Как проверить покупателя квартиры. Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский. Возможные претенденты на право собственности

На рубеже девяностых и двухтысячных пышным цветом процветали самые разнообразные мошеннические схемы в области недвижимости. Скажите, сейчас что-то изменилось? Уменьшился ли масштаб подобных афер? Или, может быть, они стали более изощренными, сложно выявляемыми и трудно поддающимися регулированию законодательством ?

Рынок недвижимости всегда представлял интерес для мошеннических схем и новых махинаций. Кроме того, социальные и экономические процессы, происходящие в стране, неразрывно связаны и находят свое отражение и в этой сфере.

До настоящего времени в России стоимость жилья остается высокой при достаточно низком среднем уровне заработной платы по стране в целом, коррумпированность чиновничьего аппарата также остается высокой, что способствует лоббированию интересов отдельных групп, которые в свою очередь препятствуют развитию законодательства, предусматривающего четкую императивную ответственность, в том числе и уголовную, для лиц, осуществляющих застройку, и лиц, сопровождающих сделки по приобретению и отчуждению недвижимости (в большинстве случаев это юридические лица, занимающиеся риэлторской деятельностью), а также должностных лиц, выдающих исходно-разрешительную документацию.

С 90-х годов прошлого века и до нашего времени мошенники совершенствуют старые способы и придумывают новые, приспосабливаясь к меняющимся законам.
Достаточно высокий уровень правовой неграмотности населения и игнорирование (в некоторых случаях) нашими гражданами правового аспекта в данной сфере приводят к печальным последствиям в виде все тех же обманутых дольщиков. Хотя ряд правовых актов уже принят и направлен на защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в долевом строительстве.

Знаменитая афера под название «Социальная инициатива», прогремевшая еще в начале двухтысячных, имела, как известно, свой печальный исход — ее последствия до сих пор расхлебывают пострадавшие дольщики. Скажите, сейчас имеют место похожие махинации такого масштаба? Ведь людям свойственно наступать на собственные грабли…

Переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров. В связи с этим увеличилось число обращений граждан в суды, правоохранительные органы, местные администрации по вопросу привлечения к ответственности недобросовестных застройщиков и возврату денежных средств.

Суть проблемы заключалась в том, что некоторые застройщики (КТ «Социальная инициатива» и т.д.) привлекали денежные средства граждан в жилищное строительство на основании различных юридических инструментов. При этом полученные от граждан денежные средства, как правило, расходовались такими застройщиками нецелевым образом, а строительство жилых домов довольно часто так и не начиналось. Долевые инвесторы, вложив свои денежные средства в жилищное строительство, так и не получали в обещанные сроки готовое жилье, обращались в суды, в местную администрацию, правоохранительные органы, устраивали митинги, пикеты. Государство обязано было отреагировать на эту проблему.

В результате введен в действие Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и внесены изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Наталья, скажите, на что прежде всего необходимо обращать внимание покупателю при оформлении сделок с недвижимостью, чтобы избежать обмана?

Это сложный вопрос, потому что невозможно дать универсальные рекомендации: каждая ситуация уникальна, и ее разрешение зависит, как правило, от конкретных обстоятельств.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» подробно регламентирует порядок регистрации и учета недвижимости в государственных органах и т.п.

При этом следует четко понимать, о какой сделке с недвижимостью идет речь. Ведь это может быть сделка мены, аренды недвижимого имущества, дарения, купли-продажи, залога и т.д. Если мы ведем речь о сделке купли-продажи квартиры, то следует понимать, что рынок недвижимости в этой сфере представляет собой предложения, которые формируются на первичном рынке жилья, — так называемую «первичку», правоотношения в области которой регулируются в настоящее время действием 214-ФЗ, и так называемую «вторичку», т.е. покупку уже готового жилья.

Сделки вторичного рынка жилья, несмотря на их простоту, имеют много нюансов и особенностей. При подготовке к сделке прежде всего необходимо обращать внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях и условиях приобретения квартиры нынешним собственником. При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость.

Для проверки юридической чистоты квартиры в регистрационных органах берется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также проверяется вся история квартиры по домовой книге, где записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, кто эту квартиру приватизировал. Приобретателю желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги. Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не «потерялся». Иными словами, если кто-то из них был выписан не по новому адресу (например, находится в местах лишения свободы или на длительном стационарном лечении в психиатрической больнице), от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Также необходимо досконально изучить объект недвижимости: не было ли судов, нет ли прав третьих лиц на это помещение, внесены ли записи в реестр прав на недвижимое имущество, как состоялся переход права на недвижимое имущество. Если имущество передано по наследству, значит, нужно насторожиться: не появятся ли неожиданные наследники? Если имущество было отсужено и получено в ходе судебного разбирательства, также необходимо быть внимательными: прошло ли дело все стадии обжалования?
Если собственник продаваемой квартиры умер и она перешла по наследству, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что бывший владелец был признан умершим в суде, но фактически пропал без вести и долгое время отсутствовал. Не исключено, что после заключения сделки он неожиданно появится и заявит свои права на квартиру.

Чтобы убедиться в наличии у продавца права на продажу данного объекта недвижимости, прежде всего необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность, — паспорт. В нем должны быть отметки о регистрации, о браках, содержаться сведения о ранее выданных паспортах, о детях. Все другие печати и отметки делают паспорт недействительным. Уточните в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным.

Сделку могут признать недействительной, если совершивший ее человек был ранее признан судом недееспособным или в момент совершения сделки был не в состоянии отвечать за свои действия. Будущему собственнику следует попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не нужно бояться этими действиями обидеть человека, поскольку сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, недействительна. При этом важно лично присутствовать при получении данных справок. Если продавец действительно состоит на таком учете, лучше отказаться от сделки. Уточнить, был ли гражданин лишен дееспособности, можно в органах опеки и попечительства по месту его проживания.

Если на момент приобретения имущества гражданин состоял в браке, то требуется разрешение супруга(-и) на продажу. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в загс и уточнить информацию о возможных предыдущих браках.
Если квартира продается по доверенности, имейте в виду, что, покупая ее, вы сильно рискуете. Необходимо с особой тщательностью проверить саму доверенность. Узнать, не является ли она подделкой и не отозвана ли она, можно у нотариуса, выдавшего документ. Бывают случаи, что доверитель является недееспособным, но не ставит в известность об этом нотариуса при подписании доверенности. Встретьтесь с доверителем, если есть такая возможность, узнайте, что заставило его выдать доверенность, потребуйте справки из нарко- и психодиспансеров. Вариантов мошенничества в данной ситуации тоже много: доверенность может быть подписана обманным путем; иногда доверителю не сообщают полную информацию о том, какие права он передает по доверенности (например, говорят лишь о праве распоряжаться, но не о праве отчуждать имущество); злоупотребляют доверием, обещая подписывающему доверенность на словах, что не воспользуются правом на отчуждение.

Покупку квартиры лучше осуществлять через профессиональных юристов, которые гарантируют ряд преимуществ, таких как правовая экспертиза и безопасность сделки и широкий спектр дополнительных услуг.

Как Вы думаете, страхование договоров по приобретению недвижимости может быть абсолютной гарантией защиты от потенциальных рисков?

Страхование права на квартиру — это страхование так называемого права титула (права носить титул собственника). Страхование риска утраты права на имущество («титульное страхование») имеет целью возмещение убытков титульному владельцу в случае истребования вещи со стороны ее собственника или иного законного владельца. Титульный владелец — тот, чье имя значится в правоустанавливающих документах.

В России риски утраты титула достаточно велики. Например, на отечественном рынке недвижимости, помимо «стандартных» рисков (неправильное оформление договора купли-продажи, недействительность сделки по различным основаниям), добросовестный приобретатель может стать жертвой ошибок в приватизации, наличия неучтенных прав бывших владельцев, упущений в процедуре регистрации сделки и т.п.

Риск утраты права на имущество — один из видов имущественного страхования ст. 929 ГК РФ). К нему применяются общие правила заключения договоров страхования.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение которой влечет за собой его недействительность. Договор страхования риска утраты права на недвижимое имущество может заключаться либо путем составления одного документа, либо путем вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком п.п. 1, 2 ст. 940 ГК РФ). Зачастую страховщики в правилах титульного страхования устанавливают, что договор вступает в силу со дня госрегистрации права страхователя на объект недвижимости, а если заключается позже, то либо в момент уплаты первого страхового взноса п. 1 ст. 957 ГК РФ), либо в иной момент, предусмотренный сторонами. Соответственно, если иное не установлено договором титульного страхования, страховыми случаями признаются только те события, которые имели место после вступления договора в силу (п. 2 ст. 957 ГК РФ).

У добросовестного приобретателя (титульного владельца) объект недвижимости может быть истребован только в тех случаях, когда он был приобретен безвозмездно, а также тогда, когда он был утерян собственником или иным законным владельцем либо выбыл из их владения помимо их воли п.п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ). Как собственники, так и добросовестные приобретатели не могут быть лишены имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Скажите, какие риски несет покупатель недвижимости при заключении сделки купли-продажи?

Данная тема очень обширна и многоаспектна, в каждом конкретном случае оценка уровня рисков и юридических механизмов их минимизации осуществляется индивидуально, и поэтому невозможно дать стандартные алгоритмы действий на все случаи жизни.

Существует огромное множество видов сделок, связанных с недвижимостью, соответственно, и сопричастных с ними рисков: гражданско-правовых, налоговых, уголовно-правовых и т.д. Анализ рисков каждой конкретной сделки, связанной с недвижимостью, — это индивидуальная работа, поскольку за непрозрачным элементом схемы или неясным пунктом договора может прятаться айсберг специфических проблем. Чем рискует добросовестный покупатель? Например, он может потерять в будущем право собственности на приобретенное недвижимое имущество при признании судом недействительности совершенной сделки либо при предъявлении к нему иска об истребовании имущества (виндикационного иска) от одного из предыдущих владельцев объекта недвижимости, который владел им еще до продавца, продавшего имущество добросовестному приобретателю. Недействительными могут быть признаны сделки с пороками в субъекте, с пороками воли, формы, содержания. Кроме того, любой договор и сделку, связанные с недвижимостью, необходимо анализировать с точки зрения возникновения всех рисков (гражданско-правовых, налоговых, уголовно-правовых и пр.): не заметив один из них, вы можете автоматически проигнорировать другие. То есть одни риски могут быть действительно реально велики, а другие могут присутствовать формально.

Так как сделка по купле-продаже недвижимого имущества регулируется нормами гражданского законодательства, давайте рассмотрим, что же включает в себя понятие гражданско-правовых рисков.

Гражданско-правовые риски — это риск признания договора незаключенным, риск признания сделки недействительной, иные риски. Все виды гражданско-правовых рисков имеют свои характерные особенности. Хотелось бы заострить внимание на некоторых из них. Например, иные гражданско-правовые риски — это риски невыполнения обязательств по договору, взятие на себя нежелательных обязательств, риск расторжения договора в одностороннем порядке и пр. Понятно, что для того, чтобы избежать подобных рисков, необходимо, чтобы в договоре были четко прописаны взаимные права и обязанности. Однако есть и некоторые «хитрости», о которых знают те, кто работает на рынке недвижимости. Так, для агентства недвижимости выгоднее заключить агентский договор с заказчиком, а не договор об оказании услуг, поскольку последний, согласно императивным нормам ГК РФ, может быть в любой момент разорван заказчиком услуг в одностороннем порядке. Агентский же договор разорвать не так просто. А значит, не так просто будет без мотивации отказаться от услуг агента.

Признание сделки недействительной также может иметь не только гражданско-правовые, но и налоговые последствия. Конкретный пример такой сделки, которая может быть оспорена налоговиками со ссылкой на статью 170 НК РФ, — это продажа недвижимости по так называемым вексельным схемам на этапе строительства (когда вместо заключения договора долевого участия заключаются предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя).

Покупателю, не связанному с рынком недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться в том, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями.

Отдельным вопросом в снижении рисков покупателя, обеспечении его безопасности и юридической защищенности является грамотное составление и оформление договорных отношений (договоров оказания услуг, купли-продажи и других документов). Покупатель имеет различные возможности по снижению рисков, которые он может использовать как по отдельности, так и в совокупности. Например, проконсультироваться до заключения договора об оказании услуг и договора купли-продажи у юриста, специализирующегося по жилищному праву, и сделать свой выбор по дальнейшим действиям исходя из своих финансовых, временных возможностей и соответствующих навыков; застраховать свой риск, но учитывать при этом затратность данного механизма и то, что не все риски страхуются.

В последнее время возросла тенденция субурбанизации городских агломераций, и рынок недвижимости предлагает все больше альтернативного жилья за пределами города — «дома сельского типа», таун-хаусы и т.п. Существуют ли потенциальные риски при приобретении такой собственности? Ведь это не просто покупка дома, но и вопросы, связанные с землей!

Одной из основных проблем, с которыми сталкиваются застройщики при возведении такого рода объектов недвижимости, является отвод земельных участков, правовой статус которых различается в зависимости от целевой принадлежности. Форсирование темпов малоэтажного строительства может быть осуществлено за счет упрощенной процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в пригородных зонах, в земли поселений, предназначенных для малоэтажного строительства. Территориям, отведенным под малоэтажное строительство, должен быть предоставлен льготный правовой режим на период застройки.

С правовой точки зрения описание основных современных архитектурных типов малоэтажных домов содержится в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Краеугольным камнем при возведении такого рода объектов недвижимости является земельный вопрос. Решается он в зависимости от правового статуса земли, на которой будет строиться объект, и поставленной задачи — создания сферы обслуживания коттеджного городка с включением прилегающих территорий — дорог, тротуаров, детских площадок, клумб и инфраструктурных частей, но в законодательно-правовом поле. В большинстве случаев таун-хаусы строят на частной земле. При оформлении правоустанавливающих документов на нового собственника заключается договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен таун-хаус.

Использование участка рядом с таун-хаусом во многом определяется его юридическим статусом: находится ли он в частной собственности владельцев квартиры-секции. Существует несколько вариантов, как юридически будет оформлен дом и участок. Вариант первый: территория под застройку таун-хаусами размежевывается и выделяется в собственность. Вариант второй: блок таун-хаусов оформляется как многоквартирный дом. В этом случае земля под ним будет находиться в долевой собственности жильцов, а участок перед домовладениями теоретически может оставаться в собственности застройщика и сдаваться жильцам в аренду. Между покупателем и застройщиком в этом случае заключается договор с указанием сроков аренды, обычно речь идет о десятках лет.

214 Федеральный закон — это панацея, или у него есть свои изъяны? Полностью ли этот закон защищает покупателя недвижимости от двойных продаж?
Основная причина возможного возникновения двойных продаж заключается в том, что квартиры не реализуются по Закону N 214-ФЗ, соответственно, в Росреестре не регистрируются, что дает возможность оформлять несколько договоров на один и тот же объект недвижимости сразу в отношении нескольких покупателей.
При указанных продажах невозможно определить, сколько имеется претендентов на одно и то же помещение, так как, пока строится дом и оформляются документы, может пройти от 3 до 10 лет. Люди спокойно ждут окончания строительства дома, но потом, по факту завершения строительства, выясняется, что объект недвижимости продан не только им, но и кому-то другому. Такого рода двойную продажу может осуществлять как один застройщик одновременно нескольким лицам, так и два-три застройщика-подрядчика, инвестора-участника инвестиционного проекта. Например, есть застройщик, он передает свои права на продажу квартир инвестору. Инвестор не оплачивает право уступки, но продает квартиры физическим лицам, деньги оставляет у себя. Застройщик не получает денежные средства и в одностороннем порядке расторгает договор с инвестором, при этом сам начинает продавать уже проданные инвестором квартиры. Получается, что возникают покупатели со стороны инвестора и со стороны застройщика.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» устанавливает единый порядок заключения, изменения и расторжения договора об участии в долевом строительстве; регламентирует некоторые существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным; определяет императивные нормы, регулирующие правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства; вводит жесткие требования к застройщикам; предусматривает меры ответственности для участников договора об участии в долевом строительстве.

На сегодня самый надежный, защищенный Законом договор — это договор долевого участия в строительстве жилья. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, что для покупателя является гарантией отсутствия двойных продаж. Обязательными условиями договора являются определение объекта долевого строительства, установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства его участникам, указание цены, срока и порядка оплаты, определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).

Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает информацию о строительном объекте более прозрачной и доступной для участников долевого строительства.

Одним из основных нововведений, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, является новый вид договора — договор участия в долевом строительстве.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому, они могли бы максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей.

В итоге можно сделать вывод, что данный Закон при условии его соблюдения устанавливает гарантии защиты участников договорных отношений, прав, законных интересов и имущества, а также совершенствует финансово-кредитные отношения. До принятия настоящего Закона правоустанавливающие документы учитывали интересы только строительных организаций.

Следует внимательно изучать законы и не стесняться обращаться за консультацией к специалистам. Лучше сделать это до заключения любой важной сделки, чем потом тратить время и силы на отстаивание своих прав.

Как Вы упомянули, 214-ФЗ позволяет регистрировать только договоры долевого участия, но компании-застройщики сейчас часто предлагают и другие виды договоров при покупке жилья — договоры хозяйственной деятельности, инвестиционные договоры и т.п. Является ли это первым сигналом о недобросовестности компании-застройщика?

В основе взаимоотношений гражданина и застройщика в любом случае лежит договор — соглашение сторон, в соответствии с которым стороны приобретают права и обязанности по отношению друг к другу. Договор участия в долевом строительстве подпадает под действие Закона N 214-ФЗ. Гражданин-инвестор приобретает по отношению к застройщику права, а застройщик — обязанности перед гражданином, регулируемые данным Законом и договором.

Как застройщики уменьшают свои обязанности перед гражданином? Очень просто: заключают договор не участия в долевом строительстве, а какой-либо другой, например уступки векселя. При использовании вексельной схемы клиент приобретает вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае невыполнения компанией обязательств дольщик сможет отсудить лишь сумму векселя без процентов.

Бывает, покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.

Также недобросовестный застройщик может предложить заключить договор займа, резервирования квартиры, возмездного оказания услуг, строительного подряда, простого товарищества, договор уступки прав требования и т.п. В этом случае клиенту остается лишь полагаться на порядочность строительной компании.

Итогом заключения таких договоров, не подлежащих государственной регистрации, могут быть либо так называемые двойные продажи квартир, либо утрата гражданами прав на приобретаемое ими по вышеуказанным «серым» схемам жилье в связи с банкротством застройщика или изъятием у него разрешения на строительство данного жилого дома. Крайне важно не просто выбрать надежную компанию-застройщика, но заключить именно договор долевого строительства, а не «альтернативный» договор.

Любые схемы — это варианты сознательного обхода предусмотренных действующим законодательством норм. Поэтому избегайте вкладывать деньги в недвижимость, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Федерального закона N 214-ФЗ.

Сейчас после приобретения жилья в многоквартирном доме и оформления всех документов надлежащим образом очень часто возникает вопрос взаимодействия с ТСЖ, а скорее — с так называемым лже-ТСЖ — дочерней компанией застройщика, провозгласившей себя товариществом и на основании этого регулирующей оплату коммунальных услуг, цены на которые бывают завышены в несколько раз. Как Вы прокомментируете подобные ситуации, возникающие в жилищно-коммунальном управлении?

17 июня 2011 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ) и некоторые другие федеральные законы (Закон N 123-ФЗ). Данные изменения предусматривают, в частности, усиление контроля государства за деятельностью товариществ собственников жилья и иных компаний, управляющих многоквартирными домами.

Хочу остановиться лишь на некоторых существенных, на мой взгляд, изменениях, касающихся ТСЖ.

Законом N 123-ФЗ отменена ст. 139 ЖК РФ, позволявшая создавать ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицам, которым право собственности на помещения в таких домах будет принадлежать в будущем (п. 11 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

Таким образом, в настоящее время ни лица, заключившие договоры о приобретении помещений в строящихся многоквартирных домах, ни сами застройщики не вправе создавать ТСЖ в таких многоквартирных домах.

При этом те ТСЖ, которые созданы до вступления в силу Закона N 123-ФЗ в строящихся многоквартирных домах, продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации. Закон не предусматривает прекращения их деятельности в принудительном порядке (ч. 2 ст. 8 Закона N 123-ФЗ).

По смыслу Закона N 123-ФЗ вновь построенные многоквартирные дома будут управляться следующим образом. Если застройщик соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами (устанавливаются Правительством РФ), то он самостоятельно управляет домом с момента его ввода в эксплуатацию вплоть до момента выбора управляющей организации по конкурсу. Если же застройщик не соответствует указанным требованиям, то он в течение пяти дней после ввода дома в эксплуатацию должен заключить договор управления с выбранной им управляющей организацией (подп. «н» п. 25 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

В любом случае в течение 10 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления данным домом. С выбранной управляющей организацией договор управления заключает застройщик (подп. «м», «н» п. 25 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).
Таким образом, все вновь построенные многоквартирные дома отныне будут управляться только управляющими организациями, такой способ управления, как ТСЖ, исключается. Вместе с тем домовладельцы впоследствии, после регистрации их права собственности на помещения, вправе изменить способ управления многоквартирным домом и образовать ТСЖ.

Одна из главных целей Закона — обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме при выборе любого из трех способов управления домом: это непосредственное управление собственниками, передача функций управления ТСЖ или управляющей компании. Новый Закон требует, чтобы протокол с решением, который направляется на государственную регистрацию, подписывали все собственники собственноручно. Что ж, учтен опыт повального создания ТСЖ путем заочного голосования, когда у людей спрашивали: вы за ТСЖ или за ЖЭК? Уже в зависимости от ответа предлагали: распишитесь за ТСЖ или за ЖЭК. Все, воля выражена. А за что проголосовали и голосовали ли вообще, многие не знают даже спустя несколько лет. Безусловно, когда требуется очное собрание собственников и только когда отсутствует кворум, допускается заочное голосование, риск создания фальшивых ТСЖ снижается.

Цель сегодняшнего Закона — прежде всего навести порядок в управлении жилищным фондом. Добросовестность контролирующих органов позволит вывести споры между собственниками с одной стороны, и ТСЖ и УК с другой из орбиты судебного разрешения конфликтов. А это означает оперативность и упрощенный порядок.
Кроме того, до 1 марта 2013 г. жилинспекции должны проверить законность создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний. Этот процесс, возможно, повысит активность собственников, поскольку любая жалоба — это основание для вдумчивой проверки. Закон N 123-ФЗ содержит несколько новаций, которые коснутся собственников жилых помещений.

Вводится возможность нового порядка платы за коммунальные услуги. Закон теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию. Возможно, данная мера поможет преодолеть барьер, когда честный плательщик не может получить оплаченные услуги по поставке жизненно важных для человека газа, света, воды.

Принятие практически новой редакции ст. 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» узаконило меры, направленные на устранение негативных моментов, которые возникали после принятия ЖК РФ. Наконец-то члены ТСЖ и собственники, не вступившие в ТСЖ, будут иметь возможность ознакомиться с уставными документами товарищества. Прозрачной станет финансово-хозяйственная деятельность ТСЖ и УК.

Благодаря новому Закону жителям станет легче контролировать своих управдомов, будь то ТСЖ или УК. Сейчас трудно однозначно сказать, насколько эффективны предложенные законодателями новые правила игры в ЖКХ. Но первый шаг по устранению коллизий в жилищном законодательстве сделан.

Наталья, расскажите, пожалуйста, на что следует обращать внимание при заключении ипотечных договоров и какие здесь существуют опасности, риски?

В настоящее время ипотека является одним из удобных способов решения своей жилищной проблемы. Тем более что предложений банков и государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию хоть отбавляй! Тем не менее отдельные пункты кредитного договора и договора ипотеки могут в будущем подбросить ложку дегтя в бочку меда при решении жилищного вопроса.
Стоит помнить, что, помимо перспективы владения собственным жильем, существуют риски, связанные с получением ипотечного кредита, и порой они достаточно высоки.
При ипотечном кредитовании гражданам лучше застраховать свои риски (на случай потери трудоспособности и наступления иных непредвиденных обстоятельств) в страховой компании.

То, что мы называем в повседневной жизни ипотекой, на самом деле юридически оформляется двумя договорами — кредитным и залогом недвижимого имущества, который и называется договором ипотеки. Оба документа подлежат обязательной государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации ипотеки влечет недействительность договора об ипотеке. Такой договор признается ничтожным.

Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то в соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации. С этого момента возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору (права собственника жилища (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены), а залогодержатель приобретает право залога.

Кроме того, перед подписанием ипотечного договора лучше взять предлагаемый банком к подписанию текст договора и предварительно проконсультироваться с грамотным юристом. Очень часто банки закладывают в такие договоры «мины», о существовании которых граждане узнают слишком поздно.

Здесь следует отметить, что изменить или вычеркнуть пункты кредитного договора и/или договора ипотеки на этапе подписания вам вряд ли удастся: в крупных банках, которые в основном и дают ипотеку на «нормальных» условиях, процедура выдачи кредита четко прописана и формализована, даже тексты договоров типовые. Тем не менее пробовать можно, и за попытку это сделать никто вас не оштрафует.

При ознакомлении с текстом в первую очередь следует обратить внимание на существенные условия кредитного договора. Срок, сумма, график платежей, процентная ставка и другие условия должны быть в точности повторены в договоре ипотеки. Еще до начала сбора пакета документов выясните в банке, какие «попутные» расходы вам придется осуществить до и в момент получения ипотеки. Самое неприятное, когда банки применяют тактическую хитрость: сначала говорят, что кредит подтвержден, а потом извещают вас, что до получения денег необходимо осуществить и дополнительные затраты.

Внимательно изучите раздел договора «Обязательства заемщика». Помимо стандартных пунктов о том, что вам нужно гасить кредит в соответствии с графиком платежей, там могут быть требования о предварительном согласовании с банком (в лучшем случае) или запреты (в худшем) относительно нескольких моментов: оформления прописки, сдачи жилья в аренду, проведения ремонта без согласования с банком, уведомления о смене места жительства, работы, семейного положения, дохода.

По большому счету все перечисленные выше возможные требования банка юридически ничтожны: они и противоречат Гражданскому кодексу, и имеют соответствующие толкования и решения Высшего арбитражного суда. Тем не менее их наличие в договоре может корреспондировать с правом банка потребовать досрочного погашения кредита.
Досудебное изъятие — очень важная проблема при заключении договоров об ипотечном кредитовании. Несмотря на то что и в Федеральном законе «Об ипотеке», и в постановлениях Высшего арбитражного суда прописано, что жилые помещения могут быть изъяты только по решению суда, банки практически всегда прописывают для себя такую возможность. Что это означает? То, что банк в случае, если вы будете несвоевременно платить, может идти напрямую к судебным приставам, которые и придут выселять вас из квартиры.

Опасность ипотеки может заключаться и в угрозе потери ипотечной недвижимости. В связи с тем что по условиям кредитования клиент банка обязуется предоставлять в залог ликвидную недвижимость, кредитор тем самым получает законное право реализовывать предмет залога в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств. Согласно законодательству, опасность ипотеки может заключаться в том, что трехразовая незначительная просрочка ежемесячных кредитных взносов будет считаться нарушением ипотечных обязательств, что может стать основанием для обращения банковского взыскания на заложенное имущество.
Обратите также внимание на раздел «Права банка»: нет ли там права банка в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график, срок и другие параметры кредитного договора. Как правило, в разделе «Обязанности заемщика» встречается такая фраза: заемщик обязан выполнить такое требование банка или досрочно погасить остаток долга, если он не согласен с изменением условий.

Узнайте, какие могут быть применены штрафы и пени. Наиболее распространенные — за несвоевременный платеж по кредитному договору (за просрочку), за несвоевременное страхование, за непредоставление информации о смене места работы, жительства.

Еще одна рискованная часть договоров об ипотеке — страховка. Во всех кредитных договорах есть требование ежегодно (или сразу на весь срок) страховать квартиру, жизнь и здоровье, а иногда и титул собственности. Какие тут «подвохи»? Вот несколько: выбор страховой компании (вам могут «навязать» только определенные страховые компании, условия страхования в которых не будут рыночными); дополнительные сборы, которые может выставить страховая компания; сумма страховки (самое правильное, если вы будете страховаться в размере остатка долга, но банк может потребовать страховаться на сумму изначально взятого кредита — естественно, это будет дороже).

Подведем итог. При заключении ипотечного договора стоит не только обратить особое внимание на сам ипотечный договор, но и просчитать все возможные последствия, связанные с ним.

Как Вы думаете, какую роль должно играть государство в регулировании вопросов мошенничества в недвижимости?
Недвижимость — это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости.

В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Действующее законодательство содержало немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.

Кроме того, нужна была более конкретная и подробная регламентация государственной регистрации прав на недвижимое имущество, для чего требовалось принятие специального законодательства. После принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. С принятием указанного Закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью.

В Законе о регистрации цели государственной регистрации специально не выделяются, что представляется определенным пробелом. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый Закон следовало бы включить норму следующего содержания: «Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества. Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом».

Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь налоги, связанные с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но, для того чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанных с извлечением дохода (продаже, сдаче в аренду, получении в дар и пр.).

Право, благодаря указанным выше свойствам механизма правового регулирования, служит инструментом реформирования системы управления. Поэтому происходящие сейчас реформы требуют значительного изменения текущего законодательства, посвященного управлению объектами недвижимости и его гражданско-правовому регулированию.
Обеспечение ведущей роли закона в регулировании данных отношений, устранение конкуренции с ним подзаконных, особенно ведомственных, нормативных актов обеспечивается исходя из принципов законодательной политики государства.

Таким образом, в механизме правового регулирования отношений недвижимости именно государство обеспечивает принципы законности и контроля за соблюдением норм, которые способствуют правовому порядку в сфере недвижимости. В то же время, действуя на основании законов, органы государственного управления вносят вклад в укрепление законности и правопорядка в сфере недвижимости и защиты этого рынка от мошеннических схем.

Перед покупкой квартиры, особенно когда речь идёт о недвижимости на вторичном рынке, очень важно тщательно проанализировать юридическую чистоту такой сделки. Проверка юридической чистоты квартиры необходима для того, чтобы удостовериться в том, что все представленные продавцом документы настоящие и содержат все важные сведения. Также можно выяснить является ли продавец собственником, и нет ли со стороны третьих лиц притязаний. Для заключения сделки не должно быть никаких препятствий и нюансов, которые могут послужить основанием для аннулирования договора купли-продажи.

Зачастую проверкой недвижимости занимаются специалисты юридического профиля, однако их услуги стоят весьма недешево, поэтому покупатель должен знать, как проверить квартиру в доме перед покупкой.

При покупке объекта недвижимости на вторичном рынке необходимо внимательно изучить документы представленные продавцом, а также некоторые дополнительные бумаги. К основному пакету относятся все правоустанавливающие бумаги, кадастровая и техническая документация, выписка с лицевого счёта, а также из домовой книги. Однако есть некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание.

Самым простым и быстрым способом проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно является заказ выписки ЕГРН онлайн или через виджет ниже. Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра. Это наличие залога, ареста, полную информацию о собственниках и всю историю перехода прав собственности квартиры.

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Правоустанавливающая документация

Первое, что нужно проверить перед покупкой квартиры, – правоустанавливающие документы продавца, то есть, на каком основании он продаёт данную недвижимость. Такими документами могут выступать:

Любые правоустанавливающие документы нужно видеть своими глазами в оригинале. Необходимо осмотреть их на наличие исправлений, подчисток, прочих механических подделок. Исправления в бумагах допустимы только в том случае, если они заверены подписями всех участников договора, а также подписью и печатью нотариуса, который был причастен к сделке.

Поскольку ранее в соответствии с российским законодательством была обязательна государственная регистрация договоров купли-продажи, данный факт также нужно проверить. В договоре следует найти пункт об условиях, невыполнение которых может привести к его расторжению. Если такие есть, важно узнать, не были ли они нарушены.

Расширенная выписка из домовой книги

После того как будут рассмотрены все необходимые документы, нужно получить , запросив ее у продавца. В домовой книге, которая находится в Федеральной миграционной службе или в управляющей компании, записана и хранится информация обо всех предыдущих собственниках и жильцах квартиры от даты сдачи дома в эксплуатацию и до момента подачи запроса. Эти сведения можно получить, только взяв расширенную выписку.

Выдать такую выписку могут только владельцу объекта недвижимости, его доверенному лицу при наличии нотариально заверенной доверенности, или же квартиросъёмщику по официальному договору найма.

Изучая расширенную выписку из домовой книги, следует выяснить, все ли жильцы были сняты с регистрации. Если кто-либо из жильцов находится на лечении в психоневрологической клинике или в местах лишения свободы, лучше подыскать другую квартиру, так как такие граждане могут претендовать на данную недвижимость.

Если квартира была приватизирована, стоит обратить внимание на участников приватизации. Все отказавшиеся от участия должны были оформить письменные отказы, которые регистрируются.

Расширенная выписка из ЕГРП

После того как юридическая чистота со стороны домовой книги будет подтверждена, понадобиться получить расширенную собственности. Из данной бумаги можно узнать о том, кто имеет право на жильё. Здесь же указываются факты обременения и моменты, которые могут стать причиной расторжения сделки.

Например, когда объект недвижимости был унаследован менее трёх лет назад, даже после вступления владельца в права собственности, в суд может обратиться наследник, который по каким-то причинам не участвовал в разделе наследства и желает восстановить свои права. Если суд одобрит иск, сделка купли-продажи будет аннулирована и квартиру придётся вернуть продавцу.

Когда речь идёт о завещании, стоит убедиться, что нет людей, чьи права были ущемлены этим документом. Согласно российскому законодательству есть некая категория лиц, которым полагается доля имущества даже при наличии завещания не в их пользу:

Имеются ли обременения

Поскольку договор купли-продажи жилья и прочих объектов недвижимости сейчас не регистрируется, обязательной остаётся регистрация новых прав собственности в отделении Росреестра. Если на квартиру и её собственника наложены какие-либо обременения или ограничения, то покупатель не сможет зарегистрировать свои права собственности пока они не будут сняты. Поэтому в договоре следует чётко прописать, что расчёт будет произведён только после получения свидетельства покупателем.

Проблемы подобного характера могут возникнуть из-за недееспособности продавца, поэтому целесообразно попросить его заранее представить справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Сделки, заключённые с недееспособным гражданином, в судебном порядке признаются недействительными.

Собрав все документы и проанализировав информацию в них нужно проверить, все ли данные соответствуют друг другу, нет ли в бумагах противоречий. При обнаружении таковых есть риск столкнуться с мошенническими махинациями и с такой сделкой лучше повременить. Все представленные документы должны обязательно соответствовать действительности на момент их запроса.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

К сожалению, рынок вторичного жилья является самым излюбленным местом обитания квартирных аферистов. Решив приобрести такую недвижимость, покупатель должен быть предельно бдителен и осторожен. Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверят все документы до момента заключения сделки. Однако покупателю желательно иметь четкое представление о том, как проверить квартиру перед покупкой и за что он платит агентам гонорар.

Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой

Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.

В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.

Проверка юридической чистоты квартиры - пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни : Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом - это серьезный повод насторожиться. Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг. В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни : Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться - это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни : Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

«Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни : Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Подводные камни : Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке. Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру. Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.

Истории из жизни

Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости. Юрист из компании посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье. Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.

stokkete//Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

• свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
• выписку из ЕГРП;
• выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
• справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
• справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
• выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
• выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
• справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
• копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты;
• решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Вы уже выбрали квартиру и хотите ее купить? Обязательно проверьте ее перед покупкой!

Наши юристы проверят квартиру за 48 часов с выдачей письменного юридического заключения.

Посмотреть образец юридического заключения Образец

Покупка квартиры без риска - это приобретение недвижимости, с которой не связано никаких обременений (например, кредитов, долгов), третьих лиц, претендующих на владение объектом или проживание в нем. Оплата риэлторских услуг такого рода убережет Вас от проблем вплоть до потери купленного жилья.

Стоимость проверки 25 000 рублей, срок 48 часов Заказать проверку

Заказав у нас проверку квартиры на юридическую чистоту вы получите:

полное спокойствие на сделке покупки квартиры и отсутствие рисков

сильные аргументы в споре с продавцом о снижении цены

полный возврат денег, если мы не уложимся в отведенное время

Для заказа услуги проверка квартиры перед покупкой вам достаточно только ее адреса.

Итак, в каких случаях возникают риски? Что проверяют наши специалисты в первую очередь?

1. Подлинность документов на квартиру

Проверка юридической чистоты недвижимости на данном этапе подразумевает доскональное изучение не только самих правоустанавливающих документов, но печатей и бланков. Популярная схема обмана - когда мошенники под каким-то предлогом предоставляют не оригиналы бумаг, а их дубликаты. Тем не менее, есть несколько уважительных причин, по которым собственник может использовать для регистрации сделки подтвержденные копии. Поэтому юридическую проверку квартиры нужно поручать специалистам с большим опытом в этой сфере.

2. Семейное положение продавца

Наши риэлторы обязательно выясняют, состоял ли собственник в браке. Любое имущество (в том числе и недвижимость), нажитое супругами в браке считается совместным. Если при совершении сделки купли-продажи нет согласия супруга, существует риск того, что «вторая половинка» подаст в суд и сделку признают недействительной.

Этим нюансом нередко пользуются мошенники. Например, муж с деньгами от продажи общего жилья уезжает заграницу, затем на сцене появляется «обманутая» жена и требует справедливости.

Иногда продавцы просто-напросто не в курсе этого закона. Известен случай, когда женщина пыталась реализовать квартиру, половина которой в действительности принадлежала ее погибшему супругу.

3. Дееспособность

Юридическая проверка недвижимости всегда включает верификацию дееспособности продавца (а также подлинность его паспорта). Сделка может быть оспорена опекунами собственника (или наследниками в случае его смерти), если выяснится, что он был недееспособным (или ограниченно дееспособным), злоупотреблял спиртным, принимал наркотики, - словом, в момент подписания договора не был в с состоянии трезво оценивать свои действия. Была ситуация, когда суд назначал посмертную экспертизу, а после проданную квартиру вернули наследнице.

4. Третьи лица, имеющие право на проживание или владение жильем

Данная стадия проверки недвижимости на чистоту на практике часто оказывается важнее исследования личности собственника. Заинтересованным третьим лицом может родственник.