Главная Франшиза услуг Образец договор мены жилого помещения. Договор мены жилыми помещениями между собственниками. Социальное жилье в договоре обмена жилыми помещениями

Образец договор мены жилого помещения. Договор мены жилыми помещениями между собственниками. Социальное жилье в договоре обмена жилыми помещениями

Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.

Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:

другую квартиру;
частный дом, в том числе загородный;
дачу и другие виды недвижимости.

Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.

На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.

Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.

Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:

если цена одинаковая, обмен равноценный;
если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).

Образец и инструкция по составлению

Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.

ФИО сторон, предмет договора

Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).

Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).

Описание стоимости квартир и порядок расчетов

Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.

Обязательства и ответственность сторон

Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:

передать объекты недвижимости;
гарантия того, что объекты не обременены , залогом, претензиями третьих лиц;
в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.

В заключительной части прописывают необходимость составления квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).

Пошаговая инструкция по обмену квартирами

Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или . Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):

паспорта;
документы на квартиру;
договор мены.

Шаг 2. Регистрация договора

Распространены вопросы, связанные с тем, нужно ли регистрировать договор мены. При этом есть мнение о том, что регистрации подлежит только договор купли-продажи. Такая точка зрения ошибочна: любой договор приобретения недвижимости (за деньги, в результате дарения, по завещанию и т.п.) подлежит обязательной государственной регистрации. В день регистрации сделки обе стороны лично или через представителей, действующих по нотариально заверенной доверенности, приходят вместе с описанными документами в отделение Росреестра или .

После подачи заявления и оплаты госпошлины (2000 рублей) необходимо ожидать в течение 5-10 рабочих дней. Затем документы будут готовы: обоим владельцам выдают погашенные свидетельства о собственности на прежние объекты и на новые квартиры (этот документ в настоящий момент полностью заменил свидетельство о собственности, которое больше не выдается).

Шаг 3. Оплата налога НДФЛ

Поскольку законодательство воспринимает обмен квартирами как сделку купли-продажи, считается, что вместе с новым объектом недвижимости собственник получает и доход. Этот доход облагается налогом НДФЛ, который составляет 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей. Например, новая квартира стоит 4 миллиона рублей, тогда собственнику следует оплатить 13% от 3 миллионов, т.е. 390 тысяч рублей.

Срок оплаты налога – не позднее 15 июля. При этом необходимо подать декларацию, которая оформляется по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля). В обоих случаях речь идет о годе, который следует за годом совершения обмена. Например, сделка произошла 27 декабря 2017 года. Тогда налог нужно оплатить до 30 июля 2018 года.

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Сторона 1 », с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Сторона 2 », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ч. 1 ст. 72 ЖК). Целью такого обмена обычно является изменение (улучшение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: приближение жилья к месту работы или проживания других родственников и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д.

В прежнем правопорядке, когда жилищные потребности подавляющего большинства горожан удовлетворялись путем бесплатного предоставления им государственного жилья по договору жилищного найма, обмен представлял собой важный дополнительный способ улучшения жилищных условий граждан. Оно достигалось, например, с помощью переселения сформировавшихся или распавшихся семей в отдельные жилые помещения, путем некоторого увеличения размера занимаемого жилья при обмене на большую жилую площадь и т.п. Содействуя этому процессу, государство постепенно стало допускать возможность обмена предоставленного им гражданам в пользование жилья на жилье, принадлежащее на праве собственности другим гражданам или жилищным (жилищно-строительным) кооперативам, т.е. допустило обмен жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам. В связи с этим расширялось значение договора обмена, нормы о котором сложились в обособленный институт жилищного права.

Однако в настоящее время роль обмена жильем, находящимся в договорном пользовании граждан, значительно сократилась. С одной стороны, нанимателями по договору социального найма теперь могут стать, как правило, лишь малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность (в том числе в порядке переставшей быть бесплатной приватизации) и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. Тем более они не в состоянии также оплатить и оставшуюся часть взноса за приобретенную в порядке обмена кооперативную квартиру. С другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобретения в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене. Все это не только существенно снижает привлекательность обмена жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам, но и вынуждает государство сократить сферу его применения.

В результате действующее жилищное законодательство теперь допускает обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, только между их нанимателями по данным договорам - в пределах жилищного фонда социального использования, т.е. исключительно в рамках государственного и муниципального жилья*(487). Не предусматривается более возможности обмена жилого помещения, используемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности (включая кооперативное жилье, за которое не полностью выплачен соответствующий паевой взнос). Обмен же жилыми помещениями между их собственниками оформляется традиционным гражданско-правовым договором мены*(488), а не рассматриваемым договором обмена жилыми помещениями.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (далее - обмен жилыми помещениями), можно рассматривать как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения обязательственного отношения социального найма жилого помещения или даже его прекращения. Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев*(489).

Договор обмена жилых помещений - это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогичному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение.

Следовательно, при таком обмене от одних нанимателей к другим передаются занимаемые ими по договорам социального найма жилые помещения. Но вместе с тем обмен предполагает и взаимную передачу соответствующих прав и обязанностей на эти помещения. При этом прекращение прав на жилое помещение у одних участников обмена означает их одновременное возникновение у других участников.

Обе указанные стороны обмена неразрывно связаны: нельзя передать по договору обмена только жилое помещение без передачи прав на него, но равным образом невозможно передать и одни права- без передачи жилого помещения. Если, например, после взаимной передачи сторонами документально подтвержденных прав и обязанностей окажется, что одного из обмениваемых помещений не существует в натуре, это повлечет признание сделки обмена недействительной из-за отсутствия предмета договора, несмотря на состоявшуюся передачу прав и обязанностей. Изложенное позволяет не согласиться с широко распространенным взглядом на обмен как на соглашение о взаимной передаче его участниками друг другу своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями*(490): в любом соглашении об обмене в первую очередь определяется, какие жилые помещения должны быть переданы одним участником обмена другому, что и характеризует предмет этого договора.

Сторонами договора обмена жилыми помещениями являются только граждане - наниматели жилья по договорам социального найма. В этом качестве не могут выступать не только поднаниматели и временные жильцы, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение, но и члены семьи нанимателя. Последние лишь дают нанимателю свое согласие на обмен, а также вправе требовать от него принудительного обмена (размена) занимаемого ими жилого помещения на другие жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (ч. 1-3 ст. 72 ЖК).

Предметом договора обмена могут быть жилые помещения, расположенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ, причем количество участников обмена не ограничивается (ч. 5 ст. 72 ЖК) - важно лишь, чтобы все они были нанимателями жилья по договорам социального найма.

В виде исключения предметом договора обмена при определенных условиях может быть не только отдельная квартира или комната, но и доля общей площади жилого помещения (т.е. по существу, например, часть комнаты). Согласно ранее действовавшему жилищному законодательству (ст. 70 ЖК РСФСР) совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. Такой обмен получил в практике название "родственного" или "внутрисемейного". Представляется, что такой обмен не исключается и новым жилищным законодательством.

Главной предпосылкой заключения данного договора является получение письменного согласия лиц, на жилищные права и интересы которых обмен может оказать существенное влияние. Речь идет прежде всего о проживающих совместно с обменивающимися нанимателями членах их семьи (включая и временно отсутствующих, поскольку за ними также сохраняется право на жилое помещение). Если среди последних имеются несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие на обмен органов опеки и попечительства (даже при наличии у таких лиц законных представителей, например родителей). На совершение обмена необходимо также письменное согласие наймодателя. Другой предпосылкой обмена является наличие в пользовании у обменивающихся участников жилых помещений такой площади, чтобы в результате обмена на одного члена семьи каждого из нанимателей приходилась бы площадь жилого помещения не менее учетной нормы (т.е. не происходило бы намеренного ухудшения жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в получении жилья).

Закон исчерпывающим образом предусматривает условия, при которых обмен жилыми помещениями между их нанимателями не допускается (ст. 73 ЖК). Речь идет о случаях, когда:

К нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;

Право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

Обмениваемое жилое помещение в установленном порядке признано непригодным для проживания;

Жилой дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит сносу или переоборудованию ("реконструкции") для использования в других целях;

Жилой дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой находящихся в нем жилых помещений;

В результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном федеральным правительством.

При наличии любого из названных условий наймодатель может отказать в согласии на совершение обмена, причем его отказ в любом случае может быть обжалован в суде.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления и подписания нанимателями единого документа (ч. 2 ст. 74 ЖК). Каждому из наймодателей предоставляется экземпляр договора для получения их согласия на осуществление обмена. При наличии согласия наймодателей ранее заключенные ими с обменивающимися гражданами договоры социального найма расторгаются и одновременно заключаются новые договоры социального найма с соответствующими нанимателями, указанными в договоре обмена жилыми помещениями. Никаких обменных ордеров или вынесения наймодателями специального совместного решения об обмене жилыми помещениями закон не предусматривает.

Вместе с тем состоявшийся договор обмена, как и всякая гражданско-правовая сделка, может быть признан недействительным на основании общих правил гражданского права о действительности сделок, в том числе в случае его совершения с нарушением требований Жилищного кодекса (ч. 1 ст. 75 ЖК). Так, в практике имеются случаи признания договоров обмена жилыми помещениями недействительными как совершенных под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК). Участники договора обмена, признанного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, на нее согласно ч. 3 ст. 75 ЖК возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по переезду, ремонту и переустройству квартиры и т.п.).

9. Изменение обязательств из договора
социального найма жилого помещения

В жилищном правоотношении, возникшем из договора социального найма жилого помещения, в период его действия могут происходить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохранении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора социального найма. Изменение рассматриваемого жилищного правоотношения может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Вместе с тем для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, - нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

Изменение договора социального найма возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении) (ч. 1 ст. 82 ЖК). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими помещения (из-за нередкого в прежней практике отсутствия письменного договора жилищного найма эта ситуация получила название "объединение лицевых счетов"). При этом изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и остальных членов его семьи, а также согласие наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК). В случае выбытия нанимателя или его смерти обязательственные отношения тоже, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из дееспособных членов его семьи. Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем*(491). Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности. Однако если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение социального найма может измениться в результате переустройства и перепланировки жилого помещения по инициативе нанимателя или наймодателя. В первом случае они допускаются лишь с согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и на основании положительного решения органа местного самоуправления, отказ которого может быть оспорен в суде (ч. 1 ст. 26 и ч. 3 ст. 27 ЖК). Самовольное переустройство или перепланировка жилья, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением их проекта, утвержденного в установленном порядке, влекут для нанимателя обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. В свою очередь, ее неисполнение становится основанием для судебного расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи (если только суд с учетом прав и законных интересов граждан и отсутствия угрозы их жизни или здоровью не примет решения о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии).

По инициативе наймодателя возможно проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома. При этом на время проведения соответствующих работ может потребоваться переселение нанимателей и членов их семей в другие жилые помещения без расторжения заключенных с ними договоров социального найма. В этом случае им по договору найма специализированного жилья на время ремонта или реконструкции предоставляются жилые помещения маневренного фонда (ч. 2 ст. 106 ЖК), причем их переселение в эти жилые помещения и обратно осуществляются за счет наймодателя (при отказе от переселения оно может быть осуществлено по решению суда в принудительном порядке) (ч. 1 ст. 88 ЖК, пп. 1 ст. 95 ЖК). С согласия нанимателя и членов его семьи возможно и предоставление им другого благоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма и расторжением договора в отношении ранее занимаемого помещения.

После завершения капитального ремонта или реконструкции жилого дома ранее занимавшееся нанимателем и членами его семьи жилое помещение может не только сохраниться в улучшенном виде, но и измениться по площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения либо даже вовсе исчезнуть. Если площадь данного помещения уменьшится настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, существенно превысит норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя или данное помещение вообще не будет сохранено, нанимателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта или реконструкции должно быть предоставлено другое жилое помещение с заключением нового договора социального найма. Однако наниматель и члены его семьи, по каким-либо причинам пожелавшие проживать в прежнем доме, вправе вселиться в уменьшившееся по общей площади жилое помещение (ч. 4 ст. 88 ЖК), что также повлечет за собой определенное изменение правоотношения социального найма (в части предмета, размера оплаты и т.п.).

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результате выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Одним из распространенных случаев изменения договора социального найма жилого помещения ранее был раздел жилых помещений, поскольку совершеннолетний член семьи нанимателя имел право требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему в квартире изолированное жилое помещение (разумеется, при возможности его выделения и согласии на это остальных членов семьи и наймодателя). При этом изменялся предмет договора, субъектный состав правоотношения найма и некоторые его существенные условия, например о плате за пользование жильем, поскольку предоставленная одной семье отдельная квартира превращалась в коммунальную (с учетом возможности дальнейшего обмена выделенной комнаты с другим нанимателем). Новое жилищное законодательство не предусматривает более данной возможности, заменяя ее правом члена семьи нанимателя требовать от него принудительного обмена (размена) жилого помещения на другие (ч. 2 ст. 72 ЖК), при котором первоначально предоставленное по договору социального найма жилое помещение остается единым объектом.

Изменение правоотношения социального найма может быть связано с передачей многоквартирного жилого дома из государственного жилищного фонда в муниципальный, например при передаче ведомственных домов в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную. Согласно ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора социального найма. Но хотя в данном случае условия заключенного договора остаются неизменными, однако меняется один из его субъектов - наймодатель, а наниматель может почувствовать изменение ситуации в порядке исполнения новым наймодателем своих обязанностей и в предъявлении им соответствующих требований к нанимателю.

10. Прекращение обязательств
из договора социального найма жилого помещения

Понятие "расторжение договора найма жилого помещения" неразрывно связано с понятием "прекращение правоотношения найма жилого помещения". Прекращение данного обязательственного отношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.

Жилищный кодекс предусматривает для всех обязательств найма жилого помещения особые основания их прекращения. Общие основания прекращения обязательств, предусмотренные ГК (ст. 407-419), к найму жилых помещений применяются лишь в редких случаях (например, ст. 418 ГК, посвященная прекращению обязательств смертью гражданина).

К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя. Расторжение договора социального найма возможно и по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ГК). Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке.

В последнем случае имеет место выселение. Выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения. Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекращением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение жилищного найма не возникало.

Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого помещения - предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса ветхого жилого дома. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК).

Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (ч. 5 ст. 83 ЖК). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК).

В изъятие из правила о недопустимости одностороннего расторжения гражданско-правового договора наниматель по договору социального найма с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма (ч. 2 ст. 83 ЖК). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторонней сделкой. Воля нанимателя может при этом выражаться и в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствующим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется. Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение своих договорных обязанностей, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, его текущему ремонту и т.п.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает. В ряде случаев речь идет о расторжении данного договора в качестве последствия нарушения нанимателем и (или) членами его семьи его условий (ч. 4 ст. 83 ЖК), в результате которого этим гражданам грозит выселение. При отказе нанимателя от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.

При этом установлен ряд юридических гарантий соблюдения жилищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования расторжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение нанимателю как слабой стороне жилищного обязательства*(492). Это проявляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента - наймодателя - четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

Первый принцип правового регулирования расторжения договора социального найма по требованию наймодателя может быть назван принципом устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, согласно которому никто не может быть произвольно лишен жилища. В соответствии с ч. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным федеральным законом. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, который не может быть расширен никакими подзаконными актами.

Вторым основополагающим принципом регламентации отношений, возникающих в связи с расторжением договора социального найма по инициативе наймодателя, состоит в том, что расторжение этого договора при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ст. 84 ЖК). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспорными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и выселить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выясняет действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.

Третий принцип, определяющий соблюдение прав и интересов нанимателя при расторжении договора социального найма по инициативе наймодателя, заключается в том, что выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения по договору социального найма. При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в большинстве случаев означает их переселение в другое помещение.

Договор обмена жилых помещений - это соглашение, в соответствии с которым одно лицо, имеющее право на жилое помещение, обязует-ся передать принадлежащее ему или занимаемое им жилое помеще-ние другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен определенное жилое помещение.

Обмен жилых помещений между их собственниками (гражданами или юридическими лицами) производится не по договору обмена жилыми помещениями, а по договору мены, хотя и с учетом специфики предмета обмена.

Нормы, регулирующие обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, содержатся в ст. 72-75 ЖК. В качестве сто-роны в договоре обмена таких жилых помещений выступает только наниматель. Жилищные права проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, учитываются законодателем, предусматривающим обязательную дачу этими лицами согласия на обмен в письменной форме.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе тре-бовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Участниками договора обмена жилых помещений могут быть несколько нанимателей, т.е. договор обмена может быть и двусторонним, и многосторонним.

Обмениваемые жилые помещения могут находиться как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ст. 72 ЖК).

В соответствии со ст. 74 ЖК договор об обмене жилыми помещени-ями заключа ется в письменной форме путем составления одного докумен-та, подписанного соответствующими нанимателями.

Указанный договор представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены дого-

воры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление обмена. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть оспорен в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения на обмен являются основанием расторжения ранее заключенных и одновременного заключения новых договоров социального найма.

Статья 73 ЖК предусматривает случаи, в которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

Действующим законодательством не предусмотрен обмен жилыми помещениями между нанимателями и собственниками жилых помещений, между нанимателями жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма, между нанимателями жилых помещений по договорам коммерческого найма, а также прямо запрещен обмен жилого помещения, занимаемого по договору найма специализи-рованного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК), из чего следует, что все перечисленные виды обмена производиться не могут. К тому же обмен жилых помещений, занимаемых по договорам коммерческого найма, противоречил бы природе отношений, складывающихся при заключении таких договоров между нанимателем и наймодателем.

Понятие договора мены жилыми помещениями дано в Гражданском Кодексе РФ, в частности в статье 567, смысл которого состоит в том, что договор мены - это такое соглашение, при котором каждая сторона дает обязательство передать в собственность другой стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество. Предполагается, что обмен имуществом несет равноценный характер, если иное не оговорено в договоре. В таком договоре каждая из сторон выступает одновременно продавцом имущества, в связи с чем несет определенные обязательства перед контрагентом по его передаче и покупателем другого имущества, которое обязуется принять взамен.

Договор мены жилыми помещениями наиболее приближен к договорам купли-продажи, при этом это самостоятельный гражданско-правовой договор. Отличительной особенностью договора мены является то, что в отличие от договора купли-продажи, имущество по договору мены переходит в собственность не за деньги, а за получение другого имущества в обмен. Право собственности у контрагентов договора возникает одновременно, после выполнения обязательств друг перед другом, если речь касается любого имущества, кроме недвижимости. Что касается недвижимости, то переход права собственности на получаемую недвижимость требует государственной регистрации. И только с момента государственной регистрации у контрагентов возникает право собственности на новый объект недвижимости. То есть в момент фактического исполнения своих обязательств по договору мены право собственности на новую недвижимость еще не переходит к контрагентам.

В том случае, если по договору мены квартиры одна сторона передает имущество другой стороне по неравнозначной цене, то в договоре прописываются условия доплаты за полученное имущество, оцененное в большую сторону. Процедура доплаты в случае обмена неравноценным имуществом прописана также в Гражданском Кодексе, а конкретно в статье 658, пункт 2. Сторона, которая передала в собственность другой стороне имущество по более низкой стоимости, должна оплатить разницу до или после того, как имущество передано, если в договоре не предусмотрено иное.

При оформлении договора мены стоит различать понятие обмена жилыми помещениями. Договора обмена жилыми помещениями могут происходить между нанимателями, проживающими по договорам социального найма в этих жилых помещениях, при согласованности с наймодателями. В результате, после обмена жилыми помещениями, с нанимателями оформляются новые договора социального найма по новому месту жительства. Право осуществлять обмен занимаемого жилья в соответствии с договором социального найма, предоставляется Жилищным Кодексом РФ, в частности статьей 72, пунктом 1, которая гласит о том, что наниматели, проживающие в жилом помещении согласно договору соц.найма имеют право обмениваться с такими же нанимателями, также проживающими на других жилплощадях по договорам соц.найма, при условии согласования с наймодателем.

Как отличать договора мены квартиры от договоров обмена жилых помещений:

Обмен жилыми помещениями предусмотрен только для нанимателей, проживающих по договорам социального найма и регламентируется Жилищным Кодексом РФ, в частности статьями 72-74. Договор мены может быть заключен между любыми сторонами и регламентируется такой договор Гражданским Кодексом, в частности главой 31.
Сторонами в договоре мены выступают собственники жилых помещений. В договорах обмена жилыми помещениями, в которых проживают по договорам социального найма, сторонами являются наниматели.
При оформлении договора мены имеет место переход права собственности на новые помещения, а при договоре на обмен происходит лишь переход права пользования жилыми помещениями

Поэтому, когда вы ищите образец договора мены квартир, обращайте внимание на правильную формулировку договора, поскольку мена и обмен жилыми помещениями с юридической точки зрения совершенно разные сделки, которые регулируются двумя различными самостоятельными видами договорных отношений.

Игорь Воропаев

Комментарий эксперта

Игорь Воропаев - ведущий юрист "Проспер-Консалтинг"
Консультант портала PropertyExperts

Гражданско-правовой договор мены (который также может называться бартерный обмен, либо бартер) был изобретен еще нашими древними предшественниками вместе с институтом торговли, использовался во времена римской империи и продолжает применяться и в настоящее время. Когда валютных операций и общих денег еще не существовало, он составлялся не в письменном виде, а просто вслух.

Главный признак такой сделки - хозяйственных целях товар менялся на предмет, близкий в ряду по стоимости (земельный участок на участок, дом на дом и т.д.). В настоящее же время существует положение о типовой форме составления правового договора мены, а основная суть указанной сделки остается той же самой. Данный консенсуальный договор вполне возможно правильно составить самостоятельно, имея возможность скачать его онлайн, заполнить прописью, и направить в ведомство. Росреестр Москвы достаточно часто не имеет претензий к таким договорам.

Однако, в заключение, повторюсь - относиться к этому вопросу стоит серьезно. Если Вы не уверены, что сможете грамотно составить договор (даже если вторая сторона Ваш родственник), обратитесь к специалисту. Иначе меняя, например, автомобиль, можно остаться и без замены, и без денег.