Что такое договор субаренды. Субаренда нежилого помещения

Когда проходит заключение Договора субаренды, на себя первичный арендатор берет функции арендодателя. Потому ему приходится исполнять условия сразу двух договоров – субаренды и аренды.

Когда арендатор сможет арендованное имущество сдать в субаренду?

Если арендатор снял офис, торговую площадь или склад, то он может заключить при наличии письменного согласия собственника имущества Договор субаренды.

ВАЖНО ЗНАТЬ: каждый субарендатор вправе требовать от арендатора первичный договор для ознакомления. При этом к первичному договору должно прилагаться и разрешение собственника на сдачу недвижимости или иного имущества в субаренду. Также при наличии может быть предоставлено дополнительное соглашение с письменным согласием собственника. Если таковых документов у арендатора нет, то лучше не подвергаться риск и заняться поисками другой недвижимости.

На какие сроки заключают договор?

1. Никогда срок действия Договора субаренды не может превышать срок действия первичного Договора аренды, то есть первичного документа.

2. Если в Договоре субаренды указывается срок два года, а первичный документ содержит срок один год, то субарендатору необходимо по завершении действия первичного договора (аренды) перезаключить имеющийся Договор субаренды или вернуть собственнику имущество.

3. Если срок действия первичного договора аренды продлевается, то это никак не влечет за собой автоматического продления Договора субаренды. Субарендатору и арендатор необходимо закрепить соглашение о продлении в письменном виде или же изначально прописать в тексте Договора субаренды пункт, утверждающий автоматическое продление срока субаренды, когда будет продлен срок основного договора.

На что обращать внимание в первую очередь?

Особое внимание обращать стоит на перечень и описание имущества, которое передается в субаренду. Так, в данном случае лучше пользоваться описанием сдаваемого в субаренду имущества из первичного Договора аренды. Тогда между договорами противоречий и расхождений не будет.

Права субарендатора и субарендодателя

По Договору субаренды, собственник и субарендатор не могут быть связаны между собой, не могут друг к другу предъявлять претензии напрямую. Потому все возникшие вопросы должны решаться через субарендодателя.
Ответственность перед собственником за сохранность имущества несет субарендодатель, а потому перекладывать свою ответственность на субарендатора он не может.

В связи с этим многие субарендаторы решают, что не могут нести ответственность за собственные действия по отношению к арендуемому имуществу, так как договор аренды он не заключал с собственником напрямую.

Данное мнение глубоко ошибочно, так как пусть субарендатор и не отвечает за сохранность имущества перед собственником, но он несет ответственность за собственные действия в отношении к имуществу. А потому при возникновении конфликтных ситуаций (например, нанесение ущерба собственности, которая была взята в аренду) субарендодатель может подать в суд иск, чтобы взыскать с субарендатора компенсацию за противоправные действия.

Условия и порядок оплаты

Если собственником повышается арендная плата по Договору аренды, то в Договор поднайма вносятся соответствующие изменения.

Также в этот договор может быть внесен еще при заключении пункт о том, что арендодателем может быть изменена ставка арендной платы.

Когда субарендатор может стать арендатором?

При возникновении конфликтной ситуации собственника с арендатором с последующим досрочным разрывом договора, субарендатор может заключить с собственником договор аренды. Возможно это лишь тогда, когда он выполнял все прописанные в обоих договорах условия. Тогда субарендатор может потребовать изменения прежних договорных отношений с собственником.

Если вас возникли вопросы, связанные с работой нашего сервиса, то вы можете всегда обратиться в

Что такое субаренда недвижимости? Каковы особенности заключения такого вида арендной сделки и какими статьями закона регулируется данное соглашение? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Субаренда нежилого помещения является распространенным явлением в современном деловом мире. Это отдельный вид правоотношений, основное понятие которого закреплено в Гражданском кодексе РФ.

Субаренда – порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды.

Законодательство РФ предусматривает сразу несколько статей Гражданского кодекса РФ, в которых регулируется или субаренду, а также порядок заключения договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (п.2 ст.615 ГК РФ). Для того, чтобы передать право пользования нежилым помещением третьему лицу на условиях субаренды, необходимо письменное согласие непосредственно владельца недвижимости (п.2 ст.615 ГК РФ). При отсутствии такого согласия, оформленного дополнительным соглашением или в качестве одного из условий арендного договора, сделка по субаренде будет считаться недействительной.

Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Договор аренды и субаренды нежилого помещения: зависимость соглашений

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного . Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст.618 ГК РФ). То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости.Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора. То есть, в случае досрочного прекращения действия основного , субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст.445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Механизм двойной субаренды

Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст. 6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях.

Как показывает юридическая практика, решение таких ситуаций может принять положительный оборот только в тех случаях, когда субарендатор своевременно обратился непосредственно к владельцу объекта недвижимости с требованием подписания прямого соглашения.

Регистрация договора субаренды

Сдача нежилого помещения в субаренду не требует официальной регистрации в государственных структурах. Первичный арендатор должен иметь на руках письменное согласие владельца помещения на дальнейшие заключения сделок по аренде данного объекта недвижимости. В случаях обоюдного подписания обеими сторонами соглашения о субаренде помещения, ОКВЭД организации, ее вид деятельности и прочие атрибуты, в дальнейшем значения не имеют.

Договор субаренды нежилого помещения

Стандартный договор субаренды нежилого помещения имеет практически такую же структуру, как и при заключении прямого соглашения об аренде с собственником объекта недвижимости:

1. Общие положения. Данный пункт включает в себя описание сделки (в нашем случае субаренда), указывается уступка права пользования владельцем нанимателю, гарантия собственника помещения об отсутствии залоговых обязательств, срок действия договора.
2. Обязанности сторон. В данном пункте прописываются права и обязанности сторон соглашения, в частности целевое назначение использования помещения, обязательства контрагента (первичного арендатора) собственника объекта недвижимости по содержанию помещения и прочие условия.
3. Условия оплаты и порядок расчетов. Данный пункт включает в себя сроки для выполнения субарендатором платежей по аренде, право арендатора на взыскание задолженности, положение об уплате услуг коммунальных хозяйств.
4. Ответственность сторон. Включает в себя стандартные формулировки основного договора аренды, в частности, это касается обязательств участников соглашения об уплате пени, штрафов за неисполнение либо несвоевременное исполнение договорных обязательств.
5. Условия изменения, расторжения, прекращения соглашения. Данный пункт договора предусматривает определенные условия, нарушение которых может привести к изменениям в данном контракте. Как правило, основаниями для изменения, расторжения или прекращения действия договора могут являться задержки по оплате аренды, сдача имущества третьим лицам без согласия на то владельца недвижимого имущества (арендодателя).
6. Особые условия. Соглашения о субаренде, как правило, включают в себя пункт, в котором прописываются особые условия, предусматривающие те или иные критерии для защиты интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения арендуемого объекта будут являться собственностью арендодателя или положение о праве пользования нежилым помещением субарендатором в случае перехода права собственности третьим лицам.
7. Подписи сторон. Данный пункт включает в себя реквизиты обеих сторон, дату заключения договора субаренды и подписи.

Субаренда – это такая форма гражданско-правового договора, по которому одна сторона (арендатор) обязуется сдавать арендованное им по договору аренды имущество другому лицу (субарендатору). Необходимо учитывать тот факт, что субаренду можно заключить только с согласия арендодателя. Данное согласие может быть получено разными способами:

· указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу имущества в субаренду;

· согласие может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору аренды и т. п., копию которого после ознакомления с оригиналом субарендатору необходимо получить на руки.

В случае передачи имущества в субаренду ответственным по договору аренды перед арендодателем все равно остается арендатор. Данная норма является императивной и не может быть изменена договорами аренды, субаренды ( Г К РФ).

Согласно ГК РФ к субаренде применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Таким образом, существенные условия договора аренды также обязательно должны быть указаны и в договоре субаренды.

Согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Проще говоря, субаренда - это сдача арендатором арендуемого им помещения в аренду третьему лицу, и сложность подобной сделки заключается именно в участии в ней трех, а не двух, как при простой аренде, сторон. Как следует все из той же статьи 615 ГК РФ, арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя. Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально. Основная проблема при заключении сделок по договору субаренды заключается в том, что в Гражданском кодексе РФ нет главы, определяющей специфику соглашений о субаренде, и законодательно установленного порядка предоставления такого соглашения не существует.

Субаренда на практике

Сегодня при заключении договора субаренды согласие собственника на субаренду прописывается непосредственно в договоре аренды (который обязательно прикладывается к пакету документов на юридический адрес) либо содержится в отдельном документе, предоставленном арендодателем. Данный документ может быть оформлен в виде приложения к договору, но допускается также и оформление в форме письма, соглашения, протокола или дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Если разрешение на субаренду прописано в договоре аренды, то это освобождает арендатора от обязанности в дальнейшем получать согласие арендодателя при каждой конкретной сделке. Это, несомненно, является преимуществом для арендатора, но и опасностью для арендодателя, ведь в момент подписания договора аренды с правом субаренды он еще не знает, с кем в дальнейшем может заключить подобный договор его арендатор и какие дополнительные условия будут внесены в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды

Прежде всего, еще раз напомним об обязательном получении согласия на субаренду от собственника. Правило о том, что основным условием субаренды является наличие согласия арендодателя, является императивным (т.е. требует безусловного исполнения) и не может быть изменено другими положениями договора. Так, если в договор субаренды будет включено условие о том, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя – такое положение договора будет просто недействительным.

Что касается сроков действия договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В том случае, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение может быть применено и к договору субаренды.

Кроме того, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

Еще один важный момент. Согласно действующему законодательству РФ, договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации, и, в случае отсутствия обязательной регистрации договора субаренды, субарендатор несет определенные риски. Так не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным (т.е. недействительным).

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если же по тем или иным причинам договор аренды с арендатором признан недействительным – договор субаренды также аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Для субаренды существенным условием является условие об объекте арендных отношений. В тексте договора должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды. При отсутствии таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче субарендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно совпадать с предметом договора аренды. В противном случае субаренда может быть признана незаключенной.

Какие документы необходимо сдать на государственную регистрацию?

Документы могут быть представлены одной из сторон договора аренды (субаренды).

1. Документ об уплате государственной пошлины.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - также документ, подтверждающий его полномочия (например, нотариально заверенная доверенность), который представляется в подлинном экземпляре и копии.

3. Правоустанавливающий документ - договор аренды (субаренды), на основании которого должна быть осуществлена государственная регистрация. Правоустанавливающий документ представляется в количестве не менее двух подлинных экземпляров в случае, если он составлен в простой письменной форме. Если правоустанавливающий документ был нотариально удостоверен, должен быть представлен подлинный экземпляр правоустанавливающего документа и его надлежащим образом заверенная копия (например, нотариальное удостоверение).

4. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. В случае, если по договору в аренду сдается весь земельный участок – представление кадастрового паспорта на государственную регистрацию прав не требуется. В случае, если в аренду сдается часть земельного участка, выделенного в натуре, на государственную регистрацию прав необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка, с указанием части, в отношении которой проводится государственная регистрация аренды. Технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

5. Нотариально удостоверенное согласие супруга стороны (сторон) по договору - физического лица, либо заявление о том, что лицо (лица) не состоит в браке (в случаях, установленных нормами действующего законодательства Российской Федерации).

6. Разрешение органов опеки и попечительства, иных лиц, органов в случаях, определенных действующим законодательством.

7. Если арендодателем по договору является юридическое лицо - документ, заверенный подписями руководителя и главного бухгалтера и оттиском печати юридического лица, о соответствии совершенной сделки ст.ст. 77-79, 81 Федерального закона от 26.12.1995г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах» или ст.ст.45-46 Федерального закона от 08.02.1998г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», либо протокол уполномоченного органа юридического лица о разрешении на совершение сделки (в случаях, установленных нормами действующего законодательства Российской Федерации).

8. В случае обращения за государственной регистрацией аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на основании договора, заключенного на срок 49 лет, представляются документы, подтверждающие права арендатора на объект недвижимости, находящийся на переданном в аренду земельном участке, при отсутствии записи о государственной регистрации этих прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. Согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (в случаях, предусмотренных положениями действующего законодательства Российской Федерации).

10. Согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором, а в случаях, установленных законодательством, представляется дополнительное соглашение к договору об ипотеке.

11. Согласие собственника недвижимости при передаче объекта недвижимого имущества в субаренду, если иное не установлено законом или договором.

В соответствии со ст.ст.13, 17 Закона о регистрации и требованиями действующего законодательства для осуществления проверки законности сделки, помимо вышеуказанных документов, у заявителя, в случае необходимости, дополнительно могут быть истребованы иные документы. Выдача документов осуществляется правообладателю или представителю правообладателя при наличии у представителя нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов.