Основание ввода объекта в эксплуатацию. Ввод объекта в эксплуатацию: необходимые документы и юридические тонкости. Ввод в эксплуатацию строительного объекта

Ввод или сдача жилого/производственного объекта в эксплуатацию является окончательным этапом любого строительства. Данный этап заключается в получении соответствующих документов. Нюансы этого важного вопроса будут рассмотрены в данной статье.

Правительством России был установлен перечень документов, который необходим для реализации процедуры ввода любого строительного объекта в эксплуатацию.

Следует отметить, что самым главным документом в данной ситуации является технический план. Он содержит в себе те сведения, которые были внесены в государственный кадастр для недвижимости. Также здесь должны быть указаны технические параметры сооружения, здания или помещения, нужные при постановке конкретного объекта недвижимости на соответствующий учет. Следует помнить, что это требование актуально и для объектов, относящихся к незавершенному строительству.

Помимо этого документа, в перечень необходимой документации, нужной для ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, следует предоставить:

На заключении следует остановиться более детально. В нем должна содержаться информация касательно соответствия построенного объекта, который необходимо вводить в эксплуатацию, всем строительным требованиям, прописанным в проектной документации. Также должно быть заключение, выданное государственной службой экологического контроля.

Наличие всей этой документации позволит осуществить процедуру ввода любого строительного объекта в эксплуатацию. Также они будут нужны и для начала соответствующей процедуры.

Нюансы процедуры ввода в эксплуатацию

Процедура сдачи объекта в дальнейшую эксплуатацию предполагает довольно трудную и кропотливую работу, которую без знания всех нюансов и тонкостей довольно проблематично сделать за один заход.

Данную процедуру проводит специализированная экспертная комиссия, которая объединяет в себе представителей подрядчиков и заказчиков. При необходимости в ее состав могут входить независимые эксперты, а также представители различных государственных структур. Это допустимо, если осуществляется введение в эксплуатацию объекта, имеющего государственное назначение.

Чтобы сделать все правильно и быстро, нужно знать следующие нюансы данной процедуры:

• инвестор/заказчик может привлекать на момент сдачи и ввода в эксплуатацию недвижимости управляющую компанию. В данном случае компания выступает в роли эксперта, который компетентно разбирается во всех тонкостях по техническому обслуживанию и эксплуатации. Именно эта компания играет главенствующую роль в процедуре ввода уже готового объекта;
• специалисты управляющей компании работают в тесном сотрудничестве с экспертами технического надзора. Они проводят освидетельствование завершенности и готовности к дальнейшему использованию оборудования, инженерных систем на вверенном предмете постройки;
• лучше всего привлекать управляющую компанию заблаговременно, с целью более качественного и профессионального проведения комплекса мероприятий, предшествующих вводу построенного объекта в дальнейшую эксплуатацию;
• перед непосредственным завершением строительства профильные специалисты должны работать независимо друг от друга: строитель, архитектор, проектировщик, дизайнер. Это делается для того, чтобы экспертная комиссия не могла придраться, например, к такой мелочи, как расположение розеток в различных помещениях;
• проведение активных испытаний инженерных систем, а также проверка всего технического оборудования. Это поможет выявить недочеты систем и устранить их до момента оценки экспертной комиссии, что существенно снизит риск возникновения различных неприятностей на этапе проверки.

Следует отметить, что всю документацию, которую необходимо предоставить экспертной комиссии, лучше всего собирать заблаговременно. Так вы сможете успеть пройти все промежуточные процедуры перед окончательным этапом – сдача объекта строительства для дальнейшей эксплуатации.

Отдельное место в данной ситуации занимает прием государственных объектов недвижимости. Их ввод происходит только после того, как вся необходимая документация была подписана компетентной экспертной комиссией.

Сдача объекта строительства может осуществляться поэтапно, согласно установленной схемы, которая оговорена условиями заключенного договора подряда. Окончанием сдачи недвижимости в эксплуатацию считается подписание соответствующих документов подрядчиком, заказчиком, инвестором, а также эксплуатирующей организацией. Непосредственное введение знаменуется заключенным правовым актом, выданным органом государственной администрации, обладающей соответствующей компетенцией.

Также на ряду с правовым актом очень важное место занимает акт, выданный приемочной комиссией. Вместо последнего допускается оформление двухстороннего акта, заключенного между инвестором и заказчиком. Ввод также правомочно подтверждать финальное заключение, выданное ЖКХ и Министерством строительства.

Правильная подготовка к сдаче и введению в эксплуатацию любого вида построенной недвижимости заключается в заблаговременном сборе нужной документации и ознакомлении со всеми нюансами проведения соответствующей процедуры. Все это позволит вам быстро и без происшествий сдать объект строительства.

Видео «Ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства»

На записи начальник Управления подготовки градостроительных документов Москомархитектуры рассказывает об оформлении документации относительно ввода объекта в эксплуатацию.

До того как вступило в силу новое законодательство, ввод в эксплуатацию строительного объекта осуществлялся на основании различных нормативных актов в зависимости от типа сооружения. С января 1988-го года начали действовать СНиП. Они устанавливали порядок, по которому осуществлялся ввод в эксплуатацию промышленного объекта. Согласно действовавшему ранее законодательству, документом, который подтверждал готовность сооружения, выступал акт Госкомиссии. Сегодня утвержден другой порядок. Рассмотрим далее, как в настоящее время осуществляется ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение

Этот документ сегодня заменяет указанный выше акт приемочной комиссии. Разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию выдается исполнительным органом федерального, субъектного или местного уровня. Этот документ удостоверяет:

• Завершение работ по возведению, реконструкции, капремонту сооружения в полном объеме. Документом-основанием является разрешение на строительство.
• Соответствие готового сооружения проекту и плану участка.

Ввод нового объекта в эксплуатацию: документы

Лицо, осуществляющее возведение сооружения, должно обратиться в исполнительный орган со следующими бумагами:

Действия уполномоченного органа

Прежде чем выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, инстанция в десятидневный срок осуществляет:

• Проверку поданной документации (правильность оформления, соответствие сведений действительности).
• Осмотр сооружения (данное мероприятие не осуществляется, если предусмотрен государственный надзор).
• Выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако уполномоченный орган может отказать в удовлетворении заявления. В каких случаях это происходит?

Основания для отказа

Уполномоченный орган может не выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если выявлено несоответствие:

• Объекта капстроительства установленным в разрешении на строительство требованиям.
• Параметров сооружения проекту.
• Требованиям плана участка.

Заявителю может быть отказано, если в десятидневный срок с даты получения разрешения на проведение строительства, он не предоставил в уполномоченный орган:

• Сведения об этажности, высоте, площади планируемого здания, инженерно-технических сетях.
• Копию результатов геодезических изысканий.
• Экземпляры:

Планировочной схемы участка, составленной согласно градостроительному плану;

Перечней мероприятий по охране природы и обеспечению пожарной безопасности;

Прочих документов, затребованных инстанцией.

Если отказ был обусловлен не предоставлением каких-либо бумаг, то это нарушение может быть исправлено путем их предъявления.

Налогообложение

Существует мнение, что получение разрешения свидетельствует о том, что работы с сооружением полностью окончены, и оно пригодно для использования по назначению. Застройщик, выступающий в качестве инвестора, оформит право собственности, примет объект к учету в составе основных средств. Регистрация не может быть проведена без разрешения от уполномоченной инстанции. Внесение в основные средства может осуществляться как до оформления права на собственность, так и после этой процедуры. Однако многих застройщиков интересует вопрос – обязательно ли включение объекта в ОС непосредственно после того, как будет получено разрешение на ввод?

Инвестор самостоятельно решает, готово ли сооружение к использованию на той стадии, когда выдан документ. Однако чиновники выступают против такой позиции. Они считают, что инвесторы, таким образом, оттягивают момент уплаты налога на имущество. И все же на практике готовность объекта к использованию определяется не получением разрешения, а решением руководства предприятия, для которого сооружен объект. Настаивая на скорейшем начале выплаты налога, чиновники в данном случае могут в некотором роде проиграть в качестве, выиграв, несомненно, в темпе поступления отчислений. При недостаточной готовности сооружения застройщик на основании закона будет платить неполную сумму. Организация в данной ситуации может поступить одним из следующих способов:

Если предприятие признает в качестве ОС здание непосредственно на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, стоимость его на ту же дату будет считаться сформированной. Это осуществляется на основании п. 8 ПБУ 6/01.

Ввод объекта в эксплуатацию: расходы

Затраты не включаются в сводную смету. Расходы на ввод в эксплуатацию составляются в отдельном документе. В смете учитываются затраты:

Важное обстоятельство

Разрешение на ввод выступает в качестве основания для регистрации сооружения, внесения изменений в акты госучета. Согласно определению КС, документация, подтверждающая готовность здания, не включает в себя положения, регламентирующие регистрацию права собственности. Бумаги носят исключительно технический характер и устанавливают процесс ввода в эксплуатацию.

Спорный момент

Необходимо также обратить внимание на период, когда вместо акта госприемки стали выдаваться разрешения. Данное обстоятельство весьма существенно, поскольку строительство многих объектов велось до принятия нового Кодекса, а готовы они были уже после этого. Согласно ст. 9 ФЗ, регламентирующего введение в действие ГрК, Кодекс применяется к отношениям, касающимся реконструкции, строительства и проектирования, возникшим после его утверждения. На объекты, начатые до его введения, распространяются положения по части обязанностей и прав, появившихся после его принятия. Другими словами, поскольку указанные отношения по сооружению здания возникли до того, как был введен ГрК, а завершение работ и необходимость получения разрешения – после этого, прием и запуск здания должны осуществляться согласно требованиям статьи 55 ГрК.

Форма разрешения

План утвержден правительственным Постановлением. Приказ Минрегионразвития устанавливает порядок составления формы разрешения. В документе должны присутствовать сведения о сооружении, которые необходимы для внесения изменений в акты госучета (для реконструированных и отремонтированных зданий) или постановки на учет. Поскольку при выдаче разрешения уполномоченным органом проводится проверка соответствия в ходе строительства объекта градостроительных и прочих правил и норм, то других документов, кроме тех, которые включены в перечень, приведенный выше, предъявлять нет необходимости.

Одним из наиболее ответственных и важных этапов реконструкции и ремонта объекта капитального строительства считается ввод его в эксплуатацию. Для осуществления этого необходимо обратиться в соответствующий орган и подать документы. Далее рассмотрим, как выполняется ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Общие сведения

Что собой представляет объект капитального строительства? Определение, характеристики и виды конструкций такого типа даются в законодательстве. В частности, разъясняется, что к данной категории относят здания, возведение которых не завершено. Виды объектов капитального строительства не включают в себя временные конструкции, навесы, киоски и аналогичные сооружения.

Классификация

В законодательстве приводится перечень объектов капитального строительства. К данной категории относят:

Получение разрешения: общие сведения

После проведения ремонтных работ либо реконструкции необходимо получить документ, на основании которого допускается использовать объект капитального строительства. Определение готовности здания или сооружения осуществляет орган, который выдавал разрешение на возведение. Данная процедура проводится в течение 10 дней со дня подачи заявления. Вместе с этим контролирующий орган проверяет наличие и правильность оформления необходимой документации. Если в процессе реконструкции либо ремонта выполняется государственный надзор, то дополнительный осмотр сооружения или здания не проводится. По итогам мероприятий уполномоченная инстанция выдает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Разрешение

На основании этого документа осуществляется ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Разрешение удостоверяет завершение возведения, ремонта или реконструкции здания в полном объеме согласно имеющейся документации. Эта бумага свидетельствует о соответствии возведенного, отремонтированного либо реконструированного сооружения проектной документации и градостроительному плану участка. На основании информации, содержащейся в разрешениях, осуществляется кадастровый учет объектов капитального строительства. В связи с этим сведения в документе указываются в том объеме, который необходим для регистрации сооружения. В частности, в разрешении на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства отражаются данные, соответствующие текстовой и графической частям техплана.

Графическая информация

Эти сведения воспроизводят данные кадастрового плана территории либо выписки о земельном участке и местоположении сооружения. В этом документе помещение представлено в виде чертежа этажа или его части с указанием точного расположения. Если у сооружения или здания отсутствует этажность, то приводится план соответствующего фрагмента. На нем также указывается местоположение помещения. Расположение определяется путем графического изображения границы той геометрической фигуры, которая будет образована внутренними сторонами внешних стен на плане этажа (его фрагмента) или всего сооружения/здания при отсутствии этажности.

Текстовые сведения

Они включают в себя:

Дополнительные сведения

В качестве них могут рассматриваться:

Отказ о выдаче разрешения

Орган, принимающий отрицательное решение по вводу объекта в эксплуатацию, должен привести мотивированное разъяснение и указать причины. В качестве последних могут выступать:

Разрешение выдается только после предоставления указанных бумаг.

Акт приемки объекта капитального строительства

Оформление данного документа осуществляется на бланке установленного образца. В верхней части справа присутствует поле "Утверждено". В этом месте ставится подпись главы архитектурного бюро. Акт приемки объекта капитального строительства в текстовой части содержит дату выполнения проверки, поименный перечень членов комиссии. В ней также присутствует полное название сооружения/здания, которое подлежало освидетельствованию. Нижняя часть документа содержит специальные графы. В них ставят свои подписи все члены комиссии, которыми выполнялась приемка объекта капитального строительства. Если кто-либо из участников не согласен с выводами в рамках своей ответственности и отказывается засвидетельствовать документ своей подписью, это решение он должен аргументировать. Причины излагаются письменно от имени того надзорного органа, от которого он уполномочен вести контрольную деятельность.

Решение

В случае выявления несоответствий комиссия устанавливает срок, в течение которого они будут устранены. По завершению этого периода снова проводится осмотр. Если акт о вводе в эксплуатацию объекта не подписывается ни одним из проверяющих, они составляют мотивированное заключение с указанием причин и подтверждением выявленных фактов несоответствия. Частыми причинами отказов, как показывает практика, является недостаточная безопасность объектов капитального строительства.

В случае если заказчик не согласен с решением, он вправе его опротестовать в судебном порядке. Комиссия может осуществлять осмотр сооружения/здания до того момента, пока не будут устранены все несоответствия. В случае принятия положительного решения документы передаются в уполномоченную инстанцию для получения разрешения. После этого может осуществляться официальная эксплуатация объектов капитального строительства.