Как правильно оформить договор мены квартиры? Договор мены квартир. Образец

По соглашению лицо меняет принадлежащее ему жилье на другое жилье или иные вещи (гараж, земельный участок, автомобиль).

При неравноценности обмена один из участников доплачивает разницу в стоимости деньгами .

В тексте контракта стоимость апартаментов, указывается только в рублях, даже, если реально одна сторона другой передает валюту.

Подобное соглашение заключается только в отношении квартиры, имеющейся в собственности . При обмене не приватизированного жилья, когда речь идет об обмене правами заключения договора найма, сделка регулируется иными правовыми нормами.

Нормы, регулирующие отношения обмена, содержатся в главе 31-й ГК РФ. Согласно статье 567-й ГК РФ , к этому соглашению применяются правила главы 30-й, которы
е не противоречат главе 31-й и сути действия обмена. При этом считается, что участники соглашения, является сразу продавцом и покупателем.

Обзор судебной практики по в данной сфере дан в письме Президиума ВАС РФ №69 от 24.09.2002г.
Договор мены квартир с доплатой .

Одна сторона, заключает соглашение для улучшения жилищных условий с минимальными затратами и неудобствами.

Вторая сторона, видит выгоду от него в возможности получить единовременно значительную сумму денег и уменьшить коммунальные платежи, при проживании в апартаментах меньшей площади.

В приобретении/реализации жилья путем заключения такого контракта, взамен сделки купли-продажи, есть плюсы и минусы.

При заключении обмене долей собственников жилья применяется правило о преимущественном праве покупки .

Согласно ГК РФ сторона, у которой переданная при мене квартира (вещь) изъята третьим лицом (эвикция, ст. 571-я ГК РФ), вправе требовать возвратить апартаменты (вещи), полученной при мене противной стороной, а также оплаты убытков.

Гражданский кодекс РФ Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены
Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

При выполнении мены срок и факт внесения доплаты не влияют на время перехода собственности, если другое не указано в договоре, законе. Поэтому порядок и сроки внесения доплаты сторонам при заключении соглашения следует обсудить особо внимательно .

Законодательная база

Для гражданина, который решит поменять занимаемое жилое помещение на другое, необходимо учитывать ряд нормативных актов. К их числу относятся:

Важно: Это лишь общий перечень законодательства. В конкретных случаях может потребоваться использование иных, региональных или ведомственных нормативных актов, регулирующих отдельные аспекты .

Первые шаги

Для того чтобы обменять жильё, сначала нужно найти подходящие варианты обмена. Это можно сделать следующими способами:

1. Посмотреть, что предлагается на городских и общероссийских сайтах бесплатных объявлений или же в соответствующих газетах.
2. Обратиться к знакомым, родственникам, друзьям.
3. Обратиться за помощью к риэлторам.

Альтернативы

Подобрав подходящий вариант, можно переходить непосредственно к обмену. Он может осуществляться следующими способами:

Мена

Сам по себе договор мены регламентируется главой 31 ГК РФ . Согласно этому договору, каждая из сторон обязуется передать в собственность контрагенту по сделке какое-то имущество, являющееся предметом договора (в нашем случае – жилое помещение).

ГК указывает, что к отношениям мены применяются правила, касающиеся купли-продажи, при этом каждая из сторон выступает одновременно в качестве продавца (по тому имуществу, которое ей раньше принадлежало) и покупателя (по тому, которое она получает в собственность).

С договором мены схож договор, по которому происходит обмен правами пользования жильём. Этот вариант используется только для квартир, находящихся в муниципальной собственности. Мены по ним быть не может, происходит только изменение состава лиц, заключивших договор социального найма.

Купля-продажа

С договором мены схож также предусмотренный ГК РФ договор купли-продажи. В нём одна из сторон (продавец) передаёт другой (покупателю) какое-то имущество, а другая в ответ обязуется уплатить заранее оговоренную денежную сумму.

Применительно к сделкам с жильём возможно использование как встречных договоров (когда продавец выступает затем покупателем по отношению к другой квартире, ранее принадлежавшей покупателю), так и целых «цепочек», когда деньги, вырученные от продажи одной квартиры используются для покупки другой, а сам покупатель затем выступает продавцом уже в следующей сделке.

Договор купли-продажи регулируется правилами, предусмотренными главой 30 ГК РФ . В тех случаях, когда речь идёт о покупке жилья у застройщика или иной коммерческой организации, а покупателем выступает обычный гражданин, кроме норм ГК РФ может применяться и Закон РФ «О защите прав потребителей» .

Плюсы и минусы

Каждый из вариантов договора имеет свои преимущества и недостатки.

• Преимуществами купли-продажи обычно является быстрота совершения: покупателю не нужно долго искать подходящий вариант для обмена, достаточно просто уплатить деньги – и можно, при желании, в тот же день подавать документы на госрегистрацию права.
• Минусом же является необходимость иметь на руках всю денежную сумму (кроме случаев, когда продавец допускает рассрочку или отсрочку платежа), а также возможные трудности с её передачей.

Что же касается договора мены, то главное его преимущество – бесплатность (кроме случаев, когда квартира меняется с доплатой).

Серьёзный же недостаток – необходимость подобрать для обмена жильё, по характеристикам сопоставимое с обмениваемым, а также возможные споры с другой стороной относительно стоимости передаваемой недвижимости.

Необходимые документы

Для того чтобы законно провести сделку, сторонам потребуется следующий пакет документов:

Важно: Этот перечень включает лишь основные документы. В конкретных ситуациях могут потребоваться и дополнительные бумаги.

Например, если квартира принадлежит супружеской паре, урегулировавших свои имущественные отношения по нотариальному брачному контракту, то этот контракт должен быть приложен к пакету документов.

Сделки между собственниками жилья

С доплатой

С доплатой может оформляться двумя способами:

Последнее обстоятельство крайне важно. Сам по себе договор мены не предполагает, что один из участников будет передавать другому не только имущество, но и деньги (ч. 1 ст. 568 ГК РФ). Поэтому если не указать этот момент в договоре, придётся судиться и добиваться расторжения сделки. Вероятность взыскать невыплаченные деньги крайне мала.

Статья 568 ГК РФ. Цены и расходы по договору мены

1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Законный обмен с доплатой возможен только в отношении приватизированных или изначально частных квартир. Менять так муниципальное жильё нельзя.

Без дополнительных взносов

В том случае, когда собственники считают квартиры равноценными, договор мены осуществляется без доплаты. В этом случае сторонам нужно только правильно указать в договоре все существенные моменты и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Существенными моментами такого договора являются:

• Полные имена и адреса участников.
• Описание обмениваемого жилья: площадь, адрес, кадастровый номер, стоимость.
• Момент и порядок передачи жилья.
• Подписи сторон.

При необходимости в договоре фиксируются и дополнительные моменты – в частности, касающиеся прав и обязанностей участников сделки.

Внимание: Передача квартир должна осуществляться с помощью подписания передаточного акта. Он является неотъемлемой частью договора как в случае с меной, так и при купле-продаже.

Особенности соглашений о недвижимости между родственниками

Согласно ГК РФ, договор мены не предполагает каких-либо дополнительных условий, если участниками сделки являются родственники. Однако свои нюансы вносит налоговое законодательство. Согласно ст. 217 НК РФ , при сделках, касающихся недвижимости, платится налог в размере 13% от стоимости жилья. Однако сделки по дарению, заключаемые между близкими родственниками, от такого налога освобождены.

Именно поэтому если участниками обмена являются родные друг другу лица, то имеет смысл вместо купли-продажи или договора мены использовать два договора дарения, по которым стороны дарят своё жильё друг другу. Такой вариант, конечно, требует высокого доверия между участниками обмена, однако существенная экономия налицо.

Государственная регистрация

Для того чтобы сделка с недвижимостью была законной, данные должны быть внесены в ЕГРН, в противном случае, сделка, заключенная без государственной регистрации, признается недействительной.

Нюансы процедуры

В ЕГРН регистрируется не сам договор купли-продажи или мены, а права собственности на жильё. Однако, поскольку основанием для изменения объёма прав и круга лиц, которым они принадлежат, являются именно договора, они должны быть предоставлены в Росреестр.

Процедура в целом выглядит таким образом:

• Сторона, регистрирующая право, оплачивает пошлину и подаёт в регистрирующий орган заявление и прилагающиеся к нему документы.
• Орган вносит запись в ЕГРН о новых правах на недвижимость.
• Сторона получает на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую её права.

Куда обращаться?

Подать документы на регистрацию можно следующими способами:

Какие нужны документы?

Для регистрации права собственности потребуется:

• Заявление.
• Экземпляр договора, подписанный обеими сторонами, с прилагающимся передаточным актом.
• Паспорт заявителя.
• Квитанция об оплате госпошлины.

При необходимости регистрирующий орган может затребовать и дополнительные документы.

Сроки и стоимость

Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , данные в ЕГРН должны быть зарегистрированы не позднее 7 дней с момента подачи заявления (если не было оснований для приостановления регистрации).

Однако если документы подавались через МФЦ, срок увеличивается ещё на 2 рабочих дня, требующихся на передачу документов в Росреестр и обратно. Стоимость регистрации установлена НК РФ. По состоянию на 2018 год она равна 2000 рублей.

Расходы

При участник понесёт следующие расходы:

• Оплата услуг посредника, если он обращается к риэлторам.
• Оплата нотариальных услуг, если требуется согласие от супруга на сделку.
• Налог согласно ст. 217 НК РФ .
• Госпошлина на регистрацию.

В целом, если обменивается дорогостоящее жильё, расходы могут достигнуть десятков тысяч рублей. Точный размер надо считать в каждом случае отдельно. Процедура обмена жилья может осуществляться разными способами. Главное при этом – соблюдение норм законодательства и внимание на каждом этапе сделки.

, , 1 Comment

Продолжая разговор об обмене жилой площади, в этот раз мы подробнее остановимся на операциях с приватизированными квартирами. В этом случае существуют два способа оформления сделки. Можно заключить договор мены, а можно провести обмен с помощью нескольких договоров купли-продажи.

Надежность договора мены

Преимущество договора мены – большая надежность. Если ваш партнер по договору решит опротестовать его в суде, максимум, что вам грозит, – это вернуться в свою первоначальную квартиру. Второй плюс – экономия: оформление каждого договора стоит денег, и один документ (договор мены) получится дешевле двух. Но есть и минус: зачастую нотариусы соглашаются заверить только самые простейшие мены – квартира на квартиру, разъезд одной на две.

При появлении “цепочки”, даже очень маленькой (Иванов едет в квартиру Петрова, Петров – в квартиру Сидорова, а Сидоров – в квартиру Иванова), некоторые нотариусы говорят, что прописать такое в одном документе нельзя и нужно заключать несколько договоров купли-продажи. А если без нотариуса? В принципе прописать “цепочку” в договоре мены можно, и договор, составленный в “свободной письменной форме”, не заверенный нотариусом, будет зарегистрирован. Но при составлении такого документа потребуется помощь квалифицированного юриста.

Документы для обмена квартиры

Для того чтобы обменять свою приватизированную квартиру на другую, вам потребуются:

1. Паспорта участников сделок и свидетельства о рождении для несовершеннолетних детей.
2. Письменное согласие временно отсутствующих совершеннолетних членов семьи, за которыми сохранено право на жилую площадь. Подлинность подписи таких лиц удостоверяется:
   • нотариальной конторой (доверенность оформляется на третье лицо, которое не участвует в обмене);
   • органом исполнительной власти (в населенных пунктах, где нет нотариуса);
   • для военнослужащих срочной и сверхсрочной службы и членов их семей – командиром воинской части, соединения, учреждения или заведения;
   • посольским или консульским учреждением.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации прав).
4. Разрешение органов опеки и попечительства, органов здравоохранения, социальной защиты населения при существовании на то законных оснований (в случае, когда сделка совершается в отношении квартир, в которых проживают несовершеннолетние, лица, признанные судом недееспособными или обладающими ограниченной дееспособностью).
5. Справка жилищных органов об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам – для всех обмениваемых квартир.
6. Копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги.
7. Справка по форме 11 “А” из Бюро технической инвентаризации (БТИ), где указана балансовая стоимость квартиры, поэтажный план квартиры.

Список в зависимости от ситуации может быть расширен. Например, если надо обменять квартиру, приобретенную супругом в период брака, потребуется его согласие.

Обмене путем заключения нескольких договоров купли-продажи

Примерно такой же перечень документов потребуется и при обмене путем заключения нескольких договоров купли-продажи. Но здесь появляется некоторая специфика. Момент, вызывающий много противоречий, – какую сумму указывать в договоре. Можно истинную, а можно ту, что указана в справке БТИ (она, как правило, значительно ниже рыночной). Еще несколько лет назад сумма по БТИ указывалась практически всеми, поскольку в этом случае дешевле становится само заключение договора, плюс меньше вероятность обратить на себя внимание налоговых органов. Однако в последнее время все больше договоров составляется по истинной цене – ведь именно сумму, указанную в договоре, вам и вернут, если сделка будет расторгнута через суд.

Нотариальное заверение при обмене квартир

Итак, вы собрали все документы и определили, какую сумму указывать в договоре. Далее возможны два пути – обратиться к нотариусу, который заверит договор, но возьмет с вас госпошлину в размере 0,5% (в случае, когда меняются близкие родственники) или 1,5% (для лиц, не являющихся родственниками) суммы, указанной в договоре, либо попытаться оформить документы в так называемой “свободной письменной форме”, т. е. без нотариуса. Хотя закон О государственной регистрации…” дает гражданам такие права, в целом этот путь значительно сложнее – договоры, заверенные нотариусом, вызывают у регистрирующего органа гораздо больше доверия.