Как это сделано, как это работает, как это устроено. «Я живу в надстроенной хрущевке

Людмила Бутузова, "Новые Известия"

В Москве, на Химкинском бульваре, 4, стоит дом, узнать в котором бывшую, обреченную на снос, хрущевку невозможно. Благодаря реконструкции, она подросла на 4 этажа, вместо 100 квартир стало 120, еще и расширилась за счет лоджий, обзавелась лифтом и мусоропроводом, внутренняя перепланировка избавила жильцов от узких и проходных комнат, крошечных санузлов и многого другого, что действительно отравляет людям жизнь.

Преображение заняло 9 месяцев. «Новые Известия» подробно писали об этом 10 апреля с.г. в материале «Мэру Москвы – лично: как можно переделать пятиэтажки». Тогда же мы обещали разыскать автора идеи – архитектора Алексея Кротова. Разыскали. Он – генеральный директор «Архитектурной мастерской А.В. Кротова» и, кстати, живет в этом самом доме на Химкинском бульваре, куда заехал сразу после реконструкции и даже ремонт в комнатах не делал. Говорит: не к чему, отделка во всех квартирах изначально была качественной, хотя дом не элитный, а самый что ни на есть «эконом-класс». Ну и чтобы уж совсем заинтриговать, раскрыл еще один «бюджетный секрет»: реконструкция той несчастной пятиэтажки обошлась на 30% дешевле, чем если бы на ее месте был построен точно такой же новый дом.

- Алексей Владимирович, выгода, вроде бы, налицо: экономия средств, темпы реконструкции выше, чем при строительстве с нуля, у людей появляется возможность получить современное и качественное жилье на старом месте, а ваш образцово-показательный дом так и остался единственным на всю Москву. Что пошло не так?

Не так пошло, когда чиновники присвоили себе монопольное право на Москву и стали делать все, что взбредет в голову: отменять законы, кодексы, СНИПы, сносить и строить, где и что хотят. И все это делается в интересах определенной группы лиц, для которой такие понятия как городская среда, архитектурные традиции, потребности людей в качественном и удобном жилье – пустой звук. Только деньги: побольше настроить и подороже продать.

У реконструкции другие задачи. Юрий Лужков, при всей его противоречивости, это понимал. Да просто потому, что любил Москву, чувствовал ее. Когда мы сделали свой дом, он был искренне рад, что найдено альтернативное сносу решение, в самом деле кричал «Эврика!». Тогда же, по горячим следам, было дано поручение проектным институтам – думать, искать решение. Обследовались пятиэтажки, чтобы иметь полное представление, какие из них физически устарели, а каким можно продлить жизнь за счет реконструкции. Прошли конкурсы на лучшие проекты, составлен каталог работ – хоть сейчас бери любую и воплощай в жизнь. Но желание градоначальника – это одно, а всемогущий стройкомплекс во главе с Ресиным и сложившимся строительным лобби – совсем другое. Сказать, что было противодействие архитекторам, продвигавшим идею реконструкции хрущевок, это ничего не сказать. Нас просто не пускали на порог. Ответ Ресина стал уже хрестоматийным: «Что? Реконструкция? – Пошли вон!»

- Что-то вы надолго ушли… Уже и власть в Москве сменилась, был довольно длительный период, когда про снос пятиэтажек почти забыли. Нельзя было активизировать реконструкцию?

Десять лет пытались достучаться до властей. Но слышит тот, кто умеет слушать. Для кого важно, что пятиэтажки – наш национальный жилой фонд, со сроком службы 100-120 лет, а не «времянки», рассчитанные на 20-25 лет, как сейчас внушают москвичам. Те хлипкие, возникшие на первом этапе домостроения, давным давно снесены. Последующим «тяжеловесам» -кирпичным или с улучшенной панелью - еще жить и жить, а при хорошем уходе они переживут и нынешние новостройки – устаревшие еще на этапе проектирования и, как правило, неремонтопригодные. Но их лепят и лепят, темпы индустриального домостроения все наращиваются и наращиваются. Москвичам уже не нужно столько нового жилья, если что и требуется, то качественно иной, современный уровень комфорта, жизнь в муравейниках уже позади.

Кому нужно? Тому, кто делает на этом деньги, наживает капиталы на засорении Москвы однотипными, безликими монстрами. Свободных мест для строительства уже нет, отдали им Новую Москву – стройте вплоть до Калуги. Далеко, никто не покупает. А близко – вот они, хрущевки, в самых привлекательных местах столицы. У метро, с развитой инфраструктурой, среди зелени, которую тоже можно пустить под бульдозер и возвести еще одну новую «избушку» этажей на двадцать пять.

- Многие понимают, что тотальный снос больше всего выгоден застройщикам, а не жителям, потому и такое яростное сопротивление, люди буквально цепляются за свои хрущевки. Но ведь нельзя сбрасывать со счетов и доводы властей: пятиэтажки ветшают, устаревшее жилье ремонтировать бессмысленно, рано или поздно его все равно придется сносить. Так стоит ли стоять насмерть?

Давайте сначала разберемся, почему в Москве накапливался недоремонт? Опять та же сказка про белого бычка: последние 25 лет наращивались темпы индустриального домостроения – заниматься ремонтом было некогда. А он необходим любому зданию через 25-27 лет эксплуатации. Первый капремонт хрущевок приходился на лихие 90-е – не смогли, не до того было. Сейчас, по прошествии еще 25 лет, ремонтировать такое жилье уже нецелесообразно, оно морально устарело. Его необходимо РЕКОНСТРУИРОВАТЬ, т.е. приводить в соответствие с современными представлениями о качестве и комфорте жилья. Примерно так, как это сделано в доме на Химкинском бульваре.

- Если я не ошибаюсь, только в прошлом году на капремонт с жителей собрали 75 млрд. рублей, а потратили 25 млрд. Сейчас уже снос на носу, а с хрущевок по-прежнему продолжают собирать взносы. Такой вот вопрос из области фантастики: а нельзя ли пустить эти деньги на реконструкцию хотя бы нескольких пятиэтажек, которые категорически против своей ликвидации?

Почему нет? Насколько я знаю, такая инициатива набирает обороты. И это не самодеятельность, все по закону. В программе «Жилище» одна из подпрограмм как раз и посвящена реконструкции многоквартирных домов. Жители объединяются, создают ЖСК и правление уведомляет мэрию, что они хотят сделать свое жилье более комфортным. Если 2\3 собственников «за», город выдает исходно-разрешительную документацию. Далее, вступившие в ЖСК самостоятельно приглашают инвесторов, архитектора, проектировщика. Никакого вложения денег от жильцов не требуется – они владельцы городской земли, этого более чем достаточно, чтобы чувствовать себя хозяевами положения, а не бедными родственниками. Расходы на реконструкцию окупятся за счет наращивания дополнительных площадей и их последующей продажи. Зайдите на сайт ГРП (городская реконструкция пятиэтажек), там все поэтапно расписано, на опыте вновь созданных 20 московских ЖСК, которые добиваются реконструкции своих домов.

Но пока еще никто не добился. Повсюду стон: это трудно, невозможно получить разрешение, город на это не пойдет, землю не отдаст и т.д. Земля под домом чаще всего и становится камнем преткновения. Считается, что она принадлежит городу, а это значит, что в любой момент ее можно выдернуть из-под владельцев жилья. Или это просто мантра, которую изобрели сами чиновники, чтобы держать собственников на коротком поводке ?

Это даже не мантра, это ложь. Загляните в архивы – каждый дом стоит на принадлежащей ему земле, собственностью жильцов является и придомовая территория, на которой располагаются парковки, детские площадки, зоны отдыха. Другое дело, что, не озаботившись вовремя оформить землю в домовую собственность, как это положено, сейчас приходится с боем перехватывать ее из цепких рук.

ЗЕМЛЯ ПРИНАДЛЕЖИТ НЕ ЧИНОВНИКАМ, НЕ МЭРАМ, НЕ ПРЕЗИДЕНТАМ, А ЖИВУЩИМ НА ЭТОЙ ТЕРИТОРИИ ГРАЖДАНАМ. Это постулат. Как и то, что любой клочок городской территории должен работать на качество жизни горожан, на изменение городской среды, а не на коммерцию олигархов, для которых Москва всего лишь дойная корова. Кто ее такой сделал? Да уж конечно, не коренные жители. Чиновники – временные, по сути, менеджеры, которые ради своих сиюминутных интересов режут-перекраивают, сносят-строят, как им заблагорассудится, даже не думая, какие шрамы они оставляют на теле столицы. Людей вообще превратили в ничто. Вот сегодня под снос могут попасть 8000 зданий площадью 25 млн кв. м, в которых живет 1,6 млн человек. Власти города подают программу как желание жителей избавиться от ветхого жилья, но сами жители ни о чем не знали, пока чиновники не сказали им об этом. Теперь, задним числом, собираются проводить опросы и общественные слушания. Как они проходят, мы знаем: в 8 утра слушания, в 9 стройка. Сейчас еще ретивее: сначала снос - потом опрос. И это все для того, чтобы не дать людям опомниться, выслушать альтернативные предложения, в конце концов просто подумать и понять, что они потеряют или получат от городской программы реновации. Это же не птицы, которых перегнали с ветки на ветку, - у людей кардинально меняется жизнь, нужна опора. Пока все выглядит как большевистский бандитизм: отнять, поделить и загнать туда, где Макар телят не пас. Результат тоже ожидаемый – люди в панике, растет гражданское сопротивление, недоверие власти.

- Вот-вот Госдума примет закон о реновации, ожидается, что он многое прояснит – хотя бы в части защиты интересов переселяемых, чтобы, допустим, из Кузьминок их не загнали в Новую Москву, не обманули с квадратными метрами….

Тот законопроект, который находится сейчас в свободном доступе, ничего хорошего людям не сулит. Он разрушает институт частной собственности в стране, практически до нуля ограничивает гражданские права и на законодательном уровне закрепляет произвол чиновников в градостроительной сфере. В таком виде принимать закон нельзя, но депутаты так торопятся отличиться перед выборами президента и мэра Москвы, что, похоже, примут его уже в первом чтении. Что может противопоставить общественность? Настоять на независимой экспертизе законопроекта, «просветить» его на антикоррупционность, на антимонопольность и на соответствие Конституции. По мнению многих знакомых юристов, эти уши торчат из каждого параграфа и законопроект надо отзывать.

- Что уж так запугивать… Кто-то, возможно, и на Новую Москву согласен, не все же прикипели к своим хрущевкам, хочется элементарных удобств – большую кухню, ванну отдельно от туалета, лоджию вместо балкончика 70 см в ширину. Хуснуллин насчитал 90% желающих улучшить жилищные условия.

Реальность этих подсчетов мы скоро проверим. Буду рад за переехавших москвичей, которые что-то выиграют от программы.

Не ясен вопрос с теми, кто останется на месте. В каком городе им предстоит жить? В Москве, плотность застройки которой увеличится в шесть раз, а население как минимум на 10 миллионов человек? Или это будет Шанхай – город для приезжих и мигрантов, в котором москвичи растворятся как сахар в чае? Прогнозы, при всем их стремлении ввысь и вширь, не радуют. К 2030 году Московскую агломерацию будут населять 30 миллионов человек. Зачем? Откуда они приедут? – Из Сибири и Дальнего Востока, окончательно обескровив свои территории и передав их китайцам? Мы для Китая освобождаем российские земли?

А Москву для кого застраиваем и уплотняем? За 25 лет на каждого москвича построено по 1 квадратному метру жилья. Это не просто норма, это перенасыщенность, учитывая демографическую яму, в которой оказалась страна из-за низкой рождаемости в девяностых годах, учитывая московскую «специфику» последних десятилетий, когда баланс между смертностью и рождаемостью не в пользу последней, а число трудоспособных, которые, собственно, и покупают квартиры, неуклонно катится вниз.

Значит, мы ломаем старый жилой фонд для того, чтобы построить новый для гастарбайтеров? Похоже, так. Никому другому квартиры-клетки в 25-этажных муравейниках не нужны. Где будут работать наши братья из Средней Азии? Правильно, на стройке, другой работы они не знают. Это значит, что стройкомплекс Москвы вечен, и он будет беспрерывно поглощать трудовые ресурсы, прибывшие извне, и все новые московские территории, чтобы поддерживать свое существование. За пятиэтажками под снос пойдут двенадцатиэтажки, потом двадцатипятиэтажные дома, потом те, которые мешаются на пути у небоскреба… Ограничений нет, согласно законопроекту о реновации под снос попадет любое строение, не вписывающееся в представление застройщиков о прекрасном. Не мешало бы отдельной строкой защитить хотя бы храм Василия Блаженного, а то не ровен час, приглянется место рядом с Кремлем – поставят вместо храма панельную высотку.

Сгущаю краски, до абсурда не дойдет? Как знать… Было уже такое –архитекторов, протестовавших против высотной застройки в Москве, из-за которой нарушается нормальная инсоляция, тоже называли абсурдистами и «сгустителями красок.» У нас ведь что ни чиновник, то специалист в любой области, сам все знает: когда ночь – на небе луна, когда день – на небе солнце, ну и куда денется от него ваша инсоляция? Построили высотки – затеняют друг друга, солнца в квартирах нет, люди недомогают. Чему это научило? Да ничему! В новом законе о реновации ушли вообще от всех норм и правил, плотность застройки обязательно повысится в несколько раз. Солнца в окне не будет, а это прямой путь к туберкулезу. Интересно, рискнет кто-нибудь из инициаторов программы проверить это на себе? Я бы не советовал. Лучше уж притормозить с реновацией - и хотя бы сохранить нервы москвичам, если себя не жалко.

В Москве есть несколько удачных примеров реновации хрущевок с помощью надстройки зданий

Надстроенный сталинский дом на ул. Мишина, 32 (Фото: сайт Стройкомплекса Москвы)

В столице запускают новую программу реновации жилья. В предварительный список строений под снос попало около 4,5 тыс. пятиэтажных хрущевок. По словам мэра столицы Сергея Собянина, полноценный ремонт возведенных более 50 лет назад домов практически невозможен, многие из них уже представляют собой «печальное зрелище», а другие окажутся в аварийном состоянии в ближайшие 10-20 лет.

В Германии есть без сноса зданий. В Москве также было реализовано несколько подобных проектов с надстройкой, существующих на Химкинском бульваре, 4, и улице Мишина, 32. При этом последний проект , столичные власти планировали распространить его и на другие трех-пятиэтажные дома, что позволило бы не только капитально их отремонтировать, но и заработать жильцам.

Как ранее сообщал департамент градостроительной политики и строительства Москвы, в столице может быть надстроено примерно 400 домов с износом не более 50%. К сериям сталинских домов, которые можно надстроить без отселения жильцов, относятся II-01, II-02, II-03, II-04, II-05, II-08. Столичными градостроителями были созданы методологические рекомендации, проектная документация и бизнес-план строительства, этими разработками можно пользоваться бесплатно.

Однако после анализа власти Москвы список в десять раз, до 40 проектов. По мнению чиновников, увеличение здания на четыре этажа может повысить плотность населения в этих районах и затруднить транспортную доступность.

«На практике снос хрущевок грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности. Другой путь — реконструкция существующего жилого фонда с надстройкой. Это позволит придать индивидуальный образ каждому жилому комплексу без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда», — рассказал «РБК-Недвижимости» архитектор Алексей Кротов, автор проекта реконструкции хрущевки на Химкинском бульваре.

По его мнению, нельзя ломать работу предшественников: город живет во времени, он должен сохранять, реконструировать и улучшать существующую застройку. Город — живой организм, и, один раз построив, его нужно ювелирно преображать с помощью реконструкции, сохраняя при этом историческую ткань, считает архитектор.

Редакция «РБК-Недвижмости» выяснила, как можно капитально отремонтировать пятиэтажки и улучшить качество жизни в них благодаря надстройке.

Надстройка с отселением

В качестве примера реновации хрущевки серии 1- 515/МИ с отселением жильцов можно привести реализованный в 2002 году проект архитектора Алексея Кротова (Архитектурная мастерская Кротова А. В.) в московском районе Северное Тушино.

Типовой пятиэтажке надстроили четыре этажа, в результате реконструкции общая площадь квартир в доме стала больше в 2,2 раза; изменена планировка в старой части здания: площадь кухни увеличена до 10 кв. м, санузла — до 5 кв. м, а общая площадь однушки — до 44 кв. м. На восьмом-девятом этажах построены двухуровневые квартиры с кухнями по 17 кв. м. Также был изменен фасад, повышены энергоэффективность здания и мощность инженерных коммуникаций, на лоджиях сделано панорамное остекление. В каждом подъезде установлены лифты, мусоропроводы, в вестибюлях предусмотрены места для консьержа.

Пример надстройки панельной хрущевки на Химкинском бульваре

(Фото: Архитектурная мастерская Кротова)

Стоимость реконструкции в 2003 году составила 13,6 тыс. руб. за 1 кв. м, работы длились девять месяцев. В целом это на 30% меньше нового строительства, не учитывая сноса существующего здания и утилизации отходов, отмечает автор проекта.

Плюсами такой реновации Алексей Кротов называет сохранение старого фонда и существующей жилой среды, также отпадает необходимость поиска площадок под застройку. По его словам, таким способом можно реконструировать практически любую пятиэтажку — улучшить качество дома, его внешний вид, заменить все коммуникации и даже увеличить площадь существующих квартир.

Архитектор Алексей Кротов убежден, что реконструкция может проводиться в любом доме, успешный опыт ее проведения отмечен в центре Москвы и других городах.

Надстройка без отселения

Примером реконструкции без отселения жителей является надстройка четырехэтажной «сталинки» (два подъезда, 16 квартир) в Савеловском районе на улице . Все собственники этого дома согласились на его расширение и надстройку, участие в финансировании проекта приняли около 70% жильцов, к ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах.

Инвестиции в реконструкцию дома, строительство отдельного подземного индивидуально-теплового пункта (ИТП) и подземного паркинга, замена труб, окон, установка дорогих лифтов, кованых ограждений и прочее — все сделано на средства членов ТСЖ. В итоге вокруг старого дома был создан новый фундамент, за счет которого площадь существующих квартир увеличилась на 18-35 кв. м и надстроены этажи.

Как ранее «РБК-Недвижимости» председатель правления ТСЖ «Мишина, 32» Гарри Куренков, стоимость обследования несущей способности дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей способности грунтов — около 3 млн руб., буклет предпроектного предложения — около 500 тыс. руб. Примерно по 5 млн руб. ушло на договоры с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение. На договор с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет пришлось выложить 980 тыс. руб. Еще 4 млн руб. стоило градообоснование. В общей сложности реконструкция дома обошлась в 30 млн руб. По итогам реконструкции строительная смета увеличилась со 196 млн до 250 млн руб.

«Для нас это оказалось вполне подъемной суммой, так как стоимость надстроенной жилой площади в нашем доме составляет порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорил ранне Гарри Куренков.

Проект реконструкции дома на улице Мишина, 32

На сайте департамента градостроительной политики города Москвы в 2013 году были выложены

Страсти по поводу сноса тысяч домов не утихают. Каждый день появляются новости. Позавчера выложили огромный список домов, которые мэрия предлагает снести. Ещё не сносит, но снесёт, если жители дома проголосуют "за". Забавно, что необязательно голосовать "за": по мнению мэрии, все, кто не голосует, автоматически будут за снос! Интересное представление о волеизъявлении граждан, надо будет на выборах такое попробовать!

У меня как у москвича есть несколько вопросов к мэрии.

Мэрия мотивирует свое решение тем, что жилищные условия людей надо улучшить. Это замечательно, конечно, что за счёт бюджета будут улучшены условия жизни некоторых людей. Правда, это не совсем справедливо, но кто говорил, что жизнь справедлива? Волнует ли меня размер ванной у жителей пятиэтажек? Вовсе нет. Люди, живущие в деревянных бараках, коммуналках или те, кто вообще ютится по родственникам, будучи не в состоянии купить себе квартиру, меня волнуют гораздо больше.

Теоретически нет ничего плохого, когда город приводит в порядок некоторые районы. Обществу не выгодно, чтобы в городах были ветхие кварталы. Со временем оттуда уедут нормальные жители, и останутся только те, кто не может позволить себе переехать. В таких районах будет расти преступность, поддерживать порядок будет дорого, поэтому лучше заняться этими районами прямо сейчас.

И тут у меня как у коренного москвича возникает вопрос. А как вы этот порядок будете наводить? До сих пор мэрия не даёт ответа. Дома какой этажности вы построите? Какой будет плотность населения в районах после вашей "реновации"? Что с инфраструктурой?

Например, если на месте пятиэтажек построят панельные гетто, как это происходит на окраинах города, – я против! Некогда зелёные и тихие районы превратятся в муравейники. Более того, через какое-то время все эти многоэтажные микрорайоны начнут обесцениваться. У людей изменится представление о комфортном жилье. Всё это уже проходили города Европы и Америки. Нормальные люди начнут переезжать из шумных, тесных бетонных муравейников в спокойные тихие районы. Цены на недвижимость в муравейниках будут падать, туда начнут селиться самые малообеспеченные граждане, мигранты, часть квартир будет пустовать. Лет через 10-15 мы обнаружим, что все эти дома придётся опять сносить.

И ещё, если вы преследуете благую цель улучшения условий жизни людей, то зачем сносить? Некоторые дома – да, проще снести и забыть. Но есть много домов, которые можно реконструировать, привести в порядок без всяких сносов. В той же Европе, где тоже много пятиэтажек, их не всегда сносят, а часто просто реконструируют, приводя в божеский вид.

Давайте посмотрим, как это делают в Германии, на территории бывшей ГДР. Там с советских времён осталось много таких домов, при взгляде на которые кажется, что ты оказался , а не на окраине Лейпцига, например.

Этими "немецкими хрущёвками" занялся Штефан Форстер (Stefan Forster Architekten) в рамках проекта Regeneration East (можно перевести как "Восточное возрождение"). Он работал в двух небольших городках, Лайнефельде и Галле, и показал, что устаревшие пятиэтажки в умирающих районах можно превратить в современное привлекательное жильё.

Штефан Форстер:

Если мы подойдем к этим характерным районам с точки зрения пространства, то увидим, что будущего у панельных домов нет никакого. Моя задача – переделать существующее пространство в гуманное, достойное жизни. Мы пришли к мысли, что если что-то и делать с пятиэтажками, то их надо трансформировать в нечто совершенно иное. Система такая: мы ломали или трансформировали два блока и строили между ними новый, куда постепенно переселялись люди. Население там в основном пожилое, поэтому нужно было, чтобы новое жилье отвечало их образу жизни. Но на будущее я все-таки надеялся, что новые дома привлекут туда и молодежь. Мы нашли, что эти панельные здания обнаруживают большую гибкость, и этим можно воспользоваться.

Тут надо отметить, что подобная реконструкция в городах бывшей ГДР стала возможной во многом благодаря тому, что старые советские дома начали пустеть. Многие восточные немцы переехали в западную часть страны или просто в новые дома, кто-то уже умер, и население панельных кварталов сократилось. Поэтому архитекторы были вольны экспериментировать с радикальным уменьшением количества квартир, сносом верхних этажей и так далее.

Но зачастую немецкие "хрущёвки" . Например, в восточной части Берлина:

Эти дома по-прежнему ничем не примечательны, но и сносить их незачем.

Достойное жильё, говорите? Так вот же оно! Достаточно лишь хорошо отремонтировать дом. Не надо тратиться на снос, не надо искать удобного девелопера, который застроит давно сложившийся район гигантскими многоэтажками, навсегда испортив инфраструктуру и нарушив баланс населения...

Наверное, это было бы слишком просто.

Лучше снести все пятиэтажки и превратить московские районы в гетто.

Кротов А.В.:

На первом этапе индустриального домостроения в 60-е годы XX столетия в течение 10 лет было построено 250 млн. кв. м жилья (что составляет сейчас 7% всего национального жилого фонда, и где проживают 14% всего населения РФ) в пятиэтажном исполнении с конструктивными элементами I категории капитальности, т. е. со сроком службы 100-125 лет при грамотной его эксплуатации и своевременном проведении капремонта. Капремонт в соответствии с регламентированной периодичностью следовало проводить в 90-е годы (через 25 лет после сдачи в эксплуатацию). Не смогли, т.к. не было ни финансирования, ни технических средств для его реализации. Следующий капремонт следует проводить уже в наши дни, а это уже не целесообразно, т. к. объемно-планировочные решения такого жилья и жилой среды в целом современного человека удовлетворить не могут. В связи с тем, что на индустриальное домостроение тогда затрачивалось более 85% всех материально-финансовых ресурсов, возникла недостаточность финансирования капремонта и реконструкции. Это привело к накапливанию т.н. «недоремонта», а со временем превратилось во всевозрастающий аварийный жилой фонд. Поскольку за 50 лет капремонт пятиэтажного жилого фонда дважды не проводился, сейчас происходит его активное старение, что в дальнейшем приведет его в ветхое состояние.

На сегодня есть два подхода к реновации пятиэтажного жилого фонда I этапа индустриального домостроения:

все снести и на месте старых пятиэтажек построить новые типовые многоэтажные жилые дома;

реконструировать пятиэтажную застройку.

В настоящее время довольно много сторонников сноса пятиэтажек «несносимых» серий и строительства на их месте новых типовых многоэтажных жилых домов, и эта точка зрения отражает коммерческие интересы крупных монополий типового индустриального домостроения. На практике такой подход грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности (опять «Третья улица строителей» во множестве и повсюду) с присущими индустриальному домостроению недостатками (отсутствием гаражей и индивидуального образа).

Другой путь − реконструкция существующего пятиэтажного жилого фонда, что предполагает индивидуальный проектный подход к каждой площадке, что позволит на выходе получить не только индивидуальный образ каждого жилого комплекса, причем без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда.

Основные принципы реконструкции:

Создание на застроенных территориях из отдельных реконструированных жилых домов жилых комплексов с полным набором нежилых помещений для бытового обслуживания населения, подземного пространства для хранения автотранспорта и помещениями коммерческой составляющей.

Сохранение и развитие в основном реконструированных существующих пятиэтажек при необходимых объемно-планировочных изменениях, энергоэффективности и современной инженерной оснащенности.

Реконструкция существующего жилого фонда может проводиться двумя способами:

С отселением жителей в стартовые жилые дома или, – в специально для этого созданный маневренный жилой фонд;

Без отселения жителей.

Примером такой реконструкции с отселением жителей может служить жилой дом по адресу: Москва, Химкинский бульвар, д. 4, где в результате этажность увеличилась до 9 эт., а общая площадь объекта выросла в 2,2 раза. После перепланировки старые, морально устаревшие квартиры стали удовлетворять современным потребностям. Были заменены инженерные разводки с учетом современных требований энергосбережения и энергоучета, утеплены наружные стены, заменены окна на пластиковые с двухкамерными стеклопакетами. В каждой секции появился грузопассажирский лифт, мусоропровод, вестибюль, с оборудованным местом для консьержки. Был смонтирован вентилируемый фасад по индивидуальному проекту. Внешне дом стал более привлекательным. Он выгодно выделяется из типовой окружающей застройки, унылой и однообразной. Нагрузку от вновь возводимой части здания воспринимает рамный железобетонный монолитный каркас, сооружаемый по контуру существующего здания с опиранием на монолитный ростверк по буронабивным сваям. Стоимость реконструкции в 2003 г. − 13600 руб./м2 общей площади жилого дома, что на 30 % меньше нового строительства, т.к. часть дома уже существует. Продолжительность реконструкции 9 месяцев.

Примером реконструкции без отселения жителей может служить, к сожалению неудачным, реконструкция четырехэтажного двухсекционного 16-квартирного жилого дома по адресу: Москва, ул. Мишина, д.32. Конструктивная схема которого аналогична предыдущему примеру. Однако, перепланировка в старой части невозможна (при проживающих в них жителях). Лифт останавливается между этажами, исключая возможность безбарьерной среды для маломобильных групп населения, невозможность устройства вестибюля, вход в дом, как и раньше под лестницей. Скорость реконструкции в разы дольше, чем в предыдущем примере (3 года). Себестоимость реконструкции тоже в несколько раз выше. Здесь должна применяться иная технология и иной организационный подход. Формирование независимого силового каркаса на автономных фундаментах, с отступом в 2 – 3 метра вокруг здания, с устройством монолитной плиты над существующим домом ликвидирует все эти проблемы. Последующее переселение жителей в квартиры на новь надстроенных этажах позволит осуществить перепланировку старых квартир.

В предстоящей масштабной реконструкции существующего жилищного фонда предлагаемый пример реконструкции, без отселения жителей, может занять достойное место. В каждом конкретном случае способ проведения реконструкции будет индивидуальным, с использованием уже накопленного опыта.

Жилые объекты нужно не только строить (со временем они обязательно стареют). Их регулярно следует ремонтировать, модернизировать и реконструировать, и делать это надо поэтапно, разумно используя резервы городской территории (только для реконструкции, а не для варварской точечной застройки в коммерческих интересах). Финансирование при этом может быть от реализации прироста жилого фонда. Только освоив реконструкцию 5-эт жилых домов, наработав опыт, подведя законодательную базу, можно будет переходить к реконструкции более сложных 9-12-14 эт панельных жилых домов.

Городская реконструкция должна быть под постоянным вниманием администрации городов, а условия для вхождения в проект реконструкции должны для застройщиков принципиально отличаться (как наиболее сложные) от вхождения в проект на новое строительство.

Архитектор: Алексей Кротов

Адрес: Химкинский бульвар, 4

Постройка: 1965

Реконструкция: 2003

О месте

В августе 2018 года в Москве первую хрущевку по программе реновации. О ее начале объявили полутора годами ранее - и на протяжении всего этого времени противники сноса домов предлагали разные варианты избежать реновации. Например, они ссылались на опыт перестройки пятиэтажек: это практикуется в Германии и других странах Восточной Европы. Такие дома встречаются и в Москве. Первый в городе пример реконструкции пятиэтажки - надстроенная в девятиэтажный дом хрущевка 1965 года постройки на Химкинском бульваре. Мы поговорили с автором проекта реконструкции Алексеем Кротовым, который живет в этом доме, о том, почему сносить хрущевки не нужно и почему ему удобнее работать из дома.

Алексей Кротов

Архитектор

О переезде

Мы переехали сюда в 2003 году. Я, как автор проекта, стал первым жильцом этого дома. У нас самая большая квартира в доме, пятикомнатная, с двумя уровнями. Проектировщик - он же небогатый человек, поэтому для меня это было большое финансовое напряжение. Даже несмотря на скидку, которую мне сделали как проектировщику. Позже мы купили вторую квартиру по соседству для детей, уже по рыночной цене - это оказалось в десять раз дороже.

У нас две дочери, они архитекторы, их мужья - тоже архитекторы. Надеюсь, что внуки у нас тоже будут архитекторами. Мы работаем все вместе, это удобно: двери в квартиры не закрываем. Они же двухэтажные - я их по семьям разделил. Всех это устраивает. Места, например, в мастерской, хватает всем - я пользуюсь одной частью комнаты, они - другой. У всех есть где уединиться. Мы стараемся не влиять друг на друга негативным образом - если хочешь побыть один, пожалуйста, вот тебе комната.

До реконструкции, которая заняла девять месяцев, у нас было 100 квартир. Площадь здания увеличилась вдвое, а квартир стало 122 - потому что квартиры стали больше. Мы сделали много вариантов планировок: от однокомнатной до пятикомнатной двухуровневой. Рынок тогда рос, все квартиры в доме скупили еще до начала реконструкции. Так мы подтвердили наше убеждение, что любой дом можно перестроить.

Передо мной стояла задача сделать реконструкцию с минимальными затратами. Поэтому, например, мы не смогли сделать колясочную на первом этаже и много чего еще. Итоговая себестоимость квадратного метра получилась 13 600 рублей - меньше в Москве уже не было и не будет. Реконструкция - на 30–40 % дешевле нового строительства: землю покупать не надо, присоединять ничего не надо, половина дома уже существует, как и фундамент, строительный мусор вывозить не надо. Это те причины, по которым в Европе эти дома разрушать не стали. Да и зачем их сносить, если их амортизация - всего 20 %? Власти говорят, что еще 20–30 лет - и эти дома упадут. Не упадут. Им еще жить и жить.

До реконструкции, которая заняла девять месяцев, у нас было 100 квартир. Площадь здания увеличилась вдвое, а квартир стало 122 - потому что квартиры стали больше.

О квартире

Все квартиры сдавались без пола, без ничего. Стены были отшпаклеваны под отделку - и все. Интерьер нашей квартиры делался на ходу, некогда было этим заниматься. Никакой идеи для дизайна не было - то одно появится, то другое. От чего-то было жалко избавляться со временем, поэтому он получился таким эклектичным.

Здесь много старых вещей. Предки моей жены были акционерами чайной компании. Они еще в XIX веке ездили в Китай и Японию, покупали там вазы, доски декоративные. Что-то удалось сохранить. Хотя, конечно, в большевистские годы многое пропало.

У нас в квартире единственная необходимость в дополнительных площадях - для склада, потому что мои архитектурные проекты хранить негде. Планшеты, макеты, мы тонем уже в этом барахле.

О доме

История с этим домом была какая: строительно-инвестиционная компания «Тема», с которой я тогда сотрудничал, получила контракт с городом на реконструкцию 83 квартала Хорошёво-Мнёвников. Там как раз расселяли хрущевки. В новые дома селили жителей снесенных домов, еще 30 % квартир отходило городу. В какой-то момент в доме на Химкинском бульваре произошел взрыв бытового газа. Не сильный: вылетели окна и все. Но это все равно стало поводом объявить дом аварийным. В таких ситуациях всегда включается счетчик: властям за понятное время нужно аварийный дом отселить. Поэтому, когда генеральному директору «Темы» предложили расселить дом, мы его все убедили, что нужно попробовать его реконструировать: если все пройдет удачно, перед нами откроются широкие просторы, такими домами ведь застроена вся страна.

Из-за того что мы отселили жителей, у нас появилась возможность перепланировать старые квартиры. Хрущевки же - очень рациональное жилье, с проходными комнатами, совмещенным санузлом. Там шаг спальной комнаты - 2,3 метра. Это то, что нас не устраивает. Пятиметровая кухня - тоже не устраивает. Как только мы вычистили всю планировку двухкомнатной квартиры, снесли перегородки, у нас появилась площадь, соответствующая нынешней стандартной однокомнатной квартире - 44 метра. Мы на этой площади разместили уже два помещения: кухню и гостиную. Квартира стала приемлемой: прихожая - больше, санузел - больше, кухня - больше. Мы срезали все балконы - самый аварийный элемент пятиэтажек. На их месте сделали пилоны, на которых держатся надстроенные четыре этажа. А между пилонами вшили лоджии, чтобы придать им устойчивость. И у каждой квартиры еще появилось по лоджии в пять-шесть метров длиной и в 1,3 метра шириной. Дом не изуродован какими-то там неправильными решениями, наоборот, исправлены те недостатки, которые были присущи рациональной архитектуре. Появилась пластика, дом выглядит совершенно иначе.

О работе из дома

Моя проектная мастерская работает уже 30 лет. На работу мне ездить просто некогда. Мы давно отказались от съемных офисов. Вот мы сейчас закончим разговаривать, сюда придет масса людей, мы сядем и будем проекты обсуждать. Здесь удобнее. Сейчас же интернет, совсем необязательно всем вместе собираться. На больших проектах возникает необходимость поработать вместе - мы снимаем помещение на какое-то время, около года, и работаем все вместе. Но время сейчас такое, что заказов все равно немного. Все люди хотят работать у себя дома. У всех дорогая техника, графическая станция, принтер, плоттер. Кто-то любит ночью работать, кто-то на даче.

Почему в Москве реконструируется так мало домов

В Москве есть программа реконструкции старого жилого фонда без отселения, с обстройкой и надстройкой. Она предполагает, что жители организуются в кооператив, товарищество собственников жилья (ТСЖ) и сделают реконструкцию. Очень выгодный процесс для всех участников: налоговое освобождение, увеличение квартир и так далее. Но организовать жителей очень сложно. Синдром недоверия: нас все время обманывали, люди никому и ничему не верят. Нет культуры общения, люди разобщены. Порой в доме, где люди живут вместе по 15–20 лет, никто друг друга не знает. Поэтому всем организоваться в большом доме - сложная задача. И даже если это получается, получить исходную разрешительную документацию - еще сложнее. Хотя само строительство - примитивное, элементарно простое.

Все наши административные органы работают в коммерческих интересах. У нас вместо того, чтобы каждый квадратный метр городской территории использовался для модернизации жилого пространства, его реконструкции, продается на коммерческой основе. Казалось бы, вот стоят дома, их можно безболезненно, без отселения людей надстроить. Но нет, власти продают свободные участки строительным компаниям, они там строят свое жилье, продают его и уходят. Что исключает дальнейшую возможность реконструкции этих территорий. Хотя эта земля не принадлежит чиновникам, она принадлежит горожанам.

Как еще реконструируют дома в Москве

Вложились 70 % жильцов, которые образовали сообщество «Мишина, 32». Остальные деньги добавили их соседи из домов рядом, также вступившие в ТСЖ. К ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах. Дом надстроили на четыре этажа, площадь квартир увеличилась на 18–35 метров.

Сталинка на улице Маршала Новикова

Дом 1938 года постройки на Маршала Новикова, 12, раньше занимали сотрудники Курчатовского института. В 1991 году его приватизировали, сотрудники переехали, а квартиры выставили на продажу. Реконструкцию новые жители проводили по той же схеме, что и на Мишина: организовались в ТСЖ и вложили в это деньги. В итоге дом стал в два раза больше.