Отопление загородного коттеджа зимой

16 Фев 2018

Портал сайт разбирался, что происходит с дачами в Московском регионе и как правильно купить такую недвижимость зимой.

Портал сайт разбирался, что происходит с дачами в Московском регионе и как правильно купить такую недвижимость зимой.

Выбирать не из чего

За прошедший год в сегменте дач, как и на рынке загородной недвижимости Московского региона в целом, не было значительных изменений. Согласно оценкам Penny Lane Realty в столице и области насчитывается 5,5 тыс. подобных объектов, при этом лишь 20% из них можно назвать ликвидными.

Еще 40% находятся в хорошем состоянии и при разумной цене вполне могут найти своего покупателя. Остальные 40% требуют либо ремонта, либо существенного снижения цены, сообщили в компании.

Игроки рынка посетовали, что в сегменте дач нет качественного предложения на первичном рынке. Новых проектов единицы, застройщики не горят желанием их начинать, поэтому покупатель вынужден обращаться к ассортименту вторичного рынка, где, как уже было сказано, много и морально устаревших построек, и переоцененных домов.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын рассказал, что если говорить о премиальной и элитной загородной недвижимости, то дача — не совсем подходящее слово. Эксперт отметил, что чаще всего обеспеченные люди приобретают такие объекты для постоянного проживания.

Однако даже если их покупают в качестве дома для отдыха, то по своим качественным характеристикам эти строения не будут отличаться от любого другого коттеджа или особняка.

Тем не менее и на этом рынке есть объекты, которые покупатели традиционно выбирают в качестве дач. Прежде всего, это курорты ближнего Подмосковья (Дмитровское шоссе): проекты «Пестово», «Монаково», «Зеленый мыс», «ПИРогово», «Золотой город», «Лазурный берег». Их отличает наличие причала, там созданы условия для любителей водных видов спорта, гольфа.

Есть такого рода недвижимость и вблизи Истринского водохранилища. Некоторые покупатели предпочитают использовать в качестве дач дома в поселках Villagio Estate. И, конечно, элитная и премиальная аренда — это тоже дачи. «Особенно в последние годы мы ощущаем всплеск спроса на рынке аренды именно в дачный сезон, что связываем с нежеланием наших граждан отдыхать летом за границей», — указывает Колосницын.

Цены с потолка

Зимой интерес к покупке дач в столичном регионе традиционно очень низкий: в месяц продаются от силы 40−50 лотов. Зимой и в начале весны происходит сезонное увеличение спроса на земельные участки. Это связано со строительным циклом, пояснил управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Земля традиционно приобретается зимой, чтобы к весне сделать проект и начать строительство, а в конце года уже получить готовый дом.

Рынок дачной недвижимости Московского региона сужается. Ольга Солодовникова, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Биг Риэлти», назвала сложившуюся ситуацию со спросом «три к одному»: на три предложения находится один интересант, и не факт, что он станет покупателем.

«Почти остановились продажи дач без удобств, летних домиков с участками. Это связано с изменением приоритетов покупателей. Если раньше одной из основных функциональных задач дач и дачных участков было выращивание своего урожая овощей и фруктов и было достаточно на участке иметь маленький домик, то сегодня это все-таки в большей мере отдых от шумного мегаполиса, экология, чистый воздух», — рассуждает она.

Именно поэтому остаются востребованными дома покомфортнее, приспособленные для круглогодичного проживания, — скорее, как второе жилье для семьи с детьми-дошкольниками.

По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрия Таганова, дачи в основном приобретают люди, которым хочется иметь загородный дом — в первую очередь, для летнего отдыха или садоводства — но на коттедж средств не хватает. Обычно это семьи с детьми или люди предпенсионного возраста.

Главными покупателями элитных домов являются чиновники, владельцы бизнеса, топ-менеджмент высшего звена. «Среди них нет экспатов (правда, периодически мы замечаем спрос со стороны граждан Китая, и иногда он даже заканчивается сделками). Есть покупатели из регионов, но в общем объеме это незначительный процент», — знает Сергей Колосницын.

Что касается цен на загородную недвижимость, они продолжают снижаться — в среднем на 10%. Сейчас дом в ТСЖ на удалении 40 км от города с участком 15 соток можно купить за 1,8−3 млн рублей. Цена за участок может составить и вовсе 1,5 млн рублей. При этом зимой можно добиться скидки на загородное жилье до 25%.

Тем не менее специалисты настаивают, что цена большинства дач неоправданно высока. И это одна из причин, почему в данном сегменте снижается динамика продаж, уверены в Penny Lane Realty. С одной стороны, покупателю не из чего выбрать, с другой — нет профессионального продавца, который бы понимал, что в сложившихся условиях очень важно удержать покупателя в своем проекте, подобрав ему выгодное предложение.

Покупка дачи зимой: плюсы и минусы

Покупка дачи зимой имеет свои нюансы. С одной стороны, снег и морозы — не самые лучшие условия для совершения сделок. В это время бывает сложно оценить рельеф участка из-за снежного покрова, понять, каким будет окружающий пейзаж, также не все ремонтные работы можно проводить при минусовой температуре.

Однако если участок абсолютно стандартен, покупка дома зимой — грамотное решение, настаивает Владимир Яхонтов.

Помимо прочего, дефекты вроде протечек на стыках строительных узлов или кровли тоже проще заметить в теплое время года, а сырость в подвальных помещениях в зимнее время не так очевидна, как весной.

С другой стороны, у покупки дач зимой, по убеждению экспертов, есть свои плюсы: становится ясно, есть ли у объекта проблемы с дренажем почвы, качеством кровли и стен, чистят ли от снега подъездные дороги и так далее. Наконец, в связи с низким сезоном можно получить хорошую скидку.

По мнению директора департамента загородной недвижимости компании Blackwood Юлии Белуковой, этот период наиболее привлекателен для тех, кто ищет дом для круглогодичного проживания.

Надежд на лучшее нет

В 2018 году на рынке загородной недвижимости в Москве и области не стоит ждать серьезных перемен. Пока не изменится экономическая ситуация в стране в целом, спрос и цены станет потихоньку «сползать» вниз, а выставляемые для быстрой продажи объекты будут уравновешиваться снимаемыми с продажи домами.

Юлия Белукова считает, что цены в этом году упадут еще на 5%. Позитивных тенденций, указывающих на какую-либо положительную динамику, на рынке нет.

Единственное исключение — старые дачи. Представляя собой нишевый продукт, они менее подвержены кризисным явлениям, и, в отличие от объектов хаотичной застройки, которые будут дешеветь, загородные дома в «стародачных местах» смогут сохранить тот ценовой диапазон, что сложился в последние три года, оптимистичен Владимир Яхонтов.

Начинать строительство коттеджа зимой в областях Центральной России как-то не принято. Многие уверены, что снег и мороз представляют собой неодолимую помеху возведению дома. А может ли зима быть не врагом, а другом прораба? Современные строительные компании отвечают однозначно: да.

Строго по календарю

С момента, когда прекращаются осенние дожди и землю прочно сковывает мороз, чрезвычайно удобно проводить работы по устройству фундамента, особенно монолитного. Грунт не осыпается в траншею или котлован, на дне не стоит грязевая жижа. В опалубке обычно нет необходимости: земляные стенки ровные, влага и мелкие частицы цемента не уходят из бетона. Что касается опасений по поводу быстрого остывания бетона, сегодня существует множество добавок, которые не дают ему замерзнуть и, что немаловажно, не оставляют белых соляных пятен на цоколе.

Разумеется, на все есть технологические ограничения, и если на градуснике ниже 10, бетонирование или работу с кладочным раствором проводить все-таки не рекомендуется.

С наступлением оттепели, когда "садится" снег, начинается самое сложное для фундаментных работ время: талые воды, просачиваясь в землю, насыщают почву и поднимают уровень вод грунтовых. Земля становится "грязевой фабрикой", плывет; без хорошей герметичной опалубки здесь не обойтись, а это существенные дополнительные затраты. Не способствует экономии финансов и то, что для откачивания грязи из траншей или котлована должны использоваться специальные насосы.

В апреле, казалось бы, земля подсыхает. Увы, это только на поверхности. Несколько сантиметров вглубь, и мы сталкиваемся все с теми же водами. Выправляться ситуация начинает лишь после майских праздников. Кстати сказать, даже осенью, когда вовсю льют дожди, управиться с фундаментом легче, чем в конце марта - начале апреля: насыщенность грунта влагой - основной враг строителя - все-таки ниже.

Еще один бич весеннего строительства - ограничение проезда грузовых автомобилей по небольшим дорогам, ведущим к полям коттеджной застройки или уже существующим населенным пунктам. Ограничение вызвано объективными факторами: тяжелые машины разбивают проезжую часть. Период этот начинается примерно в середине апреля и в зависимости от погодной ситуации продолжается 2-3 недели, в течение которых невозможен подъезд тяжелой строительной техники (тех же экскаваторов, автокранов, бетононасосов), а также подвоз строительных материалов - бетона, кирпича, арматуры и т.п.

Где-то в середине мая устанавливается, наконец, "высокий сезон" в строительстве: дороги открыты, дождей нет, погода позволяет возводить коттеджи любых типов . К сожалению, длится он недолго - около четырех месяцев - и уходит вместе с "бабьим летом".

Сплошные "за"

Если в планах строительство деревянного дома, стоит учесть, что лучший лес - именно зимний! В это время прекращается движение соков, древесина сухая и чистая. Кроме того, для хранения и транспортировки (даже материалов камерной сушки) очень важно отсутствие влаги. Промокший брус может потемнеть, особенно в теплую погоду, когда микроорганизмы быстро развиваются и выступают на поверхности "синевой". Так что зима - идеальное время для заказа бруса или бревна.

Что ж, подведем итоги. Начинать строительство крупного коттеджа можно зимой: скованная морозом земля при устройстве фундамента - не минус, а плюс. Эту работу необходимо закончить до таяния снега. Весной, с началом оттепели, можно продолжать: заняться возведением стен и устройством перекрытий. Разумеется, если талые воды не образуют на участке болото, где необходимая грузовая и строительная техника сядет "на брюхо". А в период закрытия дорог (не больше месяца) работы проще прервать, чем уповать на "авось".

Остальное время года вполне подойдет для завершения строительства стен, устройства кровли, работ по внутренней отделке. При этом деревянный или каркасный коттедж лучше накрыть крышей до начала осенних дождей. А каменным стенам любой ливень нипочем.

Мнение специалиста

Как соблюсти рабочий график и избежать долгостроя на загородном участке рассказал Герман Корнилов, начальник отдела строительства компании "Галс":

Строительство кирпичного коттеджа площадью 200-300 кв.м. , не говоря уже о большой усадьбе, отличается от строительства "традиционного" дачного домика . Сроки принципиально не могут быть маленькими, аккуратное ведение лицевой кладки не терпит поспешности, должны соблюдаться необходимые технологические перерывы (например, после заливки фундамента или железобетонного пояса под плиты перекрытий). Трех летних месяцев часто недостаточно, поэтому вопрос о начале строительства (весной? зимой? осенью?) очень актуален.

Весеннее закрытие дорог (по крайней мере, в Московской и соседних областях, в других регионах мы не работаем) это постоянная "головная боль" всех строителей. Дело в том, что четко установленных сроков нет, каждый год они объявляются особо в связи с погодной ситуацией. Проезд закрыт и для грузовиков, и для строительной техники. Можно в такой ситуации твердо гарантировать определенный срок строительства или уверенно спланировать подвоз стройматериалов? К сожалению, нет.

Поэтому, активно строя круглый год, на этот период мы планируем только мелкие работы (например, отделочные), или же строительство из ранее привезенных на участок материалов, не требующее проезда машин и подвоза механизмов. Этот подход позволяет нам четко выдерживать строительный график.

Текст: Георгий Макаров

В данной статье Вы найдете ответ на вопрос - Можно ли строить коттедж зимой?

Преимущества строительства загородных домов зимой:

1. Фул Хаус строит зимой без увеличения сметной стоимости по летним ценам! Фул Хаус берет на себя все дополнительные затраты: утепленные бытовки, теплая одежда для строителей, обогрев бетонных конструкций, устройство укрывных тентов для производства работ и т.п.
2. Вы не откладываете начало строительства на следующий год, поэтому раньше отпразднуете новоселье.
3. Вы экономите на устройстве подъездных путей для тяжелой строительной техники, т.к. грунты промерзают и становятся прочными, поэтому для подъезда к строительной площадке не требуется укладка дорожных плит и подсыпка щебня.
4. Вы экономите на строительных материалах, т.к. зимой их стоимость снижается в среднем на 10-15%. Если Вы перенесете планы по строительству на следующий год, то итоговая стоимость строительства коттеджа увеличится на 15-25% в связи с ежегодным сезонным подорожанием цен на стройматериалы.
5. Доставка всех строительных материалов осуществляется оперативно - в течение 1 рабочего дня с момента оплаты, т.к. все есть в наличии на складах у поставщиков в необходимом количестве.
6. Специалисты нашей компании в зимний период менее загружены, поэтому строительство Вашего дома осуществляется более внимательно и тщательно.

Специалисты Фул Хаус обладают большим опытом и знаниями в области зимнего строительства. Строительство коттеджей зимой осуществляется согласно СНиП 3.03.01-87, СНиП II-22-81, СНиП 12-04-2002, СНиП 12-01-2004, «Пособие по проектированию армокаменных и каменных конструкций» к СНиП II-22-81, ВСН-159-81 «Инструкция по использованию добавок в цементных растворах при строительстве жилых и общественных зданий в зимних и летних условиях», НТ Титаев В.А. «Прогнозирование прочности каменной кладки с противоморозными химическими добавками» и «Определение механических характеристик зимней каменной кладки с противоморозными химическими добавками».

Методы прогрева бетона при минусовых температурах:

1. Метод «термоса». Бетон на заводе прогревается до температуры не ниже +25°С, далее он заливается в утепленную опалубку и закрывается пленкой. Эффект усиливается при использовании термоматов для прогрева бетона. Прочность набирается за счет тепла внесенного на заводе, выделяемого в процессе гидратации и от термоматов.
2. Электропрогрев. Бетон на заводе прогревается до температуры не ниже +5°С, далее он после заливки прогревается с помощью электродов (прогревочного кабеля) за счет превращения электричества в тепловую энергию при прохождении через бетон электрического тока.
3. Использование морозостойких добавок. Бетон на заводе прогревается до температуры не ниже +5°С, затем добавляются специальные противоморозные добавки, которые понижают температуру замерзания бетона до достижения им необходимой прочности. Часто данный метод комбинируют с методами «термоса» и электропрогрева.

Зимняя кладка газобетона:

1. При температуре ниже +5°С необходимо использовать зимний клей для газобетонных блоков с противоморозными добавками. Подробная инструкция по использованию зимней клеевой смеси прописана на мешке.
2. Мешки с зимним клеем необходимо хранить в теплом помещении и замешивать в горячей воде (50-60°С).
3. На строительную площадку замешанный клей следует выносить в утепленной емкости с крышкой.
4. Требуется тщательный контроль за временем кладки и выравнивания блоков (при минусовых температурах скорость кладки должна быть выше), а также за толщиной шва и качеством их заполнения.

Рекомендации немецкого объединения по бетонной и строительной промышленности DBV (Deutscher Beton- und Bautechnik-Verein E.V.) по определению погодных условий и планированию строительства в минусовые температуры.

* Мониторинг температур и погодных условий необходимо проводить на период, определяемый технологическими показателями: для бетона он составляет не менее 10 суток, для кладочного раствора - не менее 7 суток. За указанное время бетон (раствор) приобретает прочность 30-40% от проектных показателей.

При соблюдении технологии строительства при минусовых температурах строить коттедж зимой можно. Самостоятельно строить зимой не рекомендуется, т.к. опытом и знанием зимнего строительства владеют только специалисты профессиональной строительной компании.

Все чаще встречаются загородные дома для отдыха, по уровню комфорта сопоставимые с домами для постоянного проживания. Это уже не летний домик, а скорее облегченный вариант коттеджа. Зимняя дача наряду с достоинствами капитального дома предполагает более экономичный подход к проектированию, выбору строительных материалов и инженерного оборудования, а также дальнейшим расходам на обслуживание.

Тонкости проектирования

Большие площади остекления и обилие открытого пространства в архитектурном облике дома притягательны, но террасы, веранды, балконы и лоджии доставляют много проблем при неграмотной планировке. Специалисты строительных компаний рекомендуют при их устройстве учитывать местоположение будущей зимней дачи.

В садовых товариществах или дачных поселках, стремительно пустеющих осенью, актуален вопрос сохранности имущества - в отличие от охраняемых коттеджных поселков. Здесь безопасность может оказаться важнее красоты: панорамными окнами, на которые трудно установить защитные жалюзи или ставни, придется пожертвовать. Кроме того, значительные площади балконов и террас не сохраняют тепло в доме, а значит, увеличат расходы на отопление.

Структура внутреннего пространства зависит от того, как часто вы будете наведываться на дачу зимой.

Существует два варианта:

• Автоматическое поддержание небольшой плюсовой температуры в течение отопительного сезона с акцентом на эффективном теплосбережении;
• Консервация дома с отключением всех инженерных сетей. При этом решающую роль играют планировка и применение материалов, позволяющих быстро протопить помещение.

В любом случае необходимо позаботиться об устройстве тамбура при входе - для сохранения тепла. Подсобные помещения могут занимать меньшие площади, а от некоторых, например от кладовых, можно и вовсе отказаться.

Фундамент

Здесь сэкономить даже при сезонном проживании не получится: тип фундамента зависит от состояния грунтов на участке и выбора строительного материала ограждающих конструкций. Массивные стены требуют больше затрат на основание. Для легких каркасных и брусовых строений подойдетмелкозаглубленный ленточный фундамент или винтовые сваи.

Инженерные системы

• Система отопления в загородном доме остается важнейшей. Простая "дачная" схема - печь или камин при поддержке электрических конвекторов - пригодна лишь для небольших деревянных построек, отделанных вагонкой, обшивочной доской, фанерой;
• При отоплении недорогого загородного дома удобно использовать настенные газовые и дизельные котлы. Они компактны, их можно повесить на кухне с выводом продуктов сгорания через стену (экономия на стоимости дымохода);
• Для дома, не отапливаемого зимой, подойдут самые простые системы водоснабжения и канализации, из которых можно легко удалить воду. Альтернативой дорогим локальным очистным сооружениям (ЛОС) в таком доме станут безводные и компостирующие биотуалеты, установленные в самой туалетной комнате.
• Септик с биофильтром подойдет тем, чей участок расположен на хорошо фильтрующих грунтах с низким уровнем грунтовых вод. В иных условиях лучше установить ЛОС.

Стенка на стенку

Каменные дома отличает основательность. Приверженцы строительства "на века" выбирают между разными видами кирпича и бетонных блоков. В обоих случаях экономить на количестве стенового материала нерационально, поэтому зимняя дача по вложениям не будет отличаться от дома для постоянного проживания. А вот различия между кладкой из кирпича и ячеистого бетона существенны, им не только в цене (кирпичная дороже), но и в свойствах. Легкие блоки из-за пористой структуры близки к дереву, имеют низкую теплопроводность и хорошую воздухопроницаемость. Общий недостаток каменных построек — долгий прогрев стен, если в доме бывают наездами, поэтому система отопления должна автоматически поддерживать постоянную температуру.

Каркасная технология строительства дома успешно соперничает с остальными по цене, а по скорости возведения значительно превосходит их. Не зря за каркасными домами закрепился термин "быстровозводимые": в среднем общестроительные работы идут 1-2 месяца. Рекордсмены — дома высокой заводской готовности: их монтаж на участке занимает считанные дни. При этом каркасные дома поражают своей многоликостью: один и тот же проект в зависимости от внешней отделки может выглядеть и как кирпичный, и как деревянный дом. Толщину утеплителя в стенах для зимней дачи выбирают как для промежуточного варианта между летним домиком и капитальным строением: 15 см.

Брус дает больше возможностей для выбора оптимальной конструкции и стоимости дома. Стены из обычного или профилированного бруса предполагают последующее утепление и разнообразные способы внешней отделки — от вагонки до облицовки кирпичом. Можно найти свой идеал, например, варьируя толщину слоя утеплителя (от 5 до 20 см) и самого бруса (от 10 до 15 см). Особенность деревянного домостроения — длительный, около года, перерыв между возведением сруба и началом отделки (дом дает усадку). Особняком стоит элитный клееный брус, красоту стен из которого, подобно бревенчатым, не скрывают за внешней отделкой. Материал не коробится, усадка стен минимальна. Отделку начинают сразу после монтажа коробки. Стоимость будет высокой — из-за трудоемкости производства.

Бревенчатые стены ручной рубки по-прежнему привлекают ценителей традиционных методов строительства. Строгая геометрия струбов из оцилиндрованного бревна также находит своих почитателей. Оба вида домов сопоставимы по стоимости, в значительной степени зависимой от толщины стен. Учитывая, что такие строения обычно не утепляют и не обшивают, стараясь сохранить их естественный облик, диаметр бревен должен быть таким же, как и у дома для круглогодичного проживания: не менее 22 см.

Если все "за" и "против" взвешены, а строительный материал так и не выбран, обратите внимание на общепримиряющий проект комбинированного дома, где прочность и долговечность камня объединены с теплом и экологичностью дерева.

Крыша

Тип кровельного покрытия не зависит от периодичпности пребывания в доме: его выбор основан на личных предпочтениях и финансовых возможностях будущих хозяев. А вот кровельная конструкция зимней дачи может быть упрощенной: без серьезного утепления крыши, если зимой предполагают протапливать только первый этаж. В этом случае обязательна теплоизоляция межэтажного перекрытия.

Внутренняя отделка

Выбор отделочных материалов заметно сужается, когда речь заходит о дачных домах. Самые жесткие ограничения наложены на отделку в неотапливаемых помещениях, ведь не каждый материал выдержит резкие скачки температуры и влажности.

Для стен в деревянных домах чаще всего используют неприхотливую вагонку и ее разновидности, имитирующие бревенчатые или брусовые срубы. В каркасных и каменных постройках стены и потолок оштукатуривают или облицовывают гипсокартоном под финишную отделку — покраску, фактурную штукатурку или, реже, поклейку обоев , довольно чувствительных к перепадам влажности.

Для настила полов подойдет большинство покрытий, исключая капризный паркет. Классическая деревянная доска, не слишком долговечный, но доступный линолеум, ковролин и водостойкий ламинат достойно переносят не самые комфортные условия.