Застройщик просрочил. Застройщик задерживает сроки передачи квартиры. Что делать дольщику

Применимо к долевому участию, неустойка - это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения .

Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец - днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2016 года» (длится с 01.07.2016 по 30.09.2016), просрочка будет начинаться с 01.10.2016.

Формула расчета неустойки

Неустойка, взимаемая с застройщика за нарушение сроков передачи по ДДУ, рассчитывается по следующей формуле :

Размер неустойки = 1⁄300 ставки рефинансирования ЦБ РФ × цена договора × количество дней просрочки

Формула расчета неустойки, если по договору долевого участия дольщиком является физическое лицо (гражданин):

Размер неустойки = 1⁄150 ставки рефинансирования × цена договора × количество дней просрочки,

где 1/150 - это ставка рефинансирования в двойном размере (1/300 × 2).

Как рассчитать неустойку по ДДУ (пример)

Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб . Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2016». Начало просрочки - с 01.04.2016. Квартира передана дольщику 01.07.2016.

Итак, просрочка составляет 3 месяца, то есть количество дней просрочки - 90 .

Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 × 2=0,06%.

Таким образом, ставка неустойки за каждый день просрочки составляет 0,06%.

Неустойка= 0,06 × 3 450 000 × 90=186 300 руб .

Для юридического лица или ИП неустойка будет составлять: 10,00/300 × 3 450 000 × 90=103 500 руб.

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке . В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки , а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.

Так как законодательством о долевом строительстве срока для рассмотрения застройщиком претензии не установлено, то применяя положения Федерального закона разумный срок для дачи письменного ответа участнику долевого строительства составляет 10 дней .

Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.

Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.

Взыскание неустойки с застройщика

Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки.

Помимо этого, дольщик вправе претендовать на:

• возмещение убытков , возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (в связи с арендой жилья, уплатой процентов по кредиту);
• компенсации морального вреда ;
• штраф в размере 50% от суммы, установленной судом по судебному решению (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» );
• возмещение судебных расходов .

Для подачи иска в суд также потребуются:

• копия паспорта истца (стр. 3 - с фотографией, страница с пропиской);
• копия договора долевого участия (3 экземпляра);
• копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
• претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
• акт приема-передачи квартиры (при наличии);
• другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия

После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.

Истец освобождается от уплаты государственной пошлины при подаче в суд искового заявления (п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» ).

Рассмотрение иска в суде

В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства , при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства , предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.

На несоразмерность требуемой неустойки могут влиять:

• цена договора;
• длительность периода нарушения сроков;
• исполнение обязательств застройщиком по принятию мер к сдаче многоквартирного дома;
• последствия и убытки участника долевого строительства, возникшие вследствие просрочки передачи жилья и др.

В результате указанных обстоятельств размер взыскания может быть уменьшен .

На снижение размера неустойки не влияет тот факт, что ее выплата в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не участвующих в правоотношениях (других дольщиков).

Застройщик не освобождается от уплаты неустойки при просрочке по вине недобросовестного субподрядчика.

В связи с большим количеством задаваемых мне вопросов по взысканию неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия, решил написать порядок действий дольщика. Надеюсь, данная статья будет вам полезна.

В настоящее время совсем не редкость, когда застройщики задерживают срок передачи дольщику квартиры на срок от нескольких месяцев до нескольких лет. К сожалению не все дольщики знают, что в данном случае закон на их стороне и при сложившейся ситуации у пострадавшего дольщика есть полное право на получение денежной компенсации.

Итак, предположим ситуация: дольщик (назовем его – «Д.») заключил договор долевого участия с застройщиком (назовем его – «З.»), согласно условиям договора срок передачи квартиры установлен 31 декабря 2014 года. В срок указанный в договоре З. не передал квартиру Д. Квартира была передана с задержкой в шесть месяцев, т.е. 30 июня 2015 года.

Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ-214 «О долевом участии в долевом строительстве…» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Пунктом 5 статьи 13 ФЗ «О законе о защите прав потребителей» предусмотрено, что требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем в добровольном порядке.

Д. принял решение потребовать от З. выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, для чего направил в адрес З. претензию (в претензии необходимо указать: кто отправляет, кому отправляет, адреса, основания требований и размер неустойки, а также ваши банковские реквизиты), в которой потребовал в течение 10 дней выплатить неустойку.

З. проигнорировал полученную претензию, никакой неустойки Д. выплачивать не стал.

Согласно п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за неисполнение в добровольном прядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Д. обращается в суд (по месту своего жительства или месту нахождения застройщика) с иском о взыскании неустойки, штрафа и морального вреда (что должно быть указано в иске можно найти в интернете). К иску надо приложить: договор долевого участия, документы подтверждающие оплату, акт приема-передачи (если есть), переписку с застройщиком (если есть), претензию с квитанциями о направлении.

Проходит несколько судебных заседаний, суд, как правило, снижает заявленный размер неустойки, применив ст. 333 ГК РФ и примет решение о взыскании с З. в пользу Д. сумму неустойки, штрафа (50%), и морального вреда.

Счастливый Д. на полученные денежные средства заканчивает ремонт в квартире.

Надеюсь, что данная статья получилась интересной и полезной.

Если у вас возникнут какие-либо вопросы, всегда готов на них ответить.

Здравствуйте,

спасибо, все ясно и понятно описано.

Один вопрос, доп. соглашение подписывать отказываюсь, т.е. точного срока сдачи не знаю (можно узнать конечно устно) претензию нужно направить когда? сразу или после приемки по акту? или направить претензию сразу, а требование после приемки?