Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

• Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
• Техническое состояние помещения;
• Степень изношенности здания;
• Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
• Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
• Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

ПД = Аим + Азем , где

ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S , где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно .

Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне г. Москвы, расположенные в пределах административных границ г. Москвы, установлена в размере 4 500 рублей за 1 кв. м в год

Постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 800-ПП субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, и субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения и образования, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, установлена ставка арендной платы в размере 4500 рублей за кв. м в год

Постановлением Правительства Москвы от 28 декабря 2011 г. N 659-ПП на 2012 год минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне г. Москвы, установлена в размере 1800 руб. за 1 кв. м в год (утратило силу)

Постановлением Правительства Москвы от 12 апреля 2011 г. N 135-ПП срок действия постановления Правительства Москвы от 18 сентября 2007 г. N 810-ПП продлен до 31 декабря 2011 г., в 2011 г. применяется коэффициент-дефлятор к ставке арендной платы, действующей в 2010 г., равный 1,1 (утратило силу)

Постановлением Правительства Москвы от 18 сентября 2007 г. N 810-ПП на 2008-2010 годы установлен размер минимальной ставки арендной платы (утратило силу)

Постановлением Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП установлено, что в 2006-2008 годах расчет ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Москвы, производится по Методике расчета арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. N 861-ПП, с применением повышающего коэффициента (утратило силу)

Постановлением Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. N 838-ПП установлено, что при перерасчете ставок арендной платы на 2005 год применяются параметры расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Москвы, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N 425-ПП (утратило силу)

Постановлением Правительства Москвы от 22 июня 2004 г. N 425-ПП на 2005 год минимальная ставка арендной платы установлена в размере 760 руб. за кв.м. (утратило силу)

Постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. N 861-ПП на 2004 год минимальная ставка арендной платы установлена в размере 690 руб. за кв.м. (утратило силу)

Постановлением Правительства Москвы от 4 июня 2002 г. N 418-ПП на 2003 год средняя величина базового размера стоимости строительства одного кв. метра нежилой площади для расчета ставок арендной платы, в случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда, установлена в размере 14630 руб. (утратило силу)

Постановлением Правительства Москвы от 26 февраля 2002 г. N 150-ПП с 1 апреля 2002 г. минимальная ставка годовой арендной платы за один кв. метр общей нежилой площади установлена в размере 490 руб., базовый размер стоимости строительства одного кв. метра нежилой площади при расчете арендной платы - в размере 13300 руб. (утратило силу)

Распоряжением Мэра Москвы от 28 декабря 2000 г. N 1385-РМ с 1 февраля 2001 г. минимальная ставка годовой арендной платы за один кв. метр общей нежилой площади установлена в размере 420 руб., базовый размер стоимости строительства одного кв. метра нежилой площади при расчете арендной платы - в размере 10800 руб. (утратило силу)

Распоряжением Мэра Москвы от 22 февраля 2000 г. N 205-РМ с 1 апреля 2000 г. минимальная ставка годовой арендной платы за один кв. метр общей нежилой площади установлена в размере 320 руб.

Распоряжением Мэра Москвы от 17 марта 1997 г. N 214-РМ с 1 апреля 1997 г. минимальная ставка годовой арендной платы за один кв. метр общей нежилой площади установлена в размере 180 тыс.руб.

Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 1996 г. N 97 с 1 апреля 1996 г. базовый размер стоимости строительства одного кв. метра при расчете арендой платы установлен в размере 4150 тыс.руб.

Распоряжением Мэра Москвы от 12 января 1996 г. N 14-РМ с 1 апреля 1996 г. минимальная ставка годовой аренды за один кв. метр общей нежилой площади установлена в размере 126 тыс.руб. (утратило силу)

Майкл Р. Льюис - бывший корпоративный управляющий, предприниматель и инвестиционный советник из Техаса. Проработал в сфере бизнеса и финансов более 40 лет.

Количество источников, использованных в этой статье: . Вы найдете их список внизу страницы.

Пропорциональный расчет арендной платы отражает величину аренды, которую необходимо уплатить арендодателю за неполный месяц, когда вы заняли помещение позже первого числа месяца или просто арендовали его менее месяца. Несмотря на то, что в таких случаях отдельные арендаторы иногда согласны оплатить полную сумму аренды за месяц, большинство из них старается договориться о пропорциональном расчете аренды, особенно если въезд в квартиру произошел только в середине месяца по причине самого арендодателя. Решение о произведении пропорционального расчета арендной платы (или отказе от него) полностью зависит от арендодателя, но арендатор всегда может попробовать договориться и утвердить этот метод.

Шаги

Расчет на основе месячной суммы аренды

Расчет на основе годовой суммы аренды

Рассчитайте годовую сумму аренды. Данный вид расчета наиболее уместен при долгосрочной аренде. Умножьте величину месячной арендной платы на 12 месяцев, чтобы получить сумму годовой аренды.

• Месячная арендная плата - это та сумма, которая взимается с арендатора за полный месяц аренды квартиры, помещения или дома.
• Например, арендатор может платить арендодателю по 4500 рублей в месяц. Тогда годовая сумма аренды составит: 4500₽ x 12 = 54000₽.

1. Определите суточную арендную плату. Разделите годовую сумму аренды на количество дней в году (обычно 365 дней или 366 дней в високосном году), чтобы получить пропорциональную величину суточной арендной платы.

   • Например, если годовая аренда составляет 54000 рублей, то суточная арендная плата рассчитывается следующим образом: 54000₽ / 365 дней = 147,95₽ в сутки.
   • Для расчета на основании годовой арендной платы не имеет значения, какой сейчас идет месяц.

2. Произведите пропорциональный расчет арендной платы. Умножьте суточную арендную плату на фактический срок аренды в днях в текущем месяце, чтобы пропорционально рассчитать арендную плату.

Расчет арендной платы с учетом коммунальных платежей

1. Определите годовую или месячную величину коммунальных платежей. В зависимости от того, будете ли вы производить расчеты исходя из месячной или годовой арендной платы, вам потребуется определить соответствующую величину коммунальных платежей.

   • Например, коммунальные платежи могут составлять 3000 рублей в месяц или 36000 рублей в год.

2. Добавьте коммунальные платежи к величине аренды. Каким бы методом вы ни пользовались, прибавьте к величине аренды соответствующую расчетную величину коммунальных платежей, чтобы определить полную сумму, которую вы должны уплатить арендодателю за месяц или год. Включите сюда также и другие возмещаемые вами затраты арендодателя (если применимо).

   • В математическом виде расчет платы арендодателю выглядит следующим образом: Арендная плата + Коммунальные платежи = Величина арендной платы с учетом коммунальных платежей.
   • Например, если ежемесячная арендная плата составляет 4500 рублей, а коммунальные платежи - 3000 рублей, то величина месячной арендной платы с учетом коммунальных платежей будет равна 7500 рублей.
   • Например, если величина годовой аренды составляет 60000 рублей, а годовые коммунальные платежи - 36000 рублей, то за полный год вы должны будете уплатить арендодателю 96000 рублей.

3. Произведите пропорциональный расчет арендной платы с учетом коммунальных платежей. Соответственно используйте метод расчета на основании месячных или годовых сумм, чтобы определить пропорциональную величину арендной платы. В приведенных ниже формулах просто введите свои данные о месячной или годовой аренде с учетом коммунальных платежей.

   • Расчет на основе месячных сумм: ПРОПОРЦИОНАЛЬНАЯ АРЕНДА = (Арендная плата и коммунальные платежи за месяц / Количество дней в месяце) x Количество дней фактической аренды
   • Расчет на основе годовых сумм: ПРОПОРЦИОНАЛЬНАЯ АРЕНДА = (Арендная плата и коммунальные платежи за год / Количество дней в году) x Количество дней фактической аренды

• Подпишите с арендодателем договор, в котором будет официально прописан пропорциональный расчет арендной платы.
• О величине гарантийного задатка за аренду можно договориться и она необязательно должна относиться к конкретному месяцу. Гарантийный задаток является результатом оценки рисков арендодателя, сдающего помещение конкретному арендатору. Обычно с новых арендаторов требуют сразу внести плату за полный месяц вперед.
• Некоторые арендодатели не согласны на пропорциональный расчет арендной платы и требуют полную оплату за месяц вне зависимости от того, когда вы въехали или выехали.
• В некоторых случаях арендодатели просят оплачивать аренду в первый день месяца, другие же требуют ее ежемесячной уплаты в то число месяца, когда вы въехали. Например, если вы въехали в квартиру 20 сентября, вас могут попросить платить аренду ежемесячно 20 числа.
• Для привлечения арендаторов арендодатели могут соглашаться на пропорциональный расчет арендной платы для тех, кому срочно требуется жилье и у кого нет возможности ждать начала следующего месяца.
• Кто бы ни производил пропорциональный расчет арендной платы, этот человек должен быть в состоянии объяснить, как он получил свои результаты.

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и ее формы, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (схема 10.4).

Схема 10.4.

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая их комбинация.

Долевой метод арендных платежей хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные, или компенсационные, платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендодателю встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница - это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница - это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы - обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Л") можно устанавливать двумя способами:

o на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 м2 помещения (минимум 1000 руб.) по формуле

Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то

o па основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 м2 нежилого помещения по формуле, приведенной на схеме 10.5.

Обозначения и величины соответствующих коэффициентов приведены на схемах 10.5 и 10.6.

При определении коэффициента качества нежилого помещения (КНЖ) в Москве дополнительно к указанным на схеме 10.6 факторам учитываются еще два параметра:

• o коэффициент удобства коммерческого использования (Ук): при расстоянии здания от метро до 200 м он равен 0,54, а свыше 200 м - нулю;
• o коэффициент выхода на общегородские магистрали города (Вм): при Ук = 0,54 принимается равным 0,19, а при Ук = 0 + 0,45.

В расчете арендной платы за нежилые помещения в Москве коэффициент территориальной зоны (Кр) принимается в пределах от 1,0 на окраинах города до 2,0 в центре.

Для учета вида деятельности при расчете арендной платы за нежилые помещения в г. Москве с февраля 2001 г. установлена следующая классификация видов деятельности (табл. 10.1).

По методике Росстроя годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по следующей формуле:

где А" - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 м2 общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб/м; И;(- индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; Кк - коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1, при размещении объекта аренды в подвале он снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; Кист - коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; /Гкр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Е" - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (от

Схема 10 .5.

Схема 10.6.

0,03 до 0,27 в зависимости от отрасли и вида деятельности); А -годовая амортизация в расчете па 1 м2 общей полезной площади здания (помещения), руб/м2; 5 - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, м2; А3 - арендная плата за землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); Иинф - коэффициент (индекс) инфляции; НДС - коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость.

Арендная плата за федеральное недвижимое имущество, расположенное в г. Москве, определяется с учетом коэффициентов, приведенных в схеме 10.7. При этом был введен особый порядок учета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, культуры, здравоохранения и образования (схема 10.8).

В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (А3), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с законодательством.

Годовая амортизация в расчете на 1 м2 общей площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле

где На - норма амортизации на полное восстановление здания, %; Спб - первоначальная балансовая стоимость здания в расчете на 1 м2 общей полезной площади, руб/м2 (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

Таблица 10.1. Значения коэффициента вида деятельности (Кд) для расчета арендной платы за помещения в г. Москве

Виды деятельности и организации		Значение Кд
Некоммерческие организации
Коммерческие организации:
банк, пункт обмена валют, казино, ночные клубы
- нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации - центры и бюро, осуществляющие информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому и программному обеспечению, по созданию программных продуктов
Гостиницы, мотели, кемпинги
- фирмы, занимающиеся маркетинговыми исследованиями, консультациями по вопросам коммерческой деятельности и финансам - сыскные и охранные бюро - предприятия оптовой торговли - рестораны, бары - бани и сауны - парикмахерские и косметические кабинеты типа люкс
- закусочные типа "Макдоналдс", пиццерии - склады, базы, терминалы по растаможиванию - информационные агентства, киностудии, видео-и аудиостудии
- автосервис - радиотелевизионные центры, узлы радиовещания и радиосвязи, телефонные станции, почта, телеграф, телефон - экскурсионные и турбюро - залы игровых автоматов, дискотеки
- автошколы - предприятия розничной торговли - кафе - НИИ и проектные организации, проводящие прикладные исследования и опытно-конструкторские разработки
- транспортные организации - редакции газет и журналов, издательства - спортклубы, спортзалы - художественные салоны и выставочные залы, ведущие реализацию - цирк, театр, редакции телевидения и радиовещания - лечебницы, клиники, медкабинеты - учебные заведения, дающие высшее, среднее, среднее специальное образование - научные и опытные станции, лаборатории, опытные заводы
- фирмы по организации санитарной очистки, уборке и озеленению города - предприятия всех отраслей промышленности - фабрики-кухни - конторы вторсырья, пищевых отходов - строительство - кулинарии, столовые
Группы дошкольного воспитания
Виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов, налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

Величина арендной платы за нежилые помещения федеральной собственности, расположенные в г. Москве, определяется по формуле

где Ам - величина годовой арендной платы за 1 м.

1.5 - арендуемая площадь помещений в здании......................м2

в том числе:

• - площадь помещений в подвале, на чердаке, в мезонине........;
• - площадь помещений на цокальном этаже....................................;
• - площадь помещений в наземной части..........................................

Схема 10.7.

Схема 10.8. Порядок учета в доходах федерального бюджета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, образования, здравоохранения и культуры

2. Абаз - базовая ставка годовой арендной платы за 1 м - 1000 руб.

Примечание: размер базовой ставки головой арендной платы за 1 м может изменяться но решению Росимущества, но не чаще одного раза в год.

3. К" - коэффициент пригодности здания:

Примечание: коэффициент пригодности не может быть ниже 0,5.

• 4. Кт - коэффициент типа здания:
  • - производственное и пр. - 1,0;
  • - складское (отапливаемое) - 0,8;
  • - складское(неотапливаемое)- 0,6.
• 5. Ку - коэффициент удобства расположения помещения издания:

• 5.1. Ку1 - коэффициент удобства расположения помещения в здании:
  • - в наземной части - 0,9;
  • - на цокольном этаже - 0,85;
  • - в подвале, на чердаке, в мезонине - 0,8.

Примечание: если арендуемые помещения имеют разные /Су1, то арендная плата рассчитывается отдельно по каждой группе таких помещений, а затем суммируется.

• 5.2. Ку2 - коэффициент удобства расположения здания в Москве:
  • - в пределах Бульварного кольца, на Бульварном кольце и в радиусе 200 м от станции метро -1,0;
  • - в пределах Садового кольца, на Садовом кольце, на транспортных магистралях, идущих от Садового кольца, на площадях, шоссе и проспектах - 0,9;
  • - на прочих транспортных магистралях - 0,75.
• 6. К., - коэффициент территориальной зоны г. Москвы:
  • - 1а-2
  • - 16 - 1,8
  • - 2-1,6
  • - 3 - 1,4
  • - 4 - 1,2
  • - 5-1,0

Примечание: границы зон территории г. Москвы устанавливает Правительство Москвы.

• 7. К" - коэффициент цени использования арендуемых помещений:
  • - все помещения коммерческого и сберегательного банков и их учреждений (филиалов), фондовой и товарно-сырьевой биржи, брокерского агентства, казино, ресторана, бара, ночного клуба - 3,0;
  • - офисы страхового, инвестиционного и рекламного агентства, агентства недвижимости, коллегия и юридическая консультация адвокатов, аудиторская и нотариальная конторы - 2,4;
  • - все помещения гостиницы, мотеля и кемпинга, офисы представительства и филиала юридического лица - 2,0;
  • - все помещения охранного бюро, автосервиса, скупки драгоценных камней и металлов, бани, сауны, парикмахерской, косметического салона, оптовой базы (склада) и терминала, офис сыскного агентства, компьютерный и интернет-салоны, видеосалон, художественный салон, выставочный зал, ведущий реализацию, зал игровых автоматов, дискотека 1,8;
  • - все помещения ломбарда и товарного склада (кроме терминала, оптового и аптечного склада) -1,6;
  • - все помещения магазина розничной торговли, редакции, издательства, информационного агентства, радиостанции, студий видео- и звукозаписи, теле- и киностудий, почты, телеграфа и телефонной станции, офисы экскурсионного и туристического бюро - 1,4;
  • - все помещения столовой, буфета, кулинарии, аптеки, аптечного склада, гаража, негосударственного лечебно-профилактического учреждения, негосударственного научного учреждения (аккредитованного) и негосударственной организации в сфере бытового обслуживания, цех негосударственной организации в сфере материального производства - 1,2;
  • - все помещения спортивного клуба, негосударственного зрелищного предприятия, негосударственного образовательного учреждения, государственного (федерального) унитарного предприятия, спортивный и тренажерный залы, выставочный зал, не ведущий реализацию, - 1,0;
  • - все помещения негосударственного детского внешкольного учреждения, офис общественного объединения - 0,8;
  • - все помещения под иные цели - 1,5.

Примечание: если арендуемые помещения имеют разные КИ, то арендная плата рассчитывается отдельно по каждой группе таких помещений, а затем суммируется.

• 8. К0 - коэффициент типа организации:
  • - для общественных объединений - 0,75;
  • - для субъектов малого предпринимательства - 1,0;
  • - для иных организаций - 1,25.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.08.2001 № 778-ПП с 01.01.2002 введен особый порядок установления арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, в целях реализации политики органов государственной власти столицы по стимулированию:

• o деятельности учреждений и организаций, осуществляемой в интересах города и жителей Москвы, в том числе работающих с детьми, инвалидами;
• o развития сети учреждений и организаций, оказывающих медицинские услуги, доступные людям среднего и ниже среднего уровня доходов;
• o развития малого и среднего предпринимательства, прежде всего в областях инновационной деятельности, производства, бытового и социального обслуживания населения города;
• o реализации городских целевых программ Москвы.

Размер арендной платы в этих случаях может определяться путем:

• o умножения на понижающий коэффициент расчетной величины арендной платы, определяемой в соответствии с методикой расчета арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы;
• o установления базового (минимального) размера арендной платы, утверждаемого постановлением Правительства Москвы;
• o установления арендной платы, кратной минимальному размеру оплаты труда.

Способ определения размера арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливаемой в особом порядке, определяется решением Правительства Москвы и является единым (не зависящим от формы собственности или организационно-правовой формы арендатора) для каждой определенной категории (группы) арендаторов, состав которых обосновывается в предложениях отраслевых или территориальных органах исполнительной власти г. Москвы с обязательным указанием:

• а) обоснования социально-экономических результатов, получаемых от снижения арендной платы;
• б) заключения об эффективности использования ранее представленных мер имущественной и финансовой поддержки;
• в) прогнозных показателей по количеству арендаторов данной категории (группы);
• г) размера площадей, ими используемых;
• д) расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, без применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливаемой в особом порядке;
• е) расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, после применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, установленной в особом порядке.

В качестве примера приведем постановление Правительства Москвы от 27.01.2004 № 27-ПП, утвердившее Перечень категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, которым устанавливалась ставка арендной платы в особом порядке (табл. 10.2).

Таблица 10.2. Перечень категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, которым устанавливается ставка арендной платы в особом порядке

				Корректирующий коэффициент
		Государственные учреждения культуры, финансируемые из бюджета г. Москвы
		Негосударственные образовательные учреждения, осуществляющие работу с детьми
		Центр по профилактике безнадзорности, преступности, алкоголизма и наркомании среди несовершеннолетних
		Объединение ветеринарии г. Москвы
		Предприятия легкой промышленности и предприятия, применяющие труд инвалидов, с численным составом инвалидов не менее 50% общего количества работающих
		Государственные унитарные предприятия, осуществляющие работы в сфере городского заказа
		Организации Всероссийского общества слепых (ВОС), Всероссийского общества глухих (ВОГ), Всероссийского общества инвалидов (ВОИ)
		Московский городской фонд обязательного медицинского страхования
		Предприятия сферы потребительского рынка: 1) школьно-базовые столовые и предприятия, обслуживающие учебные и специальные заведения, малообеспеченные слои населения 2) книжные магазины
		Субъекты малого предпринимательства, включенные в Реестр субъектов малого предпринимательства: 1) предприятия бытового обслуживания 2) организации, занимающие объекты производственного назначения 3) субъекты ремесленничества 4) организации, занимающие объекты непроизводственного назначения		0,5 0,5
	Организации РФ; органы юстиции; суды; прокуратура; Московская городская коллегия адвокатов, се юридические консультации; организации МВД России; организации ГУВД г. Москвы; войсковые части; пожарная охрана; органы налоговой инспекции; органы налоговой полиции; государственные архивы; библиотеки Научно-исследовательские, опытно-конструкторские организации РАН Органы государственной статистики (Мосгорстат) Федеральное государственное унитарное предприятие "Главкосмос" Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям г. Москвы Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая начата по г. Москве"
	Общественные организации и объединения Ветеранские организации Общественные организации инвалидов, инвалидов с детства, родителей детей-инвалидов Общественные организации инвалидов и участников ликвидации аварии на ЧАЭС и других техногенных аварий Общественные организации детей, подростков, молодежи Благотворительные организации г. Москвы, имеющие паспорт благотворительности Женские общественные организации Творческие общественные организации
	Организации инфраструктуры поддержки субъектов малого предпринимательства
	Организации и предприятия - исполнители комплексных программ поддержки малого предпринимательства
	Государственные унитарные аптечные предприятия г. Москвы
	Подрядные организации, занятые па работах в жилом фонде
	Партии, общественные движения и союзы, зарегистрированные как общественные организации
	Творческие союзы Московского союза художников

В методическом плане рассмотрим постановление Правительства Москвы от 22.01.2002 № 68-ПП, которым была введена методика расчета арендной платы при сдаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы. Она определяет цену предложения, по которой объект предлагается в аренду арендодателям, и не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

• - затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;
• - доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Расчет арендной платы производится по следующей формуле:

где Ап 1(1Д - годовая ветчина арендной платы; А.,аф - затратная составляющая арендной платы; Ада - доходная составляющая арендной платы; От - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года):

(СШ|В - инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным БТИ (в ценах текущего года); Кт - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом г. Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05); Нкл - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года); Стр - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года); Оц - оценка рыночной стоимости 1 м арендуемого объекта; 5 - площадь арендуемого объекта; Кдх - коэффициент доходности 1 м2 аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом г. Москвы на текущий год; /Скор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина арендной платы (Ап изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г. Москвы.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно, - Кот, Нкл, Кдх, Ккор - обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г. Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа. Страхование объекта проводится ежегодно в страховых компаниях, определенных в результате открытого конкурса, имеющих лицензию па страхование нежилого фонда.

Оценка (Оц) рыночной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком, определенным в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

В случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 м нежилой площади на соответствующий год.

Величина коэффициента доходности (К1Х) определяется при формировании прогноза социально-экономического развития на очередной год и устанавливается нормативным правовым актом г. Москвы.

Корректирующий коэффициент (Ккор) дифференцируется по трем категориям арендаторов:

• - категория арендаторов, минимальная арендная плата которым установлена нормативным правовым актом г. Москвы;
• - категория арендаторов, льгота по арендной плате которым установлена нормативным правовым актом г. Москвы;
• - категория арендаторов, льготы по арендной плате которым не предусмотрены.

Коэффициент принимается равным нулю (Ккор = 0) для категории арендаторов, которым нормативным правовым актом г. Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал) заключается сроком до одного года с последующим переоформлением на новый срок при подтверждении права на установление минимального размера арендной платы.

Коэффициент принимается равным не ниже 1/2 части планируемого дохода (не ниже Ккор = 0,5) для категории арендаторов, которым нормативным правовым актом г. Москвы установлена соответствующая льгота. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал) заключается сроком до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.

Коэффициент принимается равным 1,0 (Ккир = 1,0) для коммерческой категории арендаторов, получивших право аренды па общих основаниях (конкурс/аукцион), договор аренды может заключаться сроком свыше пяти лет, на праве пользования и владения (в том числе с правом выкупа арендованного объекта в соответствии с действующим законодательством, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки нрав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал).

Величина арендной платы не может быть ниже уровня стоимости затратной составляющей арендной платы.

Индивидуальное предоставление льгот не допускается.

Для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета, допускается снижение расчетной величины доходной части арендной платы, но не более чем на 50%. Уровень снижения арендной платы устанавливается нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.

Минимальная арендная плата за нежилые помещения в Москве в 2008 г. составляла 1000 руб., в 2009 г. - 1070 руб., в 2010 г. -2140 руб. Установлены льготные ставки арендной платы с коэффициентом корректировки от 0,3 до 0,75:

• o субъектам малого предпринимательства;
• o оптовым компаниям, реализующим плодовоовощную продукцию;
• o ГУПам и организациям, в которых доля работ по госзаказу составляет не менее 70%;
• o адвокатским бюро, оказывающим не менее 30% бесплатных услуг москвичам;
• o образовательным учреждениям;
• o организациям бытового обслуживания, предоставляющим общедоступные услуги.

Нулевой корректирующий коэффициент при расчете арендной платы применяется:

• o для творческих союзов;
• o государственных аптек;
• o подрядных организаций, занятых на работах в жилищном фонде;
• o ГУПов, выполняющих работы в городском хозяйстве;
• o социальных магазинов;
• o социальных предприятий бытового обслуживания и питания;
• o предприятий и организаций, производящих спецобувь, спецодежду и протезы для инвалидов и москвичей с ограниченными способностями;
• o предприятий, применяющих труд инвалидов не менее 50%;
• o фирм, предоставляющих ритуальные услуги;
• o организаций, осуществляющих профессиональную уборку помещений, ремонт и пошив одежды, головных уборов;
• o фирм по прокату и оказанию фотоуслуг.

Для малых предприятий арендная плата 1 м2 в 2011 г. установлена в размере 1800 руб. в год (в 2010 г. она составляла 2000 руб.). Теперь малые предприятия могут выкупать у Москвы до 300 м2 (раньше они имели право па 100 м2)

Оплата аренды парковочных машино-мест и индивидуальных гаражей в 2008 г. составляла 160 руб. за 1 м2 в год, в 2009 г. - 210 руб., в 2010 г. 260 руб.:

• - для инвалидов ВОВ, чернобыльцев и других категорий инвалидов;
• - для пенсионеров, ветеранов труда и Вооруженных Сил РФ;
• - родителей детей-инвалидов;
• - общественных организаций, движений и объединений, финансируемых из госбюджета не менее чем на 70%.

Методика расчета арендной платы за аренду зданий (их частей), находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, в особых экономических зонах РФ представлена в табл. 10.3.

Постановлением Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 предусмотрена.льготная аренда государственного имущества субъектам малого и среднего предпринимательства на условиях:

• o срок аренды не менее пяти лет;
• o в первый год аренды предприниматели вносят 40% размера арендной платы;
• o во второй год - 60%;
• o в третий год - 80%;
• o в четвертый и далее - 100% размера арендной платы.

За жилые помещения годовая (месячная) арендная плата определяется практически двумя основными способами:

o методом рыночных сравнений - путем парных сопоставлений величины арендной платы в состоявшихся или предполагаемых сделках с аналогичными квартирами в соответствующих районах города;

Таблица 10.3.

o в виде фиксированного процента (3-12% в год) от стоимости жилого помещения.

Во втором случае сначала надо определить рыночную стоимость жилого помещения. Из всего множества подходов к расчету стоимости (или цены) квартир рассмотрим только два - официальный, применяемый Правительством Москвы, и из практики коммерческих фирм.

В основе методики расчета стоимости квартиры, разработанной, например, компанией "Ратибор", лежат следующие положения.

• 1. Типовые дома в Москве делятся на четыре категории: старые - сталинские и пятиэтажки, панельные и новые - кирпичные и панельные.
• 2. В зависимости от стоимости квартир город разделен на 14 районов: 13 - по линиям метро и Центр.
• 3. Средняя стоимость 1 м2 жилья выводится путем анализа информации, собранной в компании, и данных средств массовой информации (газета "Из рук в руки" и др.).
• 4. На стоимость квартир влияют как минимум 14-15 факторов. Если известны средняя стоимость 1 м2 жилой площади квартиры из одной, двух и трех комнат в определенном районе и категория дома, то ее легко скорректировать по соответствующим коэффициентам (табл. 10.4).

Допустим, что нас интересует 2-комнатная квартира в Жулебино (станция метро "Выхино") общей площадью 50 м в новом кирпичном доме. Выясняем, что средняя цена 1 м2 2-комнатной квартиры в этом районе - 2800 ден. ед. Внесем корректировку в цену по коэффициентам, приведенным в табл. 10.4.

Таблица 10.4.

Квартира далеко от Центра (-15%) и от метро (-3%), балкон есть (+1%), телефона нет (-3%), санузел раздельный (+0,5%), окна выходят на улицу (-2%), лифт есть (+1%), экология неблагоприятная (-8%), комнаты изолированные (+1%), кухня 9 м2 (+2%). В сумме: -25,5%. Реальная цена 1 м2 будет 2086 ден. ед. Перемножив на общую площадь, получим возможную цену квартиры - 104 300 ден. ед. (2086 х 50). Арендная плата за год может быть 5215 ден. ед. (104 300 х 5%), а за месяц - 434,6 ден. ед. (5215: 12).

Теперь рассмотрим в методическом плане расчет цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решению Правительства Москвы с учетом месторасположения дома".

Обоснование проводится в четыре этапа. На первом этапе определяется стоимость 1 м общей площади па основе восстановительной стоимости жилых строений (стоимости его строительства на момент оценки): рассчитывается путем умножения исходной восстановительной стоимости на коэффициент удорожания, действующий на момент оценки. За исходную восстановительную стоимость (С,{д) принимается стоимость, определенная БТИ в уровне цен по состоянию на 01.01.2000 и занесенная в технические паспорта строений.

Для учета износа строения в процессе сто эксплуатации устанавливается остаточная стоимость 1 м2 общей площади строения как разность между восстановительной стоимостью общей площади строения на 01.01.2000 и стоимостным выражением его физического износа в расчете на 1 м2:

где С() - остаточная стоимость 1 м2; Свд - восстановительная стоимость жилого дома, руб.; Иф - физический износ дома на год его последнего обследования БТИ с корректировкой величины износа; 5 - общая площадь дома, м2.

На втором этапе проводится расчет цены продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции.

Цена 1 м2 общей площади дома определяется, исходя из его остаточной стоимости, по формуле

где С0 - остаточная стоимость 1 м2 общей площади дома; Куя - коэффициент удорожания, определяется ежемесячно как отношение средней стоимости 1 м2 общей площади, по данным Департамента экономической политики и развития г. Москвы, к стоимости 1 м2 общей площади па 01.01.2000.

Цена жилья определяется по формуле

где Ц<.м - цена 1 м2 квартиры; 5К - общая площадь квартиры.

На третьем этапе определяется цена продажи жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры (Цтм).

Цена 1 м2 общей площади рассчитывается исходя из цены, определенной с учетом удорожания строительной продукции с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества дома и квартиры, по следующей формуле:

где Ксож - коэффициент, характеризующий отношение общей площади квартиры к жилой ее площади, который равен:

• 0,95-1,00 при отношении менее 1,50; 1,00-1,05 от 1,50 до 1,66; 1,05-1,10 от 1,66 до 2,00; 1,10-свыше 2,00; /Сбл - коэффициент, характеризующий наличие балкона: 1,00 - при наличии балкона;
• 1.05 - при наличии лоджии; 0,95 - при отсутствии;
• 1,10 - при наличии двух балконов или лоджий и более; /Сэт - в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90. Во всех остальных случаях -1,00;

Кт - изолированность комнат:

• 1.04 - все комнаты изолированные;
• 0,96 - смежные комнаты в 2-комнатных квартирах либо более чем одна проходная комната в 3-комнатных квартирах;
• 1,00 - во всех остальных случаях; лиф - наличие лифта:
• 1,03 - есть в домах, имеющих 5 и менее этажей;
• 1,00 - есть в домах, имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;
• 0,97 - пет в домах, имеющих более 5 этажей; Кьш. - коэффициент высоты помещений:
• 0,98 - менее 2,5 м;
• 1,00 - от 2,5 до 2,8 м;
• 1,02-от 2,8 до 3,00 м;
• 1,04-от 3,00 до 3,40 м;
• 1.06 - свыше 3,40 м;

мус - наличие мусоропровода:

• 1,02 - есть в домах, имеющих менее 4 этажей;
• 0,97 - нет в домах, имеющих более 3 этажей; Км - материал стен:
• 1,10 - кирпич;
• 1.05 - монолит;
• 1,00 - сборный железобетон; Кк - коэффициент, учитывающий площадь кухни: 0,95 - при площади кухни до 6 м2; 1,00-от 9 до 12 м2; 1,10 - свыше 12 м2.

Цена 1 м2 общей площади с учетом технических характеристик дома и квартиры не должна быть меньше цены 1 м2 общей площади, рассчитанной с учетом стоимости строительства. В противном случае эти цены принимаются как равные.

Цена жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры (Ц,к) составляет

где 5К - общая площадь квартиры.

На четвертом этапе рассчитывается цена 1 м2 общей площади (Цмм) исходя из цены, определенной с учетом технических характеристик дома и квартиры, с применением коэффициентов, учитывающих местоположение дома, по следующей формуле:

гдс/<Гр= 1,1 - при местонахождении от станции метро в радиусе 200 м; 1,0 - во всех остальных случаях; Кжт - коэффициент оценочной зоны, который определяется в зависимости от того, в какой оценочной зоне расположен дом (табл. 10.5).

Цепа 1 м2 общей площади с учетом месторасположения дома должна превышать цену 1 м2 общей площади в домах-новостройках, устанавливаемую Межведомственной комиссией, в данной оценочной зоне (Цкон). В противном случае эти цены принимаются равными.

Цена жилья с учетом месторасположения дома (Цмк) составляет

На основе установленной цепы жилого помещения в заключение определяется арендная плата в размере 5-12% от ее величины. Например, если цена 1-комнатной квартиры 67 000 ден. ед., то арендная плата за год может составить 4020 ден. ед. (67 000 х 6%), или 335 ден. ед. за месяц. Процент принимается опытным путем: для квартир в центре города и в престижных районах он достигает максимума, а в неблагоприятных районах - обычно не превышает 5-6%.

Таблица 10.5. Коэффициенты оценочных зон в г. Москве

Применяются и другие методики определения арендной платы на основе учета спроса, предложения и потребительских качеств помещений.

За земельные участки арендную плату в общем случае можно определить на основе цены земли (Ц3), ссудного процента (С) и фактической или ожидаемой прибыли (П) с единицы земельной площади по формуле

где Т - срок аренды в годах. Поскольку

С учетом формулы сложного процента

Например, если прибыль с 1 га земли составит 1000 руб. (П = =1000), ссудный процент С = 3%, а срок аренды 50 лет, то арендная плата за 1 га составит

В таком случае с увеличением ссудного процента арендная плата за землю снижается, с уменьшением срока аренды - повышается.

Методика расчета арендной платы за земельные участки в особых экономических зонах РФ представлена в табл. 10.6.

В Московской области ежегодная арендная плата за землю, занимаемую различными предприятиями, рассчитывается по формуле

где С31| - ставка земельного налога (на основании справки, выданной районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; 5 - площадь участка, м2; Кл - коэффициент вида деятельности:

• а) 1 - для предприятий промышленности, транспорта, связи, обслуживающих сельскохозяйственное производство;
• б) 1,5 - для посреднических, торгово-закупочных, сервисных, совместных предприятий, страховых компаний, банков, предприятий частного бизнеса;
• в) 2 - за аренду земельных участков, занятых экологически опасными, непрофильными для Московской области предприятиями, подлежащими (но решению администрации Московской области) выводу за пределы области;

Таблица 10.6.

г) 1,2 - прочие предприятия, не относящиеся к категориям 1, 2, 3;

К3 - коэффициент застроенности территории:

• 90% и более - 1;
• 70-90% - 1,2;
• 40-70% - 1,5;
• 20-40% - 1,7;

менее 20% - 2.

Процент застройки определяется арендодателем на основании справки, выданной службой земельного кадастра.

Размер ставок земельного налога в г. Москве установлен Законом г. Москвы от 24.11.2004 № 74 "О земельном налоге" (табл. 10.7).

Базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель и ставки арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, приведены соответственно в табл. 10.8 и 10.9.

Приказом Минфина России от 20.06.2005 № 75-Н утверждены Рекомендации по заполнению формы "Сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения по земельному налогу", которые представляют органы Роснедвижимости в налоговую службу.

Таблица 10.7. Ставки земельного налога по г. Москве

Налоговая ставка, % кадастровой стоимости участка	Характеристика земельных участков
	Земли в составе зон сельскохозяйственного использования, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводчества, огородничества, животноводства
	Земли, занятые автостоянками для долговременного хранения автотранспорта и многоэтажными гаражными стоянками; жилищным фондом и объектами инженерной структуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленные для жилищного строп
	Прочие земельные участки
		Земли для объектов социально-реабилитационного, оздоровительного, учебно-воспитательного названия, строительства инженерной и жилищно-коммунальной инфраструктуры (электро и теплостанций), объектов ЖКХ
1 Постановление Правительства Москвы от 07.06.2011 № 254-1111

Приказом МНС России от 29.12.2003 № БГ-2-21/725 была введена форма налоговой декларации по земельному налогу и инструкция по ее заполнению. С 2004 г. декларацию по земельному налогу должны представлять все организации и физические лица, в том числе перешедшие на единый сельхозналог (в ред. гл. 26 НК РФ они стали плательщиками земельного налога) и на упрощенную систему учета, а также организации, освобожденные от уплаты земельного налога.

Таблица 10.8. Базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель

№ п/п					Базовые ставки арендной платы за землю, руб/га
		Строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов, финансируемые Правительством Москвы
		Проведение работ по благоустройству и озеленению на предоставляемых для этих целей землях общего пользования
		Земельные участки, занимаемые под размещение аварийно-спасательных служб
		Капитальный ремонт и реконструкция тепловых и газовых сетей, кабельных и воздушных линии электропередачи, водопровода и канализации
		Земли под фонтанами и водными устройствами
			Земельные участки, используемые предприятиями и организациями для предоставления ритуальных услуг населению
			Приусадебные участки индустриальной жилой застройки и приходящиеся на жилые помещения доли в нраве аренды неделимых земельных участков
			Заказчики-застройщики, осуществляющие реализацию программы реконструкции пятиэтажных жилых домов первых лет индустриального домостроения
			Общественные организации инвалидов, участников ВОВ и лиц, к ним приравненных
			Офисы общественных организаций (за исключением указанных в п. 9)
			Сельскохозяйственные организации (за исключением тепличных комбинатов) и садово-огородные товарищества
			Тепличные компоненты
			Многоэтажные и подземные гаражи-стоянки для индивидуального автотранспорта
			Одноэтажные (плоскостные) гаражи-стоянки, муниципальные платные автостоянки
			Дачи за границами МКАД
			Дачи в границах МКАД
			Организации и объекты здравоохранения, образования, кинематографии, культуры и искусства, физической культуры и спорта, социального обеспечения, используемые в соответствии с основным профилем деятельности
			Объекты инженерного обеспечения города (по перечню, утверждаемому Правительством Москвы)
	Организации бытового обслуживания населения (за исключением автотехобслуживания, ремонтно-строительных, коммерческих ломбардов)
	Организации промышленности: а) государственные и муниципальные унитарные предприятия г. Москвы
	Организации торговли: а) непродовольственными товарами и товарами смешанного ассортимента (за исключением указанных в подп. "б", "в", "г" и п. 22, 27 настоящей таблицы) б) рынки, ярмарки в) рынки, входящие в систему оптовых продовольственных рынков г. Москвы (с момента выделения участка до окончания нормативного срока строительства) г) киоски, палатки, торговые павильоны (за исключением указанных в подп. "д") д) киоски и палатки Мосгорсправки, ГК "Мосгортранс", периодической печати, мороженого, спортлото, прохладительных (безалкогольных) напитков, кваса, хлебобулочных изделий, церковной утвари, театральных касс, быстрого питания			216 000 270 000 180 000 900 000 180 000
	Автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, организации автотехобслуживания, магазины сопутствующих товаров
	Гостиницы (за исключением 4- и 5-звездных), мотели, кемпинги, а также кафе, бары, рестораны и другие организации общественного питания с реализацией алкогольных напитков (за исключением класса люкс)
			Байки, биржи, брокерские и иные посреднические фирмы и конторы, пункты обмена валют, фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами и валютой, коммерческие ломбарды, лизинговые и страховые компании, инвестиционные, риелторские и аудиторские фирмы, рекламные и туристические агентства, платные автостоянки кратковременного хранения (кроме муниципальных)
			Нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации
			Автосалоны, выставки-продажи (за исключением художественных)

Таблица 10.9.

• 2. Срок действия ставок арендной платы за землю, установленных п. 5 и 6 указанного приложения, определяется договором аренды.
• 3. Процент от средней по городу ставки арендной платы заземлю, приведенный в указанном приложении (графа 4), носит справочный характер и при расчете арендной платы за землю не применяется.

К базовым ставкам арендной платы применяются поправочные коэффициенты, учитывающие разрешенное использование земель, т.е. использование их для определенных целей (целевое назначение) с учетом ограничений и обременении (сервитутов) для отдельных категорий, отраслей и объектов (табл. 10.10. 10.11),

В случаях нарушений, несоответствия режиму разрешенного использования арендуемых земельных участков в расчетах арендной платы заземлю не применяются понижающие коэффициенты, а значения повышающих коэффициентов удваиваются, как удваивается и размер базовых ставок для лиц, расчет арендной платы которым производится без применения коэффициентов.

Таблица 10.10. Поправочные коэффициенты, учитывающие разрешенное использование земель

№ п/п			Поправочный коэффициент
		Государственные бюджетные учреждения (социально-культурных отраслей, науки, органов государственной власти, Минобороны России, МВД России, ФСБ России, прокуратуры, судебных органов) и религиозные объединения, на землях которых размещены здания, охраняемые государством как историко-культурные памятники	0,01, но не более 10 тыс. руб. ежегодной арендной платы за весь земельный участок
		Физические липа (за земельные участки под все виды использования, за исключением коммерческого): участники ВОВ, а также граждане, на которых законодательством распространены социальные гарантии и льготы участников ВОВ; инвалиды I и II группы Герои СССР, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда и полные кавалеры орденов Славы, Трудовой славы и "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на ЧАЭС и других радиационных аварий на атомных объектах гражданского или военного назначения	0,005 0,005 0,005
	военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы и имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более, члены семей военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел, потерявшие кормильца при исполнении им служебных обязанностей
	Коммерческие банки, биржи, брокерские конторы, учреждения шорного и шоу-бизнеса, предприятия автосервисного обслуживания, гостиницы и рестораны высшей категории обслуживания, супермаркеты, ломбарды, частные учреждения страхования, рекламные конторы, частные нотариальные конторы, риелторские фирмы, выставки-продажи (кроме художественных), туристические бюро (агентства), платные парковки автомашин и другие сверхприбыльные предприятия и организации
	Торговля и общественное питание: - предприятия торговли непродовольственными товарами и товарами смешанного ассортимента (продовольственными и непродовольственными товарами), кроме перечисленных ниже рынки, ярмарки - киоски, палатки, павильоны мелкорозничной торговли (за исключением киосков Мосгорсправки, Мосгортранса, периодической печати, аптечных, мороженого, прохладительных (безалкогольных) напитков, хлебобулочных изделий и театральных касс) Кафе, бары, рестораны и другие предприятия общественного питания с реализацией алкогольных напитков		1,5 5,0
	Промышленные предприятия: - муниципальные предприятия общественных организаций - государственные, казенные предприятия - коммерческие любых организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, в том числе унитарные		0,8 1,2
	Учреждения, предприятия и организации иностранных юридических (физических) лиц и российских юридических лиц с долей иностранных инвестиций в уставном капитале 50% и более
		Учреждения отраслей социально-культурной сферы (здравоохранения, образования, физкультуры и спорта, культуры и искусства, кинематографии и социального обеспечения), финансируемые за счет внебюджетных источников
		Предприятия городского пассажирского транспорта (кроме такси), объекты инженерного обеспечения города
		Внешний транспорт (аэродромы, аэропорты, речные порты, пристани, автовокзалы)
		Железнодорожный транспорт	По средневзвешенной базовой ставке
		Предприятия бытового обслуживания населения (за исключением предприятий автосервисного обслуживания, ремонтно-строительных организаций, ломбардов)
		Автозаправочные станции
		Одноэтажные гаражи, стоянки и "ракушки" для индивидуального транспорта (в пределах установленных норм) Многоэтажные гаражи и стоянки для индивидуального транспорта (в пределах установленных норм)
		Дачи: - в границах Московской кольцевой автодороги (в пределах установленных норм) - за границами Московской кольцевой автодороги (в пределах установленных норм)
		Жилые кварталы, микрорайоны, приусадебные участки индивидуальной жилой застройки
		Сельское хозяйство, в том числе садово-огородные товарищества (за исключением тепличных комбинатов, арендная плата которым начисляется, исходя из полных базовых ставок)

Исключается применение понижающих коэффициентов к базовым ставкам арендной платы за землю в случае, когда арендатор передаст земельный участок (его часть) или здание, сооружение, помещение (его часть), расположенные на этом участке, в аренду другому лицу или в качестве компенсации за услуги, или по договору о совместной деятельности.

Таблица 10.11. Перечень коэффициентов, применяемых в расчетах арендной платы за землю к ежегодным базовым арендным ставкам

№ п/п	Наименование коэффициента		Основание	Значение коэффициента		Примечание
	Коэффициент использования участков общегородской территории (земель общего пользования)		Использование общегородских территорий в период строительных, ремонтно-восстановительных и реставрационных работ за пределами площадей земельных участков, предоставленных для эксплуатации объектов: - за проезжую часть магистралей, площадей, улиц и переулков - за тротуары - за прочие земли общего пользования	20 10		В случае использования указанных земель исключительно в вечернее, ночное и утреннее время суток (с 20.00 до 8.00) размер арендной платы уменьшается на 50%. В случае превышения нормативных сроков строительства арендная плата ежемесячно удваивается за основной и дополнительные участки по отношению к предыдущей установленной арендной плате
	Коэффициент коммерческой эффективности использования участков		Использование земельных участков под размещение банков, бирж, брокерских контор, предприятий автосервисного обслуживания, учреждений игорного бизнеса и шоу-бизнеса, ресторанов и гостиниц высшей категории обслуживания
	Коэффициент плотности (интенсивности) застройки участка, жилого и нежилого фондов		Выявление излишков занимаемой площади земельных участков			Размер применяемого коэффициента определяется на основании расчета, производимого НИиПИ Генплана г. Москвы согласно методике, утвержденной распоряжением Мэра Москвы от 30.12.1993 № 768-РМ (приложение 3). В случае изменения градостроительных параметров арендуемого участка в расчет арендной платы вносятся соответствующие корректировки
	Коэффициент экологического воздействия		Использование земельных участков под размещение экологически опасных, непрофильных для Москвы предприятий, подлежащих вывод}" (ликвидации) согласно принятым решениям органов администрации города Использование участков в границах земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения в целях, несоответствующих установленному режиму охраны			С момента выхода распорядительного документа. По истечении установленного срока вывода (ликвидации) предприятия применяемый коэффициент удваивается
	Коэффициент нецелевого использования земель	Нецелевое использование земельных участков, в том числе сдача в субаренду без регистрации договора субаренды в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы
	Коэффициент использования земельных участков при строительстве метрополитена	Использование земельных участков под производственные нужды (линии метрополитена, станции, наземные вестибюли, электрические подстанции и т.п.) Использование земельных участков под бытовки, душевые павильоны и другие вспомогательные сооружения, в том числе сданные в аренду сторонним организациям

На территории г. Москвы плата за часть площади сверх установленных норм в пределах двойной нормы для дачных участков в границах МКАД взимается в размере 50% базовых ставок, для дачных участков за границами МКАД - 30%, а свыше двойной нормы - по полным базовым ставкам.

Плата за часть площади сверх установленных норм в пределах двойной нормы для одноэтажных гаражей, стоянок и "ракушек" индивидуального автотранспорта - в размере 80% базовых ставок, для многоэтажных - 30%, а свыше двойной нормы - по полным базовым ставкам.

Размеры нормативных площадей земельных участков для расчета арендной платы:

• - под гаражи для личного автотранспорта в зависимости от этажности (м2 на одно машино-место):
  • 30 - для 1-этажных;
  • 20 - 2-этажных;
  • 14 - 3-этажных;
  • 12 - 4-этажных;
  • 10 - 5-этажных и выше;
• - под наземные автостоянки для личного автотранспорта - 25 м2 на одно машино-место;
• - для индивидуального садоводства - 600 м;
• - приусадебные участки индивидуальной жилой застройки и дачи в границах МКАД - 400 м;
• - приусадебные участки индивидуальной жилой застройки и дачи за границами МКАД - 600 м2.

Нормативные площади земельных участков для прочих видов использования устанавливаются в соответствии с утвержденными проектами, градостроительными заданиями.

Приведенные в табл. 10.12 поправочные коэффициенты относятся к фактическому использованию земель, но не к уставной деятельности юридического лица. Поэтому поправочный коэффициент должен устанавливаться не по Уставу землепользователя, а по конкретному использованию земель. Например, по детскому саду завода коэффициент устанавливается именно по детскому саду, но не по заводу.

Если земельный участок имеет несколько функциональных целей использования (кафе К = 2 и шиномонтаж К = 3), то возможны следующие решения:

• а) выбирается один из возможных коэффициентов: максимальный из повышающих или минимальный из понижающих, который учитывается при расчете арендных платежей;
• б) если известны площади частей земельного участка с различными коэффициентами их использования (К), то размер арендной платы вычисляется как сумма арендных платежей по частям участка:

где С6аз - базовая ставка для данной экономической зоны; 5(и 52 - площади частей земельного участка;

в) определяются доли земельного участка под каждый конкретный вид использования и вычисляется средневзвешенное значение коэффициента. Например, если кафе и шиномонтаж с учетом мест парковки автомашин занимают по 50% площади земельного участка, то

Рассмотрим небольшой пример (табл. 10.12).

На первом этапе проведения земельной реформы применяются два основных показателя, по которым рассчитывается коэффициент эффективности использования земельного участка:

• - суммарная площадь производственных помещений;
• - площадь территории, занятой всеми видами застройки. Формула расчета коэффициента эффективности использования земельного участка

где йп - диспропорция по производственным помещениям; й$ - диспропорция по территориям, занятым всеми видами застройки.

Диспропорции рассчитываются следующим образом:

где Пиерсм и 5иерС11 - показатели перспективного уровня использования соответственно площади, запятой производственными помещениями, и территории, занятой всеми видами застройки; Псуш - суммарная площадь существующих производственных помещений; 5сущ - площадь участка, занятая всеми видами существующей застройки.

Итоговая арендная плата за землю с учетом эффективности использования земельного участка составит

где А:[ - итоговая арендная плата за землю; К:у - коэффициент эффективности использования территории; - базовая ставка арендной платы за землю.

Таблица 10.12. Пример расчета арендной платы за земельный участок под автостоянкой в районе "Орехово-Борисово Северное" г. Москвы

	Показатель	Единица измерения	Количество
	Базовая ставка ежегодной арендной платы
	Площадь земельного участка В том числе:
	В пределах установленной нормы отвода
	В пределах двойной нормы отвода
	Коэффициент разрешенного использования земель, применяемый: - в пределах установленной нормы отвода земельного участка - в пределах двойной нормы отвода земельного участка
	Ежегодная арендная плата:
	За земельный участок в пределах установленной нормы отвода
	За земельный участок в пределах двойной нормы отвода
	Ежегодная арендная плата за весь земельный участок

Согласно ст. 22 и 65 ЗК РФ общие правила определения размера арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также порядок, условия и сроки ее внесения устанавливает Правительство РФ, которое только 16 июля 2009 г. приняло соответствующее постановление № 582. Теперь подходы к определению арендной платы за государственные или муниципальные земли унифицированы. Они основаны на пяти принципах, которые должны учитываться во всех регионах и районах страны (табл. 10.13).

Таблица 10.13. Принципы определения арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки

№ п/п	Принцип
	Экономическая обоснованность	Размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка с учетом категории земель и разрешенного использования
	Предсказуемость расчета размера	Порядок расчета арендной платы в случаи возможного одностороннего пересмотра ее размера устанавливается в нормативных правовых актах органов государственной власти или местного самоуправления
	Предельно допустимая простота расчета	Возможность определения арендной платы по кадастровой стоимости участка
	Недопустимость ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав па участок	Размер арендной платы, устанавливаемый при переоформлении прав на участок, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога
	Учет необходимости поддержки социально значимых видов деятельности и защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога	Размер арендной платы устанавливается в пределах, не превышающих размер земельного налога

Для аренды федеральных земель установлены более четкие правила определения годового размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения (схемы 10.9, 10.10).

Схема 10.9.

Расчет арендной платы по ставкам или методическим указаниям по ее определению, утвержденным Минэкономразвития России, применяется для земельных участков, предоставленных для размещения:

o автомобильных дорог и дорожных сооружений;

Схема 10.10

• o инфраструктуры железных дорог;
• o линий метрополитена;
• o линий электропередачи и связи;
• o трубопроводов и иных объектов в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;
• o объектов для утилизации твердых бытовых отходов;
• o нефтепроводов и газопроводов;
• o гидроэлектростанций, тепловых и других электростанций;
• o объектов космической инфраструктуры;
• o объектов в особых экономических зонах;
• o аэродромов, аэрофлотов и посадочных площадок;
• o инфраструктуры морских и речных портов, терминалов.

При определении размера арендной платы по рыночной стоимости земельного участка расчеты производятся по формуле

где А" - арендная плата за год, руб.; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности не позже чем за шесть месяцев до заключения договора аренды, руб.; Р - ставка рефинансирования Центрального банка РФ на начало года, %.

В связи с изменением рыночной стоимости земельного участка возможно изменение арендной платы, но не чаще чем один раз в год. Перерасчет осуществляется с 1 января следующего года, в котором была проведена оценка стоимости, в срок до шести месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае если после трех лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства объект недвижимости не введен в эксплуатацию, арендная плата за участок устанавливается в размере не менее двукратной ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством РФ. Это правило не распространяется на аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства.