Что такое услуги по управлению многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N
12
ЧТО ТАКОЕ УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?
Предметом
договора управления является
предоставление управляющей организацией
собственникам помещений коммунальных
услуг, а также выполнение работ по
содержанию и ремонту общего имущества. Как
квалифицировать организационную
деятельность, которую ведет управляющая
компания в рамках договора управления
конкретным домом (заключение договоров с
подрядчиками, контроль их исполнения,
расчет платы, печать счетов, информирование
собственников, регистрационный учет
граждан)? Можно ли считать эту деятельность
самостоятельными услугами управления,
которые компания оказывает своим
клиентам?
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ
плата за содержание и ремонт жилого
помещения включает в себя плату за услуги и
работы по управлению многоквартирным
домом, содержанию, текущему и капитальному
ремонту общего имущества в многоквартирном
доме. Фактически это единственная норма в
законодательстве, в которой упоминается о
работах и услугах по управлению
многоквартирным домом. На основании
положений п. 2 ст. 152 ЖК РФ в Решении ВС РФ от
25.12.2008 N ГКПИ08-1871 отмечено, что управляющая
организация, основной деятельностью
которой является управление жилищным
фондом, обеспечение благоприятных и
безопасных условий проживания граждан в
многоквартирном доме, получает плату за
оказываемые услуги по управлению
многоквартирным домом. Однако суд не
пояснил, в чем же состоит такая
деятельность, как оказание услуг по
управлению домом.
В силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ
управление домом должно обеспечивать
благоприятные и безопасные условия
проживания граждан, надлежащее содержание
общего имущества в многоквартирном доме,
решение вопросов пользования указанным
имуществом, а также предоставление
коммунальных услуг гражданам, проживающим
в таком доме. Аналогичным образом в
перечень работ и услуг, составляющих
предмет договора управления, включены
только содержание и ремонт общего
имущества, а также коммунальные услуги (п. 2,
пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Об услуге управления
как таковой (конкретной деятельности,
осуществляемой по заданию жителей) речь не
идет.
В части коммунальных услуг
управляющая организация не может получать
прибыль, поскольку приобретает
коммунальные ресурсы у РСО и предоставляет
коммунальные услуги гражданам по одному и
тому же тарифу, установленному для
населения. Какие-либо расходы управляющей
компании не могут быть включены в тариф на
оказание коммунальных услуг (Определение
ВС РФ от 05.03.2009 N КАС09-43).
В свою очередь,
согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание
и ремонт жилого помещения устанавливается
в размере, обеспечивающем содержание
общего имущества в многоквартирном доме в
соответствии с требованиями
законодательства. Перечень услуг и работ по
содержанию общего имущества представлен в
п. 11 Правил содержания общего имущества, а
также в Правилах и нормах технической
эксплуатации жилищного фонда, утвержденных
Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N
170. В этом перечне также отсутствуют услуги
по управлению многоквартирным домом.
В
п. 29 Правил содержания общего имущества
продолжена фраза из п. 1 ст. 156 ЖК РФ: плата за
содержание и ремонт жилого помещения
устанавливается в размере, обеспечивающем
содержание общего имущества в соответствии
с требованиями законодательства РФ,
включая истребование задолженности с
собственников помещений, не выполняющих
надлежащим образом свои обязательства по
оплате жилых помещений и коммунальных
услуг. В Определении от 27.02.2007 N КАС07-7 ВС РФ
подтвердил, что истребование задолженности
с собственников помещений, не выполняющих
надлежащим образом свои обязательства по
оплате жилых помещений и коммунальных
услуг, - одна из функций управляющей
организации, направленная на выполнение
обязанностей по надлежащему содержанию
общего имущества. Подчеркнем, одна из
функций, а не услуга или работа.
Из п. 1
ст. 779 ГК РФ следует, что под оказанием
услуги понимается совершение определенных
действий или осуществление определенной
деятельности по заданию заказчика. То есть
для заказчика такие действия или
деятельность исполнителя имеют конкретную
пользу, причем процесс оказания неразрывно
связан с процессом потребления услуги. Что
могут представлять собой услуги управления
многоквартирным домом, чтобы можно было
проверить их объемы, качество,
периодичность оказания, чтобы собственник
помещения потреблял такую услугу
одновременно с ее оказанием?
Традиционно услугами по управлению домом
называют (см. Решение Арбитражного суда
Красноярского края от 30.10.2006 N А33-14256/2006):
-
хранение и ведение технической
документации по многоквартирным домам;
- заключение договоров на выполнение работ
по содержанию и ремонту общего имущества с
подрядными организациями, осуществление
контроля качества выполненных работ;
-
заключение договоров на холодное и горячее
водоснабжение, отопление, водоотведение;
- начисление и сбор платы за содержание и
ремонт общего имущества, коммунальные
услуги, взыскание задолженности по оплате
услуг;
- осуществление контроля
качества коммунальных услуг;
-
диспетчерское обслуживание;
-
осуществление регистрационного учета
граждан;
- выдача собственникам
помещений в многоквартирных домах
различных справок;
- информирование
собственников помещений об изменении
тарифов;
- подготовка предложений о
проведении капитального ремонта в
многоквартирных домах.
Если вспомнить
положения Правил содержания общего
имущества и Правил предоставления
коммунальных услуг, практически все
перечисленные функции названы в числе
обязанностей управляющей организации по
договору управления многоквартирным домом.
Но эти действия вряд ли можно считать
работами и услугами, выполняемыми и
оказываемыми для собственников помещений.
Так, например, информирование
собственников помещений об изменении
тарифов - это обязанность исполнителя
согласно законодательству о защите прав
потребителей, вытекающая из договора
оказания услуг. Начисление и сбор платы,
взыскание задолженности по оплате услуг
также не являются услугами для
собственников помещений, а признаются
действиями управляющей организации по
надлежащему исполнению договора (например,
никому не придет в голову считать, что
кассир в магазине оказывает услугу
покупателю, суммируя стоимость
приобретенных товаров и выдавая кассовый
чек). Аналогичным образом ведение
регистрационного учета граждан является
обязанностью управляющей организации
независимо от того, поручали ли ей
собственники помещений совершать
соответствующие действия (Перечень
должностных лиц, ответственных за
регистрацию, утвержденный Постановлением
Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). Заключив
договор управления домом, компания не
вправе прекратить выполнение
перечисленных выше функций, поскольку они
рассматриваются как неотъемлемая часть
предоставления коммунальных услуг,
выполнения работ по содержанию и ремонту
общего имущества. Осуществление данных
функций подразумевается, не требует
специального указания в перечне работ и
услуг в договоре и не должно оплачиваться
отдельно.
Кстати, аналогичный подход
продемонстрирован в Правилах проведения
органом местного самоуправления открытого
конкурса по отбору управляющей организации
для управления многоквартирным домом,
утвержденных Постановлением Правительства
РФ от 06.02.2006 N 75. Перед тем как проводить
конкурс, орган местного самоуправления
должен составить перечень обязательных
услуг и работ по содержанию и ремонту
общего имущества. В примечании Приложения 3
к указанным Правилам отмечено: услуги по
управлению, сбору средств с населения в
основной и дополнительный перечни работ не
включаются, а оцениваются в составе работ и
услуг по содержанию и ремонту жилья.
Таким образом, можно сформулировать
следующий вывод. В рамках деятельности по
управлению многоквартирным домом
организация предоставляет коммунальные
услуги, а также оказывает услуги и
выполняет работы по содержанию и ремонту
общего имущества. Реализация разнообразных
функций управляющей компании, носящих
вспомогательный характер, осуществляется
во исполнение договора управления, в связи
с ним и не является самостоятельным
обязательством.
Н.В.Сергеева
Эксперт
журнала
"Жилищно-коммунальное
хозяйство:
бухгалтерский учет и
налогообложение"
Подписано в печать
04.12.2009
Платежи за «услуги управления МКД» (в т.ч. КУ и др.) правомерны только УО.
Чтобы не путаться в терминах и понятиях необходимо в них разобраться и в дальнейшем общаться «языком» нормативно-правовых терминов, а то многие путают «услуги», «исполнителей» и др..
Предыдущие статьи:
- «Понятия нормативно-правовых терминовв ГОСТ »
- «Были ЖКУ стали «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления МКД»
- «Только УО должна являться Исполнителем УУМКД и КУ при любом управлении МКД!»
Для анализа темы новой статьи нужно выяснить:
- Стороны правоотношений;
- Основание для возникновения правоотношений (договор, НПА, другое);
- Предмет договора и его соответствие требованиям законодательства РФ;
- Аргументы НПА за и против позиций сторон;
- Выводы.
Что имеется в НПА об этом:
1. Стороны правоотношений - две стороны Исполнитель и Потребитель «услуг управления многоквартирным домом» (далее УУМКД) :
а) ГОСТ Р 56038-2014 « Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами . Общие требования». Введён впервые с 2015-07-01
- « 3.2 исполнитель: Лицо, оказывающее услуги управления многоквартирным домом .
3.3 потребитель: Лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, услугами управления, содержания общего имущества многоквартирного дома и (или) потребляющее коммунальные услуги . »
2 . Основание для возникновения правоотношений Исполнителя и Потребителя УУМКД – договор:
а) ГОСТ:
ГОСТ Р 50646-2012 « Услуги населению. Термины и определения »:
- « 3.1.7 договор оказания [предоставления] услуг: Документально оформленное соглашение между потребителем и исполнителем услуг , определяющее юридические, экономические и технические отношения сторон. »
ГОСТ Р 51929-2014 « Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения. » Дата введения 2015-07-01
- « 3.11 заказ на услугу: Договор (соглашение), заключенный в соответствии с законодательством Российской Федерации между заказчиком (потребителем) и исполнителем в письменной или иной форме , в соответствии с которым исполнитель услуги принимает на себя обязательства оказать услугу, а заказчик(потребитель) ее принять и оплатить. »
б) Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) :
« Статья 420. Понятие договора
- 1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей . »
3. Предмет договора – услуга:
- ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения».
- « 3.43 услуга управления многоквартирным домом : Деятельность по организации процессов, работ и услуг, обеспечивающих безопасную эксплуатацию многоквартирного дома, решения вопросов пользования и содержания общего имущества, предоставление потребителям коммунальных услуг и увеличение капитализации многоквартирного дома и помещений расположенных в нем. »
- ГОСТ Р 56038-2014 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Общие требования ".
- « 5 Услуги управления многоквартирным домом: ……
5 .11 Начисление и контроль за расчетами
Исполнитель осуществляет начисления, оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме. Контролирует правильность внесения данных, производимых расчетов, связанных с оплатой расходов за выполненные работы (услуг) по управлению и содержанию многоквартирного дома в соответствии с условиями договора, а также за потребленные потребителями коммунальные услуги соответствующего вида в соответствии с , и ГОСТ Р 51617.
У исполнителя должны быть квалифицированные специалисты и электронные программы расчетов и начислений.
Примечание - Исполнитель может поручить выполнение работ по начислениям сторонней организации, заключив с ней соответствующий договор. »
4. Аргументы НПА:
Жилищный кодекс РФ:
- Статья 154. Структура платы за жилое помещение??? и коммунальные услуги
- « 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя :
1)плату за содержание жилого помещения???, включающую в себя??? плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (редакция с 3 июля 2016 г.);
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.»
Комментарии:
* Согласно определений НПА и предмета договора по управлению МКД, должна быть плата за «услуги управления МКД» включающая в себя плату за «коммунальные услуги» и др., а вместо этоговстатье 154ЖК РФ присутствуетплата за «содержание жилого помещения??? » (нет определения в НПА) включающая в себя непонятным образом плату за «услугу управления МКД» ??? и плату за «коммунальные услуги».
«…Плата за жилое помещение И коммунальные услуги …» является ЕДИНОЙ платой состоящей из двух частей «платы за жилое помещение??? » и «платы за коммунальные услуги », так как частица "И " по правилам русского языка соединяет в единое целое и формулировка не содержит оговорок, то фактически получается, что данное понятие НЕДЕЛИМО.
Согласно требованиям законодательства РФ нет предмета договора о «содержании жилого помещения??? », есть предмет договора «услуги управления МКД»!!!
Получается, согласно требованиям основополагающей части 1 и 2 статьи 162 ЖК РФ по договору нам оказывают «услуги управления МКД» в которой присутствуют «коммунальные услуги» и др., а согласно статьям 154 и 155 ЖК РФ платить мы «должны» за неопределённый в НПА термин «содержание жилого помещения??? » и «коммунальные услуги», а куда подевалась плата за «услуги управления МКД», в которую по логике должна быть включена плата за «коммунальные услуги» и др.? НЕПОРЯДОК!
- Статья 155. Внесение платы за жилое помещение??? и коммунальные услуги
- « 1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
- 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании:
платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо??? решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- 4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения??? , а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации , за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. (Присутствует оговорка )
- 4.1. Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования вносит плату за жилое помещение??? и коммунальные услуги наймодателю такого жилого помещения , если данным договором не предусмотрено внесение нанимателем платы за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям???. »
Комментарии:
* Часть 4.1. статьи 155 ЖК РФ противоречит требованиям основополагающей части 1 и 2 статьи 162 ЖК РФ, так как законодательством предусмотрены лишь правоотношения (договор) между наймодателем/ собственником (Потребителем) жилого помещения в МКД и УО (Исполнителем), а так же ещё по целому ряду аргументов ранее перечисленных в моей статье размещённой в данном сообществе :
« Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа , подписанного сторонами . При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. …
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ) по заданию другой стороны (СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ в многоквартирном доме, ОРГАНОВ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ, ОРГАНОВ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА или ОРГАНОВ УПРАВЛЕНИЯ ИНОГО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО КООПЕРАТИВА, ЛИЦА , указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом , оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме , предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. » .
- 6.2. Управляющая организация которые получают плату за коммунальные услуги , осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья??? либо жилищным кооперативом??? или иным специализированным потребительским кооперативом??? заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Управляющая организация , товарищество собственников жилья??? либо жилищный кооператив??? или иной специализированный потребительский кооператив???, которые получают плату за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами , осуществляют расчеты за оказанную услугу с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которым такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья??? либо жилищным кооперативом??? или иным специализированным потребительским кооперативом??? заключен договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. (редакция с 1 января 2016 г.);
- 6.3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям???, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами - региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами???. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям???, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами??? признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги??? перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг??? надлежащего качества. (редакция с 1 января 2016 г.);
цитата из ответов: "0,98 рублей только "за услуги управления" с метра общей площади дома,что предусмотренно постановлением Админ.г.Ижевска" - ответ: господа, помилуйте, обратите внимание на статьи 30,36,153,154,156,158,161,162 Российской Федерации, на . если кратко - то договор управления домом - консенсуальный договор возмездного оказания услуг и выполнения работ. интересна и, по-моему, соответствует праву позиция по письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 14 октября 2008 г. N «Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации": цитата: "б) в соответствии со статьями 162 - 164 Кодекса и частью 2 статьи 18 Федерального закона N 189-ФЗ объем ответственности управляющих и подрядных организаций не может быть больше, чем объем обязательств по соответствующему договору, заключенному собственниками помещений с такими организациями;
в) законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть согласно части 3 статьи 162 и статьи 164 Кодекса указаны в заключенных договорах. В соответствии с пунктом 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Услуги и работы, предусмотренные утвержденными постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" имеют рекомендательный характер.
г) жилищное законодательство не предусматривает обязанности выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких услуг и работ (пункты 29 и 35 Правил содержания);
д) в соответствии со статьями 162 - 164 Кодекса управляющая и подрядная организации отвечают по договорам только за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Услуги и работы по содержанию и ремонту самого жилого помещения (т.е. имущества, не входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме) в соответствии с частью 10 статьи 155 Кодекса выполняются в соответствии с иными договорами за отдельную плату;
е) невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и (или) жилых помещений, если из договора следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую ей плату. Данное нарушение свидетельствует о противоправности действий или бездействия и о наличии объективной стороны правонарушения. Отсутствие в содержащемся в договоре перечне услуг и работ невыполненных услуг и работ свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять не заказанные и не оплаченные услуги и работы, что свидетельствует об отсутствии в действиях управляющей или подрядной организации состава административного правонарушения независимо от наличия в договоре обязанности выполнять другие услуги и работы;
ж) необходимо учитывать, что для включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемое большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а для внесения в договор работ по капитальному ремонту решение общего собрания, принятое большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 44, 46 и 158 Кодекса).
:
[продолжение]
В случае отсутствия таких решений общего собрания собственников помещений управляющая или подрядная организация не вправе выполнять указанные услуги и работы и не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг, а органы государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации не вправе давать предписания об их выполнении;
4) в отношении субъективной стороны правонарушения:
Согласно пункту 2 статьи 2.1 КоАП юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых названным Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. При этом необходимо учитывать, что управляющая или подрядная организация не имеет возможности для соблюдения правил, за нарушение которых статьей 7.22 КоАП предусмотрена административная ответственность, если собственники помещений не заказали на возмездной основе услуги и работы, необходимые для поддержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Если управляющая организация предложила собственникам помещений внести в договоры управления изменения о выполнении работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, а собственники помещений не провели общее собрание или отказались от предложенных изменений, то управляющая организация не несет ответственности за неисполнение соответствующих работ."
указанные в ответе "
"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 12
Предметом договора управления является предоставление управляющей организацией собственникам помещений коммунальных услуг, а также выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Как квалифицировать организационную деятельность, которую ведет управляющая компания в рамках договора управления конкретным домом (заключение договоров с подрядчиками, контроль их исполнения, расчет платы, печать счетов, информирование собственников, регистрационный учет граждан)? Можно ли считать эту деятельность самостоятельными услугами управления, которые компания оказывает своим клиентам?
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Фактически это единственная норма в законодательстве, в которой упоминается о работах и услугах по управлению многоквартирным домом . На основании положений п. 2 ст. 152 ЖК РФ в Решении ВС РФ от 25.12.2008 N ГКПИ08-1871 отмечено, что управляющая организация, основной деятельностью которой является управление жилищным фондом, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, получает плату за оказываемые услуги по управлению многоквартирным домом. Однако суд не пояснил, в чем же состоит такая деятельность, как оказание услуг по управлению домом.
В силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Аналогичным образом в перечень работ и услуг, составляющих предмет договора управления, включены только содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги (п. 2, пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Об услуге управления как таковой (конкретной деятельности, осуществляемой по заданию жителей) речь не идет.
В части коммунальных услуг управляющая организация не может получать прибыль, поскольку приобретает коммунальные ресурсы у РСО и предоставляет коммунальные услуги гражданам по одному и тому же тарифу, установленному для населения. Какие-либо расходы управляющей компании не могут быть включены в тариф на оказание коммунальных услуг (Определение ВС РФ от 05.03.2009 N КАС09-43).
В свою очередь, согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества представлен в п. 11 Правил содержания общего имущества, а также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. В этом перечне также отсутствуют услуги по управлению многоквартирным домом.
В п. 29 Правил содержания общего имущества продолжена фраза из п. 1 ст. 156 ЖК РФ: плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг . В Определении от 27.02.2007 N КАС07-7 ВС РФ подтвердил, что истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, - одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества. Подчеркнем, одна из функций, а не услуга или работа.
Из п. 1 ст. 779 ГК РФ следует, что под оказанием услуги понимается совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию заказчика. То есть для заказчика такие действия или деятельность исполнителя имеют конкретную пользу, причем процесс оказания неразрывно связан с процессом потребления услуги. Что могут представлять собой услуги управления многоквартирным домом, чтобы можно было проверить их объемы, качество, периодичность оказания, чтобы собственник помещения потреблял такую услугу одновременно с ее оказанием?
Традиционно услугами по управлению домом называют (см. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2006 N А33-14256/2006):
- хранение и ведение технической документации по многоквартирным домам;
- заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями, осуществление контроля качества выполненных работ;
- заключение договоров на холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение;
- начисление и сбор платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, взыскание задолженности по оплате услуг;
- осуществление контроля качества коммунальных услуг;
- диспетчерское обслуживание;
- осуществление регистрационного учета граждан;
- выдача собственникам помещений в многоквартирных домах различных справок;
- информирование собственников помещений об изменении тарифов;
- подготовка предложений о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах.
Если вспомнить положения Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг, практически все перечисленные функции названы в числе обязанностей управляющей организации по договору управления многоквартирным домом. Но эти действия вряд ли можно считать работами и услугами, выполняемыми и оказываемыми для собственников помещений. Так, например, информирование собственников помещений об изменении тарифов - это обязанность исполнителя согласно законодательству о защите прав потребителей, вытекающая из договора оказания услуг. Начисление и сбор платы, взыскание задолженности по оплате услуг также не являются услугами для собственников помещений, а признаются действиями управляющей организации по надлежащему исполнению договора (например, никому не придет в голову считать, что кассир в магазине оказывает услугу покупателю, суммируя стоимость приобретенных товаров и выдавая кассовый чек). Аналогичным образом ведение регистрационного учета граждан является обязанностью управляющей организации независимо от того, поручали ли ей собственники помещений совершать соответствующие действия (Перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). Заключив договор управления домом, компания не вправе прекратить выполнение перечисленных выше функций, поскольку они рассматриваются как неотъемлемая часть предоставления коммунальных услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Осуществление данных функций подразумевается, не требует специального указания в перечне работ и услуг в договоре и не должно оплачиваться отдельно.
Кстати, аналогичный подход продемонстрирован в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Перед тем как проводить конкурс, орган местного самоуправления должен составить перечень обязательных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. В примечании Приложения 3 к указанным Правилам отмечено: услуги по управлению, сбору средств с населения в основной и дополнительный перечни работ не включаются, а оцениваются в составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилья.
Таким образом, можно сформулировать следующий вывод. В рамках деятельности по управлению многоквартирным домом организация предоставляет коммунальные услуги, а также оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества. Реализация разнообразных функций управляющей компании, носящих вспомогательный характер, осуществляется во исполнение договора управления, в связи с ним и не является самостоятельным обязательством.
Н.В.Сергеева
Эксперт журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"
