В целях совершенствования нормативно-правового регулирования в сфере бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности организаций (за исключением кредитных организаций, государственных (муниципальных) учреждений) и в соответствии с Положением о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 г. N 329 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 31, ст. 3258; N 49, ст. 4908; 2005, N 23, ст. 2270; N 52, ст. 5755; 2006, N 32, ст. 3569; N 47, ст. 4900; 2007, N 23, ст. 2801; N 45, ст. 5491; 2008, N 5, ст. 411; N 46, ст. 5337; 2009, N 3, ст. 378; N 6, ст. 738; N 8, ст. 973; N 11, ст. 1312; N 26, ст. 3212; N 31, ст. 3954; 2010, N 5, ст. 531; N 9, ст. 967; N 11, ст. 1224), приказываю:

1. Утвердить формы бухгалтерского баланса и отчета о прибылях и убытках согласно приложению N 1 к настоящему приказу.

2. Утвердить следующие формы приложений к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках согласно приложению N 2 к настоящему приказу:

а) форму отчета об изменениях капитала;

б) форму отчета о движении денежных средств;

в) форму отчета о целевом использовании полученных средств, включаемого в состав бухгалтерской отчетности общественных организаций (объединений), не осуществляющих предпринимательской деятельности и не имеющих кроме выбывшего имущества оборотов по продаже товаров (работ, услуг).

3. Установить, что организации самостоятельно определяют детализацию показателей по статьям отчетов, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящего приказа.

4. Установить, что иные приложения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках (далее - пояснения):

а) оформляются в табличной и (или) текстовой форме;

Рекомендовать некоммерческим организациям, за исключением общественных организаций (объединений), не осуществляющих предпринимательской деятельности и не имеющих кроме выбывшего имущества оборотов по продаже товаров (работ, услуг), применять форму отчета о целевом использовании полученных средств при формировании соответствующих пояснений.

5. Установить, что в бухгалтерской отчетности, представляемой в органы государственной статистики и другие органы исполнительной власти, после графы "Наименование показателя" приводится графа "Код". В графе "Код" указываются коды показателей согласно приложению N 4 к настоящему приказу.

6. Установить, что организации - субъекты малого предпринимательства формируют бухгалтерскую отчетность по следующей упрощенной системе:

а) в бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках включаются показатели только по группам статей (без детализации показателей по статьям);

б) в приложениях к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках приводится только наиболее важная информация, без знания которой невозможна оценка финансового положения организации или финансовых результатов ее деятельности.

Организации - субъекты малого предпринимательства вправе формировать представляемую бухгалтерскую отчетность в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящего приказа.

7. Установить, что настоящий приказ вступает в силу начиная с годовой бухгалтерской отчетности за 2011 год.

Регистрационный N 18023

Приложение N 1

к приказу Минфина РФ

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДКРЛЦИИ

(МИНФИН РОССИИ)

ПРИКАЗ

от 20.07.2010 г. 66н

Москва

О формах бухгалтерской отчетности организаций

(с изменениями, внесенными приказами Минфина России от 05.10.2011 № 124н. от 17.08.2012 № 113н, от 04.12.2012 № 154н. от 06.04.2015 № 57н)

В целях совершенствования нормативно-правового регулирования в сфере бухгалтерского учета и бух!алтсрской отчетности организаций (за исключением кредитных организаций, государственных (муниципальных) учреждений) и в соответствии с Положением о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 г. № 329 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, № 31, ст. 3258: № 49. ст. 4908: 2005, № 23, ст. 2270; № 52, ст. 5755; 2006, № 32. ст. 3569; № 47, ст. 4900; 2007. № 23, ст. 2801; № 45, ст. 5491; 2008. № 5, ст. 411; № 46, ст. 5337; 2009, № 3, ст. 378; № 6, ст. 738; № 8. ст. 973; № 11. ст. 1312; № 26, ст. 3212; №31, ст. 3954; 2010, № 5, сг. 531; № 9, ст. 967; № 11, ст. 1224). приказываю:

1.

2.

а) форму огчета об изменениях капитала;

б) форму отчета о движении денежных средств:

в) форму огчета о целевом использовании средств.

3.

4.

(в ред. приказа Минфина России от 06.04.2015 № 57н)

а) оформляются в табличной и (или) текстовой форме;

5. Установить, что в бухгалтерской отчетности, представляемой в органы государственной статистики и другие органы исполнительной власти, после 1рафм «Наименование показателя» приводится графа «Код». В 1рафе «Код» указываются

6.

(в ред. приказа Минфина России от 06.04.2015 № 57н)

а) в бухгалтерский баланс, отчет о финансовых результатах, отчет о целевом использовании средств включаются показатели только по группам статей (без детализации показателей по статьям);

(в ред. приказа Минфина России от 06.04.2015 № 57н)

б) в приложениях к бухгалтерскому балансу, отчету о финансовых результатах, отчету о целевом использовании средств приводится только наиболее важная информация, без знания которой невозможна оценка финансового положения организации или финансовых результатов ее деятельности.

(в ред. приказа Минфина России от 06.04.2015 № 57н)

(в ред. приказа Минфина России от 06.04.2015 № 57н)

6.1. Утвердить упрошенные формы бухгалтерского баланса отчета о финансовых результатах, отчета о целевом использовании средств для организаций, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, согласно приложению № 5 к настоящему приказу.

6.2. Утратил силу - приказ Минфина России от 06.04.2015 № 57н.

7.

А. Л. Кудрин

Заместитель Председателя
Правительства Российской Федерации -
Министр финансов Российской Федерации

Приложения к Приказу:

Приложение №1:

Приложение № 2:

Приложение №3:

Приложение №4:

Приложение №5:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДКРЛЦИИ

(МИНФИН РОССИИ)

от 20.07.2010 г.66н

О формах бухгалтерской отчетности организаций (с изменениями, внесенными приказами Минфина России от 05.10.2011 № 124н. от 17.08.2012 № 113н, от 04.12.2012 № 154н. от 06.04.2015 № 57н)

В целях совершенствования нормативно-правового регулирования в сфере бухгалтерского учета и бух!алтсрской отчетности организаций (за исключением кредитных организаций, государственных (муниципальных) учреждений) и в соответствии с Положением о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 г. № 329 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, № 31, ст. 3258: № 49. ст. 4908: 2005, № 23, ст. 2270; № 52, ст. 5755; 2006, № 32. ст. 3569; № 47, ст. 4900; 2007. № 23, ст. 2801; № 45, ст. 5491; 2008. № 5, ст. 411; № 46, ст. 5337; 2009, № 3, ст. 378; № 6, ст. 738; № 8. ст. 973; № 11. ст. 1312; № 26, ст. 3212; №31, ст. 3954; 2010, № 5, сг. 531; № 9, ст. 967; № 11, ст. 1224). приказываю:

1. Утвердить формы бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах согласно приложению № 1 к настоящему Приказу.

(в ред. приказа Минфина России от 06.04,2015 № 57н)

2. Утвердить следующие формы приложений к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах согласно приложению № 2 к настоящему приказу:

(в ред. приказа Минфина России от 06.04.2015 № 57н)

а)форму огчета об изменениях капитала;

б)форму отчета о движении денежных средств:

в)форму огчета о целевом использовании средств.

(в ред. приказов Минфина России от 04.12.2012 № 154н, ш 06.04.2015 № 57н)

3. Установить, что организации самостоятельно определяют детализацию показателей по статьям отчетов, предусмотренных пунктами I и 2 настоящего приказа.

4. Установить, что иные приложения к бух!алтсрскому балансу и отчету о финансовых результатах (далее - пояснения):

(в ред. приказа Минфина России от 06.04.2015 № 57н)

а)оформляются в табличной и (или) текстовой форме;

Абзац утратил силу - приказ Минфина России от 04.12.2012 № 154н.

5. Установить, что в бухгалтерской отчетности, представляемой в органы государственной статистики и другие органы исполнительной власти, после 1 рафм «Наименование показателя» приводится графа «Код». В 1 рафе «Код» указываются

колы показателей согласно приложению № 4 к настоящему приказу.

В случае если в бухгалтерскую отчетность отдельных категорий организаций, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрошенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, включаются укрупненные показатели, включающие несколько показателей (без их детализации), код строки указывается по показателю, имеющему наибольший удельный вес в составе укрупненного показателя.

(абзац введен приказом Минфина России от 17.08.2012 № 113н, в ред. приказов Минфина России от 04.12.2012 № 154н. от 06.04.2015 № 57н)

6. Установить, что организации, которые вправе применять упрошенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, формируют бухгалтерскую отчетность но следующей упрошенной системе:

(в ред. приказа Минфина России от 06.04.2015 № 57н)

а)в бухгалтерский баланс, отчет о финансовых результатах, отчет о целевом использовании средств включаются показатели только по группам статей (без детализации показателей по статьям);

(в ред. приказа Минфина России от 06.04.2015 № 57н)

б)в приложениях к бухгалтерскому балансу, отчету о финансовых результатах, отчету о целевом использовании средств приводится только наиболее важная информация, без знания которой невозможна оценка финансового положения организации или финансовых результатов ее деятельности.

(в ред. приказа Минфина России от 06.04.2015 № 57н)

Организации, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгатгерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, могут формировать представляемую бухгалтерскую отчетность в соответствии с пунктами 1-4 настоящего приказа.

(в ред. приказа Минфина России от 06.04.2015 № 57н)

6.1. Утвердить упрошенные формы бухгалтерского баланса отчета о финансовых результатах, отчета о целевом использовании средств для организаций, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, согласно приложению № 5 к настоящему приказу.

(п. 6.1 введен приказом Минфина России от 17.08.2012 № 113н, в ред. приказа Минфина России от 06.04.2015 № 57н)

6.2. Утратил силу - приказ Минфина России от 06.04.2015 № 57н.

7. Установить, чго настоящий приказ вступает в силу начиная с годовой бухгалтерской отчетности за 2011 год.

Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации - Министр финансов Российской Федерации

Ретроспективная оценка

О становившись в задумчивости над свежей, только начинающей зарастать бурьяном могилой советского строительного проектирования, удержим рвущуюся с языка справедливую критику и попробуем взглянуть на дело шире, как говорится, "по большому счету".

Каждому здоровому, ведущему полноценную жизнь человеку необходимо множество самых разных вещей - как материальных, так и духовных; но умирающий нуждается только в одной койке.

Точно так же любое здоровое, развивающееся, полнокровное общество, объединенное дееспособной государственной системой, растекается в тысячи необходимых профессий - от научной лаборатории до канализационной службы, от металлургического комбината до скотного двора, от уголовного розыска до балета, - и хотя общественное мнение взирает на эти вещи с очень разной степенью уважения, однако не сомневается в их принципиальной необходимости . Ибо каждая профессия удовлетворяет какую-нибудь из общественных потребностей, и если бы соответствующие специалисты вдруг все куда-то исчезли, нормальная жизнь государства была бы нарушена (как то и случается во время войн, гражданских смут и стихийных бедствий).

В полном спектре бесчисленных земных профессий одно из ключевых мест по праву принадлежит строительству . Оно, словно передовой отряд, закладывает материальную основу всех прочих сторон человеческой жизни, возводя жилье для обустройства быта, цеха - для производства, дороги - для транспорта, стадионы - для спортсменов, и т.п. Тем более это так в холодной России, где невозможно ограничиться навесом из пальмовых листьев. Строители создают те материальные формы , которые наполняют содержанием представители других профессий, каждый по своему роду. Размах строительства сам по себе еще не доказывает высокой развитости общества, однако без мощной строительной индустрии никакое развитое общество невозможно.

В строительстве, как и во всякой отрасли, есть воля, разум и руки (по Сведенборгу, "цель - причина - действие"). При отсутствии любого из этих трех составляющих дело не стронется с места. Волей всегда служат управляющие структуры, разумом - инженерный труд, руками - вся совокупность рабочих профессий. Поэтому проектное дело, служа разумом строительного комплекса, не может быть выброшено из него за ненадобностью, несмотря на все свои недостатки, включая нашествие бездарей или излишек "гнилых интеллигентов" (ненужное вычеркнуть).

Эту простую истину отлично понимали даже советские вожди, питавшие к работникам умственного труда патологическую неприязнь. Деревенский мужик мог собственным топором и смекалкой справить избу, пролетарий - выложить кирпичную стенку; но для задач более серьезных необходимо требовался инженер, хотя бы он был "недобитым буржуем". И потому, чтобы не отстать от соседних держав и не проиграть соревнование с ними, следовало, как это ни противно, воспитать и поддерживать собственную техническую элиту , от качества которой напрямую зависело будущее страны. Причем в раскладе других специальностей необходимый процент строителей оказался выше, чем в благополучных западных странах, где многие семьи столетиями, из поколения в поколение жили в средневековых каменных домах и были вполне ими довольны. Даже во Львове я видел целую площадь, застроенную обитаемыми трехэтажными домами XVI века.

Но большевики получили в наследство от прежнего режима страну деревянных изб с редкими вкраплениями каменных построек по городским центрам, причем значительная их часть была разрушена Гражданской войной, а едва жизнь стала налаживаться - пришли немцы и развалили все еще раз. И жилой, и производственный фонды приходилось создавать с нуля, почти на голом месте, и следует признать, что - хорошо ли, плохо ли, - но они действительно были созданы .

Советские газеты любили цитировать удивленные реплики иностранцев, которым наша страна казалась одной гигантской стройкой. В этом не было преувеличения: из любой точки любого города можно было заметить несколько башенных кранов, поднимавшихся над крышами, а задворки большинства деревень были разрыты на предмет возведения очередного коровника. Конечно, следует делать скидку на долгострой (когда вместо того, чтобы завершать объекты по очереди , с ними, спустя рукава, копались одновременно ), на громоздкую устаревшую технику (на Западе давно обходились скромными колесными кранами), и т.п. Однако принципиальный факт остается: строили действительно много, все виды сооружений и по всей территории страны.

Если же мы привыкли презирать и бранить почти все постройки советского времени за их нереспектабельный внешний вид и убожество планировки, то, во-первых, нельзя забывать, что в них благополучно провело жизнь уже не одно поколение (реальной альтернативой чему могла быть только изба с колодцем и выгребной ямой на дворе), а во-вторых, надо уметь отделять желаемое от действительного. Многие из нас, конечно, с удовольствием разместились бы в персональных дворцах; но существуют реальные исторические условия, ограничивающие нашу прожорливость. Россия всегда была очень бедной страной с очень невежественным населением , и когда ей потребовалось в считаные годы совершить то, чем другие страны, богатые и благополучные, неторопливо занимались столетиями, можно лишь удивляться, что эта неподъемная задача все-таки была выполнена (хотя и хуже, чем мы бы хотели).

Всякое строительство есть в первую очередь вопрос капиталовложений , притом очень больших и очень медленно окупаемых. В поисках денег советское правительство обирало собственный народ, занижало зарплаты, широко использовало рабский труд заключенных, продавало реквизированные буржуйские драгоценности и потом нефть за рубеж. Но всех этих средств едва хватало на тысячи одновременных строек, которые вследствие этого выполнялись поточным способом, по трафарету, лишь бы скорее возвести под крышу да пустить в дело. Не было ни времени, ни возможности возиться с каждым сараем, украшая его колоннами и капителями, а люди были согласны переезжать в совсем маленькие квартирки, лишь бы подальше от пьяных соседей и кухонных свар. И когда двести задыхавшихся в коммуналках семей с ликованием вселялись в тот новый дом, которого по уму хватило бы лишь для пятидесяти, мы, давно привыкшие считать отдельную квартиру чем-то естественным, не вправе бранить тогдашних проектировщиков за излишнюю тесноту комнат и совмещенные санузлы.

С другой стороны, удручающе низкая квалификация всех участников строительного процесса (организаторов, инженеров, рабочих) не в меньшей степени толкала его в сторону тотального упрощения. Чем сложнее замышлялась конструкция, тем выше была вероятность, что ее неправильно рассчитают или неправильно возведут, и она обрушится, вызвав человеческие жертвы и приведя в негодность постройку в целом. Напротив, обучившись выполнять какую-то монтажную операцию, рабочие, словно дрессированные обезьяны, повторяли ее тысячи раз, и обрушений не было.

Конечно, даже в таких объективно трудных условиях советские руководители могли бы вести дела гораздо эффективнее и уж по крайней мере не ставить проектировщикам палки в колеса. Но они не могли их не ставить, поскольку в большинстве своем были обыкновенными люмпенами , волей случая или собственной подлостью протискивались на высокие посты и вовсе не понимали специфики тех профессий, которыми они думали управлять. Воспитанные в народной толще и зачастую не имея даже среднего образования, они понимали всякую работу чисто механическим образом (т.е. как рытье канавы или - в лучшем случае - обтачивание шестеренки) и приходили в бешенство, когда глубоко презираемый ими инженер в очках начинал противоречить, да еще силился предъявить какие-то цифры. В глазах этих начальников все специалисты, работавшие за письменными столами, были лентяями и саботажниками, которые понапрасну тянули волынку и злонамеренно выдумывали трудности там, где их вовсе не было. И они мстили этим "волынщикам" партийными разносами, сокращением окладов и всевозможными унижениями.

На исходе Перестройки этот процесс уже почти дошел до своего логического завершения. Толковые инженеры были унижены, бездари и невежды торжествовали. Но отсюда вовсе не вытекала необходимость разогнать их всех без разбору и навесить на двери институтов амбарные замки. Если вследствие небрежности мой огород зарос бурьяном, я должен не перепахивать его трактором вместе с сорняками и остатками овощей, а аккуратно прополоть , спасая то, что еще можно спасти, и повторно засеять оголившиеся места.

Тем более, что - как это ни парадоксально звучит - в Советском Союзе со временем накопилось немало инженеров, по крайней мере не уступавших благополучным западным собратьям. Это были специалисты особой, чисто российской селекции, незаменимые в суровых отечественных условиях. Они не требовали золотых гор, но довольствовались мизерными окладами и даже, страдая извечным российским идеализмом, согласились бы сами доплачивать, только бы им не мешали заниматься полезным делом. Не имея ни толковых справочников, ни счетной техники, ни даже нормальных карандашей, превозмогая тупость исполнителей и недоброжелательство начальников, они ухитрялись создавать оригинальные конструкции и охотно брали на себя ответственность за нарушения параграфов какого-нибудь устарелого СНиПа. Не ведая чистоплюйства западных "белых воротничков", они лазили в сапогах по стройкам, матерно вразумляли прорабов и рабочих и, получив под конец грошовую премию, чувствовали всем сердцем, что живут на свете не зря.

Новым, уже несоциалистическим начальникам для спасения ситуации следовало лишь отыскать этих специалистов в общем застойном болоте проектных организаций и, поместив на соответствующие посты, позволить набирать сотрудников по своему усмотрению. Вместо этого их на общем основании вытеснили подметать улицы и торговать в ларьках.

Ибо новоявленные "хозяева страны", раздуваясь от спеси пропорционально толщине своих кошельков, сделали свою ставку на Запад, опрометчиво полагая, что там их ждут с распростертыми объятиями. Экономика России в их глазах выглядела грязным амбаром, из которого, тем не менее, можно было еще что-то выгрести; ремонтировать же самый амбар они вовсе не собирались. Поэтому они умеренно оплачивали тех, кто помогал им опорожнять углы, и не замечали людей, которые могли и хотели починить расшатавшееся здание и сделать его вновь пригодным для жизни.

ПРОБЛЕМА ПОИСКА АНАЛОГОВ НА РЕТРОСПЕКТИВНУЮ ДАТУ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ОДИН ИЗ ПУТЕЙ ЕЕ РЕШЕНИЯ

Козлова Татьяна Васильевна 1 , Быцко Наталья Георгиевна 2
1 ООО «Кэпитал Консалтинг», начальник отдела оценки
2 ООО «Кэпитал Консалтинг», заместитель начальника отдела оценки

Аннотация
В статье рассмотрена возможность оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, для чего необходимо использовать аналоги на ретроспективную дату. Описаны возможные источники информации и проанализирована возможность их использования. Сделан вывод о том, что проблема поиска аналогов на ретроспективную дату может быть успешно решена в любом регионе.

THE PROBLEM OF FINDING EQUIVALENTS IN A RETROSPECTIVE DATE FOR DETERMINATION OF MARKET VALUE AND ONE OF THE WAYS OF ITS SOLUTION

Kozlova Tatyana 1 , Bytsko Natalia 2
1 LLC "Capital Consulting", head of the appraisal Department
2 LLC "Capital Consulting", Deputy head of the appraisal Department

Abstract
The article discusses the possibility of challenging the cadastral value of real estate, which is necessary to use the analogs on retrospective date. We describe possible sources of information and analyzed the possibility of their use. It is concluded that the problem of finding equivalents in a retrospective date can be successfully resolved.

Библиографическая ссылка на статью:
Козлова Т.В., Быцко Н.Г. Проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости и один из путей ее решения // Гуманитарные научные исследования. 2015. № 9 [Электронный ресурс]..03.2019).

В настоящее время ведущие исследователи отмечают, что вопрос об уменьшении (оспаривании) кадастровой стоимости недвижимости встал особенно остро.» В силу изменения законодательства, кадастровая стоимость недвижимости приобретает большое значение, т.к. налоги (земельный, налог на имущество) теперь будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости. Суммы налогов могут увеличиться в несколько раз. Оспаривание кадастровой стоимости позволяет: уменьшить налоги; снизить размер арендной платы; уменьшить выкупную стоимость имущества (в т.ч. земельного участка).

При этом на практике часто оказывается, что кадастровая стоимость завышена или несоразмерна по отношению к рыночной стоимости земельного участка. Оспорить кадастровую стоимость возможно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Первым шагом для этого является выполнение отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Однако результаты оценки кадастровой стоимости, выполненные массовыми методами, обычно определены на ретроспективную дату – отстоящую от текущего момента на год, два и более. Например, оценка кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области выполнена на 1 января 2012 года. Где же найти аналоги на ретроспективную дату? Рассмотрим один из вариантов решения этой задачи.

Допустим, необходимо оценить рыночную стоимость земельного участка площадью 5 000 кв. м, расположенного в г. Калининград, с разрешенным использованием под административно-торговую функцию на 1 января 2012 года.

В соответствии с п. 22 в ФСО №7, «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.» Ниже описаны и проанализированы доступные оценщику источники рыночных данных об объектах-аналогах.

1. Объявления о продаже агентств по продаже недвижимости и частных лиц в интернете и бумажных изданиях.

Рынок земельных участков населенных пунктов под торгово-административное использование в г. Калининград развит в низкой степени. Центр города плотно застроен, свободных земельных участков практически нет. К продаже предлагаются имущественные комплексы, встроенные помещения, жилые дома и квартиры. На удалении от центра имеются предложения свободных участков, но они имеют преимущественно назначение под производственно-складские цели и ИЖС.

Наиболее полноценную работу по сбору информации об объектах-аналогах провели оценщики при выполнении работ по оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области. Как указано в отчете № 27-КО «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 01.01.2012 г.», размещенному на сайте Росреестра, «Рынок недвижимости Калининградской области в целом, и рынок земельных участков в частности, имеет ряд особенностей, резко выделяющих его на фоне прочих регионов Российской Федерации. В первую очередь следует отметить низкую информативность открытых источников информации. Из проанализированных нами нескольких миллионов записей, содержащихся в базе газеты «Из рук в руки» за период с 2007 по 2011 годы лишь менее 10% содержат сведения о стоимости продаваемых объектов, большая часть из которых – квартиры, а точные адресные ориентиры имеют лишь несколько процентов их них. Связано это с невысокой активностью рынка и ограниченностью числа предложений и спроса, когда продавец имеет возможность выйти непосредственно на покупателя, минуя посредника – риелтора, который разместил объявление о продаже и нес прочие расходы по реализации объекта.»

Отсутствие точного адреса, характеристик участка, наличия коммуникаций или цены предложения свойственны не только газете «Из рук в руки», но и прочим печатным изданиям («Юристы и Недвижимость», «Ярмарка», «Калининградская недвижимость»).

Кроме того, наличие объявления о продаже еще не гарантирует адекватности цены предложения, поскольку цена зачастую выставляется в соответствии с ожиданиями собственника и может быть существенно завышена, в результате чего участки висят в продаже длительное время.

Таким образом, из-за преобладания объявлений о продаже жилых объектов (участки под ИЖС, квартиры, дома) и отсутствия в объявлениях о продаже земель под коммерческую застройку достоверной информации Оценщик не может использовать данный источник.

2. База данных Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости» (www.rosreestr.ru), содержащая информацию о сделках с объектами недвижимости, показывает, что за 2011 год, предшествующий дате оценки, в г. Калининграде была зарегистрирована всего одна сделка купли-продажи с участком площадью более 1 000 кв. м (участки с меньшей площадью обычно предназначены под ИЖС и не могут быть сопоставлены с Объектом оценки, имеющим площадь 5 000 кв. м).

Как показал анализ указанного кадастрового квартала, сделка зарегистрирована с участком № 39:15:132802:46, имеющим разрешенное использование «под строительство 4-этажного многоквартирного дома», отличным от НЭИ Объекта оценки.

Таким образом, Оценщик не может использовать данный источник.

3. Администрация г. Калининграда проводит аукционы по продаже и сдаче в аренду помещений и земельных участков, информация об этом размещается на сайте http://www.klgd.ru/tenders/municipalauctions/ (Аукционы по продаже муниципального имущества и земельных участков).

В качестве потенциальных аналогов выбирались следующие объекты:

• Продажа в течение 2011 года;
• Продажа в собственность;
• Свободный земельный участок;
• Расположенный в г. Калининград;
• Площадь больше или равна 1000 кв. м;
• Разрешенное использование – под торговые или торгово-административные объекты;
• Аукцион состоялся, цена продажи известна.

В результате были отобраны следующие объекты:

Результаты состоявшихся продаж Администрацией г. Калининграда свободных земельных участков под торговые или торгово-административные объекты в 2011 году

Земельный участок кад. № 39:15:120320:17, расположенный по адресу ул. Судостроительная, по данным Росреестра имеет разрешенное использование «под строительство гаражей индивидуальных легковых автомобилей». Поэтому он не может быть использован в качестве аналога.

Земельный участок кад. №39:15:141308:54, расположенный по адресу ул. Габайдулина, 15, может быть использован в качестве аналога.

Однако одного аналога для расчетов недостаточно, поэтому Оценщик обратился к такому источнику информации, как решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области.

4. На сайте http://to39.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/results_spor приведены результаты рассмотрения отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков и решения Комиссии. Для определения рыночной стоимости Объекта оценки данные результаты могут быть использованы по следующим причинам:

• Рыночная стоимость земельного участка определена в отчете об оценке, выполненном в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральными стандартами оценки №1-3 и 7; Стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, в которой состоит оценщик.
• В соответствии с п. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
• На отчеты, представленные в Комиссию, имеются положительные экспертные заключения, выданные СРО, в которой состоит оценщик, подтверждающие соответствие отчета законодательству, а с 01.07.2015 г. также подтверждающие величину рыночной стоимости.
• Рыночная стоимость земельных участков определена на одинаковых условиях с оценкой, проводимой в данном отчете: дата оценки – 1 января 2012 года; участок оценивается как условно-свободный; без учета ограничений и обременений, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом.
• Если Комиссией принято положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Оценщик проанализировал решения Комиссии за период 2013 г. – июль 2015 г. и выявил следующие земельные участки, расположенные в г. Калининград, имеющие разрешенное использование под административные и торговые цели, в отношении которых принято положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

	Кад. №	Адрес	Разрешенное использование	Рыночная стоимость, руб.	Площадь, кв. м
	39:15:132501:188	Калининградская обл., г. Калининград, ул. Юбилейная, 2 в Ленинградском районе	земли населенных пунктов, под магазин продажи автомобилей
		Калининградская обл, г Калининград, ул К.Маркса, д. 18	земли населенных пунктов, под существующие административные и производственные здания с торговым залом, гаражи, сауну
		Калининградская область, г Калининград, пр-кт Калинина, д 115	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания
		Калининградская область, г Калининград, ул Миклухо-Маклая, д 11	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под офис
		Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Победы, дом 145	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под магазин фасованных нефтепродуктов
		Калининградская область, г. Калининград, просп. Советский, 292	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее административно-торговое здание
		Калининградская область, г Калининград, ул Камская, 2Б	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее торгово-складское здание с офисными помещениями
		Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Московский	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под обслуживание здания магазина, склада
		Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Московский, д 123 а
		Калининградская обл, г Калининград, б-р Л.Шевцовой, 1	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий торговый центр
	39:15:111201:197	Калининградская обл, г Калининград, ш Балтийское	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство административного здания не промышленного назначения
		Калининградская обл., г. Калининград, ул. Транспортная, 2	земли населенных пунктов, разрешенное использование – многофункциональные и обслуживающие здания
		Калининградская область, г Калининград, ул Портовая
		Калининградская обл, г Калининград, ул Причальная 5-я, 1	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания, строения и сооружения
	39:15:131824:420	Калининградская обл., г. Калининград, ул. А.Невского. На земельном участке расположено здание гостиницы по адресу: ул. А.Невского, 53	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее здание гостиницы, платную автостоянку, под благоустройство территории здания гостиницы по ул. А. Невского, 53
		Калининградская обл., г. Калининград, ул. Лесопильная, 81	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под торговые, складские, административные здания и котельную
	39:15:121613:385
	39:15:121613:386	Калининградская область, г Калининград, пр-кт Советский	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под неоконченный строительством административно-торговый комплекс с гостиницей, строительство крупного торгового комплекса, предприятие общественного питания, для организации гостевой автостоянки к торговому комплексу и предприятиям общественного питания, для благоустройства территории крупного торгового комплекса
	39:15:142023:364
	39:15:142023:363	Калининградская область, г. Калининград, ул. Аллея смелых – ул. Б.Окружная	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство магазина
	39:15:142023:359
	39:15:142023:358	Калининградская область, г Калининград, ул Б.Окружная	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство торгового комплекса
		Калининградская область, г. Калининград, ул. Кутаисская	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство аптеки и магазина
		Калининградская обл, г Калининград, ул Нансена, д 44	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее здание магазина
	39:13:010310:299	Калининградская обл, р-н Черняховский, г Черняховск, ул Победы, 8	земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания нежилого здания (объекта торговли)
		Калининградская обл., г. Калининград, ул. Дзержинского	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объект незавершенного строительства-торгово-выставочный комплекс с административно-хозяйственным корпусом и производственно-складским зданием
		Калининградская область, г Калининград, ул Младшего лейтенанта Ротко, д 2	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий административно- торговый комплекс
	39:15:130710:884		под строительство магазина
		г Калининград, пр-кт Победы	Под строительство торгово-складского комплекса
	39:15:130710:883	Калининградская область, г Калининград, ул Согласия	под строительство магазина
		г Калининград, ул Автомобильная	под магазин
		г Калининград, ул Габайдулина, На земельном участке расположен неоконченный строительством нежилой дом по адресу: ул Габайдулина, 49	неоконченное строительством нежилое здание (торгово-транспортный центр)
	39:15:130712:7989	г. Калининград, ул. Согласия. На земельном участке расположено здание магазина строительных материалов по адресу: ул. Согласия, 2	под магазин строительных материалов со встроенным кафетерием
		г Калининград, ул Дзержинского, дом 35	под существующее здание магазина строительных материалов
		г Калининград, ул Киевская	под строительство торгового комплекса
			под здание торгово – выставочного центра
	39:15:130710:1343	г Калининград, ул Согласия	под строительство магазина

На основании приведенных данных возможно отобрать достаточное количество аналогов для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода.

Таким образом, проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости может быть успешно решена в любом регионе.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» раскрывающий цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» устанавливающий требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам;

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», определяющего требования к проведению оценки недвижимости, который развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ № 568-р от 06.03.2002 г.

(дата обращения: 10.02.2014). Признаки предпринимательских объединений// Известия Иркутской государственной экономической академии , №2 2010. – С. 8-12. Количество просмотров публикации: Please wait