Главная Доверенности Проверка квартиры перед покупкой онлайн. Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)

Проверка квартиры перед покупкой онлайн. Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)

Покупка квартиры для будущего собственника - ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры. При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов. В любом случае, вы должны понимать, что происходит на каждом этапе оформления, и за что вы платите немалые деньги.

Спешить в таком важном вопросе нельзя. Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться. Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника.

Не доверять - проверять

На что необходимо обратить пристальное внимание, если производится проверка квартиры на юридическую чистоту? Проверяются несколько нюансов, в том числе следующие:

количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;
есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин - например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;
проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;
права других лиц на квартиру;
наличие обременений - залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;
проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;
информация в целом о доме - год его ввода в эксплуатацию, не является ли он ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.

Действовать лучше по порядку - для этого понадобится время, но внимание к мелочам стоит потраченных дней. Пройти несколько этапов проверки по силам каждому.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Первый этап - проверка прав на квартиру и документов

Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, - свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь . Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло. Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность. Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.

Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры . В них нередко прописываются условия сделки - нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора. Возможно, продавец реализует квартиру, за которую он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах. Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах . Это лишь один пример, обязательств у продавца может быть масса, и проверить эти моменты очень важно. Особенно внимательно следует изучать документы на квартиру тех собственников, которые получили жилье по наследству и спешат побыстрее его продать.

Второй этап - проверка истории жилой площади

Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП . В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет. Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно. Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.

Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Третий этап - проверка на качество

На квартиру у собственника, как правило, имеются документы из БТИ. В них есть кадастровый план, на котором отражены все параметры жилья, указаны проводимые перепланировки. Качество квартиры определяется тем, было ли подобное переустройство законным и проведенным после получения разрешения . Согласие выдается в муниципалитете, если при перепланировке не нарушается качество жилья, а главное - несущих конструкций здания. Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может принести множество проблем своим новым владельцам .

Четвертый этап - проверка «на вшивость»

Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник - продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию. Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека - попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом. Можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца - может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент - дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.

Пятый этап - проверка третьих лиц и их прав

В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы. У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.

Оспорить сделку может теоретически даже тот, кто без вести пропал, а на самом деле находится, например, на лечении или в местах заключения . Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах. Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.

Еще одной зоной риска являются несовершеннолетние , на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение. Также важно согласие супруга на сделку по продаже квартиры.

В завершение несколько полезных советов покупателю квартиры, которые помогут вам обеспечить юридическую чистоту сделки:

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Приобретение недвижимости для большинства россиян является знаковым событием всей жизни. Покупка своего угла или земельного участка не просто решает тяжелый жилищный вопрос, но и придает уверенность в завтрашнем дне. Однако копить на такое приобретение зачастую приходится годами. Поэтому столь важно заранее обезопасить себя и проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи.

Понятие юридической чистоты сделки

Понятие юридической чистоты сделки относится не столько к жилью, сколько к переходу права собственности на него. Под фразой «сделка юридически чистая» подразумевается, что нет никаких законных препятствий для проведения купли-продажи недвижимости. В частности, право собственности на жилье или участок земли не ограничено какими-либо обременениями, арестами или запретами и что не возникнут основания для оспаривания сделки и признания ее недействительной.
Термином «юридическая чистота» также часто пользуются для обозначения того, что все ранее проведенные по этой недвижимости сделки были юридически законны. То есть квартиру, дом, земельный участок можно спокойно приобретать в том случае, если при совершении с ними любых действий не было допущено нарушений законов или нормативных актов.

Не менее важно перед покупкой недвижимости выяснить, не было ли ущемления чьих-то прав во время предыдущих сделок с жильем. В идеальном случае юридическая чистота сделки с конкретным объектом права означает, что приобретаемая недвижимость не может быть изъята у будущего собственника по законным основаниям.

Грамотно составленный договор купли-продажи также является необходимым условием проведения юридически чистой сделки. Причем здесь имеет значение не только правильное заполнение самого договора, но и подготовка других важных документов сделки. Конечно, гражданам без юридического образования сложно учесть все подобные нюансы, тем более что в каждом случае (земля, вторичное жилье или новостройка) список нужных документов и справок может отличаться.
Как проводится юридическая проверка чистоты сделки с нотариусом

Обратившись за юридической проверкой чистоты сделки к нотариусу, покупатель получает возможность приобрести недвижимость без обременений и избежать тем самым впоследствии серьезных проблем. Нотариус прежде всего проверяет документ, удостоверяющий личность продавца. Затем предъявляются подлинники правоустанавливающих документов на жилье.

Помимо свидетельства о праве собственности, выданным регистрационной палатой, на руках у продавца должен быть один из документов:

документ о приватизации жилья;
договор купли-продажи,
договор дарения, переуступки права или мены,
свидетельство о праве наследования.

Нотариус проверяет действительность всех документов. Причем если собственников приобретаемого жилья несколько, то есть оно находится в долевой собственности продавцов, то каждый из них должен предоставить свои документы.

До документального оформления сделки желательно получить от продавца справку о его дееспособности на момент совершения сделки и предоставить ее нотариусу. Этот пункт становится обязательным, если продавец достаточно пожилой человек, пенсионер. Наличие такой справки позволит покупателю обезопасить себя в дальнейшем от претензий и судебных разбирательств со стороны родственников продавца. Для этого проводится освидетельствование у врача-психиатра в день оформления сделки, обязательно сохраняется полученное врачебное заключение.

Если вместо собственника недвижимости сделку оформляет его доверенное лицо, необходимо внимательно изучить выданную ему доверенность. Нотариус в данном случае проверяет, предоставляет ли доверенность третьему лицу право на продажу, подачу документов, подписи, получения денег и оформления всех необходимых бумаг. Также проверяется, не истек ли срок действия доверенности.

Проверка чистоты сделки при покупке квартиры

Проверить чистоту сделки при покупке квартиры особенно важно, если речь идет о вторичном жилье. Здесь необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Также стоит проверить, не может ли претендовать на квартиру бывший супруг нынешнего собственника. В ряде случаев они могут попытаться оспорить сделку купли-продажи, и даже если суд вынесет решение в вашу пользу, придется пережить неприятные судебные разбирательства. От настоящего супруга требуется нотариально заверенное согласие на продажу жилья.

Нелишним будет взять у продавца квартиры расписку о том, что если возникнут претензии со стороны третьих лиц и сделку купли-продажи будут оспаривать, то продавец обязан будет возместить предусмотренный законом или судебным решением ущерб.

Что должно насторожить при проверке квартиры на «чистоту»

Есть ряд важных моментов, значение которых может быть непонятно покупателям без юридического образования. Насторожить и заставить все еще раз перепроверить перед покупкой недвижимости, а то и вовсе отказаться от варианта должны следующие «тревожные сигналы»:

Этот перечень не является окончательным, а содержит наиболее распространенные варианты, в каждом случае требуется индивидуальный анализ обстоятельств покупки и истории жилья.

Если же собственник не помогает в получении тех или иных справок или вообще возражает против проверки юридической чистоты его квартиры, лучше сразу отказаться от приобретения данной недвижимости.

Проверка чистоты сделки при покупке земельного участка

Проверку юридической чистоты сделки при приобретении земельного участка нужно начинать с документов на землю. У продавца на руках должно быть свидетельство государственной регистрации на участок земли, где необходимо проверить информацию, кто собственник земли, какова площадь участка, каков статус земли, ее кадастровый номер.

Помимо этого, нужно видеть документ-основание владения землей: договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, оформления по «дачной амнистии», наследственные документы и т.п. Также потребуется кадастровый паспорт на участок, где кроме собственника указывается вид пользования земли.

Крайне важно обратить внимание на категорию продаваемой земли. Если вы хотите построить индивидуальный дом на этом участке, необходимо, чтобы во всех документах была указана категория предназначения «для строительства малоэтажных домов» или «индивидуальной жилой застройки».

Если же земля имеет иное назначение, не стоит слушать уверения продавца, что вы сможете быстро перевести эту землю в нужную вам категорию. Перевод земельного участка из одной категории в другую в лучшем случае обойдется вам в существенную сумму денег и займет массу времени, а в худшем – вообще будет невозможен.
Для использования в качестве дачи с летним домиком вполне подойдет категория земли «для садоводства и огородничества». При покупке участка земли, расположенного в садово-огородном товариществе, необходимо наличие справки об отсутствии задолженностей.

Отдельно следует изучить кадастровый план участка: какое заявлено количество соток, имеются ли сведения о частях земельного участка, сопоставить план границ участка с фактически имеющимися на земле.

Необходимо проверить, нет ли зарегистрированных обременений для данной земли. Например, по участку могут проходить канализационные трубы, коммуникации, кабели, расти не подлежащие вырубке деревья. Эти и другие нюансы следует изучить заранее, так как в ряде случаев они могут оказаться непреодолимым препятствием для использования земли, как вы планировали.

Любую сделку по купле-продаже недвижимости в новостройке или на вторичном рынке можно отнести к достаточно рискованному процессу. В первую очередь по той причине, что многие стараются сэкономить свои деньги. Это может привести в результате не только к потере денег, но и к потере квартиры или коммерческой недвижимости.

Чтобы избежать таких последствий следует доверить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью нашим опытным юристам. Они предотвратят все причины, по которым соглашение может оказаться недействительным, после чего любая сделка будет соответствовать нормам законодательства.

Самостоятельная глубокая проверка квартиры перед ее покупкой – процесс достаточно непростой, требующий бдительности и должного внимания к каждому нюансу.

Только после анализа всей собранной информации можно приступать к оформлению сделки, не боясь быть втянутыми в воронку судебных тяжб. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим, как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно: что именно нужно проверять, помимо физического состояния квартиры и соответствия параметров жилья заявлениям продавца.

Особенности проверки первичной недвижимости

Основная проверка приобретаемого жилья на рынке первичной недвижимости выполняется задолго до того момента, когда квартира будет существовать физически – покупается не сама квартира, а право требования на жилье. Большинство договоров заключается с застройщиками на разной степени готовности жилого дома, при этом тщательным образом проверяется информация о самом застройщике, о наличии у него соответствующей документации и разрешений. Кроме того, анализируется его деятельность по проектам, реализованным ранее – были ли соблюдены сроки, не было ли у дольщиков претензий по качеству, имели ли место судебные разбирательства.

На основании этой информации потенциальный покупатель делает заключение о порядочности застройщика, о факторах, которые могут свидетельствовать о высокой вероятности успешного окончания проекта (например, аккредитация банка может говорить о возможной поддержке застройщика при возникновении у последнего финансовых затруднений) . И наоборот – постоянные срывы сроков по прошлым проектам, многочисленные жалобы дольщиков могут говорить о том, что на текущем проекте застройщика может ждать банкротство.

Вторичный рынок: точно ли перед вами собственник?

При покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо убедиться, что человек, предлагающий квартиру (долю в ней) и представляющийся собственником, действительно является владельцем жилья. Для этого надо заглянуть в паспорт и попросить документы, которые являются основанием для смены прав собственности. В зависимости от конкретной ситуации таковыми являются:

Свидетельство о госрегистрации;

Договор купли-продажи;

Дарственная;

Наследственные документы;

Договор приватизации.

Необходимо также внимательно изучить сведения, находящиеся в выписке из ЕГРП, в этом документе содержатся данные о владении недвижимостью, а также данные о наличии обременений (если таковые имеются) . Для перестраховки не стоит ограничиваться простой выпиской, а запросить ее расширенный вариант. В этом случае, помимо указания собственников, можно получить информацию о правоустанавливающей документации, а также ознакомиться с историей владения жильем с того момента, как в госреестре появилась первая запись о квартире. То есть, помимо прочего, важно понять – сколько раз квартира меняла собственника за последние несколько лет. Если только за последние пару лет квартира меняла владельцев несколько раз – это серьезный повод усилить бдительность.

Обременение. Какие могут ожидать сюрпризы

Очень важно изучить в выписке такой раздел, как обременение, где четко указано, не находится ли квартира в залоге. Наличие обременений не всегда означает, что следует сразу же отказаться от сделки, бывает, что оставшиеся ипотечные выплаты составляют минимальную сумму, и можно просто выплатить остаток кредита, чтобы тут же «очистить» приобретаемую квартиру.

Однако если продавец не упомянул о наличии обременений – это очень серьезный сигнал, который может указывать на вероятность мошенничества.

Как указывают юристы и профессионалы рынка недвижимости, только лишь рассмотрение выписки не поможет получить исчерпывающую информацию об объекте и его владельцах. Важно знать, что срок исковой давности по большинству дел составляет три года, а значит, важно убедиться в отсутствии за этот период каких-либо конфликтов, связанных с продаваемым жильем. Официальная база данных судов может стать большим подспорьем в этом деле.

Например, в базе арбитражного суда в открытом доступе есть информация о людях, когда-либо признававшихся банкротами, в судебных архивах также имеются сведения об участии кого-либо из прежних владельцев в судебных мероприятиях. Необходимую информацию можно получить в режиме «онлайн», достаточно ввести на сайтах, предлагающих подобные услуги, фамилии и инициалы бывших владельцев (которые являлись таковыми в течение последних трех лет) .

Вопросы регистрации: все жильцы должны сняться с учета

Чтобы удостовериться в том, что в квартире никто не зарегистрирован, понадобится выписка из домовой книги. Конечно, заключение , из которой на день продажи все выписаны – это идеальный вариант, но на практике это получается далеко не во всех случаях. При невозможности снятия с регистрации кого-то из прежних жильцов прямо сейчас, в договоре важно прописать четкие сроки снятия с учета. Если в квартире прописаны люди, не являющиеся собственниками (но имеющие право пользования жилплощадью) , их обязательство сняться с регистрации в оговоренный период должно быть оформлено нотариально.

Коммунальные долги: возможен отрицательный «бонус»

Кроме того, необходимо документальное подтверждение того, что все коммунальные платежи, взносы на капитальный ремонт и прочие текущие расходы на обслуживание недвижимости погашены, и у управляющей компании нет претензий к продавцу. Если по предварительной договоренности приобретается квартира с долгами, надо получить официальные данные о точных суммах. Опять-таки, добропорядочный продавец сразу же информирует покупателя обо всех невыплаченных долгах.

Квартиры после перепланировки: стоит ли овчинка выделки?

Красиво и удобно перепланированные квартиры могут быть очень привлекательными для покупателей, но, решаясь на такую сделку, необходимо убедиться в том, что все работы проведены на законных основаниях. Поэтому стоит потратить время на изучение поэтажного плана, технического и кадастрового паспортов, где, помимо прочего, указана и точная площадь квартиры, расположение и конфигурация помещений. В том случае, если визуально элементы планировки расходятся с технической документацией, следует принимать отдельное решение.

Необходимо помнить, что ответственность за незаконное перепланирование несет текущий владелец жилья, он и будет нести расходы на узаконивание перепланировки (или будет вынужден вернуть квартиру в первоначальное состояние, при невозможности оформить соответствующие документы) .

При этом продавец может не иметь какого-то злого умысла, желания обмануть и избавиться от неправильно переоборудованной квартиры, многие собственники до момента продажи искренне не догадываются о незаконности внесенных изменений. Если нет опыта или желания разбираться в технической документации, стоит проконсультироваться у профессионалов.

На то, чтобы узаконить модернизацию, потребуется время. Если время позволяет, можно и самому оформить новый техпаспорт, зарегистрировать изменения, но предварительно нужно убедиться в том, что выполненные работы не нарушили технические требования, и получение новых документов возможно в принципе.

Рисковые варианты: доверенность, наследство, исторические моменты

Очень часто , и в сделке настоящий собственник не принимает никакого участия. Специалисты относят такие объекты к рисковым договорам, поскольку доверенности далеко не во всех случаях являются законными. Снять все подозрения несложно – необходимо связаться с владельцем жилья (чья фамилия вписана в данные Росреестра) . Если доверенное лицо всеми правдами и неправдами старается скрыть контакты владельца, рисковать не стоит. Саму доверенность тоже надо внимательно рассмотреть – документ должен быть актуальным и заверенным в нотариальном порядке.

Если при проверке документов выясняется, что квартира многократно меняла владельцев, причем большинство сделок проводились по доверенности, это повод поискать другой подходящий объект недвижимости.

Непростыми являются и варианты с квартирами, которые выставляются на продажу сразу после вступления в наследство. Не исключено появление других наследников, которым законодатели предоставили право в трехлетний период оспорить в суде сделку, связанную с продажей унаследованной недвижимости.

Если выставленная на продажу недвижимость является совместной собственностью мужа и жены, согласие второго супруга на продажу является обязательным. Это должен быть письменный документ, желательно, чтобы он был заверен нотариально.

Особого внимания требуют ситуации, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети , еще больше бдительности надо проявить, если им принадлежит какая-то часть жилья. Важно наличие согласия органов опеки, так как в случае обнаружения факта несоблюдение интересов детей суд признает сделку недействительной. Что касается людей, которые официально признаны недееспособными, от их имени может действовать только законный представитель и исключительно с согласия органов опеки и попечительства.

Каждая квартира прежних лет застройки имеет собственную историю, которая начинается, как правило, с момента приватизации. Именно с этой даты и надо начинать проверку, убедившись в том, что все зарегистрированные являются владельцами, знают о продаже, либо готовы выписаться. Бывают ситуации, когда квартиру приватизировал кто-то один, забыв о правах других членов семьи, которые, к примеру, отбывают наказание в исправительном учреждении или просто уехали в неизвестном направлении. Если эти люди появятся и предъявят права, приватизация может быть признана незаконной, и в итоге пострадает покупатель.

Подозрительные моменты: низкая цена и особенности поведения продавца

Если квартира продается срочно , и выставлена по цене, которая намного ниже рыночной стоимости, этот факт сам по себе должен настораживать. Это не значит, что нужно вычеркнуть этот объект из списка возможных вариантов, но пристально изучить все нюансы нужно обязательно. То, что продавец сообщает устно, должно соответствовать сведениям, имеющимся в документах, при значительных расхождениях лучше все же не заключать сделку.

Если продавец ведет себя «нестандартно» , имеет явно выраженные признаки алкогольной или наркотической зависимости, или просто его поведение вызывает подозрения, стоит вспомнить про существование вероятности возникновения разного рода законодательных коллизий. Как показывает практика, огромное количество проблем возникает в случаях, когда официально продавец недееспособным не признан (не состоит на учете в нарко- или алкодиспансере) , но его состояние таково, что в суде можно будет без большого труда доказать, что при заключении сделки он мог не осознавать значение собственных действий.

При большом желании купить такую квартиру (по привлекательной цене) , стоит все же перестраховаться и запросить справки о том, не пребывает ли продавец на учете у нарколога, не находится ли он под наблюдением психиатра. Еще лучше – в день подписания договора попросить его пройти осмотр, в результате которого должна быть выдана справка о том, что человек имеет право подписывать документы.

Если собственник не дает документы

Надо заметить, далеко не все владельцы жилья готовы показывать весь пакет документов каждому потенциальному покупателю. Многие утверждают, что готовы это сделать только после получения предоплаты в счет предстоящей сделки. Однако если знать точный адрес квартиры, выписку из ЕГРП можно заказать самостоятельно – узнать о может любой человек, даже не имеющий к квартире никакого отношения.

С другой стороны, отказ в предоставлении сведений, тем более, тех, которые имеют публичный характер, уже может наводить на нехорошие мысли.

Внимательно читаем договор

Договор купли-продажи, служащий основанием для регистрации смены права собственности, является очень важным документом, в положения которого, тем не менее, многие покупатели жилья предпочитают не вчитываться. В этом документе нередко содержатся условия, несоблюдение которых влечет за собой расторжение договора. И это является серьезным поводом тщательно изучить условия, чтобы удостовериться, что эти положения могут быть выполнены в принципе. Иначе вместе с жильем можно приобрести необходимость принудительного участия в длительных судебных тяжбах с исходом, который сложно предсказать.

Многие продавцы просят покупателей указать в договоре уменьшенную сумму, чтобы впоследствии сэкономить на налоге (если недвижимость пробыла в собственности меньше пяти лет) . Однако сегодня такой прием не работает – налог исчисляется автоматически, исходя из кадастровой стоимости жилья, а не из суммы, указанной в договоре.

Заключение

Юристы уверяют, что стопроцентно безрисковых сделок с недвижимостью не существует, тем более, если речь идет о недвижимости на вторичном рынке, где квартира за все время существования не раз меняла владельцев. Однако если тщательно все перепроверить, а в спорных случаях или при наличии каких-либо неоднозначных обстоятельств, еще и привлечь специалистов, возможность неприятных последствий можно свести к минимуму.

Рынок жилья постоянно меняется, с изменением законодательства и прочих обстоятельств появляются новые мошеннические схемы, новые лазейки в законах. Как правило, те, кто по роду работы не связан с рынком недвижимости, не знают, на что обращать внимание, в силу этого их риски растут.

Вне зависимости от того, проводится сделка самостоятельно или с привлечением риелтора, рекомендуется заручиться поддержкой независимого юриста, практикующего в области гражданского и жилищного права.

Игорь Василенко

Покупка квартиры сама по себе является достаточно сложным и рискованным предприятием, поскольку у покупателя есть шанс приобрести “нечистое” жилье. Проблемой могут стать различные задолженности, которые впоследствии переоформляются на нового владельца. Каким образом избежать беды и проверить квартиру перед покупкой, узнаем далее.

Проверка продавца при покупке квартиры

Проверьте паспорт вашего продавца. Загвоздка в том, что он может оказаться неподлинным. Неподлинные паспорта четко фиксируются современным законом, и их список отображен на сайте МВД России. Если выяснится, что паспорт не действителен, от сделки лучше отказаться.

Несколько сложнее происходит дело, когда от имени продавца действует стороннее лицо. Чтобы в данном случае дело происходило по всей строгости закона, очень важно наличие доверенности, образец которого вы сможете .

Вам должны ее продемонстрировать, чтобы доказать отсутствие злого умысла. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, ведь без нотариального заверения она не значит ничего. Спросите, почему сам продавец не присутствует при сделке, и по какой причине от его имени действует стороннее лицо. Ответ должен быть ясным и четким, не оставляющим вопросов.

В доверенности также прочтите, какими правами обладает уполномоченное лицо. Может ли человек перед вами получить деньги за квартиру либо его возможности ограничиваются исключительно проведением переговоров.

Бывают ситуации, когда недееспособный продавец пытается по низкой цене продать жилье. Если уже после первой личной встречи возникают сомнения в его адекватности, то можете поговорить с соседями или родственниками продавца, чтобы больше узнать о его жизни. Но в лучшем случае от покупки такого жилья отказаться.

Если у вас остались какие-либо вопросы или продавец вам не предоставил каких-либо документов, вы можете их потребовать. Если он ищет причины, чтобы не показывать вам какие-либо документы, то стоит задуматься о его честности. Обязательно говорите с продавцом - задавайте ему вопросы, следите за его реакцией. Реакция честного человека на любой вопрос о квартире не вызовет какой-либо агрессии либо отрицания, в то время как при желании обмануть вас, человек может строить размытые ответы и пытаться всячески скрыть данные.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Для начала, вам следует ознакомиться с теми документами, которые предоставит продавец, а затем для составления полного представления о квартире и её “прошлом”, попросить и другие. Общая масса необходимых данных выглядит следующим образом:

Если какие-то документы на настоящий момент у продавца отсутствуют, сообщите, что будете готовы совершить сделку только тогда, когда вам будут представлены все документы. Конечно, чтобы избежать бесполезных встреч, заранее по телефону предупредите продавца о том, какие документы ему следует подготовить. Это будет удобно для обеих сторон и поможет подготовить продавцу документы заранее.

Как проверить документы при покупке квартиры?

Наконец, проведите классический стандартный осмотр всех бумаг. Перед вами должны быть оригиналы либо заверенные копии. На них не допускаются какие-либо пометки либо исправления. Все документы должны быть снабжены подписью владельца и печатями. Данные критерии укажут вам на подлинность предоставленных документов.

Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?

Проверить квартиру на чистоту через Росреестр сегодня стало особенно просто, ведь вы можете заказать выписку из ЕГРП, электронную выпуску или онлайн сведения об объекте. Что можно выяснить и установить при помощи такого рода документа?

Назначение объекта . Известно, что недвижимость может являться как жилой, так и нежилой. Путем нехитрых манипуляций нежилое помещение могут выдать за жилой дом, а ответственность потом будет нести настоящий владелец.
Актуальная планировка . Приложены графические изображения, поэтому их можно сравнить с тем, что мы имеем на деле. Так, вы поймете, делались ли незаконные перепланировки или нет.
Наличие кадастрового паспорта . Многие считают, что кадастровый паспорт есть в любом случае, однако, это совсем не так. Данный документ отсутствует в случае, если дом не достроен либо недоделан. В справке вы обязательно найдете информацию о наличии кадастрового паспорта.
Информация о зарегистрированных лицах и собственниках . В справке будут указаны не только их имена, но также дата их регистрации и номер. Обратите особое внимание на эту информацию, поскольку количество зарегистрированных лиц должно соответствовать количеству собственников.

Чтобы получить обозначенную информацию, актуальную на настоящий момент, выполните следующие действия:

Перейдите на сайт Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru

Чтобы получить информацию онлайн, выберите в списке электронных услуг и сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Чтобы получить полную справку, из данного же списка выбрать «Получение сведений из ЕГРП», после чего откроется анкета для заполнения. Вы можете выполнить поиск с помощью и адреса, и кадастрового номера.

Выберите «Подать запрос на получение сведений из ЕГРП».
Заполните открывшуюся анкету.
Оплатите госпошлину в 200 рублей через банк или терминал, получив реквизиты на электронную почту.
Получите справку.

Видео: Как проверить чистоту квартиры?

Мошенничества с продажей квартир участились, поэтому юрист Игорь Ковальский расскажет о полном списке документов, которые потребуется проверить перед заключением договора сделки купли-продажи:

Документы на квартиру - это важнейшая часть нашей проверки. Обратите внимание, что большинство из них должно находиться на руках владельца, а получение некоторых дополнительных сведений - достаточно простой процесс. Каждый продавец знает, какие документы ему придется демонстрировать покупателю. То есть, если он не подготовился к вашей встрече и не собрал нужных данных, это повод задуматься.

Последнее обновление Январь 2019

Покупка квартиры очень серьезное дело. Это мероприятие не одного дня. Что бы найти юридически чистое жилье и правильно оформить покупку квартиры требуется помощь риэлтора или юриста в сфере оборота недвижимости. Но не у каждого есть знакомый юрист или риэлтор, которому можно полностью довериться в этом вопросе.

Однако если знать, как правильно подойти к решению этого вопроса, то не все так уж и сложно. В принципе, легко все сделать самому или четко и грамотно контролировать работу нанятого риэлтора/юриста. Итак, для успешной покупки квартиры необходимо пройти три этапа:

выбор жилья
проверка квартиры на юридическую чистоту
заключение и исполнение сделки

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

сколько комнат в квартире
какой этаж
место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
какие соседи в подъезде
в каком состоянии двор дома и подъезд

Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
долги по коммунальным платежам
законность планировки

Какие документы проверять

У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно:

свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (можно получить самую свежую самостоятельно, в росреестре или, например, на сайте )
договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.)
свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)
кадастровый паспорт
технический паспорт (если имеется у собственника)

Совет : В случае, если право собственности основано на решение суда, к покупке такой квартиры следует относиться с особой осторожностью. Ведь такое решение может быть обжаловано и квартира будет возвращена прежнему владельцу. А вот вернут ли Вам деньги?

Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:

на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках

Имейте в виду, что в таких документах не допускается подчисток, помарок, исправлений и пр. Если такие элементы присутствуют, насторожитесь, возможно, у Вас в руках подделка. Так как с 2015 года свидетельства на недвижимость не выдают, то для актуальности попросите продавца заказать выписку из госреестра недвижимости или запросите её сами.

Также можно попросить продавца, чтобы он через Росреестр заказал правоустанавливающие документы (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения достоверности отдельного документа, вызывающего сомнение.

О правомочиях продавца

Продавать квартиру имеет право сам собственник или представитель по нотариальной доверенности. Продавец может быть:

единственное лицо
множественность лиц (долевая собственность)
супруги (совместная собственность), хотя в документах может фигурировать только один человек

Данные о продавце содержатся:

в свидетельстве о собственности (выписка из госреестра)
в документах на квартиру

Если имеете дело с представителем Вам все равно необходимо встретиться с хозяином (хозяевами) и обсудить вопрос о принципиальном согласии продавать квартиру, попросите предъявить паспорт, перепишите данные или сделайте его копию. Технические вопросы можно решать с доверенным лицом. Если Вам отказывают в такой встрече, то, возможно, эта сделка не сулит ничего хорошего. Следует проверить и действительность доверенности. Посетите нотариуса, выдавшего доверенность, и узнайте о ее достоверности. Поинтересуйтесь, не отзывалась ли она.

Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок:

если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель — по решению суда.
в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.
законный представитель ребенка должен свое намерение в отношении квартиры подкрепить письменным согласием органа опеки на сделку.

Обращайте внимание на брак продавца. Попросите свидетельство о браке. Если квартира куплена во время брака. Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку.

При заключении сделки требуйте согласие супруга в любом случае (куплена квартира в браке или до него), в том числе и от бывшего, так как отсутствие такого согласия может быть поводом для судебных распрей.

После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.

О прописанных лицах

Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры (иногда допускается указание в договоре к/п обязательство продавца о выселении зарегистрированных лиц в течение непродолжительного срока после сделки, но лучше таких сложностей себе не создавать), иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью.

Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:

осужденных за преступление
призывниках на военную службу
престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
недееспособных в психиатрических лечебницах
проходящих длительное лечение в медицинских заведениях

О выписанных лицах можно узнать из расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Получите ее вместе с хозяином квартиры и не постесняйтесь спросить у работника паспортной службы о таких лицах. Если подобные граждане окажутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после ее перехода к другому собственнику. Выписать таких людей трудно даже через суд.

О притязаниях и судебных спорах

Все судебные споры о квартире могут рассматриваться в территориальном гражданском суде по адресу квартиры. Сведения о судебных процессах в отношении владельца квартиры можно получить:

официально обратившись в канцелярию суда с соответствующей просьбой (хотя в таких просьбах чаще отказывают), поэтому эффективнее на сайте территориального районного/городского суда выяснить наличие судопроизводств по продавцу
в службе судебных приставов по исполнительным производствам или через сайт приставов
в выписке из государственного реестра (там имеется отдельная графа об этом)
неофициально при беседе с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭУ

В случае, если квартира попала к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Нанесите визит в нотариат вместе с собственником и узнайте там об отсутствии иных претендентов на наследство.

Об обременениях и арестах

Когда квартира сдана в арену, заключен договор ренты, имеется ипотека или аресты, то при смене собственника такие обременения и арест остаются в силе (хотя при аресте вообще невозможно провести сделку/регистрацию). Это ограничивает права покупателя полноценно владеть жильем. Более того, существует риск вообще лишиться недвижимости. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств не должно быть.

В регистрационном управлении можно получить выписку из госрееста (или в Интернете на, так называемой, "Публичной карте"). Там в отдельном разделе указываются все сведения об обременениях. Если какие-нибудь записи об этом будут, то не следует слушать отговорки продавца. От такой квартиры рекомендуем отказаться.

Однако, если продавец согласиться разрешить проблему (например, погасить ипотеку), то:

требуйте от обременителя (арендатор, залогодержатель и пр.) официальный письменный документ об отсутствии притязаний
заставьте продавца исключить такую запись из госреестра
закажите свежую выписку, в которой таких данных больше не будет

Проверить долги по коммунальным платежам

При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п. Касаемо долгов по взносам на капитальный ремонт, так эти долги имеют преемственную силу (то есть передаются к новому собственнику). Таких последствий можно избежать, разобравшись с наличием такого «приданного».

Для этого требуется:

спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности
посмотреть платежные квитки за последний год
поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру
предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность

Проверяем законность перепланировки

Квартира может перепланироваться или переоборудоваться (установка дополнительных крупных электро-, газо-, гидроагрегатов или перемещение инженерных и коммуникационных сетей). Не всегда такие изменения узакониваются. Поэтому при осмотре квартиры сверьте технический план с фактической обстановкой. Лучше вызовете работника БТИ и сделайте это совместно с ним.

Обратите внимание, что в техническом паспорте уже может стоять штамп о несогласованности перепланировки, поэтому детальнее изучайте этот документ.

Имейте в виду, если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, то Вас могут заставить через суд восстановить прежней вид квартиры, а это может оказаться большими затратами.

Как правильно оформить покупку квартиры

Когда квартира проверена, можно дать свое согласие на заключение сделки и подготавливаться к ее регистрации. Обычно эта процедура состоит из следующих шагов:

заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка
подготовка всех документов к регистрации
сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру
получение выписки из госреестра и документов на жилье

Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка

Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:

заключить предварительный договор о покупке квартиры
внести аванс (с получением расписки)
передать задаток

Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.

Что нужно знать о задатке

Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:

дату и место составления договора
кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
о какой квартире идет речь
стоимость этой квартиры
срок заключения сделки купли-продажи
о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
указать размер задатка
предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств

Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:

место и дату составления расписки
кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
сведения о заключенном договоре задатка
размер полученной суммы (цифрами и прописью)
роспись того, кто получает деньги (продавец)

Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.

Составление документов для регистрации

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации). Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи. Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владении квартирой.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:

дата и место составления договора
полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество жилых комнат и пр.)
сведения о гос.регистрации права продавца
стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
об отсутствии долгов, обременений и арестов
о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
об отсутствии прописанных лиц
о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора
об одобрении сделки органом опеки (если собственник несовершеннолетний/недееспособный)

Обычно в регистрационное управление или МФЦ сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:

заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения, либо специалист МФЦ заполняет сам)
квитанция об уплате государственной пошлины
договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
кадастровый паспорт
согласие супруга продавца (нотариальное)
согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет)
разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
паспорта всех лиц, участвующих в сделке

Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

Подписание документов и передачу денег за квартиру лучше все осуществлять в присутствии регистратора в рег.управлении или нотариуса (если договор им удостоверяется).

Не забудьте получить от продавца расписку о передаче денег и об отсутствии претензий по оплате (составляется собственноручно продавцом в одном экземпляре в свободной форме).

Если деньги передаются до сдачи документов в регистрационку, то продавец может не явиться в рег.управление для регистрации купли-продажи квартиры или иным образом затянуть или вообще отказаться от совершения сделки. И даже при наличии расписки о передаче денег их вернуть будет проблематично и, возможно, только через суд.

В случае, когда передача осуществляется после сдачи документов на регистрацию, то в силу закона квартира будет в ипотеке у продавца. После возникнут дополнительные сложности в ее погашении. Правда, в договоре можно указать, что ипотека в силу закона не применяется (но на такое условие не идут продавцы).

Поэтому придерживаетесь золотой середины – передавайте деньги во время сдачи документов.

Когда квартира покупается за кредитные деньги, то расчеты с продавцом чаще всего производит банк. Квартира будет в залоге у банка. Банк предварительно выдвинет свои требования о составлении и о перечне документов на покупку квартиры и в последующем их одобряет. Банковские представители будут участвовать в регистрации. Сделку будет контролировать юрист банка, так что проблем с оформлением документов на покупку квартиры и их регистрацией не возникнет.

После сдачи документов на руки выдается расписка регистратора (специалиста МФЦ). В ней указывается дата получения готовых документов.

К указанному числу нужно явиться в рег.управление и забрать свидетельство и документы-основания на квартиру. С этого момента Вы становитесь полноправным собственником жилья.

Особенности оформления сделок в различных жизненных ситуациях

Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. При обычных обстоятельствах это достаточно, что бы успешно совершить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности на покупателя.

Однако закон требует удостоверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке в следующих случаях:

При продаже доли (а также при дарении, мене и пр.) в квартире абсолютно любому лицу, не взирая на то, является приобретатель родственником или чужим, другим дольщиком или посторонним лицом (не входящим в число сособственников);
Когда продавцом (собственником) квартиры является несовершеннолетний (ребенок, не достигший 18 лет) . Если ребенку не более 14 лет, то от его имени сделку совершает (в зависимости от семейной ситуации) его:
- родитель
- усыновитель
- опекун
Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то сделку он совершает самостоятельно, но при условии письменного согласия:
- родителей
- усыновителей
- попечителя
В любом случае также требуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.
Если собственник квартиры лицо, находящееся под опекой или попечительством (недееспособный, ограниченно дееспособный) . Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действует:
1. опекун (если собственник недееспособный)
2. сам собственник (если ограниченно дееспособный), но с письменного одобрения попечителя

Где удостоверяется договор

Куплю-продажу удостоверяет любой нотариус, действующий в регионе, на территории которого находится продаваемая квартира.

Желательно обращаться в нотариальную контору, расположенной в том же населенном пункте где и квартира.

Даже если нотариальное удостоверение по закону не обязательно, всё равно лучше прибегнуть к услугам нотариуса, так намного надежнее и спокойнее.

Какова процедура удостоверения договора

Покупатель и продавец должны вместе прийти к нотариусу и представить ему:

паспорта покупателя, продавца и его законного представителя (если он участвует в сделке);
проект договора купли-продажи (не подписанный). В большинстве случаев нотариусы сами составляют договор (по своему шаблону), но все равно им нужно увидеть проект, так как там есть все условия сделки, которые должны быть отражены в тексте договора;
документы на квартиру (свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН, документы основания, кадастровый паспорт). Выписку и кадастровый паспорт нотариус может заказать самостоятельно, но что бы облегчить и ускорить работу можно представить самим;
согласия заинтересованных лиц и разрешение органа опеки (если это требуются);
извещение остальных участников общей долевой собственности о продаже доли и отказ от преимущественного права покупки (при наличии) – данный пункт распространяется на случаи продажи доли в квартире;
другие документы (зависимости от индивидуальной ситуации).

Нотариус разъясняет смысл сделки и последствия ее заключения. Проверяет ее законность. И при отсутствии каких-либо правовых преград удостоверяет договор специальной надписью и отметкой в нотариальной документации (журнал, реестр, электронная база).

Сколько стоит удостоверить договор (2018 год)

Если стороны договора по отношению друг к другу являются родственниками (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки), то цена услуг нотариуса варьируется следующим образом:
- при цене договора до 10 млн. руб. оплата составляет: 3000 рублей плюс 0,2 % от продажной стоимости;
- свыше 10 млн. руб. оплата: 23 000 руб. и 0,1% от цены договора купли-продажи, превышающей 10 млн. руб.
Стоимость услуг не может быть выше 50 тыс. руб.
Когда стороны в договоре не родственники, то расценки услуг следующие:
- при цене до 1 млн. руб. оплата: 3000 руб. и 0,4 % продажной стоимости;
- если более 1 млн. руб., то - 7000 руб. плюс 0,2% от той части суммы сделки, которая превышает 1 млн. руб. Например , удостоверяется договор, цена которого 2 500 000 руб. Стоимость услуги нотариуса будет составлять 10 000 руб. (7000 + 3000 (1,5 млн. х 0,2%)) ;
- свыше 10 млн. руб. оплата исчисляется: 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы, превышающей 10 млн. руб.
Верхний предел оплаты – 100 000 руб.
При обязательном (в силу закона) нотариальном удостоверении договора по купле-продаже взимается госпошлина в размере 0,5 % от оценочной (рыночной) стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

В расчет нотариус принимает сумму договора, указанную в тексте проекта. Но если эта цена ниже кадастровой, то нотариус рассчитывает услугу, исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Также нотариус взыскивает тариф на услуги технического и правового характера в пределах от 2500 до 5000 рублей.

Государственная регистрация

Документы для регистрации можно сдать самим:

в отдел РосРеестра
в местный МФЦ

Порядок сдачи документов и их перечень описан выше. Можно также попросить нотариуса, удостоверившего сделку, сдать документы на регистрацию и получить их для Вас. Для этого дополнительно нужно:

представить подлинник государственной пошлины на гос.регистрацию, уплаченной от имени покупателя;
оплатить услугу нотариуса. Стоимость – 1000/1200 руб.

После этого нотариус самостоятельно организует сдачу и получение документов в РосРеестре.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

94 комментария