Главная Доверенности Формирование первоначальной стоимости основных средств. Определение основных средств

Формирование первоначальной стоимости основных средств. Определение основных средств

Отвечает Лидия Меркутова, эксперт

Ответ на вопрос зависит от того, как будет проложен электрический кабель.

Проводка электрического освещения включаются в состав зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или проходных втулок (включая сами втулки).

Если же эта сеть будет до входного ящика, то это будет отдельный объект основных средств.

Причем не имеет значение, как именно будет проложен кабель - первым или вторым способом.

Наталии Гусевой, директора Центра образования и внутреннего контроля института дополнительного профессионального образования «Международный финансовый центр», государственный советник РФ 2-го класса, к. э. н.

Станислава Бычкова, заместителя директора департамента бюджетной методологии Минфина России

Нужно ли в бухучете включить в состав основных средств коммуникации к зданию

Коммуникации внутри здания включите в состав этого здания. А коммуникации в наружных пристройках будут отдельными объектами основных средств.

Система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализация, которые проходят внутри здания, отдельными основными средствами не будут. Это прямо прописано в пункте 45 Инструкции к Единому плану счетов № 157н.

Что касается коммуникаций в наружных пристройках к зданию, учтите их как отдельные объекты основных средств. Ведь у них самостоятельное хозяйственное значение. Например:

здания трансформаторных подстанций - код по ОКОФ - 210.00.11.10.730;
здания котельных отопительных и отопительно-производственных - код по ОКОФ - 210.00.11.10.791;
пункт электрический распределительный - код по ОКОФ - 220.41.20.20.301.

Расходы по договорам на содержание коммуникаций отразите:

по подстатье КОСГУ 223 «Коммунальные услуги», если в коммунальный тариф входит стоимость коммунальных услуг;
по подстатье КОСГУ 225 «Работы, услуги по содержанию имущества», если заключаете отдельные договоры с коммунальными службами.

2. Приказ Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст «О принятии и введении в действие Общероссийского классификатора основных фондов (ОКОФ) ОК 013-2014 (СНС 2008) (c изменениями на 10 ноября 2015 года)»

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и водоотведения со всеми устройствами и оборудованием; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой, внутренние телефонные и сигнализационные сети, вентиляционные устройства общесанитарного назначения, подъемники и лифты.

Встроенные в здания котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование по принадлежности, также относятся к зданиям. Основные фонды отдельно стоящих котельных учитываются в соответствующих группировках.

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства водоотведения включаются в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий, или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода.

Проводка электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включаются в состав зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или проходных втулок (включая сами втулки).

Фундаменты под всякого рода объектами, такими как котлы, генераторы, станки, машины, аппараты и прочими, расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав установленных на них объектов, фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со строительством здания, входят в состав здания. Они, как и ряд других специализированных инженерно-строительных сооружений, являются неотъемлемыми составными частями самих зданий.

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:

10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

1. Градостроительный кодекс РФ

Гражданский кодекс РФ. Часть первая (с комментариями)

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

5. Постановление ФАС Центрального округа от 03.02.2012 по делу N А48-1872/2011

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений ст. ст. 273, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при передаче права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исходя из смысла данных норм объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям:

Обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

Обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

Невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

Учитывая указанные критерии, суд двух инстанций по праву пришел к выводу о том, что асфальтовая площадка не является объектом недвижимости.

6. Из статьи

Доходы и расходы

Изменен порядок учета зданий и коммуникаций

Владимир ЗАХАРЬИН, эксперт по бюджетному учету и налогообложению, к. э. н.

Главное в статье

В обновленной Инструкции № 157н появилась норма, которая снимает ряд вопросов по учету зданий
Бухгалтерам, которые учли имущество по старым правилам, придется внести исправления в учет
Согласно новому порядку, лифт следует учитывать в составе здания. Однако он может быть и отдельным инвентарным объектом. Узнайте особенности учета в случае аренды здания

Неясностей в порядке учета зданий стало меньше

В учете основных средств есть сложные моменты. В частности, накопление капитальных вложений может растянуться по времени. Основные средства подлежат амортизации, их могут ремонтировать, модернизировать, передавать материально ответственным лицам.

Кроме того, не всегда удается четко определить, по какой статье (подстатье) КОСГУ следует отразить те или иные вложения. Например, по подстатье 226 «Прочие работы, услуги» КОСГУ учитывают затраты на установку, расширение, доведение до годности к эксплуатации, а также на модернизацию единых функционирующих систем. К ним можно отнести охранную, пожарную сигнализации, локально-вычислительную сеть, систему видеонаблюдения. Но при этом стоимость основных средств, поставляемых исполнителем в целях модернизации, нужно отражать по статье 310 «Увеличение стоимости основных средств» КОСГУ (Указания, утвержденные приказом Минфина России от 1 июля 2013 г. № 65н; далее - Указания № 65н).

Таблица. Порядок учета коммуникаций внутри здания

Оконечные аппараты, приборы, устройства средств измерения и управления
Средства преобразования, принятия, передачи и хранения информации
Средства вычислительной техники и оргтехники
Средства визуального и акустического отображения информации
Театрально-сценическое оборудование

На заметку

К отдельным объектам основных средств относятся входящие в состав систем устройства (аппараты и приборы), которые имеют срок использования более 12 месяцев и выполняют самостоятельные функции

Разъяснений по данной норме не было, пока Минфин России не издал приказ от 6 августа 2015 г. № 124н. Он внес корректировки в пункт 45 Инструкции № 157н и уточнил порядок учета коммуникаций внутри здания, необходимых для его эксплуатации (см. таблицу). Если рассматривать, например, систему охранной сигнализации, то внутренняя кабельная сеть теперь входит в состав здания, а вот такие приборы, как звуковая сирена, монитор, пульт управления сетью, следует учесть отдельно.

Учет новый, а вопросы старые

В связи с внесенными изменениями у бухгалтера чаще всего возникает два вопроса.

Что делать с ранее приобретенными объектами?

Разберем пример, когда внутренние системы были приняты к учету в виде единого инвентарного объекта. Их стоимость включили в стоимость здания вместе с расходами на установку.

Если системы были приняты к учету после 1 июля 2013 года (после введения в действие Указаний № 65н), речь идет об ошибке в бухгалтерском учете. Ее надо исправить. Порядок установлен пунктом 18 Инструкции № 157н. Если же основные средства приняты к учету до введения Указаний № 65н (например, объект оформили в 2009 году), вносить исправления в учет не нужно.

Важно запомнить!

Пункт 27 Инструкции № 157н допускает разукомплектацию основных средств, но не содержит однозначных указаний на то, при каких условиях ее надо проводить

Как поступить, если подрядчик не выделил стоимость устройств?

Иногда подрядная организация не уточняет в сопроводительных документах стоимость устройств. В этой ситуации наиболее рациональный выход - истребовать от подрядчика расшифровку их стоимости.

Если это невозможно, первоначальную стоимость объектов должна определить постоянно действующая комиссия по поступлению и выбытию нефинансовых активов (п. 25 Инструкции № 157н). Она может использовать официальные статистические сведения об уровне цен, а также информацию о ценах на аналогичное имущество от организаций-изготовителей.

Лифт можно учесть отдельно

Лифты и подъемники не могут выполнять самостоятельные функции отдельно от здания. Согласно ОКОФ, они входят в состав здания. И все же есть основания учесть их в качестве обособленных инвентарных объектов.

Совет

Прежде чем проводить улучшение арендуемого имущества, изучите условия договора аренды. В нем могут быть предусмотрены особые правила

Если конструктивно сочлененный объект состоит из нескольких частей - основных средств с разными сроками полезного использования, каждую из них учитывают как самостоятельный объект (абз. 2 п. 45 Инструкции № 157н). Эта норма в данном случае применима. Ведь в течение периода эксплуатации здания (конструктивно сочлененного предмета) лифты (отдельные части) меняют неоднократно. А в Классификации (утверждена постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1) лифты выделены в отдельные позиции. Это коды 14 2915261-14 2915267 ОКОФ. Значит, и срок использования у них иной.

Особый порядок действует, когда лифт установлен в арендованном здании. В соответствии с пунктом 42 Инструкции № 157н арендатор принимает к учету вложения в отделимые или неотделимые улучшения арендуемых объектов в составе своих основных средств в сумме понесенных расходов. В пунктах 1 и 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ сказано, что отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью.

Входят ли в основные средства транспортные расходы? Как отразить транспортные издержки по доставке основных фондов в бухгалтерском и налоговом учете? Какими документами подтвердить факт доставки? Ответы на эти и другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Методология бухгалтерского учета транспортных расходов

Алгоритм учета основных средств (ОС) регламентирован 2 основными нормативными актами:

ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (приказ Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н).
Методические указания по учету ОС (приказ Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н).

Согласно данным нормативным документам, основные средства являются таковыми при единовременном выполнении 4 условий:

Срок полезного использования объектов — более 12 месяцев.
Объект приносит экономические выгоды компании.
Он приобретен с целью последующей эксплуатации, а не для перепродажи.
Объект используется в хоздеятельности фирмы: при производстве продукции, для оказания услуг, выполнения работ или управленческих нужд.

Первоначальную стоимость объекта ОС формируют фактически понесенные издержки на его приобретение. К ним относятся затраты:

на оплату стоимости объекта;
оплату работ по договору строительного подряда;
посреднические услуги: консультационные, информационные и пр.;
государственные и таможенные пошлины и сборы;
невозмещаемые налоги;
доставку, установку, монтаж, пусконаладочные работы и др.

Суммы всех вышеперечисленных издержек собираются в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». По факту введения объекта ОС в эксплуатацию счет 08 закрывается на счет 01 «Основные средства». При этом активы со стоимостной оценкой не более 40 000 руб. разрешается учитывать в составе МПЗ.

Пример

Компания ООО «Стиль» приобрела станок со стоимостной оценкой 38 576 руб. (в т. ч. НДС 5 884,47 руб.). Прямые затраты на приобретение этого актива составили:

Информационные услуги — 5 355 руб. (в т. ч. НДС 816,86 руб.).
Транспортные издержки — 12 487 руб. (в т. ч. НДС 1 904,80 руб.).

Проводки

Сумма	Расчет
32 691,53	38 576 - 5 884,47	Поступил станок
5 884,47
10 582,20	12 487 - 1 904,80	Включены затраты на доставку
1 904,80

Таким образом, первоначальная стоимость станка составила 43 273,73 руб. (32 691,53 + 10 582,20). Введение его в эксплуатацию фиксируется записью Дт 01 Кт 08 — 43 273,73 руб.

После введения в эксплуатацию стоимость актива включается в состав затрат путем исчисления амортизации. Ее можно рассчитать 4 способами:

линейным;
способом уменьшаемого остатка;
по числу лет использования;
по выпуску произведенной продукции.

Подробнее о порядке исчисления амортизации рассказано в статье .

Наиболее частым вариантом является линейный метод расчета амортизации. Для его исчисления используется формула:

А — сумма амортизации;

Пст — первоначальная стоимость;

n — срок полезного использования.

Пример (продолжение)

Предположим, что срок полезного использования станка равен 60 мес. То есть ежемесячно списываемая сумма амортизации равна 721,23 руб. (43 273,73 руб. / 60 мес.). Оформляется данная операция ежемесячно записью Дт 20 (23, 25, 26, 44) Кт 02 — 721,23 руб.

Налоговый учет транспортных издержек

В налоговом учете алгоритм учета ОС регламентирован гл. 25 НК РФ. Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ к объектам ОС относятся те, которые находятся у правообладателя на правах владения, со сроком полезного использования более 1 года и стоимостной оценкой свыше 100 000 руб. При этом актив должен использоваться как средство труда в производственных, рабочих или управленческих целях (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Объект ОС принимается к налоговому учету по первоначальной стоимости, которая формируется из сумм расходов:

на его приобретение;
сооружение;
изготовление;
доставку;
доведение до рабочего состояния и др.

После введения в эксплуатацию первоначальная стоимость объекта списывается в затраты через механизм амортизации. Таким образом, налоговый учет ОС аналогичен бухгалтерскому (за исключением граничного размера их стоимостной оценки), и транспортные затраты включаются в первоначальную стоимость объекта ОС.

Пример (продолжение)

Поскольку первоначальная стоимость нашего объекта ОС менее 100 000 руб., то в налоговом учете вся сумма издержек на закупку и доставку станка будет включена в состав затрат единовременно. При этом между бухучетом и налоговым учетом возникают налогооблагаемые временные разницы, так как в бухучете первоначальная себестоимость ОС будет списываться равными долями на протяжении 5 лет. Такие разницы регулируются нормами ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль» и формируют отложенное налоговое обязательство (ОНО). Для его отражения в бухучете используются записи Дт 68 Кт 77:

Документальное оформление транспортных затрат при покупке ОС

При подсчете прибыли все издержки должны быть экономически оправданы и подтверждены корректно составленной первичкой. Факт доставки объекта ОС подтверждается товаросопроводительными документами, к которым относятся товарная накладная по форме ТОРГ-12, товарно-транспортная накладная формы 1-Т (ТТН) и/или транспортная накладная (ТН). На практике возникают различные ситуации: объект ОС доставляется продавцом, самим покупателем или посреднической компанией-перевозчиком. Рассмотрим состав необходимых документов в каждом конкретном случае.

Доставку осуществляет продавец.

В этом случае составляются накладные ТОРГ-12 и ТТН (или ТН) с отражением сведений о продавце, покупателе, грузоотправителе, грузополучателе, машине, водителе, грузе и др.

Но если в договоре купли-продажи стоимость доставки не выделена отдельной строкой, то путевого листа и ТОРГ-12 будет вполне достаточно.

Доставку осуществляет транспортная компания.

В этом случае подтверждающими факт доставки документами также являются ТОРГ-12, ТТН или ТН.

ВАЖНО! И ТН, и ТТН при наличии договора перевозки груза могут использоваться для подтверждения транспортных расходов компании (письмо Минфина России от 17.08.2011 № 03-03-06/1/498).

Компания-покупатель забирает объект ОС собственным транспортом.

При таком варианте перевозки достаточно наличия товарной накладной ТОРГ-12. А факт доставки подтверждается путевым листом.

Итоги

Транспортные затраты включаются в первоначальную стоимость объекта ОС как в налоговом, так и в бухгалтерском учете. При этом они должны быть подтверждены корректно оформленными оправдательными документами.

" № 3/2010

Жигачев Ю. В. , главный бухгалтер организации-застройщика

Стоимость строящегося объекта формируют различные затраты. Какие расходы не должны учитываться в стоимости строительства? Какими документами руководствоваться при отнесении затрат?

ПБУ долгосрочных инвестиций применимо не всегда

В пункте 3.1.7 ПБУ* долгосрочных инвестиций приводятся затраты, не увеличивающие инвентарную стоимость основных средств.

Такие затраты списываются со счета учета капитальных вложений по мере полного производства соответствующих работ или совершения операций согласно предусмотренным источникам финансирования. Однако ПБУ долгосрочных инвестиций следует применять в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету (письмо Минфина России от 15 ноября 2002 г. № 16-00-14/445). Это, в частности, ПБУ 6/01 «Учет основных средств», в пункте 8 которого определено, что первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат на их сооружение.

Если строительство объектов осуществляется для продажи, то можно воспользоваться пунктом 7 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов». В нем указывается, что «фактическая себестоимость материально-производственных запасов при их изготовлении самой организацией определяется исходя из фактических затрат, связанных с производством данных запасов». При этом учет и формирование затрат на производство МПЗ осуществляется организацией в порядке, установленном для определения себестоимости соответствующих видов продукции.

Строительные работы могут производиться за счет целевых средств инвесторов (к которым также относятся дольщики). В этом случае, по мнению автора, применять нормы указанных выше ПБУ некорректно, так как не создается ни основное средство, ни готовая продукция. В данной ситуации в стоимость строительства следует включать все затраты, необходимые для создания объекта (разумеется, если их связь со строительством может быть обоснована и документально подтверждена). Если же с согласия инвестора за счет его целевых средств производятся расходы, не удовлетворяющие этому критерию, то их следует отнести на счет инвестора без включения в стоимость строительства.

Таким образом, по мнению автора, при решении вопроса о включении тех или иных расходов в стоимость строящегося объекта прежде всего следует руководствоваться нормативными документами, более поздними, чем ПБУ долгосрочных инвестиций.

Неучитываемые затраты

Рассмотрим некоторые виды затрат, которые могут не включаться в стоимость строительства.

СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Если организация создает основное средство или возводимый объект недвижимости предназначен для продажи, то для учета земельного участка, на котором создается объект недвижимости, можно воспользоваться пунктом 5 ПБУ 6/01. В нем говорится, что в составе основных средств учитываются также земельные участки. Зарегистрировав право собственности на земельный участок в Едином государственном реестре, организация может принять его к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств. Затраты по строительству на приобретенных земельных участках различных сооружений учитывают отдельно от стоимости этих участков, и по завершении работ по строительству сооружений они принимаются на учет по первоначальной стоимости в качестве отдельных объектов основных средств.

Если по завершении строительства жилого дома организация будет продавать объект недвижимости (например, квартиры в многоквартирном доме), то при переходе права собственности на здание к другому лицу к нему переходит и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием (ст. 35 Земельного кодекса РФ). Таким образом, по окончании строительства и после продажи готовых квартир право собственности на земельный участок подлежит переоформлению в собственность владельцев квартир (ст. 36 Жилищного кодекса РФ)*. При этом стоимость земельного участка списывается в бухгалтерском учете (а также в налоговом учете, если она не была списана ранее) в качестве расходов, связанных с доходами от продажи квартир.

* Подробнее о порядке передачи земельного оучастка застройщиком читайте в статье, опубликованной в журнале "Учет в строительстве", № 8, 2009.

Строительство может осуществляться и с привлечением средств инвесторов (к которым в том числе относятся и дольщики). В этом случае в отношении земельного участка, стоимость которого возмещается инвесторами, не выполняются все четыре условия принятия актива к учету в качестве основных средств, определенные пунктом 4 ПБУ 6/01, и его стоимость следует включать в стоимость возводимого объекта недвижимости. Аналогичная позиция приведена в письме Минфина России от 1 апреля 2008 г. № 03-03-06/1/219.

ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЕМНЫМ СРЕДСТВАМ

Проценты по заемным средствам, привлеченным для строительства, в бухгалтерском учете формируют стоимость строящегося объекта недвижимости в случае, если:

Организация создает основное средство (п. 7 ПБУ 15/2008);

Возводимый объект недвижимости предназначен для продажи (п. 6 ПБУ 5/01).

Если строительство ведется с привлечением средств инвесторов, то в первую очередь необходимо обратить внимание на условия договора. В частности, предусмотрена ли возможность использования средств целевого финансирования, и в том числе и на оплату процентов по заемным средствам, привлеченным застройщиком для строительства объекта недвижимости. Если такого условия в договоре нет, то отнесение процентов за счет целевых средств неправомерно. В данном случае проценты по заемным средствам являются расходами застройщика, связанными с получением им дохода от обычных видов деятельности.

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

В письме от 5 октября 2005 г. № 07-05-12/10 чиновники Минфина России пояснили, что суммы налога на имущество, уплаченные (подлежащие уплате) организацией, формируют ее расходы по обычным видам деятельности. Финансисты посчитали, что относится к расходам, связанным с изготовлением продукции, выполнением работ, оказанием услуг и продажей товаров. Таким образом, руководствуясь указанным письмом, организация вправе включить сумму данного налога по основным средствам, используемым при строительстве предназначенного для продажи объекта, в его стоимость, закрепив этот подход в учетной политике. При строительстве объекта основных средств организация, поступая аналогичным образом, вправе включить указанную выше сумму налога на имущество в стоимость строительства основного средства в качестве затрат, непосредственно связанных с его сооружением. Причем в налоговом учете такие суммы сразу списываются в прочие расходы и в стоимость товаров, работ или услуг не включаются.

Между тем с разъяснениями, приведенными в письме № 07-05-12/10, вполне можно не согласиться. Дело в том, что действующее законодательство не определяет, в каком порядке организации должны учитывать суммы налога на имущество в бухгалтерском учете. А потому куда относить налог, можно выбрать самостоятельно. Так поступить позволяет пункт 7 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации». Поэтому если организация определила в своей учетной политике, что суммы налога на имущество учитываются в составе прочих расходов на основании пункта 11 ПБУ 10/99, то оснований что-то менять, по мнению автора, нет. На практике обычно отражают суммы указанного налога на счете 91 «Прочие доходы и расходы» .

На настоящий момент нет разъяснений, можно ли отнести налог на имущество по основным средствам, используемым при строительстве объекта, за счет инвесторов, включив его в стоимость строительства. Учитывая это обстоятельство, поступать так, по мнению автора, достаточно рискованно.

ЗАТРАТЫ НА КОНСЕРВАЦИЮ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В ПБУ долгосрочных инвестиций сказано, что затраты на консервацию не включаются в стоимость строящегося объекта. Как правило, их не предусматривают в сводных сметных расчетах. Указанный нормативный документ предлагает вести учет таких затрат на отдельном субсчете «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств», открываемом к счету «Вложения во ».

План счетов... рекомендует отражать затраты на консервацию объекта, признавая их прочими расходами, на счете . По мнению автора, в данной ситуации лучше руководствоваться Планом счетов... Застройщик не только несет расходы по консервации объекта, но и оплачивает содержание недостроенного объекта (охрану, освещение и т. д.). Эти расходы также следует отражать на счете .

В налоговом учете затраты на консервацию и содержание незавершенного строительства учитываются в качестве внереализационных расходов на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ (см. письмо Минфина России от 11 декабря 2009 г. № 03-03-06/1/805).

ЕСЛИ УСЛОВИЕ НЕ ОГОВОРЕНО...
Нередко застройщики забывают включить в договор необходимое условие, при этом начисленные проценты относят за счет инвестора (включая их в стоимость строительства). В основном так поступают, если по условиям договора разница между взносом инвестора и фактической стоимостью строительства остается в распоряжении застройщика (например, по договорам участия в долевом строительстве). Для застройщика это может обернуться тем, что сумму процентов исключат из стоимости строительства, тем самым увеличив базу для начисления НДС.

НЕОБОСНОВАННЫЕ РАСХОДЫ

К ним относятся любые расходы, если организация не может обосновать их связь со строительством. Наибольшее количество вопросов возникает в отношении расходов по инвестиционному контракту, заключаемому между застройщиком и администрацией. В письме Минфина России от 25 мая 2007 г. № 03-03-06/1/319 определены условия, при которых указанные расходы можно рассматривать как экономически обоснованные и учитывать при исчислении налога на прибыль. В частности, такое возможно в случае, если в рамках инвестиционного контракта предусмотрены дополнительные обременения в пользу органов государственной власти или органов местного самоуправления, без несения расходов на выполнение которых у организации отсутствует возможность осуществлять строительство объекта недвижимости. Правда, при этом должны возникать и встречные обязательства со стороны администрации в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство.

Таким образом, ключевым здесь является наличие или отсутствие возможности осуществлять строительство без несения данных расходов. Так, если по условиям инвестконтракта администрация предоставляет в аренду земельный участок, то правомерность включения затрат по инвестконтракту в стоимость строительства вряд ли будет кем-то оспариваться. А если земельный участок уже принадлежит организации на праве собственности, как тогда обосновать необходимость несения затрат по инвестконтракту? Для получения разрешения на строительство необходимо выполнить соответствующие условия, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ, и «пожелания» администрации формально не имеют никакого значения.

Тем не менее на практике организации, как правило, также включают расходы по таким инвестконтрактам в стоимость строительства. В этом случае не исключено, что впоследствии организации придется доказывать необходимость несения данных затрат в судебном порядке.

МОЖНО ЛИ УЧЕСТЬ ЗАТРАТЫ НА ПОДКЛЮЧЕНИЕ К СЕТЯМ?
Немало вопросов возникает и при подключении объекта к инженерным сетям.
В частности, в случае, если в соответствии с техническими условиями организация должна осуществить расходы, не соответствующие Правилам определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83, Правилам заключения и исполнения публичных договоров о подключении к системам коммунальной инфраструктуры, утвержденным постановлением Правительства РФ от 9 июня 2007 г. № 360 и иным нормативно-правовым актам, то включение данных затрат в стоимость строительства может быть признано необоснованным.
Например, такой вывод может быть сделан, если согласно техническим условиям организация принимает долевое участие в строительстве или реконструкции каких-либо объектов, которое не является технически необходимым для подключения объекта к системам коммунальной инфраструктуры и такое участие не предусмотрено какими-либо нормативными актами.

ПУСКОНАЛАДОЧНЫЕ РАБОТЫ ПОД НАГРУЗКОЙ

Рекомендации по учету пусконаладочных работ «вхолостую» и «под нагрузкой» приведены в письме Минфина России от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/2/148. В частности, пусконаладочные работы «вхолостую» включаются в сводный сметный расчет стоимости строительства как работы капитального характера и являются составной частью первоначальной стоимости строящегося объекта основных средств.

Аналогичные затраты «под нагрузкой» не включаются в сметную документацию и как работы некапитального характера учитываются как прочие .

Такой же порядок учета указанных затрат изложен в Методике* определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004).

САНКЦИИ ЗА НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

В соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» штрафы, пени и неустойки за нарушение условий договоров являются прочими расходами. Для их учета предназначен счет .

В целях налогообложения прибыли расходы в виде сумм признанных организацией штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств включаются в состав внереализационных расходов (подп. 13 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса РФ).

СОБСТВЕННЫЕ ЗАТРАТЫ ЗАСТРОЙЩИКА

Если организация создает основное средство или объект недвижимости предназначен для продажи, то в общем случае в формировании стоимости объекта участвуют все фактические затраты, связанные с его созданием, в том числе и затраты застройщика на собственное содержание*.

* Подробнее об учете затрат на собственное содержание у застройщика читайте в статье, опубликованной в журнале "Учет в строительстве", № 7, 2008.

Если строительство ведется с привлечением средств инвесторов, то тогда в стоимость объекта строительства застройщик включает сумму вознаграждения заказчика, которая определяется договором между застройщиком и заказчиком. Стоимость услуг застройщика (которая часто определяется как разница между суммой, перечисленной инвестором, и фактической стоимостью строительства, включая вознаграждение заказчика) в стоимость строительства включает инвестор на основании подписанного акта приемки-передачи услуг застройщика. Причем фактические расходы застройщика на собственное содержание в стоимость строительства не включаются, а являются у застройщика расходами по обычным видам деятельности, связанными с получением доходов.

КАК УЧИТЫВАТЬ РАЗНИЦУ?
Следует обратить внимание на следующий момент. Предположим, застройщик возводит для инвестора объект недвижимости. В договоре между ними определена сумма инвестиционного взноса, подлежащего перечислению инвестором, и сказано, что разница между суммой этого взноса и фактической стоимостью строительства возврату инвестору не подлежит, а остается в распоряжении застройщика. В этом случае формально получается, что инвестор прощает застройщику его задолженность и должен списать данную сумму на расходы без уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Чтобы включить указанную выше разницу в стоимость строительства, в договоре между инвестором и застройщиком должно быть определено, что она является вознаграждением застройщика, например, за услуги по обеспечению прав инвестора на подлежащий передаче объект недвижимости. Тогда по окончании строительства вместе с актом реализации инвестиционного договора, в котором должна быть указана фактическая стоимость передаваемого объекта, застройщик и инвестор также подписывают акт приемки-передачи услуг застройщика.

Как учитывать инженерно-технические сети - в составе построенного здания или отдельно? Можно и так и эдак. Но уплатить налог на имущество придется со всех частей объекта недвижимости.

Из чего состоит здание

Здание — это объемная строительная система, которая состоит из наземной и подземной частей и включает в себя:

помещения;
инженерно-технические сети и системы инженерно-технического обеспечения. В их числе трубопроводы, коммуникации, обеспечивающие здание водой, газом, теплом, электроэнергией. А также другие сооружения — система вентиляции и кондиционирования, мусоропровод, лифты, эскалаторы и т. д.

В состав каждого отдельно стоящего здания как объекта классификации основных средств согласно входят коммуникации внутри здания, которые необходимы для его эксплуатации.

Общероссийский классификатор основных фондов , утвержденный , действует до 1 января 2017 года. Затем его заменит ().

То есть здание — это сложная система с множеством элементов, у которых различный срок эксплуатации. Поэтому и возникает вопрос, как их учитывать.

Инженерно-технические сети: когда учитывать вместе, а когда по частям

Затраты на сооружение коммуникаций можно обособить от общестроительных работ и учесть как отдельные инвентарные объекты.

Чиновники согласны, что, если для объектов предусмотрены разные сроки эксплуатации, их можно учесть отдельно ().

Но на практике нередко возникают споры с налоговиками. Арбитры считают, что части с разным сроком использования можно учитывать отдельно. Например, инженерные системы здания (). Или лифты в здании ().

По общему правилу базой является среднегодовая стоимость объектов (). То есть и само здание, и его инженерно-технические системы в равной степени участвуют в формировании налоговой базы по налогу на имущество.

А если здание входит в перечень объектов, налог по которым считают из кадастровой стоимости ()? При этом в бухучете само здание и его коммуникации компания отнесла к разным инвентарным объектам. Означает ли это, что здание надо облагать налогом исходя из кадастровой стоимости, а инженерно-технические системы — исходя из их среднегодовой стоимости?

Нет. Финансисты объяснили, что эти отдельные инвентарные объекты, если они указаны в проектной документации, облагают налогом в составе здания исходя из его кадастровой стоимости.

Иначе говоря, с их стоимости — дополнительно к кадастровой стоимости здания — начислять налог не надо ().

Такой позиции Минфин придерживался и раньше (письма , ).

Но это не касается магистральных трубопроводов, линий энергопередачи, а также сооружений, которые являются неотъемлемой технологической частью указанных объектов. По ним налог на имущество рассчитывают исходя из балансовой (остаточной) стоимости.

Пример 1

Компания построила бизнесцентр и оформила его в собственность (сдает помещения в аренду).

Здание включено в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Лифты в здании компания учла как отдельные инвентарные объекты основных средств.

Их первоначальная стоимость — 14 020 000 руб.

Ставка налога для кадастровых объектов в данном регионе — 1,5 процента.

Годовая сумма налога составит 13 500 000 руб. (900 000 000 руб. × 1,5%).

При этом стоимость системы лифтов, относящаяся к зданию, отдельно налогом не облагается.

А вот если бы объект не входил в перечень кадастровых объектов, налог надо было бы посчитать с балансовой стоимости и здания, и лифтов. Как — покажем на примере.

Пример 2

Изменим условия предыдущего примера.

Компания ввела его в эксплуатацию в декабре 2015 года и установила срок полезного использования 361 месяц (код ОКОФ — , десятая амортизационная группа, срок эксплуатации свыше 30 лет). Сумма ежемесячной амортизации — 2 631 578,90 руб. (950 000 000 руб. : 361 мес.).

По лифтам компания установила срок полезного использования 37 месяцев (код ОКОФ — , третья амортизационная группа со сроком эксплуатации свыше трех лет до пяти лет включительно). Ежемесячная сумма амортизации — 378 918,92 руб. (14 020 000 руб. : 37 мес.).

Остаточная стоимость в течение 2016 года

Дата

Остаточная стоимость здания, руб.

Остаточная стоимость лифтов, руб.

12 144 736 845,80

В регионе ставка по налогу на имущество установлена в размере 2,2 процента.

Рассчитаем налог на имущество по зданию:

12 144 736 845,80 руб. : 13 × 2,2% = 20 552 631,59 руб.

Затем по лифтам:

152 704 324,24 руб. : 13 × 2,2% = 258 422,70 руб.

Общая сумма налога по этому объекту недвижимости за 2016 год составит 20 811 054,29 руб. (20 552 631,59 + 258 422,70).

От показателя первоначальной стоимости основных средств зависит начисление амортизации и расчет налога на имущество. В первоначальную стоимость основных средств включают затраты, необходимые для использования имущества. Но в налоговом и бухгалтерском учете существуют различия по расчету стоимости, поэтому в статье подробно описано о том, что входит в первоначальную стоимость основных средств.

В бухучете определение первоначальной стоимости оборудования, зданий, техники и прочих активов разъясняет, что это фактическое стоимостное выражение объектов принятых к учету. Стоимость указывается с учетом затрат, отнесенных на стоимость объекта при формировании первоначальной стоимости, кроме налогов и акцизов. Например, в первоначальную стоимость оборудования входят расходы на строительство, покупку или изготовление, доставку, монтаж и т.д.

В отдельных случаях в первоначальную стоимость входит НДС:

покупка активов, используемые для производства либо реализации товара, не являющегося объектом налогообложения по НДС;
предъявление подрядчиками НДС при капитальном ремонте объектов, используемых для ведения хозяйственной деятельности, не облагаемой НДС;
строительно-монтажные работы для личного пользования организацией, если деятельность не облагается НДС.

Как и что включается в первоначальную стоимость основных средств для налогового и бухгалтерского учета

Важно отметить, что не включается в стоимость основного средства командировочные расходы работникам, занятых на строительстве объекта, и затраты на страхование монтажных рисков.