Возвести объект недвижимости, будь то жилой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное здание – задача трудная и весьма затратная. Те, кто все-таки затеял это нелегкое предприятие, но не смог довести дело до конца, сталкиваются с такой проблемой, как незавершенка в строительстве. Как зарегистрировать , какой набор документов необходимо подготовить для того, чтобы реализовать либо передать недострой, расскажем далее.

Какое здание считается незавершенным?

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство». Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам. Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

1. Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
2. Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
3. Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате , представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать. Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, которая в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

• подарить;
• передать в наследство;
• обменять;
• заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

• Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
• Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
• Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
• Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.). Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Регистрация незавершенного строительства

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида , — дело весьма хлопотное. Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и какие понадобятся документы. Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

• описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
• разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
• документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
• техпаспорт из БТИ;
• смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
• кадастровый план земельной территории;
• документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
• документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
• квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
• заявление о намерении зарегистрировать объект.

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде. Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации. Проверенный пакет может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.

После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.

Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:

1. По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
2. Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
3. У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
4. Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.

Продажа незавершенного строительства

На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности. Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход. Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.

Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:

1. Незавершенное – это недвижимый объект, на него распространяется такой же правовой режим, что и на достроенные здания.
2. Нужно будет заключить письменный договор купли-продажи.
3. Чтобы совершить передачу объекта покупателю, необходимо пройти государственную регистрацию.
4. Процесс получения НДФЛ с продажи незавершенки осложняется тем, что чаще всего она находится в собственности меньше трех лет.
5. Продажа объекта подразумевает продажу земли, на которой он расположен.

Продажа на рынке недвижимости незавершенное здание

Из последнего пункта вытекает главная сложность, с которой имеет дело владелец незавершенки: являясь собственником и участка, и стоящего на нем здания, он не может продать их разным покупателям. Законодательством закреплено обязательное требование: земля и недостроенный объект должны быть переданы одному владельцу одномоментно. При этом количество заключенных договоров не играет существенной роли. Закрепляя сделку, можно составить один документ, можно и два.

Для того чтобы составить договор купли-продажи и передать земельный участок с незавершенным строительным объектом, необходимо иметь в наличии:

• кадастровый паспорт ;
• правоустанавливающий документ на участок и незавершенку;
• разрешение на возведение постройки;
• проектную документацию, смету;
• выписку из ЕГРП.

Передача незавершенного строительства

Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.

Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства. Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения. Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.

Незавершенный объект может быть передан раньше завершения работ:

1. При смене подрядчика. Объект переходит от строительной фирмы, которая вела работы на незавершенке, другой подрядной организации. Для этого ставится в известность заказчик и оформляется дополнительный договор.
2. При продаже объекта и смене . В процессе сделки стороны составляют передаточный акт, который прикрепляется к договору купли-продажи. Содержание подобного документа обычно одинаковое: покупатель ознакомлен с нынешним состоянием объекта и не имеет никаких возражений. Это делается для того, чтобы пресечь возникновение споров по поводу незавершенности объекта.
3. При банкротстве застройщика. По большей части такие случаи возникают в сфере жилищного долевого строительства. Застройщик, объявивший о своей несостоятельности, передает права на объект и земельный участок жилищно-строительному кооперативу. Такое учреждение создают сами дольщики.

В каждом случае важно, чтобы незавершенное здание значилось в Едином государственном реестре прав. Только при выполнении этого обязательного условия можно будет передать объект.

Таким образом, прежде чем осуществить передачу незавершенки, нужно позаботиться о решении первоочередного вопроса – регистрации права собственности в государственных органах.

Почему незавершенку не торопятся регистрировать

Регистрация незавершенки

Незавершенка, как и любая недвижимость, подлежит налогообложению. С регистрацией объекта у собственника появляются не только права (совершать сделки – продавать, передавать, дарить объект), но и обязанности. Главная из них – обязанность платить налог на имущество. Конечно, мало кому нравится такая перспектива, поэтому владельцы незавершенок не торопятся регистрировать объект, отодвигая этот момент как можно дольше.

К сведению, применение налогообложения в отношении объектов незавершенного строительства имеет свои особенности. Они определяются властями регионов РФ, которые устанавливают налоговую базу, ставки и список лиц, которые могут рассчитывать на . ИФНС определяет размер налога и уведомляет об этом налогоплательщика, отправляя ему платежные документы. Согласно закону, инспекция обязана сделать это не позднее, чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ). Если же никакого сигнала от налоговой не поступило, собственник незавершенного объекта должен сам донести до инспекции информацию, что владеет недостроем.

1. Налог на имущество по незавершенному объекту для физических лиц. Налоговая база рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта на начало года за минусом вычетов (п. 3-6 ст. 403 НК РФ). В переходный период, который действует на территории всех субъектов РФ, базой служит кадастровая или инвентаризационная стоимость. Ставка налога при расчете от кадастровой стоимости устанавливается исходя из предназначения и цены объекта (0,1% — для жилья, 2% — для административно-торговых и высоких по стоимости объектов (более 300 млн. руб.), 0,5% - для других). Если же основываться на инвентаризационной стоимости, то на налоговую ставку влияет только стоимость постройки (0,1% — до 300 тысяч руб., 0,1-0,3% — 300-500 тысяч руб., 0,3–2% — от 500 тысяч руб.).
2. Налог на имущество по незавершенному объекту для юридических лиц. Юрлицо может избежать налогообложения своего недостроенного объекта, но ровно до тех пор, пока он не готов к введению в эксплуатацию. Насколько готово к этому здание, решает само юридическое лицо, но долго оттягивать этот момент не удастся. Если застройщик не будет вкладывать средства в завершение проекта, то налоговая инспекция может через суд добиться налогообложения незавершенки.

Исходя из вышесказанного, несложно догадаться, что не горят желанием регистрировать объект, дабы избежать лишних затрат в виде имущественного налога. Логика проста: нет права на постройку, значит, нет и самой постройки и нет нужды в отчете перед государством. Во многих регионах РФ владельцы незавершенок в строительстве вовсе не регистрируют здания и идут на этот шаг только после того, как налоговая инспекция выявила нарушение.

Стоит знать о том, что в отдельных случаях без регистрации никак не обойтись. К примеру, многодетным семьям, получившим от государства земельный участок, нужно зарегистрировать незавершенку в течение трех лет. В противном случае есть риск потерять выделенную землю.

Здания, на которых строительные работы пока не завершены, представляют собой особый вид недвижимых объектов. По многим параметрам в их отношении применяется такой же режим, как к законченным капитальным строениям. Однако не обходится без отличительных нюансов, которые возникают из-за специфики статуса недостроя. Их нужно учитывать при оформлении права на незавершенные объекты и оформлении сделок с ними.

Покупаем дом, незавершенный строительством:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

30 Апр 2018 39

Регистрация объекта незавершенного строительства - процедура, требующая представления пакета документов в Росреестр. Наличие незавершенного строительства может вызывать трудности в процессе регистрации. Как правильно провести процедуру регистрации, чтобы оформить собственность за один раз и в минимальный срок?

Особенности процедуры

В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости, незавершенные объекты строительства нуждаются в регистрации. Это можно сделать, используя правоустанавливающие документы на землю и разрешение на возведение здания.

Ранее не требовалось разрешение на строительство. Но 1 марта 2015 года были приняты существенные поправки в земельное законодательство. После этого разрешение стало обязательным для подачи документов на регистрацию.

Как оформить незавершенное строительство дома на собственном участке? Процесс оформления включает следующую последовательность действий:

1. техническая инвентаризация объекта;
2. получение разрешения на возведение дома;
3. получение кадастрового паспорта;
4. предоставление документов и заявления в Росреестр для регистрации;
5. получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.

Использование упрощенного порядка

Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов. Поэтому во многих строительных компаниях этим занимаются специальные службы или отделы. С 2015 года предусматривается упрощенная процедура регистрации для владельцев загородной недвижимости.

Согласно действующему законодательству, упрощенный порядок действует в отношении следующих объектов:

• домов, построенных на землях для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
• домов, возведенных на землях под индивидуальное жилищное строительство;
• домов, возведенных на землях, имеющих назначение для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных на границах населенного пункта.

Таким образом, если речь ведется о строительстве частного дома необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр с минимальным пакетом документов. Ответственный специалист предоставит вам бланк для написания заявления. На месте можно оплатить госпошлину. Сотрудник примет документы. Он назначит дату, когда можно получить готовую выписку из ЕГРН и забрать документы.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Чтобы оформить права на незавершенное строительство частного дома, необходимо предоставить на регистрацию полный пакет документов. Если каких-либо документов не будет хватать, регистратор может отказать в приеме документов или приостановить регистрацию.

Чтобы этого не случилось, подготовьте следующее:

1. правоустанавливающие документы на землю;
2. декларацию или кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
3. квитанцию на оплату государственной пошлины.

В качестве правоустанавливающего документа на землю может использоваться свидетельство о собственности на землю и выписка из Единого реестра недвижимости. Если такого документа нет, придется представить дополнительный документ. Он может использоваться для оформления собственности по упрощенной процедуре. Может использоваться один из следующих документов:

• акт о предоставлении земли местным органом самоуправления или государственной власти;
• свидетельство о собственности на землю, предоставленное государственным органом;
• выписка из похозяйственной книги о праве на участок, предоставленном органом местной власти;
• другие документы, удостоверяющие право собственности конкретного гражданина на земельный участок.

Что касается декларации, ее должен заполнить собственник объекта недвижимости. Он может скачать образец в интернете и заполнить его самостоятельно. Данный документ не требует утверждения государственным органом или должностным лицом. На нем проставляется только подпись собственника.

Кадастровый паспорт требуется для тех ситуаций, когда незавершенный объект находится на землях с определенными видами разрешенного использования. Это может быть личное подсобное хозяйство при размещении в границах населенного пункта или индивидуальное жилищное строительство.

Оформление при дачной амнистии

Этот способ дает возможность регистрации недостроенного дома. Дачная амнистия действует на основе Федерального закона № 93 и представляет собой упрощенную процедуру оформления собственности на участок и дом.

Она распространяется на дома, возведенные на участках под подсобное или дачное хозяйство, а также под индивидуальное жилищное строительство. Чтобы все желающие могли зарегистрировать собственность на свои владения, дачную амнистию продлили до 1 марта 2020 года.

Оформление начинается с регистрации собственности на землю. Необходимо подать документы в ближайший отдел Росреестра или МФЦ. В первую очередь понадобится документ-подтверждение собственности на землю. В качестве такого документа может использоваться следующее:

1. постановление районной или городской администрации;
2. свидетельство о наследстве;
3. договор обмена, купли-продажи или дарения.

Данный документ подается вместе с заявлением установленного образца и квитанцией об оплате госпошлины. Далее необходимо собрать остальные документы, куда входит следующее:

• кадастровый паспорт на постройку;
• декларацию об объекте недвижимости в 2 экземплярах.

Затем необходимо еще раз обратиться в Росреестр, чтобы подать документы на регистрацию незавершенной постройки. Основная сложность заключается в подтверждении начала строительства.

В результате, важно оформить собственность не только на землю, но и на расположенный на нем дом, даже если его строительство не завершено. Многих отпугивает данная процедура в виду кажущейся сложности. В действительности же надо только подготовить полный пакет документов и написать заявление об оформлении права собственности.

Как получить свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства? На земле, взятой в аренду строю дом. Стоит уже под крышей. Отделки нет. Соседи пока строительство не начали, поэтому коммуникаций нет (Я же погоню соседям газ, свет, воду). Можно ли получить на дом свидетельство о праве собственности как на объект незавершенного строительства? Если да, то куда обратиться по этому вопросу и какие документы предоставить?

Регистрация объекта незавершенного строительства. Особенности. Четкого определения данного объекта в законодательстве отсутствует. Предполагается, что объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь (ст. 130 ГК РФ) в виде незаконченного строительством объекта (находящегося в процессе строительства), прочно связанного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в частности, не является предметом действующего договора строительного подряда. Перечень документов, на основании которых проводится регистрация права собственности на незавершенный строительством объект (ст. 25 ФЗ №-122): - документ, подтверждающий права заявителя на земельный участок; - разрешение на строительство; - проектно-сметную документацию; - документы, содержащие описание незавершенного строительством объекта. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, то в регистрирующий орган заявителем представляются документы, подтверждающие право собственности на данный земельный участок. Если же земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности (например, на праве постоянного (бессрочного) пользования), право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Помимо указанных документов, в регистрирующий орган представляются: - документ, подтверждающий приостановление строительства объекта (акт консервации, акт приостановления); - кадастровый план земельного участка или план границ участка (п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В случае, если строительство объекта велось на основании договора участия в долевом строительстве либо с привлечением инвестиций, документами, подтверждающими факт его создания и возникновения прав, являются: - договор на участие в долевом строительстве (инвестиционный договор); - соглашение о распределении долей, включая все изменения к ним; - документы, подтверждающие внесение денежных средств (имущества) в качестве инвестиций по инвестиционному договору (по договору долевого строительства). Участники долевого строительства (инвесторы), в том числе застройщик, самостоятельно обращаются в регистрирующий орган для регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. Как правило, документы, подтверждающие право пользования земельным участком: разрешение на строительство, выписку из технического паспорта и проект, представляет в регистрирующий орган застройщик. Если незавершенный строительством объект построен на собственные средства застройщика, он обязан представить в регистрирующий орган справку о самостоятельном финансировании объекта. Все документы в регистрационные органы представляются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники или нотариально заверенные копии документов, второй – ксерокопии. В настоящее время в Государственной Думе РФ обсуждается вопрос о предоставлении в регистрирующий орган единого документа – кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества, который будет заменять собой два документа: кадастровый план земельного участка и технический паспорт на объект.

На квартиру через суд, признание права собственности на объект незавершенного строительства, оформление права собственности на гараж … Таким образом, уже к моменту получения свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, ваша... advokatmsk.ru› строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством … Документы, необходимые для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. riskam.net Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – самый опасный способ покупки квартиры в новостройке. dom-i-zakon.ru› Кому принадлежит право собственности на объект незавершенного строительства? Вопрос и на ситуацию до 2005 года, и на сегодняшний день. … Единственный документ, который подтверждает право собственности на землю - свидетельство о праве собственности... forum.klerk.ru› благополучия

это же частный дом. поэтому идите в Администрацию муницип. образования. Не ошибетесь, а они уже куда надо отправят.

с какого момента начинает существовать объект незавершенного строительства. Фундамента достаточно для наличия объекта или нет? Необходимо для регистрации права на объект незавершенного строительства.

Если учесть, что гос. регистрация - это единственное законное подтверждение наличия права на объект недвижимости - то да, необходимо. Фундамента для регистрации ОНЗ достаточно. Нужно пройти его тех. инвентаризацию (т. е. получить кадастровый паспорт ОНЗ) и идти в Росреестр регистрировать (с док-том, подтверждающим права на земельный участок, на котором он находится)

С момента его государственной регистрации

Согласен с Мишаней.

Какие документы необходимо предоставить для регистрации права собственности на незавершенное строительство (жилой дом)

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию объекта незавершенного строительства: заявление правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него оформленной в установленном законом порядке доверенности о государственной регистрации права собственности; платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства (подлинник и копия); учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документ, подтверждающий факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица), документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика, с указанием его ИНН (подлинники и копии); документы, подтверждающие полномочия руководителя (исполнительного органа) юридического лица (протокол об избрании, приказ о назначении) (подлинник и копия); документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации (подлинник и копия); план объекта незавершенного строительства и документ, содержащий описание объекта незавершенного строительства, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (подлинники и копии); документы, устанавливающие или подтверждающие право собственности на отведенный для создания такого объекта земельный участок либо право пользования земельным участком, отведенным для создания такого объекта (подлинники и копии); кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра, форма В.1 и В.2), удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (подлинник и копия); разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом (если в соответствии с законодательством для строительства объекта требуется выдача разрешения на строительство) (подлинник и копия); проектная документация (подлинник и копия). В случае, если объект незавершенного строительства является объектом индивидуального жилищного строительства, предоставление на государственную регистрацию проектной документации не требуется. документ о прекращении отношений (обязательств) по договору подряда на строительство объекта (документ о приостановке работ)(подлинник и копия, заверенная нотариально); справка об источниках финансирования (как доказательство отсутствия прав третьих лиц на объект): для юридического лица - документ, подписанный руководителем и главным бухгалтером и скрепленный печатью общества; для физического лица – документ, подписанный собственником; иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы. Для регистрации сделок с объектами незавершенного строительства необходимо предоставить документ о предполагаемом совершении сделки с объектом недвижимости (протокол общего собрания учредителей, решение совета директоров, предварительный договор и т.п.), подписанный руководителем организации или собственником и скрепленный печатью организации.

незавершенное- не регистрируют

Возможна ли регистрация объектов незавершенного строительства? Возможна ли регистрация объектов незавершенного строительства? Какие для этого необходимы документы?

1.Кадастровы паспорт на незвершенное строителством объект недвижимости. 2.Кадастровый план на зем.участок. 3.Квитанция об уплате гос.пошлины (сумму назовут в УФРС) Разрешение на стоительство не требуеться (обрашаю ваше внимание ГИТАЛ) на основании дачной амнистии.

Конечно же можно, список документов в ФРС

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется на основании следующих документов: · заявления о государственной регистрации права (доли в праве собственности); · документа об оплате госпошлины за государственную регистрацию права; · документа, удостоверяющего личность заявителя; · свидетельства о праве собственности (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок либо договора аренды земельного участка; · разрешения соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, выданного в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ. Для ряда объектов разрешения на строительство не требуется (гараж, построенный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; объекты недвижимости, построенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строения и сооружения вспомогательного использования; объекты недвижимости, в которых произведены изменения, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышающие предельных параметров разрешенного строительства); · учредительных документов правообладателя (устав, учредительный договор), свидетельства о государственной регистрации юридического лица, о постановке лица на налоговый учет; · документов, подтверждающих, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда (например, соглашение о расторжении договора подряда); · документов, подтверждающих отсутствие прав третьих лиц на объект; · проектно-сметной документации. Представление этой документации и разрешения на строительство позволяет доказать, что объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой; · описания объекта незавершенного строительства, изготовленного уполномоченным органом технического учета (ФГУП «Ростехинвентаризация»). Описание объекта незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав производится на основании технического паспорта, изготовленного ФГУП «Ростехинвентаризация». Для регистрации могут потребоваться и другие документы, прямо не указанные в Законе. В частности, это могут быть документы, подтверждающие права заявителя на объект незавершенного строительства (если у регистрирующих органов есть основания полагать, что строительство осуществлялось не только за счет средств заявителя, например, когда заключен договор об участии в долевом строительстве).

Можно ли сдавать в аренду объект незавершенного строительства? Какие основания?

до регистрации права собственности на незавершенку как на объект недвижимого имущества, она не может быть предметом аренды, т.к. в аренду передаются индивидуально-определенные вещи, а незавершенка - стройматериалы. Если зарегистрируете как недвижимость, то можно.

п. 1 ст. 130 ГК РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам. В соответствии со ст. 606 По договору аренды прендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование иили временное пользование и владение. Препятствий к заключению договора аренды в законодательстве нет.

Можно. У Вас должно быть свидетельство о праве собственности на незавершенный строительством объект. На основании этого свидетельства и заключенного с арендатором договора аренды, вы должны обратиться в регистрирующий орган для регистрации договора аренды.

Каков порядок регистрации права собственности на объект незавершенного строительства? 5. ООО «Плюс-М» обратилось в орган юстиции, осуществ¬ляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имуще¬ство и сделок с ним, с просьбой зарегистрировать за ним право соб¬ственности на объект незавершенного строительства, расположенный на участке, отведенном ему в установленном порядке для строительства двадцатиэтажного здания.
Свое желание зарегистрировать право собственности ООО «Плюс-М» мотивировало желанием продать в дальнейшем объект незавершенного строительства ЗАО «Нечернозем».
Орган юстиции отказал ООО «Плюс-М» в регистрации за ним права собственности, сославшись на то обстоятельство, что, хотя к моменту обращения ООО «Плюс-М» с просьбой о регистрации права построен только фундамент, здание находится в процессе строительства и, та¬ким образом, права на его части не подлежат регистрации.
Является ли объект незавершенного строительства недвижимостью?
Каков порядок регистрации права собственности на объект незавершенного строительства?

Документы, представляемые на государственную регистрацию права собственности на объект, не завершенный строительством: 1. Заявление о государственной регистрации права. 2. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию. 3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. 4. Учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица (со всеми действующими изменениями и дополнениями), документ о постановке на учет налогоплательщика, документ, подтверждающий факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц. 5. Нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия лица действовать от имени представляемого при проведении государственной регистрации. 6. Документ, подтверждающий право собственности или право пользования земельным участком. 7. Разрешение на строительство. 8. Проектно-сметная документация. 9. Кадастровый план земельного участка. 10.Техническое описание объекта недвижимого имущества. При наличии отказа органа, осуществляющего регистрацию прав - обжалуйте данный отказ в суде

Порядок регистрации точно такой же, как и в случае завершенного строительства. про документы вам уже рассказади. Дополнительно хочу сообщить, что обязательно нужно вызвать специалиста ПИБ (в сельской местности БТИ), чтобы он в паспорте кадастровом определил процент строительства. потом эта цифра будет фигурировать в свидетельстве о госрегистрации права собственности.

Инструкция

Объект незавершенного строительства, на который вы претендуете, должен считаться недвижимостью. Закон трактует это понятие как объект, связанный с землей, который не может быть перемещен на другое место без ущерба для назначения. Кроме того, основные этапы его строительства уже должны быть завершены. При соблюдении этих требований недостроенное строение можно идентифицировать как объект недвижимости и вести речь о праве на него.

В том случае, когда вы выступали в роли инвестора, то договор между вами и застройщиком может стать основанием для признания вашего права на недостроенную собственность . Препятствием этому является прописанное в договоре условие о том, что квартира передается в собственность инвестору только после того, как жилой дом будет введен в эксплуатацию. Это условие существенно осложняет признание вашего права собственности на недостроенную квартиру.

Когда вы возводите строение на земельном участке, право собственности возникает только в момент государственной регистрации возведенного здания, как это следует из ст. 219 и 130 Гражданского Кодекса РФ. Чтобы оформить право собственности, подготовьте пакет документов. В него входит: описание объекта строительства и проектная документация на него, надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок.

Если документы на землю не оформлены надлежащим образом, объект незавершенного строительства в этом случае будет считаться самовольно возведенным строением. По закону он может подлежать сносу. Чтобы оформить в собственность , необходимо сначала оформить земельный участок и проектно-разрешительную документацию, иначе вы рискуете остаться на руинах.

Чтобы оформить незавершенное строение в собственность , вам также потребуется оформить: технический паспорт в БТИ, документ, подтверждающий факт консервации или приостановления строительства, кадастровый план земельного участка с нанесенными на него контурами строений.

Источники:

• признание права собственности на недострой

Недостроенное здание, как и любой иной объект недвижимости, можно продать, предварительно зарегистрировав право собственности на него. Для продажи такого объекта стороны должны оформить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Вам понадобится

• 1. заявление о государственной регистрации объекта;
• 2. квитанция об оплате государственной пошлины;
• 3. документ, устанавливающий наличие права собственности на объект (или иного права - в зависимости от случая);
• 4. кадастровый план земельного участка, на котором возведен объект, с указанием его кадастрового номера;
• 5. технический паспорт на объект - из органов БТИ;
• 6. документ, подтверждающий личность физического лица (паспорт) либо доверенность от юридического лица и учредительные документы данного юридического лица.

Инструкция

Если вы собираетесь продать недостроенное или совершить какую-либо иную с ним, то ключевым моментом будет государственная регистрация этого как объекта . Такая регистрация выполняет две функции: во-первых, при регистрации объект незавершенного строительства собственностью определенного лица, во-вторых, объект незавершенного строительства признается объектом . Последнее имеет достаточно большое значение, поскольку ведущие юристы до сих пор ведут споры о том, с какого момента можно признавать объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, и какие должны быть критерии для этого.

После того как объект незавершенного строительства зарегистрирован, с ним можно совершать любые сделки, в том числе сделку купли-продажи. Продать объект незавершенного строительства можно, заключив договор купли-продажи этого объекта. Он обязательно должен быть заключен в письменной форме. Кроме того, к договору необходимо приложить передаточный акт и документы по объекту незавершенного строительства - документы БТИ. Существенными условиями договора купли-продажи объекта являются предмет договора и цена. Очень важно как можно более подробно описать в договоре объект (указать кадастровый или условный номер, адрес, площадь и т.д.), иначе есть риск признания договора незаключенным.

Следует помнить, что по закону право собственности на любой объект недвижимости переходит только после его государственной регистрации. Поэтому после заключения договора купли-продажи объекта необходимо зарегистрировать переход в соответствующих государственных органах.

Видео по теме

Право собственности на объект недвижимости является неотъемлемым элементом в вопросах владения, пользования и распоряжения. Право собственности на здание иметь разные основания. Это и договор купли-продажи, и дарения, и наследование имущества. В таких случаях оформление является достаточно простой процедурой. Но для того, чтобы оформить собственное здание, построенное самостоятельно, нужно собрать необходимый пакет документов, получению которых предшествуют определенные действия.

Инструкция

Все необходимые документы на оформление собственности предоставляйте в орган регистрации по месту нахождения здания. Право собственности вы получите только после регистрации здания. Документы для оформления включают: разрешение на объекта, акт приемки законченного объекта, разрешение на ввод здания, паспорт по технической инвентаризации, кадастровый паспорт, документы, подтверждающие расходы на строительство.

За разрешением на постройку обратитесь в администрацию населенного пункта (отдел архитектуры). Соберите все необходимые документы и представьте их на рассмотрение. Их перечень установлен в ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса.

Разрешение на ввод в здания выдается территориальным органом министерства регионального развития. Для его получения заполните форму заявления и представьте все необходимые документы. Обычно таких документов вывешивается на стендах во всех органах государственной власти.

Кадастровый паспорт оформляется территориальным подразделением государственной регистрации, кадастра и картографии. Напишите заявление на выдачу такого паспорта. Выдача производится за плату в течение десяти дней.

Совет 4: Как оформить строение в собственность в 2017 году

Приобрести недвижимость – полдела, необходимо правильно оформить документы на нее. Процедура строения в собственность главным образом зависит от того, какое именно строение вы планируете оформлять и на каком типе участка оно расположено.

Инструкция

Для начала рассмотрим схему действий, когда речь идет о приусадебном или садоводческом участке, а строение – дачный дом (рассчитанный на сезонное проживание) либо прочие на участке. В этом случае для оформления строения в собственность вам следует обратиться в орган, занимающийся регистрацией прав собственности, а именно в территориальное управление ФРС (Федеральной регистрационной службы). Пакет документов на регистрацию права собственности должен содержать заполненную вами декларацию установленного , в которой будет описано регистрируемое строение , документ, утверждающий ваше право собственности на земельный участок и кадастровый паспорт на участок, где располагается регистрируемое строение .

Этого пакета документов вполне достаточно для регистрации права собственности на такого рода строения. В случае с дачным также рекомендуется перед заполнением получить точные размеры строения, обратившись к специалистам БТИ. Данная процедура для оформления права собственности обязательной не является, но в дальнейшем позволит избежать спорных моментов относительно вашего строения.
Для оформления дома, который на участке под индивидуальное и предназначен для постоянного проживания, потребуется иной комплект документации.

Для оформления права собственности на строение следует в те же инстанции, что и в описанном выше случае, однако в качестве основного пакета документов вам понадобятся: кадастровый паспорт на участок, где расположено регистрируемое строение ; кадастровый паспорт на само строение (оформить такой паспорт можно, обратившись в БТИ); документ, утверждающий ваше право собственности на участок, где расположено регистрируемое строение . Добавьте к этому перечню разрешение на ввод строения в эксплуатацию и можно направлять документы на регистрацию права собственности в территориальное управление ФРС.

Видео по теме

В соответствии со статьей №25 ФЗ от 21.07.1997 №122, недострой может быть зарегистрирован на основании ряда документов, о наличии которых необходимо позаботиться заблаговременно.

Инструкция

После регистрации в ФРС права собственности на , вам следует обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства (или аналогичный в вашем ) для получения разрешения на строительство. Отсутствие этого документа не даст вам в дальнейшем возможности зарегистрировать , и вам придется получать разрешение только по судебному постановлению (при условии, что суд вынесет решение в вашу пользу).

После получения разрешения на строительство вам следует позаботиться о том, чтобы вся проектно-сметная документация на будущий объект была в порядке. Для этого обратитесь за помощью в одну из строительных организаций для разработки проекта или воспользуйтесь типовым. Учтите, что для составления такого проекта, нужно иметь в виду не только конечный результат, но и иметь описание условий для подведения коммуникаций, и разрешение от санитарного и пожарного надзора. Может понадобиться и заключение экологической экспертизы, если строительство дома будет проходить в непосредственной близости от природоохранных зон и . Кроме этого, вам будет необходимо заключить договор не только с архитекторами, но и с компанией, которая будет осуществлять строительство объекта.

Если вы по каким-либо причинам (обычно материального характера) не можете продолжать дальнейшее строительство в полном объеме, обратитесь в БТИ для того чтобы паспорт объекта. В этом документе будут содержаться все основные характеристики объекта незавершенного строительства и указан процент его готовности.

И только тогда, когда все документы будут у вас на руках, вы сможете обратиться в УФРС для регистрации недостроя.

Совет 6: Как оформить жилой дом в собственность на земельном участке

Оформление жилого дома в собственность необходимо в любом случае. Неважно, собираетесь вы продать дом впоследствии или жить в нем. Документы о собственности на дом могут потребоваться для проведения в него коммуникаций и для решения многих других бытовых вопросов.

Вам понадобится

• - удостоверение личности;
• - кадастровый план участка;
• - квитанция об оплате госпошлины;
• - правоустанавливающий документ на участок;
• - техпаспорт дома;
• - заявление.

Инструкция

Соберите пакет документов. Для оформления в собственность жилого дома необходимо: удостоверение личности (паспорт), технический паспорт дома (выдается БТИ), правоустанавливающий документ на участок, кадастровый план участка (его получают в кадастровой палате). Кадастровый план не требуется предоставлять, если право на земельный участок зарегистрировано ранее в порядке, установленном Федеральным законом.

Если ваш участок тоже не оформлен в собственность , потребуется пройти эту процедуру и только потом приступать к оформлению дома . В том случае, если вы займетесь оформлением дома в собственность не самостоятельно, а поручите это своему представителю, нужно составить доверенность на его имя. Доверенность должна быть заверена нотариально.

Оплатите госпошлину за государственную регистрацию права собственности. В настоящее время размер этой пошлины составляет 100 рублей – если жилой дом оформляется в собственность физического лица.

Снимите копии со всех документов и с оплаченной квитанции, для регистрации вы сдаете копии, но оригинал нужно будет предъявить. Для некоторых документов может потребоваться предоставление копий в двух экземплярах.

Напишите заявление о государственной регистрации права собственности. Это заявление заполняется по образцу в присутствии специалиста отдела приема документов в органах Федеральной регистрационной службы.

Сдайте пакет документов в Росреестр. После приема сотрудником Росреестра ваших документов и заявления он выдаст вам расписку. В расписке же будет указана дата, когда вы должны забрать уже готовое свидетельство.

Спустя месяц в указанную дату вы можете идти в Росреестр, где вам выдадут Свидетельство о государственной регистрации права собственности. С момента получения свидетельства (не ранее) вы станете собственником дома и сможете совершать с ним любые сделки и другие действия.

Источники:

• оформление дома на участке

Совет 7: Как оформить право собственности на землю по домом

Оформление права собственности на землю под частным домом - дело довольно хлопотное. Вам необходимо будет запастись терпением и временем, поскольку для реализации задуманного придется походить по инстанциям.

Вам понадобится

• - паспорт,
• - документы, подтверждающие право собственности на дом.

Инструкция

Обратитесь в администрацию муниципального образования по вопросу предоставления земельного участка в собственность. Напишите заявление на имя главы администрации по установленной форме. К заявлению приложите копию паспорта, документы на дом (технический, кадастровый паспорт, документ, подтверждающий право собственности на дом). В администрации работает специальная комиссия по земельным вопросам. Ваше заявление отдают на ее рассмотрение. После этого администрация направит вам письменный ответ, что участок вам может быть предоставлен, для этого необходимо оформить землеустроительное (межевое) дело.

Обратитесь в организацию, занимающуся межеванием земельных участков. Ее можно найти по объявлениям в газетах, можно поинтересоваться у соседей, знакомых. Напишите заявку на проведение межевания земельного участка, приложите к ней письменный ответ администрации; если потребуется, предоставьте другие документы. Затем вам назначают день, когда к вам на участок выедет специалист по межеванию. Лучше, чтобы в этот день при выезде специалиста присутствовали соседи смежных участков и представители администрации населенного пункта, во избежание последующих разногласий по поводу установления границ. Затем в течение срока, назначенного специалистом, составляется межевое дело. Срок составления может быть от двух недель до двух месяцев, в зависимости от толщины вашего кошелька. То есть, чем быстрее вам нужно , тем дороже вам обойдется стоимость услуг по межеванию.

Подпишите акт разграничения земельных участков у владельцев соседних участков, а также в администрации района. Экземпляры этого документа вам выдадут в той же организации, где вы заказали межевание. Акт разграничения земельных участков войдет в межевое дело. Предоставьте один экземпляр оформленного дела в администрацию муниципального образования. В назначенный день вам выдадут постановление администрации о предоставлении вам в собственность земельного участка.

Обратитесь с постановлением администрации и экземпляром межевого дела в территориальный отдел Управления федерального агентства кадастра для составления кадастрового паспорта земельного участка. Кроме этого, вам еще потребуется справка о присвоении вашему частному дому почтового адреса. Она оформляется в администрации муниципального образования на основании вашего заявления и документов, подтверждающих ваше право собственности на дом.

Обратитесь в Комитет по управлению муниципальным имуществом с постановлением администрации о предоставлении вам в собственность земельного участка, кадастровым паспортом земельного участка, экземпляром межевого дела, справкой о присвоении дому почтового адреса. КУМИ обязан заключить с вами договор купли-продажи, так как по действующему законодательству вы должны выкупать у государства. При расчете цены договора кадастровая стоимость земельного участка умножается на утвержденный процент, установленный для данной категории земли на дату заключения договора.

Оплатите стоимость земельного участка, указанную в договоре купли-продажи. После предоставления квитанции об оплате, подпишите передаточный акт на земельный участок, составленный в нескольких экземплярах. Теперь ваше право собственности на землю подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы. Предоставьте регистратору договор купли-продажи земельного участка, один экземпляр передаточного акта, кадастровый , квитанцию об уплате госпошлины. Уточняйте подробный список документов перед их подачей в УФРС. Регистратор выдаст вам расписку за документы, назначит день, когда регистрация будет окончена. Если все оформлено верно, в назначенный срок вы получите, наконец, свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Видео по теме

Полезный совет

Процесс оформления земельного участка в собственность может занять несколько месяцев. Если ваши финансовые возможности позволяют, поручите это дело грамотному специалисту, составив доверенность у нотариуса. Это сэкономит вам время и избавит от лишней нервотрепки, неизбежной при хождениях по инстанциям.

Сделки по приобретению объектов "недостроя" достаточно распространены. Нередки и связанные с ними споры. Сложности начинаются уже с того, что в законе нет понятия "объект незавершенного строительства". Как при этом грамотно оформить на него право собственности и использовать впоследствии в обороте? Что делать, если на такой объект уже оформлен договор строительного подряда? Как избежать квалификации "незавершенки" в качестве самовольной постройки? Сохраняют ли свои права субъекты инвестиционного проекта в отношении незавершенного строительства? Автор статьи рекомендует учитывать несколько значимых факторов при оценке правомерности сделки с "недостроем".

о ст. 130 ГК РФ объекты "незавершенки" относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (постановление ФАС СКО от 30.04.2008 N Ф08-2061/2008 ). Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства.

Как правильно оформить право собственности на объект незавершенного строительства

Для совершения сделок с объектом "недостроя" необходимо соблюдать два обязательных условия.

Нельзя признать право собственности на объект "недостроя", если он является предметом договора подряда

Во-первых , он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Так, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

При рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства ФАС ВСО в постановлении от 22.02.2005 N А33-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 обоснованно сделал вывод, что до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами. Это исключает возможность признания права собственности на объект. Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС ВСО от 17.03.2005 N А33-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2 .

Регистрация прав на объект незавершенного строительства

Во-вторых , согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации. Для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок (ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ).

Необходимость госрегистрации четко сформулирована в п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано.

Сделки с объектами "незавершенки" до госрегистрации признаются недействительными (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"). Из постановления ФАС ЗСО от 20.03.2008 N Ф04-1711/2008(1992-А75-9) следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, внесенный в качестве вклада в совместную деятельность.

В другом деле Комитет земельных и имущественных отношений обратился с иском к обществу о признании права муниципальной собственности на незавершенное строительством свайное поле под гостиницу. Но надлежащих доказательств, подтверждающих выполнение работ по забивке свайного поля, ответчик суду так и не представил (постановление ФАС ПО от 11.03.2008 N А65-12050/07 ).

Как избежать квалификации объекта "незавершенки" в качестве самовольной постройки

Следующий момент, на который нужно обратить внимание, - это надлежащее оформление прав на земельный участок под "недостроем". Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. Приобрести право собственности на такую постройку и распоряжаться ею нельзя (постановление ФАС УО от 01.02.2007 N Ф09-117/07-С6 ). Самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех случаев, когда право собственности на земельный участок оформлено надлежащим образом.

Само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. Нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00 указано, что ТОО приобрело на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. TOO без согласия собственника участка (муниципалитета) снесло магазин и приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. Исходя из того, что участок выделялся для других целей, ВАС РФ признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой и отказал товариществу в признании права собственности на него. Встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершенного строительства был удовлетворен.

Как гарантировать правомерность возведения объекта недвижимости

При разрешении аналогичного спора в постановлении ФАС МО от 14.02.2008 N КГ-А40/67-08 суд подчеркнул необходимость установления воли собственника земли на предоставление участка для возведения именно недвижимого объекта. Еще в одном деле суд отклонил требование о признании права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку так и не были представлены доказательства выделения истцу земельного участка для строительства объекта недвижимости (постановление ФАС СКО от 27.05.2008 N Ф08-2726/2008 ).

В ходе рассмотрения другого спора было установлено, что ТОО получило в аренду земельный участок для строительства жилого дома. Возведя сооружение площадью 109 кв. м, общество зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства. Однако арендодатель (муниципалитет) счел, что регистрация произведена с нарушением закона: у ТОО не оформлены права на землю. По истечении срока действия договора аренды товарищество продолжало пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя. В связи с этим договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ; п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ). Суд сделал вывод, что такой договор представляет собой надлежащим образом оформленный документ. Он подтверждает право ТОО на пользование земельным участком, находящимся под объектом незавершенного строительства (постановление ФАС УО от 15.10.2007 N Ф09-8364/07-С6 ).

Потенциальный собственник "незавершенки" должен иметь проектно-разрешительную документацию

Анализ ст. 222 ГК РФ показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство. При ее отсутствии регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не допускается. Такой вывод следует из постановления ФАС СЗО от 24.03.2008 N А44-2785/2007 .

Регистрация возможна в случае признания права собственности на объект в судебном порядке. В качестве примера можем привести постановление ФАС ВСО от 25.07.2006 N А19-38628/2005-16-Ф02-3491/06-С2 . В этом деле предприниматель предъявил иск к муниципалитету о признании права собственности на самовольную постройку. Он купил объект незавершенного строительства и после оформления прав на земельный участок завершил работы на нем. Муниципалитет указал на отсутствие заключения государственной экологической экспертизы, которое подтвердило бы экологическую безопасность объекта. Предприниматель передал документы о том, что возведенное сооружение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, законные препятствия для признания права собственности в данном случае отсутствуют (ст. 222 ГК РФ). В качестве надлежащих доказательств суд признал заключения Госпожнадзора и Роспотребнадзора, а также акты технического освидетельствования состояния строительных конструкций. Из этих документов следует, что постройки отвечают требованиям СНиПов и не опасны для человека. В результате суд вынес решение в пользу предпринимателя.

Составляем и регистрируем договор купли-продажи объекта незавершенного строительства

В договоре купли-продажи "недостроя" укажите его основные характеристики, место расположения и цену

Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные гражданско-правовые нормы предусмотрены и для других сделок с таким объектом, например для договоров залога и аренды (ст. 339 и 606 ГК РФ). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта "недостроя" подлежит регистрации, а цена является существенным условием подобной сделки (ст. 555 ГК РФ).

При заключении сделки с объектом незавершенки в тексте договора должны быть четко сформулированы его идентификационные признаки. Так, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не были указаны специфические характеристики объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (постановление ФАС ЗСО от 25.12.2006 N Ф04-8409/2006(29419-А45-21) ).

При рассмотрении аналогичного спора ФАС ВВО в постановлении от 13.10.2006 N А39-7781/2005-230/16 указал, что спорный объект не относится к недвижимости, так как состоит из сборно-разборных металлических элементов. Суд признал регистрацию права собственности на указанное имущество ошибочной и удовлетворил иск о его демонтаже и освобождении участка.

Акт технического состояния "недостроя" поможет индивидуализировать предмет договора

Как можно индивидуализировать объект незавершенного строительства в тексте договора? ФАС ЗСО в постановлении от 12.07.2006 N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) разъяснил, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре в соответствии с приказом Минюста России от 20.02.2008 N 35 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" . Здесь указано, какие индивидуализирующие сведения об объекте заносятся в кадастр.

Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон N 122-ФЗ. В частности, уточнены состав документов, необходимых для регистрации прав на объект недвижимости, порядок ведения Единого государственного реестра прав, а также условия предоставления сведений о госрегистрации прав и объектах недвижимого имущества. Этим же законом скорректирован порядок предоставления земельных участков. В частности, обязательно надо изготовить и утвердить проект границ участка, а после 01.11.2008 - вместо него схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Фундамент, на котором находится здание, не является самостоятельным объектом прав

Акцентируем также внимание на следующем моменте. Нужно определить, существует ли объект незавершенного строительства в натуре на момент заключения сделки. В постановлении ФАС МО от 09.10.2006 N КГ-А41/9253-06 обоснованно указано на правомерное прекращение регистрирующим органом права собственности истца на фундамент. В связи с постройкой на нем здания он не может выступать самостоятельным объектом права. В другом деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект "незавершенки" не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (определение ВАС РФ от 21.05.2008 N 5627/08 ).

Могут также возникнуть споры по поводу регистрации договора (а не самого права) на объект "недостроя". В одном из дел истец оспорил сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства на том основании, что договор не прошел госрегистрацию. Однако ФАС ЗСО в постановлении от 19.06.2006 N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) отказал в удовлетворении этого иска, пояснив, что договор признается недействительным, если требование о его регистрации установлено законом, как, например, при продаже предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

В договоре купли-продажи имущественной доли в "недострое" следует четко определить ее размер

Предметом договора купли-продажи может быть не только объект незавершенного строительства, но и доля в нем. Основная сложность при заключении и исполнении такой сделки состоит в необходимости определения размера имущественной доли.

На практике возник спор, когда ООО приобрело объект незавершенного строительства и впоследствии продало 2/3 его двум предпринимателям (по 1/3 каждому) с оформлением госрегистрации договора. Здание было достроено. По мнению ООО, предприниматели приобрели доли по 1/3 в общей собственности на объект "незавершенки" (его площадь 2398,2 кв. м), а не на здание супермаркета в целом (его площадь 3925,2 кв. м).

Истец вел строительство своими силами, поэтому вправе претендовать на площадь большего размера по сравнению с остальными собственниками (ст. 218 и п. 3 ст. 245 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, который за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества произвел его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Однако он должен доказать понесенные им расходы (ст. 65 АПК РФ), чего сделано не было. Аргумент о несоответствии площадей объекта незавершенного строительства и возведенного здания судом был отклонен. Ведь в договоре купли-продажи долей предусматривалось, что стороны уточнят площадь объекта после его сдачи в эксплуатацию. При таких обстоятельствах требования ООО об увеличении доли были признаны незаконными (постановление ФАС УО от 18.08.2005 N Ф09-2635/05-С3 ).

Нередко "недострой" возводится в рамках инвестиционных контрактов, регулируемых нормами ГК РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

"Незавершенка" как объект инвестиций - это общая долевая собственность участников инвестпроекта

Так, ФАС МО в постановлении от 06.04.2005 N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в частности незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.

Аренда и залог объекта незавершенного строительства

Действующее законодательство не содержит четкого ответа на вопрос о допустимости аренды объекта "недостроя". Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ.

В постановлении ФАС СЗО от 17.07.2006 N А56-49787/04 сделан вывод о незаконности аренды, поскольку объект незавершенного строительства может быть использован только для его завершения. Видимо, данный вывод основывается на том, что "недострой", исходя из его юридического определения, становится пригодным для использования лишь после возведения и ввода в эксплуатацию.

С таким подходом нельзя согласиться. Более обоснованной представляется позиция ФАС ВСО , изложенная в постановлении от 16.05.2006 N А58-6030/2005-Ф02-2029/06-С2 . Здесь сказано, что при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами.

Объект незавершенного строительства как недвижимость может стать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с нормами ГК РФ применяются положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, договор ипотеки незавершенного строительства подлежит госрегистрации, без которой считается недействительным в силу ст. 339 ГК РФ.

Можно одновременно заключить договоры купли-продажи и залога на один и тот же объект "недостроя"

Возможно ли заключение договора залога одновременно с договором купли-продажи? Да, если объект незавершенного строительства идет в качестве обеспечения исполнения обязательства по сделке. На практике возник спор, при рассмотрении которого суд установил, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо - залогодержатель уже ликвидировано. Согласно ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для его обращения в суд.

Ликвидация залогодержателя привела к невозможности совместного обращения с заявлением в регистрационный орган и рассмотрения дела в суде в порядке искового производства (ст. 150 АПК РФ). Вопрос о прекращении ипотеки не относится к спорам, подведомственным арбитражным судам в порядке особого производства. С учетом исполненных обязательств по договору и положения о том, что ликвидация юридического лица влечет прекращение его прав и обязанностей (ст. 61 ГК РФ), ФАС ЗСО в постановлении от 27.09.2006 N Ф04-6214/2006(26643-А27-22) признал незаконным отказ в погашении записи об ипотеке.

В соответствии со ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог объекта "незавершенки" должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором он расположен. Если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, построенные на таком участке в период действия договора. Таким образом, незавершенное строительство автоматически становится предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в постановлении ФАС СЗО от 11.01.2005 N А56-21422/04 , не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство указанных сооружений, которые еще не были никому заложены.

В данном случае необходимо иметь в виду ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель при неисполнении основного обязательства может обратить взыскание на возведенные сооружения.

Продажа "незавершенки" - один из способов приватизации

Если же совершаются сделки с объектами "недостроя", находящимися в федеральной или муниципальной собственности, нужно руководствоваться Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (определение ВАС РФ от 14.04.2008 N 4433/08 ). В одном из дел суд отклонил довод, что для отчуждения государственного имущества достаточно согласия уполномоченного органа. Продажа объектов "незавершенки" является одним из способов приватизации и осуществляется на аукционах и по конкурсу. В связи с нарушением данного положения сделка купли-продажи была признана недействительной (постановление ФАС ПО от 21.06.2005 N А55-9837/03-36 ).

*1) См. приказ Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка".

Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 8/2008, Н.Н. МЕЛЬНИКОВ, научный консультант Фонда поддержки аграрной реформы "АгроМИР", кандидат юрид. наук