Главная Журналы Как назначают кадастровую стоимость дома. Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома

Как назначают кадастровую стоимость дома. Что такое и как определяется кадастровая стоимость дома

Что такое кадастровая стоимости дома и как она рассчитывается? Как определяется кадастровая стоимость по кадастровому номеру Росреестра? Как узнать кадастровую стоимость дома онлайн?

Приветствую вас, уважаемые читатели бизнес-журнала ХитёрБобёр! С вами на связи консультант по правовым вопросам Чемакин Валерий. В этой статье мы подробно разберем, что такое кадастровая стоимость дома.

Для многих это понятие ассоциируется с ценой, за которую можно продать свое жилье. Однако это не так. Прочитав материал, вы поймете, почему.

Итак, начнем с самого главного.

1. Что такое кадастровая стоимость дома?

Еще с советских времен России досталась устаревшая система налогообложения недвижимого имущества. Она предполагала расчет налогов на жилье и землю на основе инвентаризационной стоимости объекта, которая вычислялась в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по устаревшим методикам, не учитывающим рыночный аспект.

В результате старинный особняк в 500 м 2 площадью мог оцениваться в несколько десятков тысяч рублей. Это никак не отражало объективную рыночную реальность, а налоги за такую недвижимость были смехотворно малы и иногда не превышали даже 100 рублей.

Привязывать налоговую базу к рыночной стоимости недвижимости было неразумно, так как последняя обладает очень высокой волатильностью, то есть подвержена частым резким колебаниям. Поэтому было решено ввести понятие . Подробнее об этом можно прочитать в нашей тематической статье, а здесь я приведу только определение.

Кадастровая стоимость – это рассчитанная по специальным методикам, учитывающим рыночные факторы, цена объекта недвижимости, которая служит базой для исчисления налогов на собственность.

Хотя то, из чего складывается кадастровая стоимость частного дома, служит основой и для формирования рыночной цены, понятия эти не идентичны. Все дело в том, что рыночная стоимость меняется практически ежедневно, в то время как кадастровая не чаще чем один раз в 3 года и не реже чем 1 раз в 5 лет.

Пример
Недавно я приобрел квартиру в Тюмени за 3 млн рублей. Ее кадастровая стоимость - всего 2 млн рублей. Дело в том, что она не менялась с 2012 года, когда на рынке такое жилье стоило от 2 до 2,3 млн рублей.

3. Как узнать кадастровую стоимость дома - 5 простых шагов

Вы узнали, откуда берется и зачем нужна кадастровая стоимость дома. Теперь самое время выяснить, где и как ее можно узнать.

Сразу скажу, что для этого есть несколько способов. Каким из них воспользоваться - решать вам, исходя из своих предпочтений.

Как узнать кадастровую стоимость дома онлайн

В России существует база данных всей зарегистрированной недвижимости. Ее я уже упоминал – это ЕГРН. Оператор этой базы – Росреестр, а доступ к ней имеет любой пользователь сети интернет. В связи с этим встает вопрос, где можно бесплатно узнать кадастровую стоимость дома или иной недвижимости. Ответ прост – на сайте Росреестра.

Алгоритм проверки кадастровой стоимости на сайте Росреестра:

Входим в интернет.
Посещаем главную страницу портала Росреестра.
Находим форму для ввода данных.
Вводим в нее адрес или кадастровый номер объекта.
Нажимаем на поиск.
Видим на экране кадастровую стоимость дома по адресу или по условному номеру.
Проделываем то же самое с домами своих соседей, друзей и родственников из любопытства, благо информация полностью открыта и доступна для каждого бесплатно, регистрироваться на сайте не нужно.

Однако, если вы хотите не просто посмотреть кадастровую стоимость своего дома, но и получить справку или выписку из кадастрового паспорта объекта, лучше обратиться на один из сайтов, оказывающих такую услугу платно. Я рекомендую ООО ЕГРП365, которое специализируется на предоставлении такого рода услуг. Компания имеет функциональный и нтуитивно понятный сайт.

На ресурсе этой компании можно не только бесплатно в режиме онлайн узнать кадастровую стоимость дома, но и заказать такие документы, как выписки, справки о кадастровой стоимости, кадастровые паспорта и другие бумаги, связанные с данными из ЕГРН.

Стоимость услуг в ООО колеблется от 290 рублей до 4490 рублей в зависимости от вида предоставляемого документа и наличия на нем печати.

Если вы привыкли делать все самостоятельно, то вот инструкция, как узнать кадастровую стоимость дома, чтобы не переплачивать налог.

Шаг 1. Обращаемся в Кадастровую палату

Так как ЕГРН обслуживает Росреестр, то по всем вопросам кадастровой стоимости обращаемся в представительство этой организации. Желательно заблаговременно узнать, в какое время ведется прием по таким вопросам.

В выигрыше те пользователи, в чьем городе есть многофункциональные центры по оказанию госуслуг (МФЦ). Лучше обращаться туда, так как качество обслуживания и материальное обеспечение таких центров на порядок выше.

Шаг 2. Составляем заявление

В кадастровой палате шариковой ручкой нужно заполнить заявление согласно образцу и передать его специалисту. Он может быть занят срочными отписками на всевозможные запросы, поэтому заполнять документ вам придётся самостоятельно.

В МФЦ заявление заполнит оператор на компьютере, а вам предложит только расписаться, красиво при этом улыбаясь.

Обращаясь в такой центр, вы значительно снижаете риск ошибки в оформлении документов.

Шаг 3. Предоставляем необходимые документы

В любом случае, кроме заявления, вам понадобятся дополнительные документы, чтобы ваш запрос можно было выполнить.

Документы, необходимые для получения выписки из ЕГРН:

паспорт;
квитанция об оплате госпошлины;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

И это все. Как видим, ничего особенного здесь нет.

Шаг 4. Получаем расписку о принятии документов

Специалист или оператор ксерокопируют документы, а оригиналы возвращаются вам. После этого вы получаете расписку в приеме заявления и документов.

В ней будет указан день, когда вам стоит побеспокоиться и прийти за результатом. Если вы обратились в МФЦ, то в назначенный день придет СМС уведомление, чтобы вы не забыли.

Шаг 5. Получаем справку о кадастровой стоимости в указанные сроки

В назначенный день приходим и получаем справку о кадастровой стоимости на бумаге и с синей печатью Росреестра.

Впрочем, если вы в заявлении указали, что идти за справкой не хотите, а желаете получить ее по почте, то она сама придет к вам в конверте в сроки, принятые Почтой России.

4. Профессиональная помощь в определении кадастровой стоимости - обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Если у вас много свободного времени и прогулки по госучреждениям не в тягость, то воспользуйтесь теми шагами, которые я изложил выше. Пройдя их, вы получите желаемый результат.

В противном случае, независимо от цели получения справки о кадастровой стоимости дома, заказывайте ее через коммерческие компании. Это сэкономит время и исключит любые ошибки в оформлении документов. Вот некоторые из таких организаций.

1) ПрофСервис

Если вы решили получить кредит под залог дома, то банк даст вам его в сумме, не превышающей кадастровую стоимость. Что делать, если она значительно ниже рыночной? Обращайтесь в оценочную компанию ПрофСервис. Фирма специализируется именно на оценке недвижимости, поэтому вам будет оказана самая квалифицированная помощь.

Специалисты компании грамотно проведут . Как это делается, читайте в тематической статье на нашем сайте. Результаты их работы помогут приблизить ее значение к рыночным показателям, что даст возможность получить большую сумму от банка.

2) Атлант Оценка

В жизни случаются ситуации, когда кадастровая стоимость дома берется непонятно откуда. Она может оказаться значительно выше рыночной, что влечет за собой необходимость платить лишние суммы налогов. В этом случае на помощь придут оценщики из компании АтлантОценка.

Услуги, оказываемые фирмой АтлантОценка:

кадастровая оценка жилых объектов;
судебное урегулирование споров, связанных с кадастровой стоимостью;
внесудебное урегулирование споров в комиссии при Кадастровой палате.

3) Центральное юридическое агентство

Компания оказывает юридические, экспертные и оценочные услуги в области жилищных и земельных правоотношений. В частности, специалисты фирмы оспаривают кадастровую стоимость, производят оценку объектов недвижимости, представляют клиента в суде или комиссии при Кадастровой палате. Стоимость оценочных действий начинается от 15 тыс. рублей.

5. Что делать, если не согласны с завышенной кадастровой стоимостью - порядок действий

Завышенная кадастровая стоимость дома или иного объекта недвижимости приводит к увеличению налоговых отчислений. Эта проблема актуальна как для граждан, так и для юридических лиц, владеющих недвижимостью.

Единственный путь снизить налоги - это уменьшить кадастровую стоимость. Как это сделать - читайте далее.

Действие 1. Собираем все документы о проведении оценки

Вы уверены в том, что сумма налогов завышена из-за ошибки в оценке вашей недвижимости? Обращайтесь к оценщикам для корректировки. Им нужно предоставить все документы на объект, а остальное они сделают сами. Если результаты будут отличаться от предыдущих в меньшую сторону, вы сможете обжаловать результаты официальной оценки.

Однако имейте ввиду, что с начала 2017 года в силу вступил закон, согласно которому коммерческие организации не могут . О причинах читайте в нашей специальной статье. Вместо них этим призваны заниматься специальные бюджетные учреждения, создаваемые в каждом регионе, скорее всего на базе БТИ.

Закон полностью заработает с 2020 года, а пока можете посмотреть видео, в котором разъяснены основные нововведения.

Действие 2. Обращаемся в Кадастровую палату

С подтверждающими документами на руках нужно обратиться в Кадастровую палату, где созданы специальные комиссии по урегулированию споров. Туда нужно написать заявление о несогласии с кадастровой стоимостью объекта и необходимости проведения процедуры повторно.

Так как на момент написания статьи вступил в действие упомянутый выше закон, который не предполагает наличие таких комиссий, то обжаловать завышенную или заниженную кадастровую стоимость с 2020 года можно будет только в суде.

Действие 3. Выбираем оценочную компанию

Если на момент надобности в вашем регионе уже создано специальное бюджетное учреждение, занимающееся оценкой, то выбора нет, вы обратитесь только туда для организации повторной кадастровой оценки.

Налоги на недвижимость растут прямо на глазах и многие люди обеспокоены тем, что в ближайшее время квартира или дом могут стать разорительными – государство поэтапно переходит на расчет налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости.

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома и как ее определяет государство

Долгое время за основу бралась так называемая инвентаризационная стоимость, которая, по сути, представляет собой себестоимость материалов для строительства. Кадастровые же показатели призваны быть приближенными к рыночной цене. Определением стоимости занимаются специальные службы, которые принимают во внимание место, год постройки и другие параметры.

Массовая ошибка

От того, как рассчитывается кадастровая стоимость, зависит ее точность. В ряде случаев, окончательная цена может оказаться выше рыночной, так как проводится массовая оценка, в некоторых же случаях разница оказывается просто разительной. Как объясняют власти, причина – в массовой оценке, которая не принимает во внимание особенности участков и жилья – заболоченность территории, ветхое состояние, отсутствие подъезда, что в итоге может обесценить объект недвижимости.

Как правильно рассчитывается кадастровая стоимость дома

Если вы не согласны с результатом, его можно оспорить. Для этого оценкой займется независимый кадастровый инженер, который примет во внимание все особенности и выведет реальную рыночную цену. Вам не придется беспокоиться о том, как рассчитывают кадастровая стоимость жилого дома, итоговая цифра окажется приближенной к реальности.

Через комиссию или суд

После того, как кадастровая стоимость частного дома была рассчитана, можно обращаться за официальным изменением в документации. Это можно сделать через суд или специальную комиссию при Росреестре.

Обращаемся в комиссию

Если прошло не более полугода с момента установки новой цены, ее размер можно оспорить в комиссии при Росреестре. Для этого туда подается самостоятельная оценка, а также документы на собственность. Если в пересмотре показателей там отказали, то стоит обратиться в суд.

Решаем проблему в суде

В некоторых случаях единственным выходом из положения станет обращение в суд. Туда следует подготовить исковое заявление, а также оценку, с выкладками о том, как рассчитывалась кадастровая стоимость частного дома.

Если же в пересмотре отказали и налог оказался не по карману, то лучше купить квартиру в Москве недорого – чем меньше и дешевле объект, тем ниже будут выплаты.

С периодичностью раз в несколько лет для всех объектов недвижимости, в том числе и для частных домов, проводится перерасчет кадастровой стоимости. Законом урегулирована периодичность – не чаще одного раза в три года. Ее проводят в основном для того, чтобы оценить общий уровень цен на недвижимость по населенным пунктам, регионам и в целом по стране. Эта оценка также используется в качестве основы, чтобы рассчитать налог на недвижимость.

Кадастровая или рыночная стоимость

Кадастровую оценку от рыночной отличает ее массовость. Рыночную оценку обычно заказывает заинтересованное лицо для конкретного объекта. Кадастровую же проводят на основе рыночной информации, и на нее могут влиять такие факторы:

цены сделок на недвижимость;
цены предложений по различным объектам;
учитывается местоположение объекта.

Все эти факторы сводятся в некие математические модели, с использованием которых выводится обобщенная оценка. Если говорить проще, то под этим видом стоимости понимается цена до порога, т. е. оценщик принимает во внимание и учитывает все, что находится снаружи дома. Этим она и отличается от рыночной оценки, которая учитывает и внутреннее пространство объекта недвижимости.

Кадастровая и рыночная оценка – это две разные цифры, и в среднем они расходятся на 25-30%, при этом рыночная цена обычно выше, поскольку этот вид оценки учитывает индивидуальные особенности дома.

Как узнать?

Основной источник информации о доме, в том числе и о его стоимости, – это его кадастровый паспорт. Но есть еще несколько способов, чтобы узнать эти данные:

можно зайти на сайт Росреестра, где есть возможность создать запрос, чтобы получить сведения из ГКН;
можно обратиться непосредственно в учреждение, подав запрос о предоставлении информации;
можно такой запрос отправить по почте.

При личном обращении или по почте, справку предоставят в течение 5 дней, если в реестре есть такие сведения.

Справка, предоставленная на бумажном носителе заверена печатью и подписью ответственного сотрудника, поэтому является официальным документом. Также на таком документе есть дата формирования.

Есть еще такой достаточно экзотический и недешевый способ получения информации как выезд к заявителю. Способ нужен, если за выпиской обращается, например, инвалид, которому трудно выйти из дома. Но вообще услугой может воспользоваться любой человек. Единственным условием является платное предоставление, кроме некоторых категорий, например, ветеранов ВОВ, инвалидов и т.д. Для граждан выезд специалиста обойдется в 3000 рублей в дополнение к сумме госпошлины, для юридических лиц еще дороже, 5000 рублей.

Видеоинструкция: Как узнать кадастровую стоимость

Онлайн на Росреестр по адресу

Если вам нужно быстрее получить необходимые данные, то лучше всего это сделать с помощью онлайн-сервиса Росреестра. Для формирования запроса нужно знать точный адрес дома. Вся информация предоставляется в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Следует учитывать, что эти сведения только информационные, и не являются официальным документом, поскольку не заверяется подписью и печатью.

Здесь предлагается к выбору несколько вариантов формирования:

указание кадастрового номера;
указание условного номера;
указание данных о ранее присвоенном номере;
указание адреса;
по правам или по ограничениям.

Наиболее простым является запрос по местонахождению дома, для этого нужно выбирать соответствующие варианты из выпадающего списка, а название улицы, номер дома, нужно вводить вручную.

После того, как запрос будет сформирован, справочная система выдаст информацию. Если щелкнуть на нем, можно увидеть информацию об объекте: номер, статус, дату учета, площадь, адрес и другие. Также можно посмотреть объект прямо на карте.

Если вам нужно быстро получить данные о кадастровой стоимости, то лучше воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра.

Как рассчитывается?

Сразу отметим, что ее считает не один человек и не на каждый объект недвижимости. Ее обобщенное значение для определенного населенного пункта или микрорайона в городе. И уже исходя из этой общей цифры рассчитывается стоимость для каждого объекта.

Как формируется стоимость

Эту стоимость могут пересмотреть в зависимости от различных факторов. Такое изменение производят в зависимости от:

экономического состояния региона, населенного пункта или микрорайона;
типа недвижимости: коммерческая, жилая и т.д.;
индивидуальные свойства объекта недвижимости, такие как год постройки, этажность;
расположение объекта: город или село, престижность застройки;
рыночная цена.

Теоретически стремятся приблизить кадастровую стоимость к рыночной, но на практике между ними всегда есть разрыв примерно 20-25%.

Когда есть общие данные по средней стоимости недвижимости в заданном районе, на их основе можно рассчитать индивидуальную стоимость. Этим занимаются кадастровые инженеры, в каждом конкретном случае решающие, какова стоимость конкретного дома.

При этом следует учитывать, что с ноября 2016 года действует правило, по которому при оценке кадастровый инженер должен учитывать износ дома. В последний раз такие методические указания были утверждены 12 мая 2017 года приказом Министерства экономического развития РФ.

В частности, для деревянных домов, т.е. домов, у которых основные (несущие) стены сделаны из дерева, срок службы составляет 50 лет. И это обязательно должно учитываться при проведении оценочных мероприятий. Для домов из других материалов срок службы не может превышать 80 лет.

Как уменьшить

Этот расчет скорее всего не будет учитывать отдельных факторов, и если собственник дома не согласен с решением оценщика о стоимости дома, его всегда можно оспорить.

В комиссии

Заявление можно подать не позднее пяти лет с момента проведения оценки. Такое заявление можно подать, если имеются сомнения в достоверности сведений, использованных для проведения оценки.

Чтобы заявление было принято и рассмотрено, необходимо сформировать пакет документов:

кадастровая справка;
копия право устанавливающего документа;
подтверждение недостоверности использованных сведений;
само заявление;
иные документы, которые потребуются.

В суд

Если после рассмотрения заявления не было принято положительное решение, то можно обратиться для защиты интересов в суд.

Судебная практика устанавливает факт завышения кадастровой стоимости и рекомендация по его корректировке, без рассмотрении виновных.

Если вы решите заявить в суд, то все расходы по рассмотрению дела будете нести самостоятельно.

Вообще стремление уменьшить кадастровую стоимость основывается на том, чтобы снизить сумму налога. Чаще всего это происходит, когда по результатам проведенной оценки дом по кадастровой стоимости оказывается дороже, чем по рыночной цене.

Как считается налог из кадастровой стоимости

В зависимости от различных параметров размер ставки будет колебаться от 0,1 до 0,3%, а базой для расчета налога будет являться именно кадастровая стоимость. Для уточнения налоговой ставки, которая действует для вашего дома, можно обратиться в налоговую или посмотреть квитанцию на оплату налога на имущество. Ставки разнятся в зависимости от региона.

Рассмотрим алгоритм расчета.

Для начала определяем кадастровую стоимость одним из вышеуказанных способов.
Затем определяем площадь дома. Можно посмотреть в техническом паспорте дома. Площадь можно попытаться посчитать самостоятельно.
Из полученной площади дома вычитается 50 кв. м., это необходимый минимум жилплощади, который не облагается налогом.
Далее необходимо разделить кадастровую стоимость на площадь дома, чтобы вычислить, сколько стоит 1 квадратный метр дома по кадастровой оценке.
Полученная с учетом 50 кв. м. площадь умножается на кадастровую стоимость за 1 кв. м.
Эту сумму нужно умножить на налоговую ставку.

В результате можно получить примерную сумму налога, которую предстоит выплатить в определенный период. Реальная сумма, которая будет выставлена налоговой инспекцией, может отличаться от этой расчетной суммы, но в целом алгоритм позволяет достаточно верно оценить сумму к оплате.

В соответствии с этим алгоритмом реальный расчет может выглядеть примерно так:

Кадастровая стоимость дома составляет 750 000 рублей. Площадь дома 78 кв.м.

Сначала вычитаем необлагаемый налогом минимум жилплощади: 78-50 = 28 кв.м.

Затем находим стоимость 1 кв.м. по кадастру: 750 000 / 78 = 9 615,38 рубля.

Потом рассчитываем налоговую базу: 9 615,38 * 28 = 269 230,8 рубля.

И наконец, считаем примерную сумму налога (ставку возьмем за 2%): 269 230,8 *2 / 100 = 524,62 рубля.

Использование землевладения после приобретения его по рыночной цене предполагает экономическую эффективность, отчасти определяющуюся величиной кадастровой стоимости. Власти субъекта РФ заказывают перерасчёт оценочной стоимости земель, принадлежащих к определённым категориям, не реже, чем один раз в пятилетку. Массовые кадастровые расчёты проводят при помощи специальных компьютерных программ, то есть без учёта особенностей различных участков в одной ценовой группе.

Как считается кадастровая стоимость земельного участка

Принцип классификации земель - разделение на группы/зоны, заложен в основу масштабной оценки наделов. Из чего складывается стоимость земли по кадастру? Земельным Кодексом РФ определены категории:

населённые пункты;
сельскохозяйственные;
лесной фонд;
водный ресурс;
специального назначения (промышленности, связи, транспорта), безопасности и обороны;
особо охраняемые территории и объекты (природоохранные, историко-культурные, захоронения и другие);
запас (собственность государства и муниципалитетов).

Зонирование внутри групп обязательно учитывает:

разрешённое функциональное использование;
целевое назначение.

Подразделение земель населённых пунктов

Земли городских, сельских поселений поделены на 17 видов разрешенного использования:

многоэтажки;
индивидуальные дома;
гаражи;
дачи, садоводческие, огороднические объединения;
другие предусмотренные типы.

Целевое назначение определяется принадлежностью к территориальной зоне поселения и прилегающих земель:

Области применения

Расценка Кадастра, определяемая госслужбами на конкретный участок, применяется в начислениях:

государственного налога за пользование землёй собственником;
платы за аренду гос имущества;
суммы выкупа, покупки надела у государства;
в других предусмотренных законом случаях.

Размер суммы, ежегодно взимаемой в счёт государственной казны налога, по действующему законодательству должен рассчитываться на основании установленной официально цены Кадастра. До 2020 года использование инвентаризационной оценки при налогообложении остаётся в выделенных регионах РФ.

Государством обозначены верхние планки ставок налога для земель разного назначения — 3-10-15%. Право на изменение размеров ставок в сторону уменьшения предоставлено муниципальным властям.

От чего ещё зависит оценочная сумма

Населённые пункты делят на кадастровые кварталы и привязывают их по стоимости к вышеперечисленным типам пользования. Уникальный кадастровый номер, присвоенный каждому земельному участку РФ, включает в себя сведения:

округ;
район;
квартал;
объект.

Основное отличие участков в кварталах заключается в величине площадей. И для расчёта оценочной суммы используют значение удельного показателя цены за 1 м 2 . При расчётах кадастровой стоимости конкретного земельного участка (ЗУ), используются данные:

площадь надела;
категория пользования;
удельный показатель.

Расценки на землю зависят от многих факторов, но всегда привязаны к рыночным - уровню цен на недвижимость в данный момент в регионе.

Для расчёта используется цена за 1 м 2 земли.

Как начисляется кадастровая стоимость

Набор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования различается, но по усреднённым критериям учитывают:

качество земли;
размер, возраст участка;
наличие, количество, качество построек;
месторасположение, удалённость, окружение надела;
социально-экономическое развитие;
наличие коммуникаций (газ, вода, электричество).

Расчёт удельного показателя

Цена за 1 м 2 - удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) объектов недвижимости кварталов, расположенных по соседству в границах одного субъекта (поселения), отличаются. Эту единицу расчёта используют при образовании новых земельных участков или при переводе из одного разрешенного использования в другое, при изменении целевого назначения земель.

Технические документы

Прежде чем рассчитывать индивидуальную стоимость земельного участка необходимо собрать воедино данные, которые уже имеются в межевом деле и кадастровом паспорте:

общая площадь;
целевое назначение земель;
удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ;
документы на объекты, возведённые на участке.

Также надо получить выписки из госучреждений о состоянии кадастрового квартала:

градостроительный план, указывающий инфраструктуру;
указание зон застройки в межевом проекте.

Порядок определения оценочной суммы

В федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методики расчёта кадастровой стоимости. Прежде чем выбрать модель оценки недвижимости специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчётов рассматриваемые объекты группируются. Как устанавливается стоимость по кадастру? Регламент государственного расчёта цены состоит в следующем:

Принятие решения властями субъектов о проведении оценки в установленные законом сроки (2–5 лет).
Подготовка перечня участков Росреестром.
Выбор специализированной компании и заключение договора на проведение работ.
Расчёты по земельным участкам.
Составление отчёта по проведённой работе.
Утверждение отчёта комиссией.
Сдача результатов в Росреестр для внесения изменений в Кадастр.
Публикация данных в местных СМИ.

Кадастровая стоимость земли привязана к рыночной.

Формула для вычислений

Алгоритм профессионального подсчёта достаточно сложен и доступен инженерам–оценщикам. Чтобы получить тестовый (среднестатистический) удельный показатель по региону соотносят общие величины:

средняя стоимость земельных массивов;
площадь региональных земель.

Последующие расчёты производятся с применением (прибавлением/вычитанием) коэффициентов и многочисленных формул. Базовой единицей определяется удельный показатель стоимости в кадастровом квартале, который умножают на общую площадь рассматриваемого участка.

Профессиональная формула кадастровой оценки земельного участка:

P = S * (Pп + Pс) * K , где

S – площадь надела (м 2);

Pп – линейная функция, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (руб./м 2);

Pс – функция параметров сделки или локальная составляющая (руб./м 2);

К – переходной коэффициент.

Чтобы получить пример расчёта, надо владеть требуемыми данными. Поэтому можно воспользоваться калькулятором, предоставленным на сайте Росреестра.

На этом ресурсе можно узнать в открытом доступе информацию об определённом земельном участке согласно адресу или номеру. В разделе «электронные услуги и сервисы» пользователям предоставлена возможность быстро найти сведения о недвижимости. Можно воспользоваться «публичной кадастровой картой», где также указаны основные данные земельного участка. Здесь же расположены калькуляторы расчёта кадастровой стоимости и суммы взимаемого государственного налога.

Любая сделка с землёй неосуществима без кадастрового паспорта. землевладельцу? Ответ в нашей статье.
Если вас интересует порядок постановки земельного участка на кадастровый учёт, . Зная эту информацию, вы сумеете быстро зарегистрировать свою землю.

Перерасчёт стоимости

При возникновении спорных моментов по результатам государственной оценки земельных участков правообладатели могут заявить о своём желании пересмотреть действующую кадастровую стоимость. Полезная информация об судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельного участка . Пересмотр суммы может происходить как в досудебном порядке – при участии специальной комиссии Управления Росреестра, а также в суде.

Если оценка отличается в сторону увеличения от актуальной на 30%, то обычно она меняется при содействии комиссии в досудебном порядке.

Граждане часто сталкиваются с необходимостью узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, ведь это необходимо для целей налогообложения. Вопрос этот возникает при уплате налога жилую площадь, при продаже или разделе недвижимости.

Для чего используется данный показатель?

По сути, кадастровая стоимость – это по мнению государственной кадастровый оценки.

Эта оценка касается любых объектов недвижимости, которые есть на рынке, а также ограниченных в обороте или отсутствующих. Сведения вносятся в .

В процессе госоценки кадастровой стоимости недвижимости определяется рыночная стоимость исходя из методов массовой оценки или методами индивидуального подхода , согласно нормами, определенными законодательно. Индивидуальный расчет применяется в случае, если невозможно оценить объект методом массовой оценки.

Но все же, кадастровая стоимость недвижимого объекта и рыночная – совершенно разные. Стоит учитывать, что кадастровая стоимость все равно меньше, чем реальная рыночная цена.

Нужно понимать, что в кадастровую стоимость входит:

и расположение объекта;
наличие инфраструктуры;
престижность района.

В оценку кадастровой стоимости квартир и домов не входит ремонт, состояние сантехники, вид из окна и так далее .

Чем благоприятнее данные о объекте оценки, тем выше будет стоимость. Законодательно разработаны разные методы для оценки всех видов недвижимости.

Например, для земельных участков каждого целевого назначения разработаны свои методы для ее оценки, приближенной к реальной . Также разные методы для расчета стоимости квартир, жилых домов и других объектов недвижимости.

Для чего используется данный способ оценки?

Главной целью кадастровой оценки имущества является определение ее стоимости, которая приближена к рыночной. В итоге эта сумма берется для расчета налогообложения .

Таким способом государство обеспечивает реальную уплату налогов с рыночной стоимости, а не с заниженной цены, которую определяют стороны для ухода от налогов.

Это обеспечивает приток действительных сумм налогов в бюджет.

Показатель кадастровой стоимости недвижимости используется в следующих случаях:

при заключении ;
при ;
для расчета налога на жилую недвижимость, которая принадлежит гражданину свыше 20 кв.м;
если имущество будет приобретаться ;
при передачи земли, находящейся в муниципальной или государственной собственности, в аренду, потребуется для расчета суммы арендной платы.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости необходимо обновлять, как минимум раз в 5 лет . Также повторной оценке подлежит недвижимое имущество, которое расположено в районе, где выроста рыночная цена. Но обычно, чаще, чем раз в три года, переоценка не допускается.

Страховые компании для заключения договора страховки недвижимого имущества требуют такую оценку объекта, который подлежит страховки.

Бывают случаи, когда владельцы недвижимых объектов не согласны с кадастровой оценкой имущества, то в таком случае стоимость можно .

Кто и как занимается оценкой?

Для расчетов кадастровой стоимости примиряется методика, которая разработана Министерством экономического развития Российской Федерации . Также этот государственный орган разрабатывает документацию и нормы, которой пользуются уполномоченные на это оценщики.

Кроме того, все эти методические правила согласовываются с исполнительными органами.

Пользуются этими указаниями и проводят кадастровую оценку специалисты-оценщики Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии .

Территориальное отделение этой госслужбы расположено в каждом крупном населенном пункте. Сельские местности определяются районными отделениями.

Для определения кадастровой стоимости недвижимости, представитель госслужбы заключает с заказчиком договор. В договоре указываются нужные для оценки объекты.

Но кадастровый паспорт не всегда требуется, иногда достаточно заказать выписку о кадастровой стоимости нужного объекта. Для этого нужно подать следующие документы:

заявление;
паспорт;
правоустанавливающий документ, который подтвердит принадлежность собственности;

При подаче документов вам выдадут расписку и скажут дату, когда можно будет забрать документы и готовую выписку. Кроме того, кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра.

Особенности расчета для квартир, жилых домов, земельных участков

По сути, расчет кадастровой стоимости любого объекта происходит без учета индивидуальных характеристик , поэтому эта сумма практически всегда ниже рыночной. Все сделано для максимально объективной оценки недвижимости.

Для расчетов используются сравнительный, доходный и затратный метод.

Источниками для определения кадастровой стоимости являются:

данные из реестров про сделки с недвижимостью (берутся в расчет подобные объекты, находящиеся поблизости);
различные сайты и СМИ, в которых размещаются объявления о недвижимости;
отчеты о .

Эти данные позволяют объективно оценить стоимость любого объекта, максимально приблизить оценку к рыночным ценам и учесть район.

Для расчета кадастровой стоимости любого имущества необходимо сначала определить все факторы, которые влияют на ценообразование этого объекта недвижимости.

Расчет стоимости для земли, жилых и нежилых помещений также зависит от площади оцениваемого объекта .

Например, высчитывается стоимость за 1 кв.м жилой площади в доме и умножается на площадь, которая принадлежит собственнику.

При расчете кадастровой стоимости земли огромное значение имеет ее целевое назначение . Например, если рядом с землей для сельскохозяйственного использования находятся рекреационные земли, то оценивать их по одинаковой методике, без учета их назначения, будет грубым нарушением.

Для многоквартирных домов и индивидуальных жилых домов для ценообразования имеют значение материалы, из которых изготовлены строения . Информация о материале, из которого построен объект, содержится в техническом паспорте.

Если рядом расположена подобная объекту оценки недвижимость и данные о ее стоимости достоверны, подтверждаются сделкой, то целесообразно использовать сравнительный подход к оценке. То есть стоимость обоих объектов должна быть схожей.

После всех процедур оценивания, сформированный результат направляется в исполнительный орган, который должен утвердить полученную кадастровую стоимость и правильность расчета. Только после этого эти данные могут использоваться для исчисления налогов.

Видео: Проблемы нового порядка государственной оценки объектов недвижимости

В передаче обсуждается проблема, вызванная изменением правил определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и использованием данного показателя для расчета налога с недвижимости.

Данные изменения серьезно ударили как по простым гражданам РФ, так и бизнесу, у которых в собственности имелись какие-либо объекты недвижимости (земля, квартиры, дома, здания, помещения). В программе предлагаются способы разрешения данной спорной ситуации.