Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке, что это такое

В первой декаде февраля Сбербанк перестал выдавать жилищные кредиты с дифференцированными платежами. Любопытно, что некоторые кредитные брокеры не сразу отреагировали на эту новость и почти до конца месяца предлагали клиентам такой вариант ипотеки. А вот среди потенциальных заемщиков нашлось немало тех, кто сразу заметил уход с рынка данного кредитного продукта, и довольно активно скорбел по этому поводу. Большинство интересующихся ипотекой считают, что кредит с дифференцированным способом погашения обходится заемщику ощутимо дешевле, чем кредит с аннуитетными платежами. А с уходом Сбербанка в Екатеринбурге практически не осталось банков, предлагающих «ипотеку с дифференциалом» (точнее - остался только один такой банк). Все остальные предлагают «более дорогой» аннуитет.
Для начала вспомним, что такое дифференцированные и аннуитетные платежи.

Дифференцированный платеж

Погашение кредита через дифференцированные платежи еще называют погашением равными долями. Расчет ежемесячного платежа по такой схеме понятен на интуитивном уровне. Сумма кредита разбивается на число месяцев в сроке кредита, и заемщик ежемесячно погашает одну такую долю тела кредита, плюс проценты, набежавшие на остаток задолженности. Понятно, что с каждым месяцем непогашенный долг уменьшается, следовательно, уменьшается платеж, вносимый заемщиком. Например, если вы взяли в кредит 1 млн. руб. на 10 лет под 12,5%,то размер первого платежа составит 18,75 тыс., а последнего - 8,42 тыс. Общая сумма платежей в счет кредита составит 1,630 млн. руб. Из этой суммы 1 млн. - погашение тела кредита, а 630 тыс. - выплата процентов по кредиту.

Аннуитетный платеж

При погашении кредита аннуитетными платежами заемщик ежемесячно вносит одну и ту же сумму, как в самом начале, так и в конце срока погашения кредита. Зато внутри этой суммы постоянно меняются доли платежа в счет погашения тела кредита и в счет процентов по кредиту (см. рисунок 1). Кстати, именно в этом соотношении спрятана самая неприятная особенность аннуитета. В начале срока кредита заемщик оплачивает в основном проценты. Тело кредита при этом почти не погашается. А значит проценты в течение нескольких месяцев, а то и лет начисляются на почти не уменьшающуюся сумму остатка. Разумеется, это ощутимо удорожает пользование кредитом. Если взять приведенный выше пример (1 млн. на 10 лет под 12,5%), то окажется, что с аннуитетным способом погашения общая сумма платежей заемщика составит 1,757 млн. руб. То есть в нашем случае аннуитет оказался почти на 130 тыс. руб. тяжелее, чем кредит с дифференцированным платежом. Если же срок кредита будет больше, то «переплата» за счет аннуитетной схемы окажется еще более весомой. При сроке 30 лет общая сумма платежей заемщика при дифференцированном платеже составит 2,88 млн., а при аннуитете - 3,84 млн. Разница составила почти миллион!

Рис. 1 Соотношение платежей в счет погашения тела кредита и в счет процентов по кредиту



Тем не менее, у ипотечного кредита с аннуитетным способом погашения есть серьезное преимущество - возможность получения в кредит более весомой суммы. Банк рассчитывает сумму кредита исходя из дохода заемщика. То есть разовый ежемесячный платеж в счет погашения займа не должен превышать определенную долю месячного дохода заемщика. И если сравнивать аннуитет с дифференциалом, то окажется, что при одной и той же сумме кредита первый платеж по аннуитетному кредиту меньше, чем ежемесячный платеж по дифференциальному. Опять рассмотрим наш пример (1 млн. на 10 лет под 12,5%). При дифференцированной схеме размер первого платежа составит 18,75 тыс. руб., а при аннуитетной разовый платеж будет 14,64 тыс. Обычно банк позволяет заемщику направлять на погашение кредита не более 50% ежемесячного дохода. Следовательно, чтобы получить пресловутый миллион по дифференциальной схеме заемщик должен иметь доход не менее 37,5 тыс., а при аннуитетной схеме будет достаточно дохода 29,3 тыс.

Впрочем, подойдем с другой стороны. Посчитаем, какую сумму заемщик, обладающий определенным доходом, получит при разных схемах погашения кредита.

Один из российских банков, предлагающий по ипотеке на выбор аннуитетную и дифференциальную схему погашения рассчитывает размер кредита таким образом, чтобы после внесения ежемесячного платежа у заемщика оставалось не менее чем по 7 тыс. руб. на каждого члена семьи (что-то вроде прожиточного минимума). В табл. 1 мы приводим расчет максимально возможной суммы кредита для семьи из трех человек. Согласно требованиям банка, после каждого платежа по кредиту у семьи должно остаться не менее 21 тыс. руб.

Табл. 1. Максимально возможная сумма ипотечного кредита (по ставке 12,5%) для семьи из трех человек, тыс. руб.

Доход семьи, тыс. руб.	Дифференцированный платеж			Аннуитетный платеж
	Платеж первый/последний	Максимальная сумма кредита		Ежемесячный платеж	Максимальная сумма кредита
		Кредит на 10 лет	Кредит на 20 лет		Кредит на 10 лет	Кредит на 20 лет
30	9/4 (2,6*)	480	620	9	610	800
50	29/13 (8,3*)	1550	1990	29	1980	2550
70	49/22 (14,1*)	2610	3360	49	3350	4320
90	69/31 (19,9*)	3680	4730	69	4720	6100

* вне скобок указан размер последнего платежа при сроке кредита 10 лет, в скобках - последний платеж при кредите на 20лет.

Из таблицы видно, что в определенных условиях применение аннуитетной схемы позволяет увеличить сумму ипотечного кредита (по сравнению с дифференциальной схемой) на миллион и более рублей.
Что же касается такого нехорошего свойства аннуитета, как более высокая стоимость для заемщика, то с этим как раз не все однозначно. В табл. 2 приведены данные по двум ипотечным кредитам. Условия одинаковые: 1 млн. руб. на 10 лет под 12,5%. Разница только в том, что первый кредит заемщик гасит дифференцированными платежами, а второй - аннуитетными.

Табл. 2 Суммы платежей (по годам) в счет погашения ипотечных кредитов (1 млн. руб. на 10 лет под 12,5%) по дифференциальной и аннуитетной схеме

Период выплаты кредита	Погашение кредита дифференцированными платежами	Погашение кредита дифференцированными платежами с учетом инфляции	Погашение кредита аннуитетными платежами	Погашение кредита аннуитетными платежами с учетом инфляции
1 год	219,27	219,27	175,68	175,68
2 год	206,77	190,23	175,68	161,63
3 год	194,28	164,44	175,68	148,70
4 год	181,77	141,54	175,68	136,80
5 год	169,28	121,27	175,68	125,86
6 год	156,75	103,31	175,68	115,79
7 год	144,27	87,48	175,68	106,52
8 год	131,76	73,50	175,68	98,00
9 год	119,29	61,22	175,68	90,16
10 год	106,77	50,41	175,68	82,95
Итого	1630,21	1212,68	1756,80	1242,08

Обратите внимание на колонки таблицы, в которых речь идет о платежах с учетом инфляции (3 и 5 колонки). Размер ежемесячного платежа при погашении ипотечного кредита в абсолютных цифрах (в количестве рублей) остается неизменным в течение всего срока кредита. Но, как известно, благодаря инфляции реальная стоимость рубля постепенно снижается. Если сопоставлять стоимость рубля со стоимостью потребительской корзины, то окажется, что рубль ежегодно дешевеет на коэффициент инфляции. Экономисты используют термин «временная стоимость денег». Ну а обычные заемщики, которые взяли ипотеку 5-7 лет назад, безусловно заметили, что ежемесячный платеж со временем становится все менее обременительным (занимает все меньшую долю семейного бюджета).
В упомянутых 3 и 5 колонках приведены фактические размеры платежей с учетом инфляции. Суммы обозначены не просто в рублях, а привязаны к сегодняшней покупательной способности рубля. Чем дальше по времени отодвинут платеж, тем (благодаря инфляции) рубль дешевле, следовательно, фактический размер платежа - ниже. Предсказать инфляцию на 10 лет вперед достаточно трудно. Поэтому чисто условно мы приняли показатель инфляции в размере 8% в год. Это несколько ниже того, что мы наблюдаем в последние годы. Но мы будем оптимистами…
Чтобы не утяжелять таблицу, мы не стали расписывать все ежемесячные платежи, а сгруппировали выплачиваемые суммы по годам. К тому же инфляцию в годовом масштабе проще учитывать. В результате получили любопытную картину. Если считать в абсолютных цифрах, то кредит с дифференциальным платежом оказывается дешевле кредита с аннуитетом на 127 тыс. руб. Но если учесть инфляцию (т.е. считать по реальной покупной стоимости денег), то разница составит всего 29 тыс. Причем если брать кредит на срок более 10 лет, то разница вовсе исчезнет, а при сроке кредита 15 лет и более, аннуитет окажется даже дешевле (в реальном стоимостном выражении) чем дифференциал. Кстати, если уровень инфляции окажется выше принятых нами 8% в год, то аннуитет будет смотреться еще более выигрышно.

* * *
Из всего сказанного можно сделать вывод, что аннуитет - это сильно удобная и приятная для заемщика штука. В большинстве случаев это действительно так. Но позолота мгновенно слезает, если заемщик решает погасить кредит досрочно. При аннутитеных платежах заемщик за первые месяцы (годы) платит проценты вперед, при этом почти не погашая тело кредита. Если же он досрочно погасит (полностью или частично) тело кредита, то получится, что часть денег, которые заемщик ранее внес в счет процентов, он заплатил зря - то есть погасил проценты за срок, в течение которого средствами кредита уже не пользовался. Разумеется, «переплаченные» проценты банк заемщику не вернет. От этой напасти спасение одно - не гасить ипотечный кредит досрочно. Кстати, многие предприниматели точно так поступают со своими бизнес-кредитами. Они не спеша гасят их в соответствии с графиком платежей, а если у фирмы появляется дополнительный доход, они не используют его для досрочного погашения кредита, а вкладывают в развитие бизнеса или берут под него новый заем.

Ипотека — традиционно самый долгий по сроку погашения и большой по сумме вид потребительских кредитов на рынке. Каждый потенциальный заемщик просматривает десятки предложений в попытке выбрать оптимальное и одно из самых сложных для понимания условий кредита, которое необходимо учесть — система погашения.

От того, погашается ли ипотека аннуитетными или дифференцированными платежами, может зависеть в конечном итоге относительная выгодность того или иного предложения.

Что такое дифференцированные платежи

Любой займ при любой системе погашения складывается из двух частей:

• тело кредита — сумма, полученная заемщиком;
• проценты по кредиту.

Дифференцированные платежи — это система погашения кредита, при применении которой заемщик выплачивает основную часть долга равными долями, а проценты начисляются на невыплаченную часть кредита.

Разница между аннуитетным и дифференцированными платежом в том, как гасятся проценты:

1. В случае аннуитетных платежей проценты по кредиту выплачиваются неравномерно: в первых платежах большую часть занимают проценты, меньшую — тело кредита. Поэтому к середине срока выплаты кредита заемщик погашает значительно меньше половины самого кредита. Но при этом ежемесячный платеж не меняется от начала и до момента погашения ипотеки. При досрочном же погашении аннуитетных платежей, вся переплата идет в основную сумму кредита;
2. Cтруктура платежа при дифференцированном методе проще: равными частями погашается тело кредита, а сумма процентов постепенно уменьшается, так как они начисляются на остаток долга — а он постепенно сокращается. В итоге ежемесячный платеж будет разным каждый месяц. В первые годы на плечи заемщика ложится значительное долговое бремя, но со временем платить ипотеку становится все легче.

Из-за сложной формулы рассчитать аннуитетный платеж довольно непросто. Сказать как будет различаться в итоге переплата по кредитам с равной суммой, но разными системами погашения, проблематично. Но в большинстве случаев переплата по ипотеке с дифференцированными платежами будет на порядок меньше.

Расчет и формула платежа по ипотеке

Расчет ежемесячного платежа по ипотеке при дифференцированном подходе совсем иной. Формула расчета проста:

Где E — это ежемесячный платеж, b — основной платеж, p — это проценты за пользование кредитом. При этом:

Где S — это общая сумма ипотеки, N — это срок погашения кредита в месяцах.

p = Sn*P/12

Где Sn — этот остаток долга на расчетный период, P — это годовая процентная ставка, ее необходимо разделить на 12, так как мы считаем ежемесячный платеж, соответственно, ставка должна быть в форме месячных процентов.

Sn = S — (b*n)

Где n — это количество прошедших месяцев погашения кредита.

Эта формула не меняется в зависимости от банка, поэтому рассчитать ежемесячный платеж при дифференцированной системе легко вручную.

Пример расчета платежей

Например, если сумма ипотеки равна 10 млн рублей, срок кредитования — 20 лет (240 месяцев), дифференцированная процентная ставка — 12% (1% в месяц). Первый платеж: 41 666,66 (10 000 000 рублей/240 месяцев) + 100 000 (10 000 000 рублей*1% в месяц) = 141 666,66 рублей. Через десять лет ежемесячный платеж существенно уменьшится: 41 666,66 + 50 000 (5 000 000*1% в месяц) = 91 666,66 рублей. Для «долгих» ипотечных кредитов со сроком погашения более 20 лет и большей суммой разница между первым и последним платежом будет очень значительной.

График платежей при применении дифференцированной системы выглядит следующим образом:

Какие платежи выгоднее для заемщика?

Этот вопрос интересует потенциального заемщика в первую очередь. В идеальных условиях (не учитывая штрафные санкции, правомерные и нет, инфляцию и множество других факторов) эти две системы должны быть одинаково выгодны. Но в реальности общая сумма выплат по ипотеке с аннуитетными платежами будет выше, чем при дифференцированном подходе. У дифференцированных платежей есть еще несколько плюсов:

1. постепенно долговое бремя уменьшается и выплачивать ипотеку становится легче;
2. при досрочном погашении заемщик значительно экономит, не выплачивая проценты на оставшуюся часть дифференцированного кредита;
3. прозрачнее и понятнее сама структура платежа;
4. меньше стоимость страховки, так как сумма задолженности перед банком уменьшается быстрее.

Приведем и основные минусы:

Но следует оговориться, что особого выбора российские банки не предлагают, применяя более выгодную для себя систему аннуитетных платежей в 99% случаев. Лишь в десятке банков по всей России можно найти ипотеку с дифференцированными платежами.

Какие банки выдают ипотеку дифференцированными платежами

Вот практически полный список таких банков:

1. Газпромбанк предлагает несколько программ ипотеки. По программе «Приобретение готового жилья на вторичном рынке» процентная ставка установлена от 10,5 до 14,5% (в зависимости от валюты и размера первоначального взноса), максимальная сумма — 45 млн рублей, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — 15%. На выбор можно использовать систему аннуитетных или дифференцированных платежей;
2. Сургутнефтегаз банк также предоставляет возможность выбрать между двумя системами погашения ипотеки. Максимальная сумма кредита на приобретение квартиры на вторичном рынке — 8 млн рублей, процентная ставка — от 12 до 13%, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%;
3. банк Россия предлагает ипотеку с дифференцированными платежами только для покупки жилья по программе долевого строительства. Максимальная сумма кредита — 20 млн рублей, процентная ставка — 16,5 до 20%, срок кредитования — до 20 лет, первоначальный взнос — от 20%;
4. Нордеа банк готов выдать ипотеку на сумму до 1 млн евро (или эквивалентную в рублях или долларах) под 6,5−13,25% на срок до 20 лет, первоначальный взнос — 10%.

Найти банк, предлагающий заемщикам возможность погашать ипотеку дифференцированными платежами, может быть крайне сложно. Причина проста — банку выгоднее сначала получить большую часть процентов, а потом — тело кредита, так как при досрочном погашении (а при стабильном финансовом положении любой заемщик старается погасить ипотеку досрочно) заемщик намного меньше экономит на выплате процентов, но в любом случае должен выплатить основную часть кредита — от этой обязанности его досрочное погашение не освобождает.

В любом случае выбор оптимальной системы платежей по ипотеке зависит от каждого конкретного случая. Поэтому оценивать скорее следует предложения разных банков, хотя в целом схема дифференцированных платежей выгоднее для заемщика за счет постепенного уменьшения платежей и экономии в случае досрочного погашения.

Средний срок, на который оформляется ипотечный кредит в РФ, составляет около 15 лет. Но многие ипотечные заемщики настроены закрыть его намного раньше. Как правильно оформить досрочное погашение ипотеки и избежать лишних трат?

Выплата ипотеки досрочно

Возможно ли досрочное погашение ипотеки? В соответствии с российским законодательством заемщик имеет право на досрочное полное либо частичное погашение взятых ипотечных обязательств. Банкам запрещено отказывать клиенту в реализации указанного права. Заемщик обязан предупредить банковскую организацию о своем желании досрочного гашения ипотеки в срок не позднее чем за 30 дней до предполагаемого события. Банки на свое усмотрение могут удлинить или сократить срок указанного информирования.

Клиент может закрыть ипотеку, полностью выплатив банку единовременно весь остаток взятой в долг суммы с процентами либо погасить часть долга. В последнем случае практикуется пересмотр ипотечного договора в сторону уменьшения срока кредитования или ежемесячной суммы оплаты.

Право заемщика полностью погасить ипотеку раньше указанного в договоре срока без финансовых санкций со стороны банковской структуры закреплено законодательно.

Полное досрочное погашение жилищной ссуды: пошаговая инструкция

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно ?В сегодняшних реалиях ответ однозначный – выгодно. Еще несколько лет назад, получив определенную сумму, которая позволяла бы полностью рассчитаться со взятым займом, заемщик предпочитал оформить депозитный договор, перекрывая таким образом доходом от депозита оплату по кредитным процентам. Сегодня выгоднее закрыть ипотечный долг и снять лишнее финансовое бремя с семейного или личного бюджета.

Решив досрочно выплатить жилищный кредит, заемщик обязан уведомить об этом банк. Рекомендуется лично посетить отделение банковской организации, в которой оформлен заем, сообщить о своих намерениях и уточнить все вопросы, связанные с этой процедурой. Клиенту в обязательном порядке необходимо получить от банка информацию о полной сумме долга с начисленными процентами, которую он обязуется погасить.

Как закрыть ипотеку досрочно? Для этого необходимо выполнить несколько действий:

1. Уведомить банк о своем желании (лично посетить отделение, отправить заказное письмо).
2. Выбрать дату полного расчета по кредиту. Это обязательно должен быть рабочий день.
3. Связаться с менеджером банка, согласовать дату оплаты, уточнить полную сумму долга с процентами, способ оплаты – наличными в кассе банка, по безналичному расчету. В последнем случае необходимо заранее выбрать способ безналичной оплаты и уточнить плату за услугу перевода денежных средств на счет банковской структуры – кредитора. На счет банка должна поступить полностью вся сумма задолженности до копейки, в противном случае кредит будет считаться непогашенным.
4. Оплатить сумму долга.
5. Связаться с менеджером банка, уточнить, произошло ли погашение ипотечного займа. В некоторых случаях можно вытребовать от банка соответствующую справку о полном расчете по кредиту.

Закрывая ипотеку безналичным расчетом, следует заранее уточнить стоимость услуг финансовой организации за перевод денег в банк – кредитор и учесть ее в общей сумме платежа.

Частичное досрочное погашение ипотечного кредита

Выдавая кредит, банкиры рассчитывают на получение определенной суммы прибыли в течение определенного времени. В кредитном договоре ими могут прописываться отдельные правила досрочного погашения ипотеки. Это может быть мораторий на полное или частичное погашение в течение первых нескольких месяцев, отказ от пересмотра срока кредитования в пользу пересмотра суммы ежемесячных платежей, определение минимальной суммы, необходимой для полного погашения займа.

Также для защиты своих интересов от заемщиков, которые рассчитывают на «быструю ипотеку», банки навязывают клиентам при оформлении жилищной ссуды аннуитетный способ расчета, при котором ежемесячная сумма платежа остается неизменной в течение всего срока кредитования, то есть оплата производится равными платежами.

При этом способе оплаты кредитных обязательств, в первые годы ипотеки платеж формируется в основном за счет процентов, само тело кредита (то есть взятая сумма) гасится малыми объемами. В последующие годы структура ежемесячного платежа меняется, увеличивается доля тела кредита, уменьшается доля процентной ставки.

При аннуитетном способе погашения ипотеки в первые годы после ее оформления практически вся сумма выплат идет на погашение процентов за кредит.

При выплате ипотеки дифференцированными платежами каждый ежемесячный платеж меньше предыдущего, поскольку основной долг гасится равными частями, а процентная ставка насчитывается на остаток тела кредита, который постоянно уменьшается. Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно при аннуитетном и дифференцированном способах оплаты?

Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах: когда выгодно выплатить

При возможности эксперты рекомендуют максимально выплатить ипотеку в первые 5 лет после ее взятия. Банком будет произведен перерасчет суммы оплаты по займу исходя из уменьшенного тела кредита, таким образом заемщик сможет сэкономить. В последующие периоды частичное погашение ипотечного долга уже не является таким выгодным, ведь именно в этом первом периоде банк и получает свою основную прибыль за расчетный срок кредитования.

Досрочное закрытие ипотеки, которая выплачивается аннуитетным способом, особенно выгодно в первые 5 лет после ее взятия.

При изучении проблемы досрочного закрытия ипотечной ссуды заемщиков интересуют вопросы: пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки, гасится основной долг или проценты? Сама процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредитования, но сумма начисленных процентов изменяется в зависимости от объема оставшегося тела кредита. Денежные средства направляются на возврат основного займа, затем делается перерасчет оплаты по взятому займу исходя из уменьшенной суммы тела кредита, процентной ставки и срока кредитования. Если досрочно погасить ипотеку, то начисляются проценты на остаток суммы, затем разбиваются на ежемесячные платежи и заемщик далее выплачивает долг равными суммами в течение оставшегося срока.

После частичной досрочной оплаты долга в объеме, превышающем расчетный, заемщик с банком заключают дополнительное соглашение, в котором предусматривается:

• - уменьшение суммы ежемесячного платежа;
• - либо сокращение общего срока кредитования.

Некоторые банковские структуры стремятся удержать клиента как можно дольше, поэтому предлагают первый вариант. Он наиболее подходит заемщикам, ежемесячный платеж у которых составляет от 50 и выше процентов семейного (личного) бюджета. Таким образом, у них появляется возможность направить освободившиеся финансовые ресурсы на другие нужды.

Некоторые банковские структуры в договорах ипотеки изначально обозначают, что не сокращают сроки кредитования. Условия погашения ипотеки досрочно должны быть прописаны в ипотечном договоре, до его заключения обговорены с представителями банковской структуры, должны быть понятны для всех сторон сделки.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно при дифференцированном способе оплаты

Частичное досрочное погашение ипотеки при дифференцированном способе оплаты также однозначно выгодно для заемщика. В этом случае вся сумма переплаты направляется на погашение тела кредита, соответственно, уменьшается сумма насчитанной процентной ставки и происходит автоматический пересчет дальнейших ежемесячных сумм.

Насколько выгодно погасить кредит досрочно, что выбрать впоследствии (уменьшение срока кредитования либо суммы ежемесячных платежей), можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора, представленного на сайте банка-кредитора. Выбирая ипотечный продукт, можно сразу уточнить у менеджера возможность и порядок досрочного погашения ипотеки, попросить рассчитать выгоду досрочного погашения ипотеки на разных этапах возврата взятых средств.

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

В отдельных банковских продуктах изначально прописывается возможность погашения взятой ипотеки за счет средств материнского сертификата. Для этого необходимо обратиться в банк, уточнить возможность погашения долга материнским капиталом, взять соответствующую справку банковской организации, собрать необходимые документы и предоставить их в отделение Пенсионного фонда РФ. Уполномоченная структура, рассмотрев пакет документов, при положительном решении вопроса перечисляет указанные средства на счет банка – кредитора в качестве погашения части ипотечного долга. Узнать как правильно досрочно погасить ипотеку материнскими средствами, на каком этапе это возможно, следует заранее, до заключения ипотечного договора у представителя банка.

Материнским капиталом можно оплатить исключительно тело кредита, погасить проценты, штрафы, пеню за счет этих средств невозможно.

Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки

Для минимизации рисков от невыплаты ипотечного долга, банки практикуют обязательное или добровольное страхование ипотечного или другого залогового жилья, жизни, здоровья титульного заемщика. Договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора, оплата может происходить как единоразово, так и по определенным периодам. При полном досрочном погашении ипотеки заемщик имеет право требовать от страховой компании возврата суммы, которая обеспечивала страхование рисков на период, оставшийся для выплаты займа.

Возврат части суммы страховки возможен:

• - если ипотека погашена полностью;
• - не наступил страховой случай;
• - сумма страховки оплачена на период больший, чем фактический.

Для возврата части страховки заемщик должен собрать и предоставить в страховую компанию следующие документы:

• - паспорт;
• - договор ипотеки;
• - договор страхования;
• - справку банка о досрочном погашении займа;
• - платежные документы, подтверждающие уплату страховых взносов;
• - заявление о возврате уплаченных ранее страховых взносах за период, который не наступил.

Эксперты рекомендуют заемщику не затягивать со сроками подачи заявления о возврате части страховых взносов. После погашения жилищной ссуды следует в месячный срок собрать необходимые документы и подать их в страховую компанию. Если компания отказывает в возврате денежных средств, это следует зафиксировать письменно для дальнейшего обращения в суд.

«Подводные камни» досрочного закрытия ипотеки

Наряду со многими положительными факторами досрочного погашения жилищной ссуды, эксперты отмечают ряд других моментов, которые нужно учесть заемщику. Досрочное погашение жилищного кредита не выгодно банковской организации, поэтому она может затягивать процесс, а для клиента - это означает переплату процентов. Заявление на досрочное гашение стоит направлять кредитору заранее, с учетом условий кредитного соглашения, оформлять все письменно, оставляя себе второй экземплар документа с отметкой банка о его принятии.

Многие заемщики задают вопрос, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки? Частично или полностью гасить ипотеку выгодно в первые несколько лет выплаты кредита, в дальнейшем рентабельность этого процесса снижается. В этом случае, при наличии определенной суммы свободных денег специалисты рекомендуют рассмотреть вопрос их вложения в другие объекты недвижимости или на банковский депозит для получения дополнительного дохода, за счет которого будут покрываться кредитные платежи.

При выборе ипотечного продукта потенциальные заемщики зачастую обращают основное внимание на годовую процентную ставку, срок кредитования, размер первоначального взноса. Однако есть еще один фактор, который оказывает существенное влияние на возможность обслуживать ипотечный займ и на фактические расходы заемщика по ипотечному кредиту. Это – схема погашения, наиболее распространены два варианта:

• ипотека с дифференцированными платежами;
• ипотека с аннуитетными платежами.

Поговорим о каждой из них более подробно.

Ипотека с дифференцированными платежами

Ряд банков предлагают гасить ипотечный кредит по дифференцированной схеме. Ее еще называют «погашение равными долями».

Утверждение о равных долях относится к телу кредита, поскольку в данной схеме строго установлен размер ежемесячного погашения основной суммы кредита. К части тела кредита прибавляют процент за пользование займом на остаток суммы. Таким образом, у дифференцированной схемы погашения появляется ряд особенностей, в частности:

• ежемесячно сумма выплат будет разной (в зависимости от остатка долга и количества дней в месяце);
• ежемесячный платеж будет плавно уменьшаться по мере выплаты суммы долга;
• при досрочном погашении всего займа или его части будут погашены начисленные за этот месяц проценты, а остальная сумма пойдет на погашение тела кредита.

У такой схемы есть важное преимущество: она позволяет меньше переплачивать по займу, поскольку проценты насчитываются на оставшуюся сумму долга, а она постоянно уменьшается. К примеру, если вы возьмете ипотеку по цене 1 миллион рублей на десять лет под 12,5% годовых, то первый ежемесячный платеж составит 18,75 тысяч рублей, а последний – 8,42 тысячи рублей, что ощутимо ниже. А если учитывать и постепенное обесценивание рубля посредством инфляции, то последние платежи становятся совсем необременительными для заемщика.

Правда у такого преимущества есть и обратная сторона: первые платежи достаточно ощутимы и могут оказаться заемщику просто не по карману. Такой размер ежемесячных выплат сохраняется на протяжении не нескольких месяцев, а нескольких первых лет и это следует учитывать.

Ипотека с аннуитетными платежами

Для аннуитетной схемы погашения кредита характерно сохранение одного и того же размера ежемесячных платежей на протяжении всего периода действия договора. Но со временем изменяется структура основного долга и процентов в них. Так, сразу после взятия кредита заемщик погашает исключительно проценты за пользование деньгами, а ближе к концу срока – непосредственно тело кредита. Если брать исходные данные из приведенного выше примера (1 миллион рублей на десять лет под 12,5%), то сумма ежемесячных взносов составит 14,64 тысячи рублей.

Эта схема является более предпочтительной для банков, поскольку они получают свою прибыль независимо от того когда заемщик погасит долг: своевременно или досрочно. Ипотека с аннуитетными платежами на порядок доступнее, чем кредит с дифференцированной схемой. Она встречается практически во всех кредитно-финансовых учреждениях, выдающих ипотечные кредиты, в то время как равные платежи предлагают лишь некоторые банки.

Преимущества аннуитетных платежей

Среди преимуществ аннуитетной схемы можно назвать ее предсказуемость и стабильность. Заемщик всегда может смело планировать свой семейный бюджет, поскольку сумма долга одинакова из месяца в месяц. С дифференцированными платежами такой стабильности нет, там ежемесячный платеж рассчитывается каждый месяц заново и в зависимости от длительности расчетного периода может быть как менее, так и более предыдущего.

Еще одним важным преимуществом аннуитета является возможность взять более крупную сумму в кредит. Не секрет, что банки устанавливают для каждого заемщика определенный максимальный размер кредита, более которого, по их мнению, он попросту не сможет обслуживать. У некоторых банков это 40% от общего дохода семьи, у других – 50%, третьи смотрят, чтобы по итогу на каждого члена семьи оставалось не менее 7 тысяч рублей.

Но в любом случае эта максимальная планка устанавливается. В случае с дифференцированной схемой первые платежи будут достаточно большими, но принцип установки максимальной суммы займа тот же. Если, например, в банке установлен предел – не более 50% от общего дохода заемщика, то в соответствии нашим примером заемщик должен будет иметь такой доход:

1. дифференцированные платежи – 37,5 тысяч рублей;
2. аннуитетные платежи – 29,28 тысяч рублей.

Разница в доходах достаточно ощутимая. В то же время если заемщик обладает доходом в 37,5 тысяч рублей, то по первой схеме ему дадут в кредит 1 миллион рублей, а по второй он сможет взять больше средств.

Недостатки аннуитетных платежей

Наиболее существенным недостатком является, конечно же, сумма переплаты. В зависимости от срока кредитования она может принимать достаточно внушительные размеры. Механизм возникновения такой разницы следующий: при аннуитетной схеме банк рассчитывает проценты на всю сумму задолженности за весь период кредитования, а при дифференцированных платежах процент начисляется на остаток суммы.

По принятым нами исходным данным за 10 лет переплата по аннуитетной схеме составит около 130 тысяч рублей по сравнению с дифференцированной. А если срок кредитования 30 лет, то разница между схемами достигнет почти миллиона рублей.

Еще одним значительным недостатком можно назвать трудности с досрочным погашением займа. Так, при дифференцированной схеме заемщик может в любой момент уменьшить сумму основного долга, значительно уменьшив тем самым ежемесячный платеж. При аннуитетной схеме сума частичного погашения пойдет на уплату процентов, и лишь после полного их погашения будет уменьшать сам долг. Таким образом, получается, что выплачивать кредит досрочно заемщику попросту невыгодно, поскольку независимо от того, насколько раньше он его внесет, проценты за его использование придется погашать за весь оговоренный заранее срок.

Выходом из этой ситуации может стать аккуратное погашение кредита в срок, а возникшие сбережения можно положить на депозит или направить на собственное развитие.