Главная Ликвидация бизнеса Продажа ипотечной квартиры: законные способы. Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

Продажа ипотечной квартиры: законные способы. Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

Дисконт при продаже составляет около 15%. Но можно, напротив, еще занять денег, выплатить ипотеку и только потом продавать. Считаем.

«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, - рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. - Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога - то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».

Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.

Часто причина продажи квартиры с ипотекой - изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка. Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод. «Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», - добавляет Мищенко.

Квартиры с дисконтом

По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.

«Например, квартира стоит 5 млн рублей, - объясняет эксперт. - Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет. Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости - в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей. Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».

Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет. Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов. Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей. Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это - около 100 тыс. рублей в месяц».

Какой выбрать кредит

Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», - отмечает Круглова.

Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, - рассуждает Круглова. - За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно - снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом. Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».

Успеть продать

Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора, но продажа может и затянуться.

Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость. В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй - остаток стоимости жилья. После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.

После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит. Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами. По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку. Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры. Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.

Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку. В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время. Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.

Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура. Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов. Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.
Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.

✔
✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Особенности ипотечного жилья.

Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:

Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.

○ Как продать ипотечную квартиру?

Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.

✔ Самостоятельная продажа

Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:

Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
Кредит полностью погашается.
С квартиры снимается обременение.
Заключается договор купли-продажи.
Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.

✔ Продажа банком

Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.
Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета. После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.
Далее оформляется сделка купли-продажи. После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.

✔ Продажа в случае, если покупатель платит наличными

Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф. Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий. Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:

Срок заключения основного соглашения.
Обязанности и права сторон.
Порядок расчетов.
Цена квартиры и размер залога.
Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.

Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон.

✔ Продажа ипотечной квартиры под ипотеку

Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку.
Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор. Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24).
Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга. То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.
Для этой процедуры обязательно привлекается кредитор, только он может дать согласие на замену должника (ст. 391 ГК РФ). Если банк дает разрешение, проверяется платежеспособность покупателя, и оформляется договор уступки прав по ипотечному договору. Законным основанием для этого служит ст. 47 Закона «Об ипотеке».

○ Риски при покупке ипотечного жилья.

Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:

Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).

Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.

✔ Продажа без согласия банка

Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца. Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой. Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
В чем плюсы покупки через банк?

Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.

Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.

Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).

Сегодня очень многие решают свои жилищные вопросы с помощью ипотеки. Часто платить за жилье сумму, которая гораздо больше, чем стоимость квартиры, выплачивая банку проценты по ипотечному кредиту, выгоднее (если не в финансовом плане, то хотя бы в моральном). А для многих накопить необходимую сумму на такую крупную покупку, как квартира, при этом еще оплачивая аренду жилья, просто невозможно.

Поэтому ипотека становится все более популярным вариантом. Но время течет, жизнь меняется, появляются новые обстоятельства… И, возможно, квартира с обременением становится ненужной, чересчур обременительной или просто маленькой. Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это сделать?

Сообщите банку о своем желании

Первое, что вы должны сделать, – известить о своем намерении банк. По Федеральному закону № 102 квартира, взятая в ипотеку, находится в залоге у банка. А вам, несмотря на право собственности, свидетельство о котором у вас имеется, она выдана в пользование, и продать или что-либо с ней сделать без согласия банка вы не имеете права. В УФРС (Регистрационной палате) есть данные о том, что на данную квартиру наложено обременение, и реализовать недвижимость без согласия банка у вас просто не получится.

Скорее всего, банк не обрадуется вашему желанию досрочно погасить кредит, ведь он заинтересован в получении процентов, а не в возврате денег раньше договорного срока. Поэтому чем меньшая сумма долга по процентам осталась, тем проще будет решаться вопрос.

Охраняя свои интересы, банк может наложить штрафные санкции на досрочное погашение кредита. Поэтому если в договоре с банком не прописана возможность досрочной выплаты, а квартиру в ипотеке хотите перепродать с целью получения прибыли, то тщательно все взвесьте.

В случае если во время выплаты ипотеки семья успела подрасти, и квартира стала тесноватой, или, наоборот, такие просторные хоромы вам уже ни к чему, есть смысл обратиться в банк с просьбой о перекредитовании: банк сам решит вопрос о снятии обременения, и вы сможете получить другой кредит на покупку другой квартиры.

Три варианта развития событий

Продать квартиру, купленную на заемные у банка деньги, можно. Но процедура продажи более сложна. В сделке купли-продажи появляется третья сторона. Помимо покупателя и продавца, активную роль в событиях начинает играть залогодержатель – банк.

Итак, продавать квартиру, находящуюся в залоге по ипотечному кредиту можно следующими способами:

сбыт за наличные с досрочным погашением;
продажа долговых обязательств – если покупатель сам ипотечник;
реализация квартиры с помощью банка;

Рассмотрим подробнее каждый вариант.

Досрочное погашение кредита

В случае если банк выразил свое согласие на продажу квартиры и досрочное погашение кредита, а вы нашли покупателя, которому нравится ваша квартира и не смущает наложенное на нее обременение, то ваши действия будут развиваться по следующему сценарию.

Найти покупателя на залоговую квартиру довольно сложно: на рынке вторичной недвижимости есть масса альтернативных предложений квартир, свободных от всяких обременений. Чаще всего к сделке через досрочное погашение прибегают при продаже новостроек.

Процедура покупки следующая:

После снятия обременения в УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы), о чем на свидетельстве о праве собственности будет сделана пометка, с квартирой можно совершать обыкновенную процедуру заключения сделки купли-продажи.

Перепродажа долговых обязательств

Если покупатель тоже имеет намерение взять кредит в банке на покупку квартиры, то процедура оформления кредита для покупателя, выбравшего для покупки залоговое имущество, будет мало отличаться от обыкновенной при взятии ипотеки. Единственное отличие в том, что первоначальный взнос равен задолженности продавца перед банком, а продавцу требуется подписать соглашение о переуступке долговых обязательств.

Если и покупатель, и продавец имеют дело с одним и тем же банком, процессом переоформления займется сам банк. Если покупатель собирается взять ипотеку в другом банке, то необходимо оформить пакет документов для одобрения выбранной квартиры банком покупателя. Для этого потребуется снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в продаваемой квартире и получить справку о том, что в продаваемой квартире никто не зарегистрирован.

Продажа квартиры с помощью банка

В случае невозможности лично заниматься поиском покупателя и продажей квартиры, заемщик может поручить банку самостоятельно продать заложенную квартиру. В этом случае сотрудники банка задействованы на поиски покупателя и переоформлением права собственности самостоятельно, без участия заемщика согласно его письменному поручению.

После продажи квартиры бывший владелец может в любое время получить из депозитной ячейки банка сумму, оставшуюся после погашения задолженности, если, конечно, таковая останется.

Понятно, что банковские сотрудники заинтересованы только в погашении задолженности перед банком и не станут искать выгодного для вас покупателя.

Этот способ хорош только в том случае, если в силу изменившихся обстоятельств бремя кредита стало невыносимым для заемщика, и он решает избавиться от квартиры. В подобной ситуации недополучение выгоды от продажи может перевесить штрафные санкции, накладываемые банком в случае снижения уровня доходов и невозможности вовремя и в полном объеме вносить ежемесячные платежи по кредиту.

Нет статей на данную тему.

Ипотечное кредитование – популярный вид договора между банком и заемщиком. Это реальный способ получить недвижимость в собственность за счет банковских средств. Но могут возникать различные ситуации, которые способны привести к тому, что клиент банковской организации становится не в состоянии выплачивать долг. В этой ситуации многие начинают задаваться вопросом, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке. В этой статье рассмотрим вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, и расскажем обо всех вариантах продажи недвижимости, взятой в кредит.

Как продать ипотечную квартиру: все способы

Во многом подходящий способ зависит от условий по договору ипотеки. Банковские компании в целях обезопасить себя от непредвиденных рисков учитывают различные возможные ситуации. Поэтому в условиях может быть указано, что продажа возможна только с начислением неустойки или, например, квартиру нельзя даже сдавать в аренду, а в случае нарушения текущих правил, недвижимость переходит в собственность банка.

Поэтому для начала рекомендуем заемщику изучить индивидуальные и общие условия договора. А также проконсультироваться непосредственно с банковским менеджером. Потому что в любом случае финансовой организации будет выгодней, чтобы вопрос клиента был решен, чем обременять заемщика долгами и решать вопросы через суд.

Поэтому способы продажи недвижимости существуют, и их несколько:

досрочное погашение кредита;
продажа квартиры с погашением долга в процессе сделки;
передача квартиры вместе с обязательствами по кредиту;
продажа жилья через банк.

В зависимости от ситуации любой из этих видов передачи прав будет приемлем как для заемщика и покупателя, так и для банка. Рассмотрим каждый пункт более подробно.

Такой вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку, подразумевает под собой отсутствие участия банка. Покупатель и продавец самостоятельно договариваются о сделке. Банковская организация в этой операции не участвует. Для финансовой компания это выглядит, как полное досрочное погашение кредита заемщиком.

Схема действия того, как продать квартиру, имеющую договор ипотеки, может быть следующей:

Покупатель и продавец договариваются о стоимости недвижимости.
Затем человек, который покупает квартиру, находящуюся в ипотеке, передает деньги под расписку.
Продавец обращается в банк и составляет заявление на полное досрочное погашение, вносит денежные средства на счет для погашения.
Возможно, что условиями договора предусмотрено закрытие не в день поступления денег на счет, а через 30 дней после написания заявления или в дату, указанную в графике.
Необходимо дождаться момента закрытия сделки с банком, а также попросить финансовую организацию как можно быстрей снять обременение.
После закрытия кредита обременение может сниматься в течение 5 рабочих дней.
Далее покупатель и продавец обращаются за перерегистрацией недвижимости.

Плюсы такой операции в том, что она может быть выгодна всем сторонам, кроме, разве что, банка. Ведь покупатель может взять квартиру по ценам ниже рыночной, так как у недвижимости имеется обременение, и операции выглядят сложнее, чем обычная сделка купли-продажи.

Заемщик способен выгодно решить вопрос с долгами перед банковской организацией, ведь продажа ипотечной квартиры часто связана с тем, что у клиента нет возможности выплачивать ежемесячные платежи. Рассмотрим альтернативные варианты того, можно ли продать квартиру, находящуюся под ипотекой.

В этом варианте продажа квартиры, находящейся в ипотеке, осуществляется с участием банка. Заемщик таким образом может продать ипотечную квартиру и купить другую. В этой сделке он принимает более пассивное участие. Главная задача – найти покупателя, который готов приобрести недвижимость, имеющую обременение. Ход процедуры будет следующий:

Покупатель обращается в банк и составляет предварительный договор купли-продажи на квартиру, которая находится в ипотеке.
Вносит денежные средства в одну ячейку для погашения задолженности перед банком, в другую – оставшуюся стоимость недвижимости для продавца.
Банк снимает обременение с жилья.
Формируется договор купли-продажи.
Стороны подписывают документы, открывается доступ к банковским ячейкам.

Это более безопасный метод того, как продать квартиру с обременением, так как правила использования банковских ячеек позволяют формировать условия, при которых доступ к хранилищу открывается. Например, если с квартиры не снято обременение, то забрать деньги может только покупатель.

Если произошла перерегистрация прав, то денежными средствами могут воспользоваться только банковская организация и продавец. Но стоит не забывать, что при покупке квартиры в ипотеку с использованием ячеек, ответственность за мошеннические операции кредитная организация на себя брать не будет, и стоит быть предельно внимательным.

Продавать жилье можно не только физическому лицу, но и юридическому. В первом варианте продавец должен найти человека, который будет готов переоформить ипотеку на себя. В этом случае действия схожи с обычным ипотечным договором.

Потенциальный покупатель обращается в банк с документами для оформления кредитования на недвижимость. Банковская организация рассматривает пакет и выносит решение о возможности сделки. Если ипотека одобрена, то собственником квартиры становится новый заемщик. Но при этом у него возникают долговые обязательства перед банковской организацией.

Во втором случае в роли покупателя выступает другой банк. Такая услуга носит название «рефинансирование». Таким образом, клиент может снизить процентную ставку или изменить условия договора на более выгодные для себя. Например, увеличить срок кредита, что приведет к уменьшению ежемесячных выплат. Процедура аналогична оформлению новой ипотеки.

Возможен еще один вариант того, как продать квартиру вместе с ипотекой. Чаще всего такая ситуация возникает, если заемщик переходит в разряд должников и не может вносить ежемесячные платежи. Банк по решению суда или на основании договора начинает самостоятельно продавать недвижимость.

Банковская компания находит покупателя и действует через ячейку. От собственника ничего, кроме подписи необходимых документов, не потребуется. Человек приобретает недвижимость путем внесения денег в хранилище и подписи договора купли-продажи с кредитно-финансовой организацией. Перерегистрацию прав собственности на себя принимает также банковская компания.

Операция по продаже ипотечной недвижимости носит характер более сложной сделки, так как помимо документов, которые касаются непосредственно жилья, необходимо еще и подготавливать документацию по кредиту и залогу. Поэтому в зависимости от типа сделки может понадобиться следующий комплект:

договор купли-продажи;
справка о снятии обременения;
закладная по кредиту;
справка о сумме задолженности перед банком;
справка о закрытии кредитного договора;
договор об использовании банковских ячеек;
расписка между продавцом и покупателем;
предварительный договор купли-продажи;
справки о доходах.

Главный принцип в продаже ипотечной недвижимости – не пытаться скрыть факт того, что жилье находится под обременением. При этом о своем намерении следует обязательно оповестить кредитора. И более того, банковские специалисты проконсультируют своего клиента о возможных вариантах продажи.