Как выселить квартирантов. Действуем правильно, по закону, без эмоций. Какие тонкости вам важно иметь в виду? Нюансы выселения квартирантов

Решить сдавать квартиру и найти жильцов не так и сложно. Но что делать, если арендаторы перестают платить и отказываются идти на контакт? Как быть с людьми, занявшими ваше собственное жильё?

Самое главное в вопросе выселения - форма заключения договора аренды. Если вы договорились с жильцами на словах (устно обговорили условия, пожали друг другу руки и передали ключи), то фактически в вашей квартире они живут «на птичьих правах». Но когда заключён письменный договор, следует действовать исключительно по закону. Лайфхакер рассмотрит оба варианта.

Как выселить арендаторов, с которыми не заключён письменный договор

При отсутствии письменного договора коммерческого найма помещения у арендаторов нет прав в нём находиться. И процедура выселения будет чрезвычайно лёгкой. Если жильцы отказываются выезжать добровольно, можно действовать двумя способами.

• Явитесь в квартиру с требованием немедленно освободить незаконно занятое помещение. Вызовите полицию (или пригласите участкового полицейского) и найдите нескольких свидетелей (подойдут соседи по лестничной клетке). Но помните, полиция не будет помогать вам выдворять жильцов: сотрудники полиции будут обеспечивать правопорядок.
• Вы имеете право сменить замки и вынести вещи арендаторов на лестничную площадку. Для законности этого процесса пригласите участкового полицейского и захватите с собой документы на квартиру.

Как выселить арендаторов, проживающих по договору

Согласно Конституции РФ никто не может быть лишён жилища произвольно. Согласно договору найма жилого помещения (он же ) для ваших жильцов таким жилищем является именно ваша квартира. И они имеют больше прав по его расторжению : если арендатор по своему желанию может прекратить аренду в любое время, собственник делает это только через суд и при наличии веских причин.

На каких основаниях можно выселить арендаторов

По закону нерадивых жильцов можно выселить при следующих условиях.

• Они задолжали арендную плату больше чем за полгода. При условии, что в вашем договоре не указаны иные сроки оплаты.
• Они уже дважды забывали внести плату за квартиру - в случае, если договор аренды заключен меньше чем на год.
• Они портят или рушат вашу квартиру.
• Квартиру собираются признать аварийной или непригодной для проживания.
• Они используют жильё не по назначению. Например, не проживают в квартире, а устроили в ней склад или магазин.
• Они систематически нарушают права соседей. Это могут быть регулярные буйные вечеринки или выбрасывание токсичного мусора в подъезд. Фиксировать такие нарушения могут сотрудники полиции: позднее протоколы об административных нарушениях помогут в судебном разбирательстве.

При этом в двух последних случаях арендодатель должен сначала попросить жильцов исправить нарушения. Но если и после этого они бездействуют, вопрос с выселением можно начинать решать в суде.

Как выселить арендаторов через суд

Необходимо составить исковое заявление в районный суд по месту нахождения сдаваемой квартиры. В заявлении указываются данные о вас, вашей квартире, о личности жильцов, требование о их выселении и его обоснование. Также прикладываются ксерокопии документов , подтверждающих ваше заявление: паспорт, договор купли-продажи (или наследования) квартиры, договор аренды с жильцами и подтверждение ваших к ним претензий. Дополнительно оплачивается госпошлина.

Увы, быстро разрешить вопрос через суд не получится: срок рассмотрения дела - до двух месяцев. А в течение месяца после принятия решения у арендаторов будет месяц на подачу апелляции . Судебное решение исполняться будет ещё два месяца.

Кроме того, судья может дать арендатором год для устранения нарушений, на которые вы жаловались. Например на то, чтобы привести в надлежащий вид испорченную жилплощадь.

Почему квартиросъёмщика нельзя выселять насильно

Казалось бы, зачем собирать бесконечные документы для судебных заседаний и терпеливо ожидать исполнения судебного решения, когда можно попросить пару крепышей поговорить со «по-хорошему»? Увы, это приведёт к плохим последствиям.

• Самостоятельное выселение жильцов (например, если вы вынесете их вещи на улицу, смените замки на дверях) может квалифицироваться как самоуправство. Это Кодекса РФ об административных правонарушениях, по которой вам грозит штраф в размере от 100 до 300 рублей.
• А если в процессе вышеописанных действий ещё и причинить существенный вред имуществу жильцов, это самоуправство уже по Уголовному кодексу РФ. То есть реальное преступление с возможным штрафом до 80 000 рублей или арестом до 6 месяцев.

Полицейские также не смогут помочь вам с вопросом выселения. Они вправе лишь зафиксировать факт нарушения прав и интересов соседей, если съёмщики, например, устроили очередную гулянку. Но освобождать жилплощадь от них - вне компетенции полиции.

Поэтому, если договориться с недобросовестными арендаторами не получается, лучше не переусердствовать: выбирайте законные пути решения проблемы.

Сдача жилого помещения в аренду - достаточно распространенный и стабильный способ получения дохода от находящейся в собственности недвижимости. Вместе с тем весьма распространены ситуации, когда квартиросъемщики ведут себя неподобающим образом, устраивая шумные вечеринки, не содержат квартиру в надлежащем виде, допускают просрочки внесения арендной платы. В этих случаях возникает вопрос о том, как выселить квартирантов из квартиры.

Способы выселения квартирантов во многом зависят от того, оформлены ли арендные отношения соответствующим договором.

Как выселить квартирантов без договора найма

Отсутствие договора найма жилого помещения, занимаемого квартиросъемщиками, свидетельствует об отсутствии у последних любых прав занимать помещение и проживать в нем. Таким образом, процедура выселения в этом случае достаточно проста.

Существует два способа того, как выселить квартирантов без договора, в случае, если они не желают освободить квартиру добровольно:

1. Смена замков на дверях в квартиру. Вещи хозяин квартиры вправе вынести на лестничную клетку, при этом обязанности их сохранности, ввиду отсутствия договора у него нет. Для законности процедуры можно привлечь участкового уполномоченного полиции, предъявив ему все документы, подтверждающие право на жилье. О дате смены замков можно предупредить и самих квартирантов.
2. Привлечь полицию и нескольких свидетелей из числа соседей, явится в квартиру, и попросить квартирантов немедленно освободить незаконно ими занимаемое жилье.

Следует отметить, что полиция непосредственно выселением не занимается, это не входит в и полномочия. Их функция в этом случае - обеспечивать правопорядок при разрешении вопросов гражданско-правового характера.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры при наличии договора

Если квартиранты не желают покинуть квартиру добровольно, то собственник вправе выселить их в судебном порядке. Следует иметь в виду, что для применения такой процедуры нужны основания, которыми могут быть систематические нарушения условий договора, нарушение общественного порядка и т. д.

Как выселить квартирантов из своей квартиры через суд

Порядок выселения квартирантов через суд примерно одинаков для всех случаев досрочного расторжения договора аренды. Можно рассмотреть его на примере того, как выселить квартирантов, которые не платят арендную плату.

Процесс выселения квартирантов начинается с составления соответствующего искового заявления.

Исковое заявление на выселение из квартиры подается в суд по месту нахождения жилплощади, занимаемой квартирантами. Иск должен содержать следующие сведения:

• информацию о квартиросъемщиках: фамилия, имя, отчество, адрес постоянной регистрации;
• сведения о заключенном договоре аренды;
• основания для выселения, а именно срок, в течение которого нанимателем не вносилась плата, наличие допускаемых ранее нарушений указанного условия;
• мотивированные требования к суду, заключающиеся в расторжении договора найма (аренды) жилого помещения, принудительного выселения квартирантов, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Заявление о принудительном выселении также должно содержать ссылки на нормы действующего гражданского и гражданского процессуального законодательства, регулирующие судебную процедуру и другие аспекты расторжения договора аренды.

При подаче иска заявитель должен оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей. При удовлетворении требований истца указанная сумма может быть взыскана с ответчика по заявлению о выселении.

В случае если квартиранты не исполняют уже вступившее в законную силу решение суда о выселении, собственник вправе направить исполнительный документ в подразделение службы судебных приставов.

Выселение квартирантов из занимаемой ними квартиры - достаточно сложная процедура. Есть множество нюансов, зависящих от наличия или отсутствия договора, временной регистрации квартиросъемщиков, проживания с ними детей. В каждом конкретном случае существует свой порядок проведения данной процедуры, позволяющий учитывать права и интересы как нанимателей жилья, так и собственников квартиры.

Для того чтобы сохранить баланс прав и интересов, а также выселить в короткие сроки квартирантов, проживающих незаконно, рекомендуется обратиться за помощью к грамотным юристам. Наши юристы, обладающие опытом разрешения жилищных споров, могут оказать помощь в следующих вопросах:

• подготовка письменного требования о выселении, помощь во вручении его квартирантам;
• участие в беседе с квартиросъемщиками, разъяснение им прав, обязанностей и последствий неисполнения условий договора найма;
• подготовка искового заявления о выселении;
• представительство в суде и органах ФССП России;
• другие услуги по выселению.

Также у нас вы можете получить бесплатную помощь юриста по любым вопросам, касающимся разрешения жилищных споров.

Довольно часто возникают моменты, когда арендаторами не выполняются определенные обязательства, гарантированные заключенным ранее договором.

Еще более неприятной является ситуация, если возникает угроза целостности переданного в аренду имущества. Тогда у арендодателя и возникает острый вопрос как выселить квартиранов за невыполнение обязательств оговоренных в договоре.

Как законно выселить квартирантов

По Гражданскому кодексу () предусматривается возможность раньше указанного срока в конкретных случаях. Такого рода договор вполне можно расторгнуть тремя способами, предусмотренными законодательством: по инициативе одной из сторон, а также в связи с решением судебного или другого органа власти.

Конкретно наймодателем договор может быть расторгнут по нескольким обоснованным причинам, но окончательное квартирантов принимается в судебном порядке.

Варианты досрочного расторжения арендного договора:

1. В случае неоплаты нанимателем аренды жилья. В соответствии с ГК, за наймодателем закрепляется право на выселение квартирантов при двухразовом отсутствии арендной платы при заключении краткосрочного договора (сроком до года), а также неоплаты жилья в течение полугода при более чем годичном договоре.
2. В случае использования квартирантами жилой площади не по назначению, а также после выполнения ими действий, способствующих ухудшению состояния имущества или непосредственно помещения. Наниматель также не имеет права нарушать спокойствие соседей.Немаловажным моментом является и то, что наниматель несет полную ответственность не только за свои действия, но и за поведение проживающих с ним лиц – сожителей по помещению, родственников и т.д. Обнаружив нарушения правил проживания и поведения, наймодатель обязан сделать проживающим лицам предупреждение и дать определенный отрезок времени на исправление ситуации. Игнорирование предупреждения и непринятие обозначенных мер является поводом для выселения.
3. В случае, когда арендованное имущество (или помещение) оценивается как аварийное и считается опасным для проживания.

Заключение договоров на территории РФ носит определенно свободный характер, в связи с чем стороны могут и сами определять нормы и условия всех пунктов договора. В таком случае досрочное расторжение договора о найме возможно и по другим, согласованным сторонами причинам (при обязательном указании их в договоре).

Как выселить квартирантов с договором

Когда договором определяется срок уведомления с обеих сторон о , обе стороны должны его придерживаться.

Гражданским кодексом предусматриваются сроки для того чтобы направить уведомление только со стороны нанимателя. Такой момент действителен, так как лишь наниматель может односторонне отказаться от договора аренды.

В этом случае уведомление наймодателя по поводу расторжения договора должно производиться нанимателем за 3 месяца до того дня, когда договор должен быть расторгнут. Такая позиция регламентируется статьей 687 ГК, при условии, что иных сроков не предусматривается договором.

Расторжение договора раньше установленного срока и выселение квартирантов со стороны наймодателя возможно с учетом перечисленных законом пунктов или в отдельных случаях, предусмотренных дополнительными условиями договора. Если в условиях договора предусмотрены права расторжения со стороны наймодателя и регламентированы отрезки времени для направления соответственного уведомления, он должен следовать указанным в договоре пунктам. При отсутствии дополнительных условий в договоре, сроки досрочного освобождения жилой площади устанавливаются судом.

По действующему законодательству, перед непосредственным обращением в судебные инстанции или в госорганы, наймодатель обязан предупредить квартирантов и дать время на изменение ситуации. При этом для суда важным доказательством уведомления жильцов считается проставление подписи нанимателя, а также дата вручения, обозначенная на втором экземпляре.

Причем достаточно важным нюансом является именно дата, так как с нее начинается отсчет времени срока, указанного для устранения непорядка или досрочного освобождения помещения. Отсчет начинается в 00 часов следующих за днем вручения уведомления суток.

Отказ от получения уведомления квартиросъемщиком

При отказе принять уведомление, оно отправляется заказным письмом по почте с уведомлением. Полученную квитанцию об отправке письма необходимо сохранять, как доказательство выполнения установленных законом обязательств.

Исходя из указанной информации в договоре аренды, письмо необходимо отправлять по указанному в договоре адресу фактического проживания съемщика. При личном отказе нанимателя от получения заказного письма c уведомлением, для суда и этот момент будет условным доказательством того, что все обязанности наймодателя были исполнены им в полном объеме.

Если стороны не могут найти общее решение вопроса, то обращение в суд становится неизбежным.

В таком случае от наймодателя требуется составление искового заявления с приложением к нему имеющихся документов:

• Договора аренды
• Расписок об арендной оплате
• Экспертизы аренды жилья
• Почтовой квитанции об отправке того экземпляра уведомления, в котором есть отметка нанимателя о получении и др.

Аренда жилья во время судебного разбирательства, как и сроки освобождения помещения, установленные судом, оплачиваются квартирантами в обычных, указанных по договору, размерах.

Также возможно заявление по поводу возмещения судебных издержек. В этом случае для компенсации расходов важно их реальное подтверждение.

Как выселить квартирантов без договора

Гражданским кодексом предусмотрена конкретная письменная форма договора о найме. Несоответственное заключение договора и несоблюдение установленной формы не даст сторонам прав сослаться на показания свидетелей.

После признания судом наличия договора, дальнейшие разбирательства будут производиться в установленном порядке. При отсутствии доказательств о наличии договора, единственным вариантом выселения квартирантов за невыполнения обязательств будет заявление в полицию о проживании на принадлежащей Вам жилплощади посторонних лиц. Существенный минус этого варианта заключается в дальнейших затруднениях в компенсации возможных убытков и неоплаченной аренды.

Сдать свободную квартиру или комнату в аренду – неплохой способ получить дополнительный доход. Часто новоявленные арендодатели экономят на уплате налогов и сдают жилье без оформления письменного договора найма. Это чревато последствиями. Особенно когда жильцы перестанут платить или начнут приводить в упадок кровно нажитое недвижимое имущество. В таком случае любому человеку захочется избавиться от неугодных арендаторов. Как этого добиться, какие подводные камни ожидают наймодателя на этом пути, можно ли выселить квартирантов зимой или с детьми, какими нормативными актами регламентируется процесс выселения – обо всем этом читаем далее.

Законы о квартирантах

Прежде чем совершать какие-либо действия, направленные на выселение неудобных квартирантов, стоит выяснить, какие рычаги для этого существуют в нынешних Российских законах. Чтобы разобраться, каким нормативным кодексом Российского законодательства следует пользоваться в данном случае, необходимо вникнуть в нюансы понятия «договор аренды».

Договор аренды – это в первую очередь документ, то есть письменное соглашение между арендодателем и арендатором. Основными первостепенными пунктами соглашения являются сроки сдачи жилплощади, а также сумма ежемесячной оплаты за неё.

Нужно принять во внимание, что есть два варианта арендного соглашения в зависимости от вида жилья:

• Муниципальное или государственное жильё. В этом случае отношения наниматель/наймодатель регулируются Жилищным Кодексом РФ.
• Жильё находится в частной собственности. Данная сфера правовых отношений относится к Гражданскому кодексу РФ.

Случается такое, что заселение квартирантов не было оформлено письменным договором аренды. Тогда жилищное и гражданское законодательство помочь не в силах. Остаётся обращаться к Уголовному кодексу, что чревато ответными действиями квартирантов уже на основании Налогового Кодекса РФ.

Время года (зима это или лето, отопительный сезон или нет) абсолютно не влияет на вероятность выселения нежелательных квартирантов с точки зрения закона. Другое дело – морально-этические принципы наймодателя как человека. Так как большая часть территории нашей страны большую часть года подвержена суровому климату, делать различие по температурному режиму за окном грозит арендодателю лишними проблемами. Таким образом, уверяя, что на улице холодно, арендаторы могут убеждать об отсрочке выселения не один месяц.

Впрочем, если решать вопрос через суд даже в зимний период, у квартирантов будет достаточно времени (пока длится судебное разбирательство), чтобы подыскать себе другое жильё. Также бывают случаи, когда судебным решением предписывается не выселять жильцов в отопительный сезон при наличии письменного соглашения об аренде и отсутствии долгов по оплате, но это решается индивидуально в каждом конкретном случае и зависит скорее всего от человеческих качеств судьи.

Если у квартирантов есть дети

Аналогичная ситуация происходит, когда в числе арендаторов присутствуют несовершеннолетние дети. При отсутствии письменного договора законных прав на проживание в нанятом жилом помещении не имеют даже они, так что вы имеете право выгнать таких арендаторов даже в холод - зимой. При наличии договора аренды и существенных оснований для выселения через суд, все также будет зависеть от расположения арендодателя либо судьи, потому что законодательство в этом случае никаких определённых поблажек для жильцов, у которых есть дети, не предусматривает.

Существуют ли исключения

Самое сложное – это выгнать квартирантов, которые прописались в нанятом жилом помещении. Очень редкий случай, но возможный. Человеку, прописанному в конкретном жилом помещении, закон не запрещает прописать своего ребёнка в нём без разрешения на то владельца жилплощади.

Выселить жильцов с несовершеннолетним ребёнком, прописанным в вашей квартире, практически невозможно.

Придётся договариваться мирным путём, либо искать доказательства того, что ребёнок должен проживать по совершенно другому адресу, и что в отопительный сезон он не замерзнет, оставшись без крыши над головой.

• Главное – это составить грамотный письменный договор, согласованный у специалистов в этой области;
• Оплату жилищно-коммунальных услуг стоит включить в состав арендной платы и поручить рассчитываться по квиткам жильцам самостоятельно;
• Время от времени нужно заглядывать в гости к своим арендаторам для проверки. Контролировать нужно не только сохранность движимого и недвижимого имущества, но и наличие оплаченных счётов за ЖКУ;
• Как вариант, своевременную оплату коммунальных услуг можно проверять у диспетчера ЖКХ по телефону или зарегистрировать личный кабинет на интернет-сайте управляющей компании;
• Прежде чем сдавать жилое помещение конкретным арендаторам, стоит тщательно проверить их платёжеспособность;
• Можно указать в договоре аренды, чтобы жильцы оплачивали ежемесячную арендную плату переводом через отделение банка или безналичным переводом через интернет.

Все это послужит дополнительной защитой от недобросовестных арендаторов и может пригодиться в качестве доказательств в дальнейшем при возможном судебном разбирательстве.

Как действовать

Итак, приняли решение выселять квартирантов.

Ваши следующие шаги:

1. Пробуем договориться «полюбовно». Силу убеждения ещё никто не отменял. Если правильно аргументировать свои претензии к жильцам и подробно описать сопутствующие судебному разбирательству неудобства для них, есть вероятность в кратчайшие сроки добиться своего. Как вариант, можно предложить свою помощь в поиске другого жилья;
2. Если договориться по-хорошему не получилось, составляем уведомление о выселении и подписываем его у квартирантов, желательно в присутствии двух свидетелей. В уведомлении прописываем причины выселения, данные жильцов, а также срок, в течение которого арендаторы обязаны покинуть жильё;
3. Время пришло, а жильцы не съезжают, тогда подготавливаем исковое заявление в суд. Прикладываем к нему необходимый пакет документов, как то: подписанное уведомление, копии и оригиналы счетов на оплату, договор аренды, вещественные доказательства не соблюдения арендаторами договора найма и т. д.;
4. После оглашения результатов судебного разбирательства при положительном решении по вопросу о выселении, жильцам даётся одна неделя на то, чтобы полностью освободить занимаемое помещение.

Квартирант отказывается получать уведомление – что дальше

Если квартиросъемщик уклоняется от получения уведомления о выселении, данный документ можно отправить заказным почтовым письмом с уведомлением о доставке. Даже если жилец откажется принимать это письмо, суд удовлетворится совершенным арендодателем действием и будет считать арендатора предупрежденным о выселении.

В судебный иск необходимо лишь не забыть приложить квитанцию об отправке заказного письма.

Идем в суд

Итак, суд. После подачи всех документов и до конца рассмотрения дела может пройти до двух месяцев. Многих интересует, имеет ли право собственник жилого помещения продолжать брать деньги за аренду в этом случае. И действительно, арендодатель вправе взыскать плату за жильё и за эти месяцы тоже. Также обычно в счёт включают и судебные издержки.

Кто может обратиться

В случае, когда здание, или само сдаваемое помещение становится неподходящим для проживания в нем людей, в суд может обратиться и та и другая сторона соглашения об аренде. Квартиросъёмщики настаивают на расторжении договора найма, а наймодатель – о переселении жильцов.

Если же жилое помещение является пригодным для нормальной жизни человека и его вполне можно арендовать жильцам, то в судебные инстанции подаёт прошение о выселении квартирантов только арендодатель.

Арендаторы в свою очередь могут заявить на владельца жилья в суд за незаконное выселение, либо подать апелляцию по поводу решения суда, если таковое уже принято.

Какие доказательства будут приняты

Наиболее существенная вещь, которая будет влиять на результат судебного заседания – это доказательная база. Ведь суду, чтобы удостовериться в законности прошения о выселении, нужны факты. А арендодателю необходимо по возможности предоставить их в полной мере, чтобы добиться урегулирования вопроса в свою пользу.

Вот перечень возможных видов доказательств для выселения квартирантов:

• Показания сотрудников ЖКХ о том, кто оплачивал коммунальные услуги;
• Расписки квартирантов об отсрочке выплаты арендной платы как подтверждение просроченной задолженности;
• Показания свидетелей (к примеру – соседей) о том, что жильцы причиняли повреждения имуществу наймодателя;
• Фотографии жилого помещения до и после заселения квартирантов, чтобы показать наглядно причинённый ущерб.

Можно использовать также различные видеозаписи или аудиозаписи разговоров с арендаторами. Все это будет дополнительным доказательством в суде, которое может склонить чашу весов а вашу пользу. Ведь если судебные органы не удовлетворятся предоставленными фактами, то иск могут отклонить.

Если не оформлен договор аренды

Гражданским кодексом конечно предусмотрено обязательное составление письменного соглашения между арендатором и арендодателем. Но не все соблюдают это правило. Если договора все-таки не было и жильцы въехали по устной договоренности, нужно искать вещественные доказательства данной сделки. Показания свидетелей без договора суд к сведению не примет, но ему нужно будет установить, что именно в исковом заявлении достоверно, поэтому неплохо было бы обнаружить видео или аудиозаписи, подтверждающие соглашение между сторонами. Подойдут также письменные свидетельства в виде расписок или иных подтверждающих документов.

В том случае, когда суд принял во внимание предоставленные доказательства и признал законность договора найма между оппонентами, судебное разбирательство идёт по стандартному пути.

Если же доказать существование соглашения не удалось, наймодателю остаётся только один выход – воспользоваться услугами нашей доблестной полиции.

Просто заявить, что в частной собственности незаконно проживают неизвестные граждане. Только вот с деньгами за аренду, если была задолженность, придётся распрощаться. Аналогично не получится стребовать компенсацию за нанесённый ущерб.

Выселить неугодных квартирантов из съёмного помещения органы правопорядка могут, а вот заставить их заплатить долги за жильё без доказательств никто не вправе.

На практике отношения арендодатель – арендатор на стадии выселения последнего чаще всего далеки от дружеских. Ведь у них разные интересы по поводу одного и того же объекта недвижимости. Когда конфликт между сторонами обостряется и дело доходит не только до взаимных оскорблений, но и до суда, решение спорного вопроса может затянуться на длительное время и существенно потратить нервы и той и другой стороне. Поэтому всегда проще обговорить все проблемы по-человечески, решить вопрос мирно и в короткий срок. Результат будет тот же, но за минимальное время и без лишних конфликтов.

Опрошенные юристы сошлись в одном – всё нужно предусмотреть в договоре.

С вещами на выход.

Довольно часто можно наблюдать ситуацию: двое – владелец квартиры и будущий квартиросъёмщик, договариваются о сдаче квартиры, ударив, что называется, по рукам. Заключение письменного договора кажется делом хлопотным: оформление требует денег и времени, поэтому часто речь о нём вовсе не заходит. При заключении устного договора в первую очередь рискует квартиросъёмщик: ему следует помнить, с точки зрения законодательства, он занимает квартиру незаконно и обязан освободить жильё по первому требованию собственника.

А что же делать владельцу квартиры, если выселения ни по первому, ни по второму требованию не происходит? Можно просто вызвать сотрудников полиции. Предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП, и потребовать выселить незаконных жильцов, говорит директор юридического департамента Анастасия Кузнецова.

Все в суд!

Если стороны заключили официальный договор найма, то конфликт придётся решать в суде – согласно статье 35 Жилищного кодекса, выселить законного нанимателя можно только по судебному решению. Гражданский кодекс чётко определяет перечень случаев, когда договор найма может быть прекращён по инициативе наймодателя: это невнесение платы за проживание в течение полугода по долгосрочному пятилетнему договору или просрочка платежа более двух раз по договору, заключённому на срок до одного года. В списке оснований также – неоплата нанимателем , порча имущества, систематическое нарушение интересов соседей, сдача квартиры в поднаём без ведома собственника, использование жилого помещения не по назначению.

Этапы разрешения конфликта через суд довольно просты: за три месяца до предполагаемого выселения собственник квартиры должен предупредить об этом нанимателя, вручив ему под расписку или выслав заказное письмо с уведомлением. В требовании о выселении указывается срок, в течение которого наниматель должен освободить квартиру. Если наниматель уклоняется от вручения уведомлений или получил их и не съехал в указанный срок, то собственник с чистой совестью может обратиться в суд. Такой способ разрешения конфликта имеет свои издержки.

Судебный процесс может, например, затянуться, а недобросовестный наниматель всё то время, пока решение суда не вступило в законную силу, имеет право пользоваться помещением, говорит Анастасия Кузнецова. На вопрос возможно ли решить проблему, минуя суд, опрошенные юристы ответили, что обращение в судебную инстанцию – единственный законный способ разрешения конфликта. Однако в подавляющем большинстве случаев, граждане не спешат составлять исковые заявления, а предпочитают договориться.

Схема выселения.

Если договориться не удалось, то схема принудительного выселения может выглядеть следующим образом:

1). После принятия решения о расторжении договора найма собственник направляет нанимателю уведомление об освобождении квартиры. Необходимо позаботиться о том, чтобы жилец это уведомление получил. Если наниматель уклоняется от получения уведомлений – обязательно отметить это в самом уведомлении.

2). Предположим, наниматель проигнорировал все уведомления, не выселился и не подписал соглашение о расторжении договора в указанный срок. Тогда можно прибегнуть к помощи сотрудника отделения полиции. Кроме того, необходимо пригласить свидетелей, которые присутствовали бы при сборе вещей.

«Однако полицейский может отказать собственнику в помощи, сославшись на то, что выселение граждан не входит в его компетенцию и будет прав, – предупреждает Анастасия Кузнецова. – В этом случае законный выход один – составлять исковое заявление в суд». Тогда выселением будут заниматься судебные приставы. Юристы крайне не рекомендуют вскрывать замки и выставлять вещи нерадивого нанимателя за порог в его отсутствие – жилец легко может обвинить наймодателя в краже «золотых канделябров» и также обратиться в суд. В этом случае, доказать свою правоту в суде собственнику будет крайне нелегко.

Тщательность – залог покоя.

Юристы советуют собственникам тщательно составлять договор найма, прописав все последствия неисполнения нанимателем договора. Независимый эксперт, юрист Евгений Страхов рекомендует учесть следующее:

Кроме ежемесячной платы, необходимо предусмотреть внесение депозита в сумме, не менее месячной платы за наём. Установить, что собственник вправе производить удержание из депозита в счёт погашения любой задолженности нанимателя;

Не заключать договор найма на срок более 12 месяцев;

Установить основания для одностороннего расторжения договора;

Расписать подробный механизм такого расторжения: например, оговорить количество посылаемых жильцу уведомлений, сроки освобождения помещения;

Установить, что в случае отказа нанимателя выехать квартиры в срок, установленный договором, наниматель обязан уплачивать плату за наём до её фактического освобождения;

Предусмотреть подписание актов о передаче квартиры от собственника нанимателю и обратно, а также соглашения о расторжении договора найма.

Ещё одна немаловажная деталь, которую полезно учесть собственникам квартир: не позднее, чем за три месяца до истечения договора найма владелец жилплощади должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если такого уведомления нет, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.