Ипотека с созаемщиком в сбербанке. Какие права и обязанности возлагаются на созаемщика по ипотеке

Коллаж: Владимир Щербаков

Чем большее число созаемщиков участвует в ипотечной сделке, тем выше риск ее срыва. Зато в складчину можно взять более крупный ипотечный кредит.

Обычно, подсчитав будущие расходы , соискатель ипотечного займа приходит к неутешительному выводу. В одиночку ему жилищный кредит не потянуть. Банки также не жалуют заемщиков-одиночек. Таких клиентов может ждать повышенный тариф по страхованию объекта залога либо вовсе отказ в выдаче жилищного кредита.

Не уменьем, так числом

Кредиторы предпочитают, чтобы заемщик делил ответственность с близкими ему людьми. Для этих целей на ипотечном рынке существуют институты поручителей и созаемщиков.

Поручитель - это лицо, которое обещает банку выплачивать долг , набежавшие проценты и прочие убытки кредитора, если заемщик не справляется со своими обязательствами. При этом кредитная история поручителя окажется также запятнана, как и у самого проштрафившегося заемщика. Зачастую на просьбы знакомых выступить поручителями большинство обычно отказывается под благовидными предлогами. Поэтому ипотечные продукты с требованием поручительства уходят в прошлое.

Отметим, что когда БН проводил онлайн-конференцию с заместителем генерального директора Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексеем Волковым, постоянно приходили вопросы следующего рода: «Я давно погасил кредит, но вдруг выяснилось, что банк продолжает считать меня должником». Проще говоря, даже добросовестно выполнившие кредитные обязательства россияне не застрахованы от «пятен» в кредитных историях и элементарно могут не знать о существовании таковых.

Есть еще один повод не выдать заемщику ипотеку - если созаемщик имеет судимость. Впрочем, как поясняет генеральный директор ГК «Банк Жилищных Решений» Роман Корников, далеко не по всем статьям прежние судимости могут служить причиной отказа.

Всех потенциальных клиентов, имеющих в прошлом нелады с законом, можно разделить на три категории. К первой относятся граждане, «заработавшие» судимость в раннем возрасте, после чего прошло 15 лет и более. Но статья, по которой назначалось уголовное наказание, не должна быть «тяжелой». Обычно к таким клиентам банки относятся со снисхождением.

Кстати, определить категорию судимости можно в Уголовном кодексе РФ - по сроку наказания. Если максимальное наказание за совершение преступления ограничивается двумя годами лишения свободы - это преступление небольшой тяжести. Срок до пяти лет следует за уголовное преступление средней тяжести. А преступления с наказанием до десяти лет уже относятся к тяжким.

Ко второй категории относятся лица, получившие судимость с условным сроком. «Есть банки, готовые выдавать ипотечные кредиты подобной категории претендентов, но только при наличии компенсирующих факторов и общего положительного портрета клиента», - уточняет Роман Корников. Поясним, что компенсирующим фактором может служить высокий первый взнос, кредитная история с несколькими погашенными без единой просрочки кредитами либо еще что-то, лишний раз свидетельствующее, что клиент дисциплинированно платит по долгам.

Основанием же для однозначного отказа являются наличие судимостей третьей категории - по статьям уголовного кодекса, связанным с фактами насилия, убийств или финансовых махинаций. Для банков срока давности по таким статьям не существует.

Будущему заемщику может оказаться полезным следующий совет. Вдруг кто-то из будущих созаемщиков работает в компании, находящейся на зарплатном обслуживании в банке, в котором предполагается взять ипотеку? Тогда будет выгодней, чтобы главным заемщиком это лицо и выступало. Ведь обычно банки зарплатным клиентам предоставляют скидку в 0,5-1 процентный пункт.

Мы с гражданским супругом собираемся взять ипотеку. В договоре будем созаемщиками, оба получим по 50% квартиры. Квартира стоит 2,5 млн рублей плюс проценты по кредиту - 1,3 млн. Сможем ли мы получить потом налоговый вычет и как его посчитать?

Есть ли смысл зарегистрировать брак до покупки квартиры, чтобы вернуть больше налога? Какие вообще есть нюансы по вычетам для созаемщиков? Что нужно делать, чтобы вернуть налог, и как нам получить больше денег?

Елена и Игорь

Елена и Игорь, вы можете получить налоговый вычет при покупке квартиры как созаемщики. Но сколько налога вы сможете вернуть - зависит от оформления и регистрации брака.

Екатерина Мирошкина

экономист

Кто считается созаемщиком

Созаемщики - это солидарные заемщики. То есть банк может требовать от любого из них всю сумму долга по кредиту. Например, при просрочке по ипотеке банк может обратиться отдельно к каждому из вас и потребовать всю сумму долга. А может обратиться только к кому-то одному или сразу к обоим. Пока кредит полностью не погашен, каждый созаемщик несет ответственность перед банком: и не по части долга в какой-то пропорции, а по всему долгу.

Если один созаемщик погасит ипотеку, то он сможет потребовать от другого вернуть часть денег. Это называется регрессным требованием, и оно касается отношений между двумя созаемщиками. Банк здесь уже не участвует: он получит свои деньги от кого захочет.

Созаемщиками по кредиту могут быть и супруги, и родители с детьми, и друзья, и брат с сестрой, и партнеры по бизнесу. Чтобы быть созаемщиками, необязательно официально регистрировать брак, но чаще всего солидарно по кредиту отвечают муж и жена.

При покупке квартиры в ипотеку созаемщики могут оба быть собственниками жилья или его оформят на кого-то одного. Но квартира в любом случае будет в залоге у банка, а деньги можно требовать с любого должника.

Иногда кредит берет сын, а мать становится созаемщиком. Она не получает от банка ни рубля и не становится собственницей квартиры. Но если сын перестает платить, всю сумму долга можно требовать с матери. С гражданским и официальным браком такая же ситуация: созаемщик не всегда собственник и платит кредит. Поэтому с вычетами есть нюансы.

Какие вычеты дают созаемщикам

При покупке квартиры есть два вида вычетов. У каждого свой лимит:

1. По расходам на квартиру - 2 млн рублей, а остаток можно переносить на другие объекты.
2. По процентам - 3 млн рублей, остаток переносить нельзя, вычет дают только на одну квартиру.

Иногда вычеты можно распределить в любой пропорции, а иногда нельзя. Это касается и вычета при покупке квартиры, и процентов по ипотеке. Есть случаи, когда созаемщик вообще не может получить вычет, даже если заплатит часть денег в счет кредита.

Если созаемщики не супруги

Если банк не против, вы можете купить квартиру в ипотеку до регистрации брака. Собственником недвижимости станет кто-то один или оба в каких-то пропорциях. Эти нюансы на усмотрение заемщиков и банка, но они важны для вычета.

Каждый созаемщик будет оформлять вычет как отдельный налогоплательщик.

Вот обязательные условия - чтобы вернуть налог, они должны совпадать у каждого созаемщика:

1. Есть право собственности на долю в квартире. Мало быть просто должником перед банком, нужно еще быть собственником жилья по документам. Так бывает не всегда, но в вашем случае условие выполняется.
2. Каждый платит свою часть кредита и процентов. В налоговую нужно предоставить документы, в которых будет написано, что вот этот созаемщик платит вот столько денег за конкретную ипотеку. Если документы на кого-то одного, второму налог не вернут. Платите каждый за себя или по очереди, а не с одного счета. Так нужно делать, даже если у вас общий бюджет, но вы не в браке.

Это не единственные условия для имущественного вычета, но они принципиальны для созаемщиков. По поводу общих требований к возврату НДФЛ при покупке квартиры

Когда у созаемщиков будут проблемы с вычетом

Созаемщики, которые не в браке, не смогут использовать вычет в таких случаях:

1. собственник один, а платит другой. Вычет не получит никто. Банку может быть неважно, кто платит, а налоговой важно. Для вычета каждый должен подтвердить право собственности и расходы;
2. кредит платит единственный владелец квартиры. Вычет дадут только собственнику. Второй созаемщик может быть просто указан в договоре для страховки банка, но права на вычет у него нет;
3. квартира оформлена поровну, а платит один. Налог вернет тот, кто платит, и только за свою долю. Переиграть задним числом не получится.

В вашем случае каждый получит вычет за ½ квартиры. При условии, что вы так оформите документы, что деньги продавцу поступят с разных счетов: отдельно от Елены, отдельно от Игоря. И ежемесячные платежи вы тоже будете вносить по отдельности - каждый вернет ½ от начисленных банку процентов. Если платежи будет вносить только Игорь, Елене вычет по процентам не дадут.

Расчет вычетов и налога для Елены и Игоря при покупке квартиры до брака

Все поровну, а часть вычета сгорает

1 250 000 Р

1 250 000 Р

650 000 Р

650 000 Р

247 000 Р

247 000 Р

750 000 Р

750 000 Р

2 350 000 Р

2 350 000 Р

Расходы на квартиру, платежи и вычеты распределяются поровну - пропорционально долям. Из-за этого у каждого появится остаток вычета по процентам, который больше никогда нельзя использовать. Вернуть 13% налога с 2,35 млн рублей ни Елена, ни Игорь не смогут, даже если поженятся и возьмут другую ипотеку.

Если созаемщики в официальном браке

Созаемщики-супруги могут получать вычет при покупке квартиры по-другому . Для них неважно, на кого и как оформлена квартира, кто платит и кто зарабатывает. Все деньги, недвижимость и расходы по умолчанию общие. Исключение - когда есть брачный договор и недвижимость принадлежит кому-то одному. Но даже брачный договор не помешает, если он составлен только на случай развода, а в браке режима собственности не меняет.

Каждый имеет право на вычет независимо от того, созаемщики супруги или нет. Кредит в браке может взять только супруг, а вычет дадут и жене.

Это касается двух видов вычета: при покупке квартиры и по процентам.

Оба вычета супруги могут распределять между собой как угодно, в любой пропорции. Иногда это помогает быстрее вернуть налог или получить из бюджета больше денег.

Вот как можно распределить вычеты супругам в разных ситуациях на примере Елены и Игоря.

Квартира оформлена на Игоря, ипотеку платят с его счета

0 Р

2 500 000 Р

0 Р

1 300 000 Р

500 000 Р

2 000 000 Р

0 Р

1 300 000 Р

65 000 Р

429 000 Р

1 500 000 Р

0 Р

3 000 000 Р

0 Р

Хотя собственник квартиры Игорь и платит только он, но Елена тоже может получить вычет. Например, 500 тысяч рублей, потому что у Игоря лимит 2 млн.

Квартира оформлена в равных долях, ипотеку платят со счета Елены

Допустим, Игорь раньше получал вычет по процентам и использовал 1 млн рублей вычета за квартиру

1 250 000 Р

1 250 000 Р

1 300 000 Р

0 Р

1 500 000 Р

1 000 000 Р

1 300 000 Р

0 Р

364 000 Р

130 000 Р

500 000 Р

0 Р

Хотя собственники квартиры оба супруга, у Игоря уже нет права на вычет по процентам. Поэтому НДФЛ с них вернет Елена, хотя ей принадлежит только половина квартиры.

Квартира оформлена в пропорции 70/30, платят то Елена, то Игорь

Вычет за квартиру и по процентам супруги хотят получать поровну. Другую ипотеку они брать не собираются, а НДФЛ хотят вернуть поскорее

1 750 000 Р

750 000 Р

200 000 Р

1 100 000 Р

1 250 000 Р

1 250 000 Р

650 000 Р

Это удобно, если кто-то уже получал вычет по процентам и потерял это право. Как бы ни распределялись расходы и право собственности, весь вычет получит другой супруг - бюджет вернет семье 13% от уплаченных процентов.

Совместная и долевая собственность

Для супругов. Вид собственности не имеет значения с 2014 года. Раньше его нужно было распределять пропорционально долям, а теперь считается, что квартира общая в любом случае и право на полный вычет есть у каждого супруга. Можно распределять вычет как угодно. Для этого даже не нужно быть созаемщиком и платить только со своего счета.

Вот как это можно использовать с выгодой:

1. Чтобы быстрее вернуть налог, можно распределить вычет по расходам на квартиру в пользу того супруга, который больше зарабатывает.
2. Если проценты по ипотеке меньше 3 млн рублей, вычет по ним можно заявить одному из супругов. А второй сохранит свое право для другой ипотеки.
3. Один может получать вычет за квартиру, а другой - за проценты. Это удобно, когда один супруг уже использовал право на вычет за квартиру, но не хочет платить НДФЛ .
4. Распределять вычет по процентам в разных пропорциях можно каждый год с учетом дохода. Сначала вычет можно заявить поровну, а если потом супруга уйдет в декрет или уволится, НДФЛ с процентов будет возвращать только муж.
5. Если один из супругов пенсионер, он сможет сразу , поэтому в его пользу можно распределить больше вычета.

Созаемщики не в браке. Чаще всего квартира оформляется в долевую собственность. Налог можно вернуть только с тех расходов, которые относятся к конкретной доле и с учетом своего лимита. Вычет нельзя перераспределить в любой пропорции, его не может получить один собственник, и его не получит тот созаемщик, который не подтвердит свои расходы по кредиту.

До 2014 года лимит вычета при долевой собственности был привязан ко всей квартире - 2 млн рублей делили между созаемщиками пропорционально долям. Сейчас каждый созаемщик может использовать до 2 млн рублей на свою долю, а остаток вычета перенести на другой объект.

С вычетом по процентам так не получится: по ним остаток не переносится на другие объекты в любом случае. А делить сумму процентов тоже нужно пропорционально: каждому заемщику вернут налог только с его части уплаченных процентов.

Условия получения и требования к созаемщику

Созаемщики оформляют вычет как все остальные покупатели квартир. Нужно подтвердить право собственности и расходы на квартиру и уплату процентов. У супругов эти документы могут быть оформлены на кого угодно из них, а у других созаемщиков - только на свое имя.

Все условия для вычета за квартиру описаны

Как созаемщикам вернуть больше НДФЛ при покупке квартиры

Если вы планируете регистрацию брака, лучше покупать квартиру и брать кредит после свадьбы. Тогда можно как угодно распределить вычет.

У вас проценты по ипотеке меньше 3 млн рублей. Это значит, лучше получать этот вычет в браке кому-то одному. Тогда вы все равно вернете 13% от суммы процентов, но другой супруг сохранит право на этот вид вычета на будущее.

Если оформлять отношения не собираетесь, то квартиру нужно оформлять в таких долях, чтобы каждый платил именно за ту долю, которой владеет. Например, вы договорились платить поровну - тогда и доли должны быть равными. Или вы будете вносить деньги в пропорции 70/30 - тогда разумно и доли делить так же. Иначе оба недополучите деньги.

Обо всем этом надо думать до того, как будете подавать заявку в банк. Или хотя бы до подписания договора. Бывают случаи, когда люди покупают квартиру, становятся созаемщиками, право собственности оформляют на кого-то

Созаемщик – лицо, которое имеет равные права и обязанности с заемщиком, в том числе несет солидарную ответственность перед банком по погашению кредита (ст. 323 ГК РФ). Его доходы, также как и доходы заемщика, учитываются финансовой организацией при определении суммы кредита. Зачастую созаемщик привлекается банком при долгосрочном кредитовании на большие суммы, когда у заемщика не хватает достаточного размера дохода для получения необходимой суммы кредита. Например, при ипотеке . Права у созаемщика тоже есть. По ипотечной ссуде он становится совладельцем жилья, приобретаемого в кредит.

Кто будет выступать в качестве созаемщика и какое будет их количество (обычно не более пяти), устанавливает банк. Чаще созаемщиками выступают родственники основного должника – работающий супруг, родители, дети, братья и сестры. Методика общего учета доходов в банках различается, но, как правило, зависит от количества созаемщиков, соотношения их доходов и степени родства с основным должником. Бывает и так, что всю финансовую ответственность берут на себя созаемщики. Такое происходит при получении образовательного кредита, где доходы созаемщиков-родителей будут основными.

Следует отметить, что при ипотечном кредитовании, если заемщик состоит в браке, то его супруг(а) автоматически становится созаемщиком, даже если он (она) не работает (ст. 45 Семейного кодекса РФ). Поэтому банки и требуют от лиц, состоящих в браке, нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Если супруги не хотят нести равную ответственность по ипотечному кредиту или иметь одинаковые права на приобретаемое в кредит жилье, им необходимо оформить брачный контракт. В этом случае в банк предоставляется копия брачного договора.

Созаемщик представляет в банк практически такой же набор документов, что и заемщик. В кредитном договоре обязательно должны быть прописаны все взаимоотношения участников кредитования: кто, когда и в какой степени отвечает по своим обязательствам. Например, оба лица платят в равной степени или созаемщик делает это только в случае, если заемщик перестал погашать кредит.

При оформлении ипотеки договор страхования подписывается и заемщиком, и созаемщиком. Сумма страховки определяется индивидуально, в зависимости от степени ответственности лиц по погашению кредита. При наступлении страхового случая компания погашает часть долга пострадавшего, второе лицо продолжает выплачивать свою часть в полном объеме.

Следует не путать созаемщика и поручителя . Основное отличие поручителя в том, что его доходы чаще всего не учитываются при определении банком суммы кредита. Кроме того, различается очередность взыскания задолженности. Поручитель начинает нести свои обязательства только после того, как заемщик и созаемщик не могут выплачивать кредит в полной мере.

На роль созаемщика лучше соглашаться лишь в том случае, когда речь идет о вашей семье. Стоит учитывать, что за достаточно длительный период кредитования созаемщику могут и самому понадобиться средства в долг. В такой ситуации банк будет очень тщательно оценивать характер кредитной истории и условия ссуды, по которой потенциальный заемщик выступает созаемщиком.

Требуемые банками справки и документы для оформления ипотечного кредита

Условия предоставления соискателю Сбербанком ипотеки по двум документам

Где дешевле соискателю оформить страховку жизни и здоровья при ипотечном кредите

Ипотека без первого взноса под залог недвижимости

Оформляем ипотеку для пенсионеров в Сбербанке: условия предоставления кредита

Страхование жизни и здоровья заемщика при оформлении ипотеки в Росгосстрахе

Материнский капитал в счет погашения ипотеки в Сбербанке

Программа помощи заемщикам по ипотеке оказавшимся в трудной ситуации

Материнский капитал: несколько вариантов покупки квартиры в ипотеку.