Новостройка для инвестиций. Как заработать, вкладывая деньги в недвижимость. Преимущества и недостатки недвижимых инвестиций

Инвестиции в новостройки — один из наиболее доступных вариантов для тех, кто только начинает задумываться о вложениях денег в недвижимость и не располагает значительными средствами. Здесь можно даже со сравнительно небольшим капиталом получить существенную прибыль. Главное, учесть все нюансы, знать подводные камни, которые могут поджидать неопытного инвестора и не доверять «свои кровные» кому попало.

Как зарабатывать на новостройках:

• Покупка готовой к заселению квартиры и ее последующая сдача.
• Покупка на этапе закладки фундамента — продажа готовой квартиры.
• Вложения на раннем этапе, ремонт помещения — затем сдача в аренду.

Выбираем застройщика

Чтобы инвестиции в жилищное строительство были успешными, первое, на что следует обратить внимание — репутация застройщика. На рынке сегодня представлено множество предложений, которые соблазняют привлекаемыми ценами. Однако недаром говорят, что бесплатный сыр бывает только в одном месте — мышеловке. А потому лучше переплатить и получить в итоге квартиру, чем потерять все вложения, соблазнившись красочными обещаниями. Да и нервы сбережете, пока будете ждать завершения работ.

Так что, если видите предложения, которые как минимум в полтора-два раза ниже, чем в среднем установились на рынке, стоит задуматься — а стоит ли овчинка выделки. Поверить в то, что застройщик мечтает себе в убыток обеспечить вас новенькой квартирой — сложно. Значит либо качество возведенного здания будет не ахти, либо цель проста — выманить у доверчивых граждан лишнюю копейку и исчезнуть в голубой дали.

Проверяем документы. Это важный момент, к которому следует подходить со всей тщательностью. Поинтересуйтесь документами на землю, разрешениями от властей на строительство, условиями подключения к городским коммуникациям.
Учтите, если застройщику разрешили построить небольшой магазин, а он вместо этого возводит многоэтажку в надежде затем ее узаконить, этот процесс может обернуться большими проблемами.

Почитайте информацию на специализированных форумах, группах в социальных сетях. Поинтересуйтесь, что пишут люди, которые уже имели дело с тем или иным застройщиком. Особенно если вы рассматриваете недвижимость второй-третьей очереди строительства. В таком случае составить представление о том, что вы получите по отзывам людей, уже заселившихся в сданный объект первой очереди, труда не составит.

Если хотите окончательно удостовериться, что приняли правильное решение, стоит обратиться к юристам и заказать у них независимую экспертизу.

Этапы строительства — выбираем подходящий

Вложение в недвижимость на этапе строительства происходит на разных стадиях. И свои плюсы, и минусы существуют в каждом из них.

В частности, выделяют такие этапы:

• Вырыт только котлован и заложен фундамент.
• Здание активно строится.
• Проводится отделка помещений.
• Ввод в эксплуатацию.

Главный принцип — чем раньше инвестируете деньги — тем больше получите денег в итоге при перепродаже. Минимальные вложения требуются на стадии, когда только вырыт котлован и ведутся работы с фундаментом. Здесь можно сэкономить на вложениях и до 50% от окончательной стоимости жилья. Однако этот вариант и самый рискованный.

Причем ни доброе имя застройщика, ни количество уже сданных им объектов не являются сегодня гарантий, что и этот дом будет введен в эксплуатацию вовремя.

Более привлекателен для инвесторов этап активного строительства. Здесь уже и результат хоть какой-то виден и безопасность вложений возрастает. Ведь если дом уже отстроен хотя бы наполовину, застройщику все же выгоднее его завершить, пусть даже на не самых выгодных условиях, чем замораживать. Но учтите, каждый последующий этап как-то постройка нижних этажей, возведение крыши на уровень повышают сумму, которую придется внести,

Минимум рисков на этапе отделки квартир. И при этом стоимость еще не заоблачная хотя и достигает уже до 90% от окончательной цены, и видно, что вы будете иметь в результате: планировка, качество материалов, вид из окна.

Как только вы получаете свидетельство о собственности на квартиру, она уже перестаёт считаться новостройкой, все риски исчезают, и цена автоматически взлетает до своей реальной стоимости.

Правильно выбираем новострой

Чтобы продать квартиру удачно или сдавать её в аренду за хорошие деньги, важно правильно выбирать новостройку. Первое, что учитываем — где находится дом. Хорошо ли развита инфраструктура, удобно ли добираться в другие районы города, имеются ли поблизости магазины, школа, детский сад. Как обстоят дела с парковкой.
Поинтересуйтесь перспективами развития района, планами городских властей по его развитию. Ведь если, к примеру, здесь построят в ближайшие годы предприятие, которое будет загрязнять окружающую среду, толку от ваших инвестиций будет мало.

Начинать стоит с квартир эконом класса и рассматривать в этом сегменте квартиры студии, однокомнатные варианты или неординарные проекты. Обязательно перед покупкой побывайте на месте строительства и убедитесь, что работы активно продвигаются вперед.

Вложения в новостройки — плюсы и минусы

Прежде чем отдать предпочтение тому или иному варианту инвестиций в строительство жилой недвижимости стоит рассмотреть преимущества и недостатки данного метода вложения денег.

Из минусов:

• Уровень риска достаточно высокий, поскольку вероятность что объект не будет достроен существует всегда.
• Возможность срыва сроков сдачи в эксплуатацию.
• На ранних этапах строительства предугадать каким будет качество постройки, невозможно.
• Долгое время ожидания завершения строительства — год-два.

Из плюсов:

• Требуются значительно меньший капитал, чем если бы вы приобретали квартиру на вторичном рынке.
• Высокий уровень дохода после перепродажи.

Покупка квартиры на этапе строительства с последующей ее перепродажей требует также и минимальных временных затрат. Все что нужно — найти подходящий вариант, заключить договора и затем уже когда объект достроится поручить ее продажу риелтору.

• Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
• Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Покупка малогабаритных квартир (19 - 35 кв.м) для дальнейшей перепродажи – это хороший способ инвестирования в новостройки, но как и везде, тут есть свои подводные камни.

Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два. Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные , чем квартиры большой площади.

Затраты времени – всего три дня . День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.

При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:

• лучше выбирать новостройки на последних стадиях строительства, потому что есть вероятность недостроя;
• нужно тщательно проверять застройщиков;
• продать новостройку на вторичном рынке – сложно.

Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия - купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.

Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) - это уже перепродажа на вторичном рынке. Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку. Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду , а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.

С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года. Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше - 50-60%.

Представьте себе, что:

Вы купили квартиру за 2 100 000 рублей.
За 6 месяцев она выросла в стоимости до 2 600 000 - 2 700 000 рублей.
По расчетам прибыль составит от 500 000 рублей.

Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:

(Фрагмент семинара – )

Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.

Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:

1. Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
2. Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
3. Построили первые этажи – еще плюс 10%.
4. Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
5. Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
6. Выдали ключи – еще плюс 10%.

Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:

1. Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
2. Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
3. По каким показателям определяется ликвидность объекта?

На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи ».

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )

2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:

• тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
• изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры. Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже. Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:

Посмотрите видео «Убойные инвестиции в гаражи»:

(Фрагмент записи живой встречи инвесторов проекта Территория Инвестирования в Москве )

Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!

Последнее время очень популярно инвестировать денежные средства в недвижимость – это прибыльно с любой стороны. Однако вклады в новостройки скрывают массу подводных камней, напоровшись на которые может образоваться солидная брешь в вашем бюджете. Вложения в недвижимость отличаются от других инвестиционных инструментов, которые помогают стать финансово независимыми. Играя на бирже, вы берете сумму, потеряв которую погода вашего кошелька не поменяется, а ваше финансовое положение не пошатнется. С недвижимостью все иначе. Успешный вклад зависит от знаний:

• Где инвестировать;
• Сколько нужно для начала (минимальная сумма вклада);
• Плюсов-минусов способа капиталовложения;
• Рисков и борьбы с ними;
• Правильного выбора застройщика и места строительства.

Сейчас вы получите знания, которые помогут повысить шансы правильно вложить денежные средства и в дальнейшем получить хорошую прибыль, и начнем с минимальной инвестируемой суммы.

Инвестирование в недвижимость – как начать и сколько для этого нужно денег?

Выбирая застройку для инвестирования лучше всего остановиться на объектах в мегаполисах или городах-миллионниках. Инвестиции в новостройки провинциальных населенных пунктов, где количество населения едва превышает 100,000 человек не стоит, и сейчас вы узнаете почему.

Пример : Пусть из всего населения снять квартиру или купить ее хотят 10%. От 100,000 – 10% это всего лишь 10,000 человек, тогда как от 1 млн. количество подскочит в 10 раз – 100,000 человек. Спрос рождает предложение, а поэтому согласитесь, что лучше иметь 100,000 потенциальных арендаторов или покупателей, чем в 10-ро меньше. К тому же, чем больше город, тем дороже жилплощадь – об этом тоже не следует забывать.

Почитайте статьи по теме:

Теперь, когда вы понимаете, почему заниматься инвестированием в недвижимость лучше в мегаполисах, можно разобрать стартовых капитал, который для этого нужен. Если вы решили заняться капиталовложением в Москве вам потребуется не меньше чем 3 млн. рублей для старта.

Преимущества и недостатки недвижимых инвестиций

У этого инвестиционного инструмента, как и у любого другого есть свои плюсы и минусы, о которых непременно нужно знать вкладчикам и тем, кто только собирается вкладывать в новостройки Москвы, Подмосковья или Петербурга. К преимуществам относятся:

• Ваш капитал пущен в оборот, а значит можно не опасаться, что его поглотит инфляция. Кроме того рост обесценивания денежных средств только повышает стоимость на недвижимость.

• Стабильный и высокий доход от продажи квартиры или сдачи ее в аренду.

• Новостройки имеют прекрасно обустроенные фасады, большое количество квартир, балконы и лоджии почти в каждой из них и лифты – все это только повысит стоимость недвижимости на вторичном рынке.

• Благодаря современным строительным методам новостройки возводятся качественнее, а выхаживают дольше.

Что касается преимуществ, вы уже поняли, а теперь можно поговорить и о недостатках инвестирования в недвижимость. Их всего три:

1. Высокий порог финансов для начала;
2. Дома застройщик сдает без отделки, поэтому если вы захотите сдавать квартиру в аренду, нужно будет дополнительно вложить в капитальный ремонт;
3. Высокие риски.

Вообще вклады в новостройку – это очень прибыльно, но риски порой отталкивают начинающих вкладчиков от этого. Бытуют мифы, что едва ли не каждая фирма-застройщик норовит обмануть инвестора и бесследно исчезнуть, как только соберет деньги от большого количества вкладчиков. Ну, вот про риски, а также про то, как их можно минимизировать нужно поговорить подробнее.

Какие существуют риски инвестирования в недвижимость и как их обойти

Чтобы бороться с врагом, его сперва нужно узнать, поэтому вашему вниманию риски, которые ожидают вкладчика при инвестировании в недвижимость, а также о том, как их можно обойти:

• Мошенники – куда же без злоумышленников, которые желают обмануть доверчивых вкладчиков. Панацеей от этого будет осторожность, бдительность и предусмотрительность. Вы вкладываете не чужие, а свои деньги в проект, поэтому потрудитесь проверить фирму, которой хотите отдать капитал;
• Банкротство фирмы-застройщика – от этого не застрахован ни один вкладчик, но чтобы минимизировать этот риск, опять же нужно интересоваться положением дел компании, которая выступает в роли застройщика. Если так уж произошло, что фирма обанкротилась, сразу же обращайтесь в фонд финансирования. Хоть это и затянется надолго, зато деньги свои сможете вернуть;
• Нарушение сроков сдачи объекта инвестору – нужно регулярно посещать строительный объект и смотреть, что там происходит. Если вы заметили, что застройщик уменьшил количество рабочих, сократил технику или не подвозит материалы, значит, дела компании идут неважно, и есть смысл задуматься о возврате своего капитала;
• Непредвиденные ЧП – в форс-мажорных случаях, если например, вашу недвижимость подхватит смерч и унесет неизвестно в каком направлении, как случилось с Дороти в сказке о волшебнике изумрудного города, застройщик не будет нести никакой ответственности.

Как выбрать застройщика и сам объект

Каждый инвестор, который хочет получать максимальную прибыль от своих вкладов просто обязан пополнять копилку своих знаний. Сейчас она пополниться знаниями о том, как выбрать надежного застройщика. Для этого нужно в первую очередь узнать:

• Историю фирмы – важно чтобы компания существовала на рынке не первый год, и располагала уже готовыми проектами. Таким образом, автоматически отпадает риск мошенничества, потому опытная и «бывалая» фирма не исчезнет в один день и не «кинет» своих инвесторов. Также важно просматривать сколько раз, и по какой причине организация находилась на грани банкротства, если находилась вообще.
• Репутацию – вы должны просматривать и оценивать репутацию компании. Узнайте, была ли она привлечена к судебным разбирательствам, если да – по какой причине и чем закончилось дело. Так вы сможете понять политику ведения дел компании, удостоверитесь в серьезности ее намерений, отношению к инвесторам, что поможет выбрать надежного застройщика.
• Род деятельности – важно просматривать, какие помещения застройщик строил до этого. Если он занимался возведением офисных зданий, а вдруг решил переключиться на жилые, целесообразнее будет не вкладывать деньги в эту организацию – нет гарантии, что жилая новостройка будет успешной.
• Расценки – всегда стоит просматривать предложения, подыскивая лучшее, однако чтобы не попасть в руки мошенников, удостоверьтесь в репутации и истории фирмы-застройщика. Обычно новые компании ставят низкие цены на свою недвижимость, но о них никто не знает, и нет гарантии, что под личиной честного застройщике не скрывается мошенник.
• Сроки сдачи – обращайте внимание на сроки сдачи, если они слишком скорые, есть смысл задуматься о том, что фирма заведомо собирается просрочить строительство.
• Документация – согласно законодательству приобретение новостройки может состояться, только с заключением договора долевого участия (ДДУ), если застройщик не предоставляет его, насторожитесь и тщательно проверьте компанию, возможно перед вами мошенники.

Теперь нужно сказать о том, как выбрать объект, чтобы сделать максимально выгодные инвестиции:

1. Район постройки – чем ближе к центру города, тем ликвиднее объект, кроме того учитывайте уровень преступности и репутации района;
2. План района на ближайшее время – важно узнать планируется ли строительство промышленных предприятий в районе или нет. С одной стороны не все захотят брать квартиру около шумного завода, а с другой рабочим нужно где-то жить. Учитывайте это;
3. Стоимость квадратных метров – создайте список всего, что будет в вашей квартире – количество комнат, удобства, балкон, отопление, внутренняя отделка, на каком этаже и есть ли лифт. Все это поможет понять, как хорошо будет окупаться недвижимость при сдаче ее в аренду.

Обязательно почитайте статью

Учитывая сказочные цены на недвижимость, можно смело сказать, что инвестиции в новостройки – это либо интригующее развлечение для тех, кому деньги некуда девать, либо способ крупного заработка для тех, у кого с финансами дела обстоят хуже, но сумма на покупку недвижимости уже накопилась.

Изобилие новостроек сегодня не перестает удивлять. И зачастую недвижимость покупают не для жилья, а для последующей финансовой выгоды, инвестируя деньги еще на стадии строительства. При благоприятных экономических условиях квартиру можно будет продать намного дороже. После того, как экономика страны стала понемногу отходить от кризиса, повсюду возобновились строительства. Желающим инвестировать деньги в недвижимость приходится немало потрудиться, чтобы не прогадать и выбрать «выгодный» объект.

Минимальная ставка при покупке недвижимости

Конечно же, перед тем, как начать интересоваться таким способом заработка, необходимо навести справки, а хватит ли сбережений, чтобы приобрести недвижимость. Логично, что чем масштабнее и значительнее город, тем выше минимальная стоимость жилья в новостройках. Москва и С-Петербург, безусловно, по зубам лишь немногим. Раза в 3 меньше нужен бюджет для инвестиций в пригородные зоны, опять таки, в зависимости от самого города. Если в Подмосковье минимальная сумма будет порядка 1,4 млн. р., то в других городах недвижимость будет гораздо доступнее.

Минимальный бюджет обычно рассчитывается при покупке жилья эконом класса, иногда – комфорт, но не более. Не всегда стоит ориентироваться на объекты с минимальной стоимостью, потому что прибыльность таких вложений навряд ли превысит ожидания.

Если для инвестиций в недвижимость денег не хватает

И на этот случай существуют альтернативы, правда, не такие радужные.

Купить недвижимость в тихих, живописных краях области, удаленных от крупных населенных пунктов. Здесь, конечно, есть свои преимущества, но и рисков не мало.

Во-первых, такие удаленные объекты зачастую не достраиваются, потому что в местах на краю области (особенно на границе с другими регионами) бывает трудно найти того самого застройщика, который не закончил объект.

Во-вторых, динамика рынка прослеживается в центральных городах, соответственно, и рост цен на недвижимость здесь более вероятен.

Ипотека может помочь заработать. Некоторые компании готовы предложить очень выгодные условия. Например, можно сократить сумму первого взноса в 4 раза. Такой способ оправдает себя и может принести прибыль в далеком будущем, поэтому инвестору нужно тщательно изучить ситуацию.

В какую недвижимость инвестировать?

Недорогую

Эксперты рынка недвижимости единогласно утверждают, что наиболее оптимальный вариант инвестиций – это недорогие квартиры в новостройках. Как известно, низкая стоимость значительно расширяет круг потенциальных покупателей и автоматически снижает уровень требований к объекту.

В связи с этим многие специалисты рекомендуют покупать наиболее востребованные варианты: несколько дешевых квартир вместо одной дорогой; несколько однокомнатных или двухкомнатных квартир небольшой площади (от 35 до 65 м.кв.); квартиры на средних этажах, верхние этажи предпочтительнее нижних.

С удобной планировкой

Люди покупают жилье, если не на всю жизнь, то хотя бы на долгие годы, поэтому функциональность и удобство квартиры будут стоять на первом месте. Выбирайте для инвестиций жилье с: просторной кухней с большими окнами; гармоничными пропорциями комнат; высокими потолками;

«Эстетичную»

Под эстетичностью подразумевается симпатичный вид из окна. По этой же причине люди все чаще предпочитают верхние этажи, чтобы никакие объекты не смогли загородить красоту, свет и чистоту. Кроме того, большинство покупателей недорогих квартир предпочитают недвижимость в кварталах массовой застройки, которые предусматривают существование социально-бытовой инфраструктуры.

Прибыль от инвестиций в недвижимость: больше или надежнее?

Увы, с таким положением дел приходится сталкиваться каждому частному инвестору. Никто не сможет дать однозначного ответа, что лучше:

Вложить деньги на ранних стадиях строительства и получить до 40% прибыли с высокой долей риска.

Инвестировать деньги на поздних стадиях и получить гораздо меньший, но более надежный доход.

Решение в данном случае придется принимать самостоятельно, но стоит непременно обратить внимание на репутацию и опыт компании-застройщика.

Важно знать!

Квартира, в которую инвестор когда-то бережно вложил свои деньги, наконец-то подготовлена к сдаче в эксплуатацию. И тут наступает очень интересный момент.

Когда владелец получит на руки свидетельство о собственности, стоимость квартиры станет максимальной, но при продаже придется заплатить приличный налог – для квартир стоимость более 1 млн. рублей он составит 13 %. Очевидно, что прибыль после такой продажи практически исчезнет.

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

• недострой дома,
• затягивание сроков строительства.
• повторные продажи вашей квартиры,
• банкротство застройщика,
• подставные компании и «бренд»,
• «дополнительные» метры,
• отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

• разрешение на строительство,
• документы на землю (право собственности, аренда)
• контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.


Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.