Главная Франшиза услуг Может ли ип продать свое имущество. Продажа имущества ип на упрощенке

Может ли ип продать свое имущество. Продажа имущества ип на упрощенке

Да, налог в данном случае подлежит уплате: его значение составляет 13% от суммы, применяемой для налогообложения (не менее 70% от стоимости, указанной в договоре). Если ИП использует УСН, то он заплатит 6% при условии, что такой вид деятельности не предусмотрен. При этом льготы в виде 1 млн рублей при продаже объекта, а также владении квартирой в течение срока, составляющего более трех лет, отсутствуют. Текст подготовила Мария Гуреева Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: Мы найдем тех, кто сможет на них ответить! Не пропустите: Все материалы рубрики «Хороший вопрос» Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья С какого момента нужно платить налог на недвижимость? 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю Статьи не являются юридической консультацией.

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

Налог с продажи коммерческой недвижимости в россии Если недвижимость приобреталась в ипотеку, это также может стать основанием для освобождения от налога. У дома, выставленного на продажу, может быть несколько владельцев. Чаще всего это близкие или дальние родственники. Поэтому способ расчета налога зависит от того, были ли выделены доли.

Если дом является просто общей собственностью нескольких лиц, то НДФЛ платится на общих основаниях. Другое дело, когда недвижимость была разделена юридически. Тогда оба собственника платят налог. Для примера можно взять частный дом стоимостью 2 млн.

250 тыс. рублей. Оба владельца, если доли не выделены, платят 162 тыс. 500 рублей налога (с учетом вычета). Но если дом разделен поровну официально, то расчет осуществляется таким образом: (2 250 000: 2 – 1 000 000) * 13% = 16 тыс. 250 рублей.

Какой налог заплатит ип при продаже недвижимости?

Жилищного кодекса РФ, то вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имуществаподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ “Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества, то есть не важно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, то налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ”. СТЕЛЬМАХ Николай НиколаевичМинфин России *** Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и вы решили продать имущество, ранее используемое в вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к вашей бывшей деятельности.

Налогообложение ип при продаже недвижимости

У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91). Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП - это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе - налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше - в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Ип продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов

Николай - предприниматель и работал на УСН. Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса. Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель.

А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП - все 10,5 млн рублей. Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится.
Вся сумма от продажи помещения - это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей. Вот какие аргументы привел мужчина:

Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП.
Продавал недвижимость тоже как физлицо.

В договоре не было ссылок на его статус ИП.

Предприниматель продает имущество какие налоги платить в 2018 г

Важно

Налог на продажу недвижимости для физических лиц с 2017-2018 года претерпел некоторые изменения. Процедура налогообложения несколько усложнилась, появились новые условия полного освобождения от обязательств по уплате налога от продажи недвижимости. Государственные пошлины обязано выплачивать каждое лицо, которое занято на производстве и является трудоспособным.

Но многие работники никогда и не заморачивались по поводу выплаты налогов. Все необходимые операции для избавления сотрудников от налоговых обязательств выполняли их работодатели. Определенный процент вычитывался из их заработной платы.
Но когда вы продаете любой вид имущества, вам необходимо самостоятельно вносить в бюджет государства НДФЛ при продаже недвижимости. Этот шаг является обязательным, его несоблюдение преследуется законом.

Налог с продажи коммерческой недвижимости ип в 2018 году

Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать - они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целяхсм., например, Постановление ФАС УО от 13.11.2012 № Ф09-10672/12;

<иливы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.

То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой. Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.

Налог на продажу недвижимости с 2017-2018 года для физических лиц

вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;

<иливы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущества физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельностип. 3 ст. 346.11 НК РФ;
<иливаш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
<иливы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения)см., например, Постановления ФАС УО от 01.04.2013 № Ф09-1798/13; ФАС ВВО от 10.06.2013 № А29-8193/2012;
<иливы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/склад или развозите на своем автомобиле товары).

Предприниматель продает свое имущество: какие налоги платить?

ИП решил купить «арендный» патент, № 24
Считаем ЕНВД и налог при УСНО у предпринимателя с работниками, № 22
Предприниматели, не забудьте заплатить фиксированные взносы за 2013 год, № 22
Когда предприниматель освобождается от взносов «за себя», № 21
Как предпринимателю списать просроченную кредиторку, № 21
Правила работы на патенте лучше не нарушать, № 16
Прекращение деятельности предпринимателя: начало конца, № 13
Вы больше не ИП, но пить шампанское рано…, № 13
Уменьшить налог на уплаченные взносы предпринимателям сложнее, чем кажется, № 8
Предприниматель на ОСНО: сдаем 3-НДФЛ, № 7
Как уменьшить налоги на страховые взносы, если предприниматель совмещает УСНО и ЕНВД, № 6

Юридическая консультация в екатеринбурге

Уже были истории, когда даже жалоба в Конституционный суд на якобы несправедливое налогообложение ИП не помогла. Определение КС № 833-О Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД.

Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай. С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают.

Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП. Ну и что? 08.06.17 Налоговая сама решает, сколько ей под вас копать. Даже если в законе есть ограничения по срокам Так нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону - 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией. Но, так или иначе, в данном случае - речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения.

Внимание

Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них. Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года. Пример 1. Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей.

Важно! Не стоит идти к уменьшению размеров пошлины незаконными путями. Многие продавцы указывают в документах недействительную стоимость недвижимости, которая фигурирует в сделке. При обнаружении такого нарушения сделка становится недействительной.

Правонарушителя ожидает административное или уголовное наказание в зависимости от степени тяжести преступления. К тому же если документальная стоимость квартиры будет подозрительно отличаться от средней рыночной, то соответствующие государственные органы могут без дополнительных разбирательств аннулировать сделку. Срок владения недвижимостью более 3 лет Второй срок - более 3 лет.

3 года - минимальный срок для того, чтобы не платить налоги при продаже недвижимости. Выделяют два основных срока - более 3, но менее 5 лет и более 5 лет. Рассмотрим их в отдельности.

Коммерсанты не подозревают, что при продаже личной недвижимости и авто придется заплатить дополнительные налоги, если ИП использовал имущество для бизнеса - под магазин, сдачу в аренду, для перевозок и т. п. Список налогов зависит от режима бизнесмена.

Какие налоги ИП должен перечислить в налоговую, если он собирается продавать помещение, автомобиль или другие активы, которые использует в бизнесе. Сумма и вид налога зависит от налоговой системы ИП.

Какие налоги нужно платить ИП при продаже основных средств

В случае продажи помещения, автомобиля или других активов, которые бизнесмен использует в коммерческой деятельности необходимо заплатить налоги с дохода от реализации имущества. Сумма и вид налога зависит от налоговой системы предпринимателя.

Какие налоги платит бывший ИП на УСН при продаже недвижимости

Примечание : Письмо Минфина № 03-04-05/51705 от 11.08.2017

Право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Продажу жилой бизнес-недвижимости освободили от обложения НДФЛ

Доходы от продажи жилой недвижимости, использовавшейся физлицом при ведении предпринимательской деятельности, с 01-01-2019 года будут освобождаться от обложения НДФЛ в общем порядке.

С 01.01.2019 это ограничение частично снимается. Не платить НДФЛ можно будет в том числе, при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, независимо от того, имела ли эта недвижимость какое-либо отношение к бизнес-деятельности или нет.

к меню

ИП на ОСНО (общий налоговый режим)

Бывший ИП продает «рабочую» нежилую недвижимость: каков порядок уплаты НДФЛ?

Физическое лицо, утратившее статус индивидуального предпринимателя, продает нежилые помещения, которые использовались в предпринимательской деятельности. Можно ли не платить НДФЛ, если эти объекты принадлежали физлицу на праве собственности более пяти лет? В Минфине России полагают, что в данной ситуации у бывшего предпринимателя нет такого права. Разъяснения - в письме ведомства от 04.02.19 № 03-04-05/6066 .

Эти правила не применяются к доходам от продажи нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Об этом сказано . Следовательно, физлицо обязано заплатить НДФЛ с доходов от продажи бывшей «рабочей» нежилой недвижимости независимо от срока владения этим имуществом. При этом тот факт, что к моменту продажи физлицо уже не является ИП, никакой роли не играет.

1) Предприниматель может получить освобождение от уплаты НДФЛ при продаже ОС

Налогом не облагаются доходы от продажи активов - жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые находились в собственности более трех лет. Эту льготу МОЖНО использовать по объектам, которые индивидуальный предприниматель использовал в коммерческой деятельности (абз. 7 п. 17.1

2) Как отразить доход от продажи основного средства

в Книге учета доходов и расходов запишите в таблице 1-6А Книги учета доходов, расходов и хозяйственных операций продажную стоимость актива без НДС в день получения денег от покупателя (подп. 1 п. 1 ). Книга учета для коммерсантов на общем режиме утверждена приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002

3) Имущественный или профессиональный вычет

Когда ИП придется восстановить расходы на покупку бизнес-актива

Если у вас упрощенка с объектом «доходы минус расходы», все затраты на покупку основного средства вы учли при расчете налога в течение первого года эксплуатации (подп. 1 п. 1 и п. 3 ст. 346.16 НК РФ). При продаже актива проверьте срок, в течение которого вы владели имуществом. В некоторых случаях вам придется восстановить расходы в виде покупной стоимости проданного имущества. Пересчитайте расходы, если до реализации объект прослужил у вас менее трех лет. Или менее 10 лет - для активов со сроком службы свыше 15 лет (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). После перерасчета расходов доплатите налог по УСН за период, в котором вы списывали расходы на покупку, и пени. Бизнесмены на «доходной» УСН расходы при расчете налога не учитывают. Поэтому базу прошлых лет корректировать не нужно.

При «расходной» упрощенке

предприниматели списывают затраты на покупку основного средства в течение одного года (подп. 1 п. 1 и п. 3 ст. 346.16 НК). Но если вы владели имуществом недолго, часть расходов придется восстановить. Пересчитайте расходы по правилам амортизации, если до реализации имущество прослужило менее 3 или 10 лет. Минимальный срок 10 лет действует для активов со сроком службы свыше 15 лет (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК).

Перерасчет налоговой базы по УСН при досрочной продаже актива.

Предприниматель И.Р. Ульянов применяет УСН с объектом «доходы минус расходы». В октябре 2016 года бизнесмен купил и ввел в эксплуатацию станок.

Покупная стоимость актива равна 560 000 руб. Срок службы - 6 лет (72 месяца). 31 декабря 2016 года ИП полностью списал покупную стоимость актива в расходы по УСН.

В мае 2018 года ИП Ульянов продал станок за 480 000 руб. Три года с даты учета расходов не прошло. Поэтому бизнесмену придется восстановить расходы, доплатить налог за прошлые месяцы и пени. Кроме того, коммерсанту надо рассчитать налог по УСН с продажной цены имущества.

Налог за прошлые месяцы. ИП составил налоговую справку, в которой начислил амортизацию по проданному активу линейным способом. Норма амортизации равна 1,4% (1: 72 мес. × 100%). Ежемесячная сумма амортизации составила 7840 руб. (560 000 руб. × 1,4%).

В расходах ИП оставил только амортизацию за 19 месяцев - с ноября 2016 года по май 2018 года. Сумма амортизации за это время равна 148 960 руб. (7840 руб. × 19 мес.). А значит, ИП восстановил расходы в сумме 411 040 руб. (560 000 – 148 960). Налог по УСН с этих затрат равен 61 656 руб. ИП нужно перечислить эту сумму и пени за прошлые месяцы.

Налог с продажи. В доходы по упрощенке ИП Ульянов включит продажную стоимость станка - 480 000 руб. Налог к уплате со сделки равен 72 000 руб. (480 000 руб. × 15%).

Нет, упрощенцы освобождены от уплаты НДС (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Это касается и ситуации, когда ИП реализует имущество, которое использовал в упрощенной деятельности

Какие налоги надо заплатить с доходов от продажи недвижимости, которую ИП на УСН приобрел в период брака

Можно ли уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму расходов, связанных с приобретением данного объекта недвижимости? На эти вопросы специалисты Минфина России ответили в письме от 13.04.17 № 03-11-11/21946 .

Доходы от реализации недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, могут облагаться в рамках УСН при условии наличия нотариально заверенного согласия второго супруга.

В то же время ИП, применяющий УСН, при определении объекта налогообложения по налогу вправе уменьшить доходы на сумму расходов на приобретение основных средств ().

Тот факт, что помещение было приобретено в совместную собственность супругов, никак не влияет на учет доходов от его продажи. То есть вся сумма выручки от реализации такого имущества подлежит налогообложению в рамках УСН. Такого же мнения придерживаются и судьи (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.11.15 № 07АП-8757/2015 по делу № А03-10619/2015). Это означает, что ИП на УСН вправе уменьшить полученные доходы на сумму расходов на приобретение основных средств.

к меню

ИП работает на ЕНВД, вмененке

Влияет ли доход от продажи актива на ЕНВД

Нет. ЕНВД зависит от вмененного дохода бизнесмена (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). На размер этого дохода фактические поступления не влияют (письмо Минфина России от 05.04.2016 № 03-11-11/19212)

Какой налог платить при продаже основного средства

С дохода от продажи имущества, задействованного во вмененке, придется заплатить налог по УСН, если ранее переходили на упрощенный режим . Дело в том, что вмененный налог можно платить только по определенным видам деятельности (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Продажа основных средств не относится к вмененным видам бизнеса. Поэтому реализация основного средства под уплату ЕНВД не подпадает (письма Минфина России от 29.01.2016 № 03-11-09/4088 и от 20.07.2016 № 03-11-11/42531)

«Вмененщик»-грузоперевозчик продает «рабочий» автомобиль: какой налог заплатить?

Организация оказывает услуги по перевозке грузов автомобильным транспортом. Данный вид деятельности переведен на ЕНВД. Какой налог нужно заплатить при продаже грузовика, который использовался для перевозок? На это вопрос Минфин России ответил в письме от 09.11.18 № 03-11-11/80654 .

Авторы письма напоминают положения пункта 7 статьи 346.26 НК РФ. В нем сказано, что налогоплательщики, совмещающие ЕНВД и иные режимы налогообложения, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций.

В рассматриваемом случае организация совершила разовую продажу автомобиля. Под систему налогообложения в виде ЕНВД такая операция не подпадает. Соответственно, доходы от продажи автомобиля будут облагаться либо в рамках общего режима налогообложения, либо в рамках упрощенной системы налогообложения.

Можно ли уменьшить доход на расходы, связанные с покупкой актива

Нет, уменьшать доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его покупкой, ИП не вправе. Расходы можно учесть при УСН или в составе профвычета по НДФЛ, если ИП использовал актив в рамках упрощенного или общего бизнеса. Поскольку актив ИП использовал во вмененке, расходы учесть не получится (письмо Минфина России от 29.01.2016 № 03-11-09/4088, Определение ВАС РФ от 30.09.2013 № ВАС-12795/13)

Надо ли бизнесмену платить НДС при продаже основного средства

Да, если до уплаты ЕНВД коммерсант применял общий режим. По общему правилу вмененщики освобождены от уплаты НДС (п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Но продажа основного средства под вмененку не подпадает. Если до ЕНВД коммерсант переходил на упрощенку, платить НДС с реализации имущества не понадобится.

Предприниматель на ЕНВД обязан заплатить НДС при реализации автомобиля , который использовался в предпринимательской деятельности (Письмо Минфина от 28.03.17 № 03-11-11/17965). Налоговая база по НДС определяется как разница между ценой реализуемого имущества с учетом НДС и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок).

Соответствующее правило закреплено в пункте 3 .

к меню

Предприниматель применяет патентный спецрежим

Какой налог платить при продаже актива

С дохода от реализации основного средства, задействованного в , придется заплатить УСН, если ранее коммерсант переходил на упрощенный режим. Ведь патент можно купить только по определенным видам деятельности (п. 2 ). Продажи основных средств среди патентных видов бизнеса нет

Можно ли уменьшить доход от продажи на расходы, связанные с покупкой имущества

Нет, уменьшать доход ИП на патенте не вправе. Расходы можно учесть только при УСН или в составе профвычета по НДФЛ, если ИП использовал актив в рамках бизнеса на упрощенке или общем режиме. Если актив ИП покупал, чтобы использовать в патентной деятельности, расходы учесть нельзя (Определение ВАС РФ от 30.09.2013 № ВАС-12795/13)

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ССЫЛКИ по теме

По окончании календарного года заполняется декларация и расчет налогов и уменьшение УСН и ЕНВД на страховые взносы. Это обычно вызывает очень много вопросов.

"Упрощенка", 2010, N 8

ИП, применяющий "упрощенку", решил реализовать имущество, используемое в бизнесе. Какой налог платить: НДФЛ или налог при УСН? Особенно актуален данный вопрос в случае, когда имущество было в собственности предпринимателя более трех лет.

Особенность индивидуальной предпринимательской деятельности граждан заключается в том, что невозможно четко разграничить имущество, используемое в бытовых целях и в целях извлечения прибыли. Учет доходов от продажи имущества зависит от того, как квалифицировать этот доход: как предпринимательский или личный. Если доход считается полученным от предпринимательской деятельности, то согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ его следует включать в базу по налогу при УСН. Личные же доходы предпринимателей, как и всех остальных физических лиц, облагаются НДФЛ по правилам гл. 23 НК РФ.

Примечание. Более того, физическое лицо по собственному усмотрению принимает решение: будет оно использовать денежные средства либо имущество в работе или в личных целях.

Сразу отметим: если имущество находилось в собственности более трех лет, предпринимателю, применяющему УСН, лучше квалифицировать доход от его продажи как личный. Объясним почему.

Примечание. Вопрос о налогообложении дохода ИП при продаже коммерческой недвижимости был задан на семинаре журнала "Упрощенка".

Если коммерсант применяет УСН с объектом "доходы", он заплатит налог по ставке 6% со всего дохода от продажи без учета расходов по приобретению недвижимости. При объекте "доходы минус расходы" в некоторых случаях придется учитывать не только доходы от продажи имущества, входившего в состав основных средств, но и корректировать ранее учтенные расходы. Напомним, согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ при продаже основного средства до истечения трех лет с момента учета расходов на его приобретение (для объектов со сроком полезного использования более 15 лет - до истечения 10 лет с момента покупки) нужно пересчитать налоговую базу за весь период его использования, доначислить налог и пени. При этом в расходах следует оставить только сумму амортизации, начисленной по правилам гл. 25 НК РФ. Если же имущество не входило в состав основных средств, а учитывалось как покупной товар, то в налоговую базу включаются доходы от продажи и расходы на покупку.

Примечание. Базовая ставка налога для "упрощенцев" с объектом "доходы минус расходы" - 15% (п. 2 ст. 346.20 НК РФ), однако региональные власти вправе ее снизить (минимальная ставка составляет 5%).

Если же доход от продажи имущества считается личным, он облагается НДФЛ (согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ "упрощенцы" не уплачивают НДФЛ только в отношении предпринимательских доходов). А в п. 17.1 ст. 217 НК РФ сказано, что при продаже имущества, которое было в собственности три года и более, доходы освобождаются от уплаты НДФЛ. При этом положения данного пункта не применяются к доходам от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Напомним, что данный пункт был введен в действие Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ. Ранее в отношении доходов от продажи имущества, находящегося в собственности физического лица в течение трех и более лет, предоставлялся имущественный налоговый вычет, равный сумме доходов от реализации этого имущества (ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2010 г.).

Очевидно, что физическому лицу, реализующему имущество, находившееся в его собственности более трех лет, по цене выше цены приобретения или его остаточной стоимости, выгоднее задекларировать доход от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Ведь в этом случае доход не будет облагаться налогом при УСН, а НДФЛ платить не придется в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Вопрос в том, как это сделать.

Итак, разберем различные ситуации, которые могут возникнуть на практике, и выясним, каким налогом будут облагаться полученные доходы.

Недвижимость продана в период ведения бизнеса

Ситуация первая: физическое лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя и применяющее УСН, приобрело объект нежилой недвижимости и использовало его для извлечения доходов - например, для размещения производственного цеха, офиса или, возможно, для сдачи в аренду. Затем предприниматель решил объект недвижимости продать.

В рассматриваемой ситуации для целей квалификации доходов от продажи этой недвижимости имеет первостепенное значение несколько факторов:

каким именно образом приобретена недвижимость: в результате возмездной сделки или вследствие дарения, наследования, создания (постройки);
каковы условия ее приобретения;
учитывались ли расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСН;
в каком статусе физическое лицо продавало объект: как предприниматель или как физическое лицо;
использовалась ли недвижимость на момент продажи в предпринимательской деятельности.

Отдельно поговорим и о ситуациях, при которых доход будет считаться предпринимательским.

Приобретение или продажа недвижимости физическим лицом как предпринимателем

Отметим, что принципиального значения момент, когда была куплена недвижимость - до регистрации физического лица в качестве предпринимателя или после, не имеет. Однако в случае спора с налоговым органом предпочтительнее, чтобы объект недвижимости приобретался физическим лицом до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Ведь данный факт может быть дополнительным аргументом в суде.

При приобретении имущества, например, по договору купли-продажи или мены в качестве стороны по договору с продавцом указывается лишь Ф.И.О. предпринимателя, без указания на его статус как ИП. Это связано с тем, что индивидуальный предприниматель не является субъектом правоотношений . Им выступает именно физическое лицо, личные данные которого и вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 18 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219). При продаже недвижимости статус продавца на том же основании может не фигурировать в договоре.

Примечание. ИП - это статус, в котором субъект правоотношений вступает в правоотношения с другими лицами.

Другое дело, если предприниматель желает приобрести или продать недвижимость именно в целях осуществления предпринимательской деятельности. Тогда статус можно указать в самом тексте договора. Однако в этом случае доход от реализации данного имущества будет однозначно квалифицирован налоговым органом как предпринимательский и учитывать его придется в налоговой базе по налогу при УСН.

Затраты на покупку недвижимости учтены в УСН

Другим основанием квалификации дохода от продажи нежилой недвижимости как предпринимательского (помимо указания статуса ИП в договоре на ее приобретение) является учет при УСН расходов на ее покупку. Логика в данном случае следующая: расходы на приобретение имущества учтены как расходы от предпринимательской деятельности, значит, и доходы от его продажи будут рассматриваться как предпринимательские. Ведь объект недвижимости приобретался в предпринимательских целях.

Примечание. Такая позиция отражена в Письме Минфина России от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730.

Следует отметить, что, с точки зрения налоговиков, доход от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, облагается как доход от предпринимательской деятельности (Письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@). При этом, как косвенно следует из данного Письма, период приобретения этой недвижимости, цель приобретения и то, каким образом имущество продавалось, значения не имеют. Иными словами, важен лишь факт использования имущества в предпринимательской деятельности. Однако с этим сложно согласиться. Дело в том, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ распространяются только на то имущество, которое не используется в предпринимательской деятельности на момент его продажи (а не вообще никогда не использовалось).

Недвижимость систематически используется в бизнесе

Как уже отмечалось, налоговые органы, несмотря на позицию Минфина России, рассматривают факт использования предпринимателем недвижимости для извлечения прибыли достаточным основанием для квалификации доходов от ее продажи в качестве предпринимательских. Но это не так. Одно дело - извлечение дохода от использования имущества, другое - от его реализации. Виды деятельности разные, и если один из них может соответствовать понятию предпринимательской (систематическое извлечение прибыли), то другой - нет (если операция по продаже недвижимости носит разовый характер, это значит, что она не может быть самостоятельно рассмотрена в качестве систематической, то есть предпринимательской).

У судей нет четкой позиции в отношении квалификации доходов от продажи недвижимости в случае ее использования в предпринимательской деятельности.

Примечание. В пользу налогоплательщиков по данному вопросу вынесены Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2008 N Ф04-6196/2008(13272-А70-19) и ФАС Уральского округа от 09.07.2009 N Ф09-4605/09-С2. Против - Постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 по делу N А05-7915/2007.

Тем не менее для квалификации подобных доходов следует учесть следующее. Суды при принятии решений оценивали, использовалось ли имущество на систематической основе в предпринимательской деятельности и в каком статусе выступало физическое лицо при продаже недвижимости: как индивидуальный предприниматель или же как физическое лицо. В частности, Президиум ВАС РФ принял сторону налоговиков вследствие того, что коммерсант использовал недвижимость для предпринимательских целей и при ее продаже получил деньги на банковский счет, предназначенный для предпринимательской деятельности.

В то же время в деле, рассмотренном в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 по делу N А05-7915/2007, решение вынесено в пользу налогового органа по несколько отличным основаниям: имущество приобретено лицом в статусе предпринимателя, использовалось для предпринимательской деятельности и амортизировалось в процессе ее осуществления.

Иными словами, если имущество ранее использовалось в предпринимательской деятельности, но расходы на его покупку не учитывались и в договоре статус предпринимателя не указан, однозначного мнения по квалификации доходов от его продажи у судов нет. И это может сыграть на руку налогоплательщику.

Если недвижимость продана после того, как предпринимательская деятельность завершена

Ситуация вторая: предприниматель использовал приобретенную им недвижимость в своем бизнесе, после чего "закрыл" ИП и продал эту недвижимость. Как тогда квалифицировать доходы от реализации и какие налоги с них нужно уплатить?

В данной ситуации, на наш взгляд, имеет значение, в каком статусе приобретена недвижимость (в статусе индивидуального предпринимателя или физического лица) и были ли учтены расходы по ее приобретению в налоговой базе по налогу при УСН.

Расходы на покупку были учтены при УСН

Допустим, предприниматель приобрел имущество, учел его стоимость в расходах, потом снялся с учета в ИФНС, а затем продал это имущество. Как будут облагаться доходы от продажи?

Понятно, что уплачивать налог при УСН не придется, так как, утратив статус ИП, лицо перестает применять этот режим.

Примечание. Согласно п. 1 ст. 346.11 НК РФ упрощенную систему могут применять лишь организации и индивидуальные предприниматели.

Вопрос касается НДФЛ: можно ли применить положение, данное в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, если, конечно, имуществом владели три года и более, тем самым избежав уплаты налога. На наш взгляд, безусловно. С одной стороны, в п. 17.1 ст. 217 НК РФ сказано, что данное положение не применяется для доходов от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. С другой - на момент совершения сделки по продаже лицо, во-первых, не осуществляло предпринимательскую деятельность, во-вторых, утратило статус ИП. Так что имущество уже не считается используемым в предпринимательской деятельности.

Заметим, налоговики могут с этим не согласиться, и спор, возможно, придется решать в суде. Их аргументы могут быть следующими. Расходы учтены при УСН, что свидетельствует о приобретении имущества для предпринимательской деятельности, а значит, п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется. Налогоплательщик злоупотребил своим правом, пользуясь формальными основаниями для уклонения от налогов (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

На последний аргумент можно возразить: данная норма регулирует гражданские (частноправовые отношения) и не может быть реализована в рамках публично-правовых (начисление налогов). Однако нужно понимать, что такие "мелочи", как правило, не останавливают суды. Достаточно вспомнить заимствование судами термина "добросовестный приобретатель" из ГК РФ и использование его в налоговых правоотношениях под видом термина "добросовестный налогоплательщик". Хотя второго термина в НК РФ нет и никогда не было.

Здесь следует обратить внимание на тот факт, что в случае возникновения разногласий с налоговым органом по поводу взыскания недоимки со всей цены продажи имущества, пеней и штрафов по НДФЛ спор будет разрешаться в суде общей юрисдикции (физическое лицо уже не является индивидуальным предпринимателем). Прогнозировать результат подобного спора достаточно сложно в силу отсутствия информации о подобных случаях на практике.

Если расходы по приобретению не списаны при УСН

В данном случае, на наш взгляд, у налоговых органов нет никаких оснований квалифицировать подобный доход физического лица в качестве предпринимательского. И если имущество находилось в собственности лица три года и более, то платить НДФЛ с доходов от его продажи не придется.

Во-первых, расходы по приобретению имущества не были учтены при определении налоговой базы по налогу при УСН. Во-вторых, к моменту продажи недвижимости ее коммерческое использование прекращено и соответственно доходы от реализации имущества отвечают требованиям п. 17.1 ст. 217 НК РФ (то есть на момент продажи имущество не используется в предпринимательской деятельности). В-третьих, налогоплательщик вообще не имеет статуса ИП.

Информация по подобного рода спорам на практике, к сожалению, также отсутствует, однако аргументы в пользу налогоплательщика весомы и его позиция более предпочтительна для суда.

Решить проблему поможет семейное законодательство?

Бывают ситуации, когда имущество приобретено в процессе предпринимательской деятельности, в ней используется, расходы на его покупку учтены при УСН и предприниматель не имеет возможности закрыть ИП перед продажей. Посмотрим, можно ли при помощи семейного законодательства в этом случае воспользоваться льготой, предусмотренной в п. 17.1 ст. 217 НК РФ в отношении имущества, которым владели три года и более.

ИП может заключить с супругой (супругом) договор о разделе имущества. В договоре следует предусмотреть, что данное имущество (конечно, если оно приобретено в период брака) является собственностью супруги (супруга) вне зависимости от того, кто выступал стороной по сделке, связанной с покупкой данного имущества. При этом согласно другому условию договора доходы от использования данного имущества будут принадлежать исключительно супругу, зарегистрированному в качестве предпринимателя. Таким образом, доходы от коммерческого использования имущества и доходы от его реализации будут разделены.

Примечание. Возможность заключения подобного соглашения в процессе брака предусмотрена ст. 40 Семейного кодекса.

Правда, для этих целей супругам потребуется несколько предварительных действий. Во-первых, нотариально оформить соглашение о разделе имущества в части объекта недвижимости и доходов от его использования (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ). Брачный договор может быть заключен как до, так и во время брака и регулировать отношения супругов как во время брака, так и после него. Не является препятствием и приобретение недвижимости до заключения брачного договора.

Во-вторых, зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества на одного из супругов (не предпринимателя). Возможно, даже потребуется предварительное судебное разбирательство по иску супруга, не являющегося предпринимателем, о признании права собственности на имущество (признании юридического факта согласно ст. 264 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В-третьих, договор купли-продажи недвижимости нужно будет заключать от имени супруга, не являющегося предпринимателем.

К сожалению, п. 17.1 ст. 217 НК РФ не регулируется вопрос, как определить момент возникновения права собственности в отношении имущества, являющегося совместной собственностью супругов. Так, при регистрации прав собственности на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет отмечено, что объект находится в совместной собственности (без указания долей владения, так как совместная собственность не является долевой).

При этом при перерегистрации объекта недвижимого имущества именно на супруга, не зарегистрированного в качестве ИП, будет выдано новое свидетельство - о праве собственности на весь объект. Соответственно, возникает вопрос: с какого момента следует отсчитывать трехлетний срок владения недвижимым имуществом супругом - не предпринимателем?

На наш взгляд, не с момента государственной регистрации недвижимости, а с момента действия брачного договора, которым может быть установлено, что он имеет действие в отношении имущества, приобретенного со дня заключения брака.

Однако есть вероятность, что такую позицию не поддержат налоговые органы. Поэтому в брачном договоре можно указать, что объект недвижимости находится не в собственности одного из супругов, а в их долевой собственности. В этом случае можно даже не вносить изменения в сведения о владении недвижимым имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а просто продать объект от имени обоих супругов.

Примечание. Например , согласно договору 1% находится в собственности предпринимателя, а 99% - в собственности его супруга или супруги.

Тем не менее мы не можем рекомендовать использование брачного соглашения для минимизации налогов, так как оно может быть признано ничтожной сделкой в силу ее мнимости (ст. 170 ГК РФ), либо суды займут позицию, согласно которой датой вступления в собственность со стороны супруга будет являться дата внесения соответствующих изменений в реестр. Иными словами, суд посчитает, что право исключить из налоговой базы по НДФЛ сумму доходов от реализации недвижимости не возникло, так как супруг, ее продавший, владеет объектом менее трех лет.

Во избежание уплаты налога при УСН с доходов от продажи имущества предпринимателям, которые не состоят в браке и используют недвижимость в своей деятельности, и просто всем желающим рекомендуется следующее:

прекратить перед продажей коммерческое использование недвижимости (чтобы имущество соответствовало требованиям п. 17.1 ст. 217 НК РФ);
закончить предпринимательскую деятельность и сняться с учета в ИФНС, отказавшись от статуса индивидуального предпринимателя (впоследствии можно будет опять зарегистрироваться в качестве ИП).

При выполнении этих условий доходы не будут считаться предпринимательскими и можно применить положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ, так что ни налог при УСН, ни НДФЛ платить не придется. И даже если налоговая инспекция не согласится, велика вероятность того, что суд не переквалифицирует доходы от продажи недвижимости в предпринимательские и позволит воспользоваться п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

В.В.Данилин

Ведущий налоговый юрист

ООО "КУЗЬМИНЫХ, ЕВСЕЕВ & ПАРТНЕРЫ"

500 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (2)

получен
гонорар 50%

Юрист, г. Электросталь

Общаться в чате

8,4 рейтинг

Здравствуйте!

У меня было открыто ИП (сдача в аренду, доходы минус расходы), я приобрел недвижимость для сдачи в аренду, через три года закрыл ИП, а потом через 4 года решил продать недвижимость (владение более 5 лет). Должен ли я платить налог с разницы между ценой покупки или ценой продажи?

доход Ваш не освобождается от налога по ст.217 НК и нельзя уменьшить на расходы.

Вопрос: Об НДФЛ при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.
Ответ:

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются независимо от прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с суммы полученного дохода.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 указанного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Исходя из изложенного налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

не меняет, т.к. имущество использовалось в ПД ИП.

Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

- получен
  гонорар 50%
  Юрист, г. Серпухов
  Общаться в чате
  - 8,6 рейтинг
  Добрый день, Вадим!
  Что меняется, если я ИП не закрывал, но поменял его вид деятельности?
  
  Дополню коллегу, который про НДФЛ все верно ответил, но не раскрыл случаи, когда можно при уплате налога воспользоваться ставкой налога, уплачиваемого в связи с УСН. Понятно, что при объекте «доходы минус расходы» это Вам будет невыгодно. Но есть вариант, когда Вы, например, зарегистрируете ИП, и будете применять УСН с объектом налогообложения «доходы» (6%). При этом Минфин считает, что к доходам от продажи имущества в таком случае можно будет применить не НДФЛ (13%), а ставку налога в связи с применяемой системой налогообложения.
  Вопрос: О налогообложении доходов ИП, применяющего УСН, от продажи квартиры.
  Ответ:
  МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  ПИСЬМО
  от 21 июня 2016 г. N 03-11-11/35847
  Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от продажи квартиры,
  …
  В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
  В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.
  Кроме того, сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
  Заместитель директора Департамента
  Р.А.СААКЯН
  21.06.2016
  
  И кстати, Минфин не зря пишет, что это только его позиция. Налоговый орган может определить обязанность уплатить налог при подобной продаже недвижимости даже и при отсутствии такого вида деятельности, как продажа недвижимости, что видно, например, из следующего судебного акта:
  Суд признал действия налоговой правильными и указал:
  ...Таким образом, названное нежилое помещение использовалось заявителем в предпринимательской деятельности, а именно: сдавалось в аренду для размещения магазина, суммы доходов, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, перечислялись на счет заявителя. Соответственно, в силу п.1 ст.249 Налогового кодекса РФ доход от продажи данного нежилого помещения подлежит включению в налогооблагаемую базу при расчете налога по УСН.
  При этом суд отклоняет довод заявителя о том, что спорное нежилое помещение принадлежали ему не как ИП, а как физическому лицу; он не продавал спорную недвижимость как ИП, доходы от продажи помещений не поступали ни в кассу Предпринимателя, ни на его расчетный счет ввиду следующего.
  В Постановлении от 17.12.1996 N 20-П и Определении от 11.05.2012 N 833-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что юридическое лицо в отличие от гражданина - физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, тогда как гражданин - индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.

Физическое лицо имеет на праве собственности нежилое помещение и автотранспорт. Это же физическое лицо является ИП и сдает свое имущество в аренду. Денежные средства поступают на расчетный счет предпринимателя. ИП применяет УСН с объектом налогообложения "доходы".
Если ИП расторгнет договор аренды и захочет продать свое имущество (как физическое лицо), то имеет ли это отношение к его предпринимательской деятельности?
Является ли объектом налогообложения реализация нежилого помещения ИП, используемого в предпринимательской деятельности?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вопрос о налогообложении выручки от реализации имущества ИП, используемого в предпринимательской деятельности, при применении УСН с объектом налогообложения доходы, в настоящий момент окончательно не решен.
При превышении предельного размера доходов, в отношении которых применяется УСН, в том числе в результате продажи рассматриваемого имущества у ИП появляется обязанность по уплате НДФЛ.

Обоснование вывода:

Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН

Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю ( Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не "создает" его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина. Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса индивидуального предпринимателя. Поэтому вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, является спорным.
Налогоплательщики, применяющие УСН, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации товаров ( , НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации ( НК РФ).
По мнению Минфина России, а также налоговых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН. При этом такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании НК РФ ( Минфина России от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N , от 16.06.2014 N , от 20.01.2014 N , от 07.10.2013 N , от 01.07.2013 N , от 27.05.2013 N , от 29.04.2013 N , от 25.04.2013 N , от 21.01.2013 N , ФНС России от 07.05.2013 N ).
Причём в Минфина России от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N , от 20.01.2014 N , от 27.05.2013 N , от 29.04.2013 N , от 21.01.2013 N упоминаются именно случаи применения ИП налоговой ставки в размере 6%.
В указанных разъяснениях обязанность по уплате налога по УСН не ставится в зависимость:
- от видов предпринимательской деятельности, указанных при регистрации ИП в качестве такового;
- от того, в каком статусе ИП приобретал недвижимое имущество (как ИП или как физическое лицо);
- от факта использования (неиспользования) имущества непосредственно перед продажей.
В то же время в других разъяснениях (смотрите письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/3358, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 13.05.2011 N 03-11-11/121, УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@) контролирующие органы указывали, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН, должны выполняться два условия:
- при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости, в частности "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа земельных участков", "Сдача внаем собственного недвижимого имущества", "Строительство зданий и сооружений" (соответственно коды 70.11, 70.12, 70.2, 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
- недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.
Однако не разъяснялось, должны ли эти условия выполняться одновременно.
Следует обратить внимание на Минфина России от 28.10.2013 N 03-11-11/45470 и от 23.04.2013 N 03-04-05/14057, в которых указано, что если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН.
Отметим, что у контролирующих органов ранее имелась еще одна точка зрения по рассматриваемому вопросу. В Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N указывалось, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном НК РФ (смотрите также УФНС России по г. Москве от 08.09.2008 N 28-10/085811@, ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011). При этом при продаже имущества налогоплательщик мог воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным НК РФ.
Отметим, что в настоящее время Минфин и ФНС считают, что доходы от продажи имущества, которое ранее (когда-либо) использовалось ИП на УСН в предпринимательской деятельности, должны облагаться налогом по УСН, а не НДФЛ. При этом финансовое ведомство все меньше акцентирует внимание на видах деятельности, заявленных ИП при регистрации.
Необходимо учитывать, что в отношении доходов, полученных ИП от реализации имущества, используемого в деятельности, облагаемой по УСН, предприниматель не вправе:
- воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным НК РФ (второй абзац НК РФ, Минфина России от 25.11.2013 N 03-11-11/50597, от 06.06.2013 N , от 06.07.2011 N , от 04.10.2010 N , ФНС России от 22.12.2011 N );
- применить льготу, установленную первым абзацем НК РФ (второй абзац НК РФ, Минфина России от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 19.09.2011 N , от 27.04.2011 N и N 03-04-05/3-307).
Судебная практика не единообразна. Существуют судебные решения, принятые в пользу налогоплательщиков, принявших решение облагать полученные доходы НДФЛ ( ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12, ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N ). В первом случае суд указал, что в договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствовало указание на статус физического лица как ИП, суммы от продажи были получены на личный счет физического лица, сделки по продаже недвижимого имущества носили разовый характер и не были направлены на систематическое получение дохода. В связи с этим доходы не облагаются УСН (смотрите также ФАС Уральского округа от 02.12.2010 N Ф09-2787/10-С2).
Однако в большинстве дел суды приходят к выводу, что доходы от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, облагаются в рамках УСН.
Так, Президиум ВАС РФ в от 16.03.2010 N 14009/09 указал, что если недвижимое имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то и доход от продажи этого имущества непосредственно связан с предпринимательской деятельностью. Соответственно, облагаться налогами он должен как доход, полученный ИП от предпринимательской деятельности. При этом в отношении такого имущества ИП не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. В дальнейшем Президиум ВАС РФ в от 18.06.2013 N 18384/12 еще раз подтвердил, что доход ИП от продажи нежилого помещения, сдаваемого в аренду, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по УСН.
Поддерживают такую позицию и арбитражные суды ( ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1489/13, от 18.12.2012 N , от 13.11.2012 N , ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N , ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N Ф07-7651/12, ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 N Ф01-9062/13 и др.).
Кроме того, суды принимают во внимание назначение используемого и в дальнейшем реализуемого имущества. Если спорные объекты недвижимости по своему хозяйственному назначению не применяются для удовлетворения личных или семейных потребностей, а предназначены для ведения предпринимательской деятельности, то есть для извлечения прибыли, то доходы от их продажи подлежат налогообложению в рамках УСН ( ФАС Поволжского округа от 17.01.2014 N Ф06-1394/13, ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 N , ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2013 N А27-10232/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 10.05.2012 N А79-5243/2012).
Еще один вывод из арбитражной практики состоит в том, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже ( ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 N Ф06-4250/13, ФАС Московского округа от 28.10.2011 N , ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11).
В постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2011 по делу N А45-8562/2010, от 10.10.2011 N Ф04-7884/10 по делу N А45-8562/2010 суды указали, что полученный ИП доход от продажи нежилых помещений подлежит налогообложению в рамках УСН, несмотря на то, что ИП декларировал доход, полученный при продаже нежилых помещений, при подаче им декларации по НДФЛ, ссылаясь на приобретение недвижимого имущества задолго до регистрации в качестве ИП и начала занятия предпринимательской деятельностью по сдаче недвижимого имущества в аренду. Была признана необоснованной и ссылка налогоплательщика на отсутствие в свидетельстве о государственной регистрации вида деятельности "Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений", поскольку суд посчитал, что необходимо руководствоваться установленными обстоятельствами по делу, а именно использование спорного недвижимого имущества в предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (что согласуется с видом деятельности, указанной в сведениях при государственной регистрации в качестве ИП) с последующей его продажей.

Утрата права на применение УСН

В соответствии с НК РФ, если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика превысят установленный лимит доходов, такой налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение ( Минфина России от 14.07.2015 N 03-11-09/40378, от 03.07.2015 N , от 31.10.2014 N ).
То есть ИП, применяющий УСН, в случае превышения предельного размера доходов в результате продажи объектов недвижимости, обязан осуществить переход на общий режим налогообложения. При этом у него возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ в порядке, установленном НК РФ.
Так, согласно Минфина России от 04.08.2014 N 03-11-09/38317, если ИП, применявший УСН, в результате продажи основного средства утратил право на применение спецрежима (доходы превысили лимит), то он должен уплачивать НДФЛ с начала квартала, в котором утрачено право на УСН. В этом случае при возврате с упрощенной системы налогообложения на общий режим в порядке, установленном НК РФ, индивидуальный предприниматель доходы от реализации недвижимого имущества, приобретенного в период применения УСН, может уменьшить на профессиональный налоговый вычет по НДФЛ в виде расходов на приобретение этого имущества, которые не были учтены в период применения УСН. Аналогичное разъяснение приведено в ФНС России от 16.03.2015 N ГД-4-3/4136@, от 27.02.2015 N ГД-3-3/743.
В ФНС России от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@ контролирующие органы рекомендовали ИП при получении уведомления из налогового органа об обязанности физического лица, установленной и НК РФ, представить налоговую декларацию по НДФЛ в связи с реализацией недвижимого имущества, направить в налоговый орган пояснения о том, что данное имущество было использовано им в предпринимательской деятельности и сумма дохода по данной сделке была учтена в налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Мельникова Елена