Выдача разрешения на строительство. Регламент выдачи разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство

Градостроительный кодекс РФ частью 11 статьи 51 в редакции Федерального закона № 305-ФЗ от 22 ноября 2010 года устанавливает, что срок получения разрешения на строительство составляет десять дней со дня подачи заявления застройщиком с приложением документов, необходимых для принятия решения о выдаче такого разрешения. Фактически, с момента принятия решения застройщиком о строительстве объекта или его реконструкции до получения разрешения на начало работ может пройти не один год. Время подготовки к получению разрешения на строительство зависит от сложности объекта строительства и его места расположения. Немалую роль играет и то, кто именно будет занимается всем процессом подготовки строительства.

Если сбором и подготовкой всех необходимых материалов занимается сам застройщик, это занимает много времени и сил. Такой вариант приемлем для индивидуальных застройщиков или при строительстве или реконструкции незначительных объектов капитального строительства. Незнание всех необходимых нормативно-правовых действий, их порядка и последовательности приводит к увеличению сроков получения необходимых разрешений, согласований, не исключены случаи отказа и необходимости повторного прохождения отдельных процедур.

Обратиться к специальным организациям?

В сложившейся ситуации есть специализированные организации, которые оказывают услуги Технического заказчика по получению необходимых разрешений, согласований и подготовке комплекта документов для оформления разрешения на строительство. Преимущество этих организаций заключается в том, что они хорошо изучили и знают все необходимые процедуры, порядок их прохождения и действующие нормативно-правовые акты, принятые как на федеральном уровне, так и местными органами законодательной и исполнительной власти. Не редко ускорение прохождения различных согласительных или разрешительных процедур происходит за счет личных контактов сотрудников подобных организаций.

Или собрать документы самостоятельно?

На основании опыта работы организаций - Технических заказчиков в городе Москве можно рассмотреть время прохождения отдельных этапов подготовки строительства, из которых в конечном итоге складывается срок получения разрешения на строительство. Начнем с правоустанавливающих документов на земельный участок. Оформление договора купли-продажи земельного участка обычно занимает более ста дней. Если при этом возникает необходимость выполнить межевание и кадастрирование земельного участка, нужно прибавить ещё как минимум полгода. Оформление прав на долгосрочную аренду земельного участка занимает от трех месяцев. Не забывайте, что в статье 51 часть 7 ГрК РФ в перечне документов, прилагаемых к заявлению на получение разрешения на строительство, под первым номеров записаны правоустанавливающие документы на земельный участок.

Полный комплекс услуг по подготовке и согласованию проектной документации от сбора исходных данных для проектирования до получения разрешения на строительство и ордера на проведение земляных работ (при условии, что земельный участок уже оформлен) может составлять:

• реконструкция – от 6 до 18 месяцев;
• новое строительство – от 6 до 24 месяцев.

При рассмотрении приведенных примеров необходимо учитывать то, что опытный Технический заказчик может совмещать различные независимые этапы подготовки строительства с целью уменьшения общих сроков строительства. Например, получение временного разрешения на строительство позволяет начать работы на строительной площадке до завершения всех процедур по оформлению самого разрешения на строительство, что позволяет ускорить ввод объекта в эксплуатацию.

Как следует из приведенных примеров, десять дней ожидания после подачи заявления на выдачу разрешения на строительство являются финальной точкой на длительном и непростом пути подготовки к строительству.

Кто выдает разрешение на строительство? С этим вопросом сталкиваются владельцы земельных участков, желающие законным образом организовать стройку, провести капитальный ремонт или модернизацию здания независимо от того, что они собираются строить — частный дом или промышленное предприятие. Именно этой теме и посвящена настоящая статья.

Где получить разрешение на строительство частного дома

Необходимость в специальном разрешении на возведение построек, сооружений обусловливается контролем государства за данной сферой с целью обезопасить население, имущество, окружающую среду от вреда, который способна нанести неверно спроектированная и построенная недвижимость.

Прямой ответ на вопрос, где получить разрешение на строительство жилого дома (ИЖС), содержится в п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее — ГрК РФ). Выдача таких разрешений является прерогативой органов местного самоуправления (МСУ) поселений. Таким образом, единственно правильным ответом на вопрос «Где получить разрешение на строительство дома?» является совет обратиться в администрацию поселения, в котором расположен соответствующий участок (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).

Государственная услуга по выдаче разрешений предоставляется в заявительном порядке. Сдать заявление можно в МФЦ или собственно в уполномоченный орган. К такому заявлению обязательно приобщается ряд документов. Они перечислены в ч. 9 ст. 51 ГрК РФ.

Разрешение на строительство капитального объекта, кроме ИЖС

До начала строительства жилого дома на несколько квартир или промышленного предприятия технический заказчик должен направить заявление в орган МСУ, имеющий право выдавать такие согласования.

ВАЖНО! Разрешение на строительство — правоустанавливающий документ для случаев регистрации права на объект незавершенного строительства. Оно используется и как источник технической информации для постановки такого объекта на кадастровый учет одновременно с регистрацией прав собственника (п. 9 ст. 24, п. 10 ст. 40 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Основное отличие состоит в объеме документации, которая понадобится для принятия решения. Еще будет необходимо подтвердить соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, поэтому кроме вышеперечисленных документов понадобится представить материалы проектной документации (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

ВАЖНО! Отсутствие в необходимых случаях положительного заключения экспертизы проектной документации может послужить поводом для оспаривания действительности разрешения на строительство и реконструкцию в судебном порядке (постановление 15-го ААС от 27.10.2017 по делу № А32-37765/2016) или отмены разрешения органом МСУ в силу ч. 1 ст. 48 закона «Об общих принципах организации…» от 06.10.2003 № 131-ФЗ (постановление АС МО от 16.04.2015 по делу № А41-919/2014).

Где оформить разрешение для особых объектов

В некоторых особых случаях (в зависимости от расположения, назначения будущей постройки) застройщику приходится обращаться не к местным властям, а в органы специальных полномочий (ч. 5 ст. 51 ГрК РФ).

Вот некоторые примеры того, какие органы правомочны дозволять строительство объектов особого статуса:

• Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», если речь идет о сооружениях для использования атомной энергии;
• Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» — для объектов космической инфраструктуры;
• федеральный орган управления государственным фондом недр, если ОКС находится на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами;
• Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ — при возведении гидротехнических сооружений 1-го и 2-го классов, авиационной и железнодорожной инфраструктуры, в т. ч. аэропортов, посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом, объектов обороны и безопасности и т. п.;
• уполномоченный федеральный или региональный орган исполнительной власти, орган МСУ муниципального района, если строительство планируется осуществлять соответственно на территориях двух и более субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, поселений или на межселенной территории.

Даже и думать не стоит о начале строительных работ на земельном наделе, если на то нет специального разрешения властей. Это официальный документ, дающий право на реализацию проекта многоквартирного дома. Данная бумага подтверждает соответствие разработанной технической документации здания всем установленным нормам градостроительного плана. На ее основании землевладелец может проводить строительные и реконструкционные работы на своем участке. Согласно требованиям российского права, разрешение на строительство многоквартирного дома является основополагающим актом оценки конструктивных, инженерных и иных характеристик безопасности, долговечности и устойчивости будущего сооружения. Без наличия данного документа возведение капитального здания строго запрещено, иначе право на его собственность признают незаконным. То же самое касается и фактов самовольного ремонта или реконструкции объектов недвижимого имущества. Вот почему так важно своевременно получить разрешение на строительство многоквартирного дома.

Этапы проведения работ

1. Возведение многоквартирного дома должно проходить по определенному плану. Существует установленный порядок созидания как жилых объектов, так и загородных коттеджей, и каждый застройщик обязательно должен ему следовать, если не хочет в дальнейшем нажить себе много проблем.
2. Первым делом выбирается место расположения задуманного объекта. При этом учитывается ряд характеристик, которыми непременно должна обладать территория застройки – нахождение в близости от всех жизненно необходимых социальных объектов – поликлиник, детских садов, школ, зон для прогулок, магазинов, аптек и т.п. Обязательным условием при выборе места также является наличие технической возможности подключения возводимого многоквартирного дома к сетям связи и всем требуемым централизованным инженерным коммуникациям (электричеству, газопроводу, канализации, отоплению водоснабжению, вентиляции и т.д.).
3. Разрабатывается, согласовывается, одобряется и утверждается градостроительный план участка. В нем содержится информация о местонахождении объекта, размер отступа до соседних смежных объектов, инженерно-коммуникационных сетей и т.д. Если на участке не слишком плотно размещены многоквартирные дома, то в этом случае будет проще получить разрешение на строительство ЖК .
4. Следующий шаг включает в себя осуществление геологических и геодезических мероприятий. В первом случае скрупулезно проверяется состояние грунта, оцениваются его физико-механические характеристики, изучаются гидрологические условия для прогноза их поведения в ходе строительных работ. В результате определяются оптимальные конструктивные особенности здания с учетом всех негативных факторов, влияющих на его возведение и эксплуатацию. Перед началом проектировочных и ландшафтных работ делают топографическую съемку участка земли. Эта процедура нужна для получения достоверных данных о рельефе местности, создания ее точной цифровой модели или эскиза на бумаге с указанием имеющихся там объектов. Топографический план отображает точное расположение будущего здания, его координаты и линейные размеры.
5. Далее начинается проектирование здания. Для этого в дело вступает профессиональный инженер-конструктор, в чьи обязанности входит оценка будущего сооружения с точки зрения его функциональности (комфорта и безопасности). Специалист проверяет, насколько дом отвечает санитарным и экологическим стандартам и нормам, достаточно ли он пригоден для проживания.
6. Заключительным этапом является сам строительный процесс, состоящий из ряда последовательных, вытекающих одна из другой операций по возведению здания.
7. И, наконец, останется дело за малым и, наверняка, самым приятным – привести в порядок окружающую территорию – благоустроить и озеленить ее.

Органы, уполномоченные на выдачу разрешений

Разрешение на строительство дома выдается местными органами исполнительной власти или же органами местного самоуправления. Одобрение должностных лиц требуется не только в случае с реализацией всего проекта, но и каждого из его этапов по отдельности.

Правила выдачи разрешений

Чтобы власти не препятствовали возведению здания на участке, следует действовать в рамках закона и не заниматься произволом. В стремлении получить разрешение на строительство дома хозяева наделов готовы пройти утомительные бюрократические процедуры. И в первую очередь им необходимо заполнить форму заявления по определенному образцу. За этим следует процесс по сбору целого пакета документов:

• документы о праве на обладание земельным наделом;
• градостроительный план участка;
• проектная документация, состоящая из текстовых и графических материалов и определяющая функционально-технологические, инженерные, архитектурные и конструктивные решения, включая пояснительную записку;
• в некоторых случаях экспертное заключение в отношении проектной документации;
• специальное разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства;
• согласие собственников на проведение реконструкции.

За разрешение на строительство дома платить не нужно, т.к. оно выдается бесплатно. Но все-таки расходы нести придется, и сопряжены они будут с изготовлением остальных бумаг, входящих в комплект.

Какие еще шаги должны быть предприняты?

Для передачи копии заявления и необходимых документов просителю нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства местной администрации того округа, к которому относится участок. Помимо всего прочего, следует заранее подготовить копию градостроительного плана и кадастровую выписку надела. Разрешение на строительство объекта капитального строительства выдается сроком на 10 лет. Его действие может быть продлено в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Проектная документация

Строительство многоэтажного дома должно осуществляться в строгом соответствии с проектной документацией, которая в свою очередь, должна отвечать всем требованиям градостроительного плана участка. В противном случае можно столкнуться с массой неприятных последствий, таких как трещины стен и фундамента, неравномерная усадка сооружения и даже его обвал. Не нужно разрешение на строительство дома для возведения здания с количеством надземных этажей, не более чем три, предназначенного для проживания одной семьи. Особых ограничений и запретов на возведение невысоких жилых объектов не предусмотрено. Однако даже для малоэтажного строительства требуется разработка проектной документации, и если она неполная или же отсутствует вовсе, то власти имеют полное право отказать в выдаче разрешения.

Строительство на сельхозземлях

Нельзя возводить дома на мелиорируемых землях или на участке, используемом для ведения сельского хозяйства. Исключением являются лишь мини дома для круглогодичного проживания. В некоторых ситуациях с согласия органов власти можно менять категорию земли, что позволяет использовать ее по своему усмотрению.

Для благоприятного исхода дела важно доказать что здание, даже многоэтажное, возводится только в сельскохозяйственных целях, а никак не для извлечения коммерческой выгоды. В любом случае придется разрабатывать проект дома для разрешения на строительство. Размер участка должен составлять не менее 3 га.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства

В случае если планируется реализовать не совсем стандартный проект, то требуется специальное разрешение от властей, в том числе нотариальное согласие соседей по участку. Положительное решение по данному вопросу можно получить, если предлагаемые отклонения отвечают требованиям технических регламентов, и в результате их применения не наносится урон здоровью и жизни людей, имуществу граждан, а также окружающей среде.

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с отклонениями от указанных параметров выдают уполномоченные должностные лица. Заявление на получение документа отправляют в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства выдается, если конфигурация или инженерно-геодезические характеристики земельного участка и не совсем благоприятны для застройки.

Когда прекращается срок действия разрешения

Нередко случается, что государственные власти принимают решение о приостановке, консервации и даже прекращении строительства. Но при этом есть несколько приятных нюансов:

1. Решение, как правило, принимается не позднее, чем за месяц. Когда разрешение на строительство дома уже выдано на руки, его редко отзывают.
2. Эта ситуация обычно не затрагивает граждан, которые своевременно выполнили все предъявляемые к ним требования.
3. Если же имеет место отказ, то весь комплект документов возвращается заявителю при условии, что возражений с его стороны нет. В противном случае дело оспаривается в суде.

Другие особенности получения разрешения на строительство многоквартирных зданий

Для объектов различного назначения предусмотрен разный срок действия разрешения на строительство. Для индивидуального жилищного он составляет десять лет, для остальных объектов определяется проектом организации строительства. Кодекс 1998 года предусматривал выдачу разрешения на строительство сроком на три года. Конечно же, это не отражало индивидуальных особенностей каждого строительного объекта.

В Градостроительном кодексе 2004 года в статье 51, часть 19 закреплен более гибкий подход к решению этого вопроса.

При переходе права собственности на земельный участок и объект строительства или реконструкции к другим лицам, срок действия ранее полученного разрешения на строительство сохраняется. Новый владелец может продолжать выполнение строительных работ с обязательным внесением изменений в разрешение, выданное прежнему владельцу.

Индивидуальное или капитальное строительство

Для индивидуального жилищного строительства не требуется разработка проектной документации. Следовательно, не разрабатывается и проект организации строительства, по которому можно было бы определять срок строительства в каждом конкретном случае. Поэтому, для таких объектов срок действия разрешения на строительство составляет десять лет. При необходимости этот срок может быть продлен в установленном порядке, о чем будет сказано ниже.

Капитальное строительство или реконструкция выполняются на основании разработанной и утвержденной проектной документации. Одним из разделов проектной документации является проект организации строительства, в котором указывается время, необходимое для строительства или реконструкции этого объекта.

Что учитывается при определении сроков?

Расчет времени строительства объекта производится по действующим нормативным документам. В них заложены усредненные сроки строительства аналогичных объектов, взятые из практики строительства. Нормативные сроки строительства предусматривают применение передовых технологий строительства или реконструкции, соблюдение технологии строительных работ, обеспечение качества строительства. При нормальной организации работ на строительной площадке ввод объекта в эксплуатацию в предусмотренные проектом организации строительства сроки не вызывает особых проблем.

Единственный фактор, который не учитывается проектом организации строительства и нормами продолжительности строительства – это финансирование. Нормативные сроки рассчитаны на полноценное регулярное финансирование на протяжении всего периода строительства. Перебои в финансировании объекта могут привести к срыву сроков строительства. В подобных случаях действующим законодательством предусмотрена возможность продления сроков строительства.

Не позднее, чем за 60 дней до окончания срока действия ранее полученного разрешения на строительство , застройщик должен подать заявление на продление срока действия разрешения, в те же органы, которые это разрешение выдали. Важным фактором, влияющим на продление срока действия разрешения, является то, что работы по строительству или реконструкции должны быть начаты до подачи такого заявления, точнее, истечения срока его подачи. Если такое требование части 20 статьи 51 кодекса не выполнено, в продлении срока действия разрешения будет отказано.

Следует иметь в виду, что при подаче заявления на продление срока действия разрешения необходимо будет предоставить проект организации строительства с измененным календарным планом, по которому будет определяться срок продления. Для внесения изменений в проектную документацию требует время. Специальным распоряжением Правительства Москвы № 2631-РП от 29 декабря 2010 года на всех строительных объектах, где велись строительно-монтажные работы, срок действия разрешений которых истекал до 1 февраля 2011 года, эти разрешения были продлены на три месяца. Сделано это было с целью обеспечения бесперебойной работы на этих объектах. Как показывает этот пример, несвоевременное оформление продления срока действия разрешения, может привести к приостановке строительства.