Преимущества использования 3D-печати Вы наверное уже слышали с экрана телевизора или из публикаций в интернете, что 3D-печать несет какие-то преимущества и вообще является волшебной палочкой. Так ли это?Главная ниша использования это штучное/мелкосерийное

Инструкции использования телефонов Современные SIP-телефоны достаточно функциональны, но при этом очень просты в использовании. Современные аппараты могут поддерживать следующие функции: одновременное подключение к нескольким станциям Paging и Intercom (индивидуальный

Исходя из этого, оценщики исследуют при анализе наиболее эффективного использования недвижимости две ситуации:

1) участок рассматривается как незастроенный, свободный от улучшений;
2) участок рассматривается как застроенный.

Для исчисления стоимости участка как незастроенного и годного к освоению по схеме наиболее эффективного использования оценщик должен не принимать в расчет любые существующие постройки и определить идеальный тип сооружений, которые могут быть построены. Затем наиболее подходящим способом оценивается земля как незастроенная.

Существуют три основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

Выделение в стоимости недвижимости отдельно стоимости земельного участка (например, при применении затратного подхода);
- для установления аналогов при оценке незастроенных участков методом сопоставимых продаж (МСП);
- расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Для уже застроенного участка суждение о наиболее эффективном использовании может свестись к одному из следующих выводов: а) участок должен быть освобожден от имеющейся застройки с вычетом затрат на снос из расчетных доходов от его более выгодного использования;
б) объект должен быть реконструирован (отремонтирован) с целью получения больших доходов;
в) здания (сооружения) должны использоваться по- другому назначению;
г) объект должен использоваться по своему нынешнему назначению без какой-либо переделки.

Так как снос построек - это все же крайняя мера, к которой может быть вынужден прибегнуть инвестор, ибо путь этот предполагает, как правило, большие расходы и больший риск (обычно не сносят объекты приносящие доход), оценщику необходимо рассчитать оптимальное использование участка с сохранением имеющихся построек. При этом, изучив рыночные тенденции, оценщик может рекомендовать перепланировать, перепрофилировать, надстроить здание или продолжить использовать в прежнем виде.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем, состоянии?
2. Какой вариант постройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в ка1кие сроки окупятся расходы?

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка проводят по двум причинам:

Установление вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;
- выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования, в том числе установление аналогов для проведения оценки застроенных объектов недвижимости методом сопоставимых продаж (МСП).

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В отчете об оценке необходимо разграничить выводы о наиболее эффективном использовании участка как незастроенного от его НЭИ как застроенного. Отчет должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель анализа и заключение по каждому виду выявленного использования.

Особые ситуации при анализе НЭИ

На практике в процессе рассмотрения и выявления наиболее эффективного вида использования необходимо учитывать особые соображения, обусловленные спецификой конкретного объекта недвижимости. Это может быть связано с обособленным, промежуточным, юридически несоответствующим видом использования; много-профильностью использования недвижимости и т.д. В этом случае методы анализа наиболее эффективного использования приходится корректировать.

Например, в районе, зонированном под односемейные жилые дома, наилучшим использованием свободного участка может быть строительство универсального магазина. Конечно, такой вариант возможен только в случае, если в районе магазины отсутствуют, и анализ рынка показывает целесообразность такого коммерческого использования. Но такое использование может быть единственным в своем роде, так как строительство второго, третьего магазинов будет экономически неоправданно.

Сгруппируем варианты особых ситуаций, возникающих при анализе НЭИ, и рассмотрим их подробнее.

Избыточная земля. Возможно, что при определении наиболее эффективного использования выяснится, что часть территории избыточна, т.е. превышает экономический размер этого варианта использования участка. Уместно будет в таком случае избыточную часть территории оценить отдельно, установив ее границы.

Уникальное (единичное) использование. Хотя обычно наиболее эффективное использование имеет аналоги в округе, существуют отдельные виды собственности, для которых характерен только единственный вид использования. Иногда наилучшим использованием такой собственности является продолжение ее текущего использования. Например, сталелитейный завод перепрофилировать под другое использование практически невозможно.

Но возможно и уникальное использование как наилучшее. Рассчитать его - непростая задача для оценщика, требующая особо убедительной аргументации и тщательного анализа. Это может быть первый в регионе бизнес-центр международного уровня, парк аттракционов типа «Диснейленд» или молодежный отель - рок-клуб «Желтая подводная лодка» в списанной субмарине ВМФ.

Временное (промежуточное) использование - это наилучшее использование на текущий момент, которое в будущем, вероятно, изменится.

В широком смысле промежуточное использование - это любое текущее использование, если оно:

А) не соответствует наилучшему использованию;
б) обеспечивает стоимостное превышение объекта в целом над стоимостью участка как незастроенного.

Возможно промежуточное использование и незастроенного участка. Скажем, участок городской территории может временно использоваться под платную автостоянку, хотя его наилучшее использование - под универсам, который может быть построен через год или пять лет, когда рядом будет заселен новый район или откроется станция метро. В ожидании развития дорог и прочей инфраструктуры, благоприятных условий финансирования, заселения микрорайона и других условий участок может быть занят ангарами (складами) или мастерскими, или огородами, или гаражами, или рынком и т.д.

Использование, которое не является наиболее эффективным. Что делать, если НЭИ участка земли как незастроенного отличается от текущего использования объекта?

Теория и практика оценки утверждают, что при оценке объекта недвижимости улучшения должны оцениваться на основе использования, которое соответствует НЭИ незастроенного участка земли.

Использование для специальных целей. Как правило, НЭИ объектов специального назначения с улучшениями - продолжение их текущего использования, если такое использование жизнеспособно. Использование для нескольких целей (комплексное). Довольно часто наиболее эффективное использование подразумевает многоцелевое использование, при котором участок будет использоваться более чем для одной цели. Например, на большом участке целесообразно построить магазин, жилые дома, автостоянку и т.д. В таких случаях следует отдельно оценивать вклад каждого использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование нередко бывает комплексным. Это касается и участка земли, и здания. Например, в здании гостиницы может быть и ресторан, и бар, и магазин. В многоэтажном доме могут располагаться и магазины, и офисы, и квартиры. Стоимость этих отдельных элементов, рассчитанная оценщиком, не должна превосходить стоимость всего объекта.

Юридически несоответствующий вид использования. Предположим, что использование собственности в течение определенного времени полностью соответствовало действующим законам и нормам, но они изменились, и текущее использование вошло в противоречие с новыми положениями. Такое использование называется законодательно несогласованным. При оценке земли с таким использованием следует принимать во внимание, что текущее использование может давать повышенный доход вследствие большей интенсивности использования и, следовательно, имеет большую стоимость, чем объект сравнения, соответствующий зонированию. Поэтому при применении метода сравнения продаж следует делать корректировку на использование.

Методы проведения анализа НЭИ

Первый метод предполагает, что коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

1) Определить стоимость застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;
4) определить возможность получения и величину прочих доходов;
5) оценить действительный валовой доход;
6) рассчитать эксплуатационные расходы;
7) рассчитать резервы затрат капитального характера;
8) рассчитать чистый операционный доход;
9) вычислить коэффициент капитализации для зданий;
10) оценить доход, приносимый построенными зданиями и сооружениями;
11) определить относимый к земле доход;
12) рассчитать коэффициент капитализации для земельного участка;
13) оценить стоимость земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод также характеризует земельный участок как незастроенный, но коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

Для получения вывода о НЭИ необходимо:

1) определить стоимость застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
2) рассчитать потенциальный валовой доход;
3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;
4) оценить действительный валовой доход;
5) рассчитать эксплуатационные расходы и резерв затрат капитального характера;
6) рассчитать общий чистый операционный доход;
7) вычислить общий коэффициент капитализации для оцениваемой недвижимости;
8) оценить недвижимость методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;
9) оценить стоимость земельного участка как разницу между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшение.

Третий метод предполагает, что земельный участок рассматривается как незастроенный и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения.

Для получения вывода о НЭИ необходимо:

1) определить рыночную стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке;
2) рассчитать стоимость строительства и прибавить прибыль девелопера;
3) оценить стоимость земельного участка как разницу между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Если земельный участок рассматривается как застроенный, то используют два метода.

Первый метод - земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений.

При этом необходимо выполнить следующие расчеты:

1) рассчитать чистый операционный доход, приносимый недвижимостью;
2) определить общий коэффициент капитализации;
3) оценить стоимость недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;
4) рассчитать затраты на усовершенствование объекта;
5) вычислить прирост стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Второй метод - земельный участок рассматривается как застроенный, но не требующий перестройки.

Для получения вывода о НЭИ необходимо:

Применение названных методов анализа НЭИ недвижимости сопряжено с большим объемом вычислений, поэтому в российской оценочной практике используется метод качественного анализа возможных вариантов использования оцениваемой недвижимости. Этот метод базируется на качественной оценке, выраженной в баллах, параметров оцениваемой недвижимости с точки зрения их соответствия возможным вариантам использования объекта.

Метод качественного анализа вариантов использования включает:

1) анализ территориального рынка недвижимости для выявления конкурентных вариантов использования;
2) оценку параметров объекта с точки зрения их пригодности для каждого рассматриваемого варианта;
3) подготовку мотивированного заключения о наиболее эффективном варианте использования оцениваемой недвижимости.

Вариант использования, набравший максимальный суммарный балл, признается наиболее эффективным.

Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости. Однако в процессе рассмотрения и выявления наиболее эффективного вида использования необходимо зачитывать специфику конкретного объекта недвижимости. В этом случае рассмотренные методы проведения анализа НЭИ, возможно, придется подкорректировать.

Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

2. Оценка недвижимости

2.7. Особенности оценки земли

2.7.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной

Тема 3.1 Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании

Раздел 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование принято называть анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).

НиНЭИН - ϶ᴛᴏ вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ:

1) Является законодательно разрешённым (ᴛ.ᴇ. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);

2) Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);

3) Финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);

4) Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.

Существуют следующие основные причины для определœения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:

1. выделœение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;

2. использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;

3. расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;

4. оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является не оптимальным для данного участка.

Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам:

1) идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;

2) выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.

При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:

В случае если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;

В случае если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной.

Существуют 2 базовых варианта использования участка земли как незастроенного:

1. Использование участка земли для спекулятивных целœей.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

Застройка без промежуточного использования. В случае если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

Застройка с промежуточным использованием. Предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента͵ как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

Разделœение или объединœение земельных участков для достижения НиНЭИ;

Застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и функциональным параметрам существующему объекту.

Основная задача данного анализа дать ответ на следующие вопросы:

В случае если земля есть или будет свободной, то, как её следует использовать?

Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Для первого вопроса крайне важно проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется потенциальными возможностями земельного участка. Необходимо учесть, что может измениться функциональное зонирование, произойти перевод в другую категорию земель и т.д.

Кроме характера и времени проведения улучшений следует также определить конкретный вид улучшений.

Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определœение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования. Как будто бы свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания аналогичного существующему.

Критерием НиНЭИ участка земли, как свободного, является максимальная остаточная стоимость земли.

Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:

1. Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматривается:

Крайне важно сть и возможность сохранения существующего объёма и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

Проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,

Проведение строительных работ по расширению площадей за счёт дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;

Уменьшение существующих площадей за счёт частичного сноса.

Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:

1) Целœесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;

2) Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);

3) Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..

НиНЭИ собственности как улучшенной - ϶ᴛᴏ использование её при наличии существующих улучшений. Анализ должен дать рекомендации по дальнейшему использованию собственности.

Критерием НиНЭИ собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величинœе риска.

На практике, в случае если варианты не предполагают расходы на реконструкцию и модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на базе настоящей стоимости будущих доходов.

В случае если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

Тема 3.3 Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

В условиях становления и развития рынка экономики в России, поиск новых идей и вариантов использования недвижимости становится особенно важным при оценке рыночной стоимости.

Большинство объектов, для которых требуется определить рыночную стоимость, в текущем функциональном назначении не обеспечивают своим владельцам адекватную полезность, определяемую среднерыночным уровнем прибыли.

Практический опыт показывает, что в подавляющем числе случаев только новое функциональное назначение, отражающее текущие потребности рыночного спроса, позволяет конкретному объекту успешно конкурировать на рынке недвижимости. Именно в связи с этим анализ НиНЭИН в российских условиях становится главнейшим элементом процедуры оценки рыночной стоимости, в значительной степени определяя величину конечного результата.

Первым шагом при выполнении анализа НиНЭИ недвижимости является поиск возможных вариантов функционального использования, которые могут существенно изменить позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости.

Для целœенаправленного поиска вариантов использования недвижимости можно применить методику, разработанную в инвестиционном анализе для аналогичных целœей. Суть методики состоит по сути в том, что альтернативное использование должна быть определœено на базе существования следующих базовых исходных предпосылок:

1) наличие полезных ископаемых или природных ресурсов;

2) возможности существующей структуры сельского хозяйства;

3) возможности изменения структуры спроса и предложения в результате влияния демографических или социально-экономических факторов;

4) возможности использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства;

5) опыт использования недвижимости в других странах со схожими условиями;

6) возможности диверсификации существующего бизнеса:

7) возможности расширения масштабов производства.

Несмотря на то, что подобная классификация носит укрупнённый характер, она позволяет достаточно эффективно анализировать варианты использования недвижимости.

Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной" 2017, 2018.