Инвестиции в строительство новостроек. Инвестиции в жилищное строительство

Фото: © Stockcentral / Bigstockphoto

Ежемесячный объем строительных работ в России по-прежнему снижается. Однако масштаб спада к аналогичному периоду предыдущего года с каждым месяцем становится меньше. Возможно, в ближайшие месяцы ситуация стабилизируется. Однако о завершении кризиса говорить пока ещё очень рано.

По данным IndexBox, рынок строительных и отделочных материалов в январе - мае 2016 года развивался под влиянием следующих трендов:

Сокращение объемов жилого строительства (-16,1% г/г);
Незначительный рост объемов нежилого строительства (+3% г/г);
Снижение объемов добычи строительного сырья и производства базовых строительных материалов (-4,3% и -8%, соответственно);
Рост объемов производства отделочных материалов (+5,3%);
Снижение объемов инвестиций в строительство на 1,6% от уровня 2015 года.

Что сейчас происходит со стройкой

Жилищное строительство

Рынок недвижимости очень инерционен. Между кризисными событиями и их последствиями может пройти год и более. По оценкам девелоперов, последний пик продаж на первичном рынке жилья пришелся на декабрь 2014 г., когда с началом валютного шока, граждане, имевшие свободные средства, инвестировали их в покупку квартир. Уже в первые месяцы 2015 г. продажи упали на 30 - 35% и сейчас остаются примерно на том же уровне.

Большая часть жилья в России реализуется на этапе постройки верхних этажей, но раньше официального ввода объекта по документам. Рекордный ввод жилья в 2015 году (85,3 млн. кв. м, + 1,4% г/г) обусловлен тем, что в течение всего года, но в основном в первые месяцы, рынок осваивал пришедшие ранее средства. С июня 2015 года начался спад. Худшие значения стройка показала в феврале текущего года (-23% г/г), затем в марте и апреле падение несколько замедлилось, составив -14% и -6%, соответственно. Всего в 1 кв. 2016 года построено 15,6 млн. кв. м жилья (-16,1% г/г).

Спад продаж произошел в основном за счет частных лиц, покупавших квартиры на личные сбережения, без привлечения каких-либо дополнительных средств. В ходе текущего кризиса их доля снизилась с 65% до 55%. На этом фоне государство прилагает максимально доступные усилия по стимулированию рынка жилья, в том числе и для того, чтобы удержать на плаву банки и строительный комплекс.

Так, при покупке квартиры в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 - 2020 годы предоставляется субсидия не менее 30% расчетной стоимости жилья. В феврале она продлена до конца текущего года. Одновременно действует Программа субсидирования ставки по ипотечным кредитам, в рамках которой льготная ставка не должна превышать 12%. За период с марта по декабрь 2015 г. в рамках Программы было выдано 211 тыс. кредитов на сумму 374 млрд. руб. (35% и 37%, соответственно, от общего количества и объёма всех рублёвых ипотечных кредитов). С учетом цепочки поставок данные меры опосредованно удерживают спрос на строительные и отделочные материалы от глубокого падения.

В сегменте потребительской розницы, связанном с отделочными и строительными материалами, ситуация сейчас обстоит немногим лучше. Количества выданных потребительских кредитов, к которым относятся и кредиты на мелкий ремонт, в январе - мае 2016 сократилось на 31% г/г, реальные доходы населения упали на 4,7% г/г. На фоне инфляции уменьшается средний размер покупки, растет интерес к дешевым материалам, в том числе отечественным.

Нежилое строительство

По итогам 1 кв. 2016 года объем ввода нежилых зданий вырос на 3% г/г и составил 4,8 млн. кв. м. По сравнению с 1 кв. 2015 выросла доля сельскохозяйственных и промышленных зданий (до 26,5% и 14,3% соответственно), доля коммерческих зданий сократилась до 32,7%.

На наш взгляд, это первые признаки глубоких сдвигов. Если в 2000-е годы и после кризиса 2009 г. рынок ощущал некоторый дефицит торговых и офисных площадей, то сейчас спрос уже, в значительной степени, удовлетворен и, по-видимому, роста в этом сегменте не будет еще долго. Спад в строительстве социальных объектов связан с урезанием расходов бюджета. Напротив, контрсанкции создали условия для развития сельского хозяйства. Как будет показано ниже, в среднесрочной перспективе может начаться небольшое оживление в секторе индустриального строительства и продажах материалов для b2b сегмента.

Инвестиции

В России почти 2/3 инвестиций в основной капитал связаны со строительной отраслью, причем в кризисные периоды доля строительства в инвестициях растет. За 2015 год непосредственно в строительство было вложено 5945,5 млрд. рублей, что составляет 40,8% всех инвестиций в основной капитал за тот же период.

Инвестиции и объем строительных работ испытывают отрицательную динамику, начиная с середины 2012 года, причем инвестиционная активность в данный момент сосредоточена преимущественно в секторе жилищного строительства. По прогнозам МЭР, динамика инвестиций в основной капитал вернется в положительную область в 2017 года, и в среднем прирост инвестиций в 2017 - 2019 гг. составит 2,7% в год. Однако одновременно произойдет существенное снижение расходов госсектора, прежде всего органов федеральной власти. Уже в 2016 г. объем расходов ФАИП сократился на 23% до 860 млрд. руб., причем ¼ от их суммы - оборонные расходы, относительно мало связанные с остальной экономикой.

Ещё одна важная особенность «новой нормальности» - отказ организаций от привлечения крупных кредитных средств. Как ожидают эксперты, доля инвестиций нефинансовых организаций за счет собственных средств в 2017 - 2019 гг. превысит 50%. Возрастает чувствительность инвестиционных проектов к рентабельности и срокам окупаемости реальных производств. Как следствие, рынок нежилого строительства и инжиниринга ждет спрос на немногочисленные и недорогие объекты, предназначенные для длительного использования.

Ситуация на рынке строительных материалов

По прогнозам экономистов, структура инвестиций в экономику России в ближайшие годы изменится минимально - на строительство объектов недвижимости уйдет немногим более 21% ежегодного объема вкладываемых средств, а вот их объем в 2016 - 2017 гг. значительно сократится. Как следствие даже в 2019 г., после предполагаемого возобновления экономического роста, денег в строительной отрасли, за вычетом инфляции, будет на 10% меньше, чем в «тучном» 2014 году (см. рисунок).

Строительные материалы относятся к товарам инвестиционного назначения, то есть спрос на них связан со строительством и ремонтом объектов. В таблице ниже обобщены данные по динамике производства важнейших товаров, применяемых в строительстве, которые разделены нами на следующие группы:

Строительное сырье;
Базовые строительные материалы;
Отделочные материалы. 

За период с января по май 2016 года снизилось производство строительного сырья (-4,3% г/г) и базовых строительных материалов (-8%). Особенно сильно сократился выпуск дешевого силикатного кирпича (-40,5% г/г), железобетонных изделий (-20%), цемента (-13,7%) и керамического кирпича (-13,5%), то есть материалов, применяемых при возведении стен, опор мостов и несущих конструкций. В то же время растет производство тротуарной плитки (+5,4%)%), используемой при благоустройстве, и черепицы (+19,6), часто приобретаемой для целей ремонта, а не строительства. Пока растет выпуск листового стекла (+5%) и паркета (+1,9%), однако в первом случае не до конца понятна рентабельность выпускаемой продукции.

В январе - мае 2016 года зафиксирован прирост производства отделочных материалов (+5,7%), активно используемых при ремонтных работах. Существенен рост объемов производства лакокрасочных материалов (+23,3% г/г) и обоев (+19,5%). На наш взгляд, как и в случае с паркетом, он вызван переориентацией спроса с подорожавшей импортной продукции на российскую.

Следует отметить, что загрузка мощностей на предприятиях промышленности строительных материалов по итогам 2015 года составляла всего 50 - 60% из-за отсутствия спроса, ранее она держалась на уровне 70% и выше.

На рынке строительных и отделочных материалов мы прогнозируем следующее развитие событий:

1. привлекательным сегментом для производителей стройматериалов остаются конечные потребители (розничные продажи стройматериалов) - ремонт квартир и загородной недвижимости осуществляется населением почти постоянно, в том числе своими силами, и не требует мобилизации таких больших средств, как покупка жилья;
2. девальвация рубля окажет негативное влияние на развитие отрасли: по причине отсутствия машиностроительной базы промышленности строительных материалов, произойдет существенное увеличение стоимости закупаемого импортного оборудования и технологий;
3. худшим для рынка жилой недвижимости будет 2017 г., так как к этому времени начнет сказываться существующий сейчас дефицит новых проектов на рынке;
4. однако именно в это время начнется постепенно восстановление спроса на строительные материалы, причем несколько раньше - на ёмких рынках кирпича, песка и цемента;
5. спрос на все группы строительных и отделочных материалов со стороны госсектора сократится не мене чем на 20%.

Вместе с тем, на данный момент ещё нет полной ясности в том, каковы будут механизмы выхода страны из текущей ситуации остановки роста.

Инвестиции в строительство

Инвестиции (от лат. investre — облачать) — долгосрочные вложения государственного или частного капитала в собственной стране или за рубежом с целью получения дохода от предприятия разных отраслей, предпринимательских проектов или социально-экономических программ. Соответственно, не трудно догадаться, что Инвестор - это лицо или организация (в том числе компания, государство и т. д.), совершающее связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

У инвестиций есть 2 важных характеристики: риск и доходность. Риск и доходность имеют взаимосвязь и чаше всего эта взаимосвязь прямо пропорциональная. То есть чем выше потенциальная доходность, тем выше риск понести убытки. Безрисковых инвестиций не бывает. Чтобы была возможность получить прибыль, нужно идти на оправданный риск. Кстати, если риск убытков велик, а шанс получить прибыль - мал, то это плохие инвестиции. Если вы соглашаетесь на большой риск, то и премия за это должна быть соответствующая.

Чтобы понять, что такое инвестиции, представим курицу, несущую яйца . Эти снесённые курицей яйца мы продаём, а на вырученные деньги покупаем ещё одну курицу. Потом ещё и ещё. В итоге у нас получается много куриц, которые производят такое количество яиц, которого достаточно для реализации всех наших желаний и достойного уровня жизни. Под курицей здесь понимается актив , а под яйцами - доход , денежный поток, генерируемый активами. Под множеством куриц понимается капитал, инвестиционный портфель, увеличивающийся за счёт приобретения новых куриц (активов).

А коли речь зашла о том, что инвестиции призваны увеличивать наши фонды, попробуем разобраться, во что выгодно вкладывать деньги в наше время, каковы риски и действительно ли это так прибыльно как кажется. Задумаемся о том, куда бы мы хотели вложить наши деньги? Приходит в голову мысль о строительстве, конкретно о том, какая это доходная отрасль. Все только и говорят, что в нашей стране строительство переживает пик своего развития.

Действительно, достаточно взглянуть в окно, и мы увидим, что наш город, это одна большая стройка: при одном взгляде кидается в глаза строительство сразу нескольких объектов. Стоит вспомнить о том, что только за последние годы, в нашем городе было построено порядка 5-и торгово-развлекательных центров и продолжается их строительство.

Вообще, хотелось бы разобраться, что именно заставляет людей вкладывать свои средства именно в строительную отрасль и инвестировать различные проекты. Выбор падает именно на сектор строительства, а ни на какой-либо другой по ряду причин. Постараюсь осветить некоторые из них.

В первую очередь назовем рентабельность проектов. Что это значит? Насколько всем известно, в мировой практике принято сравнивать доходность какого-либо бизнеса с процентной банковской ставкой. Если говорить человеческим языком, то деньги, вкладываемые в стройку, приносят, куда большую прибыль для всех участников процесса, чем процент по банковскому депозиту.

Во-вторых, нельзя обойти вниманием риски. Стоит отметить, что риски, которые несёт инвестор, вкладывая в строительство намного ниже, чем в других отраслях. Несомненно, стоит принимать в расчёт, что риск во многом понятие условное и сильно зависит от типа инвестора. Не стоит сравнивать людей, покупающих квартиру, для них риск один, и он велик, и крупные девелоперские компании, для них риск другой, как правило, такого рода инвесторы очень расчетливы. Хотя, разумеется, бывают и исключения.

Наконец, срок окупаемости строительных объектов. Этот срок для разных проектов составляет от года и более, срок относительно невелик по сравнению со сроком получения дохода по тем же банковским депозитам.

Есть необходимость сразу обговорить такие понятия, как инвестиции в недвижимость и инвестирование строительных проектов. Всё-таки существует огромная разница в этих определениях. Если в первом случае это банальное понятие того места «где я буду жить, проводить время», то во втором это комплекс неких мер, которым присущи анализ, планирование и реализация инвестиционного проекта. Мы рассмотрим подробнее оба варианта.

Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с таким обстоятельством, как инвестиции в строительство, ведь инвестируют в строительство не только богатые люди. Как и полагается, инвестиции в строительство должны приносить пассивный доход, однако не каждое капиталовложение в строительство может стать выгодным и приносящим доход. Здесь главное не ошибиться и довериться надежному трастовому фонду или строительной компании, которая работает не один год в строительстве.
Инвестирование строительства недвижимости – это очень прибыльный и надежный способ вложения средств, причем при минимальных рисках и на длительный срок. Если сравнивать инвестиции в строительство недвижимости с банковским вкладом, то в строительство инвестировать втрое выгоднее, чем класть деньги на банковский депозит. Стоит отметить еще и тот момент, что в России рынок недвижимости постоянно растет, а это позволяет практически постоянно инвестировать средства в недвижимость и получать от этого длительное время постоянный доход.

Конкретнее разберемся с вопросом, какие существуют инвестиции, во что можно вложить деньги?

Инвестиции в строительство жилья.

Сегодня, человек, который желает улучшать условия своего проживания, может это сделать несколькими способами, в том и инвестирование в строительство жилья. Однако приобретение жилья – это очень ответственное мероприятие, которое требует юридических знаний.

Прежде чем вы будете делать инвестиции в строительство, необходимо выяснить стоимость жилья на первоначальном этапе строительства, то есть, сколько вы сможете сэкономить, если вложите средства не в готовую недвижимость, а в ее строительство.

Инвестиции можно подразделить на:

1. Те, которые вкладываются в здания, строящиеся за счет только инвестиционных и заемных средств;
2. Те, которые вкладываются в незавершенное строительство.

Инвестиции в капитальное строительство.

Наряду с инвестированием жилищного строительства, активно вливаются инвестиции в капитальное строительство – эти инвестиции более выгодны. Это обусловлено тем, что под капитальным строительством подразумевается сооружение заводов, предприятий и прочих зданий, которые в будущем будут приносить реальные доходы. Капитальное строительство может инвестироваться не только с помощью частного капитала, но и с помощью государственного. Между этими видами инвестиций есть существенная разница. Частный капитал вливается в капитальное строительство для того, чтобы затем получать прибыль, а инвестирование капитального строительства за счет государственных средств производиться для того, чтобы воссоздать экономику страны.

Также, нужно отметить, что инвестиции в капитальное строительство могут осуществляться не только за счет денежных средств, но и за счет оборудования, строительных материалов и прочих активов.

Инвестиции в земельные участки

Ни одно строительство не может вестись отдельно от земельного участка. Если рассматривать этот аспект относительно инвестиций, то, если вы становитесь инвестором какого-то строительства, то вы автоматически инвестируете и в земельный участок, если условиями договора об инвестировании не предусмотрено иного.

Немаловажным фактором в договорах, заключенных относительно земельных участков, являются условия об их целевом использовании, а также их характеристики. Так земли могут предназначаться для сельскохозяйственного производства, для поселений, для учебных и иные целей, а также прочие. Также, в договоре указывается продажная стоимость земельных объектов и характеристика тех объектов, которые размещены на земельном участке. Объект договора купли-продажи каждого земельного участка должен быть охарактеризован с помощью плана земельного участка, кадастрового и технического номера участка и другими данными, благодаря которым земельный участок однозначно можно выделить среди прочих объектов недвижимости.

Не каждый из земельных участков подлежит инвестированию, потому что существуют экологические факторы и прочие, которые учитывают публичные интересы, поэтому правовой оборот земельных участков при инвестировании нельзя назвать свободным.

Инвестиции в коттеджные поселки

Загородная недвижимость весьма привлекательный объект для инвестиции. Если вы хотите стать полноправным владельцем загородной недвижимости, то прежде чем вкладывать свои деньги в строительство коттеджного поселка, в составе которого будет находиться ваш коттедж, необходимо уяснить все особенности строительства загородной недвижимости в России.

Внешние факторы, влияющие на инвестиционные проекты.

Также нельзя забывать о внешних факторах, которые прямо или косвенно влияют на планирование инвестиционных проектов. Во-первых, это доступность земли, наличие развитой инфраструктуры на ней, различных коммуникаций, подъездных путей, объектов социальной инфраструктуры: школ, больниц, детских садов, а также отсутствие обременений. Во-вторых, ряд региональных особенностей строительства, таких как: законодательные и нормативные акты, климатические условия, как класс сейсмоутойчивости и другие. Нельзя обойти вниманием актуальную в нашем мире проблему экологической безопасности, ведь сегодня одной из главных задач при строительстве и реставрации стал учет и анализ всех антропогенных нагрузок на окружающую среду. В-третьих, перспективы развития региона, города или района где планируется строительство того или иного объекта. Безусловно, каждый согласиться, не хотелось бы строить торговый центр на окраине города, в случае если администрация видит его развитие в противоположную сторону.

Инвестиции в строительство всегда считались одной из наиболее выгодных и надежных форм долговременных капиталовложений. Рынок недвижимости Ижевска, по сравнению с более крупными российскими городами, стал развиваться сравнительно недавно и потому обладает достаточным потенциалом для дальнейшего роста. Этим обусловлена привлекательность регионального рынка для местных инвесторов, а также федеральных компаний, которые вслед за освоением рынков столиц и городов - миллионников обратили свое внимание на города с численностью населения от 500 тысяч человек.

Так или иначе, частные инвесторы предпочитают вкладывать средства в строительство недвижимости, приносящей доход, к таковой, например, относятся торгово-развлекательные центры, которые имеют минимальный срок окупаемости. Отметим, что в Ижевске за последние время появилось несколько новых центров торговли отдыха, естественно, что они приносят немалый доход, сдаются ли помещения в аренду или продаются. Что касается строительства жилых домов, в последнее время все быстрее и быстрее набирает обороты именно эта область недвижимости, она приобретает все больший размах. Строятся не просто отдельные дома, а целые комплексы и даже микрорайоны. Рынок жилья в последнее время очень востребован, и риски, связанные с тем, что квартиры невозможно будет продать, практически отсутствуют.

Привлекательность российского строительного рынка в целом, как и привлекательность рынка в г. Ижевске весьма высока. Причем если рассматривать отдельные сегменты, то в настоящее время инвесторам больше интересны проекты коммерческой и торговой недвижимости. Проекты жилой недвижимости чуть менее популярны.

Список использованной литературы:

1. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. - 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2006. — 495 с.
2. Дэвид Додд, Бенджамин Грэм. «Разумный инвестор» («The Intelligent Investor») 1949 г.
3. Справочник. Экономика строительства. Под ред. Галкиной И.Г.1989 г.
4. http://asso-stroy.ru/investors/ Дата: 10.10.2012 года.
5. http://www.s-m3.ru/stroitelstvo/ivs.html Дата: 22.10.2012 года.

Какие особенности имеют частные инвестиции в строительство жилья? Как инвестировать в строительство домов и другую жилую недвижимость в Москве? Как действовать, если я инвестирую в строительство?

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр! С вами на связи Денис Кудерин, эксперт в области инвестирования.

Новая статья продолжает обширный цикл материалов об инструментах и механизмах грамотного инвестирования. Тема публикации – вложения в недвижимость на этапе строительства.

Вклады в недвижимость на стадии строительства – хороший способ обрести финансовую независимость и заставить деньги работать.

О том, как это сделать – читайте прямо сейчас!

1. Выгодно ли вкладывать деньги в строительство жилья?

Знаете, на сколько процентов увеличивается цена готового жилья в новостройке по сравнению со стоимостью на этапе строительства? Правильный ответ – на 40-70% (при среднем сроке возведения дома в 1-2 года).

Желая заинтересовать покупателей, застройщики устанавливают минимальные цены именно на старте продаж. Особенно заметна разница в ценах при строительстве крупных жилых комплексов и целых микрорайонов.

Возведение таких жилмассивов поэтапное, и девелоперы (предприниматели, зарабатывающие на строительстве) снижают начальную стоимость жилплощади для создания положительного имиджа компании и привлечения первой волны клиентов.

Выгода очевидна: инвестируя в недвижимость на стадии стройки, можно заработать вдвое больше после сдачи объекта в эксплуатацию. Единственное препятствие, которое останавливает инвесторов, это риск, что строительство застопорится или вовсе не будет окончено.

По мере возведения новостройки стоимость квадратных метров растёт: каждый этаж прибавляет 2-3% в цене жилплощади. Отсюда вывод: чем раньше вы вкладываете деньги в объект, тем выше возможные дивиденды от последующей продажи или эксплуатации.

Перечислим все преимущества инвестиций в строительство:

• высокая рентабельность и ликвидность;
• надежность (недвижимость редко падает в цене, особенно в больших городах);
• большой выбор объектов инвестирования;
• различные варианты использования жилья (продажа, сдача в аренду).

Одна удачно приобретенная квартира может приносить доход годами и десятилетиями.

Пример

Купив престижную квартиру в центре города, можно сдавать её в аренду на короткие сроки (часы, сутки, недели). Окупаемость такого предприятия – 3-5 лет, а дальше вы получаете чистую прибыль без каких-то особых трудозатрат. Такой способ заработка – идеальный образчик пассивного дохода.

Есть и минусы. Главный из них – зависимость спроса на квартиры от экономических факторов. В период кризиса люди реже покупают недвижимость, предпочитая подождать до лучших времен.

Однако большинство экспертов по долгосрочным инвестициям считают вклады в жильё менее рискованными, чем, скажем, игра на фондовой бирже или передача денег в доверительное управление.

2. В какое строительство лучше инвестировать средства?

Есть несколько направлений для вкладов в недвижимость на стадии стройки. Одни больше подойдут начинающим инвесторам с небольшим капиталом, другие – более опытным коммерсантам с приличными финансовыми активами.

Предлагаю вниманию пять наиболее актуальных и надёжных вариантов для вложения средств.

Жилые дома

Наиболее доступный способ инвестирования, характеризующийся минимальными рисками. Долгосрочная цель таких вложений предельно понятна: покупаем жилплощадь на стадии возведения, а после сдачи дома продаём её по выгодной цене либо зарабатываем на аренде.

Обязательно учитываются следующие показатели:

• расположение (удаленность от транспортных узлов и метро);
• планировка квартиры;
• инфраструктура (наличие поблизости школ, детских садов, супермаркетов);
• планы по развитию района в будущем.

Наиболее востребовано на рынке малогабаритное жильё – одно- и двухкомнатные квартиры.

Коттеджи

Загородные дома и дачи также могут принести инвесторам неплохую прибыль. Коттеджи пользуются особенным спросом у жителей мегаполисов – каждый горожанин хочет отдыхать в тихом, экологически благоприятном месте, подальше от загазованности и суеты.

Объекты нередко покупаются на стадии фундамента: такие вложения считаются самыми перспективными. Обязательно учитывайте при покупке статус района, состояние инфраструктуры, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортной жизни параметры.

Гостиницы

Мировой опыт показывает, что срок окупаемости гостиниц составляет от 3 до 7 лет. Вполне приличные показатели, особенно если учесть, что добротное жильё для приезжих в крупных городах всегда пользуется спросом.

Производственные помещения

Вариант для инвесторов, имеющих некоторый опыт в операциях с недвижимостью. Производственные площади на стадии стройки лучше приобретать с заранее определенной целью.

Спросом пользуются объекты, которые в будущем будут использоваться в нуждах пищевой промышленности, перспективны также площади под фабрики по производству мебели, бытовой химии и товаров первой необходимости.

Новичкам заниматься вложениями в производственную недвижимость стоит лишь через посредничество профессиональных управляющих компаний или ПИФов.

Коммерческие объекты

Ещё одно направление, которое больше подходит опытным бизнес-инвесторам.

К коммерческой недвижимости относятся:

• здания под торговые помещения (небольшие магазины, супермаркеты, торговые центры);
• заведения общепита, рестораны, кафе;
• развлекательные, спортивные, образовательные центры;
• объекты под офисы и деловые центры;
• складские помещения, ангары, хранилища;
• сельскохозяйственные объекты.

В больших городах приоритет имеют офисы и торговые залы. Сотни мелких и крупных коммерсантов готовы регулярно платить за арендованные площади. Их владельцам остаётся лишь следить за состоянием помещений и получать стабильный доход.

Сдача в аренду – основной способ использования коммерческой недвижимости. Это довольно дорогой вид инвестиций с долгосрочным сроком окупаемости (5-8 лет).

В таблице ниже наглядно продемонстрированы особенности и сроки окупаемости различных объектов недвижимости:

№	Виды недвижимости	Сроки окупаемости инвестиций	Особенности
1	Новостройки	1-2 года	При сдаче в аренду сроки окупаемости увеличиваются, но растёт и прибыль
2	Гостиницы	5-8 лет	Инвестиции особенно перспективны для крупных городов и курортных регионов
3	Коттеджи	1-2 года	Учитывается район и состояние инфраструктуры
4	Производственные помещения	7-10 лет	Подходит для коллективных инвестиций
5	Коммерческая недвижимость	5-10 лет	Нужен опыт инвестиций в недвижимость такого типа

Хотите больше информации по , читайте подробную статью на эту тему.

3. Как инвестировать в строительство – 5 простых шагов

Делая вложения по заранее определенному плану, вы снижаете риски и увеличиваете будущую доходность. Любые инвестиции требуют тщательного расчета и нуждаются в заранее разработанной стратегии.

Шаг 1. Выбираем застройщика

Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.

При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:

• количество объектов, уже сданных в эксплуатацию;
• репутацию компании;
• отзывы клиентов;
• опыт комплексной застройки;
• общее количество инвесторов;
• участие в совместных кредитных программах с крупными банками (финансовые компании тщательно выбирают партнеров и с сомнительными фирмами не связываются);
• строгое соответствие действий компании федеральному законодательству.

Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).

В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.

- девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.

ГК «ПИК» - крупнейший российский девелопер. Действует с 1994 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление - строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.

- компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера - 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.

Шаг 2. Выбираем объект инвестирования

Выбор объекта – ещё одна важная стадия инвестиционного процесса. Начинать поиски можно с района, в котором наблюдается наибольший спрос на жильё.

О том, какие параметры нужно учитывать при выборе жилых квартир, я уже писал – инфраструктура, наличие транспортных развязок и т.д. Покупая коммерческие объекты, заранее определитесь с конечной целью инвестирования и разработайте профессиональный бизнес-план.

Шаг 3. Проводим переговоры

Застройщик выбран, пора провести переговоры. Согласно законодательству РФ, приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Покупатель имеет право на:

• договор долевого участия;
• договор паевого взноса;
• инвестиционный вклад;
• вступление в строительный кооператив.

Знатоки советуют выбирать долевое участие и настаивать именно на таком договоре. Обсуждаются также способы оплаты – поэтапное внесение средств (покупка в рассрочку), перечисление полной суммы сразу после подписания соглашения, другие варианты.

Шаг 4. Изучаем документы

Соглашение на покупку недостроенной недвижимости совершаются в рамках уже упомянутого закона 214-ФЗ.

Документы желательно проверить с привлечением независимого юриста. Это потребует дополнительных расходов, но безопасность сделки – не та статья, на которой стоит экономить.

Шаг 5. Заключаем договор

Заключение договора – финальная стадия сделки. Перед тем, как подпишете окончательный документ, изучите все его пункты. Их надо не просмотреть по диагонали, а именно изучить.

Обратите внимание на:

• сроки окончания стройки;
• условия расторжения договора;
• пункт, в котором указана конкретная стоимость квадратного метра (нужно, чтобы цена была фиксированной и не подлежала изменению);
• штрафные санкции для каждой из сторон, нарушивших договор;
• форс-мажор.

Помните, что любая сделка по приобретению недвижимости связана с риском. О том, как избежать мошенничества, будет рассказано в соответствующем разделе нашей статьи.

4. Как можно заработать на инвестициях в строительство недвижимости – 3 проверенных способа

А теперь о самых надёжных и проверенных способах заработка на вложениях в строительство.

Способ 1. Сдаем недвижимость в аренду

Бизнес на сдаче жилплощади внаем – это «долгие» деньги. Но зато и уровень доходности здесь довольно высок. Сроки окупаемости – 5-10 лет. И не забывайте, что даже после 10 лет использования квартира всё равно остаётся вашей.

В мегаполисах есть спрос на любые типы жилья – элитные квартиры для посуточной аренды, комнаты в спальных районах, малогабаритные квартиры молодым семьям.

Пара слов об аренде коммерческой недвижимости. Компании и частные предприниматели, представители юридических профессий, парикмахеры, стилисты, врачи всегда будут нуждаться в офисах, кабинетах и торговых помещениях для своего бизнеса. Спрос на квадратные метры в деловых и торговых центрах – стабилен и постоянно растёт.

Единственный минус коммерческой недвижимости – относительно высокая стоимость. Чтобы приобрести квартиру, достаточно 1-3 млн. рублей. Офисные и торговые помещения стоят в 2-3 раза дороже.

Способ 2. Покупаем квартиру в новостройке для последующей перепродажи

Перепродажа позволяет окупить вложенные средства всего за 1-2 года. Чем короче сроки строительства, тем интереснее объект в инвестиционном плане. Некоторым вкладчикам удаётся за год получить 100% прибыли.

Целесообразно рассмотреть и альтернативные варианты – например, можно выполнить ремонт и отделку в новой квартире и продать её ещё дороже. Добротный ремонт повышает стоимость жилья на 15-30%.

Способ 3. Вкладываем деньги вместе с профессионалами и получаем проценты

Хотите максимально безопасных вложений? Действуйте через посредников. Для участия в профессиональных инвестиционных проектах не обязательно даже покупать конкретное жильё за полную стоимость. Можно стать участником коллективного фонда и получать прибыль в качестве пайщика.

Представляю двух надёжных партнёров по вкладам в строительство и готовые объекты в Москве и области.

E 3 Investment – инвестиции от 100 000 рублей с гарантией доходности от 25 до 90%. Все вклады в обязательном порядке страхуются. Сроки окупаемости вложений – от 6 месяцев до 2 лет (на выбор клиента).

Профессионалы вкладывают ваши деньги в ликвидную недвижимость, а вы просто получаете прибыль. Минимальные риски плюс гарантированный пассивный доход. Доступны бесплатные консультации и информационная поддержка.

– вклады в готовые апартаменты и здания на стадии строительства. Компания сама строит дома и в качестве бонуса покупателям, заинтересованным в получении дохода, делает в квартирах ремонт и находит арендаторов.

Предприятие занимается строительством жилых домов, особняков и возведением коммерческой недвижимости. В числе преимуществ фирмы – курс на качество возводимых объектов и их сохранность после ввода эксплуатацию.

5. Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость

Опасность потерять свои деньги существует в любом виде инвестирования. Вклады в жильё – не исключение. Чтобы снизить риски, нужно заранее знать, чего действительно стоит опасаться и какие схемы используют мошенники для своих афер с недвижимостью.

«Мыльные пузыри»

Первый способ нечестного отъёма денег инвесторов – самый банальный. Фирмы-однодневки вместо реальных объектов продают вкладчикам воздух. Строительные работы на объектах если и ведутся, то только для отвода глаз.

Нередко такие проекты проворачиваются совместно с представителями юридических структур, что придаёт сделкам иллюзию легальности. На самом деле, собрав достаточную сумму, аферисты просто исчезают с деньгами клиентов в неизвестном направлении.

Первый признак «мыльного пузыря» – низкая цена на недвижимость. Обязательно сравните стоимость квадратных метров со средней ценой в этом районе. Если предложение кажется вам слишком привлекательным, это повод насторожиться.

Сведения о легальных застройщиках всегда можно отыскать в официальных реестрах строительных компаний. Если застройщик – реальное юридическое лицо, его присутствие в таком списке – обязательно.

Банкротство застройщика

Непрофессиональное управление, недостаток средств или их нецелевое использование, издержки – все эти причины могут вызвать банкротство застройщика. Когда не на что строить, в минусе оказывается не только сама компания, но и её вкладчики.

Избежать этого можно, выбирая крупного и опытного девелопера, на счету которого уже есть несколько десятков сданных в эксплуатацию объектов.

Нарушение сроков сдачи проекта

Срыв сроков – не самый страшный, но тоже весьма неприятный вариант. Долгострой может стать причиной постоянной головной боли тех покупателей, которые привлекли для вкладов банковские кредиты. Банкам не интересно, почему стройка не заканчивается в срок, им важно, чтобы долг был возвращён полностью и с процентами.

Подсчитано, что каждая неделя просрочки уменьшает доходы инвесторов на 0,01%. Казалось бы, немного, но в пересчете на рубли это составляет приличные суммы. Ведь задержки нередко исчисляются месяцами, а то и годами.

Пример

Пока ваш «долгостройщик» возводил многоэтажное здание в перспективном районе, его конкурент успел заложить и построить по соседству другой объект со сходными характеристиками и слегка заниженными ценами на метраж. Стоимость вашей жилплощади упадёт в такой ситуации на десятки процентов.

Форс-мажоры и непредсказуемость рынка недвижимости

Типичный пример форс-мажорных обстоятельств – затяжной экономический кризис в стране.

Пример

В 2015 году в городе моего проживания Новосибирске на рынке недвижимости наблюдалось реальное преобладание предложения над спросом. Квартиры продавались с уценкой в 15-25%. Сейчас ситуация слегка выправилась, но инвесторы уже потеряли часть своего дохода.

Другие разновидности форс-мажора – стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы.

Для защиты от подобных неприятностей существует страхование недвижимости.

Смотрите полезное видео по теме строительных инвестиций.

6. Заключение

Друзья, давайте сделаем выводы. Вложения в жилые и коммерческие здания на этапе их возведения – высокодоходный и перспективный вариант для частного инвестирования.

Удачный проект обеспечит вас средствами на долгие годы вперёд, став источником пассивного дохода в виде долгосрочной аренды коммерческой или жилой недвижимости.

Не менее выгодны операции купли/продажи жилья. Совершив удачную финансовую операцию однажды, легче двигаться вперёд и вверх – в сторону дальнейшего умножения капитала.

Команда проекта «ХитёрБобёр» желает своим читателям успеха в инвестиционных проектах! Ждём от вас оценок статьи, комментариев и деловых предложений!

Практически каждый человек сталкивается в своей жизни с инвестициями в строительство. Следует отметить, что касается это абсолютно всех, независимо от уровня доходов. Инвестиции в строительство, при грамотно продуманной стратегии, как правило, приносят пассивную прибыль. Главное – выбрать надежную строительную компанию или трастовый фонд, которые имеют значительный опыт работы в данной сфере и успешно завершенные проекты.

Основными игроками на рынке инвестиционных проектов в капитальное строительство жилой и производственной недвижимости в России являются:

• инвестиционные фонды;
• девелоперские компании;
• физлица (при долевом строительстве многоэтажек или, как независимые инвесторы, в случаях с постройкой частных домов).

Каждая группа инвесторов использует свои механизмы и стратегии, однако, цель у всех общая – получение максимальной отдачи от вклада.

Как прогнозируют аналитики, жилая недвижимость в ближайшее время будет пользоваться огромной популярностью, а спрос на квартиры – расти. Это связано не только с наличием у людей свободных средств, хранящихся дома, но и с отсутствием других доступных, надежных и прибыльных сфер вложения капитала.

Увеличение спроса на квартиры и недвижимость, в целом, повышает ликвидность инвестиций, вложенных в строительство. Однако, вкладчики должны помнить, что существует огромный риск потерять свой капитал. О том, какие бывают виды инвестиций и, как грамотно вложить средства в строительство, далее в статье.

Для осуществления строительных проектов всегда требуются финансовые вложения, поэтому привлечение инвестиций в строительство – достаточно важный и актуальный вопрос для многих застройщиков. Чтобы успешно собрать необходимую сумму, есть смысл выяснить, какие способы привлечения капиталовложений существуют на сегодняшний день.

Выделяют два основных способа инвестирования в строительство: привлечение капитала инвесторов (физлиц и юридических организаций) или банковское финансирование.

И в первом, и во втором случаях потребуется предоставление развернутого бизнес-плана проекта застройки, в котором должны быть указаны все выгоды и плюсы инвестирования. Акцент следует делать на высокой прибыльности и минимальном сроке окупаемости проекта. Это заинтересует потенциальных инвесторов.

Привлечение инвестиций путем поиска вкладчиков, подразумевает проведение следующей работы:

• отбор потенциальных инвесторов, исходя из заявленных условий;
• подготовка детального предложения инвестирования в строительство;
• разработка бизнес-плана;
• подготовка информации о прибыли и сроках окупаемости. Иногда компания-застройщик предоставляет обоснование инвестиций в строительство. В обоснование включены все материалы по проекту, характеризирующие финансовую, экономическую, техническую и коммерческую целесообразность капиталовложения. Подготовка обоснования проводится в соответствии с приказом №877 ГТК РФ от 26.09.2000 года «Об утверждении правил проведения экспертизы и утверждении проектов строительства».

Банковские средства или проектное финансирование строительства, по сути, является кредитом, однако, предмет залога это не имущество, а будущая прибыль, полученная в результате сдачи готового жилья в эксплуатацию. Такой способ привлечения денег выгоден для строительных компаний, поскольку банк берет на себя до 70% всех, возникающих в ходе строительства, расходов. Кроме того, банковские учреждения (в отличие от частных инвесторов) кредитуют и «молодые» строительные компании, которые только начали свою деятельность.

Привлечение капитала путем получения банковского кредита, требует от заемщика убедительных доказательств быстрой окупаемости проекта (например, застройщик может предоставить список будущих покупателей квартир, если речь идет о возведении многоэтажки).

Любой из вариантов поиска инвесторов, предполагает предоставление таких документов:

• бизнес-плана;
• инвестиционного предложения;
• технико-экономического обоснования (ТЭО) на данную постройку;
• расчета срока окупаемости проекта.

Документы должны быть подготовлены заблаговременно. Существуют специальные компании, которые помогают строителям с оформлением необходимых бумаг, однако, их услуги «обойдутся в копеечку».

Основные виды инвестирования в строительство

Инвестирование в строительство (в соответствии с объектами) делится на такие виды:

• для возведения жилых домов;
• для постройки коттеджей;
• для строительства гостиниц;
• под возведение производственных помещений (предприятий);
• коммерческое строительство (офисные и развлекательные комплексы, супермаркеты).

Каждое направление имеет свои преимущества и недостатки. Инвесторы, при отборе сферы капиталовложения, внимательно взвешивают все «за» и «против», просчитывают ожидаемый экономический эффект, а также знакомятся со всеми нюансами. Только после этого (не считая положительного впечатления от документации застройщика), принимается решение о перечислении средств.

Более 50% всех инвестиций в сфере строительства направлены на возведение коммерческих построек и жилых объектов, преимущественно многоэтажек. Инвестиции в капитальное строительство составляют чуть более 10% (речь идет о строительстве производств и заводов).

Как свидетельствует практика, строительство не останавливается даже в условиях экономической нестабильности или других проблем. Правительство всегда заинтересовано в появлении нового жилья, поскольку, это свидетельствует о развитии государства и улучшении его экономического состояния.

К примеру, увеличение объёмов строительства, вывело США, в своё время, из экономической «ямы» после окончания Второй мировой войны. Поэтому инвестиции в строительство – это выгодные долгосрочные проекты.

Сегодня инвестиции в постройку объектов недвижимости, является одной из наиболее прибыльных сфер вложения собственных средств с минимальными уровнями рисков. Если сравнивать банковский депозит (даже с максимальной ставкой процента) и вложение в строительство, то последний вариант приблизительно в два-три раза выгоднее. Не стоит забывать, что в России рынок недвижимости постоянно растет и расширяется. Это дает возможность постоянно вкладывать свободные деньги в строительство и получать неплохую прибыль длительный период времени. Сделав вложения один раз, можно всю жизнь получать пассивный доход (например, от сдачи квартиры в аренду).

Инвесторы в сфере строительства имеют разные возможности, и делятся на условные категории. Поэтому сегодня существуют разнообразные схемы вложений, помогающие инвестировать с максимальной отдачей. Например, у вас возникает необходимость в приобретении жилья, а неподалеку строится многоэтажка. Оптимальным вариантом покупки будет вложение средств в новостройку на этапе ее возведения. При этом вы, как будущий собственник жилья, получаете хорошую ценовую скидку (около 15-20%).

Каждый инвестор для себя решает, куда ему выгоднее вкладывать. Одни предпочитают инвестировать в постройку загородного жилья, объясняя это тем, что данный сегмент недвижимости развивается наиболее интенсивно, другие делают ставку на инвестиции в земельные участки, которые будут всегда пользоваться спросом. Стоимость земли, как известно, постоянно повышается особенно, если участок находится в пределах 80-100 километров от крупных городов. Есть огромный шанс, что рано или поздно, данная земля войдет в состав города, таким образом, поднимаясь в цене.

Серьезные инвесторы, не испытывающие острой потребности в дополнительном доходе, вкладывают свои средства в строительство гостиничных и ресторанных комплексов, пригородных дач, многоэтажных домов, развлекательных центров. Такие инвестиции в 95% случаев приносят стабильный доход.

Инвестиции в строительство жилья

Граждане России, желающие улучшить условия своего проживания, как правило, делают инвестиции в строительство жилья. Такое приобретение требует юридической подготовленности и знания всех нюансов, связанных с постройкой и передачей в эксплуатацию объектов недвижимости.

Перед тем как начать активные действия по инвестированию в строительство жилья, необходимо узнать ориентировочную цену на готовые подобные квартиры и подсчитать, сколько денег реально можно сэкономить, если сделать вклад. Кроме того, следует рассмотреть вариант приобретения недвижимости в лизинг (на сегодня данная отрасль развивается полным ходом). Суть лизинга проста: вы берете в аренду объект недвижимости (дом, квартиру) с правом выкупа/или без него у третьего лица, которое является владельцем.

Проживание в квартире, приобретенной на этапе проекта, возможно, только после его передачи коммунальным службам и официального ввода в эксплуатацию.

Цели вложений в постройку жилья у каждого физлица разные: одни хотят обеспечить жилплощадью свою семью, другие покупают квартиры для последующей сдачи в аренду.

Самый большой спрос на рынке первичного жилья (этап проекта) на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Большая их часть раскупается еще до момента завершения постройки дома. Это объясняется повышенным спросом на данные объекты жилья, по сравнению с четырех- или трехкомнатными апартаментами.

Инвестиции в земельные участки: выгодно ли это?

Многие инвесторы задаются вопросом: а стоит ли вкладывать средства в земельные участки? Выгодно это или нет? Ответ однозначный – стоит, и это очень выгодно. В первую очередь, потому, что земля с каждым днем растет в цене. Спрос, при этом, на ее покупку повышается. Неудивительно, что люди начали обращать внимание на инвестирование в земельные паи и участки. Особенно стоит отметить выгодность капиталовложений в пригородную землю, цена на которую постоянно пересматривается в сторону увеличения. Объяснить это явление просто: крупные города в процессе урбанизации (роста) расширяются, поэтому требуются новые площади под застройку многоэтажек. Частники, имеющие земельные наделы, могут с легкостью их продать строительным компаниям или другим организациям.

Большинство семей покупают землю с целью собственноручного строительства маленького домика за городом, в спокойном и тихом месте.

Также набирает обороты приобретение земли для размещения складских объектов, сельского хозяйства, центров торговли. Подсчеты аналитиков демонстрируют рост рентабельности таких объектов из года в год. За последние двенадцать лет ценовая динамика на землю носила только положительный характер.

Сегодня на рынке существует три основных вида инвестирования, связанных с земельными участками:

• приобретение земли для последующей спекулятивной продажи. Общий уровень доходности таких сделок составляет 20-50% и зависит от размещения участка. В очень редких случаях, можно получить до 500% прибыли;
• покупка земельного надела с недостроенным домом и последующая его перепродажа, после завершения строительных работ. Если грамотно подойти к реализации данного проекта, то можно получить до 20% дохода;
• приобретение участка в коттеджной зоне/у моря. После получения разрешения местных властей на постройку объекта недвижимости, как правило, землю продают. Прибыль, в данном случае, зависит от экономии на строительстве.

Отличительной особенностью второго и третьего варианта является возможность выбора рентабельного проекта сооружения (в третьем варианте). Второй вид инвестирования предполагает завершение уже начатой постройки, а это более затратное дело.

После приобретения земельного участка, можно взять банковский кредит под его залог на постройку недвижимости. Предложения по ссудам очень выгодные и отличаются от привычных потребительских займов, в первую очередь, доступным процентом переплат (от 5 до 10%). Кроме того, запрашиваемая сумма для кредитования постройки жилья всегда выше, а срок выдачи – дольше.

Риски вложений в строительство и их страхование

Инвестиции в строительство, несмотря на свою привлекательность, связанны с огромными рисками потери денежных средств. Приобретение собственной, отдельной квартиры – мечта среднестатистического гражданина РФ. Многие живут в коммунальных квартирах и общежитиях, мечтая об улучшении жилищных условий. К тому же, очень быстро вырастают дети и необходимо думать об их расселении. Поэтому квартирная проблема всегда остается актуальной. К несчастью, аферисты в курсе данной ситуации и, именно с помощью нехитрых манипуляций, заставляют доверчивых вкладчиков инвестировать честно заработанные средства, совершая аферу за аферой.

Самым распространенным вариантом аферы, является продажа недостроенных квартир. После чего компания-застройщик сообщает о своем банкротстве. По сути, такие аферисты продают воздух, не вкладывая особых средств в возведение жилых объектов. Несуществующие квартиры продают по минимальным ценам (даже ниже рыночных). Такой ход привлекает большое число клиентов, стоящих в очереди за доступными квартирами.

Обезопаситься от потери денег просто: следует уделить особое внимание изучению истории компании-застройщика, а также обращать внимание на цену квартиры. Помните, что «бесплатный сыр только в мышеловке». Если в ходе ценового мониторинга рынка недвижимости выясняется, что выбранное вами на раннем этапе строительства жилье стоит на 50% дешевле, чем аналогичный вариант в новостройках, а компания-застройщик не имеет опыта, то, скорее всего, перед вами очередная «пустышка».
Выбирая инвестиции в строительство, как главный способ накопления, необходимо подходить к процессу вкладывания очень осторожно и внимательно. Понадобятся все умения анализировать рынок жилья и делать правильный выбор.

Инвестиции в строительстве являются важным элементом экономической политики для эффективного развития каждого города и всей страны. Инвестиции – денежные вливания в строительную отрасль, обеспечивающие дальнейшее расширение, воспроизводство и поддержание капитала. Процесс инвестирования заключается в переходе свободных финансов в различные формы накопления богатств от тех, у кого они находятся в избытке, к тем, кто в них нуждается.

Инвестирование в строительство представляет собой ресурсный поток в настоящее время в целях повышения объема капитала в последующих периодах. Субъекты инвестирования для получения прибыли и выгод после запуска инвестиционного плана в действие выжидают определенный период.

Виды инвестиций

Инвестиционное финансирование имеет две разновидности: реальное и финансовое.

Крупные денежные вливания в основной капитал, строительство, реконструкцию, перевооружение и расширение различных объектов хозяйственной деятельности относятся к группе реального финансирования. Такие капитальные вложения осуществляются государственными органами и корпорациями частников.

Государство финансирует объекты, для этого осуществляет обоснование инвестиций в строительство, вклады направляются в отрасли производства, являющиеся дотационными. Финансированию подлежат социальные объекты и малодоходные предприятия. В качестве источника государственного инвестирования служат внешние и внутренние займы, налоги, доходы госпредприятий, ввод в обращение новых объемов денежной массы.

Частное финансирование инвестиций осуществляется за счет использования нераспределенной прибыли, амортизационных начислений внутри предприятия. Частным кредиторам разрешается осуществлять инвестиции в строительстве за счет привлечения чужих финансов в виде оформления кредитов или имитирования ценных бумаг.

Финансовое инвестирование в строительстве предполагает покупку ценных бумаг у собственника, который является хозяином строительства. Такие вложения дают право инвесторам после окончания застройки получать доход в виде дивидендов или процентов помимо номинальной стоимости бумаг.

Капитальное строительство

Строительство, как отрасль, отвечает за возведение, переоборудование, реконструкцию сооружений в различных областях хозяйственной деятельности. В более обобщенном понятии строительство рассматривается как объединение науки, зодчества и производства. В результате строительного производства возникает продукция, включающая жилые и общественные здания, постройки специального назначения, производственные комплексы и отдельные помещения, транспортные и коммуникационные линии.

Отличительные черты капитального строительства

В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:

• строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
• производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
• производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
• глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.

Меры по эффективному расходованию инвестиций

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

Для контрольного этапа важной является правильная оценка участвующих инвестиционных проектов, основываемая на комплексном рассмотрении финансового анализа и результатов исследования динамики рынка. Цены, процентные ставки, курсы валют определяют метод исследования эффективности каждого инвестиционного проекта.

Последние годы характерны тем, что повышается стоимость строительства, причиной становится увеличение затрат на разработку инвестиционных и архитектурных проектов. Особенно это становится заметным при рассмотрении вариантов финансирования жилищного и офисного строительства.

Использование в строительстве частных инвестиций

В некоторых условиях государственные инвестиции не привлекаются, по различным причинам для возведения, реконструкции строительных объектов используют вложение частного капитала. Различают четыре основные схемы участия корпоративного инвестирования:

• предпринимательская схема;
• арендная модель;
• концессионная система;
• совместная государственная и частная кооперация.

Предпринимательский инвестиционный план используется наиболее часто, является прозрачным и понятным. Возврат вложенных средств осуществляется с началом эксплуатации введенного в действие объекта в виде доходов от работы или хозяйственной деятельности объекта.

В арендной модели проектирование, разработка и финансирование осуществляются за счет корпоративного капитала частного инвестора. Построенные по такой схеме объекты арендует для своих потребностей государство, регулярно оплачивая лизинг по установленным ценам. Это выгодно пользователям ввиду фиксированных тарифов, а инвестиционные риски минимальны, благодаря твердой плате за аренду.

Концессионная схема отличается от предыдущей модели тем, что частный инвестор испытывает определенные финансовые риски. Они выражаются в непостоянном доходе, зависящем от рыночного спроса помещений. При такой схеме государством и частником устанавливаются сроки концессии, по истечении которых строение переходит в собственность государства безвозмездно.

Объединение частного и государственного капитала в форме кооперации позволять использовать государственные средства и частные вложения для создания инвестиций в строящийся объект. Такой инвестиционный план предполагает создание смешанной по интересам группы предприятий. Государство оставляет за собой право использовать интерес в виде прямого присутствия, а частник надеется на прибыльное вложение капитала.

Функции Госстроя

Рассмотрением и формированием схем, по которым осуществляются инвестиции в строительстве, занимается Госстрой России. На организацию возлагаются следующие задачи:

• разработка и реализация государственных установок в области финансирования строительства, жилищно-коммунальных служб, архитектуры, формирование методов федерального управления инвестированием в современных экономических условиях;
• содействие образованию партнерских союзов, предоставление гарантий работникам инвестиционной, строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства;
• координирование управленческой деятельности субъектов РФ в области строительства и реконструкции;
• разработка нормативных строительных документов, ГОСТов по инженерным сетям, градостроительству, проектированию, капитальному ремонту;
• формирование и решение отдельных вопросов в сфере жилищного строительства, разработка программ развития социальной области, коммунальной структуры, разработка и внедрение нормативов, по которым создается смета на строительство;
• повышение качества архитектурных и проектных решений в области градостроительства и расселения граждан с целью создания для населения полноценной среды проживания.

Инвестирование жилищного строительства

Дома на первичном рынке недвижимости строятся в основном за счет частных инвестиций, лица, сделавшие вклад, называются дольщиками. Процент таких вкладчиков от общего объема инвесторов достигает около 80 %. Прямые инвестиции в недвижимость осуществляют те, кто собирается проживать в квартире после окончания строительства. Стратегические и прямые формы вкладов призваны путем нескольких операций увеличить площадь будущей квартиры, сначала оплачивая однокомнатную, затем двухкомнатную и так далее вплоть до достижения нужного результата.

Следующий вид инвесторов вкладывает финансы в строительство жилого дома с целью получить выгоду от перепродажи квартиры. Процент портфельных вкладчиков в общей доле инвесторов оценивается специалистами в 15 %, доля людей, старающихся преумножить вложенные капиталы, с каждым годом возрастает в среднем на 1 %.

Инвестиции в недвижимость по доходности сравниваются с работой на финансовом рынке. Инертность жилищного рынка очевидна, для проведения операций требуется более длительное время, чем смена котировки на фондовой бирже. При неблагоприятном стечении обстоятельств инвестор останется с полученной недвижимостью в виде квартиры, а не с обесцененными акциями или другими ценными бумагами.

Инвестирование строительства офисной недвижимости

Финансирование этого вида строительства зависит от прогнозов специалистов на последующие периоды. Инвестиционная компания делает ставки на новые тенденции рынка офисных квадратных метров. Владельцы маленьких и средних строений и центров бизнеса испытывают давление со стороны конкурентов и готовят помещения к продаже, переставая сдавать их в аренду.

После сдачи в эксплуатацию нового строительства почти мгновенно находятся арендаторы и покупатели на офисные площади, особенно если они располагаются в центре города и в бизнес-районах. Удовлетворяя спрос, офисное строительство разворачивается в деловом центре города и в пределах удобной транспортной развязки. Последние тенденции наблюдаются и в строительстве не только центров бизнеса экономкласса, но и престижных центров класса А. Последующие годы удовлетворят самых требовательных арендаторов.

Инвестирование в строительство гостиничных комплексов

Туристический бизнес теряет прибыль от нехватки мест в гостиницах. Экономические причины, неблагоприятный инвестиционный климат в этой сфере приводят к тому, что потребность в поселении людей на краткосрочный период решается за счет владельцев, сдающих квартиры в посуточную аренду. Но последние тенденции рынка выявили тенденции, когда частные инвестиции поступают на возведение новых современных гостиничных комплексов всех классов от «эконом» до «престиж». Наиболее охотно вкладчики дают деньги на недорогие гостиницы, при этом спрос на такие номера резко возрастает по причине объединения безопасности, адекватной цены и качественного сервиса.

Понятие бизнес-плана

Бизнес-план является системным официальным документом, представляющим обоснование реализации инвестиционного проекта в представленном варианте. Входит в пакет бумаг, описывающих суть инвестиционной системы. Официально назначенным лицам, от которых напрямую зависит выбор того или иного инвестора, поступает на рассмотрение много бизнес-планов в составе проектной документации на инвестиции в строительстве.

Разработка бизнес-плана происходит в соответствии с определенными правилами:

• бизнес-план, оформленный по всем правилам, представляет собой рабочий документ, информирующий о воплощении в жизнь идей, которые заинтересуют потенциальных инвесторов;
• инвестиционная компания, тщательно продумавшая и качественно разработавшая план, показывает профессиональную подготовку в сфере строительства и определяет первое впечатление инвесторов о проекте и перспективах вложения средств;
• план помогает эффективному контролю реализации проекта;
• план включает детальное обоснование тех или иных мероприятий, заставляет разработчиков уже на первой стадии критически оценивать выбранные действия, расчет показателей, своевременно удалять возникшие ошибки и просчеты.

Бизнес-план разрабатывается по общепринятой системе. Его рабочая структура описывается в форме макета плана. Представляется состав разделов и характеризуется информация, содержащаяся в каждом разделе.

Сущность и виды инвестиционных рисков

Инвестиционные риски - это опасности обесценивания вклада в строительство, снижение и полная потеря его начальной стоимости в результате непрофессиональных действий руководства строительной организации или государственных органов. Составитель инвестиционного проекта в первую очередь обращает внимание именно на риск, а затем выявляет потенциальный доход. Проекты с перспективой высоких доходов, как правило, имеют высокие степени риска. Инвестиционные риски классифицируются:

• системная группа рисков возникает под действием внешних факторов рыночной экономики и является неотъемлемой составляющей любой деятельности, связанной с инвестированием, к ней относят инфляцию, политические конфликты, валютные колебания и другие;
• несистемные риски преследуют частные инвестиции по причине отраслевых, кредитных и деловых рисков одного конкретного инструмента или инвестора, для их минимизации во время реализации проекта сменяют стратегию, применяя рациональное управление;
• инфляционный риск вызывается непрогнозируемым ростом инфляции, оказывает негативное влияние на размер реальной прибыли, стоимость активов уменьшается, прогнозируемой доходности не достигается, этот вид риска напрямую связан с изменением процентной ставки.

Способы минимизировать риски

Инвестиции в строительстве подвергаются различным видам рисков, вовремя сделанная оценка рискованного вклада, анализ финансовых инструментов помогают наладить оптимальное соотношение между рисками и доходной частью проекта. Для минимизации рисков применяются различные методы, например, инвестирование в зарубежные активы, понижение объема кредитных средств, предназначенных для вклада.

Для уменьшения риска упущенной выгоды тщательно контролируется и проверяется смета на строительство, акции страхуются контрактами фьючерсного типа. Риск снижения ликвидности акций уменьшается при использовании наиболее проверенных акций с высокой ликвидностью известных компаний. Операционные риски уменьшаются при тщательном выборе профессионального исполнителя.

Инвестиционные компании на современном строительном рынке

Новая система кредитно-финансовых форм получила развитие еще в послевоенное время, до начала войны отмечаются только отдельные проявления инвестиционных компаний. Для привлечения финансов компании становятся эмитентами ценных бумаг, денежные средства затем вкладываются в покупку финансовых инструментов других компаний или корпораций.

Инвестиционные компании открытого типа относят к системе взаимных фондов, выпускают ценные документы небольшими равномерными порциями, привлекая капитал постепенно, рассчитывают на привлечение новых покупателей. Постоянная продажа акций позволяет целенаправленно наращивать инвестиции.

Закрытый тип компаний выпускает требуемый объем акций сразу в полном количестве. Новые покупатели не привлекаются, приобрести ценные документы можно только у старых покупателей.

В заключение следует отметить, что капитальное строительство в нашей стране развивается быстрыми темпами. Инвесторы, вкладывая средства в строительство хозяйственных и других объектов, получают хорошие выгоды. Если в основе финансирования лежит правильная оценка рисков и предполагаемой прибыли, то государственная или частная компания только выиграет от инвестирования в строительство.