Анализ риска в инвестиционно-строительном проекте. Особенности применения методов оценки рисков при управлении инвестиционно-строительными проектами ермошин н.а.,костюченко а.о

При исполнении контрактов подряда в деятельности строительной организации могут возникать различные ситуации, которые сопровождаются возможными ущербами (рисками).

Риск предполагает возможность наступления какого–то неблагоприятного события. Иначе говоря, под риском принято понимать вероятность потери предпринимателем или организацией части своих ресурсов, недополучение доходов или появление дополнительных расходов в результате определенной производственной и финансовой деятельности. Риск в бизнесе существует объективно, независимо от того, осознают ли это сами участники предпринимательской деятельности или нет. Совершенно избежать риска не позволяет сложность возникающих ситуаций и недостаток информации.

Если рассматривать риск как экономическую категорию, то он представляет собой событие, которое может произойти или не произойти, то есть это вероятностная категория. Риск может приводить к трём возможным экономическим результатам:

· отрицательный – ущерб, убыток, проигрыш – то, чего больше всего опасаются менеджеры и предприниматели;

· нулевой – нет ни выигрыша, ни проигрыша, или выигрыш равен проигрышу;

· положительный – выигрыш, выгода, прибыль – то, ради чего стоит идти на риск.

Все риски в зависимости от того, к какому экономическому результату они могут привести, подразделяют на две группы.

Первая группа – чистые риски . Действие этих рисков приводит к отрицательному или нулевому результату. Чистые риски имеют объективные причины, не зависящие от желаний и действий предпринимателей.

Вторая группа – спекулятивные риски . Эти риски могут привести как к положительным, так и к отрицательным результатам. Они предопределяются действиями предпринимателей, которые ради получения больших прибылей готовы рисковать.

Строительная деятельность связана с постоянными изменениями, в ней присутствуют как чистые (в большей степени), так и спекулятивные риски. При исполнении договора подряда выделяют следующие причины появления чистых рисков:

1) неудовлетворительная платежеспособность заказчика;

2) возникновение изменений в проектно – сметной документации, рабочих чертежах;

1) срыв сроков строительства по вине субподрядчиков и генерального подрядчика;

2) недостаточно надёжное материально – техническое обеспечение строящегося объекта;

3) низкая квалификация рабочих и инженерно – технических работников;

4) значительный рост (свыше 100 %) цен на сырье, электроэнергию, комплектующие вследствие высокой инфляции;

5) повышение цен на импортное оборудование вследствие валютных рисков (более 10 %, например, вследствие резкого изменения курса валют);

6) серьезное неисполнение условий контрактов, претензии и иски между партнерами;

7) значительное повышение расходов на оплату труда;

8) недостаточный уровень конкуренции субподрядных строительных фирм по качеству выполняемых работ;

9) значительный рост затрат в связи с изменениями в налогообложении, в нормативной и законодательной базах по ценообразованию, внешнеэкономическим операциям и т.п.;

10) действие «форс–мажорных» обстоятельств в ходе строительства.

Строительство имеет вероятностный характер, существует даже выражение «искусство застройки – это искусство управлять риском». Риск никогда не может быть сведен к нулю, но может быть уменьшен. В практике управления любым проектом существует три способа снижения риска, а именно:

· распределение риска между участниками–партнерами (передача соисполнителю);

· страхование участников проекта;

· резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов.

В строительстве, представляющем собой самую продолжительную фазу реализации инвестиционного проекта, чаще всего применяется такой способ учета и снижения рисков, как их передача или страхование.

Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого

Ключевые слова

риск, методы оценки рисков, управление, инвестиционно-строительные проекты, risk, method of risk"s evaluation, management, investment and constructive projects

Просмотр статьи

⛔️ (обновите страницу, если статья не отобразилась)

Аннотация к статье

В статье изложены основные положения концепции управления рисками инвестиционно - строительных проектов. Рассмотрена классификация рисков при проектировании, строительстве, реконструкции, ремонте и эксплуатации строительных объектов. Составлен и проанализирован общий алгоритм управления рисками инвестиционно - строительного проекта. Изложены основные причины несовершенства существующих подходов к управлению рисками и сформулированы их основные недостатки. Определены основные количественные и качественные методы управления рисками в инвестиционно - строительной сфере. Приведена краткая характеристика каждого метода. Проанализированы и выявлены особенности их применения. Сформулированы проблемы использования методологии риск - менеджмента в управлении инвестиционно - строительными проектами.

Текст научной статьи

Одной из наиболее актуальных проблем современного этапа общественного развития является проблема обеспечения безопасности человека. В настоящее время в экономике нашей страны сложилась ситуация, когда сама экономика - основные производственные фонды, устарелые технологии, технические и технологические системы объектов строительства являются источниками рисков аварий и катастроф. С другой стороны, объективно существующая и принципиально неустранимая неопределенность, имеющая место при принятии организационно-экономических и проектных системно-технических решений, приводит к тому, что риск таких решений никогда не бывает нулевым. Риск присущ каждому проекту, каждому процессу и каждому решению на всех стадиях жизни проекта. Поэтому риск должен быть управляем на каждой стадии проектирования, а процесс менеджмента риска должен быть интегрирован в управление инвестиционно-строительными проектами. Не смотря на то, что риск присутствует во всех сферах деятельности и жизни человека, в настоящее время в теории управления рисками нет единства мнений ни по поводу его определения, ни по методам его оценки. На рисунке 1 представлены обобщенные результаты классификации рисков . Исходя из сущности и задач управления инвестиционно-строительными проектами для оценки и управления риском такого проектирования, а также финансовыми отношениями, возникающими в ходе ресурсного обеспечения строительных проектов, используется система риск-менеджмента. Выявление особенностей применения риск-менеджмента в инвестиционно-строительном проектировании требует анализа алгоритмов оценки и управления рисками. В общем виде алгоритм управления рисками представлен на рисунке 2 . Исходя из его анализа следует отметить, что разработанные к настоящему времени общие подходы к управлению рисками не учитывают специфики их применения в конкретных отраслях экономики, и, в частности в инвестиционно-строительной сфере. Проблема оценки неопределенности и риска при управлении инвестиционно-строительными проектами до настоящего времени не получила надлежащего решения. Во многом это обусловлено тем, что используемые при технико-экономическом обосновании объектов строительства и реконструкции, методы оценки рисков далеко не в полной мере учитывают специфику строительной деятельности объектов и особенности эксплуатации строительных объектов. К основным недостаткам этих методов, определяющим проблемы управления рискам в инвестиционно-строительной деятельности, следует отнести: Рис. 1 - Структура рисков инвестиционно-строительного проекта невозможность учета неопределенности природно-климатических условий, возможности стихийных бедствий в регионе проектирования объектов строительства; недостаточная проработанность теоретических положений по учету при проектировании и строительстве производственно-технологических рисков, в том числе из-за низкого качества материалов и технологических процессов в период строительства; отсутствие, как правило, количественного измерения и, следовательно, оценки степени неопределенности и риска основных условий реализации строительных проектов; случайный характер определения (без проведения соответствующего качественного и количественного анализа) возможных изменений в параметрах инвестиционных проектов при их реализации; отсутствие какого-либо обоснования целесообразности использования в заданных условиях того или иного метода оценки влияния факторов риска на параметры инвестиционного проекта в строительной деятельности; использование только моно параметрического подхода к оценке рисков, несмотря на часто встречающуюся на практике взаимообусловленность основных параметров инвестиционно-строительных проектов; отсутствие каких-либо рекомендаций по мониторингу рисков в процессе реализации инвестиционных строительных проектов. Рис. 2 - Общий алгоритм управления рисками инвестиционно-строительного проекта В связи с этим необходимо учитывать, чтобы весь процесс управления рисками в ходе реализации инвестиционно-строительного проекта определен как последовательность организационно-технико-экономических решений и действий, направленных на регулирование вероятности успешной реализации проекта. При этом требуется, чтобы успешная реализация проекта была осуществлена в рамках запланированного срока, в пределах определённого бюджета и с надлежащим качеством, обеспечивающим требуемый уровень безопасности строительного проекта на стадии его строительства и последующей безопасной эксплуатации. Указанные обстоятельства обусловливают необходимость создания реестра инвестиционно-строительных рисков, научного обоснования закономерностей их влияния на надежность организационно-технологических решений и качество работ при проектировании, строительстве и содержании объектов строительства. Безопасная эксплуатация зданий и сооружений практически невозможна, если при управлении инвестициями и проектировании не учтен допустимый риск причинения вреда человеку, животным, окружающей среде и имуществу любой формы собственности. Сложившаяся ситуация требует научного обоснования методов, моделей и индикаторов оценки рисков технических и организационно-технологических решений инвестиционно-строительных проектов. Возможность возникновения рисков невыполнения этапов проектирования и строительства объектов в договорные сроки, снижения качества работ, а, следовательно, надежности объекта и, соответственно, уменьшения эффективности деятельности строительных организаций и в целом всех участников реализации инвестиционно-строительного проекта актуализирует проблему формирования концепции системы менеджмента качества применительно к конкретной организации. В связи с этим процесс управления рисками инвестиционно-строительного проекта должен пониматься как совокупность практических мер, позволяющих снизить неопределенность результатов проектных решений, повысить их качество и полезность, снизить цену строительной продукции и выполнения работ по содержанию и последующему ремонту строительных объектов, а также повысить безопасность их эксплуатации и комфорт для пользователей. В таблице 1 приведена характеристика наиболее используемых методов анализа рисков. Даже самый поверхностный анализ этих методов позволяет утверждать, что при их применении в управлении инвестиционно-строительными проектами появляются как минимум три проблемы: 1) как формализовать неопределенность параметров инвестиционно-строительного проекта стохастическими моделями; 2) каким образом при количественном исследовании рисков управления инвестиционно-строительными проектами учесть множество случайных взаимосвязанных параметров, которые объективно обусловлены разнообразием рисков (рис. 1); 3) какие показатели выбрать в качестве измерителя эффективности инвестиционно-строительного проекта, если его результаты и затраты являются случайными величинами. Таблица 1 Характеристика методов анализа проектных рисков Метод Характеристика метода 1 2 Вероятностный анализ Построение и расчеты выполняются на основе теории вероятностей. Вероятность возникновения ущербов определяется на основе статистических данных предшествующих периодов с определением области рисков по срокам окупаемости, чистой приведенной стоимости, отношению планируемой прибыли к объему инвестиций по проекту. Метод аналогов Предусматривает применение результатов реализованных проектов для разрабатываемого проекта. Требует совпадения внутренней и внешней среды реализуемого проекта и его аналогов. Анализ чувствительности проекта Выполняется оценка результирующих показателей реализуемого проекта при изменении заданных переменных, используемых для расчета. Анализ показателей предельного уровня Оценивается возможная устойчивость проекта противостоять изменению условий его ресурсного обеспечения. Анализ сценариев реализации проектов Предполагается разработка нескольких сценариев реализации проекта и выполняется их сравнительная оценка. Определяются пессимистический, оптимистический и наиболее вероятный варианты. Имитационные методы Основываются на отыскании значения результирующего показателя посредством проведения опытов с моделью. Основное преимущество - простота понимания и оценки результатов исследования рисков проекта. Недостаток - трудоемкость разработки имитационной модели и оценка ее адекватности. Метод построения деревьев решения проекта Предусматривает пошаговое разветвление процесса реализации инвестиционно-строительного проекта с оценкой рисков, затрат, ущерба и выгод. Экспертный анализ рисков Применяется при отсутствии или недостаточном объеме исходной информации. Для оценки рисков привлекаются эксперты. Группа экспертов оценивает инвестиционно-строительный проект и его составные части по показателям рисков. Вместе с тем, необходимо отметить, что в управлении инвестиционно-строительными проектами сформировались некоторые общие подходы, позволяющие определить последовательность действий при исследовании рисков в инвестиционно-строительной сфере: 1) выделяется риск, обладающий наибольшей важностью для проекта; 2) рассчитывается перерасход средств с учетом вероятности наступления неблагоприятной ситуации в реализации инвестиционно-строительного проекта; 3) разрабатывается комплекс организационно-технико-экономических мероприятий, предусматривающих снижение вероятности рискового события; 4) рассчитываются дополнительные затраты на реализацию антирисковых мероприятий; 5) выполняется сравнение требуемых затрат на реализацию предложенных мероприятий с возможным перерасходом средств в результате наступления рисковой ситуации; 6) принимается решение о реализации либо об отказе от антирисковых мероприятий; 7) выбирается следующий по важности риск, для которого повторяется процесс сопоставления вероятности и последствий рисковых событий с затратами на мероприятия по их снижению. Таким образом, исследование существующих количественных и качественных методов управления рисками позволяет сделать вывод о необходимости их развития и совершенствования с целью применения при проектировании, строительстве, реконструкции, ремонте строительных объектов. В особенности это касается управления инвестиционными рисками в строительной деятельности. Причиной тому являются меняющиеся цены на строительные материалы и конструкции, транспортировку и эксплуатацию строительных машин, механизмов и оборудования, перевозку рабочих на объекты строительства, командировочные расходы при выполнении работ в других регионах и на отдаленных объектах. Появляются новые виды затрат (плата за землю, новые виды налогов и сборов, различные виды страхования, затраты на получение исходных данных, технических условий и согласований, проценты за кредиты и др.). Все это говорит о том, что вероятностная природа строительного производства требует развития теории управления инвестиционно-строительными проектами в условиях рисков.

1

В статье рассмотрены теоретические и практические проблемы управления рисками в инвестиционно-строительных компаниях, выявлено наличие широкого разброса мнений по методам их анализа, классификации и способам управления. Проанализированы существующие подходы на предмет приспособленности к деятельности инвестиционно-строительных компаний, системности, возможности автоматизации управления рисками, применимости прогнозирования и анализа применяемых мероприятий по управлению рисками. Рассмотрена уточненная классификация рисков инвестиционно-строительных компаний в зависимости от среды их возникновения, с учетом этапов инвестиционного цикла, обнаружено, что реализация рисковых событий непосредственно влияет на статьи затрат и доходов. Для риск-менеджмента предлагается применять подход, в котором отражено влияние конкретных рисковых факторов на статьи затрат и доходов на каждом этапе инвестиционного цикла.

инвестиционно-строительная деятельность.

риск-менеджмент

инвестиции

классификация

1. Горбунов В.Н. Предпосылки изменения модели развития строительной сферы // Наука и образование в жизни современного общества: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции 29 ноября 2013 г.: в 18 частях. Часть 10; М-во обр. и науки РФ. Тамбов: Изд-во ТРОО «Бизнес-Наука-Общество», 2013. 163 с. – С. 45–47.

2. Горбунов В.Н. Формирование и развитие эффективных зон деятельности предприятий строительного комплекса: автореф. дис. канд. экон. наук. - Пенза, 2006. -24 с.

3. Горбунов В.Н., Дмитриева Т.Н., Ханьжов И.С. Особенности новой фазы развития жилищного строительства//Вестник магистратуры. - 2014. - № 7–2 (34). - С. 38–40.

4. Горбунов В.Н., Оськина И.В., Ханьжов И.С. Проблемы формирования инвестиционной привлекательности инновационных проектов в строительной сфере//Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 4; URL: www..01.2015).

5. Горбунов В.Н., Ханьжов И.С. Исследование динамики основных показателей рынка строительных услуг Пензенской области // Наука и образование в жизни современного общества: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции 29 ноября 2013 г.: в 18 частях. Часть 10; М-во обр. и науки РФ. Тамбов: Изд-во ТРОО «Бизнес-Наука-Общество», 2013. 163 с. – С. 47–49.

6. Грачева М.В. Анализ проектных рисков: Учеб. Пособие для вузов / М. В. Грачева. – М.: ЗАО «Финанстатинформ», 1999. – 216 с.

7. Исхаков М.И., Шекалин А.Н., Горбунов В.Н. Организация службы риск-менеджмента в инвестиционно-строительной компании // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 1 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2015/01/45780 (дата обращения: 30.01.2015).

8. Лапуста М.Г. Риски в предпринимательской деятельности / М. Г. Лапуста. – М.: Инфра-М, 1998. – 224 с.

9. Мильнер Б. Управление современной компанией: Учебник / Б. Мильнер [и др.] – М.: ИНФРА-М, 2001. - 350 с.

10. Хрусталёв Б.Б. Проблемы стабилизации и развития инвестиционно-строительных комплексов России: диссертация доктора экономических наук: 05.02.22, 08.00.05. - М.: 2001. - 364 с.

11. Хрусталёв Б.Б., Горбунов В.Н. Развитие предприятий строительного комплекса на основе формирования эффективных зон деятельности//Региональная архитектура и строительство. - 2006. - № 1. - С. 165–169.

12. Шекалин А.Н., Горбунов В.Н., Евсеев Д.В. Принципы и требования к формированию системы риск-менеджмента на предприятии // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 1 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2015/01/44996 (дата обращения: 30.01.2015).

Библиографическая ссылка

Панфилов Р.А., Горбунов В.Н., Драгункина Н.М., Ключникова Е.Н., Чепыжова В.В. К ВОПРОСУ О КЛАССИФИКАЦИИ РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1-1.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=17596 (дата обращения: 06.04.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

Реализация стратегии развития строительной отрасли и каждой строительной организации идет в условиях неопределенности и рисков, которые зависят не только от состояния внешней среды, но и многих факторов внутренней среды.

В наше время большое внимание уделяется проблеме анализа рисков. Проводится анализ и оценка банковских, страховых, информационных рисков. Потребность в исследовании рисков связана с тем, что числовые данные, а также сами результаты могут носить недостоверную информацию.

Риск – это потенциальная численно-измеряемая возможность неблагоприятных ситуаций и связанных с ними последствий в виде потерь, ущерба и убытков (ожидаемой прибыли, имущества, денежных средств). В случае риска возможными последствиями могут быть:

1) отрицательные последствия (убыток, проигрыш);

2) положительные последствия (прибыль, выигрыш);

3) нейтральные (нулевые) последствия.

Туманность и неясность будущих событий заставляет инвестора анализировать и управлять рисками инвестиционного проекта.

Риск проекта – это комплекс возможных условий и ситуаций, которые могут стать причиной снижения доходности проекта или его полной неосуществимости.

Управление рисками (риск-менеджмент) – это особый вид деятельности направленный на сглаживание отрицательных, неблагоприятных, нежелательных внутренних и внешних факторов влияющих на результаты бизнеса, а также использование благоприятного воздействия этих факторов, которые будут обеспечивать предприятие полезными результатами или иными преимуществами по сравнению с конкурентами.

Таким образом, риск–менеджмент – это процедура принятия и выполнения управленческих решений, которые минимизирует неблагоприятное влияние убытков, вызванных случайными событиями на инвестиционный проект.

Причинами риска служат:

1) Недостоверная информация;

2) Недостаточное знание всех обстоятельств, параметров, ситуации для выбора наиболее правильного решения;

3) Неосуществимость адекватного и точного учета всей доступной информации;

4) Присутствие сопротивления со стороны внутренней и внешней стороны проекта;

5) Наличие факторов случайности (реализация таких факторов, которые невозможно предусмотреть, спрогнозировать, предугадать).

Для разработки плана мероприятий по уменьшению рисков требуется определить и оценить риски данного проекта в отрасли.

Для оценки рисков проекта используется качественный анализ, который предполагает анализ возможных рисков и разработку мер по их снижению, описание неопределенностей, присущих проекту, а также причин, которые их вызывают. Использование количественного анализа – это оценка стоимостного изменения эффективности проекта .

Полученные проектные риски должны быть ранжированы по степени важности и величине возможных потерь. Основные риски необходимо проанализировать с помощью количественных методов для более точной оценки каждого из них.

Если проект принимается, то руководству нужно решить задачу управления выявленными рисками. Процедуру оценки инвестиционного проекта можно представить в виде схемы.

Инвестиционный проект строительства проходит в своем развитии определенные стадии, которые в совокупности определяют жизненный цикл проекта. Жизненный цикл любого инвестиционного проектирования подразделяют на три этапа (фазы):

1)прединвестиционная;

2)инвестиционная;

3)эксплуатационная.

Рисунок 1. Процедура оценки инвестиционного проекта

Инвестиционно-строительный проект имеет свои специфические стадии жизненного цикла, на каждой из которых необходимо проводить комплексный экономический анализ.

Риски строительного проекта могут быть связаны с особенностями его жизненного цикла, географией размещения, типом, поведением заказчика, субподрядчиков, материалов и многими другими факторами .

В нашей стране в период экономической нестабильности и экономического кризиса умение анализировать возможные риски приобретает большое значение. Возникновение риска связано с невозможностью с точностью определять и прогнозировать конечные экономические результаты реализуемых инвестиционных проектов.

Рисунок 2. Этапы инвестиционно-строительного проекта

Риск инвестиционного проекта следует оценивать и рассматривать в процессе принятия инвестиционного решения. Поэтому, целесообразно выделить главное свойство риска: он имеет место только в рамках будущего и тесно связан с прогнозированием и планированием результатов, а значит, и с принятием инвестиционного решения.

Предлагается определить риск методом проверки по типовым рискам.

Различают большое количество классификаций рисков, но для отрасли строительства целесообразно рассматривать следующие типовые риски:

1. По виду возможного прогнозирования риска:

А) прогнозируемый риск – это предсказуемый риск, связанный с факторами неопределенности вероятность наступления, которых является последствием смены циклов развития финансового, инвестиционного и других рынков.

Б) непрогнозируемый риск - связан с факторами полной неопределённости, и на данный момент их нельзя определить по той или иной причине (форс-мажорные риски, макроэкономические риски и т.д.)

2. По видам источников возникновения риска:

А) систематический (внешний) рыночный риск – вероятность наступления отрицательного изменения стоимости причиной, которого является колебания процентных ставок (риск процентных ставок), цен продукции, курсов валют (валютный риск), являющихся объектом инвестирования;

Б) несистематический риск (внутренний или специфический) инвестиционный риск который связан с эффективностью управления в инвестиционной деятельности.

3. По видам потерь:

А) риск упущенной выгоды определяется возможностью наступления косвенного ущерба в результате неосуществления какого - либо мероприятия;

Б) риск снижения доходности - это вероятность уменьшения планируемого дохода;

В) риск прямых инвестиционных потерь представляет собой вероятность неверного выбора объектов вложений инвестиций, полной или частичной потери инвестированного капитала (риск банкротства, кредитный риск)

Особый интерес представляет деление рисков в соответствии со стадией проекта, на котором они возникают.

Инвестиционная фаза включает риски:

1) Увеличение сметной стоимости инвестиционного проекта;

2) Приостановка строительства объекта;

3) Выбор плохой архитектурной концепции проекта;

4) Непрохождение проектной экспертизы;

5) Недостатки проектно-изыскательных работ.

Производственная фаза включает риски:

1) Риски связанные с технологией, управлением, транспортом, материалами, сырьем;

2) Риски реализации продукта;

3) Экологические риски и другие риски гражданской ответственности;

4) Финансовые риски (риск нестабильности процентной ставки, кредитный риск, валютный риск).

Фаза закрытия проекта включает риски:

1. Риски финансирования и рефинансирования работ по закрытию проекта;
2. Риски возникновения гражданской ответственности и т.п.

Риски, возникающие в течение всего проектного цикла:

1. Страновые;
2. Административные;
3. Юридические и форс-мажорные.

Риски, возникающие на всех стадиях проекта - общие риски:

1. Неразвитое гражданское и корпоративное законодательство;
2. Слабое страхование, корпоративное управление, система руководства.

Оценка рисков в отрасли строительства недвижимости осуществляется одним из оптимальных методов оценки рисков. Данные методы кратко приведены в таблице 1:

Таблица 1

Методы анализа и оценки рисков проекта

Метод анализа и оценки рисков проекта	Характеристика метода
Вероятностный анализ рисков	Построение и расчеты осуществляются по модели в соответствии с принципами теории вероятности. Вероятность возникновения убытков определяется на основе данных статистики предшествовавшего периода с установлением области рисков.
Метод экспертных оценок	Привлечение экспертов для оценки рисков при недостаточном объеме информации. Данные специалисты оценивают проект и его отдельные процессы по шкале (степени) рисков.
Метод аналогов	Осуществленные аналогичные проекты могут использовать для переноса их результативных данных на разрабатываемый проект. Этот метод применяется, если внешняя и внутренняя среда проекта и аналогов имеет достаточную сходность параметров.
Анализ чувствительности проекта	Метод позволяет оценить, степень чувствительности заданного критерия при разных значениях данных переменных необходимых для расчета.
Сценарный анализ	Метод предполагает разработку несколько вариантов развития проекта и их сравнительную оценку. Рассчитываются пессимистический и оптимистический вариант возможного изменения переменных.
Метод построения «дерева решений» проекта	Предполагает поэтапное разветвление процесса реализации проекта. Учитывает риски, затраты проекта на каждом этапе с оценкой ущерба и выгод.
Имитационный метод -метод Монте-Карло	Имитационное моделирование основными преимуществами, которого является открытость и простота всех расчетов, и оценка результатов анализа проекта всеми участниками процесса планирования.

После выявления и оценки риска принимаются меры, направленные на его снижение. К этим методам обычно относят: уход от возможных рисков через отказ от рискованных инвестиций, компенсация рисков (страхование, резервирование) или снижение и предотвращение воздействий риска такими способами как:

1) распределение риска;

2) хеджирование;

3) диверсификация;

4) лимитирование.

Наиболее эффективными способами снижения риска является диверсификация или распределение риска. Распределение риска оформляется на стадии разработки финансового плана и контрактных договоров. Распределение риска может быть создано как среди подрядчиков, так и дольщиков.

Хеджирование (страхование) риска - является методом уклонения от рисков. Которое предполагает страхование рисков путем занятия противоположной позиции по активу на рынке.

Понятие страхования инвестиций включает в себя страхование политических рисков инвестора, финансовых рисков, строительно-монтажных рисков, объектов недвижимости, риска неисполнения договорных обязательств (предпринимательский риск).

В качестве объектов страхования может рассматриваться как весь комплекс рисков, присущих данному виду инвестирования, так и отдельные значимые риски (риски, на часть которых приходится более 5 % от значения совокупных рисков). В этом случае существенные риски объединяются в отдельный блок для того чтобы организовать конкретные мероприятия по их снижению.

Способы страхования риска:

1) создание особых резервов (финансовых, информационных, материальных);

2) частичная или полная передача рисков специализированным кредитным институтам – страховым организациям;

3) система заключения срочных контрактов и сделок на рынке ценных бумаг, предоставление гарантий, включение защитных оговорок в заключаемые договоры.

Резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов – является одним из наиболее надежных способов снижения риска инвестиционного проекта. Оно предусматривает установление соотношения между потенциальными рисками, изменяющими стоимость проекта, и размером расходов, связанных с преодолением нарушений в ходе его реализации.

Рисунок 3. Способы снижения риска инвестиционного проекта

Таким образом, участники инвестиционных проектов сталкиваются с различными видами рисков на каждом этапе жизненного цикла проекта. Своевременное выявление и оценка рисков дает возможность существенно повысить жизнеспособность и эффективность проекта. Используя методы анализа и оценки риска можно значительно уменьшить уровень неопределенности инвестиционно-строительного проекта. После выявления рисков нужно принимать правильные меры, направленные на их снижение, для того чтобыне потерять прибыль проекта, и сделать его доходным.

Список литературы:

1. Загидуллина Г. М. Стадии реализации инвестиционно-строительного проекта: учеб. Пособие.– Казань: Центр инновационных технологий, 2012.
2. Качалов Р.М. Управление хозяйственным риском. М.: Наука, 2005.
3. Степанов И.С. Экономика строительства. М. : Юрайт, 2005.

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость - это очень хороший вид долгосрочных вложений, других , которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро .

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости - это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

• жилые дома;
• коммерческая недвижимость - к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
• коттеджные поселки;
• производственные предприятия;
• гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

При этом возведение жилья остается наиболее близкой и доступной населению областью для вложения средств в строительство.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

• в строящемся доме для себя;
• приобретение квартиры в строящемся объекте для последующей ;
• приобретение квартиры на начальных этапах строительства () для последующей перепродажи.

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой . Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду - хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Если вы купите одну или несколько квартир в еще на начальном этапе строительства, впоследствии приобретенное таким образом жилье можно будет продать, получив хорошую прибыль.

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

• инвестиционные фонды;
• девелоперские компании;
• физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов - дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект - к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Таким образом, инвесторы могут не ждать окончания строительства дома - у них есть возможность в любой момент продать все свои сертификаты ФОН или их часть.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более - к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.

Другой вариант - выпуск целевых облигаций, исполнение обязательств эмитента по которым происходит путем передачи жилой недвижимости.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества - бегство с деньгами инвесторов . Обычно таким образом , которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в ), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается , когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное - узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.