Приватизация служебных жилых помещений. Приватизация жилых помещений в специализированном жилом фонде: проблемы правоприменительной практики. Приватизация кооперативной квартиры

Проблема приватизации служебного жилья не теряет своей актуальности, ведь немало людей проживает в служебных жилых помещениях и не имеет возможности их приватизировать (или не знает, как это сделать).

Конечно, количество служебных квартир сегодня намного меньше, чем 20 лет назад, но этот вопрос еще волнует многих, в частности тех, кто уже обращался к властям по своего жилья и получил стандартный отказ: служебные жилые объекты приватизации не подлежат. А как на самом деле?

Служебное жилье: приватизация с оговоркой

Служебным считается жилье, предназначенное для заселения жильцами, которые по характеру трудовых отношений должны находиться недалеко от своего предприятия или учреждения. Служебные жилые помещения предназначены для работников жилищно-коммунального хозяйства, аварийно-спасательных служб, работников рыболовецкого и лесного хозяйства, сотрудников таможенных и налоговых органов и т.п.. Перечень конкретных должностей для выделения служебного жилья и порядок их использования установлен еще постановлением Совета Министров СССР.

Законодательством установлено, что дома, квартиры, комнаты, признанные в установленном порядке служебными, приватизации не подлежат. Это условие направлено на то, чтобы жильцы служебных квартир не злоупотребляли правом на приватизацию, ведь предоставление такого жилья не связано с проблемой , а связано лишь с интересами предприятия (учреждения). Если бы каждый мог приватизировать служебное жилье, оно бы скоро совсем исчезло. Но ситуация, когда такая мера является еще и способом соцобеспечения граждан, не имеющих своей жилплощади или имеющих недостаточное количество квадратных метров, также не исключена. Как же быть человеку, много лет отработавшему на предприятии и другого жилья на данный момент не имеющему?

Шанс получить служебное жилье в частную собственность есть, но приватизировать его можно только в том случае, если с квартиры снимают статус служебной. Тогда она переводится в категорию государственного (муниципального) жилфонда. По закону служебное жилье исключается из такой категории по заявлению предприятия, предоставившего жильцу такое жилье.

Такой принцип сработает в том случае, если собственник жилья захочет исключить его из служебного фонда. Естественно, что в большинстве случаев предприятие или учреждение в приватизации не заинтересовано, имея полное право отказать сотруднику без комментариев. Требовать изменения статуса квартиры у проживающих в служебных квартирах нет, и единственный выход получить его в таком случае – это обращение в суд. Подается иск на имя собственника с просьбой подать ходатайство об исключении квартиры из числа служебных и к местным властям требование принять такое решение. Но обосновать иск и добиться положительного решения не так и просто. Но, несмотря на многочисленную практику отказа судов, есть и положительные примеры. Чаще всего они касаются военных, которым законом установлено право получения постоянного жилья, в частности, путем исключения жилья из числа служебного.

Таким образом, весомым аргументом в суде будет тот факт, что претендент состоит на учете по улучшению жилищных условий для постоянного проживания, а по факту было предоставлено только служебное. Но если предоставление такого жилья не является обязанностью работодателя (как с военными), тогда есть вероятность, что в иске откажут по уже названным причинам. Единственным утешением тех, кому отказали в приватизации, может быть статья жилищного кодекса о том, что что если работник отработал на предприятии не мене 10 лет, он не может быть выселен без предоставления другого помещения.

В законе РФ «О приватизации» сказано, что служебные квартиры приватизации не подлежат, но в абзаце 2 ст. 4 есть уточнение по поводу того, что владельцы жилищного фонда, а также органы – их представители или предприятия и учреждения, за которыми числится служебный жилой фонд, могут решать вопрос с приватизацией служебных жилых помещений.

Таким образом, с начала действия закона возникает вопрос о том, имеют ли право жильцы служебных квартир в обязательном порядке требовать от владельца жилого помещения разрешения на передачу ему в собственность используемой служебной квартиры. Или такие права имеет исключительно собственник жилого фонда?

Практика московских судов

В основном суды общей юрисдикции признают право собственников самим принимать решение о предоставлении конкретному гражданину возможности приватизации служебной квартиры. Судебные иски о признании отказов в приватизации служебного жилья неправомерными оставались без удовлетворения ─ Москва не хочет лишаться собственности, а суды «сохраняют солидарность».

Пример одного последнего дела: гражданка М. и гражданин С. обращаются с иском в суд к департаменту и жилищному фонду Москвы, а также ОАО «Теплосеть», где просят признать в рамках приватизации право общей долевой собственности, по ½ доли за каждым, на квартиру.

Суды двух инстанций в удовлетворении иска отказали, прокомментировав причину: спорная жилая площадь истцу С. Была предоставлена при нахождении в трудовых отношениях с ОАО « Теплосеть ». На учете по улучшению условий жилья С. не состоял, не оспаривал это обстоятельство. Заявители занимают квартиру из числа служебных и убедительных доказательств, что спорное жилье исключено из жилищного фонда предприятия и включено в социальный жилфонд, не представлено. Поэтому правовых оснований для приватизации служебной квартиры с передачей ее в собственность нет. Спорная служебная квартира ─ городская собственность, а так как ее собственник решение о приватизации спорного жилья не принимал, то статус оспариваемой квартиры не меняется. Таких "отказников" в московских судах великое множество».

Верховным Судом РФ в одном таком деле давался четкий комментарий о том, что запрет на приватизацию служебного жилья, установленный законодательством, может быть действительным, когда квартира зарегистрирована как служебное жилое помещение в органах госрегистрации прав на недвижимость. В остальных случаях жильцы служебных квартир могут использовать свое право изменение статуса жилья.

Точку в этой проблеме поставил Конституционный Суд, подтвердивший право владельцев жилого фонда самостоятельно принимать решение о возможности приватизации служебных квартир.

Возможности приватизации

Приватизировать желанные квадратные метры все же можно. Вот три варианта.

1. Вариант 1: Если служебное жилое помещение строилось или приобреталось коммерческой организацией за собственные средства, а затем было передано жильцам – право пользования квартирой по договору социального найма за ним не признается.
2. Вариант 2: Если служебное жилое помещение принадлежало в прошлом государственному предприятию, передавшему добровольно жилой фонд органам местного управления. В такой ситуации за жильцами при их желании может быть признано право использовать жилье на условиях социального найма с возможностью изменения статуса, если государственное предприятие не приватизировалось, не акционировалось, не реорганизовывалось. Время передачи жилого фонда госпредприятием муниципалитету (до или после утверждения Жилищного кодекса РФ) в этом вопросе роли не играет. Если же предприятие продолжает оставаться государственным и жилой фонд в муниципалитет не передает, то служебное жилье сохраняет тот же статус, а его жильцы не могут рассчитывать на приватизацию.
3. Вариант 3: по закону о приватизации приватизированное жилье передают государству. Но если служебные жилые объекты зависают на балансе бывших госпредприятий давно реорганизованных в коммерческие и в муниципальную собственность так и не передаются, то в такой ситуации нежелание муниципалитета принять жилой фонд в свою собственность дает возможность жильцам служебных квартир заключать договоры с дальнейшей приватизацией служебного жилья.

Когда жилье в муниципальной собственности

Седьмая статья Закона «О введении в действие жилищного кодекса» говорит, что в отношении к пользованию жильем в общежитиях, принадлежащих госучреждениям или муниципальным предприятиям, и переданных органам местного самоуправления применяют нормы Жилищного Кодекса РФ о договоре социального найма. О служебном жилье здесь ничего не сказано, отсюда следует, что последствия передачи служебных квартир в госсобственность закон не регулирует.

И все же главное назначение служебных квартир — проживание граждан, работающих в госучреждениях, при передаче в муниципальную собственность не сохранится, а это значит, что передача служебного жилья в муниципалитете изменяет его статус. В отношении этого жилья применяют ст.7 вводного закона, что вполне допускает Жилищный кодекс.

Итак, служебные квартиры, которые принадлежали госпредприятиям, а теперь переданы в собственность органов самоуправления, можно приватизировать, как категорию жилья, предоставленную по договору социального найма.

Такая же позиция и у Верховного суда РФ, по аналогичному пути приватизации служебного жилья идет и судебная практика.

Что делать, с чего начать

Заключение о возможности приватизации квартир выдает департамент имущественных отношений администрации. К заявлению надо приложить минимальный перечень копий документов:

• лицевого счета;
• выписки из реестра муниципального имущества (предварительно запросить в том же департаменте);
• паспорта;
• техпаспорта на квартиру.

Обращаться надо в департамент с просьбой разрешить приватизацию занимаемого жилья. При положительном решении вопроса в департаменте, жилье приватизируется в общем порядке, если получен отрицательный ответ, то признавать право собственности на занимаемую квартиру придется в суде.

Еще один вариант. Если служебную квартиру не передали в муниципальную собственность, надо проверять законность присвоения статуса служебного жилья – сам по себе штамп в ордере еще ничего не значит.

Во-первых, решение включить квартиру в категорию служебных принимается в установленном порядке уполномоченным органом, который осуществляет управление жилищным фондом. Согласно Жилищному кодексу, который действовал ранее, это были решения исполнительных комитетов районного или городского Совета народных депутатов.

Во-вторых, решение об отнесении квартиры к служебным возможно принимать только в период, пока квартира жильцам не предоставлена.

В-третьих, после принятия решения о включении жилплощади в категорию служебных, данная квартира регистрируется как служебная в органах госрегистрации недвижимости.

Только при соблюдении всех условий можно рассчитывать на законность присвоения статуса служебного жилья. Сведения о статусе предоставляемой квартиры, как и о наличии решения о ее включении в категорию служебных (или о его отсутствии) можно получить в госархиве. Если этих решений в архиве нет, надо исходить из того, что квартиру жильцы используют по договору социального найма, а это означает, что она подлежит приватизации.

В Госдуму внесен законопроект, который предусматривает бессрочное право бюджетников на приватизацию служебного жилья. По сегодняшнему законодательству решение о приватизации служебного жилья принимают собственники или уполномоченные ими органы. Также по согласованию это могут делать предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд. Но с 1.03.2015. это положение (ст.4 от 4.07.1991. Закона «О приватизации жилфонда в РФ») утратит силу. Для многих работников бюджетной сферы и их семей служебное жилье — единственно возможное для постоянного проживания. Граждане, которые трудятся в интересах общества, заслуживают право на предоставление служебной квартиры в собственность, и все же право на такую приватизацию будут иметь не все. Законопроект ограничивает претендентов, которые смогут приватизировать служебные квартиры. Речь идет о научных, педагогических, медицинских работниках, сотрудниках учреждений социального обслуживания соцзащиты населения и, физкультурно-спортивных организаций, учреждений культуры, о спасателях профессиональных аварийно-спасательных служб, о лицах федеральной противопожарной службы, о работниках федеральной почтовой связи.

При этом право стать собственниками служебного жилья будет предоставляться только добросовестным работникам, которые не привлекались к материальной и дисциплинарной ответственности. Кроме того эта категория работников должна прожить в этой служебной квартире не менее 10 лет.

Специализованное жилье - это жилые помещения, режим предоставления и пользования которым отличается от обычного жилья, предоставляемого по договору социального найма. К специализированному жилью относится служебное жилье, общежития, маневренный жилой фонд (предоставляемый на время, например, проживания граждан, в доме которых проводится капитальный ремонт), временный фонд (для беженцев, вынужденных переселенцев), жилищный фонд системы социального обслуживания (дома престарелых, хосписы).

Наиболее распространенные виды специализированных жилых помещений - это общежития и служебное жилье. В таких помещениях проживают миллионы граждан, поэтому вопросы пользования такими помещениями для многих являются насущными.

Введенный в действие с 1 марта 2005 года Жилищный Кодекс РФ, а также ряд принятых в соответствии с ним подзаконных актов, значительно изменили правовой режим общежитий и служебных квартир.

Общежитием является специализированное жилое помещение, предоставляемое для временного проживания в период работы, службы, учебы по учетной норме 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. По окончании работы, службы, учебы граждане должны освободить жилые помещения.

Служебное жилое помещение предоставляется гражданам в связи с характером их работы в виде отдельных квартир. Прекращение трудовых отношений с собственником жилого помещения является основанием для расторжения договора найма и влечет обязанность проживающих освободить служебное жилье.

Действовавший ранее ЖК РСФСР предусматривал целый перечень исключений из этого правила- так, не могли быть выселены из специализированных жилых помещений граждане, срок службы или работы которых на предприятии составлял не менее 10 лет, а также одинокие члены семьи нанимателя с несовершеннолетними детьми. Новый Жилищный Кодекс таких исключений уже не содержит. Законодатель таким образом защищает экономические интересы собственников жилых помещений, многие из которых перешли в частные руки.

Тем не менее Федеральным законом № 184-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что из специализированных жилых помещений, занятых ранее 1 марта 2005 года, не могут быть выселены граждане, которые не подлежали выселению согласно действовавшему ранее законодательству (ЖК РСФСР)- если они состоят или имеют право состоять на жилищном учете.

Вопрос решается законодательством по-разному.

Что касается жилых помещений в общежитиях, надо иметь в виду следующее. Если общежитие являлось таковым до 1 марта 2005 года, то по закону к таким помещениям применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма. То есть пользование такими помещениями осуществляется на общих основаниях и их приватизация возможна и законна.

Если жилое помещение отнесено к специализированному жилому фонду общежитий после 1 марта 2005 года, то пользование им происходит на основании договора найма специализированного жилого помещения и приватизация его возможна только по согласованию с собственником.

Служебные жилые помещения согласно закону приватизации не подлежат (без согласия собственника). Однако после 1 марта 2005 года многие служебные помещения поменяли свой статус. Для того, чтобы считаться служебным, жилое помещение должно быть внесено в специальный реестр. Работа по внесению таких помещений в реестр по всей стране еще не закончена, и статус многих, ранее являвшихся служебными, жилых помещений, в настоящее время неясен. Очень часто такие помещения передаются на баланс города, что автоматически превращает их в жилье социального фонда, то есть жилье, подлежащее приватизации. Поэтому если вы проживаете в квартире, предоставленной когда-то в качестве служебной, нелишне будет выяснить ее теперешний статус.

Если Вы проживаете в специализированном жилом помещении, юристы компании «Кобзев и партнеры» могут оказать Вам следующие услуги:

Консультации по жилищным вопросам;

Представление Ваших интересов в суде по вопросам, выселения и вселения в служебное жилое помещение и т.д.

Смотртие также:

Приватизация жилья в нашей стране началась в девяностые годы прошлого века и продолжается до настоящего времени. По разным оценкам от двух третей до 80% квартир и жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, перешли в частную собственность. Однако, ряд категорий граждан испытывают затруднения с приватизацией из-за того, что занимают ведомственное или служебное жилье.

Определение служебного и ведомственного жилья

Согласно Жилищному кодексу РФ все помещения, используемые как жилье, делятся на несколько категорий:

• Муниципальное жилье, занимаемое гражданами по найму ();
• Специализированное жилье, в которое входят жилые помещения, используемые для проживания граждан в течение определенного времени (например, пока идет капремонт, или ожидается расселение аварийного дома), общежития, и служебные помещения.

Служебным является жилье, предоставляемое не в собственность, и не по договору соцнайма, а на время работы (трудового договора) в организации, которой это жилье принадлежит. Если работник уволен/уволился, он и его семья обязаны освободить помещение (за исключением прямо перечисленных в законе случаев, связанных со смертью нанимателя, его профессиональным увечьем, болезнью, наличием детей-сирот и т. д).

Ведомственное жилье — это то же самое, что и служебное?

Часто в обыденной жизни граждане оперируют понятием «ведомственное жилье», смешивая его со служебным. Интересно, что ни Жилищный, ни Гражданский кодексы нашей страны не содержат такого определения . Под ведомственным обычно понимают государственнное жилье, находящееся в оперативном управлении или ведении различных госорганов и организаций, предоставляемое на определенных основаниях и на время.

К примеру, лица, занимающие выборные государственные должности (могут на время проживать в таком жилье). Ведомственное жилье может находиться и в собственности негосударственных организаций. В эпоху приватизации предприятий и перехода их от государственной к частной системе собственности, значительная часть жилого фонда предприятий и ведомств бывшего СССР перешла к новым, частным собственникам.

Можно ли приватизировать служебную квартиру и кому? Приватизация бюджетниками

Как известно, приватизация представляет собой передачу занимаемого жилья бесплатно в собственность граждан. Регулируют ее Закон № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», и Жилищный кодекс. Согласно им, любой гражданин однократно может воспользоваться правом на приватизацию.

Однако, приватизация ведомственного/служебного жилья запрещена законом (ст.4 Закона о приватизации) и возможна только в ряде случаев. В отличие от , приватизация служебной квартиры проводится только в разрешительном порядке, то есть с согласия собственника .

Подав заявление руководству организации, которой принадлежит жилое помещение, можно надеяться на положительное решение. Возможны случаи, когда:

1. На предприятии/в организации действует система поощрения сотрудников, проработавших определенное количество времени;
2. Работодатель заинтересован в привлечении ценных сотрудников таким образом;
3. Предприятие стремится снять с себя бремя содержания жилого фонда, передавая его со своего баланса.

Если согласие собственника получено, (с небольшими отличиями). При этом с заявлением к собственнику жилья обращается как правило, лицо, связанное с ним трудовыми отношениями, а приватизация осуществляется при условии согласия всех членов семьи.

Если собственник помещения отказывается передавать его, возможен только путь судебного разрешения вопроса.

Интересно, что отдельными законопроектами предлагается разрешить приватизацию служебного жилья (предоставляемого госорганами, учреждениями) ряду категорий работников бюджетной сферы: врачам, учителям, научным работникам, спасателям и т.д. Для реализации такого права необходимо будет отработать не менее 10 лет в своей сфере, и быть «добросовестным» работником. Пока, однако, такой закон не принят.

Порядок приватизации служебной квартиры

Процедура приватизации служебного жилья несколько длительнее, чем обычного, муниципального, и при условии согласия собственника, состоит из следующих этапов:

1. Предприятие осуществляет передачу жилых помещений муниципалитету;
2. Граждане, желающие получить занимаемое ими помещение в собственность, подают заявление и документы на приватизацию в муниципальную службу, оформляющую передачу жилья гражданам;
3. Документы рассматриваются и в случае их соответствия нормативным требованиям, оформляется договор о передаче в собственность;
4. Договор регистрируется в , выдается .

Подаваемых на приватизацию служебного жилья, такой же, как в общих случаях:

1. Паспорта/свидетельства о рождении всех участников процедуры;
2. на объект;
3. Договор найма;
4. Справки о неучастии в приватизации, справка на объект из реестра недвижимости.

В ряде случаев потребуются дополнительные документы.

Важно знать, что документы и заявление на приватизацию можно подать через МФЦ - цент предоставления государственных и муниципальных услуг, если таковой создан в населенном пункте.

А нужно ли приватизировать кооперативную квартиру?

Задаваясь вопросом, необходима ли приватизация кооперативной квартиры, следует помнить, что приватизации подлежит жилье, занимаемое по договору социального найма. Кооперативное жилье изначально не является муниципальным, поэтому приватизировать его не нужно .

На основании справки об оплате паевого взноса в ЖСК (которая является правоустанавливающим документом) гражданам необходимо обратиться в , за оформлением свидетельства на право собственности. Только после у владельцев квартиры возникают все права по пользованию, распоряжению, владению своим недвижимым имуществом.

Как решаются спорные ситуации: судебная практика

В случае, если собственник служебного жилья не дает согласия на его приватизацию, дело разрешается в суде по иску о признании незаконным такого отказа. К иску прилагают , справку о составе семьи, на квартиру, отказ собственника в приватизации.

Положительному разрешению вопроса в суде будут способствовать, согласно сложившейся судебной практике:

• отсутствие зарегистрированного статуса служебного помещения (обязательно с 2004 г., многие собственники не вносили свой жилой фонд в него);
• лица, претендующие на передачу служебного жилья в собственность, относятся к категориям, перечисленным в ст. 103 ГК РФ (отработали в организации более 10 лет и были уволены/ушли на пенсию, сокращены, получили группу инвалидности и т.д.);
• наличие договора социального найма на квартиру.

Необходимо сказать, что судебная практика в большинстве случаев складывается в пользу жильцов, к тому же Верховный Суд РФ неоднократно давал указания о порядке разрешения таких споров и праве граждан на приватизацию в общем порядке.

Подробнее о приватизации служебного жилья на видео

Некоторые важные нюансы разъясняет Олег Сухов.

Навигация:

В силу Закона жилое помещение по договору социального найма передается гражданину (нанимателю) в бессрочное владение и пользование, что не исключает его (договора) расторжение и прекращение. Причем наниматель может расторгнуть договор найма в любое время. Это право для него является безусловным, оно не зависит от мнения другой стороны и не требует судебного подтверждения. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 83)

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Но не всегда действие договора зависит от сторон. В ряде случаев он прекращает свое существование независимо от воли сторон. Как предусмотрено ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, утрата (разрушение) жилого помещение, а также смерть одиноко проживавшего нанимателя ведут к прекращению договора социального найма.

Жилищный кодекс РФ (ч. 5 ст. 83)

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Наряду с физической невозможностью исполнения договора найма, о чем речь идет в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, прекращение его может быть обусловлено причинами юридического порядка.

В частности, это происходит при бесплатной приватизации жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. С момента заключения договора о передаче жилого помещения гражданину или нескольким гражданам и его государственной регистрации договор социального найма прекращается немедленно и автоматически, так как перестают существовать предмет договора и его участники в лице наймодателя и нанимателя. Разумеется, прекращение договора найма жилого помещения по указанным основаниям возможно только при согласии на это нанимателя и всех членов его семьи независимо от момента вселения - одновременно с нанимателем или позднее - и наличия у них права на приватизацию. Точно так же не имеют правового значения и мотивы, по которым то или иное лицо не согласно на приватизацию и прекращение договора найма жилого помещения. Тут должен быть такой же подход, как и при вселении нового члена семьи нанимателя. Согласие на его вселение является сделкой, и отказ от ее совершения любого из членов семьи нанимателя не может быть оспорен в судебном порядке.

Основные принципы и условия бесплатной приватизации регламентированы Законом "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", который неоднократно изменялся и дополнялся.

Наиболее значительные изменения внесены в него Федеральным законом "О ведение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. Первая часть этих изменений сводилась к отмене бесплатной приватизации начиная с 1 января 2007 г. К тому же приватизировать жилые помещения в этот срок могли только те граждане, кто получили их до 1 марта 2005 г., т.е. до вступления в силу нового ЖК РФ. В дальнейшем срок бесплатной приватизации был продлен до 1 марта 2010 г., поскольку процедура приватизации довольно сложна и на местах оперативно справиться с данной работой в относительно короткие сроки просто не могли.

Судебная практика

По поводу конституционности указанных положений в Конституционный Суд РФ обратились Верховный Суд РФ и граждане Орловы. По мнению Верховного Суда РФ, отмена права граждан на приватизацию жилых помещений государственного и муниципального жилых фондов (с 1 марта 2005 г. частичная, а с 1 января 2007 г. полная) противоречит вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости, стабильности и гарантированности прав граждан, поддержания доверия граждан закону и действиям государства, недопустимости издания законов, отменяющих или умаляющих права и свободы человека и гражданина.

Однако с таким пониманием завершения процесса приватизации жилых помещений Конституционный Суд РФ не согласился, указав в своем постановлении от 15 июля 2006 г., что право граждан на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилых помещений не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристики основных прав и свобод человека и гражданина. Следовательно, федеральный законодатель, осуществляя законотворчество в жилищной сфере, вправе как ввести бесплатную приватизацию жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, так и прекратить ее, исходя из необходимости обеспечения сохранности государственной и муниципальной собственности.

Вместе с тем Конституционный Суд РФ согласился с доводами жалобы Орловых в отношении того, что запрет на приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 г. (в пределах общего срока действия норм о бесплатной приватизации жилищного фонда), не имеет конституционного обоснования и противоречит ст. 19 Конституции РФ.

Таким образом, исходя из решения Конституционного Суда РФ, для приватизации социального жилья до ее завершения, т.е. до 1 марта 2010 г., не имеет значения, когда оно было предоставлено (до или после 1 марта 2005 г.).

Наряду с установлением общего срока действия о бесплатной приватизации жилищного фонда исключительно важный материально-правовой аспект приватизации заложен в ст. 7 Вводного закона ЖК РФ в связи с изменением режима общежитий, принадлежавших ранее государственным и муниципальным предприятиям.

Указанной статьей Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находятся в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным и муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Из ее содержания видно, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным и муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Поскольку проживающие в этих общежитиях лица получили равные права с нанимателями социального жилья без каких-либо ограничений, то тем самым не имеется препятствий для приобретения ими занимаемых помещений в собственность на основании ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В то же время так как изложена ст. 7 Вводного закона, такой вывод не всегда очевиден, остаются вопросы, поскольку не все общежития переданы в ведение органов местного самоуправления, а те, которые переданы, продолжают сохранять статус общежитий. Кроме того, общежития могут быть различного типа.

В частности, есть два типа общежитий. Одни расположены в обычных жилых домах, занимая подъезд, этаж либо отдельную квартиру, так называемые семейные общежития. Другие изначально строились как общежития с коридорной системой, где каждому предоставлялась комната либо койко-место, если комната заселялась несколькими лицами.

Закономерно возникает вопрос, какие именно общежития имеет в виду ст. 7 Вводного закона ЖК РСФСР.

На этот вопрос попытались дать ответ судьи Белгородской области.

Судебная практика

А. обратилась в суд с иском к МУП "Городской жилищный фонд", администрации г. Белгорода о признании решения об отказе в приватизации жилого помещения незаконным, признании права на участие в приватизации жилищного фонда, сославшись на то, что с 1970-х гг. она проживает в комнате дома, являвшегося ранее общежитием в г. Белгороде. Данное здание было принято в эксплуатацию в 1957 г. и использовалось как общежитие. 17 мая 2005 г. в приватизации занимаемого жилого помещения истице отказано, с чем она не согласна.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 23 июня 2005 г. оставленным без изменения, в кассационном порядке в иске А. было отказано.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд исходил из того, что дом, в котором расположена спорная комната, был построен и использовался как общежитие. Постановлением главы администрации Белгородской области от 1996 г. данный дом принят в муниципальную собственность, но не исключен из специализированного жилищного фонда и при его заселении МУП "Городской жилищный фонд" продолжает применять Положение о порядке предоставления мест в муниципальных общежитиях г. Белгорода. Тем самым, по мнению суда первой инстанции, дом не утратил статуса общежития, решение о присвоении ему статуса жилого дома не принималось.

С учетом положений ст. 4 Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", запрещающей приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, суд в итоге пришел к выводу о законности отказа администрацией г. Белгорода в приватизации занимаемой А. комнаты.

Суд кассационной инстанции, оставляя это решение без изменения, дополнительно сослался на положения ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. о том, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовались в качестве общежитий и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Толкуя данную норму права исходя из ее буквального смысла, судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда пришла к выводу, что положения о договоре социального найма необходимо применять только тогда, когда жилые помещения находились в жилых домах, построенных изначально как многоквартирный жилой дом. Поскольку жилое помещение, о котором возник спор, никогда не имело статуса жилого дома, а изначально использовалось в качестве общежития, отказ в приватизации комнаты является правомерным.

С такими основаниями к отказу в иске А. не согласилась Судебная коллегия Верховного Суда РФ по гражданским делам. При этом, отменяя вынесенные по делу судебные постановления, Судебная коллегия указала, что выводы об отказе в иске А. основаны на неправильном толковании Закона, поскольку приведенные правовые нормы не дают оснований для подобного ее толкования.

Из содержания ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу Закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Поскольку общежитие принято в муниципальную собственность в соответствии с постановлением главы администрации Белгородской области от 1996 г., то после вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" статус общежития данным жилым домом утрачен в силу Закона и истица вправе приобрести занимаемое ею по договору социального найма жилое помещение в собственность в соответствии со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".