Здание, на строительство которого нет разрешения, признается самостроем и сносится. Перед началом работ владелец должен подготовить необходимые документы.

Разрешительная документация на строительство

Для законного возведения капитального объекта на участке ИЖС требуется получить официальное разрешение муниципалитета. Без этого документа недвижимость нельзя поставить на учет, оформить право собственности, провести коммуникации. Банки отказывают в кредите на строительство такого здания.

ВАЖНО! За самовольно возведенное сооружение предусмотрен штраф для частных лиц – от 2 до 5 тысяч рублей.

Чтобы муниципалитет разрешил строительство, гражданину нужно доказать, что дом предназначается для проживания одной семьи.

Как получить разрешение на строительство дома на участке ИЖС

На участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, предусмотрены и распланированы инженерные сети, коммуникации. Это упрощает подготовку проекта. При возведении объектов на землях ИЖС должно быть соблюдено условие: площадь застройки не может составлять больше 50% от общей площади участка.

Чтобы получить разрешение, на плане надела нужно указать размеры объектов, их расстояние друг от друга, а также . Жителям Московской области дополнительно требуется предоставить .

ВАЖНО! Для увеличения размеров возводимого дома нужно получить согласие соседей при условии, что площадь участка более 5 соток.

Пакет документов и сроки

Собственнику нужно предоставить в муниципалитет следующие документы:

• заявление;
• копию паспорта заявителя;
• выписку из ЕГРН (или свидетельство о собственности, договор купли-продажи);
• градостроительный и кадастровый планы;
• справку об отсутствии обременения на землю;
• заключение экспертной комиссии;
• проект дома с техническими условиями подключения к инженерным сетям;
• схема участка и построек на нем.

ВНИМАНИЕ! План надела можно подготовить самостоятельно: начертить от руки или с помощью компьютерных графических программ.

Заявление рассматривается в течение 10 дней, проверка остальных документов для строительства частного дома, согласно ч. 11 ст. 51 ГК РФ длится 7 рабочих дней. По результатам выносится решение.

Кто выдает разрешение

Документы для строительства дома выдают власти района, к которому относится участок. Заявителю можно обратиться в муниципальный отдел архитектуры, многофункциональный центр или оставить заявку через портал Госуслуги.

Почему могут отказать

Администрация вправе отказать заявителю по следующим причинам:

• предоставлен неполный пакет документов;
• проект не согласован, эксперты посчитали его невозможным для реализации;
• земля находится в обременении.

Гражданин вправе оспорить решение администрации в судебном порядке. В случае незначительных недочетов их можно исправить и подать заявление повторно.

ВНИМАНИЕ! Разрешение на строительство капитального дома на землях для ИЖС действительно в течение 10 лет.

Когда разрешение на возведение не нужно

В Градостроительном кодексе перечислены условия, при которых не нужно получать разрешение на возведение дома. К ним относятся следующие ситуации:

• объект восстанавливается без существенных изменений в конструкции здания;
• возводятся некапитальные или временные постройки;
• на участке земли строится гараж для личных целей.

Этот список периодически меняется, это отражается в законодательных актах.

На что обратить внимание

Если на участке проведен газ, водопровод, электричество для разрешения на строительство нужно получить акт о законном вводе коммуникаций. Заявление подается в районное управление архитектуры и градостроительства.

В случае когда рядом с домом строится другое капитальное здание, расстояние до него должно быть не менее 3 метров.

Собственник самостоятельно решает, проводить геологическое исследование участка или нет, поскольку процедура дорогостоящая (50–100 тыс. р.). Общую информацию о качестве грунта и наличии подземных вод можно узнать у продавца участка, застройщика или в архитектурном отделе администрации района.

Перед строительство объектов недвижимого имущества необходимо получить соответствующее разрешение. Если этого не сделать, то построенные объекты будут считаться самостроем и их нельзя будет зарегистрировать. Из-за отсутствия регистрации такие объекты нельзя продать или купить, сдать в аренду, обменять, передать по наследству и так далее. Поэтому перед строительство нужно обязательно получить разрешение. Но какие документы нужны для получения разрешения на строительство? И можно ли продлить разрешение на строительство? Ниже мы узнаем ответы на эти вопросы.

Строительство индивидуального жилого дома

Индивидуальный жилой дом - это строение, в котором будет проживать одна семья, а общая высота здания составляет не более трех этажей. Чтобы получить разрешение, необходимо собрать весь перечень документов для получения разрешения на строительство ИЖС и предоставить их в органы местного самоуправления (также можно получить разрешение через МФЦ или электронный портал "Госуслуги"). Список документов для разрешения на строительство индивидуального жилого дома выглядит так:

• Документ, подтверждающий право собственности на землю, на которой будет вестись строительство. Это может быть свидетельство о регистрации, постановление о выделении участка и другие документы.
• План участка. Получить этот план можно в местной администрации. Здесь нужно помнить следующее: для составления плана понадобится собрать крупный список дополнительных документов (технические условия на инженерные коммуникации, топографическая съемка участка и другие), однако заявитель не обязан заниматься сбором этих документов - этим за него должна заниматься местная администрация.
• Схема планировочной организации, на которой будет указано расположение участка.
• Заявление на получение разрешения.
• Любой документ, подтверждающий личность заявителя (например, паспорт). Если документацией занимается доверенное лицо, то следует также предоставить доверенность и паспорт доверенного лица.

После подачи заявления у органов местной власти есть 10 дней, чтобы рассмотреть вашу заявку и вынести свое решение. В случае успеха вам выдадут все необходимые разрешительные . Срок действия этих документов - 10 лет.

Строительство многоквартирного жилого дома

Также возможна постройка многоквартирного дома. И для этого тоже нужно получить соответствующее разрешение. Пакет документов для разрешение на строительство многоквартирного жилого дома выглядит так:

• Документ, подтверждающий право собственности на землю.
• Градостроительный план на землю. Здесь нужно помнить, что план должен быть составлен на всю землю, а не только на участок, где будет вестись строительство.
• Проектная документация. В некоторых случаях также следует получить положительное заключение госэкспертизы о проекте дома.
• Если , то следует предоставить документы обо всех участниках строительства.
• Если ведется реконструкция при капитальном строительстве объекта, то необходимо получить согласие всех участников сделки.

Продление строительства

Также возможно продление разрешения на строительство. Ведь строительство больших жилых домов может затянуться, а разрешение действительно всего 10 лет. Для этого нужно подать в органы местного самоуправления такие документы, необходимые для продления разрешения на строительство:

• Старое разрешение на строительство.
• Заявление на продление строительства.
• Акт о состоянии стройки.
• Паспорт или любой другой документ, подтверждающий личность заявителя.

В этой статье мы хотим подробно рассказать о том, какие документы нужно оформить для строительства частного дома.

Для получения разрешения на вы, прежде всего, должны обзавестись грамотно разработанным инженерно-техническим проектом , ведь он по сути своей является важнейшим документом при пусконаладочных или же монтажных работах. В таком документе в обязательном порядке упоминается каждая составляющая инфраструктуры вашего будущего жилища. Получить разрешение на строительство можно лишь после того, как все документы, вплоть до проекта самого дома, будут тщательным образом проверены коммунальными службами и органами пожарной безопасности. Более того, все собранные документы следует дать на рассмотрение также и в потребительский надзор.

Вначале отметим, что описываемое нами разрешение будет выдаваться в администрации того города/поселка, на территории которого планируется строительство.

Δ 2. Какие документы нужно собрать в органы самоуправления?

А пакет документов, которые необходимо предоставить туда, выглядит примерно так:

1. Схема участка, в которой указывается месторасположение будущего дома.

2. Свидетельство о том, что вы имеете право на строительство дома на определенном участке (паспорт, подтверждение от местных органов, договор о покупке).

3. Генеральный план участка.

4. Собственно, заявление.

Δ 3. О самовольном строительстве

Самовольное строительство (то есть, строительство без необходимого на то разрешения) подразумевает то, что возведенное таким образом здание будет попросту вне закона. Его нельзя будет подключить к каким-либо инженерным коммуникациям, более того, есть большая вероятность его сноса. Также есть информация о том, что самовольно возведенный дом невозможно будет зарегистрировать. По этой причине использовать его в качестве жилья, а также в коммерческих целях, будет невозможно, то ставит под большой вопрос саму целесообразность такого строительства. Так что не следует игнорировать действующие законодательные требования.

Самовольное строительство не оправдывается ничем. Суд лишит вас прав собственности, а для их возвращения нужно будет потратить очень много денег (хотя положительный исход не гарантирован). Далее отметим, что приравнивает сооруженный объект к разряду самовольных:

1. При его строительстве были нарушены гигиенично-санитарные нормы.

2. Были нарушены строительные нормы.

3. Не было получено разрешение от местных властей на строительство.

Также действующее законодательство гласит, что человек, самовольно построивший здание, не сможет его ни продать, ни подарить. Минимальное наказание при этом - денежный штраф, максимальное - это снос здания (притом за счет застройщика). Лишь в отдельных случаях суд может вернуть застройщику право собственности, но лишь тогда, когда объект не ущемляет права других людей и не угрожает их жизни.

Δ 4. Какие документы собрать для строительства?

После приобретения земельного участка вы должны обзавестись всеми документами, необходимыми для легальной застройки. К этому следует отнестись со всей серьезностью и начинать лучше всего с получения разрешения. В органы самоуправления подается заявление, которое сопровождается следующими документами:

1. Соответствующим актом о границах земельного участка.

2. Постановление о том, что на отведенном участке разрешается индивидуальное строительство (на документе должна быть подпись главы администрации).

3. Паспорт на участок.

4. Генплан участка.

5. Договор о покупке/продаже участка.

После этого все документы подаются на рассмотрение. Затем, в случае положительного результата, застройщик получает паспорт проекта, который состоит из:

1. Собственно, постановления администрации.

3. Свидетельства прав на строительство.

4. Планов этажей, а также разрез будущего объекта.

5. Техусловия касательно подключения к коммуникациям.

6. Ситуационный план.

7. Копия генерального плана.

Отдельно оформляется проект дома, он также необходим для будущего строительства. Он будет включать в себя:

1. Ситуационный план.

2. Чертежи обеспечения.

3. Топографический снимок земельного участка.

4. Смету строительства.

5. Генплан застраиваемого участка.

6. Пояснительная записка.

7. План подвала и этажей.

8. Разрез фундамента.

9. План перекрытия и крыши.

11. План стропильной системы накрытия.

Δ 5. Регистрация земельного участка.

До того как начать строительный процесс, позаботьтесь о регистрации застраиваемого участка. Для этого вам потребуется еще один список документов:

1. Заявление, в котором будет обосновано ваше намерение строить на участке тот или иной объект.

2. Свидетельство, подтверждающее ваше право на владение участком.

3. Ксерокопия паспорта.

4. Договор о покупке/продаже участка.

5. План участка, который будет заверен всеми органами кадастра.

Как мы видим, получение разрешения на строительство частного дома - это довольно длительный и трудоемкий процесс. Но, разумеется, лучше поначалу потратить на это время и силы, чем в дальнейшем оплачивать снос своего дома или судебные разбирательства.

Стоимость и сроки строительства дома из оцилиндрованного бревна
Технология каркасного строительства дома

Построить свой дом - задача далеко не легкая, и дело не в отсутствии значительных накоплений. Это объективная причина.

Многих останавливает то, что они не знают с чего начинать строительство дома на своем участке. Пугает разно-образие видов работ, затраты, документы, время, риск совершить ошибку и ее возможные последствия. Нашей целью является предоставить информацию о том, как пошагово выполнить все этапы строительства частного дома своими руками. А окончательное решение остается за вами.

ИЖС - что это такое?

Расшифровка аббревиатуры ИЖС - это индивидуальное жилищное строительство. ИЖС предусматривает строительство жилого строения на находящемся в собственности участке земли.

Объектами ИЖС являются : жилой дом, пристройка, надстройка, гараж и прочие капитальные строения. Т.е. те строения, для возведения которых нужно разрешение местных органов власти и, в ряде случаев, согласие соседей.

Земельный участок - это территория, имеющая четко обозначенные границы. При этом, поверхностный слой земли также считается частной собственностью. Глубина слоя на законодательном уровне не прописана. Но стоит помнить, что, собираясь вырыть колодец, вы действуете в рамках своих интересов. Если же в планах бурение артезианской скважины, то вы посягаете на государственную собственность, а значит, ее бурение должно быть согласовано и задокументировано.

Участок под строительство дома

Для начала строительства нужно обладать определенным бюджетом и земельным участком. Если участка нет, а бюджет позволяет, его можно купить.

На что нужно обратить внимание, выбирая участок под строительство дома:

• личные интересы . В первую очередь задают направление для поиска. Возможно, с каким-то местом связаны воспоминания, или хочется участок возле воды, или в лесу и т.д.;

• местонахождение . Более востребованными являются участки, расположенные в черте города или на расстоянии 10-15 км от нее;

• размеры участка . Влияют на масштабность строительства. В строительстве придерживаются пропорции 1:10. Т.е., на участке в 6 соток уместно будет строительство дома в 60 м.кв. Соблюдение этой рекомендации или нет, решает владелец участка, но в случае продажи существенно повышает ликвидность недвижимости;

• наличие инфраструктуры . Даже если в планах полное уединение желательно, чтобы на территории застройки было расположено еще несколько строений, работал медпункт, магазин, школа и т.п. Особенно важно это в том случае, если дом предназначен для семьи с детьми и в нем планируется круглогодичное проживание;

• близость к транспорту . Для автовладельцев важно оценить качество подъездных путей, наличие/состояние асфальтного полотна. Чтобы не оказаться потом в ситуации, когда для того, чтобы добраться до дома нужно менять авто на другое, с более высоким клиренсом. Для тех, у кого машины нет, близость к общественному транспорту желательна;

• наличие коммуникаций . Есть ли возможность подключиться к центральному отоплению, водоснабжению, канализации. Проведены ли до участка линии электропередач. С такой ситуацией часто сталкиваются владельцы участков во вновь создаваемых поселках-сателлитах;

• состояние экологии в местности . Может оказаться, что проживание здесь чревато негативными последствиями (близость опасного производства);

• тип грунта . От него зависит выбор фундамента, возможность устройства колодца. На практике может оказаться, что данная почва вообще не пригодна для строительства тяжеловесных объектов. Т.е., летний домик или небольшую дачу на ней поставить можно, а возвести двухэтажный дом с мансардой - нереально.

• рыночная стоимость участка . Ее определяют все параметры в совокупности. Окончательная цена будет зависеть от хозяев участка и вашего умения аргументированно торговаться.

Совет. Определившись с участком, не поленитесь проверить юридическую чистоту документов, соответствие фактических размеров участка, с тем размерам, которые указаны в кадастровом паспорте. Вам могут продать территорию, фактически принадлежащую кому-либо другому.

Ситуация с участком может развиваться по двум сценариям:

Во-первых , на участке уже могут располагаться капитальные строения. Довольно распространенная ситуация - приобретение участка с уже возведенным домом. Сейчас речь идет не о его реставрации, а о сносе. Преимущество такого участка в том, что к нему подведены основные коммуникации. В этом случае, помимо указанных выше параметров, нужно проверить законность проведения коммуникаций.

Во-вторых , участок может быть не застроен. Этому варианту и уделим внимание.

С чего начинать строительство дома на пустом участке?

1. Определиться со стилем участка/дома

От дизайна будут зависеть внешний вид строения, место его расположения, выбор материала и т.п.

Размеры дома зависят от числа людей, постоянно проживающих в нем. Дом можно сделать в несколько этажей, таким образом, удается получить достаточную площадь, но не за счет застройки участка.

Примечание. Если планируется рытье колодца, нужно сразу вызвать мастеров, которые подскажут, где есть вода. Возможно, единственным местом на участке, где водоносная жила находится близко к поверхности, окажется как раз то место, где планировалось размещать дом. Кстати, в этом случае, нужно пообщаться с соседями и выяснить какого качества вода на участке.

Самостоятельное строительство дачного дома будет проще, поскольку нет необходимости, например, в отоплении.

2. Когда начинать строительство дома?

Строительные работы лучше начинать, как только потеплеет - т.е. ранней весной. В распоряжении будет полгода хорошей погоды. На практике, самым удачным временем для начала стройки является поздняя весна. А точнее, тот период, когда ночная температура не опускается ниже +5°С. В такое время года не только сойдет снег, но и уйдет вода, мешающая рытью котлована или изготовлению фундамента. Кроме того, в теплое время производительность труда гораздо выше.

Примечание. Не стоит рассчитывать завершить строительство дома за один сезон. По нормам, только фундамент должен выстояться в течение 1 года. А, например, строительство кирпичного дома по времени отличается от возведения каркасного дома. Так что, консервация незавершенного строительства неизбежна (исключение быстровозводимые дома).

3. Из какого материала строить дом?

На выбор повлияет: время эксплуатации дома (для постоянного проживания или только в летнее время), бюджет, требования к экологичности, мода, возможность выполнить работы быстро с привлечением специалистов или своими руками. Рассмотрим несколько вариантов:

• . Распространенный материал для строительства. Безусловным достоинством кирпичного дома можно назвать проверенный временем срок эксплуатации;

• . По соотношению цена/качество пенобетон занимает выгодную позицию. Пеноблок, изготовленный из прочного ячеистого бетона, за счет пузырьков воздуха имеет хорошие показатели теплопроводности и малый вес;

• . Этот материал прочный, легкий, отличается высокой теплопроводностью и способностью дышать, простота обработки. Строительство из газобетона не выдвигает особых требований к устройству фундамента;

• . Практикуется реже в виду дороговизны материала. Арболитовые блоки представляют собой разновидность легкого бетона, состоят из смеси цемента и дробленой древесины (щепы). Характеризуются низким водопоглощением и высокими теплоизоляционными свойствами;

• каркасное или модульное строительство. Особенность в наличии модульных конструкции. Они дешевле, а работы выполняются в сжатые сроки. Такое строение легкое, поэтому не требует значительных расходов на фундамент;

• строительство деревянного дома. Относится по стоимости и технологичности работ к категории элитного строительства:

Не забывайте, любой стройматериал, имеет как достоинства, так и недостатки, которые нужно устранять.

Из чего строить дом для постоянного проживания?

Краткая сравнительная характеристика материалов для строительства коттеджа в таблице (приблизительные цены 2016-2017 года). Какой лучше, решать вам.

Материал	Арболит	Каркасное строительство	Брус/бревно
Стоимость, руб/м.куб.	от 000	От 000 м. кв. площади	От 8 000
Срок строительства	4-6 мес.	1-2 мес.	3-4 мес.
Время начала строительства	Конец весны	всесезонно	Начало весны
Преимущества	- скорость; - надежность; - теплопроводность.	- скорость; - отсутствие усадки; - малый вес.	- скорость; - экологичность; - отсутствие необходимости в отделке.
Недостатки	- стоимость; - необходимость отделки; - наличие фальсификата.	- стоимость; - дополнительная отделка; - риск возгорания; - низкая шумоизоляция.	- возможна усадка; - усыхание древесины; - необходимость привлечения специалистов.

4. Кто будет строить дом?

Решение данного вопроса предполагает выбор из трех вариантов:

Работы поручаются генеральному подрядчику

Это компания, которые берет на себя обязательства сдать объект под ключ. В комплект услуг всходит все - от оценки местности и разработки проекта до выполнения отделочных работ. Поиск и доставка материала также вменяется им в обязанность. Генподрядчик может привлекать субподрядчиков. Но он должен вложиться в оговоренные сроки и смету.

Работы выполняются полностью своими руками

Стоит оговориться, что построить дом одному человеку практически невозможно. Подразумевается привлечение помощников из числа друзей, родственников, из которых хотя бы один знает порядок выполнения работ определенного вида. Такой вариант позволяет сэкономить на стоимости материала до 20 % (часто подрядчики закладывают свой интерес в стоимость приобретаемого материала), а также до 100% на стоимости работ. Кроме того, осуществляется полный контроль над процессом строительства.

Минусы самостоятельного подхода:

• увеличение срока строительства;

• недостаток знаний и опыта по выполнению того или иного вида работ;

• сложности в оформлении проектной и разрешительной документации;

• ответственность за результат строительства.

Часть выполняется самостоятельно, а часть - субподрядчиком

Наиболее распространенный и реальный способ. В этом случае хозяин выполняет самостоятельно ту часть работ, которую он в силах сделать, а для остальных задач привлекаются специалисты. При этом заказчик, находясь на стройплощадке может оперативно оценивать качество работы.

Но такой подход чреват недостатками:

• поиск узкоспециализированных компаний занимает много времени, а стоимость их услуг выше. Как правило, обращаются к мастерам-кустарщикам (шабашники), но здесь нет уверенности в качестве работы;

• полный контроль над ходом работы. Если хозяин по незнанию упустил какой-то момент в строительстве, никто ему не укажет на оплошность. Наемные люди выполняют свою часть работ и удаляются;

• нарушение сроков. Может обнаружиться какая-то часть работы, которая не выполнена вовремя. Из-за этого строительство коттеджа своими руками придется приостановить, что чревато дополнительными выплатами и потерей времени;

• разделенная ответственность. При появлении брака сложно найти виновного. Например, мастера-плиточники будут винить каменщика или штукатура за кривые стены, или неправильно выполнена заливка пола. И таких примеров масса.

Примечание. Пользователи советуют привлекать мастеров, которые будут делать последующий этап работ с оценкой работы предыдущих. Так они принимают на себя ответственность за свою часть работы.

5. Бюджет на строительство дома

После всего вышеперечисленного имеет смысл еще раз пересмотреть бюджет на строительство.

Что увеличивает стоимость строительства:

• индивидуально разработанный проект;
• сложная конфигурация строения;
• наличие балконов, подвалов, зимнего сада, гаража, бассейна, сауны и т.п.;
• значительное количество комнат;
• ломанная кровля;
• использование необоснованно дорогого материала в строительстве.

Что снижает стоимость (на чём сэкономить):

• готовый типовой проект;
• простая форма строения;
• отказ от второго этажа в пользу мансарды (субъективно);
• наличие значительного количества окон;
• сокращение перегородок;
• обоснованный выбор вида фундамента;
• обоснованная толщина наружных и внутренних стен;
• выбор конфигурации кровли, позволяющий рационально использовать пиломатериал и минимизировать отходы кровельного материала.

Соотношение расходов на строительство дома

Цикл работ	Содержание цикла	% от общей суммы затрат
Подготовительный	- подготовка документов; - поиск подрядчиков; - покупка или разработка проекта.	0-1
Нулевой	- рытье котлована; - заливка фундамента.	15-35 (в зависимости от типа фундамента)
Начальный	общестроительные работы: - возведение стен; - монтаж стропильной системы и кровли; - консервация недостроя в случае необходимости.	35-50 (зависит от количества перестенков, конфигурации кровли и стоимости кровельного материала)
Завершающий	- заполнение оконных и дверных проемов.	5-15 (зависит от числа, площади, материала)
Инженерные работы	- прокладка внутридомовых коммуникаций и их подключение к центральным сетям; - монтаж электропроводки; - сантехнические работы; - отопление и утепление.	15

На этом этап планирования закончен, пора переходить к непосредственным действиям.

Начало работ на участке с ветхими строениями включает в себя снос старых построек и очистку территории от мусора. О сносе здания нужно сообщить в местное БТИ и получить документ об исключении снесенного дома из федерального реестра.

Если дом был подключен к коммуникациям нужно согласовать их отключение перед сносом в соответствующих службах, например, службе газа. Проще, когда участок пустой.

В этом случае последовательность работ можно представить пошагово:

1 шаг - Проект частного дома

Как уже упоминалось, путей приобретения проектов может быть три.

Во-первых , купить готовый проект. Стоимость проекта дома зависит от сложности и уникальности. Цена стартует от 3 000 руб.

Во-вторых , обратиться к архитектору. Стоимость разработки индивидуального проекта начинается от 20 тыс. руб. При этом, проведение проекта и авторский контроль за его соблюдением на практике оплачивается дополнительно.

В-третьих , разработать проект самостоятельно. Как разработать проект дома самому, не обладая достаточными знаниями? Опираясь на предоставленный ниже пример.

Начнем сразу от обратного, с самых простых ситуаций в русле действующего законодательства:

ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство:

9. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка , выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
Итого, для частника нужно три основных документа, описанных выше (территорию исторического поселения не рассматриваем).

Да, Заявление еще. Всё начинается именно с него. Написать его можно самому, или по доверенности, но сделать это нужно от имени правообладателя земельного участка. Если таких несколько, то все правообладатели указываются в заявлении. В последствии в РнС будут указаны все правообладатели, и построенный объект так же будет иметь общедолевую собственность между ними.

Заявление можно написать лично в орган, уполномоченный на выдачу РнС, или через МФЦ, или через Единый портал Госуслуг. Не везде это все работает, но как правило МФЦ уже в большинстве случаев такие услуги оказывает. Форма заявления утверждается административным регламентом на предоставление услуги и в большинстве случаев образец имеется. Утвержденный административный регламент по предоставлению услуги должен быть размещен на официальном сайте муниципального образования.

1. ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК:
Правоустанавливающий документ на земельный участок, это договор аренды, договор пользования, свидетельство на право собственности, договор купли-продажи. К земельному участку должен быть кадастровый паспорт (кадастровая выписка), земельный участок должен иметь границы, установленные в соответствии с законодательством.
Если правоустанавливающий документ старого образца, то наверняка придется выполнять процедуру межевания (установления межи, границы). Так же земельные участки в ряде случаев не имеют сведений о границах в Федеральной службе Росреестра. Как это узнать?

Самый доступный способ: публичная кадастровая карта. http://pkk5.rosreestr.ru/

Вводим в левом верхнем углу свой номер участка.
Если видим такую запись "без координат границ" - прямиком к кадастровому инженеру.

Так же и в кадастровом паспорте(выписке) в особых отметках может стоять такая запись.

Если у вас одна из вышеперечисленных ситуации, дальнейшие документы получить не получится. Они делаются на основании предыдущих. Разбираемся с землей и приходим дочитывать.
Если участок существует, стоит на кадастровом учете, то результат будет примерно такой:

Значит в целом все хорошо, продолжаем....
2. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:
Раньше данный документ относился к разряду документации по планировке территории и утверждался, но с 01.07.2017г. стал носить информационный характер.
В целом это документ, подготовленный на основании сведений из Правил землепользования и застройки применительно к конкретному участку. Именно для выполнения этого документа нужны координаты земельного участка.
В этом документе содержатся сведения: что можно строить, какой высоты, с какими отступами от границ, какой процент участка можно застраивать и т.п.Особо любопытные могут почитать Градостроительный кодекс:
ГрК РФ Статья 57.3. Градостроительный план земельного участка.
5. В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка обращается с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка может быть подано заявителем через многофункциональный центр.
6. Орган местного самоуправления в течение двадцати рабочих дней после получения заявления, указанного в части 5 настоящей статьи, осуществляет подготовку, регистрацию градостроительного плана земельного участка и выдает его заявителю. Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы.

Для его подготовки тоже должно быть заявление. Принцип подачи заявления описан выше.
На эту процедуру так же должен быть утвержден административный регламент.
В общем несмотря на то, что иногда возникает ряд сложностей, данную процедуру считаю условно налаженной для большинства территорий. Поэтому частности здесь описывать не буду. При необходимости создам другую тему.
Дополню, что форма документа утверждена, об этом подробно написано статье (57.3 ГрК РФ)

Следует дополнить, что в ряде возможных непонятных ситуаций, можно просто заказать ГПЗУ. Получив его, можно ответить на подавляющее большинство вопросов.

Где и как строить, сколько откуда и зачем отступать, какие есть ограничения.
То есть он регламентирует застройку. Об этом и написано в законодательстве.
Состоит из графической и текстовой частей. Обе важные и нужно их внимательно прочитать.

3. СХЕМА ПЛАНИРОВОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:
Это документ, который заявитель должен подготовить самостоятельно. Однозначного ответа, кто же должен готовить этот документ на сегодня не существует.
Если отталкиваться от того, что СПОЗУ - это часть проектной документации, единственная на сегодня для частного застройщика, то данный документ должна выполнять проектная организация, имеющая соответственный допуск.
При этом в законодательстве нет четкого указания, что именно так это должно происходить, поэтому я считаю, что застройщик может нарисовать схему сам. Но не везде с этим согласны
указанный документ нужен просто по наличию, и он нигде не работает (по крайней мере пока) - ни для кадастрового инженера при изготовления технической документации, ни для приобретения прав на дом, ни для ввода жилья в эксплуатацию. Для меня пока загадка- к чему он. Но с законодательством не дискутируют, его исполняют.

Если будет такая необходимость, можно сделать три типовых СПОЗУ - на прямоугольном участке дом по центру, дом справа, дом слева. Для подавляющего большинства эта схема подойдет. Примут ли ее в ОМС - пока вопрос открытый.

Документ является неким логическим продолжением Градостроительного плана и не может ему противоречить. По сути основа СПОЗУ - картографический материал ГПЗУ., только еще с конкретно обозначенными объектами (пятнами застройки)

В общем то из документов все.

Так же необходимым считаю в этой теме затронуть вопрос межведомственного взаимодействия (это когда застройщику не нужно приносить документы, а органы местного самоуправления запрашивают их сами, и тему отказа в выдаче разрешения на строительство.

Статья 51 ГрКодекса РФ
9.1. Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, запрашиваются органами , указанными в абзаце первом части 9 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.
(часть 9.1 введена Федеральным законом от 01.07.2011 N 169-ФЗ)

Уже в разных ветках неоднократно объяснял, что речь идет о существующих документах. То есть если он есть в природе.
это цитаты из "дебатов" на форуме:
ОМС ЗАПРОСИТ ГПЗУ от органа, уполномоченного на разработку и выдачу ГПЗУ. Орган, в случае НАЛИЧИЯ ГПЗУ- предоставит его, а в случае его отсутствия даст соответствующее сведение о том, что ГПЗУ на данный земельный участок не разрабатывался.
А разрабатывается ГПЗУ на основании ЗАЯВЛЕНИЯ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯ.

то же самое относится к правообладателю земельного участка.
Если я обратился, как собственник ЗУ за Разрешением, не представив соответствующего документа на землю, то ОМС запросит документы что я являюсь собственником (правообладателем). Если я таковым не являюсь-меня пошлют.
Это нужно понять.

Ну и финалочка:
Статья 51 Градостротиельного кодекса РФ:
11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи:

1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Разрешение на строительство выдается в 3 экземплярах, один остается в архиве в ОМС, 2 выдаются застройщику.

Срок действия Разрешения на строительство 10 ЛЕТ.

Форма разрешения на строительство, порядок ее заполнения утверждены (Приказ Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" (Зарегистрировано в Минюсте России 09.04.2015 N 36782)
в соответствии с ней не требуется указывать площадь, этажность, материал стен объекта. Не так давно эти требования были обязательны.

Еще одно дополнение, что в РнС можно вносить изменения (например при смене правообладателя земельного участка), или параметров объекта (в выданных ранее РнС).То есть при покупке-продаже ЗУ с выданным действующим Разрешением, можно в выданном действущем разрешении поменять застройщика (дописать нового)

Если кадастровый номер, или площадь ЗУ изменились, то РнС придется получать новое. Это тоже нужно учесть, при уточнении границ ЗУ, или при устранении кадастровых ошибок.

П.С. Считаю, что нет ничего зазорного в том, что Застройщик имеет право интересоваться, на основании какой статьи какого кодекса, или руководствуясь каким нормативным правовым актом возникают дополнительные вопросы при формировании вышеперечисленных документов.

За сим закончу. 14.12.2017