Главная Налогообложение Процедура оформления ипотеки на вторичное жилье алгоритм. Что делать после покупки квартиры в ипотеку. Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

Процедура оформления ипотеки на вторичное жилье алгоритм. Что делать после покупки квартиры в ипотеку. Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

Приветствую! Вы решили наконец-то приобрести свое собственное жилье? Вы не готовы на сегодняшний день достать и выложить несколько миллионов? Тогда, конечно, покупка квартиры в ипотеку – это ваш вариант! И сегодня мы детально рассмотрим, как купить квартиру в ипотеку, с чего начать, а также поэтапно разберем, как проходит процедура покупки квартиры в ипотеку.

В первую очередь хочу сказать о том, что в 2017 году во многих Банках снижены процентные ставки по ипотечным кредитам. Это не может не порадовать тех, кто решился обзавестись собственным жильем.

Например, до 8,4% по определенным видам кредитов.

Чтобы получить ипотеку на квартиру под низкие проценты, кредитное заведение от вас потребует подтвердить документально свою платежеспособность, а также подобрать недвижимость себе, подходящую под требования кредитного заведения, иными словами недвижимость, которая будет являться ипотечным залогом должна быть ликвидной.

Ипотечный кредит на квартиру имеет ряд особенностей, о которых вы должны знать:

Главный момент – закон об ипотеке гласит, что когда покупаем квартиру в ипотеку, то обязательно оформляем на неё залог. два понятия, которые мы ранее разобрали. Пока вы платите ипотеку, квартира принадлежит банку, но вы имеете право в ней проживать.
Ипотека выдается на срок до 30 лет. Это позволяет значительно снизить платеж и сделать его доступным.
В банке практически всегда потребуют от вас от 10-30% первого взноса от стоимости квартиры, но есть вариант и без. О том, как оформляется , мы писали ранее.
должны соответствовать определенным требованиям банка. О них вы можете узнать из прошлого поста.
с пересчетом процентов возможно в любое время и без комиссий.
Банки обязаны принимать государственные сертификаты (материнский, переселенцев и т.д.) для гашения ипотеки.
Банки обязательно проверяют платежеспособность заемщика и устанавливают требования по стажу работу от 1 мес, но чаще от полугода.

Некоторые кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку квартиры по двум документам, но тогда, будет повышенная процентная ставка и первоначальный взнос от 40-50%. Объясняется это легко тем, что у Банка нет никаких гарантий, соответственно риски слишком высоки.

В новостройке

Бесспорно, самый выгодный вариант приобретения квартиры через ипотеку – это строящееся жилье. Как вы помните из наших предыдущих постов, новостройка — квартира, на которую еще не оформлено право собственности, т.е. долевое участие в строительстве.

Здесь очень важно обратить внимание, что у вас будет не Договор купли-продажи, как мы привыкли, а Договор долевого участия или Договор цессии. Вы помните, что Договор цессии — это уступка прав требования долга в пользу третьего лица.

Например, когда вы решили взять квартиру на одном из последних этапов стройки уже не у самого Застройщика, а у Инвестора, то залогом в этом случае будут являться права требования у Застройщика.

И все же главный вопрос, которым задается большинство — что нужно для того, чтобы процентная ставка по займу была минимальной?

На самом деле, это совокупность факторов, часть из которых вы изменить вряд ли можете, а часть вполне реально «подогнать» под требования. Давайте посмотрим, что это за условия, от которых зависит цена ипотеки:

Процентные ставки по строящемуся жилью на сегодняшний день вас ожидают — от 8,9% и выше, а первоначальный взнос в разных банках колеблется от 10 до 30% от суммы займа.

Если ваша новостройка аккредитована Банком, в котором вы берете займ, то сроки на одобрение квартиры будут минимальными, как и проценты по ипотечному кредитованию. Деньги кредитная организация переводит сразу на счет Застройщика.

Вторичка

Немного по-другому обстоят дела с вторичным рынком, здесь от вас обязательно потребуется независимая оценка приобретаемого жилья, естественно, за ваш счет. Существует здесь и серьезный риск утраты права собственности (или титула). Проще говоря, если сделку, приобретенной при ипотеке квартиры признают судом недействительной, то при отсутствии страховки вся ответственность, как и ущерб, ляжет на вас.

Кстати, хочу отметить, что если вы решите все же обезопасить себя и застраховать титул, то делать вам это нужно в течение первых трех лет, так как потом истекает срок исковой давности по признанию сделки недействительной, а значит, вы больше не рискуете.

Условия, предъявляемые к дому, в котором расположена ваша квартира, вполне логичны. А именно, дом, в котором находится ваша квартира не должен стоять на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию.

Изменение ставки по вторичному жилью зависит от тех же условий, что и по новому, за исключением пункта об аккредитации Застройщиков.

Деньги вы получаете после заключения Кредитного договора. С Продавцом же рассчитываются, как показывает практика, лишь после подписания Договора купли-продажи. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, где храните свои денежные средства, либо кладете на счет, при безналичном расчете.

Студия

Для начала разберем, что же такое студия. Студия это квартира, у которой отсутствуют перегородки между кухней и комнатами. Вообще, этот вид бюджетного жилья у нас в стране пользуется спросом.

Приобрести студию в ипотеку можно в рамках других ипотечных программ, т.е. студия в новостройке – это будет программа на строящееся жилье, а на вторичном рынке – программа на готовое жилье, соответственно все требования и условия абсолютно идентичны.

В свою очередь, хотим обратить ваше внимание на такую особенность, как ипотека и перепланировка. Если все же ваш выбор остановился на студии, обязательно проверьте, узаконена ли перепланировка. Иначе произойдет то, о чем я вас предупреждал, когда говорил о титульном страховании. А именно, признание сделки недействительной.

Апартаменты

Если вас интересует ипотека на апартаменты, то ставка у вас будет колебаться, в среднем от 11,25 и до 12,25%, и зависит она практически от тех же факторов, что и у вторичек.

Хотя здесь предъявляются и дополнительные требования к апартаментам, такие как:

Апартаменты должны быть структурно обособленным помещением;
Подключение ко всем центральным коммуникациям;
Располагаться апартаменты должны на надземных этажах;
В свою очередь к дому, в котором они расположены, выдвигаются тоже определенные требования:
Износ дома — не более 50%;
Не состоящий на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию;
Этажность – не менее 2х;
Определенные условия к материалам стен и конструкциям;
Не должен быть расположен в бывших пансионатах, санаториях, домах отдыха, лагерях, гостиницах, воинских частях.

В зависимости от выбранной вами кредитной организации, первоначальный взнос составит от 20%.

Ваши действия при покупке апартаментов будут идентичными с действиями на покупку квартир. В зависимости от того, готовые у вас апартаменты или строящиеся, в качестве залога у вас будет: ипотечное имущество или права требования (по договору долевого участия).

Комната и доля

Предположим, что вам нужно приобрести комнату либо долю в квартире? Как получить ипотеку в этом случае?

Логично предположить, что в здесь, вы получите деньги под максимальные проценты, в связи с неликвидностью залога. Тут разбег процентной ставки в разных Банках огромный от, заявленных 10,25 и до 18,2%, а то и больше, в зависимости от вашего согласия на страхование, начального взноса, наличия зарплатной карты и т.д. по вышеуказанному списку.

Требования к залогу здесь следующие:

Также не требования к постановке на учет по капремонту, сносу и реконструкцию, как и у предыдущих;
Если вы покупаете комнату, то она должна быть отдельным объектом недвижимости (изолированным помещением);
Порядок пользования комнаты должен быть определен документально (это либо Соглашение всех участников собственности либо судебное решение);
Обязательно должны быть соблюдены Правила о преимущественном праве покупки между другими собственниками, т.е. все собственники должны быть в письменной форме уведомлены о намерении Продавца продать свою долю (комнату).

Приобретение ипотечной квартиры

А что делать, если вам понравилась ипотечная квартира, т.е. которая уже с ипотекой? Хочу вас успокоить и порадовать: раз нравится – берите! Нет наличных, тогда берем квартиру под ипотеку! Как это сделать?

Очень просто! Вы идете в Банк и переоформляете ипотеку на себя, т.е. фактически происходит замена Залогодателя. Кредитная организация гасит вашим займом ипотеку Продавца, а вы регистрируете сделку перехода права и залога, но есть и второй вариант, когда вы гасите ипотеку за продавца, а потом оформляете обычный ипотечный кредит.

Этапы оформления по шагам

Так, какой же будет порядок действий при покупке квартиры в ипотеку? В принципе, действия ваши будут одинаковыми для всех видов недвижимости, за исключением некоторых пунктов.

Давайте, рассмотрим покупку квартиры по ипотеке пошаговую инструкцию на разные виды недвижимости.

Процесс покупки квартиры в новостройке очень простой:

Определяемся с застройщиком и узнаем в каких банках он аккредитован.
Ипотечный брокер застройщика или вы сами получаете решение в нужных вам банках.
Строительная компания готовит ДДУ и согласовывает его с банком.
Заемщик подписывает ДДУ и кредитный договор.
Ряд банков требует . Услуга эта не обязательная, но может повлечь увеличение ставки.
Сделка регистрируется в юстиции.
Подтверждается внесение первоначального взноса (выписка из счета или платежка) и заключаете с Банком Договор цессии или переуступки прав требования. Что это такое, мы с вами подробнее рассмотрели выше. Застройщик не имеет права до регистрации принимать от вас деньги, только если не оформлен предварительный договор;
Банк переводит деньги застройщику.
После сдачи дома, вы регистрируете право собственности, но квартира будет находиться в залоге у Банка до полного погашения вами кредита.

Вторичка и остальные виды рассматриваемой нами недвижимости:

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке будут немного отличаться. Первые два пункта остаются такими же, а с третьего этапа уже будет по-другому.

На этом этапе вы, заключаете с Продавцом предварительный договор, по которому, вносится задаток при покупке квартиры, как правило, в размере первоначального взноса.
Далее вы делаете экспертизу и собираете документы на квартиру. Здесь же вы подтверждаете внесение первоначального взноса (здесь, либо выписка из счета, либо расписка Продавца). Весь этот пакет документов вы подаете в Банк на одобрение;
Если Банк все устраивает, вы оформляете Кредит;
Далее вы идете в Росреестр для заключения сделки.

Деньги вы получаете после заключения Кредитного договора, но с Продавцом обычно рассчитываются после подачи документов на регистрацию. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, либо они у вас лежат на счете, при безналичном расчете.

И заканчивается сделка, получением вами Свидетельства о регистрации права собственности. Как правило, происходит это в течение 7-10 дней, но собственность ваша будет в залоге до полного расчета по вашему кредиту.

Если по различным жизненным обстоятельствам вы не можете физически присутствовать на сделке, да или просто не хотите, можно обратиться к риэлтору. Тогда за отдельную плату представитель агентства пройдет за вас все процедуры по оформлению сделки.

Но это может быть не только риэлтор, это может быть любой человек (родственник, знакомый и т.д.). Для этого вам необходимо лишь выписать доверенность на покупку недвижимости, как правильно это сделать, вам подскажет нотариус. Вариант с доверенностью может вам пригодиться, если приобретаемая недвижимость находится в другом регионе.

Требования к заемщику и квартире

Требования к Заемщику кредитные организации выдвигают примерно одинаковые:

Возраст Заемщика — от 20-21 года и до 65-75 лет к моменту полного погашения кредита;
Ваш стаж работы на последнем месте — не менее 6 месяцев, а общий стаж за последние 5 лет – не менее 1 года, но есть кредитные учреждения, которые принимают заявку на рассмотрение при стаже не менее 1 месяца
Гражданство РФ, некоторые банки такого требования не выдвигают;
Прописка на территории РФ, опять же это требование не всех Банков;
Некоторые Банки требуют приобретать недвижимость в ипотеку только по месту вашей прописки;
Также вы можете привлечь до трех Созаемщиков, доход которых будет учитываться при расчете суммы вашего Займа.

Документы

Документы, на ипотеку вам необходимо будет предоставлять поэтапно. Сначала вы подаете заявку на рассмотрение, и лишь при одобрении ее собираете документы дальше.

Для подачи заявки вы предоставляете следующие документы:

Заявление-анкета;
Паспорт;
Второй документ, удостоверяющий личность;
Справку о доходах, для владельцев бизнеса – налоговые декларации и управленческую отчетность;
Трудовую книжку, заверенную работодателем, для военных – справка установленного образца;
Если привлекаете Созаемщиков, от них те же документы, что и от вас;
Документы на залог, если таковой предоставляете.

После одобрения кредита вы доносите:

Документы по выбранной вами квартире, а именно правоустанавливающие, технические документы, выписку из ЕГРН, справку с паспортного стола, оценку;
Подтверждение внесения первоначального взноса (либо выписку со счета, либо расписку Продавца, что сумма получена).

По программе «Молодая семья» еще нужно будет:

Свидетельство о браке, если полная семья;
Свидетельство о рождении ребенка;

Если вы намерены использовать материнского капитала, дополнительно предоставляете:

Сертификат на материнский капитал;
Справку об остатке средств на материнском капитале.

И все же, Банк всегда оставляет за собой право затребовать дополнительные документы.

А документы, которые вы подпишите, в процессе покупки квартиры, это:

Кредитный договор;
Договор приобретения квартиры за счет кредитных средств;
Закладную;
График и уведомление о полной стоимости кредита;
Договор страхования;
Договор долевого участия и Договор переуступки — по строящимся объектам.

Виды ипотечных программ

В основном ипотечные программы везде одинаковые с небольшими вариациями, они делятся на несколько видов:

Строящееся жилье;
Готовое жилье;
Строительство дома или целевая ипотека;
Военная ипотека;
Молодая семья и материнский капитал.

Но в рамках этих программ вы в каждом Банке найдете акции, дополнительные предложения и опции.

Возврат процентов и вычет налоговый

А знаете ли вы, что НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку возвращается? Возмещение НДФЛ (налог на доходы физических лиц) или налоговый вычет, а также . Другими словами, это компенсация государства на сумму фактических расходов на купленное жилье и на сумму погашения процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту.

Величина вычета - 13%, максимум — 260 000 и 390 000 рублей соответственно.

Если вы использовали материнский капитал, эти средства не учитываются, так как они не облагаются подоходным налогом. Если вы захотите приобрести квартиру в ипотеку у родственников, то по закону налоговый вычет вы получить не сможете.

Налоговый вычет может быть получен физическими лицами (как гражданами РФ, так и иностранные граждане), которые официально работают на территории РФ. Имущественные вычеты можно получать не только в налоговой, но и у работодателя по вашему заявлению. Но использовать свое право вы можете только один раз.

Итак, любой человек, купивший жилье, может подать на возврат налогового вычета, в любое время, начиная со следующего за покупкой годом и в течение трех лет.

Альтернативные варианты

Как вам известно, всегда и всему есть альтернатива, и наш вариант не исключение. Ипотека или кредит на покупку квартиры имеет альтернативу — нецелевой кредит. Вы просто берете сумму и распоряжаетесь ею по своему усмотрению, хотите — стройтесь, хотите – берите готовое жилье, а хотите – на ремонт, отчет с вас никто спрашивать не будет. Но, тут вас ждут более высокие проценты, зато не нужно оформлять свое жилье в залог, тратиться на оценку, регистрировать сделку, страховать имущество в обязательном порядке и т.п.

Итак, покупка квартиры по ипотеке, как мы видим, не представляет собой ничего сложного. Мы рассмотрели разные варианты и условия, а также порядок покупки квартиры в ипотеку. Но, как всегда решать вам, и как всегда ваше решение будет единственно правильным для вас.

А мы ждем ваших вопросов в комментариях, на которые с удовольствием ответим.

Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки социальных сетей!

Если вам нужна юридическая поддержка в сделке, то рекомендуем записаться на бесплатную юридическую консультацию к нашему специалисту в специальной форме на нашем сайте.

Каковы этапы покупки квартиры по ипотечному кредиту? Как взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса? Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку?

Вас приветствует бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи с читателями Денис Кудерин.

Новая публикация посвящена продолжению «ипотечного» цикла. Мы поговорим о покупке квартиры в ипотеку – теме, актуальной для многих наших читателей.

Для людей, не имеющих больших денежных накоплений, ипотека – единственный способ обзавестись собственным жильём.

В статье рассмотрим все плюсы и минусы данного варианта приобретения недвижимости.

А теперь обо всём по порядку!

1. Квартира в ипотеку – особенности и нюансы покупки

Желание иметь собственное жильё – естественная потребность каждого человека. Особенно острая необходимость в приобретении собственной жилплощади возникает у семейных людей, начинающих совместную жизнь.

Цены на недвижимость традиционно и неизменно высоки: выложить полную цену за квартиру (даже на нулевой стадии строительства) не всем по карману. Поэтому большинство покупателей ищут альтернативные пути решения жилищного вопроса.

Условия и суть

Количество квартир, купленных под залог, ежегодно растёт. Для многих людей ипотека – единственный шанс стать владельцем собственного жилья, пусть даже не принадлежащего покупателю в полной мере.

На юридическом языке покупка имущества в ипотеку – вид кредитования, при котором объект продажи остаётся под залогом у финансовой организации, выдавшей займ. Банк имеет право отсудить квартиру себе, если заемщик по каким-то причинам не может выплачивать долг или нарушает условия договора.

В ипотечной сделке участвует 3 стороны:

продавец квартиры или застройщик;
банк, выдающий деньги в долг;
заемщик (покупатель).

Отношения ипотечного должника и кредитной компании регулируются не только пунктами составленного договора, но и законами страны, в которой осуществляется сделка. В РФ таким документом выступает закон 1998 года «Об ипотеке».

Ипотека выдаётся банком лишь в том случае, если кредитодатель полностью уверен в платежеспособности заемщика. Кредиты не раздаются финансовыми учреждениями направо и налево: для оформления ипотеки нужно иметь стабильный доход определенной величины и иметь безупречную кредитную историю.

Важные нюансы

Ипотека почти всегда даётся на продолжительный срок (минимум – 5-10 лет, максимум – 50). Поскольку суммы кредитов немаленькие, вернуть их с процентами за более короткий промежуток времени просто нереально.

Банки не заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как в этом случае покупатель переплачивает меньше. Общие суммы переплаты за годы выплаты комиссионных и самого долга испугают неискушенных читателей, но обойти этот пункт невозможно.

Приобретая жильё в ипотеку, будьте готовы, что общая переплата составит 70-100%. Это значит, что за квартиру ценой в 1,5 млн. вы за весь срок платежей можете заплатить 2,5-3 млн. И ещё один неутешительный факт – в РФ самые высокие переплаты по кредитам за жилье.

Вывод

Помните также, что вы вправе прекратить действие договора, если бремя выплат станет непосильным.

О том, на сайте есть тоже подробная статья.

2. Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку

Ипотечные кредиты уступают по популярности потребительским у жителей РФ и ближнего зарубежья, поскольку считаются слишком «дорогими».

Количество заключаемых сделок в кризисные времена ожидаемо снизилось, есть стойкая тенденция к уменьшению спроса на залоговое жильё.

Но многие продолжают брать жильё в ипотеку, в том числе – семьи с 2 и более детьми, использующие для первоначального взноса федеральный семейный капитал. Подробнее об читайте в отдельной статье блога.

Плюсы

Самое очевидное преимущество ипотечного кредита – возможность быстрого решения квартирного вопроса.

Другие преимущества:

некоторые банки предлагают льготные кредитные продукты для молодых семей;
приобретая недвижимость (даже в залог) вы делаете потенциально прибыльное вложение, поскольку квартира (особенно новая) с течением времени не теряет в цене, а наоборот;
большой выбор объектов – доступно жильё в новостройках и на вторичном рынке;
военным и семьям с 2 (и больше) детьми государство предоставляет средства на оплату всего кредита или его значительной части.

Ну и житейский довод – как ни крути, а снимать комнату или квартиру в конечном итоге всё равно дороже и хлопотнее, чем брать в ипотеку, тем более что со съёмной жилплощади вас в любой момент могут попросить съехать хозяева.

Минусы

Минусов у ипотечного кредитования тоже предостаточно:

значительная процентная ставка (в большинстве крупных банков РФ комиссия не опускается ниже 11-13% в год);
штрафы и пени за просрочки;
длительный срок выплат, в течение которого многие семьи вынуждены жить в режиме постоянной экономии;
в случае систематической задержки платежей и нарушения условий договора банк вправе вернуть квартиру себе и продать её другим желающим;
кредиты выдаются далеко не всем: банки тщательно проверяют платежеспособность клиентуры.

Само оформление покупки в ипотеку – тоже непростое мероприятие. Но в этом вопросе я постараюсь вам помочь непосредственно в рамках данной статьи.

3. Как купить квартиру в ипотеку – пошаговая инструкция

Всем, кто планирует ипотечную покупку, изучение пошаговой инструкции сэкономит время в будущем и позволит избежать типичных ошибок заёмщиков. Оформление ипотеки гораздо сложнее, чем получение обычного потребительского кредита.

В процессе ипотечного кредитования присутствуют такие пункты как оценка объекта недвижимости, страхование предмета залога, составление закладной на имущество. Уверен, что большинство читателей не в курсе, что представляют собой данные процедуры.

Однако начнём с начала – с выбора объекта.

Шаг 1. Выбираем объект

Итак, вы взвесили все «за» и «против» и решили брать ипотечный кредит на покупку жилья. С чего начать данное мероприятие? Знатоки советуют начинать с выбора объекта недвижимости.

Особенно важно выбрать квартиру заранее, если вы делаете покупку в новостройке. На ранних стадиях строительства жилых комплексов, когда риски максимально высоки, цены на квартиры у застройщиков самые низкие.

Правда, не все банки согласны выдавать кредит под строящиеся объекты – обычно только те, что выступают официальными партнерами строительных фирм. К тому же ипотечные проценты до ввода здания в эксплуатацию обычно на 1-2% выше, чем стандартные.

«Вторичка» тоже требует предварительного выбора объекта. В противном случае вы просто не будете знать, какой размер кредита вам понадобится. Рекомендую также сразу предупредить продавца, что приобретать недвижимость вы будете в ипотеку.

Учтите также, что существуют определенные требования, которые банки предъявляют к объектам. Прежде всего, это должны быть полноценные жилые квартиры. Если речь идёт о вторичном жилье, то такие объекты не должны быть ветхими и аварийными.

Важный пункт: заемщику надо заранее оценить рыночную стоимость квартиры. Для этих целей нанимается легитимный оценщик. На выставленную им сумму и будет ориентироваться банк при выдаче кредита.

Шаг 2. Выбираем банк и ипотечную программу

Выбор банка зависит от личных предпочтений заёмщика и ряда объективных факторов. Для начала нужно понять, подходят ли условия кредитного учреждения вам, а потом выяснить, соответствуете ли вы сами требованиям банка к кредитополучателям.

Сэкономить на процентах в наши дни удаётся редко, тем более что их размеры в ипотечных программах могут меняться в зависимости от сроков выплаты.

Даже так называемые «ипотечные калькуляторы», которые имеются на многих официальных сайтах банков, зачастую не дают объективного представления о размерах переплаты.

Чтобы понять, сколько вам в действительности придётся переплатить, нужно читать условия уже готового договора в момент его составления. Естественно, изучить договор нужно до его подписания.

На какие пункты стоит обратить внимание при выборе банка:

максимальная сумма выдаваемых ипотечных займов;
размер первого взноса;
требования к заёмщикам;
количество обязательных страховок при оформлении сделки;
максимальное время просрочки, после которой банк начнёт взыскание залогового имущества;
репутация и надежность организации.

Если у вас сложности с подтверждением доходов, но есть приличная сумма на первоначальный взнос, выбирайте банки, в которых кредиты выдают на более лояльных условиях. Но учтите, что проценты по такому кредиту, опять же, будут выше.

Что касается ипотечных программ, то огромное количество таковых не должно вводить вас в заблуждение. Выбирайте наиболее подходящий вам по условиям вариант – для молодой семьи, с господдержкой, с маткапиталом, с минимальным взносом – и приступайте к оформлению.

Шаг 3. Подготавливаем документы и подаём заявку

Если вы хотите минимизировать риск отказа, подайте документы сразу в 2 банка.

Список документов в каждой компании индивидуален, различны и сроки одобрения заявки специалистами. Есть банки, выдающие кредит за несколько дней, что называется, «под 2 документа», а есть учреждения с разветвленным бюрократическим аппаратом, требующие внушительный пакет бумаг и справок.

Примерный список документов:

паспорт (копия);
документ о семейном положении;
свидетельство о регистрации квартиры, на приобретение которой выдаётся кредит;
кадастровый паспорт объекта;
заключение независимой компании о реальной цене квартиры;
справка из медицинского учреждения, подтверждающая дееспособность заявителя;
справки об отсутствии задолженности у продавца по коммунальным платежам;
другие документы на усмотрение банка.

Дальнейший этап – одобрение банком выбранного объекта. Если сотрудников финансовой компании всё устраивает, заёмщику выдаётся разрешение на оформление сделки купли-продажи.

Шаг 4. Страхуем сделку

Согласно закону об ипотеке, приобретаемый объект подлежит обязательному страхованию от рисков повреждения и утраты. Некоторые банки предлагают заемщикам застраховать заодно и свою жизнь, право собственности и риск невозврата долга.

Отказ от одного из видов необязательного страхования, предложенных банков, автоматически означает повышение процентной ставки, так что соглашаться на эти условия или нет – дело вашего личного выбора.

Шаг 5. Подписываем кредитный договор и договор купли/продажи

Договор ипотеки даёт вам право рассчитаться с продавцом или застройщиком взятыми в долг деньгами и приобрести квартиру. Сделка купли/продажи с продавцом жилья оформляется в Росреестре. Купленная квартира передаётся банку в залог, как и указано в ипотечном договоре.

Помимо договора ипотеки, оформляется также закладная. Эта ценная бумага остаётся в банке и является документальным свидетельством наличия квартиры в залоге у кредитной организации.

4. Какой банк выбрать – ТОП-5 компаний с выгодными условиями

Почти все крупные и мелкие банки предлагают пользователям ипотечные кредиты. Выбрать действительно выгодный для покупателя кредитный продукт – задача не из простых.

Можно пойти по простому пути и сотрудничать только с популярными компаниями, входящими в ТОП-10 в вашей стране по размерам активов и надёжности.

В европейском регионе РФ пятёрка самых популярных финансовых учреждений, предлагающих ипотеку, выглядит следующим образом:

Сбербанк.
ВТБ 24.
Газпромбанк.
Открытие.
Банк Москвы.

В таблице ниже приведены процентные ставки и кредитные продукты этих организаций:

5. Можно ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

Почти всегда ипотечный займ предполагает внесение начального взноса в размере от 10% до 50% от общей суммы. Другими словами, заемщикам нужна весьма солидная сумма накоплений.

Семьи с 2 и больше детьми имеют право в качестве первичного взноса использовать материнский капитал. Те, у кого нет такой возможности, и нет достаточных накоплений, вынуждены изыскивать альтернативные пути.

Некоторые банки предлагают ипотеку с нулевым взносом. Это значит, что заемщик не вносит никаких средств на момент подписания договора, а платит только ежемесячные суммы, рассчитанные банком индивидуально.

Сразу хочу предупредить, что ипотека без первичного взноса – рискованный вид кредитования, прежде всего, для самого заемщика. Проценты по такому варианту ипотеки обычно выше, а при расторжении договора получатель кредита лишается и своих вкладов, и самой недвижимости.

Эксперты не советуют без раздумий выбирать ипотеку без первичного взноса. В большинстве случаев данные продукты – рассчитанный маркетинговый ход для привлечения новых клиентов.

В условиях общего падения спроса на ипотечные кредиты банки выживают, как могут. Один из способов держаться на плаву – создавать новые привлекательные для клиентов предложения.

6. Возможные риски при покупке квартиры в ипотеку

Главная опасность – в возможной нехватке средств на постоянные ежемесячные платежи. Если в какой-то момент окажется, что вы больше не можете платить долг по ипотеке, вы можете лишиться и жилплощади, и уже сделанных вкладов.

Даже оформление потребует затрат, о которых вы могли не догадываться. Сюда, например, относится плата оценщику квартиры или покупка сопутствующих услуг, которые вам обязательно попытается навязать банк.

Важно также брать кредит именно в той валюте, в которой вы имеете регулярный доход. Это обезопасит вас от скачков курса.

Пример
В начальный период кризиса 14-15 годов сильно пострадали те, кто брал ипотеку в долларах. Валюта почти вдвое выросла в цене по отношению к рублю, и теперь заёмщики объективно платят намного больше.

Если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно стоит выяснить, кто является собственником квартиры, кто прописан на жилплощади, уплачены ли долги по коммунальным платежам.

Гражданские споры – это последнее, в чем заинтересован покупатель, желающий обзавестись собственной недвижимостью. Избежать негативных моментов поможет профессиональный помощник в покупке квартиры – риэлтор или кредитный брокер.

Ипотека – самый сложный вид банковского кредита, поэтому требует продуманного и последовательного подхода.

Чтобы сделать покупку предельно выгодной, следуйте экспертным рекомендациям:

Выбирайте максимально ликвидный объект. Чем ценнее квартира, которую вы приобретаете, тем выше вероятность, что банк предоставит вам самый выгодный в финансовом плане кредит.
Оцените несколько финансовых компаний. Чем больше предложений вы рассмотрите, тем выше шанс найти наиболее привлекательный в экономическом плане вариант.
Анализируйте не номинальные, а реальные условия банков. Неразумно оперировать только теми процентами, которые преподносятся в рекламе кредитной компании.
В первую очередь оцените тот банк, клиентом которого вы являетесь. Менеджеры ценят постоянных клиентов и готовы предоставить им льготные условия.

Предварительное изучение условий и предложений потребует затрат времени и сил, но помните: наличие актуальной и достоверной информации часто означает существенную экономию ваших личных финансов.

Полезное видео от профессионального риэлтора Андрея Краснова.

7. Профессиональная помощь при покупке жилья в ипотеку

Чтобы взять действительно выгодную ипотеку, нужно быть докой в юридических и финансовых вопросах и иметь обширный опыт в операциях с недвижимостью.

Ипотека довольно распространенное явление в наше время. Она нужна для молодых семей, которые начинают самостоятельную жизнь, но денег на собственное жилье не имеют. В таком случае ипотека – это единственный выход.

Ипотека – самый длительный вид кредитования. Банк с клиентом связываются на долгие годы, как минимум 10 лет и больше. Поэтому и процедура оформления довольно длительная и сложная. Давайте рассмотрим как это происходит поэтапно.

Процедура выдачи ипотечного кредита - с чего начать

От обычного, потребительского кредита ипотечный отличается тем, что в качестве залога выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. То есть, действия с квартирой будут ограничены, но в ней можно проживать и даже делать ремонт. Когда кредит будет погашен – обременения снимаются.

Процедура выдачи ипотечного кредита начинается с выбора кредитной организации. Она должна подходить под нужды и требования заёмщика. Если же времени на поиски нет, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера, он сам все найдет и подберет. Ну а если денег мало, то нужно самому искать банк и изучать условия кредитования. Причем делать это нужно тщательно, выбирая подходящие для себя условия.

Дальше найдя то, что вам нужно вы обращаетесь в банк с полным пакетом документов, его нужно уточнить там же. Они все детально изучают и если все в порядке, то дают добро и вы получаете одобрение в виде специального документа, который потом будет предъявляться как доказательство того, что банк согласен выдать кредит. Проверка всех документов может затянуться на длительный срок. Это нормально. Могут потребовать и дополнительные документы.

Затем у вас имеется 3-4 месяца на поиск жилья, по истечении этого периода, документ подтверждения будет недействителен. Долго заниматься поиском не стоит. Жилье должно подходить под требования банка и находиться на территории его обслуживания. Когда вы найдете что нужно, обращаетесь в банк и назначается встреча, куда являетесь вы и владелец имущества. Там же подписывается договор о кредитовании и купли-продажи.

После, через несколько дней, вы получите свидетельство о том, что являетесь владельцем имущества, но с пометкой о купли его в ипотеку. А продавец получает деньги на свой счет или наличкой.

Важно! Заемщику деньги не выдаются.

Ну а потом, соответственно, вам остается выплачивать кредит, выбрав удобную для себя схему погашения.

Теперь давайте разберем, какие этапы оформления ипотеки в сбербанке будут ожидать вас, если вы решите оформлять кредит.

Подбираем ипотечную программу

Первым делом, обращайте внимание на первый взнос и сможете ли вы его выплатить.

Сбербанк работает с программами материнского капитала и государственной поддержки, это позволяет сделать начальный взнос меньше или вовсе не выплачивать его.

Так же, при выборе суммы кредита, обращайте внимание, чтобы средства на его погашения составляли не более 60% от семейного дохода или в некоторых случаях допускается 70%.

Подаем заявку на кредит

Когда банковская программа выбрана, вы убеждены, что она вам полностью подходит самое время подать заявку на получение кредита. Для этого нужно собрать соответствующий пакет документов и явиться с ним в банк.

Необходимый пакет документов

О них лучше подумать, как можно раньше. Ибо они влияют на то, одобрит банк кредит или нет. В Сбербанк нужны следующие бумаги:

копия паспорта (все страницы);
справка о доходах за последние полгода;
копия каждой страницы трудовой книжки или трудового договора, который заверен нотариусом или работодателем;
заявление.

Если есть льготы, то тоже нужно предоставить необходимый перечень документов по ним, а также о дополнительных источниках доходов (если таковые имеются).

Выбор жилья и оформление залога по ипотеке

Для клиентов Сбербанка нет ограничений в выборе жилья и его типе. Можно выбирать как квартиру вторичного рынка так и в новостройке.

Требования к жилью ограничены оценкой и расположением его на территории обслуживания Сбербанка. Стоимость объекта должна быть не больше максимальной суммы кредита.

Теперь собственно переходим к оформлению залога. В качестве залога выступает приобретаемое заемщиком жилье. Когда будет заключен договор купли-продажи, то жилье нужно будет перерегистрировать и будет установлена отметка о обременении, которая подтверждает интерес банка.

Сделка купли-продажи

После подписания договора о выдаче кредита средства передаются заемщику и можно начинать процедуру купил-продажи.

Зачастую деньги переводятся на счет продавца или же застройщика. Так же, иногда заарендовывается банковская ячейка, в которой хранятся все средства, до окончания проведения сделки.

Регистрация ипотеки и квартиры в собственность

Сразу же после сделки купли-продажи заемщик получает полное право собственности на квартиру. Но на квартире весит обременение, так как она куплена за деньги, взятые в кредит у сбербанка.

Это означает, что новый владелец не имеет права продавать недвижимость и все в таком роде. Но собственность должна быть государственно оформлена. Она состоит в том, что составляется акт передачи жилья от старого владельца новому и выдается соответствующий государственный сертификат нового образца.

Когда клиент банка погасит долг, то нужно будет подавать заявление на снятие ограничений и получение нового сертификата (необязательно).

Страховка

Купленная в кредит квартира и находящаяся в залоге сбербанка подлежит страхованию в обязательном порядке. По желанию, можно застраховать жизнь и здоровье, если же нет, то банк может повысить процентные ставки.

Компанию для страховки выбирает банк, так как сотрудничает с ними. Клиентам сбербанка страховая компания предоставляет скидки и льготы. Сумма будет предельно небольшой.

Договор о страховке будет подписан вместе с договором о выдаче кредита. В нем пропишут все возможные риски, связанные с квартирой в случае которых, компания обязуется совершать страховые выплаты.

Если заемщик застрахует жизнь или здоровье, то у банка будет больше доверия к нему, так как это гарантия, что даже после смерти или потери трудоспособности заемщика кредит будет погашен страховыми выплатами.

Сроки оформления ипотеки в банке

В общем, это может продлиться около полугода. Пока будут собраны нужные документы, пройдут все необходимые сделки, а также 3-4 месяца на выбор будущего жилья.

Срок рассмотрения заявки на ипотеку в Сбербанке

Официальный сайт гласит, что срок рассмотрения заявки на ипотеку в Сбербанке от 2 до 5 рабочих дней. Но не нужно паниковать если на пару дней он затянулся. Лучше связаться банком и уточнить почему так. Иногда могут потребоваться какие-либо справки или дополнительные документы. В некоторых случая заявку могут рассматривать месяц и более. На это влияют предоставленные данные и их достоверность.

Если заемщик уже является клиентом сбербанка, например получает зарплату на счет в банке и его кредитная история положительная, то заявку могут рассмотреть довольно быстро.

ВТБ 24 срок рассмотрения заявки на ипотеку

В ВТБ 24 срок рассмотрения заявки на кредит - всего несколько минут, но он может затянуться и на несколько дней. От 3 и более. А если это ипотека, то от 4 до 5 рабочих дней.

Нюансы различных ипотечных программ

приобретение недвижимости на вторичном рынке.

Здесь есть большой риск попасться на уловки мошенников. Квартира может быть приобретена незаконным путем или быть в залоге. Также она должна подходить под требования банка.

покупка квартиры в новостройке.

Это тоже рискованно. Заемщик получает квадратные метры, которые еще недостроенные, то есть, их еще нет.

Может произойти так, что застройщик обанкротится и дом вообще построен не будет.

покупка доли либо комнаты.

В таком случае, кредит предоставляется только при условии, что выкупается последняя доля, после которой заемщик становится полным владельцем квартиры.

приобретение дома или участка земли.

На подобное банки редко выдают кредит, так как это считается неликвидным. Ставка кредитования будет выше.

Заключение

Вот и все. На этом все основные моменты окончены.

Теперь вы знаете как правильно оформить ипотеку в сбербанке поэтапно, что для этого нужно и как проходит данная процедура, каковы сроки оформления ипотеки в сбербанке.

Когда ипотека будет погашена, нужно снять ограничения на недвижимость. Для этого нужны заявления заемщика и из банка, справка о том, что кредит погашен и закладная. С этим всем следует идти в регистрирующий орган. Так же внимательно выбирайте будущее жилище, ведь финансовый рынок, содержащий в себе рынок недвижимости переполнен мошенниками.

По своей сути ипотека является долгосрочным кредитом на покупку недвижимости. Банки предлагают несколько программ ипотечного кредитования, каждая из которых имеет свои особенности.

Среди главных особенностей нужно обращать внимание на: сроки кредитования; валюту кредита; процентные ставки; условия получения займа.

Сначала потенциальному заемщику нужно ознакомиться с условиями ипотечного кредитования. Первое, на что обращают внимание банки, это:

Возраст

На момент подачи заявки гражданину должно быть не менее 21 года.

Максимальная планка по возрасту рассчитывается с учетом того, чтобы на момент закрытия кредита человеку было не более 60 лет (в некоторых банках этот показатель увеличен до 65 лет).

Наибольшее доверие банки выражают клиентам в возрасте 25-40 лет.

Трудовой стаж клиента

Важно, чтобы человек отработал на своем текущем месте трудовой деятельности не менее полугода. Обязательно обращается внимание на то, насколько часто человек менял работу и по каким причинам. Лучше, чтобы перерывы в стаже, если они и присутствуют, были минимальны. Резкие смены сферы деятельности и увольнения за разного рода нарушения являются негативными показателями для банков.

Платежеспособность

Потенциальному заемщику нужно подтвердить свою платежеспособность.

Чем выше доход клиента, тем на более выгодные условия кредитования он может рассчитывать.

Но в данном вопросе все индивидуально и рассматривается в отдельном порядке.

Первоначальный взнос

Важно обратить внимание на такой момент как первоначальный взнос. Без него получить ипотеку практически невозможно. Минимальный аванс составляет 10%, средний – 30%. Чем больше собственных средств сможет внести клиент, тем, как правило, более выгодные условия ему предлагаются.

Процентная ставка по ипотеке меняется в зависимости от выбранной программы, банка и прочих условий. В среднем это 9-17 процентов годовых. На размер процентной ставки влияют возраст заемщика, его трудовой стаж, уровень доходов, кредитная история и другие показатели, о которых сообщается в отдельном порядке.

ВАЖНО:

Ипотеку можно оформить в национальной и зарубежной валюте.

Процентная ставка валютных кредитов обычно меньше, чем рублевых.

Но ввиду непостоянности курса с валютными кредитами необходимо быть крайне осторожными .

Ипотека выдается на 5-30 лет. В некоторых банках эти границы расширяются. Практически все банки позволяют закрыть кредит досрочно . Условия досрочного погашения нужно уточнять отдельно в месте получения кредита.

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, подлежит обязательному страхованию .

За счет страховки банки дополнительно защищают себя. Расходы по оплате стоимости страховых полисов ложатся, конечно же, на плечи клиента.

Необходимые документы

После изучения основных условий ипотечных программ клиенту нужно подготовить документы и отправиться с ними в банк, а лучше сразу в несколько , т.к. нет никаких гарантий, что выбранный банк согласится выдать ипотеку.

Список необходимых документов может меняться в зависимости от выбранного банка и программы кредитования, данный момент лучше дополнительно уточнить. Стандартный пакет включает в себя:

паспорт и код налогоплательщика;
справку, подтверждающую уровень доходов;
документы, подтверждающие другие доходы помимо официальной заработной платы. Подаются при наличии и необходимости;
согласие супруга на покупку квартиры в ипотеке, если заявитель состоит в браке. Должно быть нотариально заверенным. Вместо составления согласия супруг может лично явиться в банк в день подписания договора;
копии документов, подтверждающих право собственности на залоговое имущество. В отдельных ситуациях приходится обращаться к услугам оценщиков для установления стоимости такой собственности. Дополнительно уточняется в банке.

Дополнительно могут потребоваться документы продавца квартиры и документы на объект недвижимости. Об этом обязательно сообщит сотрудник банка.

Пошаговая инструкция

При желании приобрести недвижимость в кредит лучше сначала не тратить время на поиски подходящего объекта, а узнать, если вообще шансы на получение такого займа .

Стандартный порядок действий при покупке квартиры в ипотеку выглядит следующим образом:

Человек выбирает банк и программу кредитования.
Проводится сбор документов и их представление банковскому сотруднику.
Банк тщательно изучает документы, кредитную историю и платежеспособность клиента, после чего выносит решение.
В случае отрицательного решения клиент повторяет предыдущие пункты в других банках. При положительном решении можно приступать к поиску квартиры.
В банк представляются документы по выбранной квартире.
Производится оценка объекта недвижимости.
Оформляется ипотечный кредит и проводится его выдача.

ВАЖНО:

При выборе ипотечной программы необходимо внимательно изучить схему погашения ссуды.

Не стоит сразу верить предложениям с подозрительно низкими процентами.

Обычно это особые программы, воспользоваться которыми есть шанс далеко не у каждого человека.

Выделите несколько подходящих вам программ и проведите их детальную сравнительную характеристику. Посетите банковские отделения или же созвонитесь с ними и узнайте все тонкости каждой программы.

ВАЖНО: Некоторые банки хоть и позволяют закрывать кредит досрочно, но взимают за это дополнительные штрафы и комиссии . Обязательно уточните данный момент заранее.

Остановите свой выбор на 2-4 программах, уточните в банках необходимый перечень документов и подайте заявки. Лучше начинать с самого выгодного предложения. Банк одобрит заявку – прекрасно. Не одобрит – обратитесь в следующее финансовое учреждение.

При заполнении анкеты нужно быть максимально честным с банком. Вся информация по подобным кредитам подвергается тщательнейшей проверке.

Постарайтесь собрать максимальное количество документов, подтверждающих вашу платежеспособность :

справку о доходах;
выписки с текущих и депозитных счетов;
сертификаты на различные предметы роскоши;
справки, подтверждающие наличие других источников дохода в виде акций, ценных бумаг и др.

ВАЖНО:

Чем больше положительной информации о вас будет у банка, тем выше ваши шансы на получение ипотеки с выгодными условиями.

Обычно банки дают 2-4 месяца на то, чтобы «одобренный» клиент нашел квартиру для покупки в ипотеку.

Если этого срока окажется недостаточно, заявку придется подавать повторно . Банк должен выдать клиенту документ, подтверждающий одобрение заявки на приобретение недвижимости в кредит. Этот документ следует предъявить продавцу квартиры.

Продавцы, как правило, уже имеют в наличии все документы, необходимые для проведения сделки покупки-продажи. Дополнительно попросите продавца предъявить документы на квартиру .

Собранные документы нужно представить уполномоченному сотруднику банка . Обычно они рассматриваются в течение нескольких дней. При отсутствии проблем с документами банк выполнит оценку квартиры для определения ее стоимости.

В назначенный день покупателю и продавцу нужно будет встретиться для подписания договора купли-продажи недвижимости. После подписания договора покупатель должен зарегистрировать документы в Росреестре и спустя несколько дней получить свидетельство на купленную квартиру.

На этом процедура покупки квартиры в ипотеку заканчивается. Как правило, банк выдает деньги продавцу недвижимости, а покупатель погашает ссуду по установленным условиям и графику.

Сколько по времени происходит процесс оформления

Срок рассмотрения заявки зависит, прежде всего, от выбранного банка , сложности представленного набора документа и количества внутрибанковских бюрократических служб.

Если простые кредиты рассматриваются за пару дней , то на изучение заявки на ипотеку и сопутствующих документов могут уйти недели .

Предварительное решение обычно выносится за 2-10 дней.

На поиск квартиры , как уже отмечалось, заемщику дается в среднем 2-4 месяца. Срок оценки потенциального заемщика может меняться под воздействием следующих факторов.

Наличия либо отсутствия факта обслуживания гражданина в выбранном банке до момента подачи анкеты и документов на ипотеку. То есть к своим действующим или бывшим клиентам, если с ними не было никаких проблем, у банков более благосклонное отношение.

Еще более положительно банк будет относиться к человеку, если он получает заработную плату и прочие доходы на счет, открытый у них.

Это сократит срок принятия решения и существенно уменьшит пакет необходимых документов. В целом же срок рассмотрения заявок устанавливает сам банк.

На продолжительность срока принятия решения также сильно влияет характер документов и справок , подготовленных клиентом. Чем меньше у банка будет вопросов к полученным бумагам, тем быстрее он примет решение.

Чтобы было понятнее, можно рассмотреть следующий пример. В банк обратились 2 человек одинакового возраста, с одинаковыми доходами и одинаковым же положением в обществе. При этом один из заявителей представил банку справку о доходах и трудовую книжку, а другой – справку о зарплате, оформленную в свободной форме, и копии контрактов со своим нынешним и бывшими работодателями. Бумаги второго потенциального заемщика будут изучаться гораздо дольше, и срок рассмотрения заявки из-за этого существенно увеличится.

Повлиять на срок принятия решения могут поручители и всевозможные созаемщики .

Вовлечение таких людей в процесс существенно повышает шансы клиента на получение кредита.

Однако на проверку документов поручителей и созаемщиков тоже требуется время, что в результате существенно увеличивает продолжительность рассмотрения заявки .

Рассмотренные факторы – это лишь наиболее часто встречающиеся случаи. На практике причин, по которым банк может быстрее либо же наоборот дольше принимать решение гораздо больше.

На это влияют существующие в банке механизмы оценки финансового положения потенциальных клиентов, уровень программно-технического обеспечения банка, опыт работы в сегменте ипотечного кредитования и т.д.

Таким образом, узнать хотя бы приблизительный срок вынесения решения можно исключительно в конкретно выбранном банке.

Можно ли купить долю квартиры в ипотеку?

Отдельного рассмотрения заслуживает процедура покупки доли в квартире в долгосрочный кредит . В данном случае все зависит от особенностей конкретной ситуации. Чаще всего встречаются такие случаи:

Клиент уже имеет долю в квартире и хочет оформить ипотеку на приобретение части этой же недвижимости.
Клиент хочет купить в ипотеку долю в сторонней квартире, на которую у него нет абсолютно никаких прав.

В первой ситуации шансы на получение положительного решения со стороны банка есть. В данном случае все решает т.н. принцип последней доли, после приобретения которой заемщик становится полноправным владельцем рассматриваемой собственности.

В такой ситуации банк получает в залог целую квартиру, что избавляет его от юридических и бюрократических сложностей в будущем, если клиент не сможет оплачивать ипотеку и залог придется продать.

Ипотеку на покупку оставшейся доли выдают практически все банки.

Чаще всего для получения такого кредита не нужно привлекать поручителя .

Заем оформляется в среднем на 5-25 лет.

Средняя ставка составляет 14-15% годовых. Заемщику нужно внести не менее 10% аванса от стоимости доли. Кредитный договор будет составлен так, что вся квартира станет залогом по ипотеке.

Обычно проблем не возникает. Сложности могут появиться лишь, если доля, которую хочет купить клиент, принадлежит его близкому родственнику , т.е. если квартира была унаследована сразу несколькими людьми.

Аналогичные сложности возникают и в случае с квартирами, принадлежащими бывшим супругам . Банки с опаской относятся к подобной недвижимости и зачастую предпочитают с ней не связываться.

Со вторым примером, при котором клиент хочет купить в ипотеку долю в совершенно сторонней квартире, проблем гораздо больше . Банки такой возможности не предоставляют.

Виды ипотеки

В настоящее время сегмент ипотечного кредитования достаточно большой. Среди основных видов ипотеки можно выделить следующее:

кредиты на покупку квартир вторичного рынка;
займы на участие в долевом строительстве;
ипотечные кредиты молодой семье;
ссуды на повышение качества жилищных условий.

Существуют и другие программы , но в большинстве своем они являются лишь небольшими модификациями перечисленных выше.

Ипотека на вторичном рынке является наиболее распространенной программой кредитования.

Клиент находит квартиру, которая ему нравится, оформляет кредит, продавец получает деньги, а клиент погашает заем в установленном порядке.

Главной особенностью этого вида ипотеки, как уже отмечалось, является необходимость обязательного заключения страхового договора .

К такому условию клиенту нужно отнестись объективно. Никто не застрахован от того, что после покупки квартиры вдруг не появятся какие-то неизвестные ранее родственники, несовершеннолетние граждане, наследники и прочие лица, имеющие право на владение этой собственностью.

В результате покупатель рискует остаться без крыши над головой и с многомиллионным долгом на десятки лет. Чтобы предотвратить такие ситуации и заключаются договоры страхования.

В случае с ипотекой с долевым участием клиент покупает новую квартиру, что избавляет его от необходимости обязательного страхования, т.к. он является первым владельцем. Главный подводный камень: можно попросту не дождаться, пока объект будет введен в эксплуатацию.

На практике таких ситуаций сотни и тысячи. Ставка по такой программе, как правило, на пару процентов выше . После того как объект будет введен в эксплуатацию и клиент получит документы на квартиру, ему необходимо представить их банку, чтобы уменьшить годовую ставку по ссуде.

В случае с программами для молодых семей тоже все не так просто.

Нужно внимательно изучить условия программы до подачи заявки.

К примеру, в случае с Москвой, право на получение такой ипотеки имеет молодая семья, проживающая в одной квартире с родителями, если на каждого человека, проживающего в квартире, приходится меньше 10 м2 площади. В таких условиях у молодой семьи появляется право на то, чтобы встать в очередь на получение субсидии. В других городах условия могут несколько меняться, нужно дополнительно уточнять по месту.

И наиболее популярным на сегодняшний день видом ипотечного кредитования являются программы для улучшения жилищных условий . Процесс многоэтапный и гораздо более длительный по сравнению с другими программами.

Для получения такого кредита нужно иметь какую-то недвижимость в качестве залога . Обычно это собственная квартира или дом заемщика либо же вновь приобретаемый объект недвижимости.

Чтобы уменьшить затраты времени, сил и нервов лучше сразу обратиться в хорошее агентство по недвижимости или к кредитному брокеру.

Таким образом, процесс получения ипотеки очень сложный и неоднозначный . Если человек имеет хорошую кредитную историю, приличный доход, стабильную работу, банк предложит ему выгодные условия.

Порядок оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный: в среднем до 1 недели уходит на принятие банком предварительного решения, после чего клиенту дается 2-4 месяца на поиски подходящей квартиры.

С покупкой доли в ипотеку все сложно. Если заемщик уже имеет долю в этом объекте недвижимости, его заявку в большинстве случаев удовлетворят. При желании же купить долю в абсолютно сторонней квартире, на положительное решение рассчитывать не приходится .

Пакет документов для оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный, но банки могут вносить свои изменения, так что данный момент лучше дополнительно уточнить по месту .

Существующие виды ипотеки позволяют каждому клиенту подобрать наиболее выгодную программу .

Самыми популярными являются программы для улучшения жилищных условий и покупки квартир на вторичном рынке.

С ссудами для участия в долевом строительстве специалисты рекомендуют не связываться . Молодые нуждающиеся семьи могут рассчитывать на льготы и субсидии от государства. Подробно изучите условия каждой существующей программы и выберите наиболее оптимальный для вас вариант . Удачи вам с покупкой квартиры!

Ипотека пугает не только необходимостью возврата денег в течение длительного периода, но и возможной сложностью самой процедуры оформления ссуды. Перед тем как , следует изучить пошаговую инструкцию, особенности отдельных кредитных продуктов.

Этапы покупки квартиры в ипотеку Сбербанка пошагово выглядят так:

Изучение рынка недвижимости, приблизительная оценка стоимости выбранного имущества, размера кредита;
Анализ ипотечных программ, предлагаемых Сбербанком;
Приблизительный расчет ежемесячного платежа, самостоятельная оценка шансов на одобрение займа;
Сбор пакета документов для подачи заявки на ссуду;
Поиск и сбор документов на выбранную квартиру при одобрении заявки на ссуду;
Оформление сделки купли-продажи квартиры, подписание ипотечного договора, договоров страхования жилья, здоровья и жизни заемщиков;
Регистрация прав собственности на квартиру, .

На каждом этапе есть детали, которые нужно изучить заранее, в этом поможет пошаговая инструкция покупки квартиры по ипотеке.

Изучение ситуации на рынке недвижимости

При оформлении в на вторичку, пошаговая инструкция предполагает предварительное изучение предложений на недвижимость - это то, с чего следует начать, чтобы выгодно купить квартиру в ипотеку. Этап необходим, иначе сложно будет определиться с суммой займа.

Взять ипотеку в Сбербанке на новостройку можно как у застройщиков-партнеров банка, так и у других компаний. В первом случае ставка может быть ниже.

При заключении договора долевого участия с неаккредитованным девелопером дополнительно предоставляются:

выписка из ЕГРЮЛ;
документ, удостоверяющий права уполномоченного лица, подписавшего ДДУ со стороны застройщика;
разрешение на строительство;
документы, подтверждающие статус земельного участка, - договор аренды или свидетельство о праве собственности;
разрешение на ввод в эксплуатацию;
акт приема-передачи.

Методы сбора информации могут быть различные: можно обратиться в профильное агентство, изучить публикации и инструкции по выбору в специализированных газетах, на интернет-порталах. Фирменный сервис по подбору жилья и на вторичном рынке, и на рынке новостроек есть и у Сбербанка. На ресурсе «ДомКлик» также размещают заявки на ипотеку, консультируются со специалистами банка.

Узнав стоимость квартир в выбранной категории, нужно оценить возможность оплаты первичного взноса собственными средствами. По программам жилищного кредитования, согласно инструкциям Сбербанка, требуется от 15% цены.

Анализ ипотечных программ

Сбербанк предлагает 6 продуктов жилищного кредитования для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынках, для льготных категорий заемщиков (молодых семей, военнослужащих), с возможностью внесения первого платежа или погашения части долга за счет средств материнского капитала, а также на приобретение загородной недвижимости и строительство индивидуального дома.

Ставку в размере от 6% предлагают молодым семьям в рамках программы « для семей с детьми». Преференция доступна семьям, в которых второй или третий ребенок родится в период с 1 декабря 2018 г. По 31 декабря 2022 г.

Для прочих заемщиков минимальная ставка в 7,1% предлагается по программе «Приобретение строящегося жилья». В рамках этого проекта можно приобрести недвижимость на первичном рынке у определенных банком застройщиков – продавцов. Максимально возможная сумма ссуды – 85% от договорной или оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Купить квартиру на вторичном рынке можно в кредит по ставке от 8,6% в рамках акции «Для молодых семей». На этапе выбора программы в Сбербанке нужно уточнить все нюансы про ипотеку на квартиру. Размер ставки зависит от наличия зарплатного проекта в Сбербанке, суммы первого платежа, срока погашения взятой ссуды.

Оценка собственных шансов на получение ссуды

Оценить потенциальную возможность получения займа можно, используя . Введя данные о доходе, расходах семьи заемщика, стоимости объекта кредитования, срок кредита, размера первого платежа, можно узнать сумму ежемесячных платежей, общую переплату по займу. Калькулятор также покажет максимальный размер займа, на который может претендовать заемщик с определенным доходом.

Расчеты на кредитном калькуляторе предварительные, для уточнения необходимо обратиться в отделение Сбербанка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 50% дохода заемщика.

Также необходимо учитывать и требования Сбербанка, предъявляемые им к потенциальным клиентам. На получение ипотеки на квартиру могут претендовать граждане страны:

в возрасте от 21 года до 75 лет на момент полного расчета по займу или до 65 лет, если при оформлении заявки заемщик не подтверждал факт трудоустройства;
работающие по последнему месту работы не менее 6 месяцев. Если обратившийся получает заработную плату не по зарплатному проекту банка, то его общий стаж за последние 5 лет должен быть не менее 1 года.

Документы для оформления ипотечного кредита

Для оформления заявки на ссуду необходимо предоставить в Сбербанк документы:

анкету-заявку;
копию паспорта заемщика и созаемщиков;
второй документ, например, ИНН, СНИЛС, медполис, загранпаспорт, водительское удостоверение;
справку о регистрации по месту пребывания, если регистрация временная;
справку о доходах по форме 2-НДФЛ, для ИП – налоговые декларации;
копию Трудовой книжки, заверенную работодателем;
Свидетельство о браке (при наличии);
Свидетельство о рождении ребенка (при наличии).

Если заработок поступает в рамках зарплатного проекта Сбербанка, то подтверждение величины дохода и стажа трудоустройства не требуется.

По программе « » нужно предоставить сертификат, удостоверяющий право семьи на получение средств материнского капитала, и документ из Пенсионного фонда, подтверждающий величину остатка по счету.

Следуя внутренним инструкциям, менеджеры могут потребовать и другие документы для оценки потенциального риска выдачи займа.

Решение о выдаче ссуды выносится в течение 3-5 дней и действительно в течение 60 дней.

Выбор жилья и сбор необходимых документов

Получив положительное решение банка, узнав сумму одобренной ипотеки, следует активно заняться поиском и выбором соответствующей квартиры самостоятельно или с помощью риэлторов. Следует учитывать требования, которые выдвигаются банковской структурой к ипотечной недвижимости:

здание, в котором расположен объект кредитования, не должно быть аварийным, ветхим, запланированным к сносу;
отсутствие незаконных перепланировок;
наличие всех коммуникаций.

Когда найден интересный объект, заключается предварительный договор купли-продажи.

Затем предварительный договор купли-продажи необходимо предоставить в банк вместе с пакетом документов на недвижимость, состоящего из:

договора купли-продажи, дарения, мены и так далее, то есть документов, на основании которых у продавца возникло право собственности;
кадастровый паспорт квартиры;
выписку из ЕГРП и Свидетельство о праве собственности, если объект приобретен до 01.01.2017 г., или расширенную выписку из ЕГРП, если регистрация последнего перехода права собственности произошла после указанной даты. Банк принимает выписки из ЕГРП, выданные не позднее чем 30 дней назад;
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
копию поквартирной карты;
ксерокопию паспорта продавца;
банковские реквизиты счета продавца;
подтверждение наличия собственных средств покупателя – расписка продавца о получении некой суммы или справка из банка о наличии средств на счете покупателя.

Начиная сбор необходимой документации, нужно уточнять ряд вопросов, например, если:

собственниками отчуждаемого имущества являются недееспособные граждане, в том числе несовершеннолетние, то потребуется согласие органов опеки;
недвижимость приобреталась продавцом, состоящим в браке, то потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку;
приобретается доля недвижимости, то пишется нотариально заверенный отказ от покупки собственников прочих долей;
сделку по продаже совершает доверенное лицо владельца жилья, потребуется его паспорт и нотариальная доверенность.

Затем проводится оценка потенциального ипотечного жилья.

Представлять, какие этапы нужно пройти будущим владельцам жилья, просмотреть пошаговую инструкцию про то, как оформляется ипотека в Сбербанке, нужно для того, чтобы определить порядок получения бумаг, ведь каждая из них имеет срок действия, да и на их изготовление также необходимо время.

Если в отведенный банком срок документация по приобретаемому объекту не будет готова, нужно подавать новую заявку на получение ипотечного кредита.

Учитывая, что без согласия банка на предоставление кредита продавец не станет собирать какие-либо документы, желательно одновременно и искать жилье, и обращаться в банк с первичной документацией, с анкетой.

Служба безопасности Сбербанка согласно инструкции изучает документацию, оценивает риск выдачи ипотеки. После этого решение сообщается клиенту, инициируется процесс , пошаговая инструкция которого представлена ниже.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Договор купли-продажи жилья со сбербанковской ипотекой, в целом, имеет типовую форму. Однако он должен содержать обязательное упоминание о том, что часть стоимости жилья будет оплачено за счет заемных средств, предоставленных именно этим банком, а также о том, что приобретаемый объект будет передан в залог, а залогодержателем выступит Сбербанк.

В документе указываются реквизиты кредитора, но подписывают его только покупатель и продавец.

Сначала формируется и подписывается предварительный договор купли-продажи, а потом - основной . Тексты обоих документов принципиально не отличаются. Просто в первом говорится о намерении сторон заключить сделку, прописываются сроки ее регистрации, а во втором – уже непосредственно о покупке. Предварительный договор передается внутренним службам банка на анализ одновременно с пакетом документов по приобретаемому объекту недвижимости.

Расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке в 2018 году

Среди основных трат заемщиков выделяют следующие:

госпошлина при обращении в МФЦ или в Росреестр – 2000 рублей при покупке жилья на вторичном рынке и 350 рублей при ДДУ;
услуги нотариуса, если сделку проводить через него – от 1% от суммы сделки. При необходимости оплачивают составление доверенностей - около 1000 рублей;
оценка приобретаемого объекта – от 2000 рублей;
услуги риелтора – от 35000 рублей. Чаще эта статья расходов включена в стоимость жилья, а рассчитывается с этим специалистом продавец;
договор страхования приобретаемого объекта недвижимости – от 0,15% от суммы займа;
личное страхование титульного созаемщика – от 1%. Данный вид защиты носит добровольный характер.

Чтобы снизить расходы по обслуживанию долга, можно воспользоваться скидками по ипотечным программам, которые предоставляет банк:

1% при оформлении страхования жизни и здоровья;
0,1% при электронной регистрации сделки. Стоимость услуги – 6 700 рублей. Госпошлина за регистрацию составит 175 рублей;
2% при приобретении жилья у аккредитованного застройщика;
0,3% при приобретении некоторых объектов недвижимости, представленных на сайте Дом Клик от Сбербанка .

Размер первого взноса влияет на размер процентной ставки по кредиту: чем он выше, тем меньше будет уплачено процентов по ипотеке.

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке

Дополнительно возможны такие виды затрат:

банковская ячейка (от 1500 рублей), если расчет с продавцом предполагается наличными;
копирование документов;
страхование титула прав (защита от утраты права собственности) – это добровольный вид страхования, от оформления которого можно отказаться.

Продавец оплачивает заказ выписки из ЕГРП (400 рублей). Справки о составе семьи, о наличии задолженности за ЖКУ бесплатные.

Когда вносится первоначальный взнос по ипотеке Сбербанка

Первоначальный взнос при ипотеке обычно составляют собственные средства будущих владельцев жилья. Чаще всего эта сумма делится на 2 части.

Первая представляет собой аванс или залог. В первом случае, если сделка по тем или иным причинам не состоится, вся сумма возвращается покупателю. Во втором случае, если виновник отказа от жилья покупатель, то деньги остаются у продавца, а если продавец, то он компенсирует второй стороне залог в двукратном размере.

Величина первой части аванса определяется по договоренности между сторонами. Чаще это сумма в пределах 50000-100000 рублей. Ее передают продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи.

Вторая часть отдается в день регистрации сделки, при оформлении основного договора купли-продажи. В эту же дату подписывают кредитную документацию.

Каждый факт передачи денег должен сопровождаться подписанием соответствующих бумаг.

Если речь идет о наличности, то необходимые надписи делаются на договорах купли-продажи (и на предварительном, и на основном). Дополнительно, специально для Сбербанка, пишут расписку о получении средств. Желательно, чтобы ее продавец написал лично и подписывал только в присутствии покупателя.

Если предполагается безналичный перевод, то достаточно банковского документа, подтверждающего факт перечисления денег.

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

На регистрационные действия в отношении ипотечных сделок у соответствующих органов есть 5 рабочих дней. По их истечении покупатель должен получить документы с регистрации, заключить необходимые договоры страхования и предоставить получившийся пакет документации в банк.

После этого подписывается заявление на выдачу займа. Одновременно подается заявление на перечисление этих средств продавцу на счет, номер которого прописан в договоре купли-продажи.

Чтобы не потерять на комиссии при получении средств, продавцу выгодно иметь счет в том же территориальном банке, в котором получает займ покупатель. При переводе средств в другой регион либо в другой банк, продавцу придется уплатить комиссионный сбор.

Есть возможность получения окончательного расчета наличными деньгами. Тогда средства будут получены в день оформления сделки, до посещения регистрирующего органа. Но их поместят в банковскую ячейку, и забрать деньги можно будет только после прохождения договором купли-продажи регистрации, то есть через те же 5 рабочих дней.

Заключение сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе идет пошаговое подписание заемщиком ряда договоров: об аренде банковской ячейки (при необходимости), купли-продажи объекта недвижимости с продавцом, ипотеки с банком.

Процедуру оформления ипотеки и регистрации объекта недвижимости можно облегчить, если воспользоваться платным сервисом от Сбербанка: электронной регистрацией сделки. Сопровождением в таком случае занимается персональный менеджер. Выписка из ЕГРП поступит на email. Такой способ оформления доступен только при условии, что объект недвижимости не находится в долевой собственности, и после регистрации купли-продажи право собственности не будет долевым.