Кто заверяет договор купли продажи квартиры. Оформление квартиры у нотариуса: необходимая мера или лишние траты

Нотариальное заверение требуется при сделках с долями, с участием несовершеннолетних, при расторжении брака и при заключении сделки опекунами. В остальных случаях нотариальное заверение производится по личному желанию участников соглашения. Стоимость этой услуги зависит от цены договора, также к ней добавляется оплата технических услуг. Переход права собственности по заверенному у нотариуса договору занимает меньше времени, чем по обычному, но не дает абсолютной гарантии чистоты сделки

Нотариальная сделка купли-продажи (недвижимости) квартиры требуется не всегда. Законом установлено ограниченное количество случаев, когда стороны действительно обязаны проводить такую форму. В остальных случаях обращение к нотариусу – дело добровольное.

Сделок, к которым относится требование об обязательном нотариальном удостоверении, немного. Они касаются разнообразных сфер гражданско-правовых отношений. Так, нотариус обязан удостоверять брачный договор, завещание, ренту. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить сделки:

• касающиеся недвижимости, находящейся в общей долевой собственности;
• когда стороной выступает ;
• недвижимость разделяется супругами при расторжении брака;
• имуществом распоряжаются опекуны или оно передано в доверительное управление.

Есть и отдельные исключения, например, когда речь идет о долях в праве собственности на . Кроме того, не нужно заверять сделки, которые направлены на отчуждение имущества ПИФ.

Во всех остальных случаях нотариальный договор купли продажи квартиры является личной инициативой сторон. Нотариус не может отказать в предоставлении этой услуги, к тому же она является платной.

Обратите внимание! Отличие нотариальной сделки от простой письменной заключается в том, что нотариус дополнительно проверяет документы и правомочия сторон. А это способствует соблюдению правовой чистоты сделки.

Особенности сделки

Стоимость недвижимости накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц, зарегистрированных в доме или квартире (если речь идет о жилом объекте), проверяются правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и только после этого приступают к составлению соглашения.

До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

Очень часто на этом этапе покупатель вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том, можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше оформлять отдельно.

Обратите внимание! Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд. Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.

Следующий этап – составление основного договора нотариусом. Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.

В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю.

Стороны в присутствии нотариуса подписывают договор. После чего соглашение с пакетом документов направляется на государственную регистрацию. Некоторые нотариусы предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме самостоятельно. Такой способ обращения существенно экономит время сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до минимального.

Риски

Несмотря на нотариальное удостоверение, стороны все же имеют риски. Дело в том, что оформление покупки квартиры через нотариуса ограничено лишь составлением договора, который было бы сложно признать противоречащим закону. Но используемые формулировки не всегда удачны с точки зрения договорной безопасности сторон.

Первый риск – отсутствие установленного порядка расчетов. Этот аспект очень важен: стоимость недвижимости довольно велика. Порядок расчетов фактически определяет, кто несет ответственность за деньги. Если в тексте соглашения будет указана стандартная формулировка: «расчеты между сторонами произведены полностью до заключения договора», - риски возникнут у продавца.

Когда деньги фактически не выплачены, и переход права собственности зарегистрирован, то покупатель может не платить деньги продавцу: он получил недвижимость, и, если верить договору, заплатил за нее деньги.

Второй риск – отсутствие передаточного акта и его включение в текст соглашения, тогда как фактическая передача недвижимости осуществляется после совершения регистрационных действий. В этом случае есть риск причинения имуществу ущерба, и несет его покупатель. Предъявить требования о качестве приобретенного объекта он уже не может, поскольку, подписывая договор, он фактически принял объект.

Третий риск – несовершенство процедуры нотариального оформления. Заключается он в том, что при удостоверении сделки стороны остаются с нотариусом одни. Присутствие сторонних консультантов не всегда приветствуется, а порой и не одобряется. Все это ведет к тому, что условия, о которых договорились стороны, меняются в худшую сторону. В результате, купля-продажа квартиры через нотариуса не облегчает, а существенно осложняет жизнь продавца и покупателя.

Четвертый риск – ошибки в соглашении, допущенные техническими специалистами (помощниками нотариуса). Из-за ошибок такой договор не пройдет государственную регистрацию.

Важно! Проверяйте договор и его условия на наличие ошибок. Внести исправления можно только через нотариуса или суд.

Документы

Могут требоваться следующие документы для оформления договора купли продажи квартиры у нотариуса:

• предварительный договор, содержащий основные условия сделки;
• документы на квартиру (документ, на основании которого продавец приобрел право собственности на квартиру, свидетельство, выписку из ЕГРН);
• согласие супруга на продажу;
• согласие супруга на покупку;
• разрешение от органов опеки, если владельцем квартиры является несовершеннолетний;
• документы, подтверждающие получение сособственниками предложений о продаже доли, если речь идет о долевой собственности;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах и поквартирная карточка;
• документ, подтверждающий отсутствие долга за коммунальные услуги;
• материнский сертификат и выписка с лицевого счета его обладателя – для случаев, когда используются средства семейного капитала;
• кредитный и ипотечный договоры в случае использования заемных средств;
• сертификаты и договоры – при использовании бюджетных средств.

Документы предоставляются в копиях и оригиналах для удостоверения подлинности.

Стоимость

Зная, сколько стоит договор купли продажи квартиры у нотариуса, можно подготовить бюджет к расходам, а они будут существенные.

Таблица 1. Примерная стоимость услуг нотариуса

Данные тарифы не окончательны. Они лишь рекомендованы Федеральной нотариальной палатой. Конечный тариф каждый нотариус устанавливает сам. Не стоит забывать и о технической работе, то есть наборе договора на компьютере, распечатке и других аналогичных услугах. Стоимость этих услуг колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

Таким образом, если квартира стоит 5,6 млн руб. и соглашение заключается между посторонними лицами, то стоимость услуг нотариуса примерно составит: 7000 + 0,2%×5600000 +7000 = 25200 руб.

Если помимо нотариуса в сделке участвуют риелторы, они тоже получают свой процент от стоимости недвижимости. Приблизительно он равен 5% от стоимости жилья.

Регистрация перехода права собственности оплачивается отдельно. Пошлина при оформлении составляет 2000 рублей.

Сроки регистрации

Срок проведения регистрационных действий зависит от способа обращения. Заявитель может обратиться непосредственно в Росреестр, МФЦ, отправить документы почтой, через интернет или вызвать специалиста Росреестра к себе. Каждый из этих способов подразумевает свой срок. Подробнее указано в таблице.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Таким образом, срок регистрации нотариального договора практически в два раза меньше. Для сравнения: регистрация перехода права собственности по не удостоверенным договорам при обращении в Росреестр составляет 5 дней, для МФЦ – 7.

Подробнее о заверении в видео

Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
28 сентября 2017 .

Нужно ли заверять у нотариуса договор купли продажи квартиры? Согласно ГК РФ документ заверять необязательно. Можно оформить его в обыкновенной письменной форме, где стороны прописывают все достигнутые договоренности и закрепляют их своими подписями. Далее он должен пройти государственную регистрацию.

В последнее время большинство граждан нотариально заверяют данный документ, для чего есть немало объективных причин. Прежде всего, эта процедура позволяет избежать многих трудностей, которые возможны при продаже недвижимости и имеет немало плюсов :

1. Обеспечивается юридическая чистота продажи или приобретения жилья, которую затруднительно обжаловать или расторгнуть.
2. Участники освобождаются от необходимости разбираться в сложных правовых и юридических тонкостях.
3. Опытный профессионал тщательно проверяет законность купли-продажи и несет серьезную ответственность за нарушение закона.
4. Данная форма удостоверения гарантирует возмещение ущерба, если будет совершено мошенничество. В этой ситуации пострадавшим лицам выплачивается компенсация.

Единственным минусом является необходимость оплаты нотариального договора купли-продажи квартиры. Однако в большинстве случаев это юридическое сопровождение оправдано и позволяет защитить как продавца, так и покупателя от многих рисков.

Какие действия, связанные с договором купли-продажи, осуществляет нотариус?

Основная услуга, которую предоставляет нотариус - это удостоверение договора. Если участники заключают соглашение самостоятельно, его услуги все равно потребуются. Копия кадастрового паспорта жилплощади, согласие на продажу жилья супруга/супруги, копии свидетельств о регистрации брака и некоторые другие бумаги должны быть обязательно заверены.

Граждане могут также проконсультироваться по каким-либо вопросам. Зачастую первичные консультации осуществляются бесплатно. Опытный профессионал разъясняет права всех участвующих лиц и другие юридические нюансы.

По желанию нотариусу можно предоставить более широкие полномочия , начиная от составления соглашения до окончательной регистрации документов в Росреестре.

Осуществление сделки купли-продажи

Можно составить договор самостоятельно или прибегнуть к помощи профессионалов. В нем указывается подробное описание жилого помещения с указанием точных характеристик, его цена и местоположение. Также прописываются все условия приобретения жилого помещения, а также кто несет текущие расходы. Обязательно указывается, что жилое помещение не имеет каких-либо обременений, не заложена и не находится под арестом.

Нотариус тщательно проверяет все предоставленные бумаги и заверяет соглашение о купле-продаже. Далее покупатель оплачивает государственную пошлину и все участники идут в Росреестр . В регистрационной службе документы принимаются на регистрацию и выдается расписка об их получении.

Примерно через две недели новому владельцу выдаются зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности.

Граждане могут воспользоваться таким предложением, как «сделка под ключ», при которой профессионалы берут все хлопоты полностью на себя. Они составляют соглашение о купле-продаже, согласовывают между продавцом и будущим собственником стоимость объекта, порядок оплаты приобретаемого жилья и возможность рассрочки, оформляют согласия одного из супругов и решают другие юридические вопросы.

При подписании договоренностей участникам разъясняются все правовые последствия. На этом этапе по их требованию в него могут быть внесены дополнительные изменения. В удостоверении может быть отказано, если возникают какие-либо сомнения, например, в доброй воле продавца . После подписания всех бумаг работники учреждения сами решают все вопросы в регистрационной службе. Новому владельцу остается лишь забрать документы, после того, как они пройдут регистрацию.

Стоимость и сроки

Одним из преимуществ нотариально заверенной сделки является скорость ее оформления. С помощью специалиста сбор документов проводится существенно быстрее. Некоторые из них он может получать из Росреестра в режиме онлайн. В результате отпадает необходимость ходить по многочисленным инстанциям.

Теперь о цене вопроса. Услуги по полному оформлению обойдутся в 1 % от цены продаваемой квартиры, если она представляет собой сумму до 1 млн рублей. Договор со стоимостью жилья от 1 до 10 млн рублей обойдется в 1 % от 1 млн рублей (это 10 000 рублей), а также плюс к этому 0,75 % от стоимости объекта.

При продаже жилплощади дороже 10 млн рублей за оформление придется заплатить 77 500 рублей и плюс 0,5 % от цены. Кроме данных расходов потребуется оплата таких услуг, как составление бумаг, доверенностей, ксерокопирование документов и т. д.

В среднем общая стоимость этих услуг составляет от 5 000 до 10 000 руб. Как правило, эти расходы несет новый собственник, как самое заинтересованное в законности приобретения лицо.

Как не нарваться на мошенника

Приобретая жилплощадь, важно быть очень внимательным. К сожалению встречаются недобросовестные работники и в сфере юстиции. На рынке жилья «работает» немало аферистов, к которым неопытный покупатель может легко попасть «на крючок», оставшись в результате и без денежных средств и без жилплощади. Преступниками разрабатываются целые мошеннические схемы с участием подставных нотариусов. Ниже перечислены некоторые из них.

Схема 1. «Лженотариусы» арендуют на некоторое время офис и работают по фальшивой лицензии, активно принимая граждан. Обслужив несколько клиентов, желающих продать или купить квартиру, и «заработав» солидную сумму денег, они исчезают. Соглашение, заверенное в такой конторе, признается недействительным, а пострадавшим лицам приходится долго и безуспешно доказывать свои права.

Схема 2. Аферист заведомо делает ошибки в бумагах по купле-продаже. В этом случае продавец указывает на наличие этих ошибок и предъявляет в судебном порядке претензии, требуя возмещения «ущемленных» прав.

Схема 3. С участием нотариуса-мошенника жилое помещение может продаваться по копиям настоящих документов сразу нескольким покупателям. Владельцем жилплощади становится первый покупатель, а остальные граждане остаются жестоко обманутыми.

Схема 4. В некоторых случаях договор купли-продажи подписывает подставной продавец, а «лженотариус» относит его на регистрацию. Иногда жилое помещение продается по «липовой» доверенности от якобы собственника жилья.

Мошеннических схем очень много, и изобретательность аферистов не имеет границ. Во избежание риска нарваться на мошенника, тщательно выбирайте кандидатуру нотариуса:

1. Постарайтесь побольше узнать о нем. Попросите показать лицензию, дающей ему право заниматься данной деятельностью. Действительность лицензии можно проверить на официальном сайте нотариальной палаты. Получить эту информацию можно и по телефону в местном органе юстиции.
2. Понаблюдайте, как работает нотариус, насколько подробно он изучает дело и проверяет личности участников. Работник, заверяющий документы очень быстро и без каких-либо уточнений должен вызвать у вас подозрение.
3. По возможности не заказывайте данную услугу с выездом на дом. Как показывает практика, «лженотариусы» чаще всего предпочитают работать именно на дому у клиента.

Обращаясь в нотариальную контору, не стесняйтесь досконально проверить личности ее работников. Ведь от этого зависит законность вашей покупки.

Ищите опытного и проверенного годами специалиста с хорошей репутацией, заслужившего положительные отзывы клиентов. Это поможет вам минимизировать возможные риски.

Покупка квартиры - серьезный шаг, к которому следует отнестись со всей ответственностью. Заключая сделку самостоятельно, можно сэкономить, но иногда можно и потерять деньги. Стоит ли подвергать себя такому риску, решать вам. Безусловно, услуги нотариуса обходятся недешево. Однако они обеспечивают безопасность и уверенность в том, что все будет оформлено правильно и сделка пройдет без мошенничества.

Посмотрите видео, в котором говорится, нужен ли нотариус при сделке.

Во время заключения сделки многие граждане считают, что оформление купли продажи квартиры у нотариуса является необязательным. Гражданский кодекс РФ не указывает, нужен ли нотариус при заключении соглашения, однако заверенное удостоверение имеет внушительное количество преимуществ. Более того, согласно с актуальными поправками в законодательстве, жилье, что пребывает в долевой собственности, может реализовываться только при нотариальной заверке договора купли-продажи.

Нормативная база

Ранее удостоверение договора у нотариуса при продаже квартиры являлось обязательным для продажи квартиры, однако после вступления в действие второй части ГК РФ решение принимает продавец. В 2019 году порядок заключения сделок по продаже недвижимости регламентируется статьей №550 ГК РФ. Положения кодекса предусматривают, что договор купли-продажи должен обязательно составляться в письменной форме, при этом нотариальная заверка является опциональной. Проверка договора нотариусом на легитимность поможет избежать нежелательных законных последствий. Сделки купли-продажи, что подкрепляется нотариальным удостоверением, имеют больший юридический вес.

Важно! Обращение к нотариусу является обязательным в том случае, если соответствующее требование указано в тексте договора купли-продажи. Можно ли не регистрировать право собственности в Госреестре без удостоверения? Да, договор будет аннулированным.

В обязанности юриста входит:

• верификация личности обеих сторон;
• проверка трудоспособности лиц;
• пояснение ключевых положений договора;
• помощь в составлении текста соглашения;
• хранение данных в нотариальном архиве (срок – 75 лет).

Перед тем как оформить сделку, необходимо заранее предъявить нотариусу всю необходимую документацию. Стоит отметить, что оформление документов обязательно проходит в физическом присутствии обеих сторон. Нотариус должен объяснить юридические последствия его действий. У юриста есть право отказаться от оформления сделки, если он усомниться в её юридической чистоте.

Информация, что доверялась юристу во время заключения сделки, является конфиденциальной, поэтому разглашению не подлежит. Нотариально оформленный договор заверяется в органе Госрегистрации.

Все вышеуказанные правила применяются как к государственным, так и частным нотариусам. Юридическая сила документа не зависит от статуса специалиста. Единственное условие – это получение лицензии на ведение нотариальной деятельности.

Стоимость услуг

Граждане, которые при отчуждении имущества обращаются к нотариусу, должны уплатить нотариальный тариф. Размер нотариального тарифа зафиксирован на уровне 3 000 рублей. Кроме того, дополнительно взымается 0,4% от общей стоимости квартиры, однако общая сумма тарифа не может превышать 50 тысяч рублей. Процентная ставка уменьшается до 0,2%, когда:

1. Покупателем является близкий родственник продавца.
2. Общая сумма сделки превышает 1 миллион рублей.

Читайте также Необходимые документы для получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры

Квартира также может продаваться по цене выше 10 миллион рублей. В таком случае тариф уменьшается до 0,1%, при этом фиксированная стоимость услуг нотариуса повышается до 25 рублей. Предельная стоимость услуг в данном случае составляет 100 тысяч рублей, при этом общая сумма сделки не может быть ниже 75% от кадастровой стоимости квартиры.

Документы

При оформлении купли продажи квартиры у нотариуса (2017) необходимо предварительно представить следующий перечень документации:

• документ, который удостоверяет право собственности на определенный объект недвижимости;
• техпаспорт квартиры (его можно оформлять в БТИ или МВЦ);
• выписка из Госреестра;
• заявление об отчуждении имущества;
• бумага об экспертной оценке стоимости квартиры;
• справка о семейном положении обеих сторон;
• удостоверение из органа опеки (если владельцем квартиры является несовершеннолетний).

Что касается последнего пункта, то в пакет документации также необходимо включать свидетельство о рождении. В процессе оформления договора купли-продажи квартиры нотариус может потребовать, чтобы родители предъявили свои паспорта и ИНН.

Важно! Нотариальное удостоверение договоров о продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, оформляется только после получения согласия обоих родителей. Сам договор должен быть подписан одним из совершеннолетних лиц.

Если покупать или продавать имущество собирается юридическое лицо, то дополнительно потребуется уставная документация компании, а также удостоверенная нотариусом доверенность, что удостоверяет права уполномоченного лица. Кроме того, может потребоваться протокол о заседании лиц, что занимаются учреждением организации.

Несмотря на то, что продажа квартиры через нотариуса поможет избежать негативных юридических последствий, процедура также имеет свои подводные камни, ведь некоторые горе-специалисты не желают защищать законные интересы обычных граждан.

Наиболее распространённая схема – это оформление поддельной доверенности с лицами, которые не являются владельцами объекта недвижимости. Покупателю нужно обязательно ознакомиться с нотариально удостоверенной доверенностью уполномоченного лица, однако рекомендуется, чтобы договор купли-продажи заключался непосредственно с владельцем квартиры. Если физическое присутствие во время оформления является невозможным, то стоит, по крайней мере, лично встретиться с ним, чтобы удостовериться в подлинности доверенности поручителя.

Актуальные поправки в законодательстве

Касательно того нужно ли заверять договор при продаже имущества, что находится в долевой собственности, то с 2017 года нотариальное заверение является обязательным. Эта поправка в законодательство повысила не только стоимость продажи недвижимости в долевой собственности, но и заставила риэлторов увеличить стоимость своих услуг. Если договор купли-продажи заключается без нотариуса, то Росреестр попросту не предоставит права собственника покупателя, и сделка будет недействительной.

Здравствуйте. В моих статьях посетители постоянно пишут в комментариях, что сотрудники МФЦ или Регистрационной Палаты не приняли у них обычный договор купли-продажи квартиры и требовали его в нотариально заверенной форме. Обычно сотрудники правы, но иногда они все-таки ошибаются. Поэтому я опубликовала эту статью, чтобы вы смогли разобраться — обязателен ли в вашем случае нотариус или нет. Вообще, всё зависит от ситуации у продавцов квартиры. То есть не важно сколько будет покупателей, есть ли среди них несовершеннолетний, родственники ли они продавцу, берут квартиру в ипотеку/на мат.капитал или за наличку и т.п. Важно, в какой собственности квартира.

В этих случаях нотариус обязателен

1. Когда квартирой владеют несколько собственников по долям (квартира в долевой собственности) — нотариус обязателен

   Когда квартира в долевой собственности у нескольких собственников, то для купли-продажи такой квартиры нужно сначала заверить договор у нотариуса. Не важно сколько собственников, сколько покупателей, родственники ли покупатели и нет, в ипотеку покупается квартира или за наличные и т.п. Запомните — если долевая собственность — обращаемся к нотариусу, где он: 1) составит договор купли-продажи; 2) удостоверит его нотариально; 3) подаст документы в Росреестр на регистрацию сделки.

   Если быть точнее, то при долевой собственности каждый собственник продает свою долю. В договоре указываются все доли квартиры, поэтому и получается, что продается вся квартира.

   Показать пример

   У Ивана и Дарьи квартира и каждый имеет по 1/2 доли. Это долевая собственность. Они решили продать свою квартиру Владимиру, т.е. каждый продает свою долю в виде всей квартиры. А раз она в долевой собственности, то нотариус обязателен. И не важно сколько собственников, сколько покупателей, родственники ли покупатели и нет, в ипотеку ли покупается квартира и т.п.

2. В квартире есть несовершеннолетние собственники - нотариус обязателен

   Вообще для оформления любой сделки отчуждения, в которой участвуют несовершеннолетние собственники, нужен нотариально заверенный договор (п.2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ). Поэтому и для продажи такой квартиры нужно обязательно заверить договор у нотариуса.

   Показать пример

   Семья Ивановых состоит из 3 человек: супруги Петр и Мария; их сын Саша, которому 4 года. Все они собственники квартиры. Если они захотят продать свою квартиру, то нужен нотариально заверенный договор купли-продажи, т.к. один из собственников (продавцов) - несовершеннолетний Саша.

Вы думаете что можно принести свой договор купли-продажи нотариусу, чтобы он его заверил? А вот и нет. На практике, все нотариусы отказываются заверять договора, которые составляли не они. Они сами составляют договор и сами его заверяют, «чужие» договора не принимают.

В остальных случаях нотариус не обязателен

Это случаи:

1. если квартирой владеет один собственник ;
2. если квартира в совместной собственности .

И не важно сколько будет покупателей, есть ли среди них несовершеннолетние, родственники ли они продавцу, берут квартиру в ипотеку/на мат.капитал или за наличку и т.п. Важно лишь то, что я указала выше.

По желанию у нотариуса можно заверить договор купли-продажи, даже если это не обязательно. Обычно так поступают когда собственники или покупатели опасаются, что кто то захочет оспорить договор. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников сделки были осознанными и добровольными. я вставили ссылку как заверяется договор купли-продажи квартиры у нотариуса.