Ипотека Сбербанка: аннуитетные или дифференцированные платежи. Ипотека: аннуитетные платежи

Кредиты играют важную роль в жизни населения со средним достатком. Тем, кто не может позволить себе единовременную оплату из собственных средств при покупке недвижимости или другого дорогостоящего имущества, кредиты очень сподручны. Вот только будущий процесс выплат по таким заёмным средствам для многих изначально остаётся загадкой, и что такое аннуитетный и дифференцированный платёж — знают немногие.

Чтобы сориентироваться в ежемесячных взносах по кредиту и не остаться перед фактом неподъёмных сумм, рассмотрим, какие бывают виды платежей.

Виды платежей по кредитам

Уже после подписания кредитного договора заёмщик вдруг обнаруживает, что первые взносы по кредиту существенно превышают тот возможный лимит, который он может безболезненно выделить на погашение кредитных сумм из своих доходов. В дальнейшем, чтобы сводить концы с концами и не допустить просрочек по оплате, кредитополучателям приходится «затянуть поясок потуже» или занимать у знакомых и друзей недостающие суммы. В чём же разница между аннуитетным и дифференцированным платежами и какой платёж выгоднее?

Дифференцированные платежи

Ещё в недавние времена в российской (советской) практике кредитования применялся только один вид платежей — дифференцированный. Дифференцированный платёж заключается в том, что на первые месяцы выплат приходятся максимальные суммы , в которые входит часть основного долга и проценты по кредиту.

При дифференцированных платежах сумма основного долга, так называемое тело долга, делится равными частями на весь срок платежа, а вот проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Соответственно, в первый месяц суммы платежей наиболее велики, потому что проценты по кредиту существенны.

А к концу срока выплаты будут минимальны. Дифференцированные платежи удобны для тех, у кого доход не носит характер неизменной величины, и через некоторое время может появиться возможность досрочно погасить долг . В этом случае переплата по кредиту будет меньше, чем при аннуитетном расчёте.

Далеко не каждый кредитополучатель может позволить себе выплачивать в первые месяцы суммы, складывающиеся при дифференцированном расчёте платежей. Ему придётся отказаться от подобного кредита, либо взять сумму меньшую, чем необходимо, чтобы беспроблемно расплачиваться по долговым обязательствам. Такому заёмщику больше подойдёт аннуитетный вид платежа.

Аннуитетные платежи

Отличие аннуитетного платежа от дифференцированного в том, что сумма ежемесячного взноса всегда неизменна, но вот структура этой суммы меняется из месяца в месяц. Основную часть в первые месяцы составляют проценты по кредиту, а сумма тела долга — минимальна. Таким образом банк страхует риски недополучения прибыли в случае досрочного погашения кредита заёмщиком. Подобный график погашения платежей с ежемесячной суммой — константа очень выгоден людям, имеющим фиксированный доход :

• нет необходимости каждый месяц сверяться с графиком платежей, чтобы заранее зарезервировать нужную сумму для оплаты кредита;
• равные доли платежа позволяют исключить возможность остаться без средств к существованию после уплаты ежемесячного взноса.

Формулы расчёта кредитных платежей

Для того, что бы определить для себя, что лучше: аннуитетный или дифференцированный платёж, можно заранее просчитать по формулам ежемесячные суммы:

• общего платёжа;
• начисляемых процентов;
• суммы основного долга;
• остатка кредита на начало и конец месяца.

Формула расчёта дифференцированного платежа:

1. НП — начисленные проценты в периоде;
2. ОК — остаток кредита в месяце;
3. ПС — процентная ставка по кредиту.

Такая формула часто применяется банками и кредитными учреждениями для расчёта дифференцированных платежей. Общую сумму переплаты по этому виду кредита можно увидеть в таблице:

Формула расчёта аннуитетного платежа:

1. АП — общий аннуитетный платёж в периоде;
2. СК — первоначальная сумма кредита;
3. ПС — процентная ставка по кредиту;
4. КП — количество месяцев (периодов).

Данная формула считается основной для расчёта аннуитетных платежей и применяется основным количеством банков и кредитных организаций, используясь в большинстве кредитных калькуляторов. Полученные результаты по ежемесячному погашению кредита и сумме переплаты за пользование займом, можно увидеть в таблице:

Из приведённых расчётов видно, что окончательная сумма переплаты по дифференцированному виду платежа несколько ниже, чем при аннуитетном расчёте . Если сумма кредита существенна, то разница будет более чем очевидна. Таким образом, прежде чем заключить договор по кредитованию, необходимо взвесить все плюсы и минусы обоих видов платежей: дифференцированного и аннуитетного.

Видео: Что выбрать — аннуитетный или дифференцированный платеж?

Итого

Предварительный расчёт поможет определить, что выгоднее заёмщику: переплатить в итоге определённую сумму или удовлетвориться фиксированным ежемесячным платежом. В наступившем 2019 году правильный расчёт и определение потенциала своего финансового состояния будет более чем актуально.

Поисковый запрос «Ипотека Сбербанка — аннуитетные или дифференцированные платежи?» является одним из самых популярных среди получателей жилищных ссуд. Об этом свидетельствует статистика компаний «Яндекс» и «Google». Пользователей интернета интересуют плюсы и минусы разных схем возврата долга. Люди пытаются экономить деньги любыми доступными методами и стараются вернуть заём досрочно.

Квартирный вопрос — это одна из актуальных проблем российского общества. Большинство экономически активного населения, получающее среднюю зарплату 20-25 тыс. рублей, не может накопить на собственную жилплощадь. Недвижимость покупают только предприниматели, топ-менеджеры и высокооплачиваемые чиновники. Кому-то вожделенные метры достаются от родственников. Кто-то имеет право на аренду квартиры, принадлежащей муниципалитету. Часть граждан становится домовладельцами в результате мошеннических операций.

Некоторые аналитики считают, что высокая стоимость недвижимости в Российской Федерации связана с коррумпированностью строительной отрасли. Кто-то связывает завышенную цену квадратного метра с необходимостью закупки дорогих иностранных строительных материалов.

Многие пары вынуждены снимать комнаты, и постоянно менять место жительства. Владельцы помещений часто указывают в объявлениях, что им не требуются постояльцы с детьми и животными. Наличие маленьких детей сильно осложняет поиск жилья. Для многих россиян, имеющих детей, заём — это единственный способ решения жилищной проблемы.

Мнение эксперта

Сергей Богданов

Задать вопрос эксперту

Крупная ссуда налагает серьёзные ограничения на домашний бюджет. Платежи по займу составляют 30-40% от дохода семьи. Для комфортного возврата задолженности лучше найти дополнительные источники прибыли и сократить расходы домашнего хозяйства. Также следует уменьшить долговую нагрузку.

Жилищная ссуда имеет ряд характерных признаков, которые отличают её от других финансовых инструментов. Жилищные кредиты отличаются большими объёмами и предполагают наличие созаёмщиков и поручителей. Деньги предоставляются под залог недвижимого имущества на длительное время (до тридцати лет).

Обеспечение, оформляемое в качестве залога, должно соответствовать следующим стандартам:

• В здании нет деревянных перекрытий;
• Дом не находится в аварийном и ветхом состоянии;
• В квартире не зарегистрированы посторонние;
• Дом построен в микрорайоне с благоприятной экологической обстановкой;
• На жильё не наложены обременения (арест, рента и пр.);
• В комнатах есть электричество, отопление, ГВС и ХВС;
• Возраст здания не превышает 30 лет;
• Помещение находится в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии (отсутствуют насекомые, плесень, грибок и т. д.);
• Многоквартирный дом находится в районе с развитой инфраструктурой (в шаговой близости есть школы, больницы, магазины и остановки общественного транспорта);
• Износ жилого фонда не может быть выше 70%;
• Квартира не располагается на первом или цокольном этаже.

Окна квартиры не должны выходить на свалку, промышленное предприятие или кладбище. Эксперт, осматривающий помещение, беседует с жильцами дома и участковым полиции. Жилые объекты, расположенные в районах с высоким уровнем преступности, в качестве обеспечения не принимаются. Предмет залога подлежит обязательному страхованию в аккредитованных фирмах.

Контрагент не вправе совершать какие-либо действия с залоговым обеспечением без согласия заимодавца. Получатели заёмных средств могут воспользоваться различными льготами, позволяющими сократить ставку по займу. Человек имеет право оформить налоговый вычет на сумму НДФЛ, выплаченную в течение отчётного периода.

Специалистами Сбербанка разработаны ипотечные программы, предназначенные для разных социальных категорий. Самыми популярными продуктами являются займы на покупку квадратных метров в и на вторичном рынке. Займы с господдержкой предназначены для многодетных семей. Также существуют продукты для граждан, собирающихся построить коттедж или гараж по собственному проекту.

Если у человека в собственности имеется ликвидная недвижимость, то он может взять нецелевой заём и улучшить жилищные условия. Деньги на покупку жилплощади переводятся только при условии внесения суммы, величина которой равна 10-30% рыночной цены залога. Заём предоставляется в рублях или иностранной валюте.

Мнение эксперта

Сергей Богданов

Стаж работы в Сбербанке 12 лет.

Задать вопрос эксперту

Контрагенты, попавшие в сложную жизненную ситуацию, могут воспользоваться программами реструктуризации. Если соискатель затрудняется с выбором конкретного предложения, то он может обратиться к риелтору. Специалист расскажет, как вносить аннуитетные и дифференцированные платежи, которые пойдут на гашение ипотеки Сбербанка.

Гражданин, планирующий получить заём, должен удовлетворять требованиям, которые разработаны кредитным комитетом. Займы выдаются людям, имеющим устойчивое материальное положение и стаж на последней работе не менее 6 мес. У будущего контрагента должна быть образцовая деловая репутация и позитивная кредитная история.

Также соискатель должен соответствовать следующим параметрам:

• Гражданство России;
• Возраст от 21 года до 60 лет;
• Официальное трудоустройство;
• Наличие платёжеспособных созаёмщиков;
• Положительный «сетевой портрет» в социальных сетях;
• Отсутствие проблем с законом (уголовные и административные правонарушения, открытые исполнительные листы).

Заявка принимается при наличии полного комплекта документов, касающихся кредитуемого объекта. Также контрагенту следует предъявить квитанцию об оплате первоначального взноса, анкету-заявление, трудовую книжку и выписку по форме .

Оплата первоначального взноса по ипотеке

Покупатель обязан выплатить собственнику залоговой квартиры первоначальный взнос. Оставшаяся часть стоимости жилплощади будет выдана в виде ипотечной ссуды. Величина первого платежа доходит до 50% от рыночной цены приобретаемой квартиры. Чем выше уплаченная сумма, тем ниже переплата по займу. Перечисление крупного первоначального взноса подтверждает платёжеспособность клиента и положительно оценивается финансистами. Если человек платит 40-50% от цены жилплощади, то он вправе рассчитывать на особые условия сотрудничества.

Гашение первого транша можно осуществить за счёт средств семейного капитала. Часть клиентов использует заёмные ресурсы для внесения первого платежа. Такой метод оплаты создаёт дополнительную финансовую нагрузку и увеличивает пассивы личного бюджета. Оптимальным вариантом считается внесение беспроцентных средств, которые образовались за счёт личных накоплений.

В некоторых банках существуют продукты, не предполагающие оплату первоначального взноса. Данные продукты отличаются завышенной стоимостью. Человек обязан предоставить залог, ценность которого значительно превышает величину оформляемой ссуды. Займы без первоначального платежа являются рискованными для кредитора, поэтому он проверяет соискателей особенно тщательно. Для внесения первого взноса по ипотеке в Сбербанке не используются аннуитетные и дифференцированные платежи. Сумма перечисляется единым траншем.

После подписания соглашения физлицо получает план погашения задолженности, в котором указываются даты платежей, остаток долга и начисленные проценты. Также в графике указывается аннуитетные платежи и общий остаток задолженности. Нарушение сроков зачисления денег может повлечь наложение штрафных санкций со стороны заимодавца. Должнику придётся выплачивать штраф, величина которого определяется ключевой ставкой (устанавливается ЦБ). Если клиент не сможет рефинансировать или реструктуризовать задолженность, то он утратит права на залог.

Должник может погасить заём следующими способами:

• Передача наличных через кассу;
• Перечисление безналичных средств со счёта;
• Перевод денег с пластиковой карты.

Кроме перечисленных способов плательщик может пользоваться банкоматами и информационно-платёжными терминалами, оснащёнными купюроприёмными устройствами. При зачислении денег на счёт комиссия не взимается. Для перевода денежных средств заёмщик может использовать приложение для смартфона. ПО предоставляется бесплатно. Процесс перевода наличных можно автоматизировать. Для этого нужно обратиться в бухгалтерию предприятия и подписать заявление о регулярном списании части зарплаты.

Внеплановое погашение ипотеки

Каждый должник вправе погасить ссуду досрочно без уплаты комиссий. Внеплановое погашение осуществляется на основании письменной заявки клиента. Частичный досрочный возврат позволяет сократить срок договора и уменьшить величину ежемесячной выплаты. Если физлицо собирается погасить ссуду полностью, то ему нужно уточнить остаток задолженности у работника банка. Недостаток или излишек денег на счёте осложняет процесс погашения ссуды.

После того как кредит будет закрыт, клиенту следует взять выписку об отсутствии задолженности. Также необходимо аннулировать страховой контракт. Снятие обременения с залоговой недвижимости производит Росреестр (для осуществления операции требуется оплатить госпошлину).

Какой метод выгодней использовать для выплаты ипотеки Сбербанка — аннуитетные или дифференцированные платежи? Аннуитетный способ погашения наиболее распространён в международной банковской практике. Сумма долга складывается с начисленными процентами и делится на равные доли. Человеку не нужно запоминать большое количество цифр. Достаточно зафиксировать в памяти размер аннуитета, который не меняется на протяжении всего срока договора.

Аннуитетный платёж в Сбербанке предполагает приоритетное гашение процентной составляющей. Размер начисленных процентов будет уменьшаться по мере закрытия долга. Многих людей интересует вопрос: «Выгодно ли гасить ипотеку досрочно при аннуитетных платежах?». Внеплановые аннуитетные платежи при внеочередном возврате долга предполагают значительную переплату и не являются выгодными для заёмщика.

Дифференцированные платежи

Дифференцированная схема погашения подходит состоятельным гражданам. Данный метод возврата задолженности подразумевает приоритетное погашение тела долга. Особенности ипотеки с дифференцированными платежами заключаются в том, что в первой четверти платёжного периода заёмщику придётся вносить крупные суммы. После этого взнос начинает постепенно уменьшаться.

Дифференцированная схема часто используется людьми, которые планируют досрочное гашение долга. Она предполагает меньший объём переплаты, чем аннуитетный вариант возврата ссуды. Дифференцированный платеж в Сбербанке позволяет сэкономить значительные суммы на выплате страховых премий (вознаграждение зависит от объёма задолженности).

Индивидуальный график обычно составляется для организаций, бизнес которых носит сезонный характер. Индивидуальная схема возврата займа может сочетать дифференцированные и аннуитетные платежи, а также периоды кредитных «каникул».

Персональный график гашения долга составляется и в случае реструктуризации кредита. Заимодавец по договорённости с должником может периодически изменять срок возврата задолженности. Достаточно экзотической системой возврата заёмных ресурсов является погашение тела долга в конце срока договора. Заёмщик ежемесячно гасит только проценты, величина которых остаётся неизменной.

Использование программного калькулятора для расчёта платежей

Предварительную оценку стоимости ссуды можно произвести с помощью специализированного ПО. Цифровой позволяет сравнить размер переплаты при использовании аннуитетных и дифференцированных платежей для оплаты ипотеки в Сбербанке. Полученные цифры носят ориентировочный характер. Точные значения можно узнать у менеджера.

Для расчёта цены займа необходимо ввести следующие сведения:

• Размер кредита;
• Дата заключения и время действия соглашения;
• Процентная ставка;
• Величина комиссионных платежей.

В итоговой таблице будет указана общая переплата, объём ежемесячного платежа и дата окончания выплат. Вычисления можно проводить при помощи нескольких калькуляторов. Такой подход позволит выявить неточности и погрешности в полученных данных. Если клиент будет возвращать долг по индивидуальному графику, то расчёт придётся делать вручную. Для этого можно использовать электронные таблицы или специализированные математические приложения.

Физические и юридические лица, желающие снизить переплату по займу, могут воспользоваться программой рефинансирования. Этот продукт даёт возможность переоформить кредит под более низкий процент, а также консолидировать займы, полученные у разных заимодавцев. Каждое заявление на предоставление рефинансирования рассматривается в индивидуальном порядке.

Новый заём оформляется на следующих условиях:

• Минимальный размер — 300 тыс. р;
• Ставка — 9,5% годовых (при условии покупки страхового полиса);
• Максимальный срок договора — 30 лет;
• Предельная величина — 7 млн р.

В качестве обеспечения может быть предоставлен жилой дом, комната или таун-хаус. Займы оформляются гражданам в возрасте от 21 до 75 лет, имеющим постоянное место работы и официальное трудоустройство. Для участия в программе рефинансирования соискатель обязан предъявить:

• Заполненную анкету;
• Паспорт с отметкой о постоянной регистрации;
• Справку, подтверждающую регистрацию по месту пребывания (при наличии временной прописки);
• Трудовую книжку;
• Справку о доходах.

Заявка рассматривается в течение недели. Деньги выдаются в офисе банка по месту регистрации физлица. Если должник несвоевременно перечислит аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке, Сбербанк будет взыскивать неустойку.

Стоимость ипотеки в Сбербанке зависит не только от плана внесения аннуитетных или дифференцированных платежей. Заёмщики имеют право воспользоваться различными льготами и субсидиями, которые предоставляются согласно принятым федеральным законам. Речь идёт о материнском капитале, акции «Молодая семья» и субвенциях, выдаваемых местными органами власти. Также человек может воспользоваться скидками, которые предоставляют строительные организации.

Для уменьшения процентной ставки можно использовать следующие варианты:

• Купить полис, страхующий жизнь;
• Воспользоваться сервисом электронного оформления сделки;
• Стать участником зарплатного проекта;
• Выбрать квартиру при помощи площадки « ».

Использование перечисленных способов позволяет снизить стоимость займа на несколько процентов годовых. Если соискатель является солдатом или офицером российской армии, то он может взять специальный кредит для военных. Для этого ему необходимо подать заявление на оформление сертификата ЦЖЗ (целевой жилищный заём). Аннуитетные платежи вносятся из федерального бюджета.

Мнение эксперта

Сергей Богданов

Стаж работы в Сбербанке 12 лет.

Задать вопрос эксперту

Если жилые здания возведены на кредитные средства банка, то покупатель жилплощади может получить скидку в размере 0,5% годовых. Заёмщики, работающие в бюджетной сфере, имеют право на получение льгот. Лица, относящиеся к социально незащищённым слоям населения, также могут стать участниками специальных программ.

Многие неопытные соискатели переоценивают свои возможности. Они надеются на лучшее и не создают материальные резервы. Это приводит к тому, что в случае внезапной потери работы человек утрачивает возможность вовремя гасить кредит. Поиск вакансии может занять 5-6 месяцев. После того как рабочее место будет найдено, сотруднику придётся пройти испытательный срок (в этот период часто выплачивается пониженное денежное содержание).

Достаточно много ошибок связано с приобретением страховых полисов. Многие граждане, оформившие заём, отказываются страховать свою жизнь. Также они не приобретают полисы, страхующие риск потери работы и банкротства физлица. Страховая компенсация даёт возможность сгладить финансовые последствия форс-мажорных обстоятельств, повлекших смерть или стойкую утрату трудоспособности.

Не следует покупать полис в первой попавшейся компании. Лучше изучить несколько десятков коммерческих предложений страховщиков, имеющих соответствующую аккредитацию. Многие люди не знают, что можно оформить налоговый вычет, позволяющий компенсировать часть процентов по ипотечному кредиту. Не все заёмщики осведомлены о существовании госкомпании АИЖК, которая выдаёт деньги на покупку жилья.

Многие люди не уделяют необходимого внимания грамотному оформлению документации. Они предоставляют неполный пакет бумаг. Документы сдаются с исправлениями и помарками. Распространённой проблемой является предоставление ложных и недостоверных данных. Сотрудники службы безопасности быстро выявляют фальшивую документацию и пресекают мошенничество совместно с МВД.

Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке

Интересуетесь, в каком банке можно получить ипотеку с дифференцированным платежом? Сегодня мы расскажем вам о том, в какие компании следует обращаться для того, чтобы получить максимально выгодное предложение по кредиту.

Как правило, большинство банковских организаций в нашей стране работают с . Их преимущество в удобстве – ежемесячно заемщик должен платить одинаковую сумму, при этом процент начисляется на остаток задолженности по договору, независимо от того, сколько вносит заемщик.

Если же рассматривать дифференцированные взносы, то они предполагают постепенное снижение размера той суммы, которую необходимо вносить ежемесячно: в начале срока вы вносите крупные суммы, которые со временем снижаются. Это удобно в том случае, если вы хотите погасить свою задолженность досрочно, либо расплатиться за небольшой период, потому как в данном случае ставка будет начислена только на остаток долга.

Если провести сравнительный анализ этих двух разных методик начисления, то окажется, что аннуитет менее выгоден для заемщика. Однако, если вы планируете погашать долг досрочно, то лучше выбрать равную схему, чтобы переплата была меньше.

Пр графике номер два, самая большая нагрузка на заемщика ложится в течение первого года. Соотношение с доходом высчитывается именно для этого периода.

Поэтому важно, чтобы у потенциального клиента был достаточно большой доход, позволяющий справляться с немалой нагрузкой на бюджет. По этим причинам банки в основном предлагают аннуитет либо снижают максимальную сумму заема, основываясь на оценке платежеспособности.

Предлагаем вашему вниманию расчет при разных процентных ставках:

Задумайтесь, возможно займ на 30 лет с ДП со ставкой в 15% будет куда менее выгодным, чем с АП и ставкой в 14% на 10 лет. Перед оформлением договора попросите у сотрудника банка предоставить вам график выплат. Затем сравните его с расчетом из другой компании.

• Газпромбанк – здесь есть множество программ, которыми можно воспользоваться для покупки квартиры или таунхауса, частного дома и т.д. Здесь предусмотрена возможность оформления льготной программы, военная ипотека для участников НИС, спец.предложение для покупки недвижимости, которая находится в залоге у фирмы. Если у вас уже есть действующая задолженность, здесь её можно будет рефинансировать. Под залог имущества выдают ссуду на проведение ремонта, подробнее предлагаем узнать в этой статье ;
• В Россельхозбанке также действует широкая линейка кредитных продуктов, которая позволяет подобрать подходящий вариант для каждого клиента. Здесь вы найдете программы для строящихся и уже готовых домов, для загородных домов и земельных участков, начала и завершения строительства. Предусмотрены спец.предложения для военнослужащих, молодых и многодетных семей, а также тех, кто хочет оформить договор всего по 2-ум документам. Подробности ищите на этой странице ;
• В Нордеа банке также есть варианты, где заемщик может сам выбрать порядок выплат. Здесь не так много продуктов, большинство из них имеют переменную ставку, которая «привязана» к различным индексам, возможно получение валютного займа. Больше информации вы найдете по

В первой декаде февраля Сбербанк перестал выдавать жилищные кредиты с дифференцированными платежами. Любопытно, что некоторые кредитные брокеры не сразу отреагировали на эту новость и почти до конца месяца предлагали клиентам такой вариант ипотеки. А вот среди потенциальных заемщиков нашлось немало тех, кто сразу заметил уход с рынка данного кредитного продукта, и довольно активно скорбел по этому поводу. Большинство интересующихся ипотекой считают, что кредит с дифференцированным способом погашения обходится заемщику ощутимо дешевле, чем кредит с аннуитетными платежами. А с уходом Сбербанка в Екатеринбурге практически не осталось банков, предлагающих «ипотеку с дифференциалом» (точнее - остался только один такой банк). Все остальные предлагают «более дорогой» аннуитет.
Для начала вспомним, что такое дифференцированные и аннуитетные платежи.

Дифференцированный платеж

Погашение кредита через дифференцированные платежи еще называют погашением равными долями. Расчет ежемесячного платежа по такой схеме понятен на интуитивном уровне. Сумма кредита разбивается на число месяцев в сроке кредита, и заемщик ежемесячно погашает одну такую долю тела кредита, плюс проценты, набежавшие на остаток задолженности. Понятно, что с каждым месяцем непогашенный долг уменьшается, следовательно, уменьшается платеж, вносимый заемщиком. Например, если вы взяли в кредит 1 млн. руб. на 10 лет под 12,5%,то размер первого платежа составит 18,75 тыс., а последнего - 8,42 тыс. Общая сумма платежей в счет кредита составит 1,630 млн. руб. Из этой суммы 1 млн. - погашение тела кредита, а 630 тыс. - выплата процентов по кредиту.

Аннуитетный платеж

При погашении кредита аннуитетными платежами заемщик ежемесячно вносит одну и ту же сумму, как в самом начале, так и в конце срока погашения кредита. Зато внутри этой суммы постоянно меняются доли платежа в счет погашения тела кредита и в счет процентов по кредиту (см. рисунок 1). Кстати, именно в этом соотношении спрятана самая неприятная особенность аннуитета. В начале срока кредита заемщик оплачивает в основном проценты. Тело кредита при этом почти не погашается. А значит проценты в течение нескольких месяцев, а то и лет начисляются на почти не уменьшающуюся сумму остатка. Разумеется, это ощутимо удорожает пользование кредитом. Если взять приведенный выше пример (1 млн. на 10 лет под 12,5%), то окажется, что с аннуитетным способом погашения общая сумма платежей заемщика составит 1,757 млн. руб. То есть в нашем случае аннуитет оказался почти на 130 тыс. руб. тяжелее, чем кредит с дифференцированным платежом. Если же срок кредита будет больше, то «переплата» за счет аннуитетной схемы окажется еще более весомой. При сроке 30 лет общая сумма платежей заемщика при дифференцированном платеже составит 2,88 млн., а при аннуитете - 3,84 млн. Разница составила почти миллион!

Рис. 1 Соотношение платежей в счет погашения тела кредита и в счет процентов по кредиту



Тем не менее, у ипотечного кредита с аннуитетным способом погашения есть серьезное преимущество - возможность получения в кредит более весомой суммы. Банк рассчитывает сумму кредита исходя из дохода заемщика. То есть разовый ежемесячный платеж в счет погашения займа не должен превышать определенную долю месячного дохода заемщика. И если сравнивать аннуитет с дифференциалом, то окажется, что при одной и той же сумме кредита первый платеж по аннуитетному кредиту меньше, чем ежемесячный платеж по дифференциальному. Опять рассмотрим наш пример (1 млн. на 10 лет под 12,5%). При дифференцированной схеме размер первого платежа составит 18,75 тыс. руб., а при аннуитетной разовый платеж будет 14,64 тыс. Обычно банк позволяет заемщику направлять на погашение кредита не более 50% ежемесячного дохода. Следовательно, чтобы получить пресловутый миллион по дифференциальной схеме заемщик должен иметь доход не менее 37,5 тыс., а при аннуитетной схеме будет достаточно дохода 29,3 тыс.

Впрочем, подойдем с другой стороны. Посчитаем, какую сумму заемщик, обладающий определенным доходом, получит при разных схемах погашения кредита.

Один из российских банков, предлагающий по ипотеке на выбор аннуитетную и дифференциальную схему погашения рассчитывает размер кредита таким образом, чтобы после внесения ежемесячного платежа у заемщика оставалось не менее чем по 7 тыс. руб. на каждого члена семьи (что-то вроде прожиточного минимума). В табл. 1 мы приводим расчет максимально возможной суммы кредита для семьи из трех человек. Согласно требованиям банка, после каждого платежа по кредиту у семьи должно остаться не менее 21 тыс. руб.

Табл. 1. Максимально возможная сумма ипотечного кредита (по ставке 12,5%) для семьи из трех человек, тыс. руб.

Доход семьи, тыс. руб.	Дифференцированный платеж			Аннуитетный платеж
	Платеж первый/последний	Максимальная сумма кредита		Ежемесячный платеж	Максимальная сумма кредита
		Кредит на 10 лет	Кредит на 20 лет		Кредит на 10 лет	Кредит на 20 лет
30	9/4 (2,6*)	480	620	9	610	800
50	29/13 (8,3*)	1550	1990	29	1980	2550
70	49/22 (14,1*)	2610	3360	49	3350	4320
90	69/31 (19,9*)	3680	4730	69	4720	6100

* вне скобок указан размер последнего платежа при сроке кредита 10 лет, в скобках - последний платеж при кредите на 20лет.

Из таблицы видно, что в определенных условиях применение аннуитетной схемы позволяет увеличить сумму ипотечного кредита (по сравнению с дифференциальной схемой) на миллион и более рублей.
Что же касается такого нехорошего свойства аннуитета, как более высокая стоимость для заемщика, то с этим как раз не все однозначно. В табл. 2 приведены данные по двум ипотечным кредитам. Условия одинаковые: 1 млн. руб. на 10 лет под 12,5%. Разница только в том, что первый кредит заемщик гасит дифференцированными платежами, а второй - аннуитетными.

Табл. 2 Суммы платежей (по годам) в счет погашения ипотечных кредитов (1 млн. руб. на 10 лет под 12,5%) по дифференциальной и аннуитетной схеме

Период выплаты кредита	Погашение кредита дифференцированными платежами	Погашение кредита дифференцированными платежами с учетом инфляции	Погашение кредита аннуитетными платежами	Погашение кредита аннуитетными платежами с учетом инфляции
1 год	219,27	219,27	175,68	175,68
2 год	206,77	190,23	175,68	161,63
3 год	194,28	164,44	175,68	148,70
4 год	181,77	141,54	175,68	136,80
5 год	169,28	121,27	175,68	125,86
6 год	156,75	103,31	175,68	115,79
7 год	144,27	87,48	175,68	106,52
8 год	131,76	73,50	175,68	98,00
9 год	119,29	61,22	175,68	90,16
10 год	106,77	50,41	175,68	82,95
Итого	1630,21	1212,68	1756,80	1242,08

Обратите внимание на колонки таблицы, в которых речь идет о платежах с учетом инфляции (3 и 5 колонки). Размер ежемесячного платежа при погашении ипотечного кредита в абсолютных цифрах (в количестве рублей) остается неизменным в течение всего срока кредита. Но, как известно, благодаря инфляции реальная стоимость рубля постепенно снижается. Если сопоставлять стоимость рубля со стоимостью потребительской корзины, то окажется, что рубль ежегодно дешевеет на коэффициент инфляции. Экономисты используют термин «временная стоимость денег». Ну а обычные заемщики, которые взяли ипотеку 5-7 лет назад, безусловно заметили, что ежемесячный платеж со временем становится все менее обременительным (занимает все меньшую долю семейного бюджета).
В упомянутых 3 и 5 колонках приведены фактические размеры платежей с учетом инфляции. Суммы обозначены не просто в рублях, а привязаны к сегодняшней покупательной способности рубля. Чем дальше по времени отодвинут платеж, тем (благодаря инфляции) рубль дешевле, следовательно, фактический размер платежа - ниже. Предсказать инфляцию на 10 лет вперед достаточно трудно. Поэтому чисто условно мы приняли показатель инфляции в размере 8% в год. Это несколько ниже того, что мы наблюдаем в последние годы. Но мы будем оптимистами…
Чтобы не утяжелять таблицу, мы не стали расписывать все ежемесячные платежи, а сгруппировали выплачиваемые суммы по годам. К тому же инфляцию в годовом масштабе проще учитывать. В результате получили любопытную картину. Если считать в абсолютных цифрах, то кредит с дифференциальным платежом оказывается дешевле кредита с аннуитетом на 127 тыс. руб. Но если учесть инфляцию (т.е. считать по реальной покупной стоимости денег), то разница составит всего 29 тыс. Причем если брать кредит на срок более 10 лет, то разница вовсе исчезнет, а при сроке кредита 15 лет и более, аннуитет окажется даже дешевле (в реальном стоимостном выражении) чем дифференциал. Кстати, если уровень инфляции окажется выше принятых нами 8% в год, то аннуитет будет смотреться еще более выигрышно.

* * *
Из всего сказанного можно сделать вывод, что аннуитет - это сильно удобная и приятная для заемщика штука. В большинстве случаев это действительно так. Но позолота мгновенно слезает, если заемщик решает погасить кредит досрочно. При аннутитеных платежах заемщик за первые месяцы (годы) платит проценты вперед, при этом почти не погашая тело кредита. Если же он досрочно погасит (полностью или частично) тело кредита, то получится, что часть денег, которые заемщик ранее внес в счет процентов, он заплатил зря - то есть погасил проценты за срок, в течение которого средствами кредита уже не пользовался. Разумеется, «переплаченные» проценты банк заемщику не вернет. От этой напасти спасение одно - не гасить ипотечный кредит досрочно. Кстати, многие предприниматели точно так поступают со своими бизнес-кредитами. Они не спеша гасят их в соответствии с графиком платежей, а если у фирмы появляется дополнительный доход, они не используют его для досрочного погашения кредита, а вкладывают в развитие бизнеса или берут под него новый заем.

Выбирая ипотечную программу, многие люди обращают внимание только на размер ставки по кредиту, забывая о том, что существуют и другие параметры, которые влияют на стоимость займа. Не все из них измеряются в цифрах. Одним из таких параметров является применяемый финансовым учреждением метод погашения кредита.

Какие бывают платежи по ипотеке: виды, в чем их разница?

Большинство российских банков сегодня предлагают физическим лицам кредитные программы, предусматривающиетип платежа по ипотеке равными частями (аннуитетный платеж). Одним из основных преимуществ этого метода является простота его использования – заемщик ежемесячно погашает одну и ту же сумму.

Аннуитетный платеж

Несмотря на то, что сумма платежа неизменна в течение всего периода, структура его меняется – в первые месяцы большая часть выплат направляется на возврат процентов по кредиту (в первые годы выплата примерно на 80% состоит из процентов), а в конце срока — на погашение основного долга. Т.е. аннуитетная система (схема) платежей при досрочном погашении не так выгодна.

Для расчета платежа нужно знать срок заимствования, ставку и коэффициент аннуитета (производная величина от количества периодов, за который производится платеж, и ставки по кредиту). Формула расчета аннуитетного платежа по ипотеке следующая: Сумма аннуитета = коэффициент аннуитета *сумма ежемесячного платежа.

Существует несколько способов расчета коэффициента. Чаще всего используется формула: К А =(j*(1+j) m) / ((1+j) m – 1), где К А — коэффициент аннуитетного платежа, j-ставка по ссуде, m- число платежных периодов. В банках для расчета используется такая формула — Ап = Sk * (j / (1 – (1+j)-m)), где Sk -итоговая сумма по ссуде.

Дифференцированный платеж

Однако, кроме аннуитета, есть и другой способ погашения, о котором многие заемщики не знают — дифференцированный платеж. Его особенностью является постепенное уменьшение выплат. Происходит это потому, что при неизменной сумме выплат по основному долгу сумма процентов, которые начисляются на остаток основного долга, с каждым погашением становится меньше.

Расчет суммы к погашению при дифференцированном платеже осуществляется в два этапа:

• вначале определяем сумму основного платежа. Для этого первоначальную сумму займа (ту, что указана в кредитном договоре) делим на срок кредита (в месяцах). Полученная цифра и будет той суммой, которую требуется погасить заемщику. Сама формула расчета выглядит так: b=S/N, где b-основной платеж, S-сумма ссуды, N-количество месяцев;
• после этого считаем проценты. Посчитать начисленные проценты можно умножив остаток ссуды за период на годовую процентную ставку, после чего полученную результат делим на 12 (количество месяцев в году). Таким образом, дифференцированная процентная ставка это: Р = Sn * P / 12, где p – начисленные %, Sn - ссудная задолженность на период, P – годовая ставка по займу.

Чтобы рассчитать остаток долга на период, т.е. найти величину из приведённой выше формулы, следует размер основного платежа умножить на количество прошедших периодов и всё это вычесть из общей суммы платежа.Проводится такой расчет по такой формуле: Sn = S — (b * n), где n – количество прошедших периодов.

Периодичность погашения долга при дифференцированном виде платежа может быть разной (раз в месяц, раз в квартал и т.д.), но наиболее распространенным является ежемесячный график. Дифференцированный график погашения кредита имеет один существенный недостаток — каждый раз сумма к погашению меняется. Это нужно помнить.

Существует еще один нюанс, о котором нужно знать желающим оформить кредит, – т.к. сумма к погашению в первые месяцы больше, требования к платежеспособности клиента со стороны банка также предъявляются более высокие. Кроме этого, при одинаковых доходах заемщика, расчетная сумма займа при аннуитете тоже будет больше.

Какие банки выдают (предлагают) ипотеку с дифференцированными платежами в 2018 году

Банков, которые предлагают ипотеку с дифференцированными платежами в 2018 году традиционно немного. Из наиболее крупных, на данный момент оформить такую ипотеку можно в Газпромбанке и Россельхозбанке. Ознакомиться с актуальными условиями ипотечных программ этих учреждений можно здесь:

Банк	% ставка	Максимальный срок кредита, мес.	Минимальный первоначальный взнос	Наименование программы
Россельхозбанк	9,05%	360	0%	Рефинансирование
6%	360	15%	Предложения от застройщиков
9,2%	360	15%	Ипотечное жилищное кредитование
9,2%	360	0%	Целевая ипотека
10,75%	288	10%	Военная ипотека
Газпромбанк	9,5%	360	10%	Покупка квартир (АКЦИЯ)
9,5%	300	20%	Военная ипотека
9,5%	360	0%	Рефинансирование
10%	360	0%	Квартира в доме от Газпромбанк-Инвест
10,5%	360	10%	Вторичный рынок
10,5%	120	30%	Гаражи и машиноместа
10,5%	360	10%	Первичный рынок
11%	360	20%	Покупка коттеджа с участком
11%	360	20%	Покупка таунхауса
9,5%	360	15%	Ипотека на льготных условиях
9,3%	30 лет	10%	Покупка квартир на первичном рынке и апартаментах

В рамках кредитных продуктов Россельхозбанка и Газпромбанка клиенты имеют возможность выбрать схему погашения ипотечного кредита (аннуитетную или дифференцированную). Кроме этого, финансовые учреждения предоставляют специальные условия кредитования для молодых семей, в том числе, с возможностью использования материнского капитала.

Анализируя условия ипотечных программ сложно обойти стороной крупнейшие банки. Выборка аннуитетный и дифференцированный кредит в Сбербанке перед его клиентами традиционно не стоит –банк по-прежнему работает только с аннуитетной схемой погашения. Структура платежей по ипотеке в ВТБ 24 также не предусматривает дифференцированный платеж.

Какими платежами заемщику выгоднее платить ипотеку — что выбрать?

Поскольку большая часть заемщиков осуществляют погашение ипотеки досрочно, наиболее выгодным способом погашения принято считать дифференцированный платеж. В тоже время, если погашение планируется провести в первые пять лет кредита, следует провести расчеты, которые подтвердят реальную выгоду для клиента.

Например, оформив ипотеку в сумме 2 млн.руб. на 10 лет под 14% годовых при погашении равными частями (метод аннуитетный) заёмщик заплатит за весь период кредитования 1,7264 млн.руб., а при уменьшающиеся графике платежей (дифференцированный метод) –1,4117 млн. руб. Как видно из этого примера, выгода во втором случае составит около 300 тыс.руб.

Однако, ориентироваться только на расчетные цифры тоже не стоит — максимальная сумма займа по кредитам, схема погашения которых предусматривает аннуитет, будет больше, чем при использовании дифференцированного платежа. Реальная экономия при выборе дифференцированного платежа будет в том случае, если досрочное погашение не планируется.

Можно ли поменять аннуитетный платеж на дифференцированный

Многие заемщики, желающие перейти с аннуитетного способа погашения на дифференцированный, сталкиваются с недопониманием со стороны банковского персонала. Вызвано это тем, что такая просьба противоречит самим условиям договора, в которых указано, каким образом заемщику необходимо выплачивать кредит.

Чтобы изменить существенные условия договора, необходимо перезаключить сам договор. Т.е. осуществить рефинансирование. Стоит отметить, что особенно интересно рефинансирование ипотеки с дифференцированными платежами в пользу аннуитета в том случае, если для заемщика важно снижение кредитной нагрузки.

Рассчитать, ипотечный калькулятор дифференцированных и аннуитетных платежей

Чтобы упростить задачу выбора наиболее выгодного способа погашения кредита банки размещают на своих сайтах ипотечные калькуляторы. Воспользовавшись ими можно достаточно быстро подобрать подходящий вариант. Для тех случаев, когда выбор стоит между несколькими банками имеет смысл воспользоваться калькуляторами на специализированных сайтах.