Требования к договору мены между родственниками. Обмен квартирами между родственниками, договор

Многие россияне часто сталкиваются с необходимостью передачи недвижимости внутри семьи. Например, с обменом квартир между родственниками, когда родители переезжают на небольшую квартиру детей, передавая им же свою объемную жилплощадь для воспитания внуков или в иных похожих ситуациях. Узнайте, как законодательство регулирует и как правильно обменяться квартирами между родственниками.

Оглавление:

Правовое регулирование обмена недвижимостью

Вопросы правового регулирования сделок, связанных с обменом имущества, в том числе и квартир, рассматриваются положениями ст. 567-571 ГК РФ. При этом договор мены в большинстве случаев является тождественным по основным положениям договору купли-продажи. Только в отличие от договора купли-продажи, в случае с меной, обе стороны договора фактически выступают и в качестве покупателя, и в качестве продавца.

При этом ранее возможность обмена квартир была фактически единственным способом смены жилищных условий – продажа и покупка жилищных фондов в советские времена была либо невозможна, либо крайне затруднена. Однако даже сейчас у обмена квартир есть ряд преимуществ в сравнении с куплей-продажей недвижимости. В частности, таковой вопрос касается не в последнюю очередь налогообложения.

Так, в случае с дарением жилья, если таковой договор заключается между родственниками, то налог на получаемую квартиру или иную недвижимость не уплачивается. Поэтому многие россияне сейчас считают, что наиболее оптимальным решением при обмене квартир будет заключение сделки с родственниками. Но на практике использование такового способа будет актуально лишь в ряде ситуаций.

Преимущества и особенности обмена квартиры между родственниками

Обмен квартиры между родственниками, по распространенному мнению, как и договор дарения не должен облагаться налогами. Это не так – действующее законодательство не предусматривает никаких дополнительных льгот, применяемых к вопросам осуществления договоров мены между родственниками. То есть, налоги по таковым договорам уплачиваются в полном размере, как в случае с куплей-продажей. Но есть и исключения, однако они не касаются родственников, а затрагивают все без исключения объекты недвижимости, вне зависимости от уровня родства между обменивающимися лицами.

Так, в соответствии с положениями ст. 217 НК РФ, сделки, связанные с обменом недвижимости, каковая находилась в собственности лица, осуществляющего сделку, более трёх лет, налогообложению не подлежат. Соответственно, если оба лица осуществляют обмен квартир, которыми владеют на праве собственности более трёх лет, то вне зависимости от того, являются они родственниками или нет, никаких налогов при обмене жилья платить им не придется.

Обратите внимание

Не подлежит налогообложению и недвижимость, которая находится в собственности менее трёх лет, но имеет стоимость менее 1 млн. рублей.

Таким образом можно сказать, что родственный обмен жилья – это устаревший термин, не имеющий практического применения и значения на сегодняшний день. В целом, оформление обмена квартир между родственниками является абсолютно аналогичным купле-продаже. Каких-либо дополнительных льгот или послаблений не предусмотрено.

Важный факт

При обмене квартирами допускается уплата разницы в стоимости. При этом таковые средства также не облагаются налогами.

Порядок оформления обмена квартирами между родственниками

Для того, чтобы оформить договор обмена квартирами, заключается полноценный договор мены. При этом таковой договор предусматривает оформление сделки, связанной с переходом права собственности на недвижимость. Таким образом, вне зависимости от того, что обмен квартир происходит между родственниками, требуется обязательное нотариальное заверение таковой сделки. Кроме этого, следует также реализовать все необходимые регистрационные процедуры – право собственности на недвижимость по договору мены лицо получает исключительно после его регистрации в соответствующих органах.

В целом, для обмена квартиры между родственниками потребуется следующий пакет документов, аналогичный тем, что были бы необходимы при обмене между абсолютно чужими друг другу лицами:

1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на жилье. Таковыми может являться договор , купли-продажи или мены, документы о приватизации.
2. Свидетельство про из Росреестра.
3. Паспорта участников обмена.
4. Справки по форме 9 о регистрации на жилплощадях жильцов.
5. паспорт жилого объекта.
6. а, если таковые имели место быть.

Важный факт

В случае, если проводится обмен квартир, являвшихся совместно нажитым имуществом, то необходимо также согласие второго супруга. В том числе таковое согласие следует получать даже после развода – как минимум в течение трех лет.

Договор обмена недвижимости между родственниками заверяется и подписывается у нотариуса, после чего подлежит регистрации в Росреестре. После этого происходит фактический обмен собственностью.

Есть также ряд нюансов, связанных с договором обмена. Так, в тексте договора рекомендуется указывать реальную оценочную стоимость жилья. Как минимум это необходимо для значимости сделки. Ведь при указании заниженной или завышенной стоимости, таковой договор мены недвижимости, вне зависимости от того, облагался он налогами или нет, может быть признан впоследствии недействительным в судебном порядке как фиктивный. Более того, заключение фиктивных договоров может содержать в себе признаки административного правонарушения или же даже уголовно наказуемого деяния.

Дополнительно следует сказать о том, что некоторые муниципалитеты предполагают возможность обмена не только приватизированных квартир, но и недвижимости, которая находится во владении по договорам социального найма. В таком случае обмен должен производиться в рамках одного муниципалитета и жилья одной категории по регламенту, установленному местной администрацией. Впоследствии на основании такового обмена каждая сторона может приватизировать уже новое жилье.

Предоставляет ли законодательство России какие-либо льготы родственникам, желающим поменяться жилыми помещениями социального найма? В настоящий момент родственный обмен квартирами документы предполагает к сбору такие же, как и при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними лицами. В последней редакции Жилищного Кодекса РФ такое словосочетание, как «родственный обмен» не встречается совсем. Поэтому не стоит надеяться на то, что расходы будут меньше или пакет документов придется собирать не такой объемный.

Родственный обмен квартирами социального найма

В новой редакции Жилищного Кодекса РФ понятие обмена неприватизированным жилым фондом получило новое юридическое представление. Статья 72 в части 1 подтверждает право нанимателя жилья на обмен.

Участники квартирного обмена, согласно части 5 той же статьи ЖК РФ, могут осуществлять мены жилья социального найма, как между двумя съемщиками, так и между тремя и более, проживающими в одном городе или поселке, а также в других населенных пунктах страны. Условия проведения обмена указываются письменно в договоре обмена жилплощадью, который составляется в 3-х экземплярах и подписывается лицами, совершающими мену, а один его экземпляр предоставляется для регистрации. Он является основным юридическим документом, удостоверяющим передачу прав и обязанностей, закрепленных в договоре найма другому физическому лицу.

Жилищное законодательство в ч. 1 ст. 74 ЖК РФ предписывает, что оригинал договора об обмене должен быть передан каждым его участником в местные административные органы (представителям наймодателя) для получения одобрения мены. Отказать в санкционировании обмена администрация имеет право только в исключительных случаях, указанных в статье 73 ЖК РФ.

Юридическая природа обмена жилья социального найма, согласно тексту в ч. 5 ст. 74 нового Жилищного Кодекса, предполагает аннулирование прежних договоров найма жилых объектов, заключенных ранее с составителями договора по обмену помещениями, и заключение наймодателями новых соглашений о найме квартир, переданных новым нанимателям по договору обмена. Представители органов местного управления обязаны расторгнуть прежние договора социального найма и заключить новые соглашения не позже, чем истекут 10 дней с момента предоставления им договора обмена.

Какие документы необходимо подготовить?

При предоставлении местному административному органу договора об обмене жилыми объектами каждому квартиронанимателю необходимо к нему приложить еще такие документы:

1. заявление с просьбой одобрить обмен помещений, снятых по социальному найму;
2. ксерокопию паспорта;
3. договор о социальном найме прежде занимаемого помещения;
4. ордер на вселение в квартиру;
5. выписку решения муниципального органа о разрешении вселения;
6. справку о членах семьи, прописанных в жилом помещении и проживающих совместно с нанимателем;
7. письменное согласие с осуществляемым обменом всех членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире;
8. письменное выражение согласия органами опеки и попечительства. (Документ предоставляется в том случае, если в помещении, подлежащем обмену, проживают члены семьи квартиросъемщика, не достигшие совершеннолетия, а также лица с частично либо полностью утраченной дееспособностью).

В дополнение к сформированному комплекту официально затребованных документов, предлагаем подготовить все квитанции от коммунальных служб со штампами или чеками об оплате. Взаимное предоставление участниками обмена этой документации, в качестве доказательства отсутствия задолженностей по коммунальным платежам, совсем не будет излишним.

Родственный обмен приватизированными квартирами

Юридическая сущность мены жилых помещений, каждое из которых находится в собственности одного из участников обмена, представляет собой заключение между владельцами квартир договора мены с последующей его регистрацией в Реестре и перерегистрацией объектов недвижимости в кадастровых органах. Нотариально удостоверять договор дарения не требуется. Каждому участнику мены после перерегистрации выдается новый техпаспорт.

Последовательность проведения обмена между незнакомыми лицами по такой схеме позволяет учесть разницу в стоимости жилых объектов мены и является для ее участников наиболее безопасной. Но с точки зрения затрат, такой вариант отнюдь не будет самым дешевым. Согласно 220-й статье Налогового Кодекса РФ, денежная сумма, полученная от продажи жилой недвижимости, находящейся в собственности менее 3-х лет, считается прибылью и облагается налогом (См. Как и в каком размере взимается налог с продажи квартиры в 2014 году?).

Если участники обмена состоят в родственных отношениях и доверяют друг другу, то квартиры можно обменять через договора дарения. В ч. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ говорится, что доходы от дарения освобождаются от налогов, в том случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях.

До 1 марта 2013 года договора дарения подлежали обязательной регистрации. Законом № 302-ФЗ от 30.12.2012 (ч.8 ст.2) регистрация договора дарения отменена. По желанию дарителя, договор дарения может быть заверен у нотариуса. Хотя в законе такое требование не выставляется обязательным. Теперь пошлина вносится получателем дара в Регистрационный кадастровый орган за перерегистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Как при заключении сделки по продаже жилья, так и при дарении недвижимости для регистрации нужно обязательно представить такие документы:

1. паспорта участников сделки (при дарении паспорта дарителя и дарополучателя, а также документы с подтверждением родственных связей: свидетельства о рождении, о браке);
2. свидетельства о праве собственности на квартиры;
3. письменное согласие на продажу или дарение квартиры всех участников приватизации жилья, если в свидетельстве они указаны совладельцами недвижимости;
4. письменное выражение согласия органами опеки и попечительства. (Документ предоставляется в том случае, если в помещении, подлежащем продаже или дарению, проживают члены семьи квартиросъемщика, не достигшие совершеннолетия, а также лица с частично либо полностью утраченной дееспособностью).
5. выписка из кадастровых органов с подтверждением регистрации и отсутствием обременения на жилой объект;
6. техпаспорт с планом жилого помещения.

Родственный обмен приватизированной на неприватизированную квартиру (и наоборот)

Как юридически оформить обмен, если одна квартира находится в собственности участника мены, а вторая не приватизирована, то есть арендуется по социальному найму? В российском законодательстве такой обмен напрямую не оговаривается. Поэтому предстоит довольно длительный процесс.

Можем посоветовать, на первом этапе приватизировать квартиру, арендуемую у государства. А затем оформить дарение жилых объектов.

Возможен и еще один вариант. Необходимо в неприватизированной квартире произвести регистрацию одного из совершеннолетних членов семьи, сняв его с регистрации в приватизированном жилом помещении. Прописать его будет возможно только в том случае, если позволяют размеры жилплощади по социальному найму. После этого нужно произвести смену главного квартиросъемщика, то есть новому жильцу заключить с административными органами договор социальной ренты. Смена владельца приватизированной квартиры может быть осуществлена посредством договора дарения.

И через суд.

Законодательный регламент

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.

Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.

Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.

О том, как обменять и земельный участок, как обменять с доплатой, а также о том, как с земельным участком, можно узнать из наших статей.

Способы

Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.

Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.

Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями , то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.

Кончено, сделка может быть как равноценной , так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В как с одной, так и с другой стороны.

Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов .

Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи . В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.

Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.

Теперь поговорим о самом менее затратном способе родственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.

Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора дарения и получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.

Правда существует один минус. Если , то этого нельзя прописать в договоре дарения.

Придется довольствоваться только тем, что вы поменялись жилыми площадями, а вот доплата денежных средств регулироваться законодательством никак не будет.

С чего начать?

Для начала необходимо подготовиться к бартеру. В первую очередь, договориться с оппонентом по сделке, обговорить ее детали, осмотреть помещения. После этого проведите подготовительные работы с жильем.

Именно, вы должны всех прописанных, чтобы не обременять жилье и нового владельца проблемами, заплатить по счетам за коммунальные услуги, если есть задолженности . Кроме того, необходимо подготовить всю техническую документацию на квартиру.

Если у жилья есть еще собственники помимо вас, они должны быть не против осуществления сделки (читайте об ). То есть, они должны подписать соглашение на отчуждение или же обратиться в суд для раздела имущества.

Куда обратиться?

Когда все работы проведены, можно приступать к оформлению сделки бартера квартир между родственниками. Для начала необходимо оценить суммарную стоимость своего жилья и жилья оппонента. Если цены соразмерны, можно переходить к оформлению договора, если же нет – стоит поговорить о доплате.

После этого составляется контракт либо самостоятельно, без нотариального заверения, либо обращаетесь в нотариальную контору .

Там документ проверяют, присваивают ему номер и заносят в Росреестр.

В случае, если одна из сторон не выполнит возложенных на нее обязанностей, этот договор будет хорошим свидетельством в суде.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы осуществить родственный обмен жилплощадью необходимо предоставить следующие виды бумаг :

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• соглашение от других собственников об отчуждении;
• техническая документация на жилье;
• справка из БТИ;
• выписка из домовой книги;
• кадастровый паспорт жилплощади;
• квитанция об оплате налога;
• заверенный или незаверенный договор.

Собираются в один пакет подаются в Росреестр, где рассматриваются сотрудниками. Если все утроит, то факт обмена будет оформлен.

Сроки и стоимость оформления

Срок оформления регламентирован законодательством, но по общим правилам составляет от 3 до десяти дней . Продлить срок может не донесение определенных документов, а также – осложнение в виде отправки запросов в другие регионы.

В соответствии с Налоговым кодексом, данная сделка облагается 13 процентами вычетами в пользу государства от общей суммы.

Но если решено произвести обмен посредством дарения, то непременно можно рассчитывать на то, что сделка будет бесплатной ввиду того, что осуществляется между родственниками.

Когда могут отказать?

Отказывают в оформлении в случае, если выясняется, что вы не донесли или не имеете каких либо документов , либо если один из собственников вашей недвижимости против сделки .

Также отказ может последовать в результате несоответствия бумаг действительности.

Особенности и нюансы

Если речь идет о , то они обмениваются с учетом соблюдения всех вышеуказанных правил.

По акту осуществления сделки собственники становятся полноправными владельцами жилых помещений.

На приватизированную не позволяет закон. Поэтому прежде, чем прибегать к осуществлению сделки, муниципальное жилье необходимо приватизировать на имя, проживающего в нем.

Обмен между родственниками может пройти быстро и без весомых финансовых вливаний, но только в том случае, когда вы полностью уверены в том, что соблюдены все условия. От вашей внимательности зависит судьба вашей сделки с недвижимостью.

Обмен квартир между родственниками не предполагает каких- либо послаблений при сборе документов или в процессе регистрации. Родственный обмен квартирами предполагает к сбору документы те же, как и при других видах обмена жилплощади между гражданами.

Мало этого- в последней редакции ЖК РФ словосочетание "родственный обмен" вообще не встречается. Поэтому и пакет документов и расходы практически те же, что и в общем случае.

В ЖК РФ обмен не приватизированных квартир получило ново представление. В статье 72 ч.1 подтверждено право обмен квартир. Обменивающиеся квартирами на основании ч. 5 ст. 72 ЖК РФ могут обмениваться жильём социального найма и между двумя и между тремя и более квартиросъёмщиками. При этом не важно в одном населённом пункте они живут или в разных.

Условия обмена квартирами указываются в договоре обмена, составляющемся в трёх экземплярах. Договор подписывается обменивающимися лицами и один его экземпляр отдаётся для регистрации. Это основной документ, который удостоверяет передачу всех прав и обязанностей по договору найма другим лицам.

В части 1 статьи 74 ЖК РФ указано- оригинал договора мены передаётся участникам в административные органы для получения одобрения мены. Представители органов власти обязаны расторгнуть старый договор соцнайма и заключить новый в течении до 10 дней.

При этом отказ одобрения мены может быть только в исключительных случаях- они указаны в статье 73 ЖК РФ.

• 1. К нанимателю предъявлен иск о расторжении договора соцнайма
• 2. Право пользования найма оспаривается в суде
• 3. Жильё для обмена признано непригодным для проживания
• 4. Есть решение о сносе или переоборудовании дома
• 5. Есть решение о капитальном ремонте дома
• 6. Из- за обмена в коммунальную квартиру будет вселён человек, страдающий тяжелой формой заболевания (по отдельному перечню)

Документы для обмена квартирами:

1. Заявление на одобрение договора мены квартиры, снятой по социальному найму

2. Копия паспорта
3. Договор соцнайма занимаемой квартиры
4. Ордер на вселение

5. Выписку муниципального органа по разрешении вселения

6. Справку о членах семьи, зарегестрированных в квартире и проживающих с нанимателем

7. Согласие всех членов семьи, зарегистрированных и проживающих в квартире

8. Согласие органов опеки и попечительства. (если в квартире проживают дети, не достигшие совершеннолетия или лица с утраченной дееспособностью).
9. Квитанции об уплате коммунальных платежей (это могут просто потребовать)

Родственный обмен приватизированными квартирами

Владельцам приватизированных квартир следует заключить договора мены квартир и зарегистрировать его в Реестре. После этого нужно произвести перерегистрацию в органах кадастра. Нотариально удостоверять этот договор требуется. После перерегистрации сторонам выдается новый техпаспорт на квартиру.

Когда участники обмена квартирами находятся в родственных отношениях, квартиры можно обменять посредством договоров дарения. В части 18.1 статьи 217 НК РФ указано, что доходы от дарения полностью освобождаются от налогов, если даритель и одаряемый- близкие родственники.

По желанию сторон, договор дарения так же может быть заверен у нотариуса. Пошлина вносится одаряемым в Регистрационный кадастровый орган за собственно перерегистрацию прав собственности на квартиру.

1. Паспорта всех участников сделки и документы, подтверждающие родственные (свидетельства о рождении, свидетельство о браке)
2. Подлинники свидетельств о праве на квартиры
3. Согласие на продажу (дарение квартиры) участников приватизации жилья- когда они указаны, как совладельцы квартиры

4. Согласие органов опеки и попечительства (если в квартире проживают члены семьи, не достигшие совершеннолетия или лица с утраченной дееспособностью).

5. Выписка кадастровых органов о регистрации на квартиру
6. Техпаспорт на квартиру

Обмен приватизированной квартиры на не приватизированную между родственниками

Если между родственниками происходит обмен собственной квартиры на квартиру по социальному найму, нужно пройти долгий путь, так как в законодательстве этот момент не предусмотрен.

Придётся приватизировать вторую квартиру и тогда уже провести обмен или дарение. Можно так же в квартире социального найма прописать одного из родственников (если позволяют нормы площади). После этого придётся произвести смену основного квартиросъемщика- новому жильцу нужно заключить договор социальной ренты с административными органами.

Замена владельца собственной (приватизированной) квартиры может быть проведена договором дарения.