Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость? Как вложить деньги в недвижимость, землю в России и за границей. Инвестиции в недвижимость

На первый взгляд выгодность инвестирования в недвижимость очевидна. Этот способ вложения денег понятен большинству россиян, ассоциируется со стабильностью и надёжностью, её можно «пощупать», передать по наследству и так далее. Недвижимость славится высокой доходностью — цены на московское жилье почти непрерывно росли. А еще квартиру можно сдавать внаём и получать дополнительный доход. Но всегда ли выгодно инвестировать деньги в недвижимость? Многие эксперты говорят о пузыре на рынке московского жилья, и что цены слишком завышены. Да и доход от аренды на уровне всего 5-6% годовых, что даже меньше чем банковский депозит.

Что цены на московскую недвижимость росли в среднем на 15-17% в год, плюс доход от сдачи жилья внаём добавляет еще несколько процентов.

Как видно из графика в некоторые периоды цены на квадратные метры способны не только расти, но и падать. Но что, если ситуация поменяется? Можем ли мы и дальше рассчитывать на долгосрочный рост цен? Что если цены на жилье перестанут расти, а спрос упадет? Остаются ли вложения в квадратные метры выгодными до сих пор?

На сайте irn.ru ведется индекс доходности недвижимости. Этот индекс является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье и является сравнением двух финансовых инструментов — недвижимости и долгосрочного банковского вклада в валюте. В зависимости от ситуации на рынке индекс показывает, во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или не выгоднее), чем внесение денег на банковский вклад.

Текущее значение индекса показывает, что вложения в недвижимость сейчас немного выгоднее банковского депозита. Однако индекс не учитывает риска простоя квартиры, налоги, страховку и другие издержки.

Сейчас стоимость недорогой однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы в районе 6 млн. рублей. Плюс дешевый ремонт и минимум мебели и техники добавят еще около 500 тысяч рублей. Суммарные инвестиции 6 500 000 рублей. Сравним между собой несколько вариантов. В первом случае эта сумма кладется в банк со ставкой 10% годовых, в другом — купленная квартира сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц, то есть рентабельность всего 5,5% в год.

За год денежный поток от аренды составит 360 000. Но реальный доход будет меньше. Во-первых, инвестор платит налог 13%. Во-вторых, всегда есть издержки. Раз в год обязательно что-то ломается, то холодильник, то микроволновка, то стиральная машина. Плюс через несколько лет возможно понадобится косметический ремонт. Да и невозможно сдавать квартиру много лет подряд без простоя. Эти издержки нерегулярные и мало прогнозируемые. Поэтому сделаем дисконт для денежного потока на счет налогов и издержек в размере 16%. Тогда реальный денежный поток составит 309 000 рублей.

За 10 лет на банковском вкладе накопится 16,86 млн. рублей. За это же время сумма, полученная в виде арендной платы, составит 3 090 000. А итоговая сумма, полученная за квартиру, 6 500 + 3 090 = 9 590 тыс. Это меньше, чем доход в банке.

Но ставка по аренде не может оставаться на протяжении 10 лет одинаковой. Поэтому представим, что она будет расти на 8% в год. Тогда сумма, полученная от аренды, составит 4 476 тыс. рублей, а общая сумма 10,97 млн. Это тоже меньше, чем принес вклад.

Теперь представим, что цена на квартиру будет дорожать на 5% в год (не будем надеяться на высокие темпы роста, как прежде, так как никаких гарантий этого нет). Тогда через 10 лет она будет стоить 10,08 млн. рублей. А общая сумма с учетом аренды составит 14,56 млн., что по-прежнему меньше, чем сумма на депозите.

На сколько должна расти цена на квартиру, чтобы опередить депозит? Минимум на 7% в год. Только такие темпы роста цен позволят сделать вложения в недвижимость выгоднее банковского депозита.

Все пять вариантов представлены на графике.

Вывод: доход только от аренды не сможет принести больше вклада в банке. Текущая рентабельность от сдачи квартиры внаем около 5-6% без учета издержек и налогов, реальная где-то 4-5%. Вложения в жилую недвижимость становятся выгодными только тогда, когда дорожает цена самого жилья и его аренды. В противном случае банковский вклад является более предпочтительным способом вложения денег. Ранее московская недвижка дорожала на 15-17% в год. Будет ли она дорожать такими же высокими темпами и дальше — большой вопрос, учитывая что сейчас она имеет очень высокий коэффициент цена/прибыль 21.

Недвижимость по праву считается одним из самых надежных и выгодных вложений, поскольку рано или поздно дома и квартиры все равно начинают расти в цене. Хотя такие инвестиции нельзя назвать ликвидными, да и требуют они достаточных первоначальных вложений, но и доходность по ним может оказаться существенно выше, чем по другим активам.

В свете стоимость жилья на первичном и вторичном рынке России также начала снижаться. При таком раскладе актуальным становится вопрос: стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в 2019 году?

Почему инвестиции в недвижимость всегда выгодны?

Этот сектор рынка обладает интересным свойством: то, что он теряет в цене в годы кризиса, с лихвой возвращается после его преодоления. Например, в 2008-2009 годах цена домов и квартир на российском рынке упала в среднем на 20%, однако уже в 2010-2011 году она отыграла свое. Следовательно, граждане, которые вложили средства в покупку квартиры в 2008 году, могли получить от её продажи в 2011 порядка 30% доходности даже с учетом инфляции.

Рассматривая недвижимость в качестве объекта вложения, имеет смысл принять во внимание следующие рекомендации:

• Жилую или коммерческую недвижимость следует приобретать в небольших развивающихся городах;
• Средства следует вкладывать на период не менее трех лет;
• В случае низких цен на рынке недвижимости дом или квартиру можно временно сдавать в аренду;
• Большее снижение в годы кризиса обычно затрагивает вторичный рынок, а потом реакция перекидывается на первичный.

В любом случае вложения средств в покупку недвижимости можно рассматривать, как вариант долгосрочных, надежных и доходных инвестиций. Следовательно, гражданам, которые имеют достаточные сбережения, в 2019 году можно приобрести дополнительный дом или квартиру (разумеется, избегая ). Выгоден этот вариант и для тех, кто долгое время копил средства для улучшения своих жилищных условий.

Что будет с рынком недвижимости России?

По мнению экспертов, в первом полугодии 2019 года существенного понижения стоимости квартир и домов не будет. Все прогнозы указывают на то, что падение цен следует ожидать с лета 2019 года. Это связано не только с девальвацией рубля, но и с уменьшением спроса на рынке, вызванным удорожанием ипотеки.

Пик рецессии на рынке недвижимости связывается со второй половиной 2019 – первой половиной 2020 года. Он будет выражаться в:

• замедлении темпов увеличения спроса;
• вводе в эксплуатацию многочисленных строящихся ныне объектов;
• превышении предложения над спросом;
• падении стоимости объектов.

Однако предполагается, что такая ситуация не продлится долго: уже в 2019 году на рынке недвижимости начнется оживление, провоцируемое общей стабилизацией экономики России. Тогда граждане, купившие домик или квартиру в 2018-2019 годах смогут получить существенную выгоду от их продажи. Это произойдет вследствие:

• сокращения объема строительства в кризисный период;
• стабилизации рубля и роста доходов граждан;
• превышения спроса над предложением;
• роста стоимости объектов недвижимости.

В пользу инвестирования средств в недвижимость говорит также риск хранения сбережений в валюте и вложения их в финансовые институты, которые в пору кризиса становятся крайне нестабильными.

Таким образом, инвестиции в недвижимость в 2019 году можно рассматривать как весьма выгодный и надежный вариант вложения средств. Несмотря на нынешнее нестабильное экономическое и геополитическое положение России, которое по самым пессимистическим прогнозам сохранится вплоть до 2020 года, после кризис пойдет на спад. Именно тогда у нынешних владельцев появится возможность весьма выгодно продать свои дома и квартиры.

У большинства возникнет вопрос почему не вложить собственные деньги в бизнес? .
В реалиях российской экономики вкладывать собственные деньги можно только в собственное дело, а становиться инвестором для развития чьего либо бизнеса чрезвычайно рискованно потому, что вернуть вложенные деньги из прогоревшего бизнеса практические невозможно.

Второй вариант - вложить деньги в собственный бизнес актуален, но не представляется возможным, так как работать на основном месте работы и «подымать» собственное дело вещи не совместимые.

Давайте перейдем к вариантам, когда у вас есть денежные средства , которые вы хотели бы вложить, и недостаток времени на то, чтобы контролировать инвестированные средства.

Внести денежные средства на расчетный счет в коммерческий банк.
Учитывая темпы российской инфляции, вложенные денежные средства на расчетный счет банка позволят снизить темп обесценивания денег, но никак не приумножить. Банки которые предлагаю высокий процент по вкладам могут не выполнить своих обязательств. Всю сумму вложенных денежных средств вы конечно не потеряете, так как банковские организации, которые могут принимать вклады физических лиц входят в систему страхования вкладов, но у них тоже есть ограничения по сумме выплат. Вам выплатят гарантированную сумму и процент от суммы превышающей гарантированную. К тому же вам надо будет контролировать финансовое состояние банка и не исключен ли банк из системы страхования вкладов.

Вложить денежные средства в ценные бумаги.
Шаг разумный, но все высоко рейтинговые ценные бумаги имеет низкую доходность. Даже покупая ценные бумаги «топовых» российских компаний вы на следующий год можете обнаружить, что ваши ценные бумаги потеряли в цене, следовательно вы потеряли денежные средства .
Заработать на ценных бумагах конечно можно, если отслеживает конъюнктуру рынка и следить за политической ситуацией в стране и мире. Что бы вникнуть во все тонкости вам потребуется много времени, а контролировать рейтинг ценных бумаг вам нужно будет на ежедневной основе.

Вложить деньги в недвижимость самый выгодный способ инвестирования , так ли это?
Что приходит на ум большинству россиян купить квартиру и сдавать ее а аренду. Насколько это выгодно нам поможет понять окупаемость недвижимости. Окупаемость рассчитывается следующим образом - стоимость приобретаемой недвижимости надо поделить на сумму совокупного ежегодного дохода. Хороший показатель окупаемости недвижимости составляет 7 лет, если этот показатель значительно выше, то финансовое инвестирование денежных средств в эту недвижимость невыгодно.

Вложения денежных средств с точки зрения инвестиций в загородную недвижимость мы рассматривать не будем, т. к. рынок еще не вышел на уровень докризисных цен. На содержание загородной недвижимости нужно выделять значительные средства, а сдача в аренду возможно только в летний период и на новогодние праздники, что не гарантирует стабильный доход.

Давайте рассчитаем насколько выгодно инвестировать в жилую недвижимости .
Сразу же возникает ряд вопросов. Квартиру покупать в новостройке или на вторичном рынке , какой тип дома выбрать (панельный, сталинский, монолит), сколько комнат должно быть?
Если вы планируете в дальнейшем проживать в данной квартире - выбирайте квартиру, которая вам больше всего нравиться. Если вы планируете заработать надо подойти к этому вопросу с финансовой точки зрения.

Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке .

Стоимость квартиры в новостройке в Москве стоит значительных денежных вложений, так что логичный выбор купить квартиру в нескольких километрах от МКАД.
Например: стоимость двухкомнатной квартиры в панельной новостройке площадью 54 кв.м. в 7 км. от МКАД в поселке Московский составит порядка 6,5 млн. рублей. Ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составит 30 000 рублей в месяц. Окупаемость составит 6,5 млн. руб. / 30 000 руб. / 12 мес. = 18 лет.
На самом деле срок окупаемости недвижимости будет еще больше т. к. вам необходимо оплачивать налоги за сдачу квартиры в аренду, вкладывать деньги в косметический ремонт и учитывать время простоя квартиры между сменой арендаторов.

Какой тип дома выбрать панельный, сталинский или монолитный на вторичном рынке.

Например покупка квартиры в Академическом районе Москвы:
- стоимость 3-х комнатной квартиры в монолитном доме площадью 70 кв.м. будет составлять порядка 15 млн. рублей. Ежемесячный доход от сдачи 3-х квартиры в аренду составит 60 000 рублей в месяц. Окупаемость недвижимости будет составлять 20 лет, но требует учитывать чем больше площадь квартиры тем больше средств нужно вкладывать в ремонт недвижимости и простой квартиры между сменой арендаторов, который может доходить до 3 месяцев;
- стоимость 2-х комнатной квартиры в сталинском доме площадью 56 кв.м. будет составлять порядка 12 млн. рублей. составит 55 000 рублей в месяц. Окупаемость недвижимости составит порядка 18 лет. Простой квартиры между сменой арендаторов будет меньше.
- стоимость 1-й комнатной квартиры в панельном доме площадью 30 кв.м. будет составлять порядка 6,5 млн. рублей. Ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составит 35 000 рублей в месяц. Окупаемость недвижимости составит порядка 15 лет. Минимальные затраты на косметический ремонт и простой недвижимости менее 2-х недель.

Если подытожить вышеизложенное наиболее финансово выгодным вложением будет покупка 1 комнатной квартиры в панельном доме, несмотря на эстетическую непривлекательность данного вида недвижимости.

Давайте рассчитаем окупаемость коммерческой недвижимости .

Коммерческая недвижимость делится на торговую и офисную недвижимость .
Торговая недвижимость наиболее инвестиционно привлекательная, но ее стоимость очень дорога для большинства людей, а простой между сменой арендаторов может составлять до 9 месяцев (в этот срок входит время, которое каждый последующий арендатор затрачивает на ремонт помещения под специфику своего бизнеса).

Давайте рассчитаем окупаемость офисной недвижимости .
Офис в новом бизнес центре за пределами ТТК (третьего транспортного кольца) площадью 100 кв.м. будет стоить порядка 18 млн. руб. Ежемесячный доход от сдачи офиса в аренду составит 125 000 рублей в месяц. Окупаемость офисной недвижимости составит 12 лет.

Офисная недвижимость самая привлекательной с точки зрения инвестирования . Стоимость квадратного метра немного дороже чем в жилой недвижимости , а окупаемость значительно быстрее. Затраты на ремонт квартиры и покупку мебели ложатся на собственника, в то время как офисные помещения сдаются без мебели и требуют легкого косметического ремонта, который в большинстве случаев производится арендатором самостоятельно. Единственное, что надо учитывать при покупке офисной недвижимости территориальное расположение офиса, т. к. некоторые районы Москвы изобилуют предложения по аренде, а в других спрос превышает предложения.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» оценили самые доступные и распространённые способы инвестирования в недвижимость с точки зрения их доходности и рискованности.

Способ 1. Сдавать комнату. Поскольку недвижимость нынче — приобретение не издешёвых, вложить в неё деньги может далеко не каждый. Отсюда оптимальный вариант — купить не целую квартиру, а её часть, то есть комнату. В столице такая покупка обойдётся около 50 тысяч долларов. При средних ценах на аренду, эти деньги вернутся к вам за 5-10 лет, то есть доход будет составлять 10-20% годовых. Это намного выше, чем доходность со сдачи целой квартиры (около 5% в год), да и квратира стоит намного больше — 160-200 тыс. долл.

Способ 2. Купить землю. Цена здесь ниже на порядок — от 2 тысяч долларов за участок. Однако это достаточно рискованный и в перспективе — затратный путь вложения. Подходящую землю трудно найти и приватизировать, да и постоянной прибыли она не гарантирует. Однако есть шанс, что в ближайшее время участки вокруг городов значительно поднимутся в цене (на 15-20%) из-за развития коттеджного строительства. Да и тратить денег на содержание земли — поддерживать в должном состоянии, как квартиру, ремонтировать и платить за ЖКУ, например, — не надо.

Способ 3. Стать дольщиком. Несколько лет назад покупка квартиры ещё на стадии строительства дома позволяла сэкономить до 30% её цены. Сейчас ситуация изменилась — девелоперы стараются продавать свой товар по одной и той же стоимости на всех этапах его выработки, то есть сэкономить дольщикам не удаётся. Однако аналитики полагают, что в той нелёгкой ситуации, в которую поставил строителей кризис, девелоперы начнут предоставлять значительные скидки на «вторичку» — до 15%. Соответственно, когда ваша квартира будет достроена и отделана, вы сможете продать её дороже, чем купили.

ВНИМАНИЕ! Об историях обманутых дольщиков мы все наслышаны достаточно. Поэтому даже без аналитиков не трудно понять, что инвестировать деньги во «вторичку» — рисковое дело.

Способ 4. Купить жилищный сертификат. Жилищный сертификат — это бумажка, удостоверяющая вашу собственность на определённую жилплощадь в строящемся доме, причём эта площадь может доходить до 1 квадратного метра. Когда дом будет достроен, вы можете обменять сертификат либо на соответствующую сумму денег (цена к концу строительства вырастет), либо на квартиру — естественно, с доплатой уже по новой цене. Как и долевое строительство, этот способ позволяет сэкономить на разнице в стоимости «вторички» и «первички».

ВНИМАНИЕ! Если вы не собираетесь перепродавать приобретённую по сертификату площадь, а хотите на ней поселиться, этот способ ещё более рискован, чем долевое строительство. Потому что далеко не факт, что в доме найдётся квартира, соответствующая по площади вашим сертификатам. Кроме того, строительство — процесс долгий, а в ближайшей перспективе цены на недвижимость в России могут серьёзно упасть. Так что вы в лучшем случае сможете продать сертификат за то, за что и купили. С другой стороны, инфляция ваши деньги не съест.

Способ 5. Вложиться в закрытые ПИФы недвижимости. Это довольно новый для России инструмент. Он позволяет инвестировать практически любую сумму и получать с неё дивиденды. Схема управления для пайщика абсолютно прозрачна и доходность составляет до 100% годовых. Однако, в нынешних кризисных условиях цифра эта может быть значительно ниже, да и срок возврата инвестиций не маленький — 3 года минимум. Потому что вывести свои деньги из ПИФа вы можете не раньше этого срока.

Способ 6. Вложиться в зарубежные ПИФы. REIT (Real Estate Investment Trust) — так называется аналог наших закрытых ПИФов недвижимости за рубежом. Все средства, вложенные в REIT, пускаются в недвижимость разных стран, что позволяет компенсировать возможные потери на одном рынке прибылью на другом. Доходность по сравнению с отечественными ПИФами не очень велика, но для зарубежных значительная — 5-7% годовых. Минимальная сумма вложения в ПИФ — 1-3 тысячи долларов.

ВНИМАНИЕ! Этот способ вложения аналитики считают самым выгодным — с учётом очень низкого риска и достаточно высокой доходности.

Способ 7. Купить квартиру за границей. В последнее время СМИ переполнены новостями о том, что российские миллионеры скупают виллы то в Испании, то в Лондоне, то ещё где подальше. Что и не удивительно: миллионеры люди в основном не глупые и знают, что в Европе недвижимость гораздо дешевле, чем в той же Москве. Ориентируясь на сильных мира сего, люди думают, что, продав средненькую двухкомнатную квартиру в столице, можно приобрести домик в Испании и жить припеваючи на оставшиеся деньги.

Но на деле всё не так просто. Во-первых, оформление документов на покупку квадратных метров за границей — долгая и сложная процедура. Во-вторых, многие европейские рынки недвижимости сейчас падают и вряд ли поднимутся в ближайшие годы. Так что выгодно перепродать (да и вообще продать) свою покупку вам вряд ли удастся. В-третьих, нижний порог инвестиций высок — от 100 тыс. до 300 тыс. долларов. В-четвёртых, за содержание купленной квартиры или дома надо платить — государству в виде налогов и коммунальщикам за их услуги. А в Европе и США эти цифры будут намного выше, чем в России.

Способ 8. Купить за границей землю. Это намного дешевле. Нижняя граница вложений — 15 тысяч долларов. Да и более доходно — перепродать участок после того, как на нём захотят что-то построить, можно на 20-25% дороже. Но сейчас это чересчур рискованно: спрос на недвижимость, а следовательно и на землю, в Европе и США достаточно невелик.