Доходные дома: история и перспективы строительства в современной России. Доходный дом в России — что это такое, как построить доходный дом

А всё остальное пространство участка, принадлежащего домовладельцу, было занято самим зданием. Под двором-колодцем нередко размещались различные хозяйственные помещения такого доходного дома. (В России зданий таких доходных домов особенно много в Санкт-Петербурге .)

Декоративное архитектурное оформление получал лишь парадный фасад , выходящий на улицу. В связи с тем, что жилые пространства были небольшие, маленькими были и расстояния между осями окон, поэтому для таких домов было характерно вертикальное членение фасада .

Основные сложности

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области :

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно - слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться.

Распространение

Бывшие доходные дома постройки конца XIX - начала XX века в Витебске

До 1917 года в Москве было 800 доходных домов.

Москва

До 1917 года в Москве до 40 процентов жилья составляли доходные дома, обычно, чем больше был дом, тем дешевле были в нем квартиры. Здания многих старейших доходных домов сохранились и сейчас, например, знаменитый «Чайный домик » на Мясницкой или Бахрушинский дом на Софийской набережной , Военторг был также бывшим доходным домом, это здание постройки 1912 года перестроили в сталинские времена .

2 апреля 2002 года было принято постановление Правительства Москвы N 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». В октябре 2003 года первый современный доходный дом в России был принят в эксплуатацию. Он состоит из 47 квартир (от 2-х до 7-ми комнат) и 4 офисных помещений .

В конце 2010 года ASG инвестиционная группа компаний начала реализовывать проект по созданию в Москве сети доходных домов бизнес-класса «Рублево-Мякинино» . К концу 2011-го на 3,5 га на западе столицы (ст.метро Мякинино) появится клубный поселок и несколько домов с апартаментами общей площадью 35 тыс. кв. м . По новой программе Минрегионразвития к 2020 году доля арендного жилья на рынке жилищного строительства должна составить 20 %. .

Санкт-Петербург

Впервые доходные дома в Петербурге появились ещё в XVIII веке, однако в то время здания лишь приспосабливались для этой функции. Целенаправленное строительство доходных домов началось в городе с середины XIX века; они составляют значительную часть дореволюционной городской застройки. Существует и небольшое количество современных реализаций .

Украина. Киев

Один из знаменитых и богато украшенных доходных домов - "Дом с химерами" построенный архитектором Городецким в 1901-1903 годах в стиле модерн.

Белоруссия

Существовали с 1870-х гг. до 1917. С начала XX века строились в 3-5 этажей. Наиболее известные доходные дома в Минске , Могилёве , Витебске , Гомеле . В строительстве принимали участие архитекторы В. Вуколов, Г. Гай, С. Краснопольский и др.

Примечания

Литература

• Доходный дом - статья из Большой советской энциклопедии (3-е издание)
• Беларуская энцыклапедыя: У 18 т. Т.6: Дадаізм - Застава / Рэдкал.: Г. П. Пашкоў і інш. - Мн. : БелЭн, 1998. - Т. 6. - 576 с. - 10 000 экз. - ISBN 985-11-0106-0 (Т. 6) (белор.)

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Доходный дом" в других словарях:

Тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаём. Сложился в Европе в 1830 40 х гг. и к XX в. стал одним из основных типов городского жилья. В конце XIX начале XX вв. доходный дом обычно… … Художественная энциклопедия

В 19 20 вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаем. Как тип архитектурного сооружения складывался с 1830 1840 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Большой Энциклопедический словарь

ДОМ, а (у), мн. а, ов, м. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 … Толковый словарь Ожегова

Тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Этот тип сложился в Европе к 1830 40 м гг. Д. д. в конце 19 начале 20 вв. обычно занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу… … Большая советская энциклопедия

В XIX XX вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаём. Как тип архитектурного сооружения складывался в 1830 40 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Энциклопедический словарь

Доходный дом Архитектурный словарь

Доходный дом - гор. жилой многоквартирный дом, сдаваемый владельцем в наем. Получает широкое распространение с начала 19 в. в Петербурге. Архитектурный облик Д. Д. относится к стилю эклектики, обусловлен стремлением к функцион. целесообразности, комфорту. С сер … Российский гуманитарный энциклопедический словарь

Тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем. Сложился в Европе в 1830 1840 х гг. и к XX веку стал одним из основных типов городского жилья. Имеют сотообразную пространственную структуру:… … Строительный словарь

Доходный дом - Жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма. Постановление Правительства Москвы от … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

Доходный дом Доходный дом Жеребцовой … Википедия

Многочисленные коррективы, которые внес в экономику многих стран мировой кризис, не меняют актуальности инвестирования в сферу недвижимости. Простой обыватель, вкладывая свои сбережения в строительство жилых объектов, умело сохраняет свои сбережения. В связи со сменой тенденций перепродажа недвижимости перестала приносить ощутимый доход, что привело к появлению абсолютно новых источников прибыли для крупных инвесторов. Доходный дом - это востребованная альтернатива покупке недвижимости. Строительство этих жилых объектов велось ранее и было официально свернуто еще в 1917 году.

Заглянем в прошлое

Доходный дом - из обособленного сегмента недвижимости, который используется его собственником в качестве продолжительного инвестиционного проекта. Первые постройки данного типа были возведены в Европе в начале 17 века. Именно в Англии, Германии и Франции впервые стали продвигать идею предоставления своего собственного жилья на временное пользование третьи лицам. В прошлом, возможность осуществить быструю продажу жилья отсутствовала, именно поэтому существовала тенденция возведения роскошных особняков. В процесс строительства вовлекались самые а конструкции располагались в самых живописных местах. Готовые постройки обосабливались в отдельный тип недвижимости, который считался украшением крупнейших мировых городов.

Как выглядели доходные дома прошлого?

Первый доходный дом представлял собой многоквартирное строение, на одном из этажей которого проживал хозяин недвижимости со своей семьей. На этаже мог располагаться офис домовладельца, магазин или склад. Характерной чертой конструкций выступало наличие лепного декора на фасаде, красивых статуй, барельефов и колонн. В экстерьере могла присутствовать позолота. Декорирование присутствовало только на той части здания, которая выходила на улицы. Фасады, направленные во внутреннюю часть двора, оформлялись очень просто и не имели никаких изысков. Квартиры, которые входили в доходные дома в Москве и в других городах, имели идентичную планировку. Они практически всегда группировались вокруг галерей, коридоров и Здание занимало практически всю территорию участка, который был под него выделен. Единственное свободное место - это внутренний дворик, который служил для краткосрочных прогулок арендаторов с детьми и для сушки белья.

Как формировалась история домов в Российской империи?

Первый доходный дом - это конструкция, абсолютно не характерная для архитектуры прошлого. Такое строение появилось на территории самых крупных городов империи только в 17 веке. Всего 50 лет понадобилось для того, чтобы здания стали весьма популярными и востребованными. В прошлом существовала традиция: каждый купец, коммерсант или любой другой состоятельный человек, который сам себя уважает, должен обязательно был возвести хоть одну подобную конструкцию, на вывеске которой будет указана фамилия его владельца. К началу революции на территории России располагалось не менее 600 зданий данного типа. Они украшали улицы Москвы и Одессы, Киева и Гомеля.

Развитие доходных домов на основе изменений в законодательстве

В 19 веке, в результате существенных изменений в законодательстве Российской империи, первые этажи конструкций могли сдаваться под ателье, под фотоателье, под магазины и кондитерские. Второй этаж предназначался под офисные помещения. На третьем этаже конструкции располагались квартиры, которые снимали в аренду дворяне, промышленники и купцы. На проживали актрисы и художники, военные в отставке и студенты. Небольшая комнатка обходилась арендатору в 15-30 рублей в месяц, а многокомнатные апартаменты стоили от 500 до 1000 рублей. Доступ к аренде данной категории жилья был открытым абсолютно для всех.

Возникновение идеи

Доходный дом - это тема, которая в последнее время обсуждается довольно часто, что имеет прямое отношение к активному развитию отечественного рынка недвижимости. Конструкции, по сути, являются многоквартирными зданиями, в которых все квартиры ориентированы на сдачу внаем. Впервые идея возведения конструкций данной категории появилась у государственных деятелей СПб, которые таким способом стремятся навсегда решить жилищный вопрос. По их оценке, малообеспеченные жители страны, которые не имеют возможности приобрести свой собственный дом, смогут не просто снимать квартиры, которые предлагают доходные дома Невского района. Они смогут жить там счастливо и с комфортом. Данная идея не относится к категории инноваций, что вполне очевидно из истории, представленной выше.

в 2015 году

Актуальность и прибыльность проектов оправдана тем, что жилищный фонд России 20 века имеет существенные отличия от фонда современности. В прошлом большие города формировались из крупных домовладений и особняков знати, которые были ориентированы всего на одну семью. Простые служащие, которые активно мигрировали в крупные города, не могли ни купить, ни снять себе жилье, так как предложения в большей степени ограничивались дворцами на полторы тысячи квадратов. Доходный дом - это не просто решение актуальных проблем с жильем, это еще и ответ на имеющийся на рынке спрос и просто высокодоходный бизнес.

Существует ли спрос на аренду жилья в России?

Спрос на аренду жилья в России в последние несколько лет существенно вырос. Огромное количество людей ищут себе доступное жилье. Многие, стараясь получить выгоду путем удовлетворения спроса, сдают в аренду комнаты в свои квартирах или целые квартиры, доставшиеся по наследству. Есть и более серьезная группа инвесторов, которые специально ремонтируют квартиры с целью их предоставления в наем. Такой подход и стабильный заработок обеспечивает, и средства помогает сохранить во времена нестабильности в экономике. Аналитики отмечают, что доходные дома Петербурга интересуют людей гораздо больше, нежели предложения от частников. Это обеспечивается стабильностью партнерства. Ситуация, когда хозяин может попросить освободить жилье в силу своих жизненных обстоятельств, полностью исключена. Можно говорить о простой и прозрачной схеме партнерства и об уверенности в завтрашнем дне. Доходный дом (фото таких строений есть в обзоре) приносит выгоду не только своим владельцам, но и государству, которое получает возможность легализировать рынок недвижимости.

Взгляд на строительство как на бизнес

Сегодня доходные дома в Москве обходятся своим владельцам в ту же сумму, что и обычные дома, квартиры в которых планируется просто продавать. При строительстве типичного дома его владелец возвращает себе средства, вложенные в строительство, в течение всего 5 лет. Аналогично и прибыль получается в течение идентичного срока. При этом кредит на строительство конструкции погашается максимально быстро за счет инвестирования в процесс возведения зданий будущих жильцов. Что касается доходных домов, то их окупаемость составляет от 13 лет и больше, что автоматически приводит к росту процентов по кредиту за время реализации процента. В конечном счете, проект будет обеспечивать стабильный пассивный доход большого размера, но вот мало кто из современных предпринимателей готов работать на столь далекую перспективу.

Чем может помочь правительство?

В связи с тем, что сегмент доходных домов в России не сильно развит, он считается малопривлекательным для бизнесменов и инвесторов. Правительство со своей стороны не может предпринять каких-либо эффективных мер, так как предоставление льгот или субсидий на строительство, смягчение налогов или льготные цены на землю, в конечном счете не решают государственную проблему. Арендная ставка, даже при меньших затратах на возведение жилья, остается прежней. Несмотря на активное обсуждение на уровне правительства данной темы, практически никакие активные действия не предпринимаются. Альтернатива для бизнеса с параллельным решением жилищного вопроса на государственном уровне станут доступными только тогда, когда рынок этого сегмента недвижимости разрастется и в силу обилия предложения станет более доступным для малообеспеченных граждан. Как вариант, доходный дом, отзывы об уровне проживания в котором только радуют, может быть проспонсирован полностью из бюджета, но на эти проекты пока средства не предусмотрены.

Когда придет черед доходных домов?

Структура рыночных отношений гласит, что предложение будет формироваться до тех пор, пока спрос себя полностью не исчерпает. Начнем с того, что активное развитие российского рынка недвижимости можно наблюдать только в течение последних десяти лет. В то время, когда на рынках развитых стран арендное жилье занимает достойный сегмент, в России оно только начинает появляться в форме организованных строений. Сегодня застройщики склоняются к возведению обычного жилья, которое и окупается быстрее, и доход приносит в ближайшие годы. Пока будет иметься спрос, данная тенденция не поменяется. Доходный дом, отзывы сотрудников о котором привлекают внимание к положительным сторонам проекта, будет востребован, когда покупатели недвижимости исчерпают себя, и на рынке будет доминировать спрос со стороны малообеспеченного населения на доступное в плане аренды жилье. Параллельно упадет интерес к покупке квартир, что сформирует в данном сегменте жесткую конкуренцию среди застройщиков и увеличит риски. Это и станет переломным моментом, когда застройщики начнут отдавать предпочтение таким проектам, как, скажем, доходные дома Невского района.

Основные принципы строительства 2015 года

Основные принципы строительства и развития жилья под сдачу в аренду в Москве, должны были появиться в Генеральном плане города, утверждение которого запланировано было на 2015 год. Доходный дом, отзывы сотрудников о котором всегда звучат в положительном ключе, в перспективе может стать высокодоходным проектом. В перспективе планируется изменить специфику строительства. Рассматривались и отклонялись в ходе обсуждения проблемы следующие вопросы: сокращение норм по освещению, изменение санитарно-эпидемиологических стандартов, нормативы безопасности. В соответствии с предварительными планами именно на реорганизованных промышленных зонах и появится первый доходный дом. Пушкино не станет его местом расположения, а вот территория Новой и Северный административный округ - вполне возможно. Что касается самих девелоперов, они не очень рады стремлению правительства развивать рынок арендного жилья. По их мнению, доходный дом (Пушкино) на данный момент времени представляется не перспективным в плане прибыли. Это связано не только с высокими ставками по кредитам, но и имеет отношение к длительному сроку Большую роль играет наличие более прибыльных сегментов на рынке недвижимости России.

В 1912 году малоизвестный, но плодовитый и талантливый архитектор Эрнст Рихард Нирнзее решил возвести в Большом Гнездниковском переулке уникальное 10-этажное жилое здание, непросто превосходящее размерами все предыдущие постройки Москвы (более 40 метров в высоту!), но и качественно иное немногим своим функционально-планировочным и эксплуатационным характеристикам.

Главной идеен жилого здания, как мы знаем, является его максимальная функциональность и экономичность, а следовательно и высокая доходность (этот фактор в условиях городского домовладения был и по сей день остается зачастую определяющим).

Сравнивая сейчас замысел Э.Р. Нирнзее и его воплощение с типом тогдашнего доходного дома, явственно видишь смелость творческой мысли архитектора, развивавшейся по многим направлениям. Прежде всего автор отказался от сложившейся системы планировки доходных домов с многокомнатными квартирами, рассчитанными на состоятельных жильцов. Архитектор воспользовался коридорной или так называемой гостиничной системой поэтажной планировки. Каждый этаж образовывался системой продольных и поперечных коридоров, по сторонам которых располагались жилые ячейки – типовые и в то же время разнообразные по устройству. Объявив свой проект доходным домом “дешевых квартир”, Э.Р. Нирнзее ориентировался на весьма многочисленную категорию типично московских жителей: одиноких служащих, деловых и творческих людей, “малые семьи” и т.п. Не случайно другим обиходным названием этого дома стало – “дом холостяков”. К примеру, полезная площадь рядовых однокомнатных (“холостяцких”) квартир составляла от 28 до 48 кв. метров и позволяла в большинстве из них разместить компактную прихожую, кухню-нишу и санузел, оставляя главную, большую часть для жилой комнаты с альковом для спального места. Угловые участки дома были спланированы так, что в них размещались двух- трехкомнатные малогабаритные квартиры. Довольно значительная (около 4,0 м!) высота жилых помещений обеспечивала необходимую и поэтому комфортную кубатуру воздуха на человека.

Для организации быта и досуга жильцов в доме были отведены специальные зоны и помещения. На крыше, помимо запроектированной над девятым этажом столовой-ресторана для жителей дома, предполагалось оборудовать оригинальную зону отдыха со сквериком, смотровой площадкой и дайте скейтинг-рингом для катания на роликовых коньках. При сооружении этой действительно эксплуатируемой кровли зодчий использовал древнее гидроизолирующее средство – свинцовые пластины, которые идеально выполняли свое предназначение до начала 60-х годов. Идея организовать культурный досуг жильцов и их гостей имела свое интересное продолжение и в виде устройства в подвале дома камерного театра (сейчас, спустя много лет, там находятся учебный театр ГИТИСа и театр-кабаре “Летучая мышь”).

Организуя таким образом структурные и функциональные части, объемы здания Э.Р. Нирнзее как бы предвосхитил грядущие постройки зодчих-конструктивистов 20 – 30-х годов, создававших по схожим принципам свои дома-коммуны.

Внешний облик здания, достаточно скупой на декоративную отделку, был целиком подчинен его функциональным особенностям. Фасады были решены предельно лаконично и подчинены лишь задаче лучшего освещения помещений, поскольку окна выходили в тесный переулок и затенялись самим зданием. Некоторым украшением, разнообразившим фасад, стали чуть выступающие эркеры верхних этажей и декоративное завершение здания высоким парапетом.

Сооружение этого уникального во всех отношениях здания осуществлялось чрезвычайно быстро даже по нормам и меркам сегодняшнего времени. Уже через год в 1913 году дом был возведен под крышу и готов к отделке. Но начало Первой Мировой войны сорвало все дальнейшие планы автора-архитектора, ставшего к тому же владельцем этого небоскреба. Под давлением внешних обстоятельств строительная контора Э.Р. Нирнзее была закрыта, дом в 1915 году продан, а сам автор, будучи немцем, оказался в сложном положении, отошел от дел и вместе с семьей выехал из России, оставив Москве около 15 -ти зданий, большинство из которых сохранилось и по сей день впечатляет своим оригинальным обликом и внушительностью.

Новые пространственно-планировочные приемы организации жилой среды искали и архитекторы, столкнувшиеся на рубеже XIX – XX вв. с интересным социальным заказом при проектировании жилых зданий, поселков и городков для рабочих и социально незащищенных слоев городского населения.

Ведь рабочие окраины, далекие (по тем меркам) от срединной части города были в то время настоящим антиподом респектабельного центра Москвы. Их барачно-казарменный вид был уныло-безрадостным, неприятно поражая по сравнению с центром отсутствием благоустройства, грязными, неровными мостовыми, а то и немощенными улицами, пылью, долго не просыхающими лужами. Но особенно неблагоприятным, даже катастрофическим было положение с самим жильем для простого люда. Отсутствие благоустроенного дешевого жилища составляло едва ли не самую жгучую, острую проблему Москвы, которая требовала немедленного своего разрешения.

Со временем в качестве основной стала выдвигаться тема массового строительства дешевого жилища для рабочих, до этого долго и неизменно находившаяся вне поля зрения “большой” профессиональной архитектуры. Попутно складывалась и новая система организации городского пространства посредством пересмотра норм и методов градостроительства. В жилищной архитектуре стала обнаруживаться направленность к укрупнению исходных элементов строительства – от индивидуального дома к дому комплексу. Впервые начали ставиться задачи осуществления программы благоустройства и обеспечения благоприятных условий жизни всем жителям Москвы и, в первую очередь, – рабочим, что в условиях дореволюционной, самодержавной России могло показаться довольно странным и утопичным.

Однако к 1914 году только Московским городским управлением содержалось два дома дешевых квартир и три дома бесплатного проживания для самых обездоленных жителей города. Несомненно, самым заметным из них был Бахрушинский дом бесплатных квартир на Софийской набережной, 26, напротив Кремля – крупнейший в Москве. Он был выстроен в 1898 -1900 гг. по проекту академика архитектуры Ф.0. Богдановича на средства братьев В.А. и А.А. Бахрушиных – крупных фабрикантов и известных меценатов.

Здание состояло из трех- четырехэтажных корпусов и церкви в центре комплекса и предназначалось для вдов с малолетними детьми и девиц, обучавшихся в высших учебных заведениях и на курсах. В 1912 году в доме было 456 квартир (каждая в одну комнату площадью от 13,2 до 30,4 кв. м), где проживало 2000 чел. (631 взрослый и 136 9 несовершеннолетних). В комплексе зданий находились также: мужское ремесленное училище с общежитием, женская рукодельная школа, общежитие для курсисток со столовой, два детских сада, две амбулатории, две аптеки и два лазарета.

Хорошо были известны в Москве тех давних лет и два дома дешевых квартир имени Г.Г. Солодовникова на ул. 2-ой Мещанской (ныне ул. Гиляровского), под номером 57 и 65. Известный коммерсант, финансист и промышленник Г.Г. Солодовников, умерший в 1901 г., завещал треть своего капитала (6 млн. рублей – царских) на строительство домов дешевых квартир для малоимущих горожан. Городская Дума организовала даже специальный комитет для реализации этого грандиозного проекта. Комплекс из двух зданий на 2-ой Мещанской улице, заселенный в 1909 г., являлся крупнейшим.

Первый дом предназначался для семейных и строился по проекту архитектора И.И. Рерберга. Он был рассчитан на 200 семей. К началу 1913 года в нем проживало около тысячи человек. За комнату с отоплением и электричеством изымалась плата в размере 10 рублей в месяц. При доме функционировали ясли и детский сад.

Второй дом предназначался для одиноких и строился по проекту Т.Я Бардта. Расчетная вместимость – 1155 жильцов (более 600 мужчин и 500 женщин). В каждой комнате имелись железная, поднимающаяся к стене кровать, стол и табурет, электрическое освещение. Плата за однокомнатную квартиру составляла 5 рублей в месяц (на первом этаже – 4 рубля). В доме имелись: амбулатория, прачечная, летний душ, баня, библиотека. Оба здания, сохранившиеся до наших дней, представляют собой интересные образцы модерна.

Мало того, кроме домов бесплатных и дешевых квартир в ведении городского управления состояло еще шесть ночлежных домов, рассчитанных более чем на 5 тыс. человек (общее число воспользовавшихся услугами этих домов в 1912 году составило около 2 млн. человек). Два ночлежных дома – Морозовский и Покровский – были бесплатными, в других – плата за ночлег составляла 3-6 копеек. Во всех домах были дешевые столовые или буфеты.

Помимо домов бесплатных и дешевых квартир городского подчинения в Москве существовали подобные комплексы, организованные и управляемые частными негосударственными благотворительными обществами и учреждениями на Таганке, Якиманке, в Сыромятниках, Лефортове и др.

“Планировать город, чтобы дать возможность беднейшим классам населения жить в лучших помещениях, иметь свой дом, – задача благородная и благодарная”, – вот так трактовал известный российский теоретик и практик градостроительства того времени В.Н. Семенов новые задачи московских архитекторов.

И градостроительные идеи развивались здесь в двух направлениях, охватывая следующий круг проблем: разработка основ развития большого города и создание своеобразных городов-садов.

В 1900-1905 гг. различными программами и планами тогдашнего руководства Москвы предполагалось в течение довольно короткого времени не только создать в городе сеть “народных домов” (6 районных и 18 локальных), но и построить 20 поселков с домами дешевых квартир, рассчитанных на 40 тыс. семейств. Среди прочих были проекты поселков в Останкино, садов на Ходынском поле и др., как правило, с шестиквартирными жилыми домами высотой не более трех этажей, свободно расположенными среди зелени со всей необходимой инфраструктурой. (Ну, почти как в начале 1992 года, когда должно было развернуться крупномасштабное малоэтажное строительство для рядовых москвичей в пригородной зоне столицы!).

Но в 1914 году началась Первая мировая война, гражданское строительство почти полностью прекратилось, а рост городского населения за счет беженцев ускорился. Домовладение перестало быть выгодным делом, дававшим гарантированный барыш, как это было совсем недавно. Более того, оно стало убыточным предприятием, поскольку, избегая накопления недовольства быстро нищавших масс, самодержавное правительство выступило защитником населения от посягательств домовладельцев. В 1915 году было издано запрещение на повышение квартплаты, а в 1916 году – запрет на выселение жильцов. При стремительном обесценивании денег твердая квартирная плата не только не оставляла домовладельцам чистого дохода, но даже не давала возможности покрыть текущие расходы для поддержания домового хозяйства (эксплуатация, ремонт, очистка территории и т.п.)… Дома стали разрушаться.

Однако, обострившиеся социальные, градостроительные и жилищные проблемы Москвы суждено было решать в иное время и в других политических и социально-экономических условиях – после революционного большевистского переворота.

Таковой оказалась бурная, но недолгая карьера доходного жилого домостроительства. Таковыми оказались логика и противоречивость развития жилищной архитектуры и градостроительства Москвы в конце XIX и начале XX века.

Источники:

Первый известные доходные дома в Москве были построены архитектором в период между 1785-1790 годами на улице Ильинке (сегодня - строения 8 и 10). Заказчиками стали московские купцы Н.С. Калинин и А.И. Павлов. В красиво декорированном здании с арками и портиком, фасад которого поражал своей протяженностью, были устроены лавки, жилые и конторские помещения, предназначенные для сдачи их внаем.

Московские доходные дома строил и . Так, доподлинно известно, что он в 1816 году спроектировал подобное коммерческое здание на Никольской улице для книготорговца Ильи Ивановича Глазунова, где на первом уровне трехэтажного дома разместились различные магазинчики, а на остальных были устроены небольшие квартирки.

Широкое распространение в Первопрестольной доходных домов пришлось на 70-е годы девятнадцатого столетия, но настоящий бум их повсеместного строительства начался лишь двадцать лет спустя - в 1890-х, и продолжался до самой войны 1914 года (начало XX века).

Свои средства в такое доходное дело начали вкладывать представители различных сословий, а также многие коммерческие учреждения: купцы, фабриканты, различные товарищества, и даже учебные заведения и храмы с монастырями.

Причины столь высокой востребованности доходных домов в Москве:

• в связи с бурным ростом науки, промышленности и образования в городе в жилье нуждались инженеры, преподаватели, рабочие и студенты, которые зарабатывали сравнительно хорошо, но купить квартиры еще были не в состоянии
• в стране и, конечно, в Москве появился свободный капитал, требовавший вложений

Стоит отметить, что городские власти всячески поощряли и помогали в идее реализации строительства доходных коммерческих зданий: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию.

В этом не было ничего удивительного, так как благодаря налогам с владельцев такой недвижимость казна города пополнялась весьма значительно: в 1913 году общий доход города составил 47 миллионов рублей, 7 из которых 7 и составляли налоги с хозяев доходных домов.

К реализации проектов были привлечены лучшие . Основными стилями, которые использовались при строительстве подобных жилых домов, стали модерн, неорусский стиль и неоклассика.

Планировка и внешний вид доходных домов различались в зависимости от состоятельности будущих владельцев. Таким образом, отдельные квартиры в городе были доступны как богатым гражданам, так и горожанам со средним и даже невысоким достатком. Некоторые меценаты строили жилье даже для неимущих москвичей.

После прихода к власти большевиков в 1917 году эра строительства московских доходных домов закончилась. На этот вопрос городские власти города Москвы обратили внимание лишь в начале XXI века, при становлении новых экономических условий в стране.

Интересные факты о московских доходных домах

Квартиры для такого контингента разделялись на так называемые «белую» и «черную» часть, вход в которые, конечно же, был раздельным.

Общая площадь апартаментов находилась в диапазоне от 200 до 400 квадратных метров с потолками под 4,5 метра. Квартирные двери были сделаны двустворчатыми, после которых посетители попадали или в огромную прихожую, или в коридор, сообщавшийся с выходившими в него кабинетом, гостиной, бальным залом, а также столовой. За отдельными дверями этого пространства мог находится еще один коридор, из которого можно было попасть в спальни хозяев и комнаты для детей.

Главным «писком» таких квартир являлись эркерные комнаты, по большей части использовавшиеся под устройство зимнего сада.

Пол застилался дорогим паркетом, на потолках присутствовала изящная лепнина, залы украшали колоннами и зеркалами, во многих комнатах были оборудованы камины. Таковы были атрибуты средней квартиры, состоящей из 5-8 комнат.

Что касается «черной половины», то большая ее часть была занята под кухню, а на остальной площади размещались санузел и пару комнат для имеющейся прислуги. Причем, помещения для последних были не совсем уж маленькими, и в них спокойно размещались стол с гардеробом и пару кроватей.

В обязательном порядке в доходных домах такого типа присутствовали газовые кухонные плиты, нагревательные колонки в ванных комнатах, общедомовые котельные и даже миниэлектростанции. В некоторых зданиях начали появляться тогда еще диковинные лифты, да не абы какие, а с кожаными диванами и огромными зеркалами.

Безопасность в доме, во что трудно поверить, обеспечивалась силами дворника и швейцара. Вот такие были времена в Первопрестольной столице!

Оплата в подобных квартирах варьировалась от 100 до 500 рублей в месяц. Известен факт, что писатель Максим Горький, снимавший апартаменты из 10 комнат в 1902 году, платил порядка 1000 рублей. И это за год проживания!

Сегодня в это трудно поверить, но в Москве строили доходные дома не только для людей состоятельных и со средним достатком, но и для неимущих. Такие здания в основном строились на казенные средства и на деньги благотворителей.

Прежде, чем мы расскажем о самом известном из них - Гавриле Гавриловиче Солодовникове, приведем еще несколько интересных фактов.

Так, минимальная цена за дешевую комнату в Москве составляла порядка 20 копеек за одну ночь, а одно койкоместо стоило и вовсе 5 копеек. Чтобы понять эти цифры, приведем среднюю заработную плату рабочего люда в России, которая составляла в 1880 году около 30,5 рублей, а в 1913 - более 37,5 (за пирожок или рюмку водки пришлось бы отдать 10 копеек). Вот такая статистика!

А теперь вернемся к меценату Солодовникову, одному из самых богатых купцов Москвы.

Так вот, после своей смерти, которая и случилась в 1901 году, он завещал разделить более 20 миллионов рублей (в наше время эта суммы эквивалентна 200 миллионам американским долларам) на три части, каждая из которых предназначалась для устройства в нескольких российских губерниях женских училищ, профессиональных школ в подмосковном Серпуховском уезде и, последняя, на строительство доходных домов для бедных простолюдинов в Москве.

Три долгих года лихорадило Городскую управу, для которой полагалась сумма в 7 миллионов полновесных рублей, а сын Гаврилы Гавриловича Петр, назначенный главным душеприказчиком, не спешил отдавать эти деньги и ссылался на то, что до истечения пятнадцатилетнего срока, в течении которого дома должны были быть построены, еще далеко.

Нажим властей все усиливался, и младшему Солодовникову все таки пришлось начать строительство двух корпусов, правда, от одного он все равно сумел отвертеться.

Первый дом, который назвали «Свободный гражданин», открыли на 2-ой Мещанской улице (ныне - ) в 1909 году 5 мая, а по-прошествии двух дней и второй - «Красный ромб» (последний был построен для семейных, а первый для одиноких гражнан).

В «Свободном гражданине» насчитывалось 1152 квартиры, в «Красном ромбе» - 183, причем меблированные. В каждом доме имелись магазин, столовая, библиотека, душевые комнаты, столовая и общественная баня. Помимо этого, в «семейном» доме первый этаж отвели под детский сад.

Здания были подключены к электричеству и жильцам позволяли пользоваться освещением до 23 часов. В доме также имелись и лифты, что для тогдашней Москвы было определенной роскошью.

Что касается оплаты за жилье, то однушка в «Гражданине» обходилась жильцу за неделю в 1 рубль 25 коп., а в «Красном ромбе» - всего в два с половиной рубля. И это при том, что средняя зарплата рабочего в Москве составляла тогда почти полтора рубля в день.

Но, как обычно случается, что актуально и в наше время, в доходные дома на 2-ой Мещанской поначалу начали вселяться … чиновники средней руки. Правда, затем сюда переехали и те, кому и предназначались эти квартиры - рабочие, учителя и прочие простые граждане.

Вот такие интересные факты из общей истории доходных домов в городе Москве. О каждом отдельно вы можете узнать, забив в окно поиска на этом сайте фразу «доходный дом».

• Понятие доходного дома
• • Аренда готового дома
  • Строительство доходного дома

Инвестиции в недвижимость и заработок на сдаче жилья в аренду уже давно привлекает множество людей, мечтающих вложить средства в максимально прибыльное, надежное и безопасное дело. Доходная недвижимость стала по-настоящему популярной лишь недавно – доходные дома в Москве начали появляться все чаще и приносить сверхприбыли своим владельцам. Что же такое доходный дом и насколько реально заработать на такой недвижимости сегодня в Москве?

Понятие доходного дома

Ни для кого не секрет, что стоимость аренды жилья в столице России – одна из самых высоких в мире. Именно поэтому многие инвесторы спешат вложить деньги в недвижимость Москвы. Во-первых, квартиры со временем лишь дорожают, во-вторых, цена аренды также растет и остается высокой. А спрос на аренду никогда не падает, потому что Москва привлекает много людей, которым постоянно требуется жилье для проживания.

Один из популярных способов заработка в столице РФ – покупка квартиры для последующей сдачи ее в аренду. Некоторые даже ухитряются оформить квартиру в ипотеку и постепенно не только выплачивать жилье, но и получать прибыль от сдачи его в аренду. Конечно, плата за аренду не перекроет сумму взносов по кредиту, однако все равно позволяет выплатить кредит за квартиру быстрее.

Однако самая интересная и прибыльная схема сегодня – это строительство так называемого доходного дома. Проект такого дома выглядит просто – вам необходима большая жилая площадь для разделения ее на несколько отдельных квартир. Каждую из квартир вы подготавливаете для сдачи в аренду, выполняете ремонт, делаете отдельный вход для каждой и выставляете на рынок. В итоге большой дом площадью 150 кв. метров можно разделить на 6-8 однокомнатных квартир.

Покупка дома для доходного проекта

В целом, проект современного доходного дома можно реализовать множеством способов. Один из первых вариантов – это покупка готового дома необходимой площади и разделение его на несколько квартир. В этом случае следует подобрать надлежащий объект на рынке, желательно чтобы он располагался недалеко от метро и инфраструктуры, необходимой для проживания арендаторов. Сложность, которую представляет проект в данном случае – это обеспечение всех квартир коммуникациями. На каждую квартиру в доходном доме необходимо провести воду, свет, газ, отопление. Проблема в том, что обычный дом не рассчитан на потребление такого большого количества ресурсов, ведь в нем должно проживать не больше 5-6 человек, тогда как в доходном доме может поселиться в 2-3 раза больше жильцов.

Также стоит отметить, что такой доходный дом потребуется надлежащим образом оформить и получить разрешение на ведение подобного вида бизнеса. Проект современного доходного дома невозможно реализовать без разрешения местных властей, иначе его признают незаконной постройкой. Проект дома следует оформлять либо как многоквартирный дом, либо воспользоваться лазейками в законе, который сегодня часто находят юристы.

Аренда готового дома

Второй вариант реализации проекта доходного дома заключается в аренде большого жилья и сдаче созданных в нем квартир в субаренду. Правильно продуманный проект соответствующего доходного дома способен полностью перекрывать плату за аренду всего дома и приносить дополнительную прибыль. В целом, если вы хотите реализовать такой проект, то придется столкнуться с теми же трудностями, что и при организации доходного дома в купленном жилье. Вам необходимо будет подобрать максимально выгодное место для аренды дома и договориться с арендодателем о перепланировке здания, что часто оказывается весьма непросто.

Юрий Медушенко расскажет как заработать на аренде дома. Как правильно найти дом и на сколько лучше его арендовать, чтобы получить максимум.

Скачайте скорей бесплатный бизнес-план

Как приобрести многоквартирный дом на деньги банка и получать с него стабильный денежный поток от 100 000 до 300 000 в месяц

Строительство доходного дома

Реализовать проект современного доходного дома можно и с нуля – для этого потребуется купить сначала земельный участок, а потом вложить в строительство дома с несколькими квартирами. В целом, этот проект является самым гибким, так как вы можете с самого начала спроектировать здание нужным образом, продумать расположение и габариты каждой квартиры, подвести в разные сегменты жилья коммуникации и сразу сделать отдельные входы. Удобнее всего в этом случае предусмотреть проект дома таким образом, чтобы квартиры в нем были типа «студия», то есть максимально открытыми и просторными. Такие квартиры, как показывает практика, хорошо сдаются в аренду в Москве даже при небольшой площади – от 15 до 25 кв. метров. Например, если вы сделаете в доме квартиры всего по 15 квадратов и создадите в общей сложности 10 квартир, то совокупная стоимость их аренды может оказаться даже выше, ведь спрос на эконом-категорию арендного жилья в столице РФ чрезвычайно высокий.

При строительстве доходного дома с нуля у вас также возникнет проблема с легализацией такого бизнеса, поэтому следует приготовиться к заранее к схеме оформления бизнеса. Некоторые владельцы доходных домов пытаются просто скрыть факт ведения предпринимательской деятельности, однако это противозаконно и чрезвычайно опасно, так как в этом случае владелец рискует оказаться в тюрьме и лишиться своего бизнеса.

Выгодно строить малоэтажки. Они и продаются быстрее и менее затратны, чем большие коттеджи

Доходный дом в формате хостела

Если вы хотите иметь меньше проблем с легализацией доходного дома, то вместо создания многоквартирного дома просто откройте собственный хостел. В этом случае можно как купить, так и снять в аренду не только дом, но и квартиру, причем последний вариант более распространен на рынке. Хостел – очень прибыльное дело, которое приносит до 30% чистого годового дохода. Хостел представляет собой оборудованную просторную квартиру с комнатами, которые сдаются в краткосрочную аренду. Для открытия хостела не требуется разрешение – единственное ограничение, которое прописано в жилищном кодексе, это запрет на создание мини-отеля в подвальном или цокольном помещении. Для хостела даже не обязателен отдельный вход, поэтому вы можете просто расположить ваш бизнес в обычной квартире.

Впрочем, открытие хостела – задача не такая уж и простая. Вам необходимо прежде всего найти помещение с максимально выгодным местоположением. В идеале это должна быть квартира в историческом районе. Чем более выгодное местоположение у хостела, тем выше стоимость проживания и выше спрос на комнаты. В то же время в Москве сейчас спрос из-за потока туристов на хостелы такой большой, что удачными нередко оказываются даже проекты на окраине города и в Подмосковье, главное установить правильную ценовую политику и прорекламировать проект.

Пример необычного хостела одного из участника платинум-группы

Минус открытия хостела в том, что вам потребуется не только вложить деньги в его создание, но и поддерживать работу мини-отеля. В хостеле обязательно должен быть обслуживающий персонал, который принимает и регистрирует постояльцев, отвечает на звонки, ведет документацию, занимается уборкой и следит за порядком в мини-отеле. В хостеле должна быть в распоряжении проживающих кухня с техникой, ванная комната, прачечная. За мини-отелем требуется постоянный надзор и контроль, ведь нередко проживающие заселяются в хостел даже среди ночи. В хостеле может быть как минимум двое администраторов, которые время от времени меняются.

В целом, заработок на доходном доме в Москве – вполне реальный и на сегодняшний день, по выводам экспертов, считается одним из наиболее перспективных и прибыльных. Доходный дом можно организовать множеством способов – купить готовый дом и разделить его на квартиры, арендовать дом и создать на его базе доходный дом, построить проект с чистого лица или открыть хостел на базе дома или квартиры. Каждый из способов имеет свои недостатки и преимущества, при этом строительство доходного дома потребует больше всего инвестиций, а открытие хостела окажется самым простым в плане легализации бизнеса.