Аннуитетные и дифференцированные платежи по кредиту. Аннуитетные платежи и дифференцированные платежи

Одним из параметров кредита, влияющих на платеж и общую переплату, является график погашения. Он может быть аннуитетным или дифференцированным. Банк может кредитовать только с одной схемой погашения, а может и давать клиенту право выбора. Какой вариант более выгодный для заемщика, и в чем заключается разница между этими способами платежа по кредиту?

Как рассчитывается аннуитетный график

При оформлении кредита с аннуитетным графиком погашения ежемесячно необходимо будет вносить одинаковую сумму.

Для расчета такого платежа используется формула:

Платеж = К*(Р+(Р/(1+Р)Н-1))

Где К - первоначальная сумма кредита;

Р - месячная процентная ставка (годовая ставка\12);

Н - срок кредита в месяцах.

Погашение кредита и процентов будет происходить следующим образом:

1. В первый месяц банк начислит проценты за месяц.
2. Из фиксированного платежа будет погашена сумма начисленных процентов.
3. Оставшиеся деньги пойдут на тело кредита.

Преимущества и недостатки аннуитетной схемы погашения

Многие заемщики, при предоставлении выбора банком, предпочитают аннуитет по следующим причинам:

• Сумма фиксированная. Заемщик четко знает сумму обязательного платежа и может планировать свои расходы.
• В первые месяцы (и даже года при долгосрочном кредитовании) нагрузка на бюджет меньше, чем при дифференцированной схеме погашения.

Но при этом такая схема погашения имеет существенный недостаток : сумма переплаты в итоге получается больше, чем при дифференцированной. Это особо заметно при долгосрочном кредитовании. В начале срока действия кредитного договора на погашение тела кредита из платежа идет небольшая сумма. Заемщик, к примеру, после года погашения может обнаружить, что кредит уменьшился несущественно, а процентов он банку заплатил много.

Как рассчитывается дифференцированный график погашения

Расчет графика для дифференцированной схемы погашения делается проще и понятней.

Сумму кредита делят на количество планируемых платежей. Полученная сумма будет составлять постоянную часть платежа, которая будет идти на погашение тела кредита. Проценты начисляют каждый месяц. Их размер уменьшается и, как результат, заемщику необходимо будет вносить все меньшую и меньшую сумму.

Преимущества такой схемы:

• Постепенно снижается финансовая нагрузка на заемщика. Максимальные платежи будут именно в первые месяцы погашения. Далее можно уже планировать другие расходы.
• Общая сумма процентов, которая будет уплачена банку, меньше, чем при аннуитетной схеме погашения.

Большие платежи вначале срока действия кредитного договора являются тем фактором, из-за которого многие заемщики не хотят оформлять кредит с такой схемой погашения. Это, прежде всего, относится к долгосрочным кредитам на большую сумму, когда само оформление требует денежных затрат. К примеру, при оформлении ипотеки заемщику необходимо внести первый взнос, оплатить услуги оценки, заплатить страховые платежи. После всех этих затрат большие платежи в первый год для многих становятся неподъемными.

Кроме этого, заемщику необходимо каждый раз уточнять сумму к погашению, согласно графика.

Что выбрать?

Какой кредит выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?

Многие банки кредитуют только с аннуитетной схемой погашения, особенно это касается потребительских беззалоговых кредитов. Это связано с тем, что банк хочет получить доход в максимально возможном объеме. Но часто клиенту предоставляют право выбора. Остановиться на аннуитетной схеме погашения стоит по следующим причинам:

• Аннуитетный платеж будет меньшей нагрузкой на семейный бюджет, чем при дифференцированной схеме погашения.
• Нет необходимости постоянно контролировать суммы в графике. Кредит может погашаться даже автоматическим списанием, например, с зарплатной карты заемщика.
• При нестабильном доходе или вследствие возникновения непредвиденных затрат, меньшие суммы к обязательному погашению уменьшат риск выхода на просрочку.

Многие заемщики, отказываются от аннуитетной схемы погашения из-за большой переплаты. Но, ее можно существенно сократить при частично досрочном погашении, исходя из финансовых возможностей. Только после внесения денежных средств не стоит обращаться в банк для перерасчета графика с целью уменьшения платежа . Тогда итоговая переплата будет меньше.

В то же время при дифференцированной схеме погашения заемщик может сам точно рассчитать оставшуюся сумму погашения. При частичной досрочной оплате задолженности, срок кредитования сократится ровно на количество внесенных досрочно платежей.

Оптимальный график погашения можно выбрать, рассчитав оба варианта с помощью кредитного калькулятора. Таким образом можно наглядно убедиться в преимуществах и недостатках того или иного графика исходя из первоначальных параметров кредита.

В то время как в России существовал только один вид платежа – дифференцированный, на западе практиковался другой – аннуитетный. Оба вида выполняют одну и ту же функцию, помогая гражданам соблюдать свои обязательства по кредиту, говоря простыми словами – выплачивать долги.

Дифференцированные платежи

Не так давно в России существовал только один вид платежа – дифференцированный. Особенность дифференцированного платежа состоит в том, что к концу срока кредитования размеры выплат сокращаются. За счет чего происходит подобное сокращение? Дело в том, что вначале заемщиком выплачивается основной долг, так называемое «тело кредита», которое выплачивается равными долями. Выплаты по процентам на начальном этапе весьма ощутимы, ведь проценты начисляются на весь объем кредита. Поскольку «тело кредита» постепенно сокращается, то вместе с ним сокращаются и выплаты по процентам. Таким образом, к концу срока кредитования объемы выплат становятся значительно меньше.

Самостоятельный расчет дифференцированного платежа

Расчет размера дифференцированного платежа происходит в два этапа. Для примера возьмем следующие вводные данные:

1. Годовые проценты – 12%.

В первую очередь высчитывается размер основного платежа. Чтобы узнать его размер необходимо сумму кредита разделить на количество оставшихся месяцев.

1 000 000 / 240 = 4 166 рублей (размер основного платежа). При дифференциальных платежах размер основного платежа остается неизменным на протяжении всего срока погашения.

Второй шаг. Расчет начисленных процентов. Расчет производится путем умножения остатка по кредиту на годовую процентную ставку и деления получившегося значения на 12 (месяцы). Для примера предположим, что выплачиваем обязательства за 120-й месяц – ровно половину уже оплатили.

500 080 * 0,12 / 12 = 5 000,8 рублей (начисленные проценты за 120-й месяц).

Остаток по кредиту (задолженность) можно рассчитать, если умножить основной платеж (4 166) на количество прошедших периодов (120) и получившуюся сумму вычесть из общей суммы платежа (1 000 000).

Сложив размер основного платежа по кредиту и начисленные проценты за конкретный месяц, мы получим значение необходимого платежа за данный месяц.

Таким образом, можно произвести расчеты каждого месяца самостоятельно. К примеру:

• 121-й месяц: 4166 + (1 000 000 – (4166 * 121)) * 0,12 / 12 = 9 125
• 122-й месяц: 4166 + (1 000 000 – (4166*122)) * 0,12 / 12 = 9 083

Правильно рассчитанный дифференцированный платеж продемонстрирует последовательное снижение размеров по выплатам.

Плюсы и минусы дифференцированного платежа

Особенности дифференцированного платежа таят в себе как плюсы, так и минусы. Основным плюсом является факт более выгодного способа оплачивать кредит, поскольку данный вид платежа существенно снижает переплаты по кредиту.

Минусом являются большие размеры первоначальных платежей, поэтому дифференцированный платеж называют платежом для обеспеченных людей. Еще одним минусом является отсутствие популярности платежа у банков – большинство банков используют аннуитетную платежную систему, как более выгодную. Несмотря на то, что в России имеется порядка 6-9 банков, где предусмотрена подобная система платежа, среди населения не наблюдается особого ажиотажа – сказывается необходимость выплачивать большие суммы на первоначальном этапе.

Если кредит, к примеру, ипотечный и берется на долгие годы, то имеет смысл перераспределить «тяжесть» платежей таким образом, чтобы основная кредитная нагрузка пришлась на молодые годы, когда человек еще не обременен множеством обязательств, а поиск работы не сопряжен с возрастными ограничениями.

Аннуитетные платежи

Аннуитетный платеж – самый распространенный вид платежной системы, при которой размер ежемесячного платежа не меняется, оставаясь неизменным на протяжении всего периода кредитования. Данный вид платежной системы был позаимствован из опыта европейских стран, где банковские структуры первыми отметили простоту и выгоду системы. На счет простоты принято записывать человеческий фактор, когда заемщик видит неизменную сумму платежа на протяжении всего кредитного периода, что упрощает планирование его личного бюджета и сводит на нет претензии к банку в неправильности расчетов по кредиту – сумма ежемесячного платежа понятна и проста, а главное - неизменчива.

С банковской выгодой еще проще. Строится она на основе того, что заемщику предлагается выплатить львиную долю процентов за пользование кредитом сразу, не дожидаясь, когда кредитное тело сократится, как в случае с дифференцированными платежами.

Рассчитаем месячный аннуитетный платеж. Для примера взяты данные, которые были использованы при расчете дифференцированного платежа:

1. Сумма кредита - 1 000 000 рублей.
2. Срок кредита - 20 лет (240 месяцев).
3. Годовые проценты – 12%.

(ежемесячная сумма платежа (неизменная) на 20 лет), где:

• значение «0.01» – 1/12 процентной ставки;
• значение «240» – количество месяцев.

Для расчета процентной составляющей, необходимо остаток кредита умножить на годовую процентную ставку и поделить на 12 (месяцы). В нашем случае рассмотрим процентную составляющую на начало платежа и получим:

1 000 000 * 0.12 / 12 = 10 000 (процентная составляющая первого платежа).

Следовательно, из 11 тысяч рублей первого платежа (11 011) 10 тысяч приходится на выплату процентов за пользование кредитными услугами банка.

Семь раз отмерь, один раз отрежь – поговорка, максимально точно описывающая правила поведения заемщика, решившего взять ипотечный или потребительский кредиты. Все больше появляется экспертов из области экономии личного бюджета, мнения которых относительно кредитования схожи в одном – лучше не прибегать к «кредитной поддержке», но если обойтись без нее нельзя, то необходимо рассмотреть все варианты и внимательно изучить договор. Такой подход к делу поможет сократить кредитное бремя на 5-10%.

В обществе к кредитам сложилось двоякое отношение: одни считают их злом, загоняющим людей в долговую яму, из которой выбираются годами, а другие придерживаются точки зрения, что это позволяет нормально строить свою жизнь. Например, без ипотеки не купишь жилья. Правы, как ни странно, и те, и другие — ссуда решает многие проблемы, одновременно усложняя жизнь. Кредиты как брали, так и продолжают массово оформлять. Поэтому нужно не повторять, как мантру, что кредиты зло, а учиться правильно пользоваться этой финансовой услугой.

Если провести социологический опрос на улицах любого города России, то менее 1% знают, что погашение займа может быть в виде фиксированных ежемесячных платежей. Еще с советских времен все привыкли, что с каждым разом платишь все меньше и меньше. Еще меньшее количество опрошенных респондентов правильно скажут название этих платежей:

• аннуитетные - сумма платежа фиксированная;
• дифференцированные - проценты начисляются на остаток долга.

Чем отличается аннуитетный от дифференцированного платежа? Как меняют жизнь заемщика различные виды платежей по кредиту? Как этим воспользоваться, если правила уже навязаны и изменить их нельзя? Давайте вместе разбираться.

За кредит, как и за любой товар, необходимо платить. В торговых точках в цене товара уже заложены затраты на его покупку, издержки продавца на реализацию и его прибыль. Банки свои затраты возмещают за счет комиссионных, а прибыль формируют процентной ставкой по кредитам.

Поэтому любой месячный платеж в счет погашения займа включает:

• основной долг по ссуде, его еще называют тело кредита;
• проценты за кредит;
• комиссионные.

Оплату платежей, в соответствии ФЗ № 353 «О потребительском кредите», можно проводить аннуитетно и дифференцированно. Какая мне разница, какой вид платежа, если указаны годовые проценты по кредиту, подумают многие? И ошибутся. Классический пример: разница между аннуитетными и дифференцированными платежами при:

• сумме ипотеки 1 000 000 руб.;
• годовой ставке 15%;
• сроке кредитования в 30 лет, составляет 1 296 000 руб. в пользу дифференцированного погашения.

В такие цифры трудно поверить, но можно проверить все на кредитном калькуляторе любого банка. Общая сумма кредита при аннуитетных платежах составляет 4 552 000 руб., при дифференцированных - 3 256 000 руб. Естественно, при меньших сроках ипотеки и меньшей процентной ставке разница будет меньше, а вот увеличение суммы ипотеки пропорционально увеличивает переплату.

Аннуитетный платеж и дифференцированный - в чем разница?

Что такое аннуитетные платежи

Под аннуитетными платежами финансовое право понимает фиксированную сумму траншей, направленных на погашение полной суммы займа, включающую тело кредита и проценты по ним, растянутые на весь период кредитования.

Казалось бы, здесь все понятно и прозрачно. Так и есть для тех, кто, во-первых, не знает, что есть дифференцированный тип платежа, а, во-вторых, будет регулярно платить до окончания срока действия кредитного соглашения.

Необъяснимые для обычного заемщика вещи начинаются при досрочном погашении, полном или частичном, ипотечного кредита (относится ко всем длительным по срокам займам).

По здравой логике, если взят кредит 2,0 млн. руб. на 10 лет, его досрочная выплата ровно через 5 лет обойдется в 1,0 млн. руб. Прошла половина срока - выплачена половина кредита. Однако это не соответствует видению банком сложившейся ситуации. По его расчетам, долг составляет 1,35 млн. руб. И заемщику придется платить именно эту сумму.

Обращение в суд на такую несправедливость не поможет. Так решил законодатель, вернее установил такую схему погашения кредита, когда в первые годы погашаются в основном проценты по кредиту, а его тело в последние - в ст. 6 Федерального закона № 353 приведена сложнейшая формула расчета. Простыми словами ее не объяснишь. В ней не могут разобраться математики, в чем можно убедиться, посетив страницу «Википедии» (статья «Аннуитет »). Что тогда можно сказать о заемщиках.

Порядок расчета

Вначале банк по формуле ведет расчет суммы месячных процентов в каждом расчетном периоде отдельно. Затем от фиксированного месячного платежа вычитается величина рассчитанных процентов, что и дает сумму погашаемого тела кредита. В виде формулы это выглядит так.

Ti = S - Pi , где:

• Ti - погашаемая сумма тела кредита за конкретный месяц;
• S - величина ежемесячного взноса в счет погашения кредита;
• Pi - сумма процентов, подлежащих выплате в конкретный месяц, рассчитанная по формуле.

Как происходит аннуитетное погашение ссуды в течение всего периода, хорошо видно на схеме.

Такой метод расчета процентов принят Думой под воздействием банковского лобби. Всем хочется иметь прибыль и при этом, желательно, ничего не делать. Выдав ипотечный кредит, кредитор обеспечивает себя доходом на долгие годы. Если заемщик его досрочно погасит, то придется работать - искать новых клиентов. Принятая схема погашения платежей позволяет финансовым организациям получать сверхприбыли за счет рядового заемщика.

Плюсы и минусы

Финансовые специалисты плюсами аннуитета считают:

• для банков - получение сверхприбыли при досрочном погашении займа;
• для заемщиков фиксированная сумма платежей позволяет: планировать семейный бюджет; не путаться в суммах ежемесячных платежей.

В отношении заемщиков с ними можно поспорить. Утверждая, что такие платежи по кредиту позволяют планировать семейный бюджет, они автоматически констатируют, что дифференцированный кредит этого не позволяет сделать. Но кто или что мешает планировать свои расходы, если применяется дифференцированная схема погашения займа?

С помощью можно рассчитать платежи на любое количество месяцев. Достаточно потратить 10-15 минут. То же самое и по суммам ежемесячных платежей. Если есть сомнение, достаточно зайти в личный кабинет онлайн-банка своей кредитной организации, где показана величина очередного платежа.

Минусы относятся только к клиенту банка. Их два:

• значительная переплата по ипотеке;
• большие потери семейного бюджета при досрочном погашении ссуды.

Что такое дифференцированные платежи

Схема формирования дифференцированных платежей относится к классическим, при этом она хорошо знакома населению РФ еще с советских времен, где она была единственной.

Ее отличие от аннуитета в том, что месячная сумма процентов не рассчитываются по специальной формуле, а определяется простым умножением процентной ставки, прописанной в договоре, на остаток тела кредита.

Сам заем делится равными долями на весь период кредитования. Как распределяются по срокам общие выплаты и выплаты по процентам, видно на схеме.

Как видно из рисунка, что подтверждается расчетами, в первую четверть срока кредитования приходится платить значительные суммы, большие, по сравнению с аннуитетом, примерно на 15 процентов. Зато в последнюю четверть эти платежи сведены к минимуму. Не забываем при этом, что имеется значительная экономия денег по сравнению с альтернативным вариантом оплаты.

Плюсы и минусы

Разбор схемы оплаты кредита по ипотеке дифференцированными платежами показывает, что выгоднее досрочно погашать заем при такой системе платежей, по сравнению с аннуитетом, а также то, что общая сумма выплат значительно меньше.

Недостатки дифференцированного погашения:

• большие ежемесячные платежи сразу после получения кредита;
• сумма ипотеки будет меньше, что вытекает из первого недостатка (банк не может дать ссуду, платежи по которой превышают 50% месячного дохода заемщика, при аннуитете они меньше и, следовательно, сумма займа будет больше).

Основные отличия

Среди приведенных типов платежей есть несколько принципиальных отличий.

1. В одном случае месячные платежи фиксированные, во втором - снижающиеся.
2. При аннуитете заемщик значительно переплачивает кредитору за взятую ссуду.
3. Досрочное погашение дифференцированного кредита никаких сюрпризов не преподносит - остаток задолженности соответствует расчетам заемщика. Досрочное погашение ипотеки с аннуитетным типом платежей эффективно в первой трети срока, во второй - непредвиденные убытки в виде большего остатка тела ссуды, чем планировал заемщик.
4. Рефинансирование аннуитетной ипотеки только увеличивает общую сумму платежей. При дифференцированных выплатах наблюдается снижение общей задолженности за счет уменьшения процентной ставки.

Что лучше

Что выбрать, аннуитетный платеж или дифференцированный? Однозначный ответ дать невозможно. Так, если совокупного дохода заемщика и созаемщиков достаточно для получения необходимой суммы кредита, а семья будет иметь средства для существования в первый период выплаты займа, то вопрос, что лучше, не стоит - однозначно дифференцированные.

Другой вопрос, что найти такие банки практически невозможно. Даже Сбербанк, лидер в выдаче ипотечных кредитов, в открытой оферте указывает аннуитетную схему погашения займа.

При недостаточности дохода, для требуемой суммы ссуды, единственный выход - соглашаться на аннуитет.

Видео по теме

Какие платежи лучше дифференцированные или аннуитетные

Здравствуйте, уважаемые читатели! В последнее время стал замечать, что довольно много моего рабочего времени уходит на разъяснение клиентам особенностей кредитования.

И все основные затруднения у людей возникают с выбором приоритетного метода погашения кредита.

И дело не в том, что этих методов огромное количество. Вопрос упирается в размеры ежемесячных платежей. Сейчас хочу подробно рассказать вам, какие платежи лучше: дифференцированные или аннуитетные. Рассмотрим типовые ситуации на примерах. Итак, приступим.

Выбирая кредитную программу, потенциальные заемщики ориентируются на процентную ставку по кредиту. Но не только ставка влияет на сумму выплачиваемых процентов, а также способ их начисления и метод погашения кредита. Таких методов существует два: аннуитетные платежи и дифференцированные платежи.

Предупреждение!

На наш взгляд, наиболее выгодная схема погашения ипотечного кредита - дифференцированные платежи. Так, общая сумма выплаченных банку денег, взятых под 12 % годовых и погашенных дифференцированными платежами - намного меньше, чем взятых под 12 % годовых, но погашенных аннуитетными платежами.

Дифференцированные платежи характерны тем, что задолженность по кредиту погашается равномерно начиная с самых первых выплат, а проценты начисляются по фактическому остатку. Таким образом, каждый последующий платеж меньше предыдущего. Досрочное погашение не ограничено ни по времени, ни по сумме и позволяет существенно сэкономить на выплачиваемых процентах.

Аннуитет - начисление равных платежей на весь срок погашения кредита. При этом в первой половине срока погашения задолженность по кредиту практически не гасится - выплачиваются в большей части проценты. Эта особенность делает платежи относительно небольшими, но значительно увеличивает общую сумму начисляемых процентов.

Чтобы наглядно показать разницу в погашении кредита при разных методах начисления платежей, мы приводим графики погашения кредита в размере 1 000 000 руб., взятого на 20 лет при 12% годовых:

Как видно на графиках, аннуитет «затягивает» с выплатой тела кредита. Поэтому и сумма выплачиваемых процентов получается больше при той же процентной ставке.

В процессе погашения кредита через 10 лет (при 20-ти летнем сроке погашения) Вы останетесь должны 4/5 суммы, а проценты все это время начисляются именно на остаток.

Также и страховые суммы значительно снижаются только после 10 лет погашения кредита… Плюсом аннуитетной схемы можно признать только меньшие платежи в начале графика, но не слишком ли высокую цену приходится за это платить?

Важно понимать и условия досрочного погашения. Дифференцированные платежи дают прямую зависимость от погашения кредита: чем меньше должен - тем меньше начислили процентов (с точностью до дня - сегодня оплатили, а завтра уже меньше начислили!). Сумма и срок досрочного погашения никак не ограничены. Это очень ощутимо.

По нашему опыту, большинство заемщиков рассчитывается по кредиту досрочно. Что дает возможность улучшать жилье постепенно, посильно для своего кошелька.

Внимание!

Досрочное погашение в аннуитетной схеме сокращает лишь срок выплаты кредита: на графике «срезаются» последние платежи и отпадает необходимость платить прицепленные к ним проценты, которые в конце графика как раз очень малы.

Сама процедура досрочного погашения аннуитета технически неудобна банку, в результате чего ограничивается минимальная сумма досрочного погашения (от 10 до 50 тыс. рублей) и сроки (обычно не ранее определенного числа месяца). Таким образом в аннуитетной схеме досрочное погашение неудобно и невыгодно. Это ее минус.

источник: www.ekbg.ru/kred

Сравним аннуитетные и дифференцированные платежи в 2018 году

Планируете купить квартиру в ипотеку, тогда для вас будет актуален вопрос - Какие платежи выбрать аннуитетные или дифференцированные?

Сравним оба варианта на примере ипотеки. В чем разница между данными типами платежей, какие выгоднее для заемщика, какие удобнее удобнее для погашения кредита, плюсы и минусы обоих вариантов.

Что такое аннуитетные платежи?

Аннуитетные платежи - это когда банку платим каждый месяц одинаковую сумму на протяжении всего периода кредитования:

• большая часть - это проценты за пользование кредитом
• меньшая часть - это платежи в счет погашения основного долга

К концу выплат по ипотечному кредиту данное соотношение меняется:

1. Основная часть процентов выплачивается в первые 3–5 лет кредита.
2. Начинать гасить ипотеку досрочно нужно в первые годы кредита.

Ниже можете посмотреть пример расчета ипотеки с аннуитетными платежами на 10 лет.

Когда возьмете в банке примерный расчет графика платежей, то обратите внимание, какую часть от ежемесячных платежей по ипотеке составляют проценты в начале срока и в конце.

Что такое дифф. платежи

Дифференцированные платежи - это когда каждый месяц платим одинаковую сумму в счет погашения основного долга, проценты из месяца в месяц уменьшаются.

Большая часть основного долга будет погашена на несколько лет быстрее, чем при аннуитете.
Ниже можете посмотреть пример расчета ипотеки с диф. платежами на 10 лет.

Первое время платежи будут большие, но чем ближе к завершению, тем меньше они будут становиться, и тем легче для семейного бюджета.

В чем разница между аннуитетными и дифференцированными платежами

С каким типом платежей дадут больше денег? Дифференцированные платежи в месяц больше на 25–30% чем аннуитетные!

Отсюда вытекает следующая закономерность. С диф. платежами сумма ипотечного кредита которую может одобрить банк будет меньше. При аннуитете можно купить более дорогую квартиру. Учитывайте данный момент, если вам потребуется большая сумма.

С какими платежами быстрее будет погашаться основной долг? При диф. платежах большая часть основного долга будет погашена быстрее.

Простой пример. Если взять на 10 лет ипотеку, то половина основного долга будет выплачена через 5 лет, а при аннуитетном платеже только через 7–8 лет. Это наглядно видно на графиках выше.

Можно сокращать на выбор размер платежей или срок кредита . Что дает уменьшение размера платежей при досрочном погашении?

С диф. платежами при досрочном погашении сокращается их размер. С аннуитетными платежами можно сократить размер или срок выплат. Допустим у вас есть какая-то сумма, вы вносите ее досрочно. Тем самым размер платежей станет меньше, соответственно и нагрузка на семейный бюджет также уменьшится.

Совет!

В случае временных затруднений, платить по графику станет легче. Если же уменьшается срок, то в трудную минуту легче вам не станет от осознания того что осталось платить не 15, а 10 лет. Платеж как был большим, так большим и остался.

Не все банки позволяют при досрочном погашении уменьшать размер аннуитетных платежей, некоторые сокращают только срок. Заранее уточняйте.

В каком случае больше вычет за проценты по ипотеке? При получении вычета за проценты по ипотеке, с аннуитетными платежами вернуть можно большую сумму.

С какими платежами будет меньше переплата? При аннуитетных платежах разница переплате будет на 15% больше, чем при диф. платежах.

Если брать небольшой кредит на пару лет, то эта разница может показаться не существенной, но если у вас ипотека на 15–20 лет и должны вы банку 3 000 000 рублей, то невольно задумаетесь.

Миф о аннуитетных платежах

С аннуитетом проще планировать семейный бюджет при ипотеке. Мне сразу хочется задать вопрос тем, кто это придумал.

Что сложного в учете дифференцированных платежей? Вы знаете, что максимальный платеж допустим 12 тыс. рублей в месяц (самый первый), а дальше он уменьшается.

Предупреждение!

Если не хочется каждый раз заглядывать в график платежей, то платите максимальную сумму, а остаток пусть лежит на счете. Со временем там накопится небольшой запас, который в случае чего вас подстрахует.

Когда решите сравнивать, то возьмите в расчет еще и инфляцию. К примеру, если взяли ипотеку в 2014 году на 20 лет, то через 10 лет дифференцированные платежи уменьшатся и не будут казаться большими, а вот аннуитетные останутся без изменений.

Хотя через десять лет с большой вероятностью вы просто погасите ипотеку досрочно.

Какой вид платежа выбрать по ипотеке?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Нужно считать что будет выгоднее в зависимости от конкретной ситуации, поэтому и сравнивать лучше всего именно для ситуации, со всеми вытекающими «за» и «против».

К примеру, если в банке при досрочном погашении части кредита уменьшают размер аннуитетного платежа, а не только срок кредитования. Можно рассмотреть и аннуитет.

Таким образом получим несколько положительных моментов:

• Изначально платеж будет меньше.
• После частичного, досрочного внесения денег платеж станет еще меньше.
• Платить по графику будет намного проще чем с диф. платежами.

Если же вы не планируете гасить ипотеку досрочно в самом начале, то дифференцированный платеж будет выгоднее, переплата по ипотеке меньше.

источник: https://moi-ipodom.ru/sravnim-diff-annuitet-platezhi.html

Какие платежи выгоднее дифференцированные или аннуитетные

На разных форумах, посвященных ипотечному кредитованию, уже который год не утихают споры: какие платежи выгоднее.

Внимание!

Сторонники дифференцированных платежей отмечают, что в итоге заемщик денег заплатит немного меньше (если будет платить в соответствии с графиком платежей), чем при аннуитетном способе погашения долга.

Сторонники аннуитетных платежей отмечают их удобство, и то, что переплата по сравнению с дифференцированными платежами - не велика.

Но при этом не учитываются два момента:

1. что заемщики, в большинстве своем, предпочитают рассчитываться с долгами досрочно;
2. и, что самое интересное, у банка-кредитора есть различные способы, как можно произвести это досрочное погашение так, чтобы всем было хорошо (особенно банку).

Какие платежи выгоднее: дифференцированные или аннуитетные или еще один способ честного отъема денег

Один заемщик, начитавшись споров о том, какие платежи выгоднее: дифференцированные или аннуитетные, долго искал банк, где бы платежи оказались именно дифференцированными. Наконец банк был выбран.

Особенно порадовала процентная ставка: 9,2% годовых при дифференцированных-то платежах! (Ставка могла быть еще меньше, если бы первый взнос заемщика был бы больше).

А ситуация у заемщика была такова: Заемщик менял свою однокомнатную квартиру на трехкомнатную. Чтобы упростить обмен, заемщик решил сначала купить себе трехкомнатную квартиру (взяв кредит банка), затем - освободить свою однокомнатную, продать ее, и вернуть банку большую часть кредита. Что, собственно, и сделал.

Как это выглядит в цифрах:

• заемщик берет кредит 200 000 долларов США;
• с помощью этого кредита и личных накоплений покупает 3-комнатную квартиру;
• Продает свою 1-комнатную квартиру, получает за нее деньги и вносит эти деньги в два приема в счет досрочного погашения:
  1. 09.10.2007 — 60 000 долларов США и
  2. 10.10.2007 — 73 800 долларов США.

Посмотрите, как «виртуозно» банк произвел списание долга. Теперь, если заемщик будет платить исключительно в соответствии с графиком платежей, то до 17.06.2024 года он будет платить только проценты за пользование кредитом. И лишь с 17 июня 2024 года с заемщика будут взиматься платежи в счет погашения долга.

Факты и аргументы

Аргументы приведены. А где же факты? - можете спросить Вы. Перед Вами отсканированные листы графика погашения кредита: всего 5 листов.

Самое интересное - на 1 и на 4 листах Графика. На 4 листе дата, с которой начинается взимание платежей в счет погашения долга заемщика, помечена знаком «V».

Совет!

Не трудно заметить, что при погашении долга в соответствии с приведенным выше графиком платежей, платежи заемщика по процентам окажутся в разы больше тех денег, которыми заемщик пользуется. С точки зрения математики - все правильно. А по сути - полная ерунда.

Вы еще спорите о том, какие платежи выгоднее? Не спорьте, не надо: лучше внимательно изучите графики, и аккуратнее подходите к выбору банка.

источник: https://www.mos-kva.ru/dosrochka.php

Что такое аннуитетный или дифференцированный платеж?

Помимо ставки вознаграждения по кредиту (проценты по кредиту), клиенту необходимо обратить внимание на такой важный показатель, как метод погашения кредита - аннуитетный и дифференцированный, или еще его называют «равными долями».

При дифференцированных платежах вся сумма кредита (основного долга) делится на равные части с учетом срока и периодичности погашения платежа по кредиту (ежемесячно, ежедневно, ежеквартально).

В даты платежа по графику клиент выплачивает часть суммы кредита (основного долга) плюс начисленные проценты. Проценты начисляются на остаток основного долга, соответственно, сумма начисленного вознаграждения по мере погашения кредита уменьшается.

Наиболее распространенной периодичностью погашения является ежемесячный график.

Например, сумма кредита - 100 000 тенге, срок кредита - 1 год, периодичность погашения – ежемесячно (100 000:12 месяцев = 8 333,33 тенге), дополнительно к полученной сумме прибавляется сумма начисленного вознаграждения, которая производится в первый месяц от 100 000 тенге, во второй месяц - от 91 666,66 тенге (100 000 – 8 333,33 = 91 666,66) и т.д.

Недостатком дифференцированного платежа является то, что клиенту необходимо или помнить, или постоянно уточнять, сколько денег ему нужно платить в очередной раз.

При дифференцированном графике в первую половину срока кредита заемщик направляет на погашение кредита гораздо большую сумму из своего дохода, чем во второй ее половине.

Предупреждение!

При таком методе слова «деньги сейчас дороже, чем потом» не работают на клиента, т.к. на деньги, которые заемщик направляет на погашение в первой половине, можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет.

Данный вид платежа приемлем для клиентов, у которых нефиксированный доход, который ежемесячно варьируется (больше или меньше). Во-вторых, по кредиту с дифференцированным платежом требования к платежеспособности выше, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита, исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи по кредиту.

Однако учитывая возможность изменения и улучшения условий в будущем (возможное уменьшение % по кредиту, инфляцию, повышение доходов), в последующем выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока фактически снижаются.

Аннуитетный платеж остается неизменным в течение всего срока действия кредитного договора.

Это значит, что каждый месяц клиент платит за кредит одинаковую сумму, которая состоит из начисленных процентов за кредит и части суммы, списывающейся в счет основного долга.

Преимущество аннуитетных платежей заключается в их неизменности. Клиенту известна сумма, которую он должен платить каждый месяц в установленный срок. Больше никаких цифр держать в своей голове ему не надо. Это очень удобно для клиентов, имеющих фиксированный доход.

Резюме. При выборе графика погашения необходимо выбирать наиболее подходящий для себя метод платежа с учетом текущих ежемесячных расходов, особенно это важно при оформлении кредита на длинные сроки.

К примеру, при оформлении ипотеки на 15–20 лет клиентам, имеющим доход в виде ежемесячной заработной платы, наиболее удобным при планировании семейного бюджета будет аннуитетный вид платежа.

В случае, если вы решите выбрать кредит с дифференцированными платежами, необходимо также учитывать, что максимально возможная сумма кредита может оказаться меньше в отличие от варианта с аннуитетным платежом, так как банк при расчете вашей платежеспособности будет учитывать максимально возможную сумму кредита с учетом первого платежа, который в сравнении с аннуитетом будет больше.

Исходить нужно исключительно из своих возможностей и не забывать, что независимо от вида выбранного платежа, у вас всегда есть право досрочного погашения кредита.

Пример: Клиент А получил кредит 100 долларов сроком на 12 месяцев по ставке 10% (ГЭСВ 10,62 %). Выбрал аннуитетный график платежа по кредиту.

Внимание!

Отличительной особенностью данного вида платежа является фиксированный размер платежа на всем сроке кредита, что позволяет клиенту ежемесячно выделять из бюджета равную сумму денежных средств для погашения кредита.

Клиент Б получил кредит на аналогичных условиях, но выбрал график с дифференцированными платежами (погашение основного долга равными долями).

Отличительной особенностью данного графика является то, что в течение всего срока кредита размер платежа изменяется от наибольшего к наименьшему.

источник: http://ru.kkb.kz/retail/page/Payment

Аннуитетные и дифференцированные платежи – в чем отличия?

Абсолютно все заемщики хотят взять кредит на выгодных условиях, под которыми следует понимать максимально низкую процентную ставку и минимальную итоговую переплату.

Однако очень многие заемщики часто забывают о том, какую важную роль в оформлении кредита играет то, какими платежами будет оплачиваться взятый кредит: аннуитетными или дифференцированными платежами.

Итак, аннуитетные платежи представляют собой фиксированные из месяца в месяц платежи, сумма которых состоит из суммы основного долга, а также процентов, начисленных на остаток долга по кредиту.

Расчет или формула аннуитетного платежа следующий: АП=СК*ПС1-(1+ПС)-КП=СК*ПС1-(1+ПС)КП

где АП – аннуитетный платеж, ПС – процентная ставка за период начисления, СК – первоначальная сумма кредита, КП – количество периодов (месяцев).

Дифференцированные платежи представляют собой непостоянную сумму, состоящую из фиксированной части (получается путем деления суммы кредита на количество месяцев кредитования) и процентов, начисленных на остаток долга по займу.

Формула дифференцированного платежа следующая: ДП=ОК*ПС12+ЕП

где ДП – дифференцированный платеж, ОК – остаток кредита в данном месяце, ПС – годовая процентная ставка, ЕП – ежемесячный фиксированный платеж, ОК*ПС12 – начисленные проценты.

Совет!

Таким образом, можно заметить, что в обоих платежах отличается лишь часть основного долга по кредиту. Так при каком же платеже обычный заемщик может выиграть, а где проиграть?

Попробуем разобраться в этих платежах подробнее. Помните, что при использовании при выплате кредита аннуитетных платежей остаток по основному кредитному долгу уменьшается медленно: первое время выплаты значительной части процентов происходят наперед.

При выплате кредита с помощью дифференцированного платежа остаток основного долга идет на убыль быстрее, а к концу срока кредитования также значительно снижается и сумму ежемесячного платежа. В итоге, при использовании дифференцированного платежа, переплата по займу будет значительно меньше. Происходит это за счет последовательного уменьшения процентов.

Для ДП переплата составляет 254166.76 рублей, для АП переплата равна 294816.63 рублей. Разница составляет 40 тысяч рублей, и для срока в 5 лет это не большая разница.

Это одно из отличи платежей. В чем же состоят другие отличия дифференцированного и аннуитетного платежей? Какой вариант более выгодный, и на каких условиях?

К примеру, два человека получили кредит, условия примерно одинаковые – сумма, срок, эффективная процентная ставка, однако тип платежей различен. Оба заемщика желают погасить свой кредит досрочно в один день.

Итак, при оплате кредита аннуитетным платежом в ежемесячном платеже большая доля принадлежит процентам. Поэтому в начале срока кредитования выплачиваются в основной своей массе проценты, основную же часть долга по кредиту предстоит выплачивать в конце срока кредитования. Получается, что при дифференцированных платежах досрочно оплатить кредит намного выгоднее.

Предупреждение!

Однако, аннуитетный платеж хорош тем, что позволяет заранее планировать свой бюджет. В случае наличия у заемщика небольшой заработной платы и оформления кредита на весьма длительный срок, выплата фиксированного ежемесячного платежа скажется на финансовом положении не очень сильно.

При дифференцированном же платеже вначале выплат придется поднапрячься, а в конце срока кредитования выплачивать минимальные суммы.

Не стоит также забывать и о том, что кредит на длительный период подразумевает под собой уверенность в материальном благополучии и стабильности будущего заемщика.

Кстати, на сегодняшний день большинство банковских учреждений работает именно по системе аннуитетных платежей, что на самом деле выгоднее банку. В любом случае Вы выплачиваете большую сумму и в случае полного использования кредитного срока, и при погашении кредита досрочно.

Какие банки используют схему погашения кредита также и дифференцированными платежами? На сегодняшний момент систему дифференцированных платежей предлагают Нордеа Банк (ипотечный кредит), Газпромбанк, Банк Петрокоммерц (все виды кредитования).

В качестве резюме можно сказать, что сегодня не существует единого ответа на вопрос, какой платеж выгоднее и лучше заемщику. Можно сказать одно – для каждого конкретного случае идеальным является свой вариант оплаты кредита.

Чтобы определиться, попросите сотрудника банка составить для Вас графики выплат при обеих схемах. Проанализируйте в непринужденной обстановке графики и примите решение.

И еще один совет: если Вы планируете взять в долг деньги на основательный срок, хотите знать фиксированную сумму и не имеет планов погасить кредит досрочно - то аннуитет подходит вам идеально.

Если же Вы предполагаете выплатить кредит как можно быстрее, чтобы избежать переплат – то Вам необходимо выбрать дифференцированный платеж. Однако, для начала необходимо найти банк, который и предлагает и выбрать платеж, и использовать оптимальные условия. Вы можете воспользоваться нашим калькулятором рассчета кредита.

источник: www.mosbankirs.ru/pomoshh_zaemshhiku/annuitetnyie_i_differenczirovannyie_platezhi

Что лучше: аннуитетные платежи или дифференцированные?

Выбирая кредит, мы обращаем внимание на его сумму, срок и, конечно же, процентную ставку, наивно полагая, что именно она определит размер нашей переплаты или экономии банку. Однако, не все так просто, как кажется на первый взгляд. Есть одна небольшая деталь, от которой многое зависит, – это вид платежей по кредиту.

Внимание!

Банки, в основном, предлагают два варианта: либо аннуитетные платежи, либо дифференцированные платежи. И вот здесь человеку, далекому от банковской сферы, необходимо принимать решение, а в голове уже туман от множества таинственных банковских терминов, разбавленный уверенностью в том, что злобные банкиры все равно обсчитают.

После прочтения этой статьи туман развеется, ведь Вы узнаете, что такое аннуитетные и дифференцированные платежи, чем они схожи, а чем отличаются, узнаете о преимуществах и тех, и других платежей, а после – сможете самостоятельно, без затрат на кредитных брокеров, принять выгодное именно Вам решение. Если Вы готовы – приступим.

Перейдем сразу к делу. Первое, что необходимо уяснить для себя, это то, что и аннуитетные платежи, и дифференцированные платежи состоят из процентов за пользование кредитом и суммы, которая уходит на погашение долга.

При этом и в том, и в другом случае банк начисляет проценты за пользование кредитом ТОЛЬКО на остаток долга, если перевести с банковского на русский – Вы платите банку проценты лишь с той денежной суммы, которую Вы банку должны. Никакого подвоха тут нет. Для уверенности разберем простой пример.

Представим, что Вы взяли кредит вот на таких условиях:

1. сумма – 1 000 000,00 рублей,
2. процентная ставка – 12 %,
3. срок кредита – 100 месяцев (чуть более восьми лет),
4. совершать платежи в пользу банка необходимо каждый месяц.

И при дифференцированных платежах, и при аннуитетных платежах, Вы уплатите банку за 1 месяц пользования этим миллионом одинаковую сумму процентов – 10 000 рублей. Арифметика предельно проста:

1 000 000 рублей (сумма кредита) × 1 % (мы 12 % годовых делим на 12 месяцев в году) = 10 000 рублей.

(Такой расчет не учитывает различия в количестве дней в календарном месяце, поскольку наша цель – понять принцип проведения расчетов, а не вывести точные суммы. Если же Вам необходимо определится с точной суммой процентов, уплачиваемых за определенный календарный месяц, надо сумму кредита умножить на 12 %, разделить на точное количество дней в году (либо иное количество дней в соответствии с условиями кредитного договора) и умножить на точное количество дней в конкретном месяце.)

Теперь подходим к главному отличию аннуитетных платежей от дифференцированных. Оно состоит в том, как Вы будете возвращать банку сам долг, то есть 1 000 000 рублей.

В случаях с дифференцированными платежами сумма долга будет разделена на равные части на весь срока кредита. По условиям нашего примера платить проценты и гасить кредит нужно ежемесячно. В таком случае для определения того, какую сумму долга необходимо возвращать банку каждый месяц, нужно разделить сумму кредита на количество месяцев кредитования:

1 000 000 рублей/100 месяцев = 10 000 рублей

Совет!

При таком раскладе, за первый месяц пользования кредитом в составе дифференцированного платежа Вы уплатите 10 000 рублей процентов и 10 000 рублей в погашение долга, всего 20 000 рублей.

В следующем месяце вместо 1 000 000 рублей Вы будете должны банку уже на 10 000 рублей меньше (Вы ведь уже погасили кредит на 10 000 рублей, совершив первый платеж), поэтому проценты будут начисляться банком уже на уменьшенную сумму долга, то есть на 990 тысяч рублей.

990 000 рублей (оставшийся после первого платежа долг) × 1 % (процент за пользование кредитом в месяц) + 10 000 рублей (постоянная сумма, которая направляется для погашения долга) = 19 900 рублей

Как видим, в случае с дифференцированными платежами самая большая нагрузка на плечи заемщика ложится на начало кредитования, поскольку первые платежи самые большие по размеру.

Аннуитетные платежи, в отличие от дифференцированных платежей, всегда одинаковы по размеру в течение всего срока кредитования.

Условия нашего примера оставляем те же, берем формулу аннуитета, получаем аннуитетный платеж в размере 15 865,74 рублей. Давайте для удобства понимания округлим эту сумму до 15 866,00 рублей.

Предупреждение!

Теперь вспомним, что за один месяц пользования миллионом рублей мы должны заплатить банку процентов на сумму 10 000 рублей. Получается, совершив первый аннуитетный платеж в размере 15 866 рублей, мы всего 5 866 рублей вернем банку в погашение долга (напомним, что при дифференцированных платежах при таких же условиях кредитования мы в первый месяц кредитования вернули бы банку почти в два раза больше – 10 000,00 рублей!).

Давайте посчитаем, как будет начислять банк проценты в следующем месяце кредитования:

994 134 рублей (оставшийся после первого аннуитетного платежа долг) × 1 % (процент за пользование кредита в месяц) = 9941,34 рублей

Если вычесть из аннуитетного платежа в размере 15 866 рублей сумму процентов в размере 9 941,34 рублей – при совершении второго аннуитетного платежа в погашение долга уйдет 5924,66 рублей. И так далее.

Для удобства понимания на основе данных нашего примера мы построили график уменьшения суммы долга при аннуитетных и дифференцированных платежах:

График уменьшения суммы долга при аннуитетных и дифференцированных платежах

Как мы уже выяснили в процессе расчетов и видим на графике, долг перед банком при аннуитетной схеме уменьшается медленнее, чем при дифференцированных платежах. Вот почему при аннуитете клиент уплачивает больше процентов, он просто больше должен банку.

Разница более 70 тысяч рублей, хотя сумма, срок и процентная ставка по кредиту одна и та же! Казалось бы, о чем тут думать? Надо брать дифференцированный платеж по кредиту! Но не все так однозначно, как могло показаться на первый взгляд. Давайте вместе проанализируем, какие достоинства имеют и аннуитетные, и дифференцированные платежи.

Итак, преимущества аннуитетных платежей:

Удобство. Одинаковый размер аннуитетных платежей позволяет Вам без лишней суеты обслуживать кредит, не нужно звонить в банк, не нужно заглядывать в условия договора и уточнять, сколько на этот раз необходимо уплатить рублей и копеек. Аннуитет всегда одинаков.

Для обслуживания кредита с аннуитетными платежами требуется меньшая платежеспособность. Поясним нашу мысль. Дело в том, что банк рассчитывает какой максимальный платеж Вы «потяните» исходя из Ваших ежемесячных доходов и расходов.

Внимание!

При дифференцированной схеме погашения размеры платежей, как минимум, первую треть срока кредитования будут больше размера аннуитетного платежа, хотя основные условия кредита останутся теми же! (К слову, по условиям нашего примера Вы 43 месяца будете вынуждены уплачивать дифференцированные платежи в сумме бОльшей, чем аннуитет, а это ни много ни мало из восьми лет кредита три с половиной года.)

Получается, что для кредита на один и тот же срок и на одну и ту же сумму при дифференцированных платежах Вам нужно иметь доходов больше, в отличие от этого же кредита, но с аннуитетными платежами. Для многих заемщиков сумма кредита имеет решающее значение, а аннуитет позволяет эту сумму увеличить, что нельзя не засчитать ему в плюс.

Преимущества дифференцированных платежей:

• Скорость уменьшения долга перед банком выше. Это обуславливает второе неоспоримое преимущество дифференцированных платежей:
• Существенная экономия на уплачиваемых процентах. Как Вы уже убедились, при дифференцированной схеме расчетов нужно платить меньше процентов по кредиту.
• Постепенное уменьшение размера дифференцированного платежа, а значит, и уменьшение нагрузки на семейный бюджет.

При изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.

Особенности двух вариантов выплаты

От выбранной схемы погашения будет зависеть конечный размер переплаты. Также в зависимости от системы расчета определяется и сумма платежей по ипотеке. Они бывают двух видов.

Дифференцированный взнос

Этот вид подразумевает планомерное погашение задолженности , при котором тело кредита выплачивается одинаковыми долями , а проценты ежемесячно уменьшаются . По мере выплат сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться.

Пример . Размер кредита – 1 млн рублей, ставка по кредиту – 10%, срок – 60 месяцев.

Первый платеж будет равняться 25 тыс. рублей. По второму остаток задолженности уменьшится, соответственно, начисляется меньше процентов, а сумма взноса снижается и составляет 24,861 тыс. рублей. Аналогичным образом рассчитываются третий и последующие платежи. Последний из них будет минимальным и составит 16,806 тыс. рублей. Общая переплата равна 254,167 тыс. рублей.

Аннуитетный взнос

Это способ погашения кредита , при котором ежемесячные платежи остаются одинаковыми на протяжении всего срока действия ипотечного договора . В сумму аннуитета включается основной долг и проценты. Формула расчета сравнительно сложная. Проще рассмотреть условия на примере:

Размер кредита – 1 млн рублей, процентная ставка – 10%, срок – 60 месяцев.

Фиксированный платеж будет равен 21,247 тыс. рублей, при этом в первый месяц проценты максимальные – 8,333 тыс. рублей, а погашение основного долга в сумме взноса составит всего 12,914 тыс. В целом клиент переплатит по кредиту 274,823 тыс.

Сходства и отличия

Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.

Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:

1. в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
2. при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
3. при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
4. все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.

Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей

С учетом описанных характеристик и проведенных расчетов, можно составить перечень плюсов и минусов разных схем погашения (см. таблицу).

Вид платежа	Преимущества	Недостатки
Дифференцированный	экономичность (при равных условиях размер переплаты ниже); уменьшение ежемесячного взноса; простая формула расчета.	существенная нагрузка на бюджет заемщика в начальном периоде погашения (из этого следует, что при таком способе клиенту может не хватить дохода, и высока вероятность отказа или снижения суммы кредита); разный размер платежа.
Аннуитетный	фиксированный взнос является более удобным для совершения оплаты (можно оформить автоплатеж); максимально возможный лимит кредита больше.	выше переплата по процентам; медленное уменьшение основного долга.

Несмотря на то что при дифференцированной схеме переплата меньше, не всегда данный способ будет существенно выгоднее. Так, финансовые аналитики утверждают, что для сокращения затрат эта схема лучше подойдет для долгосрочных займов , что характерно для ипотеки. Если кредит оформляется на короткий период или планируется проводить досрочное погашение, то предпочтительнее выбрать аннуитет: ввиду меньшего срока либо сокращения «тела кредита» общая сумма начисленных процентов будет сопоставима дифференцированной схеме.

Еще один плюс в пользу аннуитета – большая сумма заемных средств. При равных показателях доходов и расходов заемщика, по такой схеме кредитный лимит будет выше, чем по дифференцированной. Это актуально в тех случаях, когда клиент рассчитывает на максимально возможный объем денежных средств, что тоже характерно для ипотечных займов.

Однако, если доход заемщика высок либо сумма кредита небольшая и банк одобряет ее по любой схеме расчета, переплата по аннуитету будет неоправданной, даже если она невелика.

Изменить схему выплаты в процессе действия договора нельзя. Это возможно сделать только путем рефинансирования, то есть нужно переоформить ипотеку в другом банке и выбрать необходимый способ выплат.

Обзор ипотечных программ кредитования

Сегодня среди банковских продуктов можно найти вариант с любым способом расчета. Как правило, кредитор предлагает либо аннуитет, либо обе схемы на выбор. Для сравнения рассмотрим предложения ведущих российских банков.

Данный порядок расчета применяется всеми банковскими учреждениями , так как он является более выгодным и удобным для кредитора, а выплата равных сумм комфортна для заемщика. Для примера можно сравнить условия с аннуитетной схемой по разным видам ипотеки.

Сбербанк России

Лидер жилищного кредитования в России – Сбербанк – работает только с аннуитетной схемой. В банке действует несколько разных программ, все они предполагают равные платежи на протяжении всего срока выплаты. Например, рассмотрим продукт , которая позволяет купить квартиру только в аккредитованных новостройках на этапе строительства.

Программа «Приобретение строящегося жилья» в Сбербанке

Сумма кредита

от 300 тысяч рублей до
80% цены жилья

сроки кредита

до 30
лет

ставка кредита

от 7,4%
годовых

* - покупка жилья от застройщика позволяет снизить ставку на 2%

По продукту предусмотрены следующие условия:

• Ставка от 7,4 (с учетом скидки от застройщика в 2%) до 9,5% годовых. В случае отказа от оформления личного страхования, отсутствия зарплатной карты применяются надбавки.
• Сумма кредита устанавливается в пределах от 300 тыс. рублей до 85% от стоимости жилья.
• Максимальный срок – 30 лет (если используется скидка от застройщика, то ипотека выдается на период до 7–12 лет).

Банк ВТБ

Предлагает специальный ипотечный продукт «Победа над формальностями», в рамках которого можно приобрести имущество на вторичном рынке и в новостройке или рефинансировать жилищный займ. Для оформления заявки заемщику понадобится всего два документа – паспорт и СНИЛС (или ИНН). По программе установлены особые условия:

1. повышенный первоначальный взнос – от 30% на новостройку, от 40% - на вторичное жилье;
2. надбавка 0,7 п.п. к базовой ставке (9,1%).

Срок кредитования – от 3 до 20 лет, сумма в диапазоне от 600 тыс. до 60 млн рублей.

«Альфа-Банк»

В на готовое жилье предоставляется на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос, оплаченный за счет собственных средств, составляет 15% от стоимости недвижимости.

Сумма кредита может достигать 50 млн рублей. Ставка переплаты устанавливается следующим образом:

• для участников зарплатного проекта «Альфа-Банка» – 9,29%;
• 9,59% – стандартные условия;
• 10,29% – для ипотеки по 2-м документам.

В 2018 году лишь ограниченное число банковских структур предлагают оформить ипотеку с дифференцированными платежами. При этом по каждой программе у заемщика есть возможность выбрать и аннуитетную систему.

«Газпромбанк»

В заемщику предоставляется два вида схемы выплат – аннуитетная или дифференцированная. Последняя возможна для всех жилищных кредитов за исключением военной ипотеки. Так, заемщик может оформить другого банка и тем самым перейти с аннуитета на более выгодную систему оплаты.

Параметры рефинансирования:

• ставка от 8,8%;
• срок – от 42 до 360 месяцев;
• кредитный лимит – от 500 тыс. до 45 млн рублей.

Для незарплатных клиентов действует надбавка к ставке в размере 0,5 п.п.

«Россельхозбанк»

Позволяет приобрести следующие виды недвижимости:

• квартиру и апартаменты (первичный и вторичный рынок);
• частный дом вместе с земельным участком или таунхаус;
• участок земли.

Сумма кредита выдается в пределах от 100 тыс. до 60 млн рублей, процентные ставки начинаются от 8,95%. При оформлении клиент самостоятельно может выбрать порядок выплат.

«КубаньКредит»

Банк кредитует приобретение объектов недвижимости по программе «Готовое жилье», которая включает квартиры, в том числе с земельным участком, и частные дома. Финансирование осуществляется как по аннуитетной, так и по дифференцированной схеме.

Ипотека выдается под 10,99% годовых, на период от 1 до 30 лет. Минимальный размер кредита – 300 тыс. до 7 миллионов рублей. Для держателей зарплатных карт ставка снижается до 10,49%.

Программа «Готовое жилье» в банке «Кубань Кредит»

Сумма кредита

от 300 тысяч рублей до
7 миллионов рублей

сроки кредита

от 1 года до
30 лет

ставка кредита

от 10,99%
годовых

* - для зарплатных клиентов ставка снижается до 10,49%

Жилищные займы предоставляются только на территории присутствия банка (Ростовская область, Краснодарский край, республика Адыгея). При этом заемщик – физическое лицо, может иметь прописку в любом регионе РФ.

Таким образом, наряду с огромным количеством предложений банков по ипотеке с аннуитетными платежами, выбор продуктов с дифференцированной схемой ограничен. Однако однозначно нельзя ответить на вопрос, какой вариант выплат лучше. Во-первых, условия выдачи средств по разным системам отличаются незначительно и причина тому – лишь внутренняя политика банка. В подтверждение можно привести любую программу, где предусмотрен выбор схемы расчета ежемесячных выплат: ставки, суммы и сроки не меняются. Во-вторых, необходимо учесть разные факторы: собственные возможности и цели кредитования. В некоторых случаях выгоднее взять квартиру у ключевого застройщика Сбербанка и получить ставку 7,9%, чем обратиться в «КубаньКредит» за дифференцированным платежом и процентом переплаты в 10,99% годовых.

Ознакомившись с плюсами и минусами каждой из схем, каждый заемщик сможет самостоятельно определиться с выбором.