Условия реализации материнского капитала при покупке жилья. Использование ипотеки для реализации МК. Договор купли-продажи с использованием средств по сертификату

Улучшение условий проживания семьи - это один из возможных законных способов использования материнского капитала. Но процедура покупки недвижимости с использованием сертификата имеет ряд требований и нюансов, которые необходимо выполнять.

Как распорядиться материнским капиталом?

Размер материнского капитала в 2018 году составляет 453 026 рублей. Купить отдельное жилье за эту сумму практически невозможно. Но деньги могут существенно помочь при решении жилищного вопроса.

Улучшение условий проживания с привлечением материнского капитала подразумевает:

• приобретение квартиры как за наличные средства, так и с ипотечным кредитом;
• участие в кооперативном строительстве;
• капитальный ремонт жилья;
• постройка частного дома, в том числе с привлечением строительных организаций;
• погашение ранее взятого ипотечного кредита.

Покупка квартиры

Чтобы приобрести жилую недвижимость с использованием материнского капитала для расчета с продавцом необходимо соблюсти ряд требований:

• На момент сделки второму в семье ребенку должно исполниться 3 года (это требование не относиться к сделкам, где используется ипотечный кредит).
• Многоквартирный дом не должен быть в аварийном состоянии.
• Жилье должно соответствовать всем санитарно-гигиеническим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
• Недвижимость должна быть на территории Российской Федерации.
• В собственность должна приобретаться вся недвижимость, а не доля.
• Выделение в собственность долей недвижимости всем членам семьи. Размер и соотношение долей не регулируется и определяется членами семьи самостоятельно.

После того как квартира, соответствующая личным требованиям семьи, была выбрана, необходимо урегулировать вопрос с продавцом о возможности использования сертификата на получение материнского капитала при расчетах. Проблема в том, что денежные средства по сертификату будут зачислены на расчетный счет продавца примерно через 2 месяца после фактического перехода прав собственности на недвижимость . Как показывает практика, при таких условиях квартиру проще купить у застройщика или у собственника юридического лица. Физические лица неохотно идут на сделку купли-продажи, понимая, что полный расчет они получат только через несколько месяцев.

Без ипотеки

Если сделка оформляется без ипотечного кредита, то порядок действий будет следующим:

1. Подписание договора купли-продажи.
2. Проведение регистрации перехода права собственности.
3. Оформление банковского кредита в размере, не превышающего сумму по сертификату, или заключение договора между продавцом и покупателем с указанием неоплаченной суммы, которая равняется размеру материнского капитала.
4. Подача заявление в Пенсионный фонд о желании направить материнский капитал для произведения оплаты по квартире.
5. После принятия решения о возможности использования сертификата деньги будут зачислены продавцу.

В ипотеку

При покупке жилья через ипотеку, материнский капитал может быть предназначен для:

• Первоначального взноса. Не каждый банк готов принимать материнский капитал как 100% первоначального взноса. Обычно заемщику приходится платить не менее 10% его размера за счет собственных накоплений;
• Увеличения максимально возможной суммы кредита. После одобрения заявки ПФ денежные средства будут направлены на его погашение.

Пошаговая инструкция

Порядок действий при покупке квартиры , в том числе за счет ипотеки, выглядит так:

1. Выбор банка, который работает с материнским капиталом.
2. Сбор и передача в банк документов, необходимых для принятия решения.
3. Получение положительного решения о выдаче ипотечного кредита.
4. Поиск жилья.
5. Покупка его с помощью заемных денег.

В пенсионный фонд для выплаты денежных средств нужно подать такие документы:

• Сертификат на получение материнского капитала.
• Свидетельство о регистрации или расторжения брака.
• Свидетельство о рождении или усыновлении детей.
• Договор купли-продажи недвижимости.
• Договор ипотеки (если привлекался банковский кредит).
• Справка из банка о размере задолженности.
• Документальное подтверждение выделения доли ребенка в приобретенной недвижимости или обязательство это осуществить. Документ нужно заверить нотариально.

Участие в долевом строительстве

Поучаствовать в долевом строительстве, используя при этом материнский капитал, можно, если выполняются следующие требования:

• Дом готов больше чем на 70%.
• В уставе застройщика прописана возможность использования материнского капитала.

На момент заключения договора о долевом строительстве потенциальному владельцу необходимо иметь деньги за вычетом размера сертификата. Сделка при этом будет иметь следующие этапы:

1. Бронирование квартиры. Необходимо сразу уведомить компанию, что при расчетах будет использоваться материнский капитал.
2. В тексте договора долевого участия необходимо прописать, что оплата будет осуществляться с отсрочкой платежа.
3. Подписание и регистрация договора.
4. Оплата части суммы договора собственными средствами.
5. Подача заявления и прочих документов в ПФ.
6. После принятия положительного решения ПФ зачисляет денежные средства на счет застройщика.

Покупка комнаты и доли

Пенсионный фонд может одобрить покупку комнаты в следующих случаях:

• Стоимость комнаты ориентировочно равна размеру материнского капитала.
• Если после покупки комнаты семья станет полноправным владельцем всей квартиры.

А вот приобрести комнату в общежитии, используя сертификат, не получится . Исключение делается только для общежитий, которые частично переданы в частный жилой фонд. К таким сделкам ПФ относится положительно в связи с тем, что размер материнского капитала может полностью или в большей части покрыть стоимость такого жилья.

Приобретение доли недвижимости одобряется ПФ в редких случаях . Им, в частности, приветствуются сделки, после которых семья становится единоличным собственником недвижимости.

Особенности покупки дома

ПФ не разрешает приобретение за счет материнского капитала очень старых домов. Также проверяется умышленное завышение стоимости жилья. Сделка не должна нарушать следующие требования:

• Купить можно только жилой дом. Покупка садового домика невозможна.
• Использовать сертификат можно исключительно на приобретение жилого дома и нельзя на покупку хозяйственных построек и земельного участка. Вследствие этого заключаются 2 отдельных договора купли-продажи.

Сделки с родственниками

Для того чтобы обезопасить права ребенка и уменьшить мошенничество с материнским капиталом, сделки купли-продажи недвижимости между близкими членами семьи запрещены . Такие операции могут иметь цель обналичить материнский капитал, а не улучшить условия проживания. Сделка с близкими родственниками будет признана незаконной и ПФ не выплатит средства по сертификату. К близким родственникам относятся родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.

Допускается приобретение недвижимости у родственников второй и последующих линий родства.

ПФ скрупулезно проверяет все сделки по покупке недвижимости, которые были оформлены между родственниками. В отдельных случаях даже возможна передача информации в МВД.

С появлением второго и последующих детей семьи приобретают право получения в Пенсионном фонде (ПФР) сертификата на материнский капитал , а вместе с ним возможность направить его средства по одному или нескольким из предусмотренных направлений: на , приобретение товаров для или .

Как показывает статистика, за все время действия программы порядка 95% граждан, которые уже успели обратиться в ПФР с заявлением об использовании материнского капитала, желают направить его средства именно на улучшение жилищных условий .

При этом законом установлено, что материнский сертификат можно использовать по 6 жилищным направлениям, в том числе на покупку жилья или его строительство (реконструкцию). А именно:

При выборе второго и третьего способов расходования средств МК из представленного выше списка нет необходимости дожидаться, пока младшему ребенку .

Также родители, имеющие право на материнский капитал, вправе отсрочить получение сертификата на неограниченный период. Например, можно оплатить , когда он вырастет, или , после того как он станет совершеннолетним.

Какую недвижимость можно купить на материнский капитал?

Средства семейного капитала можно , если оно соответствует следующим требованиям :

• приобретаемое помещение находится на территории РФ ;
• приобретается отдельное жилое помещение , а не доля в праве собственности (доля может быть приобретена только в том случае, если сама представляет жилое помещение - );
• форма сделки не противоречит закону ;
• должно содержать информацию о целях , на которые выделяются средства ПФР, с указанием размера необходимой суммы .

Жилищный кодекс РФ признает в качестве жилого изолированное, пригодное для постоянного проживания, отвечающее санитарным и техническим нормам, помещение. К таковым относятся: (и его часть), или часть квартиры, а также .

Условия покупки жилья на материнский капитал в 2018 году

Жилое помещение может приобретаться в собственность граждан в 2 случаях:

• переход права собственности от продавца к покупателю (обычно при покупке вторичного жилья, однако на первичном рынке тоже бывает, когда собственником выступает сам застройщик или инвестор строительства новостройки);
• его возникновение (если оформляется собственность на новый жилой объект на основании договора участия в долевом строительстве или при вступлении в жилищный кооператив).

Законодательством предусмотрено, что семья, в зависимости от того, сколько времени прошло после рождения (усыновления) второго или последующих детей, может приобрести жилое помещение с использованием сертификата на материнский капитал:

1. На приобретение жилья только в качестве первоначального взноса по ипотеке или для уплаты основного долга и процентов по целевому кредиту или займу - в любое время, в том числе .
2. На любые не противоречащие закону сделки по оформлению недвижимости - только после достижения возраста 3 лет.

При этом в любом случае приобретаемое жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность на всех членов семьи - родителей (супругов) и всех детей.

По договору купли-продажи

Общие условия покупки жилья по договору купли-продажи с использованием средств семейного капитала описаны в п. 8 и 8.1 Постановления от 12 декабря 2007 года № 862 .

Оплатить часть жилья или его полную стоимость средствами сертификата без оформления кредита или займа можно только после того, как ребенку исполнится 3 года! При этом может оформляться как простой договор купли-продажи, так и договор с рассрочкой платежа.

«Простой» договор может быть заключен:

1. Если размер накоплений сертификата покрывает стоимость приобретаемого жилья полностью (например, в случае покупки , или в сельской местности).
2. Либо если покупка происходит без использования заемных средств, т.е. только за счет материнского капитала и личных накоплений владельца сертификата.

В обоих случаях, продавец сможет полностью получить выкупную стоимость только через два месяца после того, как сделка получит одобрение со стороны ПФР.

Таким образом, «простой договор» предусматривает отсрочку платежа, и имеет форму стандартного договора купли-продажи, который содержит условие об отсрочке платежа и пункт о полной или частичной уплате стоимости жилья по материнскому сертификату.

В тексте договора следует указать:

• что оплата будет осуществлена с использованием накоплений маткапитала, путем перечисления денежных средств со счета ПФР на указанный продавцом расчетный счет;
• если размер накоплений сертификата меньше стоимости приобретаемого жилья, указать какая часть оплачивается за счет накоплений покупателя;
• срок, для подачи покупателем документов на распоряжение семейным капиталом.

Покупка с рассрочкой платежа под маткапитал

Направление средств семейного капитала при рассрочке платежа также возможно только при достижении ребенком 3 лет .

Договор с рассрочкой платежа отличается от отсрочки тем, что рассрочка оформляется на срок, свыше 2 месяцев. Как правило, такие сделки предлагаются застройщиком при приобретении жилья на первичном рынке недвижимости.

Рассрочка предоставляется таким образом:

• покупатель вносит единовременно первый взнос при подписании договора;
• оставшаяся сумма делится на оговоренный сторонами период и выплачивается продавцу аннуитетными (одинаковыми) платежами в соответствии с графиком.

Рассрочку предоставляет непосредственно продавец жилья , а не кредитная организация! Однако при этом на период полного погашения оплаты . Но поскольку речь идет не о договоре с банком, перевод средств невозможен до достижения ребенком 3 лет.

Согласно положений ФЗ «О залоге недвижимости», под понятием «ипотека » подразумевается договор, одной стороной которого выступает залогодатель (покупатель жилья), а другой залогодержатель (продавец) - кредитор по обязательству, обеспечиваемому ипотекой, обладающий преимущественным правом перед другими кредиторами залогодателя на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного залогодателем недвижимого имущества.

Таким образом, ипотека являет собой лишь форму залога , при котором приобретенное имущество обременено правами залогодержателя. В общем случае ей обеспечиваются не только обязательства, вытекающие из договора кредитования или займа, но и иные обязательства - например, основанные на купле-продаже (в том числе с рассрочкой платежа), аренде, подряде и прочих договорах.

По кредитному договору или договору займа

В случае, когда суммы сертификата и личных накоплений у родителей недостаточно для единовременной покупки жилого помещения, выходом из положения также является оформление кредита или займа.

Для осуществления возможности расходования средств материнского капитала на уплату основного долга или процентов по займу, нужно, чтобы кредит был не потребительским , а целевым, т.е. в кредитном договоре должно быть четко прописано, на какие цели необходимо расходовать заемные средства - покупка жилья, или .

Таким образом, в случае оформления договора жилищного кредитования денежные средства могут быть направлены только на .

• Если одним из важных условий заключения такого договора является внесение , в качестве которого также можно использовать средства семейного капитала.
• Помимо этого, маткапитал можно потратить по жилищным кредитным обязательствам.

В обоих указанных случаях средства сертификата можно использовать сразу после его получения.

Договор ипотеки при покупке с маткапиталом

Как уже было сказано ранее, сама по себе ипотека вообще далеко не всегда предусматривает наличие какого-то кредита или займа и может просто выступать обеспечением обязательств - как по договору рассрочки платежа, так и по любому другому договору.

• При заключении договора ипотечного кредитования законом предусмотрен залог именно приобретаемой недвижимости , а не какой-либо иной, как это возможно при жилищном займе под залог уже имеющегося имущества.
• Еще одним отличием ипотечного кредитования является тот факт, что до исполнения обязательств фактическим собственником приобретаемой недвижимости является банк .

По договору долевого участия в новостройке

Одним из самых популярных способов улучшения жилищных условий среди получателей материнского капитала является вложение его средств в долевое строительство . При этом владелец сертификата на момент заключения договора долевого участия (ДДУ) должен располагать необходимой для оплаты стоимости договора суммой за исключением средств, обеспеченных Пенсионным фондом.

Поскольку в перечне документов, принимаемых ПФР вместе с заявлением в качестве основания для выплаты средств семейного капитала, значится такой договор, владелец сертификата или его супруг могут направить средства на погашение обязательств по договору долевого строительства при выполнении нескольких условий:

• объект строительства готов на 70 и более процентов;
• уставом застройщика предусмотрено использование средств семейного капитала.

Право граждан на инвестирование своих сбережений в строящееся жилье установлено положениями Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» .

Сама процедура будет происходить следующим образом:

• выбор и бронирование жилого помещения (с уведомлением продавца о том, что часть стоимости будет погашена за счет семейного капитала);
• подготовка договора долевого участия, с указанием рассрочки оплаты, т.к. средства ПФР будут переведены не ранее чем через 2 месяца;
• регистрация подписанного сторонами ДДУ в Росреестре;
• оплата обязательств по ДДУ происходит в несколько этапов :
  • внесение личных сбережений покупателя на счет застройщика;
  • подача заявления о распоряжении маткапиталом, с приложением пакета необходимых документов;
  • после одобрения ПФР средства будут перечислены на расчетный счет застройщика, указанный в заявлении, в течении 2 месяцев.

Полный перечень документов, необходимых для подтверждения перед ПФР факта участия заявителя в долевом строительстве указан в п. 9 Постановления № 862.

• Направить средства маткапитала на уплату стоимости объекта незавершенного строительства , приобретаемого у другого дольщика, невозможно (несмотря на то, что все права и обязанности переходят к покупателю).
• Законодательством установлено, что такая сделка возможна путем заключения договора переуступки права требования , а в списке обязательных документов ПФР такой договор отсутствует. Единственным вариантом решения проблемы будет одновременное расторжение старого и заключение нового ДДУ.

Использование материнского капитала на покупку жилья до 3 лет

Большинство родителей, имеющих 2 и более детей, волнует вопрос об использовании сертификата на улучшение жилищных условий (ждать обещанного 3 года - это во многих практических ситуациях сомнительная перспектива).

Несмотря на то, что размера накоплений материнского сертификата ( - 453 тыс. руб. ) явно недостаточно для оплаты полной стоимости жилья, молодые семьи, испытывающие временные финансовые затруднения и одновременно с этим острую необходимость расширить свои жилищные условия, хватаются за возможность его направления на приобретение недвижимости, не дожидаясь трехлетия ребенка, как утопающие за спасательный круг, и часто даже не пытаясь вникнуть во все нюансы.

После того, как в 2015 году было разрешено использовать средства до достижения ребенком 3 лет на первоначальный взнос по ипотеке, многие граждане стали полагать, что, если речь идет о покупке недвижимости, возрастные ограничения отсутствуют. Но на самом деле это не так!

На сегодняшний день, закон дозволяет направлять на улучшение жилищных условий накопления семейного капитала, предоставленного государством в качестве помощи семьям с детьми, до 3-летия ребенка только в 2 случаях , которые напрямую связаны с оформлением долговых обязательств:

1. В качестве при оформлении кредита или займа на приобретение жилья (в том числе по договору долевого участия в строительстве);
2. или процентов по кредитным обязательствам на приобретение жилья, даже если они возникли до рождения ребенка, (в т.ч. по ДДУ).

В данном случае маткапитал можно направить на погашение любого целевого займа (т.е. не только ипотечного) на приобретение, или жилого помещения. Однако если жилье было приобретено на средства потребительского кредита , ПФР не станет возмещать обязательства должника средствами мат. капитала без соответствующего судебного решения.

В судебной практике есть примеры, решений суда в пользу граждан, обязывающие ПФР перевести накопления сертификата в счет уплаты обязательств по потребительским кредитам, которые расходовались на покупку жилья.

Однако лучшим вариантом является изначальное - именно на улучшение жилищных условий. Это быстрее и надежнее, чем трата времени и нервов на судебные тяжбы.

Покупка жилья у родственников на мат капитал

В настоящее время все сделки с привлечением средств материнского капитала, совершенные между родственниками, проходят тщательную проверку со стороны ПФР, который всеми силами старается не допустить попыток . Поскольку такие схемы стали в последнее время очень популярны, органы ОБЭП и МВД также проверяют историю приобретаемого жилья и его дальнейшую судьбу (в основном это касается соблюдения интересов несовершеннолетних членов семьи).

В общем случае договор о продаже жилого помещения, заключенный между родственниками , ничем не отличается от аналогичной сделки, сторонами которой являются граждане, не связанные родственными отношениями.

Однако ПФР признает сделку между родными с использованием материнского капитала при соблюдении определенных условий:

• сделка не должна быть притворной , т.е. заключенной с целью обналичить средства сертификата без изменения порядка пользования жилым имуществом;
• сделка может быть заключена с любым родственником, кроме своего законного супруга ;
• сделка по приобретению доли в помещении будет одобрена ПФР, в случае если ее результатом станет полный отказ родственников от владения своими долями.

В случае установления факта мошенничества , договор купли-продажи признают недействительным, а виновных привлекут к уголовной ответственности .

Обращение в ПФР за консультацией (не только в территориальное отделение, но и на официальном сайте ПФ) до заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, с указанием всех нюансов предполагаемой сделки, может помочь избежать проблем в случае отказа ПФР в переводе накоплении материнского капитала, а также существенно сэкономит время.

Заключение

1. Направление накоплений семейного капитала на приобретение жилья - наиболее популярный способ его использования.
2. Если жилье будет приобретено с использованием (в том числе обеспеченных ), средства сертификата можно после его получения. В остальных случаях будет необходимо ждать 3-летия ребенка.
3. Ипотека не всегда подразумевает оформление кредита, и как следствие - возможность использования средств сертификата. Ипотека - это только залог объекта недвижимости , которым могут быть обеспечены обязательства по договорам кредитования, займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде и другом договоре.
4. Сделки, целью которых является обналичивание средств сертификата, трактуются как мошенничество , а виновные лица, подлежат уголовному наказанию.
5. Сделка по покупке жилья с использованием средств материнского капитала может быть заключена с любым родственником, кроме своего супруга .

На сегодняшний день у семей, имеющих , есть немало способов реализации прав на него, касающихся приобретения квартиры. Регулирует этот вопрос Гражданский кодекс РФ, федеральный закон от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ и некоторые другие законы и подзаконные нормативно-правовые акты.

Купить жилье на маткапитал можно с помощью внесения всей суммы сертификата за квартиру. На текущий 2018 год данная сумма равна 453 026 руб. , исходя из рыночных цен на недвижимость, за эти деньги купить квартиру просто невозможно. Поэтому чаще всего сделки осуществляются (ипотеки), которые применяются для покупки жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Если семья имеет собственные накопления, то можно купить квартиру с доплатой из данных средств без взятия кредита, но это возможно сделать только после достижения ребенком 3-х лет .

Чтобы использовать средства господдержки на покупку квартиры, необходимо подать заявление в ПФР с указанием цели использования данных средств. На проверку заявления и документов потребуется 1 месяц , и если принято положительное решение, в течение месяца происходит перечисление денег банку, продавцу жилья либо застройщику.

Материнский капитал на покупку квартиры - условия использования

Чтобы ПФР выделил на квартиру средства, предусмотренные сертификатом, семье с детьми нужно выполнить несколько условий, которые являются обязательными :

• должно оформляться приобретение отдельного жилого объекта (в некоторых случаях возможно приобретение , если она дает семье полное право собственности над жилым помещением или если она может быть определена в качестве жилого помещения самостоятельно);
• приобретаемая квартира должна находиться на территории РФ;
• сделка может быть проведена в любой форме, которая не противоречит закону;
• в заявлении на распоряжение маткапиталом нужно указывать цель, на которую заявитель хочет направить денежные средства, а также сумму, и приложить подтверждающий пакет документов;
• квартиру надо оформить в собственность с учетом интересов детей с выделением долей.

ПФР требует прописывать последнее условие в договорах и составлять письменное обязательство, заверенное у нотариуса. При этом:

1. Его необходимо выполнить в течение 6 месяцев после перечисления средств из семейного капитала продавцу или после снятия обременения с квартиры.
2. Собственность детей и супругов устанавливается в долях по соглашению между членами семьи.
3. Необходимо учитывать право собственности детей , которые родились (были усыновлены) после заключения сделки, но до погашения обязательств семейным капиталом и окончательного оформления квартиры в собственность.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 20 от 13.01.2009 г. можно направлять средства семейного капитала не только на сделки, которые оформил обладатель сертификата, но и на те, которые подписал ее (его) супруг.

Можно ли использовать материнский капитал до 3 лет на покупку квартиры

Согласно закону, средства маткапитала можно использовать на покупку либо . Но это можно сделать только после того, как ребенку исполнится 3 года . Но возможность потратить семейный капитал раньше данного срока все же есть:

1. Если семья приобретает квартиру в кредит и с помощью государственной субсидии, или же выделенные деньги направляются на первый взнос по жилищному кредиту .
2. Если семья уже имеет заемные обязательства , то их можно также погасить, используя средства господдержки. Важно только, чтобы данный заем был взят на приобретение жилого помещения .

Семейный капитал нельзя потратить на погашение штрафных санкций (пеней, комиссий и т.д.) При имеющейся просроченной задолженности по жилищному кредиту за счет средств госсубсидии погашаются только вовремя невыплаченные суммы основного долга и проценты по кредиту, а оставшиеся начисления (неустойки, пени) заемщик должен гасить личными средствами.

Можно ли купить квартиру у родителей на материнский капитал

Порядок совершения сделок по купле-продаже недвижимости между родственниками такой же, что и при сделках, где участвуют граждане, которые не состоят в родственных отношениях.

Хотя сделки между родственниками и законны, но на практике есть ряд ограничений :

• запрещены сделки между супругами , но заключать договоры с другими родственниками - например, между родителями и детьми не возбраняется;
• запрещается заключение мнимой сделки , т.е. совершенной без изменения порядка пользования жилья и для обналичивания маткапитала;
• ПФР признает договор, по которому семья покупает права собственности у родителей, если они полностью отказываются от владения своими долями в квартире.

Стоит помнить о том, что ПФР очень тщательно проверяет историю объектов недвижимости и следит за проведением сделок между родственниками с целью предотвращения попыток .

Эта схема в последнее время стала настолько распространена, что органы МВД следят не только за дальнейшей судьбой жилья (чтобы не нарушались права детей), но также и за историей приобретенного жилья. Если факт мошенничества будет доказан, договор купли-продажи признается недействительным , а виновным грозит уголовная ответственность за обналичивание материнского капитала.

Кроме этого при приобретении квартиры у родителей необходимо помнить о праве на имущественный налоговый вычет в величине произведенных расходов (за минусом суммы маткапитала). Однако гражданам, которые желают купить жилье у близких родственников, на основании п. 5 cт. 220 НК РФ могут отказать в оформлении налогового вычета, т.к. сделка совершается между взаимозависимыми лицами.

Как купить квартиру на материнский капитал в 2018 году

В результате сделки по приобретению квартиры предусматривается, что право собственности на жилье переходит от продавца к покупателю. При этом по закону существует несколько возможностей купить жилье за семейный капитал. Обладатель сертификата может потратить маткапитал:

• - на погашение обязательств перед банками по жилищным кредитам (займам):
  • внесение первого взноса;
  • уплата основного долга по кредиту и процентов по нему.
• после 3-х - для сделок купли-продажи без привлечения ипотечных средств или участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

По кредитному договору или договору займа до 3 лет

Согласно пп. 3-3.1 Постановления Правительства №862, по кредитному договору (договору займа) средства господдержки можно использовать на:

• уплату первоначального взноса ;
• покрытие основного долга и начисленных процентов .

Кроме того, необходимо обратить внимание, что:

• деньги, предоставляемые государством, нельзя потратить нанеустойки (штрафы) перед банками;
• созаемщикамипо кредитному договору могут выступать другие родственники.

В кредитном договоре необходимо четко указывать цель оформления кредита (на покупку жилья). Только в этом случае ПФР перечислит средства без лишних вопросов.

Если же в договоре указана другая цель или предусмотрен потребительский кредит, добиться от ПФР возмещения за счет средств семейного капитала будет достаточно трудно и только через суд . Но в судебной практике имеются прецеденты, когда обладателям сертификата удавалось доказать, что средства были потрачены именно на покупку квартиры.

Однако лучше не допускать данной ситуации и оформлять целевой , и не тратить время на доказательства в суде.

Как использовать материнский капитал на покупку квартиры без ипотеки

Семья, имеющая сертификат на капитал, может купить квартиру без использования кредитных средств, при соблюдении некоторых условий :

• ребенок, с появлением которого возникло право на материнский капитал, достиг 3-летнего возраста ;
• в ином случае (если ребенку ) жилье можно приобрести только за счёт кредита (), взятого на приобретение жилья (ст. 7 №256-ФЗ от 29 декабря 2006 года).

Так как получение средств семейного капитала для покупки квартиры достаточно длительный процесс, то продавцу потребуется запастись терпением и ждать поступления денег на свой счет:

• вначале заключается договор купли-продажи;
• затем договор вместе с остальным пакетом документов предоставляется в ПФР;
• в течение 2-х месяцев продавец получает деньги за проданную недвижимость.

Если у семьи имеются собственные сбережения , которые будут вноситься в счет оплаты сделки, то необходимо сначала передать продавцу данные средства, а затем ему будет переведена сумма маткапитала.

По договору купли-продажи (в том числе в рассрочку)

Условия покупки квартиры по договору купли-продажи с использованием семейного капитала указаны в п. 8 и 8.1 Постановления от 12 декабря 2007 года № 862.

Оплатить стоимость жилья средствами господдержки без оформления кредита (займа) можно после того, как ребенку исполнится 3 года . При этом можно оформить как обычный договор купли-продажи, так и договор с рассрочкой .

Рассрочка предоставляется следующим образом:

• при подписании договора покупатель должен внести единовременно первоначальный взнос;
• остальная сумма делится на оговоренный сторонами срок и выплачивается продавцу одинаковыми платежами соответственно графику.

Стандартный договор заключается:

• Если средства семейного капитала покрывают стоимость приобретаемой квартиры полностью.
• Если покупка происходит без привлечения кредита, т.е. только за счет маткапитала и личных средств обладателя сертификата.

В тексте договора необходимо указать :

• что оплата будет происходить с использованием маткапитала , путем безналичного перечисления денег со счета ПФР на расчетный счет продавца;
• какую часть оплачивает покупатель за свой счет , если стоимость приобретаемой квартиры больше ;
• срок , в который покупатель должен подать документы на распоряжение капиталом.

В обоих указанных случаях, продавец сможет получить полностью стоимость продаваемой квартиры только через 2 месяца после одобрения сделки со стороны ПФР.

По договору долевого участия в новостройке

Достаточно популярный вариант среди обладателей маткапитала - направление его средств в долевое строительство . При заключении договора долевого участия (ДДУ) семья должна располагать суммой , которая необходима для оплаты стоимости договора (за исключением средств, выделенных государством). Право граждан на вложение собственных сбережений в строящееся жилье определено Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

В перечне документов, предоставляемых в ПФР вместе с заявлением в качестве основания для выплаты средств маткапитала, такой договор присутствует, следовательно, обладатель сертификата (его супруг) могут использовать средства для погашения обязательств по ДДУ, если уставом застройщика разрешается использовать средства семейного капитала .

Сама процедура участия в долевом строительстве происходит следующим образом:

• выбирается и бронируется жилое помещение (продавец уведомляется о том, что часть стоимости будет погашена маткапиталом);
• подготавливается договор долевого участия, с указанием рассрочки оплаты (ПФР переведет средства не раньше чем через 2 месяца);
• подписанный сторонами ДДУ регистрируется в Росреестре;
• оплата обязательств по ДДУ осуществляется в несколько шагов:
  • на счет застройщика вносятся личные сбережения покупателя;
  • подается заявление о распоряжении семейным капиталом, с приложением необходимых документов;
  • после получения положительного ответа от ПФР, средства перечисляются на расчетный счет застройщика, который указан в заявлении, в двухмесячный срок.

Оформление квартиры в общую долевую собственность с детьми

Законодательство четко устанавливает то, что квартира, которая приобретена с привлечением средств семейного капитала, должна быть оформлена в общую собственность родителей и всех детей с определением величины долей по соглашению (ст. 10 № 256-ФЗ от 29.12.2006 г.):

• основной способ выделения долей - заключение договора дарения долей в праве собственности на квартиру в пользу детей;
• переход права собственности регистрируется в Росреестре .

Размеры долей, которые должны быть выделены детям, законодательно не установлены. В этом случае на практике исходят из минимальной учетной нормы жилплощади , установленной на уровне субъекта и различной во всех регионах страны (но по факту это условие не является обязательным).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Со временем семья может задуматься о продаже жилья - например, если необходимо переехать в другой город, купить более просторную квартиру либо дом. Тогда варианты развития данной ситуации следующие:

• Если на момент продажи все дети достигли 18 лет, то вопрос решается без привлечения органов опеки (что ускоряет процесс).
• Если участниками сделки с недвижимостью являются дети, не достигшие 18 лет, она возможна только после одобрения органов опеки.

  Перед оформлением сделки по продаже квартиры, приобретенной на маткапитал, нужно обратиться в органы опеки в связи с тем, что в силу возраста дети распоряжаться имуществом не могут - ведь в продаваемом жилье должна быть законная доля ребенка .

После того как разрешение на сделку от органов опеки получено, можно переходить к ее оформлению. Для этого стороны должны явиться в Росреестр со следующим пакетом документов :

• разрешение органов опеки на продажу квартиры;
• договор купли-продажи;
• копии и оригиналы паспортов продавца и покупателя;
• свидетельство о праве собственности на данную квартиру;
• кадастровый паспорт, технический паспорт БТИ;
• выписка по задолженности либо ее отсутствию за коммунальные услуги.

В 2007 г. государство запустило глобальную программу поддержки материнства и детства. Именно в этом году многие семьи получили первый материнский капитал. Супруги, решившиеся на рождение второго, третьего и следующих детей, могут рассчитывать на государственную поддержку в виде определенной денежной суммы. Многих интересовали вопросы о том, когда можно воспользоваться материнским капиталом, и что можно на него купить. Отметим, что изначально сумма составляла 250 тысяч рублей, но каждый год она растет и индексируется пропорционально инфляции.

Кто может претендовать на материнский капитал

Согласно закону, маткапитал может получить:

• Женщина с российским гражданством, усыновившая или родившая второго и последующих детей позднее указанной в законе даты.
• Мужчина с российским гражданством, который выступает в качестве единственного усыновителя второго ребенка (или последующих детей), и усыновление произошло позднее указанной в законе даты.
• Отец или законный усыновитель в случае смерти женщины (матери ребенка/детей) либо в случае, когда она лишена родительских прав. При этом гражданство не имеет значения.
• Несовершеннолетние дети (ребенок) или обучающийся по очной форме ребенок до достижения им 23 лет, при этом право отца (усыновителя) или матери на получение дополнительной поддержки прекращается.

Как оформить сертификат

Чтобы использовать необходимо обратиться в ПФР по месту прописки либо по месту фактического проживания и написать заявление по предложенной форме. К заявлению требуется приложить копии следующих документов:

• Паспорт.
• Свидетельство о рождении на каждого из детей (или
• Свидетельство о бракосочетании или о расторжении брака.
• СНИЛС заявителя.
• СНИЛС на каждого ребенка.
• В случае усыновления ребенка потребуется справка о решении суда об усыновлении.
• Если один из родителей не имеет российского гражданства, необходима справка, подтверждающая таковое у детей (документ можно получить через паспортно-визовую службу).

Важно! По закону к заявлению прилагаются только копии перечисленных документов, оригиналы должны остаться у заявителя на руках.

В случае смерти родителей или утраты ими родительских прав материнский капитал, сумма которого индексируется каждый год, может получить несовершеннолетний ребенок или дети одной семьи в равных долях. Также средствами может воспользоваться совершеннолетний ребенок, являющийся студентом и обучающийся по очной форме до достижения им 23 лет.

Как долго рассматривается заявление

Заявление со всеми приложенными документами, которое поступило в отдел ПФР, рассматривается в течение месяца со дня его приема. В течение 5 дней после регистрации документов заявителю должно прийти уведомление о решении (отказ или положительный ответ). Выплаты материнского капитала возможны только в случае положительного решения. Выдается сертификат в том же отделении ПФР. Если нет возможности забрать документ лично, ПФР может выслать его по почте. При утере сертификата выдается его дубликат, получить его можно в том же отделении ПФР.

В том случае, когда заявитель находится за пределами РФ, документы в ПФР можно направить почтой. В этом случае отправляются только заверенные нотариусом копии. Бумаги отправляются заказным письмом с уведомлением о доставке. Датой приема будет считаться дата, когда заявление было зарегистрировано в отделе ПФР.

Сроки получения средств

Не оговаривается, когда можно воспользоваться материнским капиталом. Поэтому если ребенок был рожден или усыновлен не ранее указанной в законе даты, и у родителей или усыновителей возникло право на получение «материнских денег», то они могут подать заявление в любое время.

В каких случаях отказывают в выдаче сертификата

Лишиться выплаты материнского капитала можно в следующих случаях:

1. Материнский капитал уже был использован.

2. Представлены недостоверные сведения.

3. Прекращение действия закона.

На что можно использовать деньги

Сертификат на маткапитал выдается не конкретно одному ребенку, при рождении которого возникло право на государственную помощь, а целой семье и детям в равных долях. Многих, конечно же, интересует, что можно на материнский капиталприобрести.

Сразу отметим, что закон запрещает обналичивать средства сертификата. Их допускается использовать для улучшения условий проживания семьи. Это может быть:

1. Первоначальный взнос при оформлении ипотечного займа на покупку жилой площади.

2. Погашение ранее оформленной ипотеки (или процентов по ней) на приобретение квартиры.

3. Погашение ипотечного займа на индивидуальное строительство дома. В этом случае также представляется возможность компенсации затрат, связанных закупкой строительных материалов. Допускается строительство своими силами, без привлечения подрядчиков, что обходится в разы дешевле.

4. Участвовать в долевом строительстве нового многоквартирного дома.

Государство разрешает использовать средства маткапитала на оплату обучения детей в учреждениях, обладающих правом на оказание образовательных услуг. Это может быть как детский сад, так и высшее учебное заведение. Для оплаты обучения необходимо обратиться в ПФР с соответствующим заявлением. Стоит помнить, что никаких операций с наличными средствами не должно быть, все перечисления осуществляются только через ПФР. Это необходимо для того, чтобы средства маткапитала были использованы по предназначению.

Программа «Материнский капитал» кроме всего перечисленного позволяет направить средства на увеличение будущей пенсии (накопительной части) матери ребенка. Для этого нужно обратиться к сотрудникам ПФР. При накоплении процентов заявитель вправе отозвать материнский сертификат, сумма которого указана ниже, в любое время и использовать предусмотренные им средства любым вышеперечисленным способом.

Таким образом, денежные средства, предусмотренные сертификатом, можно потратить на приобретение жилья или улучшение условий проживания, оплатить образование детей либо увеличить накопительную часть пенсии заявителя. Правительство рассматривает возможность расширения использования средств. К примеру, на оплату лечения детей, покупку новой машины (отечественного производства) и образование самой матери. Некоторые регионы нашей страны дополнительно выделяют средства для регионального маткапитала в качестве меры поддержки семей. Он может быть использован для покупки квартиры/дома, улучшения жилищных условий, оплаты образования детей и их лечения, а также допускается покупка автомобиля или земельного участка.

Когда можно воспользоваться средствами

Программа «Материнский капитал» позволяет потратить деньги только после достижения ребенком трехлетнего возраста. Но есть исключения, раньше. Это покупка квартиры или строительство собственного жилого дома. Для этого нужно просто обратиться в ПФР и написать заявление о распоряжении деньгами. Если семья не потратила средства маткапитала до достижения ребенком 18 лет, то право пользования переходит уже к совершеннолетнему ребенку, с рождением которого семье был выдан сертификат на меру государственной помощи. Необходимо уточнить, что второй материнский капитал государством пока не предусмотрен, и получить его можно единожды после рождения в семье второго или последующего ребенка (либо по факту усыновления).

Сумма сертификата

В России каждый год растет число семей, получивших материнский капитал. Сумма его первоначально составляла 250 тысяч рублей в 2007 г. Каждый год она индексируется с учетом уровня инфляции, сумма растет. Так, в 2015 г. она составила 453 026 рублей, а в следующем году по прогнозам ожидается 477 942 рубля.

Срок действия и возможность его продления

Законом оговорен срок действия программы. Временной промежуток, когда можно воспользоваться материнским капиталом, ограничен. Он завершается в конце декабря 2016 года. Но в правительстве рассматривают вопросы, касающиеся продления срока действия закона. Возможно, он будет продлен до конца декабря 2025 года. Но это не говорит о том, что использовать средства нужно до конца 2016 года. Если семья получила сертификат, его средства можно потратить в любое удобное время. Например, если родился в 2010 году, обратиться в Пенсионный фонд его мать может и через десять, и через пятнадцать лет. Тогда сумма уже будет проиндексирована.

Отметим, что сертификат на материнский капитал уже вручен более 4 млн семей. В основном «материнские деньги» направляются на покупку нового жилья, улучшение условий проживания или индивидуальное строительство дома. Актуальным также является вариант использования средств сертификата в качестве первоначальной суммы при оформлении ипотечного кредита.

Одной из форм господдержки семей является материнский капитал. Выплата, предоставляемая при появлении в российской семье второго ребенка, носит единовременный характер.

Маткапитал на приобретение жилой недвижимости

Маткапитал нельзя обналичить, но можно использовать следующим образом:

• Оплата медуслуг;
• Формирование части трудовой пенсии одного из родителей;
• Оплата прохождения обучения или пребывания в общеобразовательном учреждении (включая оплату за общежитие);
• Покупка или строительство жилой недвижимости.

Покупатель жилья может использовать капитал следующим образом:

• Оплатить часть стоимости квартиры при заключении договора ЖНК или ЖСК;
• Направить на первоначальный взнос при покупке жилья с привлечением кредитных средств;
• Купить квартиру путем заключения ДДУ;
• Погасить оформленную ранее (до получения сертификата) ипотеку;
• Купить квартиру за наличный расчет.

Чтобы направить денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры, необходимо:

• Подобрать вариант приобретаемого жилья и заключить договор на его покупку;
• Посетить отделение ПФ (расположенное по адресу регистрации), заполнив соответствующее заявление, которое должно быть завизировано владельцем сертификата.

К заявлению прилагается следующий пакет документов (оригиналы и копии):

• Сертификат на получение маткапитала . Если он утерян, необходим дубликат;
• Паспорт владельца сертификата ;
• СНИЛС заявителя ;
• Договор на приобретение жилья (купли-продажи, долевого участия, о вступлении в ЖСК или ЖНК). По данному пункту предоставляются те документы, которые применимы для данной конкретной сделки;
• Документы, подтверждающие частичную оплату стоимости приобретаемого жилья за счет личных накоплений;
• Информацию об остатке денежных средств , которые покупатель должен внести за квартиру;
• Документы об оформлении кредита (необходимы в том случае, если квартира приобретается за счет заемных средств);
• Свидетельство на квартиру (необходимо, если недвижимость приобретена ранее с привлечением ипотеки);
• Заверенное нотариусом обязательство о том, что доли в квартире будут распределены между всеми членами семьи. Необходимо тогда, когда доли не выделены сразу.

Сотрудники ПФР рассматривают пакет и принимают решение о перечислении в течение 2 месяцев. Затем денежные средства направляются в счет оплаты квартиры.

Что нужно учесть?

В конце прошлого года претерпел изменения закон о семейном капитале. В частности, программа продлена до конца 2018 года. Ежегодно с 2007 года маткапитал индексировался. В текущем году размер выплаты составляет немногим более 453 тыс. рублей. Оплата НДФЛ получателем капитала не предусмотрена.

Перевод средств маткапитала осуществляется после:

• оформления между сторонами договора на приобретение жилого помещения и его регистрации (при необходимости) в госоргане;
• принятия уполномоченным сотрудником ПФР положительного решения о расходовании средств маткапитала.

Поскольку особенность сделки заключается в порядке расчетов между сторонами: фактически жилье будет приобретено в рассрочку, важно чтобы покупатель предупредил продавца о привлечении семейного капитала.

Потратить маткапитал можно на оплату жилья, приобретенного в рамках программы кредитования «Молодая семья».

Важно, чтобы заявитель проконтролировал правильность формулировки направления финансирования в кредитном договоре. По тексту документа должно быть указано, что деньги направлены именно «на приобретение квартиры».

Условия покупки квартиры с использованием средств маткапитала

Итак, деньги можно использовать как в виде недостающей суммы при покупке жилья за счет личных средств, так и в случае оформления ипотеки.

Если семья решает улучшить жилищные условия, оформив ипотеку в банке, маткапитал может быть потрачен:

• на оплату действующего кредита;
• на первоначальный взнос при оформлении ипотеки.

Купить квартиру можно:

• на рынке готовых объектов;
• в новостройке.

Если родители планируют приобрести новое жилье за счет собственных средств без привлечения ипотеки, необходимо помнить о том, что использование маткапитала возможно только после того, как ребенку, после рождения которого был оформлен сертификат на получение капитала, исполнится 3 года.

Если семья планирует направить деньги на погашение обязательств по действующему кредитному договору, ждать три года с момента рождения ребенка не нужно.

Основные причины, по которым ПФР может отказать в распоряжении средствами маткапитала на покупку жилья

Случается, что ПФР отказывает в праве воспользоваться средствами маткапитала.

Отказ возможен в следующих случаях:

• Прекращение (отсутствие) права на получение господдержки;
• Предоставление заявителем недостоверных сведений;
• Выбранный объект недвижимости расположен за пределами РФ;
• Жилье находится в ветхом или аварийном здании.

При необходимости сотрудники Пенсионного фонда могут выехать на объект, в котором находится жилое помещение, лично. Цель визита – убедиться, что приобретаемая на средства семейного капитала квартира действительно пригодна для проживания.

Сотрудники ПФР могут отказать в использовании средств маткапитала на оплату уже приобретенного жилого помещения. Причиной отказа чаще всего является несоответствие жилого помещения требованиям закона.

Получив официальный отказ в использовании выплаты, можно поступить следующим образом:

• Обратиться в суд с обжалованием отказа . Это целесообразно, если заявитель твердо уверен в отсутствии оснований для отказа;
• Расплатиться с продавцом квартиры самостоятельно;
• Расторгнуть договор на приобретение объекта недвижимости . Если возможность расторжения в случае отказа ПФР в перечислении денежных средств не предусмотрена договором, вернуть деньги удастся лишь в судебном порядке. Обратиться в суд может и продавец с требованием о понуждении к заключению договора.

Связанных с возможным отказом в праве на распоряжение средствами маткапитала проблем можно избежать, проконсультировавшись у специалистов Пенсионного фонда России по поводу приобретаемой квартиры заранее.

Нюансы приобретения жилья в новостройках

Неплохой вариант использования средств семейного капитала – финансирование жилья в новостройке. В этом случае деньги направляются на погашение обязательств по договору долевого участия (ДДУ), заключенному с держателем сертификата на получение капитала.

Может возникнуть ситуация, когда семья приобретает квартиру не напрямую у застройщика, а у ранее заключившего договор дольщика. В данном случае составляется договор переуступки прав требования по ДДУ. В то же время, направление средств маткапитала на основании такого документа невозможно.

Ситуация может быть разрешена только путем заключения нового договора долевого участия непосредственно с застройщиком.

Покупка квартиры с использованием маткапитала у родственников

Существует ряд правовых ограничений при заключении сделок с недвижимостью между родственниками:

• Запрещено заключение договор на покупку недвижимости между близкими родственниками;
• Запрет на привлечение к коммерческим сделкам несовершеннолетних;
• Приобретаемая с участием выделяемых государством денежных средств недвижимость должна быть утверждена в форме совместной собственности. По соглашению сторон доли владельцев помещения могут варьироваться.

При использовании средств семейного капитала в сделке в обязательном порядке задействованы несовершеннолетние дети. В силу наличия перечисленных выше ограничений, их участие в сделках по покупке недвижимости невозможно.

Сделки между родственниками нежелательны и потому, что высок риск признания их фиктивными . ПФР не дает одобрения на перечисление денежных средств, если в процессе проверки пакета документов заявителя выясняется, что продавец квартиры приходится близким родственником покупателю.

В некоторых случаях сделки с использованием материнского капитала между родственниками все же остаются незамеченными. Например, если договор на покупку недвижимости заключают дальние родственники, и установить их родство практически невозможно.

Материнский капитал для приобретения доли или части

Согласно законодательства, средства материнского капитала могут быть потрачены на приобретение (строительство) жилого помещения. Согласно ст. 15 и ст. 16 ЖК РФ, таким жилым помещением является квартира или комната.

К комнате существуют отдельные требования:

• Документально помещение должно быть выделено именно как комната (не часть и не доля в квартире);
• Комната должна быть изолирована.

Потратить семейный капитал на покупку доли (части) жилого помещения нельзя. В законе однозначно прописано, что на средства семейного капитала можно приобрести только изолированное жилое помещение. Сделки по покупке долей практически невозможно оформить так, чтобы были соблюдены интересы всех участников.