Главная Регистрация ИП Порядок купли продажи квартиры. Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры. Как продать и купить квартиру одновременно и оформить документы

Порядок купли продажи квартиры. Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры. Как продать и купить квартиру одновременно и оформить документы

Продавая свою квартиру без привлечения риелторов, собственник может держать под контролем все этапы сделки и сэкономить значительную сумму средств на оплате услуг риелторского агентства. Но вместе с тем, продажа жилья без помощи специалиста отнимет достаточно много времени и требует внимательности при выполнении каждого действия.

Этап 1. Предпродажная подготовка

Зачастую именно своевременная подготовка документации к продаже жилья является наиболее важной процедурой. От полноты пакета необходимых бумаг зависит скорость сделки и ее юридическая чистота.

Совет: Для сбора требуемых документов рекомендуется привлечь опытного юриста или обратиться в орган регистрации прав собственности. Специалисты окажут помощь при составлении полного списка бумаг, чтобы продавец мог оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно.

Собственник должен тщательно проверить, правильно ли заполнены все бумаги, просмотреть отсутствие в них опечаток, помарок и ошибок. Комплект документации, которые необходимо подготовить перед обращением в регистрирующий орган на переход права собственности, включает:

свидетельство права собственности на объект продажи или иная правоустанавливающая бумага, которая подтверждает, что владельцем жилья является конкретное лицо (продавец);
гражданские паспорта или иные документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимого имущества, включая свидетельства о рождении несовершеннолетних, у которых еще нет паспорта;
кадастровый паспорт на квартиру из Бюро технической инвентаризации(или техпаспорт);
свидетельство о регистрации брака и нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры. В этой бумаге нет необходимости, если реализуемое имущество не является совместной собственностью мужа и жены;
разрешение органов опеки и попечительства, если в числе владельцев квартиры фигурирует лицо, еще не достигшее совершеннолетия;
справка из домовой книги или поквартирная карточка, в которой отражены сведения обо всех зарегистрированных в квартире лицах. Эта бумага имеет ограниченный срок действия, поэтому не стоит запрашивать ее заблаговременно. Лучше подготовить ее после того, как все остальные документы будут собраны.

Внимание: В зависимости от нюансов определенной сделки может понадобиться и иная документация, перечень которой следует узнать заранее.

Одновременно с подготовкой документов, нужно постараться привести продаваемое жилье в более презентабельный вид, а также выписаться из нее. Эти действия существенно упростят всю процедуру, так как уютные и свободные квартиры представляют большую ценность на рынке.

Читайте также: Наследование по завещанию: обязательная доля в наследстве

Этап 2. Поиск покупателя

Данный шаг означает, что владелец должен провести оценку своей недвижимости и выставить ее на продажу по желаемой цене. Ориентироваться следует на ценовой диапазон аналогичных объектов, предлагаемых рынком. Следует учитывать метонахождение реализуемого объекта, его текущее состояние, а также наличие необходимой инфраструктуры. Поиск покупателя означает, что необходимо найти лицо, которое пожелает приобрести квартиру по компромиссной цене. Если сроки продажи ограничены, то стоимость следует несколько занизить, а если продажа не является срочной — завысить.

Важно: При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует соблюдать необходимые меры предосторожности во избежание неприятных последствий.

Этап 3. Подписание предварительного соглашения

Предварительный договор между продавцом и покупателей предоставляет обеим сторонам определенные гарантии по дальнейшему совершению сделки. Документ подтверждает, что собственник не передумает продавать квартиру, а приобретающее лицо – покупать. Одновременно с подписанием предварительного соглашения покупатель вносит аванс, сумма которого также прописывается в документе.

Также участники сделки могут подписать соглашение о задатке (авансе), которое оформляется вместо предварительного договора, если продавец и покупатель уже договорились об основных условиях. Но в данном случае необходимо учитывать, что задаток и аванс – это разные понятия. Поэтому следует применять правильный термин при подписании документа во избежание проблем в дальнейшем. Понятие «аванс» означает, что заранее внесенная сумма в полном объеме будет возвращена покупателю, если ввиду каких-либо причин сделка срывается. Когда происходит отмена купли-продажи в одностороннем порядке, то нарушившая договор сторона будет выплачивать штрафные санкции. Если сделку отказывается совершать продавец, то он должен возвратить внесенные покупателем средства в двойном размере. Если же вина лежит на покупателе, то продавец полученную сумму не возвращает.

Справка: Оформление предварительного договора происходит в свободной форме. В нем должны быть прописаны паспортные данные сторон (реквизиты юрлица, если оно является одним из участников сделки), их адреса регистрации, сведения об объекте недвижимости, срок действия обязательств и размер аванса (задатка). В конце документа должны быть проставлены подписи участников и дата заключения соглашения.

Этап 4. Осуществление расчетов

Когда оформляется сделка купли-продажи квартиры, все расчетные операции выполняются одновременно с подписанием соответствующего документа (предварительный или основной договор, соглашение о задатке). Также расчеты можно осуществлять при подписании акта приёмки-передачи объекта от продавца покупателю. Средства возможно передать наличными или перевести на банковский счет.

Рекомендация: Если сделка проводится лицами в самостоятельном порядке, то расчеты лучше всего производить с помощью депозитной ячейки. Этот вариант гарантирует, что продавцу будет перечислена определенная договором сумма средств, а покупатель получит квартиру в собственность. Внесение денег осуществляется под контролем сотрудника банка. Перед этим продавец может пересчитать вносимую сумму. После того, как все документы на переход права собственности от одного лица к другому будет сданы в регистрирующий орган, продавец может получить деньги.

Этап 5. Подписание договора и регистрация нового владельца

Заключать договор купли-продажи квартиры необходимо по стандартной форме договора или у нотариуса. Если ранее стороны не сталкивались с такой ситуацией, то лучше доверить составление документа нотариусу, юристу или опытному риэлтору.

Популярной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. При оформлении важно юридически грамотно составить договор. Рассмотрим, как самостоятельно провести сделку, на что обратить особое внимание и не ошибиться при оформлении.

Как самостоятельно оформить сделку: пошаговый план

Процесс купли-продажи подразумевает переход собственности от одного владельца к другому. Покупка квартиры требует длительной подготовки. Чтобы найти жилплощадь юридически чистую и , понадобится поддержка специалиста недвижимости. Не у всех есть надежный риэлтор, но если знать некоторые правила можно самостоятельно оформить документы. Подготовка к сделке содержит этапы:

Определиться с — исследовать рынок недвижимости, узнать стоимость квартир, найти прямого продавца.
Выбор жилья — район проживания, этаж, количество комнат, наличие ремонта, характеристика дома, близость от центра города.
Проверка документов — право собственности, количество прописанных, наличие обременений и задолженности.
Заключение сделки — оформление предварительного договора, внесение денежного аванса, нотариальное подтверждение.
Регистрация договора , передача площади по .

В договоре указана цена . Обычно стороны ставят балансовую стоимость по ПИБу, она ниже рыночной. Это делают, чтобы не платить подоходный налог и госпошлину нотариусу. Но надо учитывать, что в случае расторжения договора вернуть полную сумму квартиры можно будет через суд.

Проверка собственников квартиры и продавца

Проверка собственников — важный этап сделки. Продавать может хозяин или его представитель, имеющий нотариальную доверенность. Обязательно проверить подлинность документов. Даже при ведении дел с представителем, надо встретиться с хозяином квартиры, посмотреть его паспорт. Все остальные моменты по продаже можно обсудить с доверенным лицом продавца.

Надо учесть такие моменты, что недвижимость может находиться в или совместной, но по документам проходить будет один человек. Сведения о продавце узнают из . Если квартира досталась по , следует найти нотариуса, где оно было оформлено, уточнить есть ли еще наследники на имущество. В канцелярии районного суда узнают, проводились ли судебные процессы по квартире.

Перед тем как оформлять сделку необходимо проверить продавца недвижимости . Следует уточнить, будет ли собственник присутствовать на сделке. Обратить внимание на его поведение. По закону человек должен быть дееспособным гражданином. При обнаружении его неадекватности, собственность могут оспорить его родственники.

Проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру

Любой продавец имеет: свидетельство собственности; . Покупая недвижимость, стоит обязательно проверить:

подлинность всех правоустанавливающих документов;
правомочие владельца недвижимости;
наличие на площади лиц;
существуют ли обременения – рента, ипотека, арест;
посмотреть ;
официальное оформление перепланировки.

Внимание! Если собственность была получена текущим хозяином по суду, то ее могут обжаловать и жилье возвратится прежним владельцам. Вернут ли деньги покупателю — неизвестно, возможно, ему также придется подавать в суд.

Документы на жилплощадь следует смотреть только в подлиннике. Проверить подписи, штампы регистрационных служб. Свидетельство обязательно печатается на гербовом бланке. Не должно присутствовать подтирок, исправлений. Наличие помарок настораживает и указывает что это подделка. Чтобы убедиться в подлинности, необходимо запросить Росреестр и получить копию. После этого сравнить с оригиналами продавца.

Проверка квартиры на предмет наличия обременений

Если площадь , была или наложен арест, то со сменой собственника все остается в силе. Это мешает новому хозяину полноценно владеть имуществом и есть вероятность вообще лишиться его. Управление регистрации дает справку из госреестра, где содержится информация об обременениях. Следует быть осторожным, когда один из собственников ребенок до 14 лет. От его имени выступает представитель, его полномочия следует проверить.

Обратить внимание на брак собственника, посмотреть его свидетельство. По закону, если жилплощадь куплена при официальной регистрации, требуется разрешение супруга на проведение продажи. Следует посмотреть справку об отсутствии . Но помнить, там нет данных о временно выписанных — сидящих в тюрьме, призывниках в армии. О таких людях получают сведения из . Если эти граждане вернутся, они могут сообщить о праве на жилплощадь после ее продажи. их можно через суд, а это долгий процесс.

Составление договора

Когда документы проверены, готовится к завершению продажа, заключают предварительный . Это гарантия, что собственник не продаст площадь еще раз, а продавец не . Подписывая договор, покупатель вносит . Это прописано в соглашении, которое может иметь произвольную форму. В тексте указывают:

Ф.И.О сторон, их прописка, даты рождения, паспорта;
запись что продавец передает собственность, а покупатель платит за нее;
подробное описание объекта;
стоимость жилья;
отсутствие обременений, арестов;

При составлении договора присутствуют обе стороны или их официальные представители.

Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта

Последний этап — акт подтверждающий передачу недвижимости новому владельцу. Оформляют его после осмотра площади и проверки оплаты коммунальных платежей. Составляется в 2-х экземплярах, а если в сделке участвует банк то в 3-х. Не требуется заверять его у нотариуса, пишется он в произвольной форме. В нем содержатся:

дата, место, город;
Ф.И.О и паспорта обеих сторон;
сведения о состоянии жилья, наличии оборудования;
подписи.

Это необходимо чтобы убедиться, что с документами все в порядке, и они не вернулись на доработку. На момент сдачи квартиры, она должна полностью быть освобождена от мебели. После подписания акта продавец выполнил обязательства по договору и ответственность за жилплощадь переходит к покупателю. Передаются ключи и продавцу выдают в банке деньги, заложенные в ячейку, продажа завершена.

Расчет с продавцом квартиры

Важно грамотно провести оплату за жилье. Расчет с покупателем производится после оформления договора у юриста. Когда деньги передают до этой процедуры, продавец может не появиться для оформления продажи или совсем отказаться от сделки. Даже имея , вернуть их можно только по суду. Поэтому следует передавать деньги после оформления у юриста. Продавец заполняет расписку собственноручно.

Безопасным считается проведение наличных через банк, он подключается к продаже и выступает гарантом. В присутствии сотрудника банка запечатывают деньги, подписывают и закладывают в ячейку. После регистрации продажи, предъявляются документы и продавцу выдают всю сумму. Сделка завершена. Если наличные передаются без банковской ячейки, следует осуществить эту процедуру при нотариусе или свидетелях. При возникновении неприятных ситуаций, они могут подтвердить передачу денег.

Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности

Чтобы избежать проблем при продаже нужно брать в расчет следующие моменты:

Перед оформлением у нотариуса проверить, чтобы все были выписаны с площади, потом это придется делать в принудительном порядке. Процесс может быть очень долгим.
При сдаче документов на регистрацию обязательно взять расписку от продавца о получении им денег. Документ составляется в свободной форме.
Следует внимательно изучить предоставляемые на подпись документы, сравнить копии и оригиналы.
Если продавец не сообщил покупателю о третьих лицах, их правах на проживание в данной квартире, то покупатель может расторгнуть договор.
Если квартира приобреталась , надо согласовать с банком возможность ее продажи и досрочного погашения суммы.

Если нет уверенности в себе и своей юридической осведомленности, лучше довериться агентству недвижимости. Там грамотно оформят договор, все документы проходят проверку на юридическую чистоту. Только выбирать агентство нужно тщательно, оно должно быть известным и с наличием лицензий на деятельность.

Что еще может быть важным при оформлении сделки купли-продажи квартиры? Консультация на видео

Что нужно знать, если нет опыта заключения договоров купли-продажи, а обращаться к юристам по каким-либо причинам невозможно? О самых важных моментах договора, которые следует принять во внимание, рассказывает Андрей Ордин.

Сделка по приобретению или реализации жилья оформляется договором. Сейчас это соглашение не подлежит государственной регистрации. Так где же оформить договор купли-продажи квартиры? Документацию нужно приносить в Росреестр. Но процедура будет иная — оформление права собственности. Именно оно обязательно к регистрации. При этом руководствуются регламентом Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), статьями 551 и 558, N 302-ФЗ (Федеральным законом) от 30.12.2012, статьёй 2 частью 8. Этапы оформления рассмотрим далее.

Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?

Выразить своё намерение приобрести (продать) ту или иную квартиру стороны сделки могут в виде предварительного договора. Предопределяются условия итоговой сделки. Законом такая возможность предусмотрена в ст. 429 п. 1 ГК РФ.

Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у :

нотариуса,
юриста,
агента по недвижимости,
сторонами вне учреждений.

Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.

По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд. Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства. Решение суда в пользу подателя заявления обычно является аналогом основного соглашения, но не предоставляет права собственности.

Как составляется предварительный договор?

По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов :

Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
Определённым образом установить продаваемый объект.
Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.

Государственная регистрация предварительного договора не требуется.

При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения. Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п. 6 ГК РФ).

Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.

У покупателя отсутствует защита от следующих рисков :

Нет гарантии получения квартиры , указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
Договор могут признать незаключённым . Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
Двойная продажа . Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
Утрата вложенных денежных средств . В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.

Договор купли-продажи должен включать информацию, определённо устанавливающую конкретную недвижимость: адрес, размер площади, стоимость. А также в документе перечисляются все лица, зарегистрированные в квартире.

Соглашение может быть составлено сторонами письменно, самостоятельно при соблюдении его стандартной формы.

Заверять его у нотариуса не обязательно, кроме случаев по закону N 218-ФЗ, статьи 42 ч. 1 и 54 ч. 2 :

Квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
Отчуждаются доли в праве общей собственности.

В этих случаях платится государственная пошлина по тарифу нотариуса в размере, зависящем от стоимости недвижимости. После составления договора купли-продажи и сбора полного пакета прилагающихся документов, он передаётся в Росреестр сторонами или их представителями.

Если оформлением сделки с недвижимостью занимаются представители продавца или покупателя, необходима доверенность на представительство, оформленная у нотариуса.

При самостоятельном составлении сторонами договора возможно допущение ошибок, влияющих на дальнейшее право собственности. Для того, чтобы их избежать, следует обращаться за содействием к специалистам.

Агентство

Агентство по недвижимости располагает обширной базой данных, помогающей подобрать квартиру покупателю и реализовать жилплощадь продавцу. Агент обладает нужными знаниями и опытом по совершению сделок. Поэтому в большинстве случаев купля-продажа осуществляется посредством этих специалистов. Такие сделки более надёжны.

Профессионал по недвижимости правильно составляет договор купли-продажи, как основной, так и предварительный. После этого предлагает сторонам подписать его. Но до этого момента проходят этапы проверки квартир на надёжность по отношению к возможности совершить сделку. А также идёт сбор, подготовка документов.

Агент берёт определённый процент от стоимости квартиры в качестве оплаты своего труда.

Нотариус

Нотариальное оформление основного и предварительного договоров купли-продажи, как правило, предпринимается сторонами. Это добавляет надёжности соглашению.

Нотариальное оформление купли-продажи является обязательным только в случаях, если реализуется квартира несовершеннолетнего или недееспособного, а также при наличии других собственников.

Практика показывает, что у нотариуса заключается около половины договоров купли-продажи недвижимости. При этом устраняется риск того, что сделку можно будет оспорить или признать ничтожной. А услуги агентства или юридическое сопровождение отпадает за ненадобностью.

Нотариус принимает по предварительной записи. Также может быть предложено заключение договора в электронной форме.

Где подписывается договор и, где можно получить его копию?

Поскольку договор купли-продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации, подписи могут быть проставлены сторонами произвольно, без заверения учреждениями.

Однако, как уже было сказано выше, в ситуациях когда продаётся жильё несовершеннолетнего, недееспособного или идёт речь о продаже долей, подписывать соглашение следует у нотариуса с его заверением.

При процедуре может присутствовать участвующий агент по недвижимости, который и составил документ. Зачастую он обслуживает стороны в помещении агентства.

Стороны относят готовый договор в Росреестр. При участии нотариуса его можно оформить в электронном виде за оплату от 3 до 5 тыс. рублей.

Документ нужно сохранять, так как он будет необходим для будущих сделок.

Если договор утерян, то его копию можно получить в :

Росреестре;
Налоговой (при условии, подачи декларации при совершении сделки купли-продажи).

Есть возможность заказать дубликат через Госуслуги.

Для заказа копии необходимо представить следующие бумаги :

документ, удостоверяющий личность;
справка из отдела кадастра и картографии;
свидетельство о праве собственности (квартира регистрировалась до 2018 года) или выписку из ЕГРП;
при заказе дубликата по причине порчи документа, необходимо предоставить старый договор;
квитанция об уплате государственной пошлины.

Обременение, наложенное на имущество — это ограничение права распоряжения им. Однако, — распространённая сделка. Важно знать все подводные камни приобретения такой недвижимости.
Как обманывают при покупке квартиры . Прочтите эту информацию, чтобы не стать жертвой мошенников.

Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ?

Продавать квартиру через МФЦ (многофункциональный центр муниципальных и государственных услуг) — наиболее безопасно и удобно. На стенде учреждения можно прочитать о порядке процедуры. Также консультации дают сотрудники.

В МФЦ отсутствуют очереди. Но в тот же день регистрация не происходит, так как госпошлина за процедуру платится через нотариуса и нужно ждать её поступления.

В Росреестре

Росреестр пересылает документы участникам сделки на электронную почту в случае регистрации через МФЦ. На них нельзя поставить печать. Поэтому стороны должны сами выбрать метод оформления сделки и передачи права собственности.

У нотариуса

Документы: договор купли продажи и акт приёма-передачи квартиры заверяются электронной подписью нотариуса при совершении регистрации в МФЦ. Стороны могут предпочесть настоящую подпись этого специалиста. Тогда нужно внести изменения в выборе способа регистрации.

Как правильно оформить договор, рассказывает специалист в этом видео:

Заключение

По покупке и продаже недвижимости заключается преобладающая масса договоров. В правовом смысле это наиболее сложные документы, поскольку связаны с оборотом крупных сумм. Необходимо учесть целый ряд нюансов, проверить документы и выяснить условия сделки для удачного её совершения.

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

С чего начать? Какие документы нужно проверять? Как обеспечить законность сделки и избежать возможных споров и судебных разбирательств после заключения договора?

Поиск ответов на эти вопросы занимает много времени, ведь успех сделки напрямую зависит от точного соблюдения норм действующего законодательства.

Условно сделку можно разделить на пять этапов:

подписание предварительного договора;
проверка документов;
подписание договора отчуждения (купли-продажи);
государственная регистрация перехода права собственности;
передача квартиры новому собственнику.

На момент начала переговоров на руках у продавца должны быть следующие документы:

Техническая характеристика квартиры (форма №7).
Сведения обо всех лицах, имеющих (форма №9);
Правоустанавливающие документы на квартиру и документ, удостоверяющий личность продавца.

После достигнутой устной договоренности стороны переходят к заключению предварительного договора, покупатель вносит задаток.

Что такое задаток?

Нужно убедиться в дееспособности продавца, полномочиях его представителя, проверить отсутствие прав на квартиру у третьих лиц, обременение, изучить состояние квартиры, проверить и .

Качественная проверка снижает возможные риски для покупателя.

При проведении сделки купли-продажи квартиры покупатель должен знать об основных рисках.

Проверка юридической чистоты и истории исключает подобное развитие событий.

Также важно изучить расширенную (архивную) выписку из домовой книги ввиду того, что по закону некоторые категории лиц сохраняют за собой право пользования квартирой даже после своего убытия (заключенные, призванные на военную службу, несовершеннолетние, лица, имеющие право на проживание по «завещательному отказу», лица, ранее отказавшиеся от приватизации).

Эти категории имеют право на защиту своего права пользования жилплощадью в суде. Продажа квартиры с прописанными людьми, как правило, происходит по сниженной цене. В обмен на скидку покупатель берет на себя хлопоты по выселению и , но не имеющих прав на квартиру, жильцов.

Помимо основных рисков, с которыми может столкнуться покупатель при заключении сделки купли-продажи квартиры, существует немало других опасностей:

риск невыполнения продавцом обязательств по передаче имущества;
риск покупки квартиры со скрытыми недостатками;
смерть собственника до государственной регистрации перехода права собственности;
риск оспаривания продавцом факта оплаты.

Титульное страхование

Провести полную проверку юридической чистоты прав на квартиру не всегда представляется возможным, ведь часть важной информации относят к категории закрытой. Обезопасить себя от возможных рисков можно путем страхования титула покупателя (права собственности на квартиру). В страховое покрытие включают все возможные риски, ведущие к утрате права собственности на приобретенное жилье.

Чтобы правильно купить или продать квартиру, целесообразно сторонам договора воспользоваться услугами юридического сопровождения сделки. Операции по купле-продаже недвижимости имеют множество правовых нюансов, некоторые из них мы сейчас рассмотрим.

Особенности приобретения части квартиры

Квартира, которая находится в долевой собственности, физически не может быть разделена, каждый из владельцев имеет долю в собственности, а не часть квартиры в натуре. Если один из собственников решит продать долю, то его сособственники будут иметь преимущественное право покупки.

Собственник сможет продать посторонним людям свою долю, только если сособственники откажутся ее покупать.

Причем условия продажи и стоимость должны быть одинаковыми. Уведомление о продаже части в квартире направляется сособственникам по почте заказным письмом с отметкой о получении или из рук в руки, с указанием даты вручения и подписью получателя. Отказ также оформляется письменно.

Если покупатель приобретает доли всех собственников, то с каждым из них заключается договор купли-продажи по стандартной процедуре.

Продажа квартиры с участием несовершеннолетних лиц

Несовершеннолетний ребенок, с позиции осуществления операций с недвижимостью, может являться:

собственником продаваемой квартиры;
зарегистрированным в квартире (иметь право пользования жилплощадью).

Для продажи квартиры с ребенком-собственником необходимо письменное разрешение органов опеки и попечительства, которые обязаны защитить права ребенка и проследить, чтобы он не остался без жилья. Заявление с ходатайством в ООП подписывают оба родителя (или лица, их заменяющие), также нужно получить согласие ребенка на продажу квартиры, если ему уже исполнилось 14 лет.

Во втором варианте для продажи квартиры разрешение ООП не требуется, однако ребенка нужно выписать из квартиры и прописать в другом месте. Органы опеки могут заинтересоваться сделкой, если ребенок пребывает в «группе риска» с позиции возможного нарушения его прав (не воспитывается родителями или близкими родственниками).

Если продавец и покупатель близкие родственники

Часто такой способ передачи права собственности на квартиру бывает фиктивным. Процедура оформления купли-продажи происходит по стандартной процедуре.

В случае занижения суммы сделки налоговые органы могут увеличить размер налога (согласно средней рыночной стоимости жилья в регионе) и добавить пеню за уклонение от уплаты.

При заключении сделки между близкими родственниками покупатель теряет право на получение .

Следующий этап операции купли-продажи квартиры – подписание сторонами договора, в котором точно прописаны данные о предмете соглашения, стоимости недвижимости, обязанностях сторон и их ответственности. Договор считается заключенным с момента его подписания.

Осталось зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Регистрация и получение свидетельства о праве собственности на квартиру

Для государственной регистрации перехода права собственность на недвижимость существует следующий алгоритм действий:

Регистрирующий орган может приостановить регистрацию или отказать в ней, выдав заявителю соответствующее уведомление. Это решение заявитель имеет право оспорить в судебном порядке.

Причин для отказа может быть несколько:

неполный пакет документов;
неправильное заполнение;
сомнения в подлинности;
несоответствие данных;

Государственная регистрация может быть приостановлена, если от одной из сторон сделки поступит заявление с просьбой о ее остановке.

После успешной регистрации перехода права собственности стороны производят окончательный финансовый расчет.

Существует несколько популярных способов передачи денег, которые наиболее часто используются на практике.

Способы передачи денег

Использование материнского капитала

Если квартира покупается за наличный расчет, то покупатель может обратиться в органы Пенсионного фонда с заявлением, зарегистрированной копией договора купли-продажи, копией свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, выпиской из ЕГРП об отсутствии обременения квартиры, и ПФ перечислит установленную сумму материнского капитала на счет продавца.

Процедура рассмотрения ПФ заявления займет не более 30 календарных дней.
Приобретая квартиру в ипотеку, можно использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита либо направить капитал на погашения долга и уплату процентов.

Расходы на приобретение квартиры не ограничиваются размером оплаты ее стоимости продавцу. Рассчитывая общий бюджет сделки, необходимо учитывать также дополнительные расходы.

Дополнительные расходы

Затраты на подготовку документов по квартире к продаже, как правило, несет продавец.
Он оплачивает:

получение справок БТИ (экспликация, справка о стоимости квартиры, поэтажный план, о соответствии площадей и адресов);
выезд техника БТИ на квартиру (если в этом возникает необходимость);
стоимость разрешения на перепланировку квартиры (если оно не было получено до перепланировки).

Не взимается плата за выдачу справки из налогового органа об уплате налогов на имущество, ДЕЗ, паспортного стола (выписка из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, копия финансового лицевого счета).

Денежные затраты по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель. Этот нюанс обсуждается сторонами при внесении задатка (аванса), сумма данных расходов может стать предметом торга.

Дополнительные затраты требуются на совершение следующих действий:

подготовка и заключение предварительного и основного договора купли-продажи квартиры;
аренда банковской ячейки, проверка подлинности купюр;
государственная регистрация договора и права собственности на квартиру.

Если стороны сделки решили воспользоваться услугами риэлторских фирм, то оплата стоимости их услуг распределяется между продавцом и покупателем согласно достигнутой договоренности.

Заключительный этап сделки – подписание передаточного акта на квартиру.

Подписание акта приема-передачи и получение ключей

После передачи имущества обязательства сторон, установленные договором купли-продажи, считаются выполненными в полном объеме, стороны не имеют претензий друг к другу, а покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Документ подписывают непосредственно в квартире, убедившись в том, что ее состояние соответствует условиям договора.

Сроки физического и юридического освобождения квартиры фиксируют в договоре, в назначенный день новый владелец получает коммунальные счета и ключи.

Если по договоренности продавец не сразу освобождает жилплощадь, необходимо заключить с ним договор временного пользования.