Главная Регистрация ИП Покупка квартиры в ипотеку пошаговая инструкция. Покупка квартиры с ипотекой Сбербанка: пошаговая инструкция. Как проходит сделка с использованием банковской ячейки

Покупка квартиры в ипотеку пошаговая инструкция. Покупка квартиры с ипотекой Сбербанка: пошаговая инструкция. Как проходит сделка с использованием банковской ячейки

Первый шаг

Этот шаг можно пропустить, и начать со следующего. Но я все-таки рекомендую его сделать.
Я рекомендую обратиться к , который знает почти все. Времени на выбор банка тогда потребуется намного меньше, вероятность получения кредита - увеличится, а в ряде банков, кредит можно будет получить по специальным программам: отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.

Затем, я рекомендую зайти в риэлторскую фирму и заключить договор с риэлтором, чтобы покупка квартиры в ипотеку была простой, а не превратилась бы в бесконечное «хождение по мукам». При покупке квартиры в кредит нужно учитывать массу особенностей: если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает.
Конечно, работа и ипотечного брокера, и риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой, на этом лучше не экономить.
Хотя - выбор за Вами.

Шаг второй. Вас рассматривает банк.

Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому деньги выдают не всем. Рассмотрение занимает от трех - пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.

Шаг третий. Ищем квартиру.

Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней. Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку , а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное - ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком

Шаг четвертый. Оценка.

Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.

Шаг пятый. Квартиру утверждает банк.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

Шаг шестой. Кредитный договор.

Перед сделкой Вы подписываете . По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи квартиры) мог их получить.

Шаг седьмой. Деньги.

В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку - то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Деньги могут передаваться также посредством аккредитива.

В случае с новостройкой, банк переводит деньги застройщику по безналу.
При каждом способе передачи денег есть свои нюансы.

Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.

Со 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение для ряда сделок стало обязательным. Это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть, если отчуждаемая квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса, естественно.

Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было бы. Потребует - придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже, если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу все-равно придется сделать: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.

Шаг девятый. Государственная регистрация.

Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от 3 дней до месяца.

Шаг десятый. Страхование.

Иногда этот шаг предшествует сделке.
Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.

Я пропустил ряд небольших шажков, например «обналичку денег». О них Вы обязательно узнаете. Даже если Вас поставят перед фактом - ничего страшного: цена вопроса не велика.

Последнее обновление: 03-01-2020

Шаг №3 – Соберите документы для получения ипотеки

Собираем все необходимые документы по ипотеке и относим в банк.

При этом делаем копии всех документов в электронном виде, в дальнейшем они могут еще пригодиться, а распечатать намного проще, чем заново сканировать.

Ждем положительного решения о предоставлении ипотечного кредита.

Шаг №4 – Получите одобрение от банка и можно искать квартиру

Шаг №5 – Заключите предварительный договор и внесите задаток

Нашли квартиру? Пришли к единому мнению с продавцами?

Тогда заключаем предварительный договор. В нем описываем объект покупки, условия, сроки, суммы, ответственность. После чего отдаем задаток.

Подробная статья с образцами и примерами предварительного договора купли продажи по ссылке

Шаг №6 – Соберите для банка документы на приобретаемую в ипотеку квартиру, а также сразу сделайте оценку найденной квартиры у рекомендуемой банком оценочной фирмы

Здесь все просто. От вас практически все документы уже переданы банку, остается и дождаться пока продавцы подготовят свою часть документов. После этого в банке повторно рассматривают заявку на получение ипотечного кредита, но уже для конкретного варианта квартиры.

Шаг №7 – Соберите все документы для страховой компании и заключите договор страхования жизни и имущества, если требуется, то и титульное страхование

Выбор страховой компании проводим фактически также как и выбор банка, основываясь на требуемых документах (чем меньше, тем лучше) и годовом платеже. Данный процесс можно начать, как только переданы документы в банк на рассмотрение. Тянуть до последнего момента не стоит, чтобы потом не бегать с опухшей головой. при ипотеки – решать Вам.

Заключаем договор по следующим видам страхования: страхование риска утраты или повреждения квартиры (); страхование жизни и здоровья; страхование риска утраты или ограничения права собственности на квартиру.

Договор со страховой компанией подписывается перед заключением кредитного договора.

Шаг №8 – Заключите кредитный договор и договор купли-продажи недвижимого имущества, передайте первоначальный взнос, зарегистрируйте сделку, рассчитайтесь окончательно с продавцом

Шаг №9 – Вы купили квартиру с помощью ипотеки и стали собственником

Документы оформлены, ключи получены. – Можете прописаться на новом месте, сделать это нужно в течение недели с момента выписки с предыдущего места регистрации.
Сообщаете в УК или ТСЖ о смене собственника.
И не забывайте платить по ипотеке банку каждый месяц требуемую сумму . Мы второй платеж чуть не пропустили, чудесным образом за два дня до истечения сроков мне приснилось, что пора платить, даже не вериться до сих пор.
На следующий год после покупки квартиры в ипотеку можете подать в налоговую декларацию по форме 3НДФЛ и .

Поздравляю! Теперь у Вас есть свое жилье!

Можете распечатать порядок действий как купить квартиру с помощью ипотеки или сохранить в закладках, вдруг пригодится в дальнейшем.

Ипотека пугает не только необходимостью возврата денег в течение длительного периода, но и возможной сложностью самой процедуры оформления ссуды. Перед тем как , следует изучить пошаговую инструкцию, особенности отдельных кредитных продуктов.

Этапы покупки квартиры в ипотеку Сбербанка пошагово выглядят так:

Изучение рынка недвижимости, приблизительная оценка стоимости выбранного имущества, размера кредита;
Анализ ипотечных программ, предлагаемых Сбербанком;
Приблизительный расчет ежемесячного платежа, самостоятельная оценка шансов на одобрение займа;
Сбор пакета документов для подачи заявки на ссуду;
Поиск и сбор документов на выбранную квартиру при одобрении заявки на ссуду;
Оформление сделки купли-продажи квартиры, подписание ипотечного договора, договоров страхования жилья, здоровья и жизни заемщиков;
Регистрация прав собственности на квартиру, .

На каждом этапе есть детали, которые нужно изучить заранее, в этом поможет пошаговая инструкция покупки квартиры по ипотеке.

Изучение ситуации на рынке недвижимости

При оформлении в на вторичку, пошаговая инструкция предполагает предварительное изучение предложений на недвижимость - это то, с чего следует начать, чтобы выгодно купить квартиру в ипотеку. Этап необходим, иначе сложно будет определиться с суммой займа.

Взять ипотеку в Сбербанке на новостройку можно как у застройщиков-партнеров банка, так и у других компаний. В первом случае ставка может быть ниже.

При заключении договора долевого участия с неаккредитованным девелопером дополнительно предоставляются:

выписка из ЕГРЮЛ;
документ, удостоверяющий права уполномоченного лица, подписавшего ДДУ со стороны застройщика;
разрешение на строительство;
документы, подтверждающие статус земельного участка, - договор аренды или свидетельство о праве собственности;
разрешение на ввод в эксплуатацию;
акт приема-передачи.

Методы сбора информации могут быть различные: можно обратиться в профильное агентство, изучить публикации и инструкции по выбору в специализированных газетах, на интернет-порталах. Фирменный сервис по подбору жилья и на вторичном рынке, и на рынке новостроек есть и у Сбербанка. На ресурсе «ДомКлик» также размещают заявки на ипотеку, консультируются со специалистами банка.

Узнав стоимость квартир в выбранной категории, нужно оценить возможность оплаты первичного взноса собственными средствами. По программам жилищного кредитования, согласно инструкциям Сбербанка, требуется от 15% цены.

Анализ ипотечных программ

Сбербанк предлагает 6 продуктов жилищного кредитования для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынках, для льготных категорий заемщиков (молодых семей, военнослужащих), с возможностью внесения первого платежа или погашения части долга за счет средств материнского капитала, а также на приобретение загородной недвижимости и строительство индивидуального дома.

Ставку в размере от 6% предлагают молодым семьям в рамках программы « для семей с детьми». Преференция доступна семьям, в которых второй или третий ребенок родится в период с 1 декабря 2018 г. По 31 декабря 2022 г.

Для прочих заемщиков минимальная ставка в 7,1% предлагается по программе «Приобретение строящегося жилья». В рамках этого проекта можно приобрести недвижимость на первичном рынке у определенных банком застройщиков – продавцов. Максимально возможная сумма ссуды – 85% от договорной или оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Купить квартиру на вторичном рынке можно в кредит по ставке от 8,6% в рамках акции «Для молодых семей». На этапе выбора программы в Сбербанке нужно уточнить все нюансы про ипотеку на квартиру. Размер ставки зависит от наличия зарплатного проекта в Сбербанке, суммы первого платежа, срока погашения взятой ссуды.

Оценка собственных шансов на получение ссуды

Оценить потенциальную возможность получения займа можно, используя . Введя данные о доходе, расходах семьи заемщика, стоимости объекта кредитования, срок кредита, размера первого платежа, можно узнать сумму ежемесячных платежей, общую переплату по займу. Калькулятор также покажет максимальный размер займа, на который может претендовать заемщик с определенным доходом.

Расчеты на кредитном калькуляторе предварительные, для уточнения необходимо обратиться в отделение Сбербанка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 50% дохода заемщика.

Также необходимо учитывать и требования Сбербанка, предъявляемые им к потенциальным клиентам. На получение ипотеки на квартиру могут претендовать граждане страны:

в возрасте от 21 года до 75 лет на момент полного расчета по займу или до 65 лет, если при оформлении заявки заемщик не подтверждал факт трудоустройства;
работающие по последнему месту работы не менее 6 месяцев. Если обратившийся получает заработную плату не по зарплатному проекту банка, то его общий стаж за последние 5 лет должен быть не менее 1 года.

Документы для оформления ипотечного кредита

Для оформления заявки на ссуду необходимо предоставить в Сбербанк документы:

анкету-заявку;
копию паспорта заемщика и созаемщиков;
второй документ, например, ИНН, СНИЛС, медполис, загранпаспорт, водительское удостоверение;
справку о регистрации по месту пребывания, если регистрация временная;
справку о доходах по форме 2-НДФЛ, для ИП – налоговые декларации;
копию Трудовой книжки, заверенную работодателем;
Свидетельство о браке (при наличии);
Свидетельство о рождении ребенка (при наличии).

Если заработок поступает в рамках зарплатного проекта Сбербанка, то подтверждение величины дохода и стажа трудоустройства не требуется.

По программе « » нужно предоставить сертификат, удостоверяющий право семьи на получение средств материнского капитала, и документ из Пенсионного фонда, подтверждающий величину остатка по счету.

Следуя внутренним инструкциям, менеджеры могут потребовать и другие документы для оценки потенциального риска выдачи займа.

Решение о выдаче ссуды выносится в течение 3-5 дней и действительно в течение 60 дней.

Выбор жилья и сбор необходимых документов

Получив положительное решение банка, узнав сумму одобренной ипотеки, следует активно заняться поиском и выбором соответствующей квартиры самостоятельно или с помощью риэлторов. Следует учитывать требования, которые выдвигаются банковской структурой к ипотечной недвижимости:

здание, в котором расположен объект кредитования, не должно быть аварийным, ветхим, запланированным к сносу;
отсутствие незаконных перепланировок;
наличие всех коммуникаций.

Когда найден интересный объект, заключается предварительный договор купли-продажи.

Затем предварительный договор купли-продажи необходимо предоставить в банк вместе с пакетом документов на недвижимость, состоящего из:

договора купли-продажи, дарения, мены и так далее, то есть документов, на основании которых у продавца возникло право собственности;
кадастровый паспорт квартиры;
выписку из ЕГРП и Свидетельство о праве собственности, если объект приобретен до 01.01.2017 г., или расширенную выписку из ЕГРП, если регистрация последнего перехода права собственности произошла после указанной даты. Банк принимает выписки из ЕГРП, выданные не позднее чем 30 дней назад;
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
копию поквартирной карты;
ксерокопию паспорта продавца;
банковские реквизиты счета продавца;
подтверждение наличия собственных средств покупателя – расписка продавца о получении некой суммы или справка из банка о наличии средств на счете покупателя.

Начиная сбор необходимой документации, нужно уточнять ряд вопросов, например, если:

собственниками отчуждаемого имущества являются недееспособные граждане, в том числе несовершеннолетние, то потребуется согласие органов опеки;
недвижимость приобреталась продавцом, состоящим в браке, то потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку;
приобретается доля недвижимости, то пишется нотариально заверенный отказ от покупки собственников прочих долей;
сделку по продаже совершает доверенное лицо владельца жилья, потребуется его паспорт и нотариальная доверенность.

Затем проводится оценка потенциального ипотечного жилья.

Представлять, какие этапы нужно пройти будущим владельцам жилья, просмотреть пошаговую инструкцию про то, как оформляется ипотека в Сбербанке, нужно для того, чтобы определить порядок получения бумаг, ведь каждая из них имеет срок действия, да и на их изготовление также необходимо время.

Если в отведенный банком срок документация по приобретаемому объекту не будет готова, нужно подавать новую заявку на получение ипотечного кредита.

Учитывая, что без согласия банка на предоставление кредита продавец не станет собирать какие-либо документы, желательно одновременно и искать жилье, и обращаться в банк с первичной документацией, с анкетой.

Служба безопасности Сбербанка согласно инструкции изучает документацию, оценивает риск выдачи ипотеки. После этого решение сообщается клиенту, инициируется процесс , пошаговая инструкция которого представлена ниже.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Договор купли-продажи жилья со сбербанковской ипотекой, в целом, имеет типовую форму. Однако он должен содержать обязательное упоминание о том, что часть стоимости жилья будет оплачено за счет заемных средств, предоставленных именно этим банком, а также о том, что приобретаемый объект будет передан в залог, а залогодержателем выступит Сбербанк.

В документе указываются реквизиты кредитора, но подписывают его только покупатель и продавец.

Сначала формируется и подписывается предварительный договор купли-продажи, а потом - основной . Тексты обоих документов принципиально не отличаются. Просто в первом говорится о намерении сторон заключить сделку, прописываются сроки ее регистрации, а во втором – уже непосредственно о покупке. Предварительный договор передается внутренним службам банка на анализ одновременно с пакетом документов по приобретаемому объекту недвижимости.

Расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке в 2018 году

Среди основных трат заемщиков выделяют следующие:

госпошлина при обращении в МФЦ или в Росреестр – 2000 рублей при покупке жилья на вторичном рынке и 350 рублей при ДДУ;
услуги нотариуса, если сделку проводить через него – от 1% от суммы сделки. При необходимости оплачивают составление доверенностей - около 1000 рублей;
оценка приобретаемого объекта – от 2000 рублей;
услуги риелтора – от 35000 рублей. Чаще эта статья расходов включена в стоимость жилья, а рассчитывается с этим специалистом продавец;
договор страхования приобретаемого объекта недвижимости – от 0,15% от суммы займа;
личное страхование титульного созаемщика – от 1%. Данный вид защиты носит добровольный характер.

Чтобы снизить расходы по обслуживанию долга, можно воспользоваться скидками по ипотечным программам, которые предоставляет банк:

1% при оформлении страхования жизни и здоровья;
0,1% при электронной регистрации сделки. Стоимость услуги – 6 700 рублей. Госпошлина за регистрацию составит 175 рублей;
2% при приобретении жилья у аккредитованного застройщика;
0,3% при приобретении некоторых объектов недвижимости, представленных на сайте Дом Клик от Сбербанка .

Размер первого взноса влияет на размер процентной ставки по кредиту: чем он выше, тем меньше будет уплачено процентов по ипотеке.

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке

Дополнительно возможны такие виды затрат:

банковская ячейка (от 1500 рублей), если расчет с продавцом предполагается наличными;
копирование документов;
страхование титула прав (защита от утраты права собственности) – это добровольный вид страхования, от оформления которого можно отказаться.

Продавец оплачивает заказ выписки из ЕГРП (400 рублей). Справки о составе семьи, о наличии задолженности за ЖКУ бесплатные.

Когда вносится первоначальный взнос по ипотеке Сбербанка

Первоначальный взнос при ипотеке обычно составляют собственные средства будущих владельцев жилья. Чаще всего эта сумма делится на 2 части.

Первая представляет собой аванс или залог. В первом случае, если сделка по тем или иным причинам не состоится, вся сумма возвращается покупателю. Во втором случае, если виновник отказа от жилья покупатель, то деньги остаются у продавца, а если продавец, то он компенсирует второй стороне залог в двукратном размере.

Величина первой части аванса определяется по договоренности между сторонами. Чаще это сумма в пределах 50000-100000 рублей. Ее передают продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи.

Вторая часть отдается в день регистрации сделки, при оформлении основного договора купли-продажи. В эту же дату подписывают кредитную документацию.

Каждый факт передачи денег должен сопровождаться подписанием соответствующих бумаг.

Если речь идет о наличности, то необходимые надписи делаются на договорах купли-продажи (и на предварительном, и на основном). Дополнительно, специально для Сбербанка, пишут расписку о получении средств. Желательно, чтобы ее продавец написал лично и подписывал только в присутствии покупателя.

Если предполагается безналичный перевод, то достаточно банковского документа, подтверждающего факт перечисления денег.

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

На регистрационные действия в отношении ипотечных сделок у соответствующих органов есть 5 рабочих дней. По их истечении покупатель должен получить документы с регистрации, заключить необходимые договоры страхования и предоставить получившийся пакет документации в банк.

После этого подписывается заявление на выдачу займа. Одновременно подается заявление на перечисление этих средств продавцу на счет, номер которого прописан в договоре купли-продажи.

Чтобы не потерять на комиссии при получении средств, продавцу выгодно иметь счет в том же территориальном банке, в котором получает займ покупатель. При переводе средств в другой регион либо в другой банк, продавцу придется уплатить комиссионный сбор.

Есть возможность получения окончательного расчета наличными деньгами. Тогда средства будут получены в день оформления сделки, до посещения регистрирующего органа. Но их поместят в банковскую ячейку, и забрать деньги можно будет только после прохождения договором купли-продажи регистрации, то есть через те же 5 рабочих дней.

Заключение сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе идет пошаговое подписание заемщиком ряда договоров: об аренде банковской ячейки (при необходимости), купли-продажи объекта недвижимости с продавцом, ипотеки с банком.

Процедуру оформления ипотеки и регистрации объекта недвижимости можно облегчить, если воспользоваться платным сервисом от Сбербанка: электронной регистрацией сделки. Сопровождением в таком случае занимается персональный менеджер. Выписка из ЕГРП поступит на email. Такой способ оформления доступен только при условии, что объект недвижимости не находится в долевой собственности, и после регистрации купли-продажи право собственности не будет долевым.