Сферы применения метода:

1) для оценки стоимости недвижимости (зданий, сооружений, домов, квартир и т.д.);

2) для оценки уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, вокзалов и т.д.). Анализ затрат на их воспроизводство или замещение – это единственная приемлемая альтернатива для оценщика;

3) рынок страховых услуг, т.к. суммы страхового взноса и страхового возмещения определяются с помощью данного подхода.

Такой метод в основном используется для оценки стоимости недвижимости. Как правило, покупатели недвижимости сопоставляют цены предлагаемых им объектов недвижимости с затратами на строительство новых объектов.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) равна издержкам в текущих ценах на строительство точной копии, оцениваемого объекта из тех же материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект.

Если определить восстановительную стоимость невозможно, рассчитывают стоимость замещения – расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Оценка недвижимости затратным подходом состоит из следующих этапов:

1) определение рыночной стоимости земельного участка;

2) определение восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения;

3) определение накопленного износа объекта;

4) рыночная стоимость недвижимости = стоимость земельного участка + восстановительная стоимость (или стоимость замещения) – износ.

Способы расчета восстановительной стоимости и стоимости замещения:

1) Метод количественного анализа – в этом случае стоимость объекта складывается из стоимости строительно-монтажных работ (определяется по специальным нормативам), затрат на приобретение оборудования, прибыли застройщика и прочих затрат (налоги, страховые платежи, оплата консультантов и т.д.). Это наиболее точный, но и наиболее трудоемкий метод;

2) Поэлементный способ расчета – это модификация первого метода с использованием укрупненных сметных норм и расценок (стоимость 1 кв.м. кирпичной стены, стоимость 1 кв.м. кровли и т.д.);

3) Метод сравнительной единицы – в этом случае вместо стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта используется стоимость аналогичной единицы подобного типового сооружения. Умножив эту стоимость на число этих единиц у оцениваемого объекта и введя поправки на особенности оцениваемого объекта, с помощью полученных данных можно определить стоимость оцениваемого объекта. Это наиболее простой и самый распространенный способ оценки объекта недвижимости;

4) Индексный способ – восстановительная стоимость в этом случае определяется по следующему правилу:

Свосст= Спрвн* Ипрц,

Где Свосст. – восстановительная стоимость объекта, Спрвн. – первоначальная стоимость объекта, Ипрц. – индекс переоценки.

а) сумма дооценки первоначальной стоимости до восстановительной (ДСпрвнч. ) находится по формуле:

ДСпрвнч.= Свосст- Спрвн,

б) сумма износа по отношению к восстановительной стоимости (ИСвосст. ) равна:

ИСвосст.= Анкпл.* Ипрц,

Где Анкпл. – накопленная амортизация,

в) сумма дооценки износа (Дизн.) находится по формуле:

Дизн.= ИСвосст.- Анкпл

При затратном подходе рыночная стоимость оцениваемого объекта должна определяться с учетом накопленного совокупного износа.

Износ – утрата полезности (т.е. стоимости) по любой причине.

В зависимости от факторов снижения стоимости объекта износ бывает:

1) физический – это изменение со времени физических свойств оцениваемого объекта;

2) функциональный – это потеря в стоимости объекта из-за несоответствия современным стандартам (безопасность, благоустроенность, функциональная полезность, архитектурные решения и т.д.). Если затраты на устранение дефекта меньше, чем добавляемая при этом стоимость, то это устранимый функциональный износ. Иначе это неустранимый функциональный износ;

3) внешний (экономический) – это потеря в стоимости из-за влияния внешних факторов (например, постройка рядом с объектом аэропорта).

Методы расчета физического износа объекта:

1) Нормативный – основан на использовании амортизационных отчислений;

2) Стоимостной – определяются затраты на восстановление элементов зданий и сооружений;

3) Экспертный – предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех элементов здания, сооружения, оборудования. Самый точный и наиболее трудоемкий метод расчета износа;

4) Метод расчета срока жизни объекта – базируется на экспертизе оцениваемого объекта. При этом процент износа восстановительной стоимости равен отношению эффективного возраста объекта (оцениваемого экспертно) и срока экономической жизни объекта.

Пример 3. Первоначальная стоимость объекта равна 800 тыс. руб., накопленная амортизация – 300 тыс. руб., индекс переоценки – 3. Определить восстановительную стоимость объекта, сумму дооценки первоначальной стоимости до восстановительной, сумму износа по отношению к восстановительной стоимости, сумму дооценки износа.

Решение:

Итак, оценка стоимости предприятия, основанная на затратном (фондовом, имущественном) подходе, не связана с настоящими и ожидаемыми результатами деятельности предприятия. В этом – главный недостаток такой оценки. Поэтому в странах с рыночной экономикой широко распространены методы оценки, основанные на величине будущих доходов.

Д. В. Виноградов

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ). ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• основную заработную плату строительных рабочих;
• стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты – расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

• затраты на подготовку территории строительства;
• затраты на проектные и изыскательские работы;
• прочие затраты и работы;
• содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
• другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

• пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
• путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

• по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
• по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

• укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
• укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
• прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
• укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Определение износа оцениваемого здания

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки – совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 3).

Рис. 3 Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы :

• метод сравнения продаж;
• бухгалтерский;
• метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Элемент сравнения	Объект-аналог
Стоимость земельного участка
Стоимость нового строительства на дату оценки
Цена продажи, тыс. руб.
Настоящая стоимость сооружений
Итого накопленный износ
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31.9 %.

В бухгалтерском учете основных средств (ОС) и нематериальных активов (НМА) наряду с первоначальной и остаточной стоимостью активов выделяют также стоимость восстановительную. Напомним, что первоначальная стоимость активов - это стоимость, по который объект отражается в момент его принятия к бухгалтерскому учету. А остаточная стоимость амортизируемого объекта - это его учетная величина, уменьшенная на сумму начисленной по объекту амортизации. А что понимается под восстановительной стоимостью?

Восстановительная стоимость ОС

Восстановительная стоимость основных средств - это стоимость, по которой объект ОС учитывается после того, как по нему была произведена переоценка. Можно сказать, что восстановительная стоимость ОС — это переоцененная первоначальная стоимость основного средства. При этом не важно, уменьшилась или увеличилась в результате переоценки первоначальная стоимость основного средства.

Переоценка объектов ОС проводится для определения реальной стоимости объектов основных средств. Для этого первоначальная стоимость ОС приводится в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки (п. 41 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н).

Напомним, что переоценивать группы однородных объектов ОС по текущей (восстановительной) стоимости коммерческая организация может не чаще одного раза в год. При этом дата, на которую производится переоценка, — это 31 декабря отчетного года (п. 15 ПБУ 6/01).

Проводить переоценку ОС и, следовательно, определять по ним восстановительную стоимость - это право, а не обязанность организации. Однако если объекты ОС все же однажды подверглись переоценке, делать это в последующем придется регулярно, чтобы учетная стоимость ОС существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Переоценка ОС проводится путем индексации или прямого пересчета их стоимости по документально подтвержденным рыночным ценам (п. 43 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н).

Для определения восстановительной стоимости ОС могут быть использованы:

• данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей;
• сведения об уровне цен, имеющиеся у Росстата или других организаций;
• сведения об уровне цен, опубликованные в СМИ и специальной литературе;
• оценка бюро технической инвентаризации;
• заключения экспертов о восстановительной стоимости ОС.

О том, как переоценка объектов основных средств до восстановительной стоимости отражается в бухгалтерском учете организации, мы рассказывали в нашей отдельной .

Восстановительная стоимость НМА

Переоцениваться могут не только объекты основных средств, но и нематериальные активы организации.

Если по определенным группам НМА существует активный рынок, коммерческая организация на конец года может переоценивать такие группы НМА по данным этого рынка. Как и в отношении ОС, переоценка НМА может проводиться не чаще 1 раза в год (п. 17 ПБУ 14/2007).

При этом, как и основные средства, те объекты НМА, по которым было принято решение о переоценке, в последующем должны переоцениваться регулярно, чтобы их учетная стоимость существенно не отличалась от текущей рыночной стоимости (п. 18 ПБУ 14/2007).

Уровень существенности при решении вопроса о переоценке объектов ОС и НМА организация устанавливает самостоятельно и закрепляет это в своей .

Стоимость имущества по затратному подходу определяется на основе восстановительной стоимости за вычетом всех видов накопленного износа: физического, функционального и внешнего.

Под восстановительной стоимостью имущества понимается полная стоимость затрат, которые понес бы собственник, если бы он должен был полностью заменить данное имущество на аналогичные новые объекты по рыночным ценам и тарифам, существующим на дату оценки, включая затраты на приобретение (строительство), транспортировку, установку (монтаж) объектов, для импортируемых объектов - также таможенные платежи и т.д.

При оценке рыночной стоимости имущества по затратному подходу выделяют три вида износа:

• - физический;
• - функциональный;
• - внешний (экономический).

Физический износ представляет собой уменьшение стоимости имущества вследствие постепенной утраты изначально заложенных при создании технико-экономических качеств под воздействием эксплуатации, природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Функциональный износ представляет собой уменьшение стоимости имущества, вызванное появлением новых технологий, материалов или технологических принципов, что приводит к избыточности капитальных затрат в существующее имущество, неполному его использованию, невозможности расширения или модернизации объектов.

Внешний (экономический) износ - форма износа, представляющая собой уменьшение стоимости имущества за счет экономической, политической, экологической обстановки как в регионе, так и непосредственно вблизи местонахождения объекта.

Затратный метод имеет ряд ограничений при оценке объектов с большим сроком службы из-за трудностей с измерением величин накопленного износа. Кроме того, затратный подход не отражает в достаточной степени рыночных ожиданий от использования оцениваемым объектом. Поэтому уровень стоимости, определенный затратным методом, является одной из точек зрения при определении рыночной стоимости и используется в основном как дополнение или составляющая для вывода окончательной величины.

Основной акцент при определении рыночной стоимости собственности делается на метод сравнения продаж или на метод капитализации дохода. Затратный метод остается как бы на втором плане. Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости.

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах на дату оценки без учета накопленного износа.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство точной копии оцениваемого здания в текущих ценах на действительную дату оценки при использовании таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения - затраты на строительство объекта одинаковой полезности в текущих ценах на действительную дату оценки с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого многими характеристиками. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - отражаемая в балансовой стоимости восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством.

К ним относятся:

• * стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• * заработная плата рабочих;
• * стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
• * стоимость коммунальных услуг;
• * стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

• * стоимость инвестиций в землю;
• * гонорары проектно-сметным организациям;
• * маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько методов определения восстановительной стоимости:

• * метод сравнительной единицы;
• * метод разбивки по компонентам;
• * метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС - укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС - укрупненные показатели восстановительной стоимости).

Расчет стоимости объекта недвижимости производится по формуле

Со = См2 · Sо · Кп · Кн · Км · Кв · Кпз · Кндс, (3.13)

где Со - стоимость оцениваемого объекта;

См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кп = 1,1-1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

• * единое функциональное назначение;
• * близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
• * сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;
• * другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле

Сзд = (? Vj · Cj) · Кн, (3.14)

где Сзд - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объем j-го компонента;

Cj - стоимость единицы объема;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн =1).

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, другими словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования - база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает наиболее точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем данный метод является наиболее трудоемким, поэтому оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Несмотря на широкую номенклатуру сметных нормативов, применяемых для целей строительного проектирования, следует иметь в виду, что при оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные подходы.

В первую очередь в качестве источника информации о стоимости нового строительства следует рассматривать достоверные данные о строительных подрядах на возведение подобных зданий. При отсутствии прямого доступа к условиям подрядных контрактов эту информацию можно получить у местных строительных подрядных организаций.

Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки. Одним из направлений такой работы является использование отечественной нормативно-методической базы, разработанной специально для целей переоценки и называемой «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)». В состав УПВС входят 39 отраслевых и межотраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения - 1м2 площади, 1 м³ строительного объема - для различных типовых зданий и сооружений. УПВС учитывают осредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Областью применения УПВС являются здания и сооружения, возведенные по типовым проектам в основном в период 1930-80 гг.

Основываясь на рассмотренной выше системе сметных нормативов, в современной практике оценки недвижимости применяют четыре основных метода определения стоимости нового строительства. Они же ложатся в основу оценки стоимости восстановления. (Часто эти методы определения СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ неграмотно рассматривают как классификацию методов затратного подхода.

В действительности их применением реализуется лишь один конкретный этап алгоритма затратного подхода, а именно этап оценки восстановительной стоимости. В оценке недвижимости затратный подход представлен только одним (одноименным) методом - затратным).

Среди них:
- базисно-индексный метод;
- ресурсный метод (или стоимостный, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок);
- модульный метод (метод разбивки по компонентам);
- метод сравнительной единицы (метод укрупненных показателей). Рассмотрим их последовательно.

Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметнои документации в базисном уровне цен (1955,1969,1984,1991, 1994 или 1998-1999 гг.) и применение системы директивных (рекомендованных региональным центром ценообразования в строительстве - РЦЦС) корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база 1984 г. как наиболее полная и подробная. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета на весь комплекс СМР для различных типов зданий, так и дифференцированные коэффициенты пересчета, учитывающие все виды работ, включающие в себя раздельно удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. Как показывают прикладные исследования, разница в значениях восстановительной стоимости, вычисленной с помощью интегрального и дифференцированных коэффициентов, составляет 10-15%.

Базисно-индексный метод при наличии готовых смет является эффективным для практического применения. Однако он требует знания сметного дела, и при его использовании желательно привлечение специалистов-сметчиков проектных или подрядных строительных организаций.
Ресурсный метод оценки восстановительной стоимости основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных Ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых накоплений.

Стоимость строительства всего здания (с учетом встроенного оборудования) рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов СМР по формуле

Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектной документации, либо по результатам обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов определяются по нормативным данным, а в качестве стоимости единицы объема каждого ресурса принимается их текущая рыночная стоимость.

Ресурсный метод , основанный на оценке элементов прямых затрат (ресурсов) в текущих рыночных ценах, дает лучшее приближение к рыночной стоимости здания (сооружения), чем базисно-индексный. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации и значительного опыта оценщиков.

Несмотря на то что в настоящее время разработано много программных комплексов по составлению и выпуску смет, в практике оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает трудоемкое определение объемов СМР, расходов строительных материалов, стоимости и времени эксплуатации строительных машин. Однако в современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.

Необходимо обратить внимание также на следующую особенность ресурсного метода. Поскольку он использует текущие рыночные цены и расценки, учитывающие современную технологию производства работ, современные материалы и современные машины и механизмы, можно констатировать, что при оценке объектов с хронологическим возрастом, по крайней мере свыше пяти лет, ресурсный метод определяет стоимость замещения, а не стоимость восстановления. Это полностью относится также к базисно-индексному методу, использующему территориальные единичные расценки 1999 г. (ЕРС-99).

Следует также иметь в виду еще два дополнительных обстоятельства, относящихся как к ресурсному, так и к базисно-индексному методу.

Во-первых, при использовании индексов к полной стоимости СМР по видам работ или текущих рыночных цен ресурсов происходит перераспределение удельных весов конструктивных элементов и инженерных систем в общей стоимости замещения (из-за разной степени удорожания элементов). Во-вторых, следует осторожно использовать в расчете износа имеющиеся нормативные данные о сроках службы оцениваемых конструктивных элементов и инженерных устройств из современных материалов, так как долговечность последних может не соответствовать характеристикам долговечности материалов, заложенным в нормативных данных. При этом определение физического износа конструктивных элементов объекта по нормативным срокам службы может быть некорректным.

С учетом изложенного применение ресурсного метода при определении полных затрат на новое строительство существующих объектов возможно с двумя оговорками:

1) фактически определяется стоимость замещения;
2) использование нормативных сроков службы элементов при расчете величины физического износа может быть некорректным.

Разновидностью ресурсного метода является ресурсно-индексный метод, отличающийся тем, что цены ресурсов берутся не текущие, а базового уровня, например, по состоянию на 1 января 1984 г.; 1 января 1991 г.; 1 июля 1999 г. или др. При этом стоимости ресурсов получаются также базового уровня. Для перехода к текущему уровню цен необходимо базовые стоимости ресурсов умножить на соответствующие индексы, после чего просуммировать результаты для получения величины прямых затрат в текущем уровне цен.

Второй разновидностью является упрощенный вариант ресурсного метода, отличающийся тем, что затраты на заработную плату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин определяются не на основе элементных сметных норм или показателей ресурсов, а в процентном отношении от стоимости строительных материалов на основании среднестатистических данных строительных организаций или конкретного подрядчика (для определенного типа зданий).

Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов строительно-монтажных работ на укрупненные разделы (модули). Такими модулями являются: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, перегородки, кровля, окна, двери, внутренняя отделка, внутренние санитарно-технические работы, электротехнические работы и т.д.

Определяется в процентном отношении доля любого (любых) из основных (капитальных) модулей в общей стоимости объекта. Эту информацию можно получить из технического паспорта объекта, а при его отсутствии - из сборников укрупненных сметных нормативов

(УПСС, Прейскуранты) и укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Расценки на соответствующие виды работ (модули) выбираются из имеющейся сметной документации или из укрупненных сметных нормативов (УСН, УПБС BP, УПСС, Прейскуранты и др.). При отсутствии таких расценок составляются локальные сметы на соответствующие виды работ базисно-индексным или ресурсным методом.

Стоимость строительства всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов (модулей) по формуле

Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного удельного вклада, выраженного в процентах, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.

Выполнение сметного расчета с использованием укрупненных нормативов требует от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле.

Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема и др., в зданиях определенного типа в текущем или базисном уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Текущие цены берутся из статистических данных по средней фактической стоимости строительства в данном регионе, например из бюллетеней РЦЦС, базисные цены - из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, Прейскуранты), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании и технических системах.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется по формуле

Метод является наименее трудоемким и обеспечивает точность порядка 15-20%.
Сборники УПВС разработаны в 1970-1972 гг. и были предназначены для переоценки зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства на 1 января 1972 г.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных с 1 января 1969 г.
Всего было разработано 39 сборников УПВС различных отраслей народного хозяйства. УПВС сгруппированы по видам зданий и сооружений и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги и т.д. в зависимости от ряда параметров (их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальной поясе, с учетом вида климатического района через соответствующие поправочные коэффициенты).

УПВС включают:
- все прямые затраты;
- накладные расходы и плановые накопления;
- общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;
- стоимость проектно-изыскательских работ;
- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
- затраты на временные здания и сооружения;
- стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и др.

В случае если оцениваемый объект был построен ранее базисного года (в зависимости от применяемого сборника), то для определения стоимости строительства объекта нужно показатель восстановительной стоимости (1 м³, 1 м², 1 пог. м), подобранный из подходящей таблицы сборника, умножить на строительный объем объекта, поправочные коэффициенты и индексы удорожания по формуле

В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчета базисного периода, то восстановительная стоимость базисного периода должна быть скорректирована к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию. При этом величина корректировки обусловливается влиянием научно-технического прогресса (НТП) на стоимость строительства. Это влияние двояко.

С одной стороны, НТП ведет к совершенствованию, повышению эффективности технологии строительства, что вызывает сокращение затрат в расчете на единицу строительной продукции.

С другой стороны, НТП ведет к появлению дополнительных затрат в строительстве (более сложная отделка объекта по современным стандартам, обустройство его современными видами связи, коммуникации, обслуживания и т.п.).

Так, по данным Главгосэкспертизы, в результате НТП удорожание строительства составляло 5-6% в год, а его удешевление - 3-4% в год. Результатом этого стало письмо Госстроя СССР от 5 октября 1981 г. № 79-Д «О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов». Этим письмом величина повышающей поправки была разрешена в размере до 3%.

Таким образом, для целей повышения точности оценки рекомендуется корректировать восстановительную стоимость базисного периода* в размере 2% в год.

Например, оценивается объект недвижимости, введенный в эксплуатацию 1 января 1974 г. Его восстановительная стоимость, определенная по сборнику УПВС, равна 100 ООО руб. на 1 января 1969 г. В этом случае стоимость его строительства на 1 января 1974 г. следует принять равной 100 ООО х (1 + 0,02)5 — ПО 408 руб.

В целом метод УПВС рекомендуется использовать для оценки зданий, построенных в 1930-1980 гг.
Метод сравнительной единицы очень широко используется оценщиками, однако применять его нужно очень осторожно, так как названные источники информации (УПСС, Прейскуранты, УПВС) содержат много особенностей, которые необходимо знать и учитывать (например, то, какие затраты входят в единичную стоимость).