Малоквартирные дома. Перевод дома и участка из ижс в малоквартирный. Для кого строят малоэтажное жильё

По определению многоквартирным является тот дом, который имеет две или более квартиры. Притом каждая квартира должна иметь свой отдельный вход из помещения, находящегося в общественном пользовании. В таком доме обычно содержатся те элементы, которые считаются общей собственностью, принадлежащей владельцам помещений. Это понятие определено в соответствующем жилищном праве и законодательстве. Чтобы определить, какой дом считается многоквартирным, необходимо знать некоторые особенности подобного строительного сооружения.

В законодательстве четко определено понятие о подобном сооружении и прописаны его характерные особенности. Сооружение, которое называется домом многоквартирным, имеет следующие объекты:

• помещения, которые составляют жилой сектор – комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Подобные объекты обычно принадлежат либо физическим, либо юридическим лицам в качестве собственности. Также квартиры могут принадлежать компаниям государственным или частным лицам;
• площади нежилого сектора. Подобные объекты обычно располагаются на нулевых или первых этажах зданий. На практике, такие объекты могут находиться в собственности различных юридических лиц или граждан;
• площади другого назначения. Подобные площади не являются квартирами. В здании подобных объектов может находиться несколько. К ним можно отнести чердаки и подвалы, лестничные площадки, общие коридоры подъездов, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория прилегающего участка земельного, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество принадлежит собственникам этого хозяйства.

Что касается подъездов, то их в многоквартирном доме может находиться несколько. Такое помещение имеет свой отдельный вход со стороны прилежащей территории земельного участка, на котором стоит подобное сооружение.

Понятие подобных помещений определяется соответствующими документами.

Квартира

На практике, понятие квартира определено в ЖК отечественной Федерации. Квартирой является такое
помещение, которое обособлено структурно. Квартира может состоять из нескольких жилых комнат, а также специальных хозяйственных помещений, которые связаны с удовлетворением бытовых и иных нужд граждан, проживающих в ней. Из квартиры обеспечивается возможность непосредственного доступа к тем помещениям, которые имеют категорию общего пользования. Со стороны улицы квартира может оборудоваться балконом или лоджией, имеющей защитное ограждение. Размер жилого помещения зависит от того, сколько в нем имеется отдельных комнат.

Коммуникации инженерные

С практической стороны, список имущества, которое является общим в многоквартирном доме, определяется для каждого вида сооружения индивидуально. К примеру, в одних зданиях имеется система лифтов, а другие подобным оборудованием не оснащены. Также в некоторых домах может находиться система удаления дымовых газов, противопожарной автоматики, а в других зданиях этого нет по причине небольшой этажности или других особенностей.

Как указано в соответствующем праве, в домах, которые имеют до 9 этажей, может функционировать система газопровода. Если количество этажей в доме больше, то его газифицировать запрещается в праве на законодательном уровне. Перечень имущества, которое является общим, также определен соответствующими законами. Это понятие четко регламентируется принятыми постановлениями.

Собственность долевая

Сооружение, имеющее много квартир, является объектом недвижимости, а также долевой собственностью тех лиц, которые владеют помещениями жилыми в этом здании. Долевая собственность определяется на основании закона и указана в соответствующем праве. На практике, доля собственности на имеющееся общее имущество в подобном сооружении определяется площадью помещения, которое занимает каждый конкретный его владелец.

К примеру, собственник квартиры в типичном пятиэтажном доме, которая имеет площадь 100 м квадратных, владеет 2 % от имеющихся в здании помещений. Также он владеет таким же процентом территории земельного участка, на котором располагается это сооружение. К числу имущества можно отнести фундамент, стены и перегородки, системы канализации и водопровода, а также другие конструкционные элементы.

Можно также отметить тот факт, что владелец конкретного помещения, имеющий определенную долю в общей собственности, не в праве будет выделить часть свою в натуре. Понятие общей собственности определяется законодательно. К примеру, владелец квартиры не может захватить часть площадки лестничной или лифта, поскольку такое имущество находится в общей собственности. Все вопросы по поводу владения частью общего имущества решаются на специальном собрании собственников.

Проектирование типовых малоквартирных домов в Москве

Для конкурса по проектированию типовой коттедж застройки в Новой Москве наша компания разработала три типа архитектурных решений:
1) индивидуальный жилой дом;
2) блокированная секция из пяти домов;
3) малоквартирный дом.

Проектирование Генерального плана жилого комплекса

Для типового проектирование мы выбрали типовой квартал, который представляет из себя прямоугольник вытянутой формы, размером 100х300м (3Га)

Короткой стороной квартал примыкает к главной продольной улице, шириной 12м. По главной улице движется общественный транспорт. Перпендикулярно от нее отходят второстепенные улицы шириной 6м, соединяемые между собой проездами с односторонним движением шириной 3,5м.

По ходу движения от главной улицы к второстепенным этажность снижается. Сначала идут кварталы малоквартирных домов высотой 3-4 этажа. Вход в подъезд у них находится со стороны улицы и через подъезд осуществляется проход во двор. Дворовая территория представляет собой пешеходную зону, не предназначенную для проезда автомобилей.

Вся коммерческая недвижимость размещается в стилобатной части домов, расположенных вдоль главной улицы. Здесь со стороны проезжей части располагаются объекты торговой и социальной инфраструктуры. С торцов домов и с дворовой части осуществляется вход в общие зоны сбора и отдыха жильцов и некоторые объекты социальной инфраструктуры (например, детские творческие студии)

Дома, расположенные на второй и третьей линии от главной улицы, не имеют стилобатной части. На первых этажах располагаются квартиры с выходом на уличные участки. Участки расположены в торцах домов и отделяют улицу от дворовой территории. Участки отделены друг от друга и от общих территорий невысокой изгородью в виде парапета, высотой 1м, дополнительно закрытой со стороны проезжей части и двора зеленой изгородью.

Во дворе расположен многофункциональный навес, который может быть использован как летний театр, площадка для общих собраний или спортивных игр. Также под территорией двора в некоторых кварталах существует возможность размещения подземных паркингов.

Далее расположена полоса зеленых насаждений, шириной 12м, отделяющая дворовую зону малоквартирных домов от участков блокированных домов. Вдоль зеленой полосы осуществляется поперечная пешеходная коммуникация между кварталами, вдоль нее располагаются школы и детские сады.

Далее идут две линии блокированных домов вдоль собственного проезда. Первая линия: 3-х этажные блокированные дома с эксплуатируемыми кровлями. Наличие эксплуатируемых кровель компенсирует малый размер приусадебного участка. Вторая линия таунхаусов высотой в 2 этажа не имеет эксплуатируемой кровли.

Дома блокируются по 5. Между ними расположен пешеходный проход, связывающий их с зеленой зоной и дворовой территорией с детскими площадками и рекреационными объектами. Так же этот проход связывает их с дворовой зоной индивидуальных домов, вокруг которой они расположены. Данная зона изолированна и используется исключительно жителями индивидуальных домов.

Все вышеперечисленное составляет типовой квартал 1-го типа. В типовом квартале 2-го типа исключается часть жилых строений для размещения школы, детского сада и паркинга на 54м/м. Оба типа кварталов являются неотъемлемой частью друг друга и, чередуясь, образуют более крупный градостроительный сегмент.

Проектирование малоквартирного жилого дома

По планировке разработаны 2 типа малоквартирных домов. 1-й тип: дома, расположенные по фронту квартала и выходящие фасадом на главную улицу. Их основная особенность - наличие коммерческих и общественных площадей на 1-м этаже, объединенных визуально в общий стилобат, отделяющий проезжую часть от дворовой территории. Здесь со стороны проезжей части располагаются объекты торговой и социальной инфраструктуры. С торцов домов и с дворовой части осуществляется вход в общие зоны сбора и отдыха жильцов и некоторые объекты социальной инфраструктуры (например, детские творческие студии). Высота первого этажа в данном типе домов - 5 метров.

Дома, расположенные на второй и третьей линии от главной улицы, не имеют стилобатной части. На первых этажах располагаются квартиры с выходом на уличные участки. Участки расположены в торцах домов и отделяют улицу от дворовой территории. Участки отделены друг от друга и от общих территорий невысокой изгородью в виде парапета высотой 1м, дополнительно закрытой со стороны проезжей части и двора зеленой изгородью.

Вход в подъезд в домах находится со стороны улицы и через подъезд осуществляется проход во двор. Подъезд оборудован помещением для хранения колясок и велосипедов, зоной консьержа с возможностью постоянного проживания и помещением уборочного инвентаря. Жилой дом оборудован грузовым лифтом. На типовом этаже расположено 6 квартир. На 3-м этаже размещаются двухуровневые квартиры с выходом на эксплуатируемую кровлю. Подвод коммуникаций к квартирам и естественная вентиляция осуществляется по 4-м вертикальным шахтам. Вертикальные шахты для размещения внешних блоков кондиционеров расположены максимально удобно для обслуживания смежных квартир.

Балконы во всех квартирах включены в теплый контур дома и являются полноценными помещениями. Также в большинстве квартир присутствует маленький открытый балкон.

Планировка

Квартиры представлены в разных вариантах площади и обладают широкими возможностями для перепланировок и трансформации. В большинстве квартир предусмотрена просторная кухня, выполняющая функции гостиной, что позволяет освобождать от функции гостиной одну из комнат в пользу дополнительной спальни. При необходимости ее можно разделить на две зоны с помощью мобильной перегородки. Несущие конструкции - пилоны из монолитного железобетона позволяют получить свободную планировку.

Далеко не все жители мегаполиса мечтают о квартире в высотке или огромном жилом комплексе. Напротив, на столичном рынке недвижимости уже несколько лет стабильно растет популярность предложений в невысоких и компактных малоквартирных домах. Где в Москве строится малоэтажная жилплощадь, и для кого она предназначена, - рассказывают эксперты рынка недвижимости.

География малоэтажной застройки в Москве и Подмосковье

Малоэтажное строительство в московском регионе начало активно развиваться в несколько лет назад. Сегодня проекты с домами от 3 до 6 этажей можно встретить повсеместно - и в 2-х и в 90 км от МКАД. Правда большая часть предложений сосредоточена на расстоянии не менее 10 км от кольцевой. Мощным толчком для развития формата стало присоединение к столице обширных территорий Новой Москвы, где девелоперы получили обширное поле для экспериментов.

«Доля малоэтажного строительства в старых границах Москвы составляет менее 1%, что объясняется и дефицитом свободных территорий, и наличием существующей застройки», - комментирует Георгий Николаев, руководитель службы застройщика коттеджных поселков «Андерсен» и . При этом в области и на присоединенных территориях, по данным эксперта, картина куда более впечатляющая. «Доля малоэтажного жилья в общем объеме недвижимости, возведенной в первом полугодии 2014 г. в Новой Москве, составляет 40%, а доля малоэтажного жилья в Подмосковье на удаленности до 30-40 км от МКАД составляет порядка 33-38 %», - уточняет эксперт.

Малоэтажки Новой Москвы на 70% сосредоточены на территории Троицкого автономного округа. В основном это доступная недвижимость эконом- и комфорт-класса. «Львиная доля малоэтажных комплексов реализуется на удалении 10 и более км от МКАД», - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – «В радиусе до 10 км представлен только один проект – (5,4 км). Самый удаленный от старых границ Москвы малоэтажный жилой комплекс находится в 37 км от МКАД – это ЖК «Борисоглебское».

Что качается Подмосковья, то существенная часть предложений представлена на западе области (Одинцовский и Истринский районы). «Больше всего малоэтажек находится по Калужскому шоссе (примерно между Ватутинками и Коммунаркой) и Киевскому шоссе, на расстоянии от 5 до 35 км от МКАД», - рассказывает Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». – «Практически все ЖК похожи инфраструктурой, застройщики стараются создать свой маленький городок вокруг домов, чтобы как можно меньше людям нужно было выезжать куда-то».

Малоэтажки и многоквартирные дома – порядок цен

«Как таковой разницы в цене между «малоэтажкой» и высотным жильем нет, все зависит от сравнения конкретных характеристик», - комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – «А вот принципиальные различия, которые зачастую являются преимуществами, есть: короткие сроки строительства малоэтажных проектов, меньшая плотность застройки, меньшее число жителей. В совокупности это создает более комфортную и дружественную жилую среду».

По сравнению с таунхаусами малоэтажки заметно выигрывают в цене, кроме того, такие жилые комплексы гораздо чаще бывают обеспечены собственной инфраструктурой. При этом в мультиформатных поселках в распоряжении покупателя есть достаточно большая территория, которую жители могут использовать для отдыха и парковочных мест.

«Исследования клиентского спроса показали, что основными преимуществами квартиры перед коттеджами и таунхаусами являются доступная (от 900 000 рублей) и низкие эксплуатационные расходы, - рассказывает Виталий Мишуков, управляющий партнер Insight Consulting&Development.; По словам специалиста, многие покупатели рассматривают подобную недвижимость как комфортную альтернативу даче. Прежде всего это касается квартир и апартаментов в рекреационно-жилых комплексах на значительном удалении от кольцевой. Некоторые покупатели инвестируют в такие объекты с расчетом на будущий заработок от сезонной аренды.

Однако при всех плюсах малоквартирных домов, покупателям не стоит упускать из виду и возможные сложности. Главный подводный камень при покупке недвижимости в мультиформатном коттеджном поселке – статус земельного участка, на котором планируется малоэтажная застройка. Если он не соответствует виду разрешенного использования, процедура узаконивания может растянуться на длительный срок и обойтись покупателю в копеечку из-за за высоких государственных тарифов.

Для кого строят малоэтажное жильё

Очевидно, что малоэтажное жильё популярно у жителей столичного региона и формат будет активно развиваться в ближайшие годы. На данный момент покупатели практически одинаково интересуются квартирами в домах на 3-6 этажей и стандартных высотных комплексах – спрос на такие объекты сопоставим. Кроме того, подмосковные власти приняли решение отдать предпочтение «малоэтажке» на законодательном уровне - новые градостроительные нормы предусматривают снижение этажности новой застройки.

При этом большинство специалистов рынка недвижимости подчеркивает, что полностью застраивать Подмосковье и Новую Москву малоэтажными комплексами нецелесообразно. Велика вероятность, что в будущем девелоперы сделают ставку на мультиформатные проекты, в рамках которых возводится как малоэтажное, так и многоэтажное жилье. «Яркий пример – ЖК «Новые Ватутинки», строящийся в центре Новой Москвы, - отмечает руководитель департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент» Марина Денискина. - «В рамках проекта ведется строительство двух разноформатных микрорайонов – активного многоэтажного Центрального и спокойного, уединенного малоэтажного Южного».

В целом, чем дальше от МКАД, тем ниже застройка и шире география малоэтажного жилья. Портрет покупателя подобных проектов также зависит от расстояния до кольцевой. «Например, при удаленности до 15 км такие варианты рассматривают молодые семьи или одинокие люди, которые работают в столице, но при этом либо не могут позволить себе приобрести жилье в Москве, либо просто хотят некоторой свободы от «каменных джунглей», - поясняет Георгий Николаев, руководитель службы застройщика коттеджных поселков «Андерсен» и «Остров Эрин». Более далекие предложения, по словам эксперта, рассчитаны на пожилых покупателей или супружеские пары, где жена занимается воспитанием детей и не должна ежедневно ездить в Москву на работу.

Специалисты рекомендуют москвичам покупать квартиры в малоэтажных домах для жизни, а не для инвестирования. По словам Екатерины Чермошенцевой, менеджера проектов Департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой Группы «Апхилл», на рынке аренды спрос на такие объекты не очень велик. А по темпам роста стоимости квадратного метра «малоэтажки» проигрывают жилью в привычных многоквартирных домах. Впрочем, это не мешает малоэтажному строительству ускоренными темпами завоевывать рынок как в Новой Москве, так и Подмосковье: оно интересно и покупателям, и девелоперам.

Приобретая квартиру в малоэтажном жилом доме, потребитель получает возможность пожить в собственном особняке, пусть и «коммунального» типа. Отдельный огороженный дворик, собственные коммуникации, эстетичный внешний вид - и все это за относительно небольшие деньги.

Кризис внес коррективы в покупательский интерес, сместив его в сектор экономкласса . В связи с этим девелоперы вынуждены были изменить свои приоритеты и приступить к поиску новых форм строительства. Все чаще в последнее время становятся популярны малоэтажные дома с малоквартирной планировкой. Преимуществом такого дома является наличие детской площадки, парковки и ограждение личной территории. Как убеждают застройщики, существенного отличия в их стоимости и стоимости стандартной «панели» нет.

Преимущества малоквартирных домов в Подмосковье

Дома-коттеджи на несколько квартир очень схожи с городскими таунхаусами , которые могут встречаться в различных вариациях: дуплексы, триплексы и т.д. С другой стороны, по своей сути они больше близки к загородным жилым комплексам высотой в 3-5 этажей. Застройщики уделяют особое внимание тому факту, что каждый такой дом расположен на собственном участке земли. Они даже для продвижения своей продукции на рынке выбрали лозунг «Купи себе кусочек особняка».

Главное отличие домов-коттеджей от таунхаусов в том, что минимальная площадь расположенных в них квартир равна 40 кв. м против 200 кв. м таунхаусов. То есть, даже имея невысокую цену за «квадрат», таунхаус оказывается многим не по карману. Те же, кто со своими финансовыми средствами могут рассчитывать только на покупку обычной квартиры в многоэтажке, получат возможность проживать в особняке.

Малоквартирные дома в Подмосковье подыскать не сложно, тем более что стоимость земли там намного меньше по сравнению со столицей. Дома рассчитаны на 6-14 квартир с площадью от 40 до 90 кв. м. Их планировка дает возможность самостоятельно моделировать внутреннее пространство. К каждому дому подводится независимая система отопления, с помощью которой можно устанавливать уровень тепла по отдельности в каждой квартире, иногда бурится отдельная скважина, а также имеется система вентиляции и собственная очистная станция. Это позволяет получить абсолютную автономность от городских сетей, кроме электроснабжения. Оплата за коммунальные услуги в таком доме сопоставима со стоимостью этих же услуг в городской многоэтажке - что очень важно. При строительстве домов применяются энергосберегающие технологии. В отделке фасадов используются всевозможные материалы: и штукатурка, и натуральный камень, и клинкерная плитка и т.д. Еще одним преимуществом малоэтажные малоквартирных домов является тот факт, что на строительство высотки уходит не меньше двух лет, а малоэтажный объект можно возвести за несколько месяцев.

Есть ли преимущества у жильцов «коммунального особняка» перед хозяевами панельных домов? Ответим однозначно - есть, и много. Ну, во-первых, немаловажный фактор - собственная территория. Попробуйте найти тихий дворик близ домов экономкласса, где может и ребенок спокойно погулять, и машину есть куда поставить. Во-вторых, доступны городские удобства (объекты инфраструктуры города совсем рядом) и наравне с этим жители получают преимущества проживания на природе . И последний плюс - гарантия отсутствия неблагополучных жильцов, так как у них просто не хватит наличных денег на приобретение такого жилья.

Сломать стереотипы

Как-то так сложилось, что для Подмосковья малоэтажные строения - оптимальный вариант , ведь они не заслоняют собой интересную панораму. Небольшие особнячки; невысокие 3-5-этажные здания, прямо в которых размещены магазинчики; дворики со спортивными площадками, сплошь увитые зеленью и другие непременные атрибуты малоэтажной жилой среды - характерные признаки подмосковной жизни. Судя по всему, девелоперы задались целью возродить жилую среду Подмосковья. Строящиеся комплексы органично вписываются в уже существующую систему улиц и кварталов, и при этом жители остаются с привычным жизненным укладом города.

Пока строительство домов-коттеджей предлагает ограниченное число застройщиков, поэтому найти покупателей не так и сложно. Трудности в другом: у людей годами складывались стереотипы, что можно жить только в многоэтажном доме либо в отдельном коттедже (хотя он многим не по карману). Других вариантов нет. С наступлением кризиса покупатели стали предъявлять к жилью больше требований. Теперь им недостаточно получить за свои деньги обыкновенную коробку из бетона, им хочется жить в красоте и с комфортом. Как раз это и может дать малоэтажная застройка . Кроме красивых уникально оформленных домов, жилец получает вместительное личное пространство с абсолютной гарантией безопасности. Вывод - малоэтажные жилиые дома в Подмосковье - отличный, удобный, современный тип жилья.