Кворум общего собрания собственников дома. Собрание владельцев помещений многоквартирного дома

Общее собрание может проводиться в очной форме, когда собственники помещений присутствуют на собрании в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование

В случаи если общее собрание проводится без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме, для выявления воли собственников по тому или иному вопросу используется заочная, письменная форма голосования по поставленным вопросам. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

При заочной форме общего собрания вопросы повестки должны быть сформированы таким образом, чтобы любой собственник мог выразить свою позицию, ответив однозначно. Например, должны быть приведены варианты решения вопросов.

На такие вопросы, как определение места размещения детской площадки или периодичности вывоза мусора, ответить однозначно невозможно. Они требуют дополнительного обсуждения собственниками. Конкретные варианты их решения и будут впоследствии вынесены на голосование.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

Что такое кворум при общем собрании собственников?

Кворум – это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решение считаются правомочными. Законодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.

Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда в праве принимать решение по вопросам, включенным в повестку дня, когда к моменту его начала соберется такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме.

При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников.

В любом случае при отсутствии кворума решение общего собрания не будут иметь юридической силы!

Как рассчитать голоса, принадлежащие собственнику?

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Только зная общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих всем собственникам в многоквартирном доме, можно рассчитать голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума.

К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 1000 кв. м., то доля собственника П., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 50 кв. м., в процентах равна: (50х100)/ 1000 = 5%, и, если принять 1% общей доли собственности равной 1 голосу, то даны собственник имеет 5 голосов.

Аналогичным образом рассчитывается голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственников, должна быть более половины всех голосов собственников данном доме, поскольку только в этом случаи общее собрание собственников будет считаться правомочным.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 45 Жилищного Кодекса РФ

1. Комментируемая статья устанавливает порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общие собрания могут быть очередными и внеочередными. Очередные проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются самим общим собранием. Целесообразно при проведении первого общего собрания утвердить порядок проведения таких собраний, в котором установить формы бланков уведомлений, решений по вопросам, поставленным на голосование, протоколов собраний, а также определить лицо, имеющее право подсчета голосов и подписи протоколов таких собраний.

2. В ст. 45 не определяется инициатор годового общего собрания, но по общему смыслу норм ЖК РФ можно предположить, что им вправе быть любой собственник помещения. Внеочередные собрания созываются также по инициативе собственников.

3. Часть 3 ст. 45 устанавливает правомочность общего собрания. Собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Данная норма конфликтует с ч. 1 ст. 46 Кодекса, где сказано, что решение по п. п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 может быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Процедура созыва общего собрания усложнена письменным извещением каждого собственника помещения заказным письмом (обязательная норма). Законодатель не учел, что инициатор общего собрания может не иметь сведений о собственниках, их долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а это обстоятельство определяет в дальнейшем правомочность созываемого собрания. Инициатор также должен понести существенные затраты на аренду помещения, где будет проводиться общее собрание, и на рассылку извещений. Поэтому целесообразно извещать собственников, вывешивая информацию о созыве общего собрания в публичных местах (например, лифтовая площадка). Соответственно данный порядок информирования должен быть утвержден решением общего собрания.

Собственники помещений должны быть информированы (извещены) о проведении общего собрания не позднее чем за 10 дней. Датой извещения является день отправки заказного письма, а не дата получения собственником помещения данного письма.

Многие субъекты РФ разрабатывают методические материалы в данной сфере. Так, в г. Москве издано и опубликовано распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.2005 N 393 "Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах". Данные Методические рекомендации имеют ряд существенных недостатков. Например, общим собранием выбирается счетная комиссия. Однако Жилищный кодекс РФ не содержит такого понятия, следовательно, члены счетной комиссии не наделены ни законом, ни собственниками помещений полномочиями на подсчет голосов и подписание протоколов общих собраний. Этот недостаток может быть исправлен путем наделения собственниками членов счетной комиссии такими полномочиями.

5. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает ограниченный перечень требований, предъявляемых к извещению (сообщению) о проведении общего собрания.

Это извещение должно содержать следующую информацию:

сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;

форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

дата и место проведения общего собрания;

дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочном голосовании;

место или адрес, куда должны передаваться такие решения при заочном голосовании;

повестка дня данного собрания;

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;

место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

предложение собственнику принять участие в подсчете итогов голосования.

Действующее законодательство РФ предусматривает 2 вида кворума:

• необходимый для признания собрания правомочным в целом (являющийся предметом настоящей статьи);
• для принятия собранием конкретного решения.

Обратите внимание! Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ (далее — закон № 14-ФЗ) не предусматривает минимального числа лиц, которые должны принимать участие в любом собрании. При этом согласно п. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение расценивается правомочным при присутствии на собрании минимум 50% участников общества с ограниченной ответственностью (далее — ООО).

В процессе деятельности ООО многие вопросы обсуждаются простым большинством голосов, однако закон № 14-ФЗ устанавливает, что ряд решений должен приниматься иным числом участников (что, соответственно, определяет минимальный кворум собрания), а именно:

• единогласно, например вопросы реорганизации и ликвидации ООО (подп. 11 п. 2 ст. 33 закона № 14-ФЗ);
• 2/3 голосов, например вопрос об открытии обособленных подразделений ООО (п. 1 ст. 5 закона № 14-ФЗ);
• 2/3, если большее количество не предусмотрено уставом ООО (ч. 3 п. 8 ст. 37 закона № 14-ФЗ).

При определении кворума общего собрания участников ООО также следует учитывать, что:

• принадлежащая ООО доля при голосовании не засчитывается (ст. 24 закона № 14-ФЗ).
• если иное не установлено соглашением о залоге доли, права участника ООО реализует залогодержатель (п. 2 ст. 358.15 ГК РФ).

Обратите внимание! Если в обществе всего 1 участник, все решения принимаются только им. Когда в ООО только 2 участника, обдающих равным количеством голосов, то решения по всем вопросам они должны принимать единогласно.

Порядок созыва собрания участников: уведомление о времени, месте, где проводится заседание, и повестке дня

Перед проведением Общего собрания участников (ОСУ) в форме совместного присутствия участник должен быть заранее извещен о времени, адресе и повестке дня планируемого заседания, а также о последующих изменениях (при их появлении) данных сведений (п. 2 ст. 36 закона № 14-ФЗ). В случае принятия решения без проведения собрания (заочным голосованием) установленные для извещения сроки (1 месяц) не применяются (п. 2 ст. 38 закона № 14-ФЗ).

Корректно указанные в уведомлении сведения влияют на возможность члена общества принять участие в собрании и, соответственно, на легитимность самого собрания ввиду наличия кворума.

Важно! Отсутствие в уведомлении конкретного места проведения собрания участников ООО при условии его проведения по месту нахождения компании не расценивается как принципиальное нарушение процедуры созыва собрания (решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.10.2013 по делу № А40-80210/2013). Однако проведение собрания в ином месте, не предусмотренном уставом или другим внутренним документом ООО, в совокупности с остальными обстоятельствами может считаться нарушением (постановление президиума ВАС РФ от 22.02.2011 № 13456/10 по делу № А33-15463/2009).

Подробнее о месте нахождения ООО рассказывается в статье «Юридический адрес для регистрации ООО (2019 г.)».

По общему правилу участниками рассматриваются только заявленные в повестке дня вопросы. Вместе с тем при присутствии всех участников общества ОСУ может принимать и дополнительные решения, не ограничиваясь повесткой (п. 7 ст. 37 закона № 14-ФЗ).

Важно! Если от имени участника действует его представитель по специальной доверенности, в которой указаны только вопросы повестки дня, собрание не вправе обсуждать и принимать решения по иным темам (постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.08.2011 по делу № А26-8039/2010).

Порядок подтверждения участия в общем собрании: журнал регистрации, удостоверение решения нотариусом

В установленный срок участник или его представитель приходит на собрание и регистрируется. В противном случае он не может принимать участие в ОСУ (п. 2 ст. 37 закона № 14-ФЗ).

Регистрация совершается путем подписи участника (его представителя) в соответствующем журнале регистрации, что впоследствии при оспаривании решения собрания будет подтверждением факта его участия (см., например, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 21.04.2016 по делу № 33-3120/2016).

В определенных случаях решение и состав участников ООО, явившихся на заседание, должны подтверждаться нотариусом в соответствующем свидетельстве (п. 3 ст. 67.1 ГК РФ, письмо ФНП от 01.09.2014 № 2405/03-16-3). При этом нотариус оценивает реальную возможность участников (их представителей) голосовать в рамках имеющихся у них правоспособности и полномочий. Необходимым условием начала и проведения общего собрания участников ООО является наличие кворума по крайней мере по одному из планируемых к обсуждению вопросов (п. 5.4 письма № 2405/03-16-3).

Важно! Отсутствие кворума по всем темам обсуждения влечет отказ нотариуса в удостоверении решения (п. 6.2 письма № 2405/03-16-3). Решение, принятое без кворума и (или) не удостоверенное нотариусом, является ничтожным (ст. 181.5 ГК РФ, п. 107 постановления пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Таким образом, правильное определение кворума выступает в качестве одного из важных условий принятия решений ОСУ ООО. Доказать факт нахождения участника на заседании можно посредством журнала регистрации, а также свидетельства нотариуса о подтверждении решения и состава участников собрания. Отсутствие необходимого для одобрения решения количества участников лишает его юридической силы.

Общее собрание членов ТСЖ – это управленческий орган в многоквартирном доме. Согласно ст. 44 ЖК РФ, собрание проводится с целью решения вопросов путем общего голосования собственников. Расскажем в статье, как провести собрание собственников многоквартирного дома и каким оно бывает.

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание ТСЖ может быть проведено в следующих формах:

1. Очное собрание собственников. Проводится при личном общем присутствии владельцев жилых помещений многоквартирного дома. Проводится для обсуждения насущных вопросов и принятия по ним решения путем проведения голосования.
2. Очно-заочное собрание ТСЖ. В этом случае обсуждение вопросов проводится при личном присутствии, но дальнейшее голосование может осуществляться заочно. Собственники передают свое мнение по текущим вопросам в письменной форме. Решение передается по адресу проведения собрания собственников или иному, установленному совместно.
3. Заочное собрание ТСЖ. Решение принимается путем голосования в заочной форме. Такой вид также допустим, если очное собрание собственников не имело кворума. Голосование проводится опросным способом. С 01.01.2018 года вводится информационная система ЖКХ для проведения заочного голосования (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе с 01.07.2019 года).

Собрание собственников многоквартирного дома имеет кворум (т.е. правомочно), если в голосовании приняло участие количество членов ТСЖ или их представителей, общий вес голосов которых составляет не менее 50 %. Это предусмотрено в ч.3 ст.45 ЖК РФ.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Как правильно провести собрание ТСЖ? Пошаговая инструкция

Провести собрание собственников многоквартирного дома можно, воспользовавшись нашей поэтапной инструкцией.

Этап 1. Инициация проведения общего собрания ТСЖ

Общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме проводится на ежегодной основе. Дата проведения выбирается индивидуально, но собрание должно быть проведено в течение II квартала года, следующего за отчетным. Общим собранием владельцев жилых помещений может быть установлены иные даты проведения. Если принятого голосованием другого периода не было, следует действовать по указаниям ЖК РФ.

Кроме плановых собраний собственников, могут быть проведены внеочередные встречи. Созвать собрание ТСЖ можно по следующим причинам:

• если инициатором выступит кто-либо из собственников – ч.2 ст.45 ЖК РФ;
• если инициатором будет правление ТСЖ (при условии, что оно уже создано) – п.8 ст.148 ЖК РФ;
• если инициатором выступает управляющая компания – ч.7 ст.45 ЖК РФ.

Инициировать общее собрание также можно, если собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от всего объема, письменно обратятся в управляющую компанию, ТСЖ, ЖК, ЖСК или в другой потребительский кооператив. Эта возможность предусмотрена в ч.6 ст.45 ЖК РФ.

Этап 2. Подготовка к проведению собрания собственников

Этот этап подразумевает подготовку вопросов, которые будут вынесены на всеобщее обсуждение (повестка дня). Также потребуется определиться с формой последующего голосования.

Если собрание собственников многоквартирного дома будет проводиться в очной или очно-заочной форме, необходимо выбрать место и время для обсуждения текущих вопросов.

Кроме того, нужно выбрать кандидатов на выполнение функций председателя, секретаря и членов комиссии по подсчету голосов.

О проведении общего собрания собственников следует уведомить всех заинтересованных лиц. На этапе подготовки составляется реестр владельцев жилых помещений, бланки протокола, возможные формы решений по вопросам повестки дня.

Этап 3. Оповещение собственников о проведении собрания

Уведомить собственников жилья в многоквартирном доме о предстоящем общем собрании следует не позднее, чем за 10 дней до мероприятия. Согласно ч.4 ст.45 ЖК РФ, возможно три способа информирования:

• уведомление может быть помещено в общедоступном месте;
• уведомление вручается каждому собственнику лично, при этом фактом, подтверждающим получение информации, является собственноручная подпись;
• уведомление направляется собственником посредством почты заказным письмом.

Как правило, способ информирования собственников, устраивающий всех, устанавливается на первом собрании.

Уведомление о предстоящем собрании собственников должно содержать следующую информацию:

• об инициаторе общего собрания;
• форму проведения;
• дату проведения собрания;
• адрес места, где будет происходить собрание;
• перечень вопросов, которые предстоит решить путем общего голосования;
• порядок ознакомления с информацией;
• перечень материалов, которые планируется представить на собрании собственников.

Если собрание собственников жилых помещений будет происходить в форме заочного голосования, необходимо в уведомлении также указать срок, в который прием решений членов будет прекращен. Кроме того, прописывается адрес или иной способ передачи таких решений.

Этап 4. Порядок проведения собрания собственников

В зависимости от вида проведения собрания собственников меняется и процедура принятия решения по вопросам повестки дня.

Если собрание собственников многоквартирного дома проводится в очной форме, для начала необходимо зарегистрировать всех присутствующих на мероприятии. Затем, следует посчитать объем голосов в процентном соотношении. Количество голосов, которым обладает каждый член собрания, прямо пропорционально его доле в общем имуществе в доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ).

Если кворум есть, можно начать обсуждение запланированных вопросов. Для этого изначально потребуется выбрать председателя и секретаря собрания собственников, а также определить членов комиссии по подсчету голосов.

В процессе проведения собрания запрещается менять перечень вопросов, включенных в повестку дня, и принимать решения по проблемам, не предусмотренным этим перечнем (ч.2 ст.46 ЖК РФ).

При заочном принятии решений по насущным вопросам собственники должны передать свое мнение по адресу, указанному в уведомлении. Также важно учесть указанный срок, в который осуществляется прием решений (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

При очно-заочной форме проведения собрания собственников участники мероприятия лично обсуждают вопросы повестки дня. После этого члены собрания должны передать свое решение на бланке для голосования в установленный срок. Место или адрес передачи решения также указывается в уведомлении о собрании (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Решение по вопросам повестки дня принимается большинством собственников. Однако есть и исключения. В некоторых случаях решение принимается, только если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа. К таким ситуациям можно отнести:

• решение о реконструкции многоквартирного дома;
• о строительстве хозяйственных построек;
• о границах использования земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому;
• о пользовании общим имуществом собственников иными лицами.

Какой бы ни была форма проведения собрания, необходимо указать в решении собственника следующую информацию:

• сведения о собственнике или его представителе, который участвовал в голосовании;
• данные документа, подтверждающего право собственности лица, участвовавшего в собрании и голосовании, на квартиру в доме;
• решение по всем вопросам, указанным в повестке дня.

Этап 5. Оформление результатов голосования собственников

Согласно п.2 Требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр), протокол собрания собственников должен быть составлен не позже чем через 10 дней после проведения мероприятия.

В протоколе содержаться следующие сведения:

• наименование документа и его регистрационный номер;
• дата составления протокола;
• дата и место проведения собрания собственников;
• заголовок к содержанию протокола;
• содержательную часть протокола;
• перечень вопросов повестки дня;
• наличие кворума;
• количество голосов по каждому вопросу повестки;
• адрес, по которому протокол будет храниться;
• перечень приложений, если они есть.

Протокол общего собрания собственников в обязательном порядке подписывается председателем, секретарем и членами комиссии по подсчету голосов.

Инициатор собрания обязан представить копии решений и протокола в управляющую компанию, правление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной потребительский кооператив. Это необходимо сделать в десятидневный срок после проведения собрания собственников многоквартирного дома.

Управляющая компания или иная организация в течение пяти дней направляет вышеуказанные бумаги в орган государственного жилищного надзора. Там копии документов хранятся три года.

Стоит иметь в виду, что если в орган государственного жилищного надзора поступит два и более протокола общего собрания за три месяца, которые содержат одни и те же вопросы повестки дня, то будет направлена комиссия для проведения внеплановой проверки. Цель такой проверки – выявить факт соблюдения требований законодательства в отношении порядка организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников жилья.

Этап 6. Оповещение собственников о принятых решениях

О результатах голосования необходимо сообщить всем собственникам жилых помещений. Это делает инициатор проведения собрания. Срок оповещения – не позднее, чем через 10 дней после принятия решений по вопросам повестки дня.

Оповещение должно быть размещено в месте, доступном всем собственникам жилых помещений.

Стоит сказать, что даже если собственник не принимал участия в общем собрании, он обязан подчиниться принятому решению. Это предусмотрено ч.5 ст.46 ЖК РФ.

Собственник, который не принимал участия в голосовании или был против принятого решения, может обжаловать его в судебном порядке. Для этого потребуется доказать, что этим решением были нарушены его законные права и интересы или решение принято с нарушениями требований ЖК РФ. Обжаловать решение можно в срок, не позднее полугода с момента, когда собственник узнал об итогах голосования.

Суд учтет все обстоятельства дела и может оставить решение в силе, если голос собственника не мог бы повлиять на решение, допущенные нарушения не критичны или принятое решение не повлекло за собой причинения ущерба собственнику. В любом случае, прежде чем обращаться в суд, рекомендуем проконсультироваться с юристом по жилищным вопросам.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ЖК РФ) собственники дома должны организовывать общие собрания для решения вопросов, касающихся их общих владений. Решения на подобных сборах часто имеют очень важный характер, поэтому принимаются через справедливую процедуру голосования.

Слабая осведомленность граждан в законодательстве РФ нередко провоцирует неправильный подсчет голосов или же делает вовсе невозможным данное мероприятие. С целью помочь читателям, сегодня наш ресурс предлагает к ознакомлению материал о том, как правильно проводится процедура подсчета голосов и собрания в целом.

Законодательство о самоуправлении в многоквартирном доме. Фото № 1

Общее собрание собственников многоквартирного дома – это достаточно важное, в первую очередь, для самих жильцов мероприятие. Общая суть подобных сборов понятна практически любому человеку, однако при рассмотрении темы более подробно важно использовать те понятия, которыми апеллирует законодатель в актах.

Как было отмечено ранее, рассматриваемая нами тема полностью регламентирована ЖК РФ. Обобщая информацию из данного законодательного акта, можно выделить базовые понятия по сегодняшнему вопросу. Наш ресурс проделал эту процедуру и сформировал следующий перечень определений, крайне важных к рассмотрению для понятия сути рассматриваемого сегодня явления:

• Многоквартирный дом (МКД) – это жилое строение, имеющее в своем составе два вида территорий: частная собственность жильцов данного дома (отдельные ) и общая собственность, распределяющая между всеми жильцами данного дома и находящаяся под их присмотром (подъезды, лифты, приподъездные территории и т.д.).
• Общее собрание собственников (ОСС) – это организованный сбор всех жильцов МКД или их большей части, направленный на решение всех вопросов, касающихся содержания их общей собственности.
• Голосование – это единственная форма принятия решений на ОСС, порядок проведения которой регламентирован законодательством РФ и не может быть нарушен.

Полномочия общего собрания собственников. Фото № 2

Теперь, когда суть рассматриваемого вопроса более-менее понятна каждому, можно приступить к его более детальному разбору. В первую очередь, отметим, что ЖК РФ наделяет ОСС рядом основных полномочий. А точнее, следующими:

• выбор управления МКД;
• выбор управляющей компании (при отсутствии желания у жильцов дома самостоятельно следить за общей собственностью);
• утверждение тарифов по организации ремонта общих владений и их содержания;
• принятие решений относительно начала капитальных ремонтов;
• решение ряда вопросов, которые так или иначе связаны с использованием, содержанием и управлением общей собственности жильцов МКД.

Голосование на ОСС по конкретному вопросу осуществляется при соблюдении ряда условий, о которых пойдет речь ниже. Здесь же стоит отметить, что законно принятые решения на обязуются исполнять абсолютно все жильцы МКД вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосование или нет и совпадает ли их позиция с мнением большинства или нет.

На данный момент существует два основных вида общего собрания собственников многоквартирного дома:

• Первое – это сбор жильцов дома, в котором имеется управляющая компания. В таком случае абсолютно каждый собственник имеет право голоса.
• Второе – это сбор жильцов дома, в котором используется форма управления «товарищество собственников жилья». В таком случае правом голоса наделены только собственники квартир в МКД, вступившие в данное товарищество в качестве его члена. Вступить в него имеют право все жильцы и делают они это исключительно по своему желанию.

Примерно так, в общих чертах, но с сохранением всей сути, выглядит взгляд законодателя на ОСС МКД в России. Для более подробного ознакомления с сутью и принципами подобного мероприятия настоятельно рекомендуем изучить соответствующие статьи ЖК РФ или пройти консультацию у профессионального юриста.

Процедура голосования

Процедура принятия решения ОСС в рамках полномочий. Фото № 3

После того, как с сутью общего собрания жильцов дома мы разобрались, можно более детально изучить процессуальную сторону голосования на таких сборах.

• Во-первых, собрание жильцов может быть осуществлено в трех формах:
• очный сбор, то есть собрание при непосредственном присутствии всех жильцов МКД;
• заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в письменной форме со стороны каждого жильца МКД;
• очно-заочный сбор, то есть собрание, принятие на котором осуществляется в порядке и очного, и заочного сбора.

Все виды ОСС являются абсолютно законными и правомочными. Главное, чтобы в процессе их проведения были соблюдены базовые нормы данной процедуры.

• Во-вторых, при организации собрания и последующего голосования важно соблюсти кворум, то есть определенное количество жильцов, принимающих участие в сборе и непосредственно в голосование. Согласно действующим законам, кворум на ОСС определяется по площади жилья. В соответствии с ЖК РФ кворум считается соблюденным, если на собрание присутствуют собственники более 50 % жилой площади . В противном случае проводить ОСС и, соответственно, голосование нельзя.

Ведения протокола ОСС. Фото № 4

• В-третьих, то лицо, которое инициирует организацию собрания, обязуется уведомить всех жильцов МКД о предстоящем мероприятии, как минимум, за 10 дней до его проведения. Уведомление об ОСС должно быть оформлено в письменном виде заказным письмом. Инициировать собрание могут:
• любой жилец МКД;
• управляющая компания;
• члены и полномочные лица товарищества собственников .
• В-четвертых, перед голосованием необходимо составить специальный реестр, в котором содержится следующая информация:
• ФИО собственника из каждой квартиры, который присутствует на собрание или вместо него имеется представитель;
• метраж квартиры каждого жильца, участвующего в ОСС.
• Составить подобный реестр очень важно, так как именно с учетом данной информации определяется соблюдение кворума и проводится голосование.
• И в-пятых, проведение самого голосования осуществляется с непосредственным участием всех присутствующих на ОСС жильцов. Принятие решений по насущным проводится только после их обсуждения всем собранием и определения целесообразности их выдвижения на рассмотрение.

Алгоритм подсчета голосов

Отдельного внимания в процедуре общего собрания собственников многоквартирного дома требует, безусловно, подсчет полученных результатов. Порядок подсчета голосов достаточно прост, если разобрать его базовые . Общий перечень таковых следующий:

1. Подсчет голосов, полученных при голосовании жильцов на ОСС, осуществляется с непосредственным использованием составленного реестра и его данных. Согласно общепринятой норме, за один голос берется 1 квадратный метр владения каждого голосующего. То есть, если собственник, допустим Михаил, единолично владеет (или же совместно с женой) квартирой в 75 квадратных метров и проголосовал на собрание, то от его имени засчитываются те же 75 голосов в общей перечень подсчета таковых. А, к примеру, другой жилец – Ирина, владеет квартирой 40 квадратных метров совместно со своим бывшем супругом на правах долевой собственности в равных частях, то в таком случая за голоса Ирины считается та часть метража ее в МКД, которая находится в ее официальном владении, то есть 20 квадратных метров.
2. В процессе голосования жильцы МКД имеют право голосовать либо за решение возникшего вопроса, либо за его игнорирование, либо вовсе оставить свой голос при себе. Таким образом, при подсчете голосов учитываются три базовых единицы: «ЗА», «Против» и «Воздержался».
3. Как правило, подсчетом голосов, полученных в голосование на ОСС, занимается инициатор данного мероприятия. Окончательное решение принимается по большинству полученных в ходе голосования голосов с учетом тех , кто в нем участвовал. Например, на ОСС МКД площадью 4500 квадратных метров собрались собственники 3000 квадратных метров. За решение возникшего вопроса конкретным способом проголосовали жильцы, владеющие общей площадью в 2200 квадратных метров. Таким образом получается: (2200 * 100 %) / 3000 = 73,3 % — жильцов проголосовали за решение вопроса, значит оно и будет принято в обязательному исполнению.

Важно! ЖК РФ четко регламентирует, что для решения ряда вопросов на ОСС необходимо получить не менее 2/3 голосов. Данный момент стоит учитывать и внимательно изучить соответствующие статьи кодекса перед началом собрания.

В целом, подсчитать голоса, полученные в голосования на общем собрание собственников многоквартирного дома, достаточно просто. В данной процедуре необходимо лишь придерживаться представленного ранее алгоритма и действовать согласно нормам действующего законодательства.

Нюансы мероприятия

Особенности проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома. Фото № 6

Резюмируя сегодняшний материал, наш ресурс решил представить читателям ряд нюансов процедуры голосования на ОСС, которые ранее упомянуты не были. Все они достаточно важны и требует обязательного ознакомления. Общий таких особенностей имеет следующий вид:

1. Обобщив представленный ранее материал, можно выделить все этапы в проведении ОСС, без осуществления которых законность сбора ставится под большой вопрос. Список таков:

• Первый этап – составление уведомлений о проведении общего собрания на имя каждого собственника в МКД.
• Второй этап – проведение самого собрания либо в очной, либо в заочной, либо в очно-заочной форме.
• Третий этап – оформление реестра () собрания и подсчет голосов.

Процедура дальнейшего рассмотрения решения, принятого на собрании собственников МКД. Фото № 7

1. Результаты, полученные в ходе голосования на ОСС, используются для решения возникших вопросов и их копии отправляются в управляющую компанию, а оттуда – Государственную жилинспекцию. Учитывая данные нюансы процедуры, ее инициатору важно позаботиться о законности проводимых мероприятий, иначе сбор будет обжалован и бесполезен.
2. Стоит учитывать, что за лиц, даже если они являются собственником в МКД, голосуют их родители.
3. Оформлять все протоколы, уведомления и реестры ОСС важно в форме, установленной законодательством. Подробней об этом говориться в приказах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
4. Любое решение, принятое на ОСС МКД, может быть оспорено в судебном порядке заинтересованными в этом лицом. Главное в данной – иметь весомые доказательства, говорящие о неправомочности и незаконности полученных голосов.

В остальном же общее собрание собственников нюансов не имеет. Надеемся, представленный сегодня материал дал ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в проведении ОСС!

О видах общих собраний собственников МКД и его участниках вы можете узнать более подробно, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации