Анализ рынка аренды земли. Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка. Предложение на земельном рынке Московского региона

Включает:

1) определение сегмента рынка, к которому относится земельный участок объекта оценки;

2) выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный незастроенный земельный участок, принадлежащий к данному сегменту рынка

Выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный незастроенный земельный участок, принадлежащий к данному сегменту рынка, включают следующие показатели:

удельную цену продажи;

арендную ставку за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, месяц и т.д.);

уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка;

уровень потерь при сборе арендных платежей при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка;

уровень эксплуатационных расходов;

средний срок экспозиции;

среднегодовое (среднемесячное) изменение стоимости / арендных ставок;

среднюю ставку капитализации (и/или валовой рентный мультипликатор).

Выводы по анализу сегмента рынка земельных участков, к которому относится земельный участок объекта оценки (как незастроенный), Оценщик представляет в виде табл. 4.2.

Таблица 4.2

Основные показатели, характеризующие типичный незастроенный
земельный участок, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка

Окончание табл. 4.2

	Уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка	%	0 – 5%	0 – 5%
	Уровень потерь при сборе арендных платежей при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка	%	5%	5%
	Уровень эксплуатационных расходов	%	20% от действительного валового дохода	30% от действительного валового дохода
	Средний срок экспозиции	мес.	3 – 6	3 – 6
	Среднегодовое (среднемесячное) изменение стоимости / арендных ставок	%/ мес.	1,59%	1,59%
	Средняя ставка капитализации	%	12%	13%
	Валовой рентный мультипликатор	−	8,33	6,67 – 7,50

Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной стоимости земельного участка объекта оценки как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями земельного участка объекта оценки, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об оценке.

4.6. Анализ состава и характера факторов,
влияющих на стоимость объекта оценки

Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Общие требования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным в учебном пособии алгоритмом по критериям:

физической возможности;

соответствия законодательству;

финансовой осуществимости;

максимальной стоимости объекта оценки с соблюдением сформули-рованных требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

5.2. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее
эффективного использования объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму:

1) отбор физически возможных вариантов использования объекта оценки;

2) проверка каждого из физически возможных вариантов использования объекта оценки на соответствие законодательству;

3) проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

4) выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки;

5) формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

Результаты отбора потенциальных физически возможных вариантов дальнейшего использования объекта оценки должны быть представлены в виде табл. 5.1.

Оценка стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование для вариантов использования производится сравнительным или доходным подходами к оценке (см. главы 12, 13).

Результаты оценки стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование для вариантов использования должны быть представлены в форме табл. 5.2 − табл. 5.3.

Таблица 5.1

Примечания:

1. В строке "Функциональное назначение" жирным шрифтом выделено текущее использование объекта; прямое указание на текущее использование в указанной строке является обязательным.
2. Знаком "+" отмечаются потенциальные варианты на пересечении строки и столбца.
3. Допускается самостоятельное дополнение списка вариантов функционального использования и конструктивных решений Оценщиком.

Таблица 5.2

на перепрофилирование методом сравнительного подхода

Окончание табл. 4.2

1б		−	137,30
	Удельная рыночная стоимость помещений при текущем использовании (офисные), руб./ м 2	32 834	32 834
	Удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые), руб./ м 2	−	34 476
	Предварительная стоимость объекта оценки при текущем использовании / после реконструкции (перепрофилирования), руб. [строка 1а × строка 2 + строка 1б × строка 3] (округленно)	13 524 000	13 750 000
		−	− 687 000
	Итоговая стоимость объекта, руб. [строка 4 − строка 5]	13 524 000	13 063 000

Примечания к табл. 5.2 :

3) удельная рыночная стоимость оцениваемых офисных помещений определена сравнительным подходом (см. гл. 12 данного пособия) на уровне 32834 руб./м 2 ;

4) удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) (строка 3) может быть определена из среднерыночного соотношения стоимостей на соответствующих сегментах рынка. В представленном примере данный показатель определен следующим образом:

по данным анализа рынка средняя стоимость торговых помещений в рассматриваемом районе превышает среднюю стоимость офисных помещений на ~5%;

удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые помещения) определена на уровне: 32 834 руб./м 2 × × (1 + 0,05) = 34 476 руб./м 2 ;

5) затраты на реконструкцию (перепрофилирование) (строка 5) могут быть определены из среднерыночных данных в зависимости от состава планируемых работ. В представленном примере данный показатель определен следующим образом:

площадь перепрофилируемых помещений: 137,30 м 2 ;

среднерыночные затраты на перепрофилирование нежилых помещений под торговое назначение составляют ~5000 руб./м 2 ;

затраты на перепрофилирование помещений составляют (округленно): 5000 руб./м 2 × 137,30 м 2 = 687 000 руб.

Таблица 5.3

Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат
на перепрофилирование (метод прямой капитализации)

№ п/п	Показатель	Варианты использования
Офисное (текущее использование)	Торгово / офисное (первый этаж – торговый, остальные – офисные)	______
				N
	Арендопригодная площадь помещений, м 2 , в т.ч.:	411,90	411,90
1а	площадь помещений при текущем использовании (офисные), м 2	411,90	274,60
1б	площадь перепрофилируемых помещений (торговые), м 2	−	137,30
	Ставка аренды при текущем использовании (офисные), руб/м 2 в мес. (без НДС)
	Ставка аренды для помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые), руб/м 2 в мес. (без НДС)	−

Окончание табл. 5.3

				N
	Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (без НДС), руб./год	2 570 256	2 741 606
	Потери от недоиспользования, %	2,5%	2,5%
	Потери при сборе арендной платы, %	5,0%	5,0%
	Действительный валовой доход, руб./год	2 380 700	2 539 413
	Операционные расходы, руб./год	−739 657	−822 482
8а	Доля операционных расходов в действительном валовом доходе, %	31%	30%
	Чистый операционный доход, руб./год	1 641 043	1 716 931
	Ставка капитализации, %, в т.ч.:	14,4%	14,9%
10.1	норма дохода, %, в т.ч.:	13,1%	13,6%
10.1.1	безрисковая ставка, %	6,7%	6,7%
10.1.2	риск инвестиций в оцениваемый объект, %	1,5%	1,5%
10.1.3	поправка на инвестиционный менеджмент, %	1,5%	2,0%
10.1.4	поправка на низкую ликвидность, %	3,4%	3,4%
10.2	норма возврата, %	1,3%	1,3%
	Предварительная стоимость объекта оценки при текущем использовании / после реконструкции (перепрофилирования), руб. [строка 9 / строка 10]	11 396 000	11 523 000
	Затраты на реконструкцию (перепрофилирование), руб.	−	− 687 000
	Итоговая стоимость объекта, руб. [строка 11 − строка 12]	11 396 000	10 836 000

Примечания к табл. 5.3 :

1) в графах 3, 4, …, N указываются варианты использования объекта оценки; стоимость объекта при текущем использовании определяется по графе 3, при этом в шапке таблицы дается четкое указание на то, что данный вид использования является текущим;

2) допускается самостоятельное дополнение списка показателей Оценщиком в соответствии с особенностями объекта оценки и принятой моделью расчета;

3) ставка аренды для офисных помещений определена в порядке, изложенном при оценке объекта оценки доходным подходом (см. главу 13 учебного пособия) на уровне 520 руб./м 2 /мес.

4) ставка аренды для помещений после реконструкции (перепрофилирования) (строка 3) может быть определена из среднерыночного соотношения арендных ставок на соответствующих сегментах рынка. В представленном примере данный показатель определен следующим образом:

по данным анализа рынка средняя арендная ставка для торговых помещений в рассматриваемом районе превышает среднюю арендную ставку офисных помещений на ~20%;

ставка аренды для помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые помещения) определена на уровне: 520 руб./м 2 /мес. × (1 + 0,20) = 624 руб./м 2 /мес.

5) в учебных целях, операционные расходы для вариантов, отличных от текущего, могут прогнозироваться по среднерыночному уровню и/или фактическому уровню для объекта оценки в процентах от действительного валового дохода;

6) порядок расчета и обоснования прочих используемых показателей изложен в главе 13 данного пособия;

7) затраты на реконструкцию (перепрофилирование) (строка 12) определены в порядке, изложенном выше (см. примечания к табл. 5.2).

Следует обратить внимание на то, что результаты оценки стоимости объекта оценки по варианту наилучшего и наиболее эффективного использования должны совпадать с результатами его оценки соответствующим методом в дальнейшем.

Результаты анализа наиболее эффективного использования объекта оценки могут быть представлены в виде табл. 5.4.

Таблица 5.4

Окончание табл. 5.4

Примечания к табл. 5.4 :

1) в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, проставляется знак "+";

2) в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие;

3) несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным;

4) заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов использования объекта недвижимости, если два и более варианта удовлетворяют критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование для каждого из оставшихся вариантов использования.

По результатам проведенного анализа в Отчете об оценке формулируется вывод о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

6. ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ
ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Общие требования

В данной главе приводятся:

1. Краткое описание подходов и методов оценки недвижимого имущества (в том числе объектов недвижимости, земельных участков).

2. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки, в том числе:

3. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа), в том числе:

оцениваемого объекта недвижимости;

земельного участка в составе объекта оценки.

Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества должно быть лаконичным, но при этом необходимым и достаточным для понимания используемых принципов, общего смысла и алгоритма оценки рыночной стоимости недвижимого имущества основными общепринятыми подходами и методами оценки, а так же возможности и условий применения каждого из описываемых методов оценки.

Примечания :

1. Основными источниками для определения общепринятых подходов и методов, используемых при проведении оценки недвижимого имущества, являются:

федеральный стандарт оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"; утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256;

федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"; утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255;

федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"; утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254;

2. Допускается использование определения общепринятых подходов и методов при проведении оценки недвижимого имущества, приведенных в:

международных стандартах оценки (МСО),

европейских стандартах оценки (ЕСО),

стандартах оценки Российского общества оценщиков,

стандартах оценки других саморегулируемых организаций оценщиков РФ,

специальной литературе

при условии непротиворечия их законодательным и нормативно-правовым актам РФ. В этом случае в Отчете должны быть ссылки на соответствующие источники .

Рынок сдачи в аренду земли в г. Москве

Столичные власти повысили стоимость аренды земли под застройку, привязав ее к рыночной цене участка вместо кадастровой, которая в полтора-три раза ниже. Теперь с застройщиками будут заключаться шестилетние договоры аренды, причем в первый год проектирования и строительства девелоперы жилья и коммерческой недвижимости должны платить за землю более трети ее рыночной стоимости. Существенно повысив арендные платежи, чиновники надеются убрать с рынка несостоятельных игроков и спекулянтов, полагают эксперты.

Арендная политика Москвы до сих пор регулировалась постановлением №273-ПП от 25 апреля 2006 года. Согласно этому документу при запуске девелоперского проекта на земельном участке цена его аренды в первый год проектирования и строительства рассчитывалась по сумме двух ставок - базовой (0,01-10% от кадастра) и дополнительной (10-80% от кадастра). По истечении первого года девелопмента оставалась только базовая ставка.

Согласно постановлению №276-ПП от 16 июня 2011 года мэр Москвы Сергей Собянин серьезно подкорректировал предыдущий документ. Теперь с застройщиком будет заключаться шестилетний договор аренды. Схема расчета платежей в первый год проектирования и строительства останется прежней, однако изменятся величина дополнительной арендной ставки и срок платежей. Теперь он составит 30 дней после госрегистрации договора аренды вместо 12 месяцев.

Для застройщиков жилья, офисов, складов, торгово-бытовых комплексов, автозаправок и моек дополнительная арендная ставка равна 30% от рыночной стоимости земли. При возведении промышленных объектов, АТС, научно-исследовательских и творческих центров - 60% от кадастровой стоимости. В то же время чиновники оставили за собой право устанавливать особый размер дополнительной арендной ставки на землю при строительстве на ней объектов, «оказывающих влияние на развитие городской инженерной, транспортной и социальной инфраструктур». Соответствующее решение будет принимать возглавляемая мэром градостроительно-земельная комиссия.

Освободить от дополнительных арендных платежей Москва согласилась лишь застройщиков спортивных, учебно-образовательных, культурно-просветительных заведений, а также вокзалов, больниц и ряда энергетических объектов. Тем не менее на протяжении пятого и шестого годов аренды все без исключения девелоперы будут платить за землю двойную базовую ставку.

Участники рынка неоднозначно оценивают новации столичных властей. Они хотят перевести систему оборота земельных участков на рыночные рельсы и получить единый экономический инструментарий в рамках арендной политики, считает руководитель департамента управления активами «Дон-Строй Инвеста» Василий Андрианов. Однако при переходе на рыночные расчеты произойдет серьезный рост арендной платы за землю, считает директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Яна Кузина.

Кадастровая и рыночная стоимость земли в Москве различаются в полтора-три раза, объясняет гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. По ее оценке, рыночная стоимость столичной земли составляет 200-400 тыс. долл. за сотку (5,6-11,2 млн руб. по текущему курсу). Тогда как кадастровая стоимость, по данным директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, - 2,5-3,5 млн руб., а в центре столицы до 7,3 млн руб.

Тем не менее, по словам эксперта, говорить о рыночной стоимости земли в Москве сегодня можно с большой иронией. В столице до сих пор нет сформированного земельного рынка, так как оформленных в собственность участков крайне мало, поясняет Мария Литинецкая. По словам старшего консультанта департамента оценки бизнеса и инвестпроектов группы «НЭО Центр» Андрея Поздеева, до последнего времени столичная земля предоставлялась только в долгосрочную аренду, а в собственность продавалась на немногочисленных торгах фонда РЖС.

Эксперты выработали свою систему расчета рыночной стоимости земли исходя из функционального назначения возводимого на ней объекта и плотности застройки. По словам Яны Кузиной, в центре Москвы стоимость земли колеблется в диапазоне 20-30% от продажной цены построенного на ней объекта, а на окраинах этот показатель составляет 10-20%.

Ужесточив арендные отношения, правительство Москвы хочет убрать с рынка несостоятельных застройщиков и девелоперов-спекулянтов, которые ранее могли годами сидеть на площадке, пролонгируя сроки ее аренды по приемлемой цене, считает Яна Кузина. По ее мнению, чиновники надеются активизировать строительство объектов, минимизировав риски долгостроя. Действительно, эти нормы призваны стимулировать арендаторов к скорейшему завершению строительства и недопущению долгостроя, соглашаются в департаменте имущества.

Новации столичных властей помогут сформировать для застройщиков более прозрачные правила игры, считает советник гендиректора по юридическим вопросам ГК «Пионер» Андрей Савин. По его мнению, переход на рыночные рельсы позволит избежать коррупционной составляющей при продлении договоров аренды и должен уравнять всех девелоперов на старте проекта.

Стоимость выкупа земли в г. Москве

Стоимость выкупа земли собственниками существующих зданий в Москве составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка. Законом предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на земельном участке: в случае, если землепользователь решит провести реконструкцию или строительство иного объекта с изменением вида разрешенного использования своего земельного участка, для снятия запрета нужно будет доплатить до 80 оставшихся процентов кадастровой стоимости земельного участка. В Департаменте земельных ресурсов г. Москвы сообщают, что кадастровая стоимость участков в Москве хоть и приближена к рыночной стоимости, может служить «лишь ориентиром для профессиональных оценщиков, и ее нельзя смешивать с рыночной стоимостью земли». Кадастровая стоимость участка зависит от местоположения участка и вида предполагаемого использования.

При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т. д., стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений.

По данным компании DTZ, стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами:

Площадь земельного участка;

Площадь предполагаемых к строительству улучшений;

Транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям;

Вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.

По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля стоимости земельного участка в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% – между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70–80% в общей сумме затрат на строительство.

Земля под строительство в г. Москве. Основные проблемы

Приобретение прав на земельные участки под строительство в Москве представляет собой непростую задачу, как с практической, так и с правовой точки зрения. Выбор земельного участка под строительство коммерческой недвижимости - задача, требующая внимательного подхода и учета таких факторов, как экономические, маркетинговые, социальные, правовые. Приходится учитывать удобство расположения, наличие инфраструктуры, транспортную доступность, перспективы развития местности, а также особенности московского законодательства в данной сфере, правила землепользования и застройки.

Основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы при выборе земельных участков под строительство таких объектов как мойка (автомойка), автосервис, автотехцентр, магазин, кафе, гостиничный комплекс, производственно-складское здание, административное или офисное здания:

1. Дефицит земель. Подбор подходящей площадки осложнен плотной городской застройкой. Тем более, что в Москве практически все земли пригодные для строительства коммерческой недвижимости, уже выкуплены и на каждый выставляемый на торги лот претендует большое количество желающих их приобрести.

2. Инфраструктура. Проблемой может стать как наличие, так и отсутствие инфраструктуры – транспортной, коммуникационной, энергетической. Могут возникнуть обременения на земельный участок.

3. Административные барьеры. Установленная законодательством процедура предоставления земельных участков под строительство не достаточно прозрачна, что не защищает инвестора от злоупотреблений со стороны чиновников. Получение земельного участка и необходимых для начала строительства согласований представляет собой трудоемкий процесс, который может затянуться на период времени, превышающий строительство самого объекта.

4. Документация. Необходимо наличие всей необходимой правоустанавливающей документации на земельный участок, рассматриваемый под строительство. Проблемы могут возникнуть и в случае недостаточной проработанности конкурсной документации.

5. Реконструкция. Иногда более выгодным может стать приобретение уже имеющегося объекта недвижимости и его реконструкция. Проблемы могут заключаться в необходимости изменения целевого назначения или разрешенного использования земельного участка. К примеру, реконструкция промышленных зон города Москвы обременена необходимостью компенсации городу за потерю промышленного потенциала.

Также, при выборе земельного участка под строительство следует учитывать ограничения по использованию земель, которые могут повлиять на возможность строительства объекта на конкретной территории. Бывает, что инвестор сначала приобретает участок, и только потом узнает о подобных ограничениях. Суть подобных ограничений может заключаться в установлении городскими властями условий сделки, обусловленных техническими, природными или социальными факторами. Существуют также ограничения, связанные с застройкой исторического центра Москвы, связанные с охраной памятников архитектуры и культуры, либо наличием охраняемых природных территорий или экологическими проблемами. При выборе земельного участка под строительство необходимо учитывать, что основная масса земель в России находится в государственной и муниципальной собственности. В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. При этом следует учитывать, что большинство субъектов Российской Федерации отдает преимущество предоставлению земельных участков в аренду.

Предоставление земельного участка под строительство без предварительного согласования места размещения объекта инициируется со стороны органов власти (местного самоуправления) и включает в себя следующие этапы:

1. Проведение работ по формированию земельного участка;

2. Государственный кадастровый учет земельного участка;

3. Проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов;

4. Подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.

Предоставление земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта инициируется самим инвестором и включает в себя следующие этапы:

1. Выбор земельного участка и предварительное согласование места размещения объекта;

2. Проведение работ по формированию земельного участка;

3. Государственный кадастровый учет земельного участка.

На основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка инвестор обращается с заявкой об установлении границ такого земельного участка на местности и за свой счет производит его государственный кадастровый учет. Далее на основании заявления инвестора и кадастрового плана земельного участка в двухнедельный срок принимается решение о предоставлении земельного участка под строительство.

После получения решения о предоставлении земельного участка под строительство или протокола о результатах торгов, инвестор может приступить к заключению договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности на земельный участок, либо заключению договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора, в зависимости от того, предоставляется данный участок в собственность или в аренду. Договоры аренды земельных участков подлежат государственной регистрации, кроме случаев, когда они заключаются на срок менее одного года. Срок, на который заключается договор аренды земельного участка, определяется по соглашению сторон, однако региональным законодательством могут устанавливаться конкретные сроки, на которые заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

В Москве договоры аренды заключаются на срок от 5 (пяти) до 49 (сорока девяти) лет. Земельным кодексом РФ предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу или передать его в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка при условии уведомления собственника.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок от 5 (пяти) и более лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором:

1. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2. Неиспользование земельного участка под строительство в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Главная особенность рынка купли-продажи земельных участков в г. Москве заключается, в большинстве случаев, в информационной закрытости и низком уровне развития конкурентного земельного рынка города, которые усугубляются особенностями правого характера, поскольку земельные отношения в Москве жестко регламентируются федеральным и московским законодательством.

Коммуникации на земельном участке и их влияние на стоимость земли

В среднем стоимость участков без подведенных коммуникации, существенно ниже, чем участков с подведенными коммуникациями. Однако, приобретение земли без коммуникаций, в большинстве случаях является ошибкой, так как предсказать размер затрат на их подключение практически невозможно, так как итоговая стоимость подключения к сетям выясняется уже после того, как оформлены права на землю, выполнено обследование участка, выданы технические условия подключения и практически завершено проектирование.

Таким образом, подключение к коммуникациям на сегодняшний день является одной из самых серьезных проблем для девелоперов. Так, при расчете инвестиционной стоимости проекта, на подключение объекта к сетям (электричество, вода, отопление, канализация) закладывается определенная сумма. Как правило, она составляет 15-20% от стоимости всего проекта в Москве (в мировой практике девелопер тратит на подключение порядка 10-12%).

Стоимость подключений и согласований может отличаться в разных районах. В одном месте цена подключения 1 кВт равна $400, в другом - до $4 тыс. К тому же, из-за высокой изношенности сетей, дефицита мощностей и большого количества инстанций, в которых необходимо пройти согласования, вложения в подключение могут значительно вырасти.

Существенно высокая стоимость подключения к инженерным коммуникациям не единственная проблема в г. Москве. Другая немаловажная проблема, с которой сталкиваются застройщики в г. Москве – нехватка или отсутствие необходимых для проекта мощностей. Дополнительной, также немаловажной проблемой, являются технические условия. Типичная для рынка г. Москвы стация - мощности есть, но технические условия, выданные компании-девелоперу, сформулированы таким образом, что затратная часть на проведение коммуникаций выходит за рамки экономики проекта. Например, девелоперу предлагают самостоятельно построить электрическую подстанцию. Себестоимость проекта в таком случае может превысить расчетную в 2 раза и более, а стоимость коммуникаций на столько же стоимость земли.

Таким образом, наличие инженерии на участке на сегодняшний момент является существенным фактором при формировании цены на землю в г. Москве, и когда перед инвестором стоит выбор: взять лучшее место без подготовки или худшее с подготовкой, он нередко выбирает второе.

Текущая ситуация

Уже давно, с конца прошлого века Москва столкнулась с дефицитом свободных земельных участков. При этом перенос значительного числа промышленных предприятий и государственных учреждений за пределы МКАД, по мнению экспертов, не сможет в достаточной степени компенсировать недостаток свободных земельных участков в городе.

В условиях такого дефицита собственники земельных участков крайне ответственно подходят к вопросу о наилучшем и наиболее эффективном использовании участков - строить ли на нем торговый центр, бизнес-центр, жилое или административное здание, автостоянку и т.п.

В целом земельный рынок Москвы (и России в целом) характеризуется особой правовой средой. «Если здания и сооружения в основной массе находятся в собственности, то земельные участки могут находиться в частной собственности при условии, что они не отнесены к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, в настоящее время преимущественно предоставлены в аренду, и лишь небольшая их часть находится в бессрочном пользовании и в собственности».

Основной особенностью землепользования в г. Москве является то, что земельные права преимущественно оформляются в виде права аренды, а не собственности. Так уж сложилось, что правом собственности на землю в г. Москве преимущественно обладает город, в лице правительства столицы, а коммерческое освоение московской земли происходит путем предоставления участков в аренду юридическим лицам и заинтересованным инвесторам. Даже несмотря на развитие данного вопроса, между городской властью и частными структурами в пользу последних (в последние годы был принят ряд нормативно-правовых актов, регулирующих условия и порядок передачи земельных участков в г. Москве в частную собственность, также до 1 июля 2012 года предоставляется возможность выкупа участка под зданием по льготной цене), аренда остается основной формой землепользования.

Таким образом, рынок купли-продажи земельных участков в Москве по количеству сделок значительно отстает от рынка аренды, однако редкие случаи приобретения земли все-таки встречаются. Точных данных о том, сколько именно земли было продано в собственность в последние годы, нет.

Земельные участки Москвы являются одними из самых дорогих в мире, земельный рынок Москвы - одним из самых закрытых. Даже люди, специализирующиеся на покупке и продаже недвижимости, не могут дать реальную оценку его объемам и количеству участников, этому также способствует отсутствие информации в открытом доступе.

В настоящее время право аренды земельного участка в г. Москва является весьма ликвидным активом. С правами аренды можно совершать следующие виды гражданско-правовых сделок: залог права аренды (ипотека), купля-продажа, внесение в уставный капитал, субаренда. Стоимость права аренды земельного участка определяется экономическими выгодами и обязательствами, которые принимает на себя правообладатель. При этом экономические выгоды зависят не только от физических характеристик (размер, форма, рельеф, ландшафт участка, инженерно-геологические условия застройки), но и от правового статуса земельного участка (целевого назначения (категории земель), разрешенного использования, наличия ограничений и обременений и пр.). Как правило, именно правовое положение земельного участка определяет его стоимость и стоимость права аренды.

Предложение

На сегодняшний день в свободном доступе на рынке земельных участков г. Москвы представлено порядка 60 предложений на продажу прав собственности и аренды земельных участков, что для такого мегаполиса, которым является Москва, безусловно мало. Распределение участков по местоположению представлено в Таблице 6.1. Распределение запрашиваемых цен за земельные участки показано в Таблице 6.2.

Эксперты компании Skladman USG оценили ситуацию во всех сегментах рынка промышленных земельных участков Московского региона, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на земельном рынке столицы.

Для данного обзора было проведено детализированное исследование земельных участков, предназначенных для продажи. В целях повышения актуальности анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади. В качестве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росреестра (Публичная кадастровая карта).

Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.

Помимо этого, для общего понимания объема промышленных земель в регионе была отдельно сформирована база всех земельных участков промышленного зонирования. Далее все участки были разделены на застроенные (склады «А», «В», «С» класса, производства и т. д.) и незастроенные.

Общее количество застроенных и незастроенных участков (более 1 га) в Московском регионе
(от МКАД до границ МО)

	Всего по данным Росреестра		Незастроенные участки в продаже
	Застроенные участки	Незастроенные участки
Кол-во (шт.)	3 297	2 301	204
Площадь (га)	20 774	20 789	2 736

Основные моменты исследования:

• география исследования: от МКАД до границ Московской области (включая Новую Москву);
• рассматриваемые категории: земли промышленного назначения, земли населенных пунктов (под промышленно-складское назначение);
• площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
• участки площадью 1-5 га в пределах 30-50 км от МКАД (до трассы А-107 «Бетонка»);
• участки площадью более 5 га в зоне от МКАД до границ Московской области.

История формирования рынка земельных участков промышленного зонирования

На сегодняшний день рынок земли в Московском регионе все еще находится в стадии становления и достаточно слабо развит по сравнению с западными странами. Зачастую лоты, выставленные на продажу или долгосрочную аренду, являются «сырыми» и не представляют собой конечный продукт. Значительным изменением за последние несколько лет в данном сегменте стало то, что земельные участки постепенно перестали быть инвестиционным продуктом. В то же время они продолжают оставаться необходимой составляющей любого девелоперского проекта. Но горизонт планирования получается очень большим: пока объект будет построен, пока будут реализованы его площади - в российских реалиях за это время может успеть пронестись не один кризис.

В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.

Рынок земли начал свое постепенное развитие вместе с коммерческой недвижимостью в первой половине 2000-х годов: благотворно влиял недостаток участков в пределах «старой» Москвы, плюс начал активно осваиваться сегмент складской недвижимости.

Законодательной основой для этого стал ряд нормативных документов, регулирующих образование земельных участков, а также установление и изменение их характеристик. В результате их применения в руках коммерческих структур оказалось большое количество земель различного назначения.

Прежде всего стоит отметить, что в 2001 году был принят к исполнению Земельный кодекс - №136-ФЗ от 25 октября 2001 г. Другой важнейшей вехой стал федеральный закон о переводе земель из одной категории в другую - №172-ФЗ от 21.12.2004 г. В дальнейшем в данные документы вносились различные изменения и дополнения, однако в целом данные законы заложили фундамент будущего развития земельного рынка.

Оглядываясь назад, можно выделить несколько этапов развития рынка земельных участков.

Этап 1 начался примерно с середины 2000-х годов - это время зарождения современного рынка коммерческой недвижимости в целом. В этот период был бум «бумажных» проектов и земельные участки рассматривались как возможность выгодных вложений наравне с объектами капитального строительства. В это время создавались многие земельные банки. От инвестора при этом практически ничего не требовалось, земля сама по себе тогда дорожала по 20% и более в год. В дополнение в этот период начали намечаться процессы децентрализации: активно рассматривались различные проекты у МКАД и за его пределами в сфере офисной, торговой и складской недвижимости. Шел бум коттеджного строительства. Также заявлялись один за одним проекты комплексного освоения территорий (КОТ).

Этап 2 пришелся на острую фазу кризиса 2008-2009 годов. В это время рынок земли сильно просел, цены на участки ползли вниз, спекулятивные покупки сошли практически на нет.

Этап 3 - с 2010 года по вторую половину 2014 года. В это время шло плавное восстановление рынка недвижимости, а вместе с этим и рост рынка. Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей).

Однако рынок земельных участков так и не восстановился до докризисного уровня. С рынком складской недвижимости его роднило снижение спекулятивной части спроса.

Этап 4 - с начала 2015 года и по настоящее время - можно назвать «новой реальностью». Спекулятивный спрос сошел на нет. Нужно вкладывать в землю, так как просто держать ее на балансе достаточно затратное дело. Вдобавок к этому законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Таким образом, рынок земли подвержен тем же самым законам и влияниям рынка, что и различные сегменты недвижимости, - кризисам, перепадам спроса, возросшей налоговой нагрузке.

Способы формирования оптового предложения на рынке земли

До 2008 года благоприятная экономическая обстановка в стране, а также стабильный ежегодный рост показателей рынка создавали удобные условия для развития крупномасштабных проектов освоения территорий. Подобные проекты КОТ на тот момент регулярно заявлялись вблизи крупнейших мегаполисов, где есть максимальная концентрация платежеспособного спроса. Основными локациями подобного рода проектов являлись Московский регион и Ленинградская область. К другим территориям можно отнести города-миллионники Екатеринбург, Казань.

Подобные масштабные проекты могли потянуть только крупные компании федерального уровня. К данным проектам начал проявляться интерес со стороны девелоперов начиная с 2006-2007 годов. На тот момент строились многочисленные планы по развитию новых районов, городов-спутников во многих локациях. Компания «Ист Лайн» планировала реализацию проекта «Аэротрополис» на 20 000 га, с парком развлечений и крупнейшим в Московской области торгово-развлекательным центром.

Также компанией планировался к развитию проект «Аэропорт-Сити» вблизи аэропорта «Домодедово» (офисные комплексы, гостиницы, выставочные центры, логистический и индустриальный центры).

Другими крупнейшими проектами КОТ с большим уклоном в жилую недвижимость заявлялись «Гран-При» (вместе со строительством ипподрома) в районе дер. Путилково и проект «Рублево-Архангельское», где предполагалось строительство около 4 млн кв. м (под жилье, офисные центры, торгово-развлекательный комплекс).

Однако активность в отношении данных проектов, в особенности в регионах, практически сошла на нет с наступлением кризиса 2008-2009 годов, и большая часть проектов так и осталась с тех времен на бумаге либо была заморожена на неопределенный срок.

За последние 5-6 лет массовых замораживаний проектов не наблюдалось. Однако это в большей степени связано с тем, что большая часть «бумажных» проектов» была заморожена еще в 2008-2009 годах.

В настоящее время акценты немного сместились - крупные проекты в области жилой недвижимости реализуются, однако они в большинстве своем представляют застройку массовым сегментом (эконом и комфорт) с минимально возможной инфраструктурой.

С жилой функцией все достаточно понятно: в последнее время (2016 год) спрос значительно сместился либо в Москву, либо в ближайшее Подмосковье, и всем более удаленным подмосковным стройкам стало гораздо тяжелее продаваться.

Подобное стало возможным благодаря появлению нового объема предложения на территории «старой» Москвы и более сниженной стоимостью по сравнению со среднерыночными показателями, характерными для города. Жилые комплексы за 15-20 км уже не так интересны - они могут рассчитывать прежде всего на местный локальный спрос.

В 2007-2008 годах существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. На тот момент наблюдался дисбаланс, когда предлагаемых к продаже промышленных земель было на порядок меньше, чем земель, которые предлагались под жилищное строительство.

Данный дефицит предложения был связан также еще и с тем, что ранее все земли промышленности находились под существующими объектами. Поэтому на тот момент все предложения - это фактически те же промышленные объекты.

Основными драйверами рынка земли сейчас являются жилая недвижимость, придорожные объекты и индустриальные проекты.

В то же время инвестору, который хочет войти на этот рынок и создать новое предприятие в Московской области, сделать это довольно трудно, поскольку готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода и неопределенность по времени существенно затрудняют положение дел. Кроме того, существуют очень серьезные проблемы с получением инженерных мощностей - электроэнергии, газа и т. д. По идее, данные проблемы должны решать современные индустриальные парки.

Основные типы индустриальных парков:

• индустриальный парк, развиваемый на незастроенной территории (greenfield);
• индустриальный парк, развиваемый на застроенной территории (brownfield).

За последние 5-7 лет сегмент индустриальных парков получил широкое развитие в Московском регионе, появились действующие качественные примеры реализаций инвестиционных проектов .

Опираясь на отечественный опыт развития индустриальных парков, возможно формирование целесообразных мер поддержки данного сегмента.

На данный момент в Московской области, по данным Корпорации развития Московской области, насчитывается примерно 31 индустриальный парк (включая ОЭЗ), 5 из них являются государственными.

Список индустриальных парков Московской области

Название	Тип собственности	Тип	Общий размер (га)
«Виктория»	Частный	Greenfield	1400
«Котово»	Частный	Greenfield	506,5
«Коледино»	Частный	Greenfield	365
ОЭЗ «Ступино Квадрат»	Частный	Greenfield	359,5
«Есипово»	Государственный	Greenfield	284
«Спас-Заулок»	Государственный	Greenfield	265
«Дега Кластер Ногинск»	Частный	Greenfield	256
ОЭЗ «Дубна»	Государственный	Greenfield	187,7
«Северное Домодедово»	Частный	Greenfield	176,3
«Южный»	Государственный	Greenfield	175,9
«Южные Врата»	Частный	Greenfield	144
«Оболенский»	Государственный	Greenfield	130
«Металлер»	Частный	Brownfield	125
«Амарево»	Частный	Greenfield	125
«М4»	Частный	Greenfield	108
«Парфентьево»	Частный	Greenfield	95
«Северо-западная промзона»	Частный	Brownfield	20
«Карболит»	Частный	Brownfield	69
«Подосинки»	Частный	Greenfield	67
ОЭЗ «Исток»	Частный	Brownfield	60
«Озеры»	Частный	Greenfield	42
«Алтухово»	Частный	Greenfield	36
«Шерризон»	Государственный	Greenfield	30
«Ступино-1»	Частный	Greenfield	25
«Ногинск»	Частный	Brownfield	20,4
«Ивантеевка»	Частный	Brownfield	18
«Проминвест»	Частный	Brownfield	17
«Шереметьево»	Частный	Greenfield	12
«Богослово»	Частный	Greenfield	9,7
«Бронницы»	Государственный	Brownfield	9,41
«УКС»	Частный	Brownfield	8

Стоит отметить, что по факту в анализируемом регионе заявлено большее количество индустриальных парков (до конца 2017 года их должно стать 53). Однако большинство из таких предложений представляет собой нарезку на участки меньшей площади и продажу без коммуникаций. Таким образом, наиболее удобным вариантом для среднестатистического инвестора-девелопера является покупка участка незастроенной территории с коммуникациями и исходно-разрешительной документацией. На таких площадках уже проведен так называемый ленд-девелопмент.

Однако, как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на продажу, не было проведено строительство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.

Предложение на земельном рынке Московского региона

Важной задачей для инвестора является понимание потенциального объема нового строительства индустриальной недвижимости на основе анализа общего объема земельных участков промышленного назначения, а также анализа земельных участков, выставленных на текущий момент на продажу. Анализ проводился в разрезе застроенных и незастроенных участков.

Под застроенными в данном случае понимаются участки, имеющие капитальные строения преимущественно советского периода с большим коэффициентом незастроенной площади (более 70% свободной от застройки земли). Такие участки чаще всего обеспечены инженерными коммуникациями и находятся в развитых промзонах советского периода. От продажи зданий их отличает то, что владельцы таких объектов позиционируют их именно как участки на продажу .

Под незастроенными понимаются участки свободные от объектов недвижимости. Чаще всего это неосвоенные или частично освоенные участки в индустриальных парках типа greenfield (вторичный рынок). С точки зрения географии участки разделялись на зоны: МКАД - А107 («Бетонка») и А107 - границы МО. Для анализа отбирались земельные участки категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли населенных пунктов (зонированные под производственную и складскую деятельность).

В рамках отбора предложений по продаже/долгосрочной аренде земельных участков собиралась информация в Интернет на онлайн-агрегаторах предложений.

При сборе информации, помимо адреса, площади и стоимости, учитывались такие параметры, как:

• расстояние от МКАД;
• направление (федеральная трасса);
• обеспеченность инженерной инфраструктурой;
• степень подготовленности земельного участка (градостроительная проработка для девелоперского проекта).

При сборе информации по предложениям о продаже земельных участков также учитывались территории смежных участков, в совокупности образующие участки необходимой площади. В дальнейшем подобные «совокупные» предложения учитывались как один лот.

Таким образом, общее количество лотов на продажу составило 255 шт., в которые входит 429 земельных участков.

Доля предложения застроенных участков составляет около 1,2% от общего объема участков подобного типа (в пересчете на общую площадь).

Количество застроенных земельных участков со строениями (имущественных комплексов)

Площадь	Зона	Общее количество застроенных земель			Участки в продаже
		Кол-во (шт.)	Площадь (га)	Средняя площадь (га)	Кол-во (шт.)	Площадь (га)	Средняя площадь (га)
1-2 га	МКАД - А107	1956	3355	1,7	27	41	1,5
3-5 га	МКАД - А107	373	1430	3,8	11	43	3,9
5-20 га	МКАД - А107	799	7225	9	11	115	10,4
20-50 га	МКАД - А107	129	3782	29,3	2	50	25,2
От 50 га	МКАД - А107	40	4980	124,5	-	-	-
Итого		3297	20774	-	51	249	-

Доля незастроенных участков, выставленных на продажу, в общем объеме участков данного типа составляет 13,2% (в пересчете на общую площадь). То есть около 87% участков не выставлено на публичную продажу их текущими собственниками.

Количество незастроенных земельных участков

Площадь	Зона	Общее количество незастроенных земель в регионе (по данным Росреестра)			Участки в продаже
		Кол-во (шт.)	Площадь (га)	Средняя площадь (га)	Кол-во (шт.)	Площадь (га)	Средняя площадь (га)
1-2 га	МКАД - А107	1127	2032	1,8	76	136	1,8
3-5 га	МКАД - А107	233	886	3,8	22	81	3,7
5-20 га	МКАД - А107	767	7248	9,4	69	679	9,8
20-50 га	МКАД - А107	106	3044	28,7	28	841	30
От 50 га	МКАД - А107	68	7579	111,5	9	1000	111,1
Итого		2301	20789	-	204	2736	-

Стоит отметить, что в зоне от А107 («Бетонка») до границ Московской области предложений о покупке застроенных земельных участков почти нет (если рассматривать участки площадью от 5 га).

По количеству предложений больше всего земельных участков было выявлено на Ленинградском, Дмитровском и Новорязанском шоссе. По общей площади на первых двух местах по-прежнему Ленинградское, Дмитровское, а также Симферопольское ш.

Анализ предложения в зависимости от направления

Структура предложений застроенных и незастроенных участков в разрезе по направлениям
(МКАД - границы МО)

Стоимость земельных участков в Москве и Подмосковье

Обзор подготовлен специалистами Skladman USG:
Ярославом Дарусенковым, руководителем отдела консалтинга;
Сергеем Соболевым, экспертом по подбору участков и подготовке к строительству.

Чтобы продавать аграрную продукцию, либо заниматься животноводством, необходима земля. Покупать землю в собственность не всегда выгодно. Здесь многое зависит от ее географического расположения, а также статуса продавца. Какой фактор роста является для предпринимателя основным? Прибыль. Чтобы не разориться, составляется бизнес-план, оценивается капитал предприятия , тщательно продумываются расходы, сопоставляемые с доходами. Если расходы на покупку земли не окупаются, не стоит отказываться от идеи. Вполне возможно, что вам удастся найти выгодное предложение аренды. Чтобы не переплачивать арендную ставку, которая во многом зависит от «аппетита» собственника, необходима оценка стоимости аренды земли, чья методика зависит от целого симбиоза факторов. Эту процедуру рекомендуется проводить в случае с любой, особенно дорогостоящей арендой. Процедура в полной мере поможет выяснить, насколько корректна плата, которую вам назначил землевладелец.

Виды стоимости аренды

Стоимость и условия аренды земли у частных лиц и государства разнятся.Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, начисление арендной платы происходит с кадастровой стоимости объекта. В этом случае собственник здания, располагающегося на этой земле, получает возможность оспорить кадастровую стоимость участка, чтобы меньше платить за аренду. На землю, которая находится в собственности у частного лица, просто заключается договор аренды. На оценку рыночной стоимости данные различия не влияют, поскольку она всегда происходит одинаково.

Наличие разных видов стоимости - кадастровой, нормативной и рыночной, как раз и обусловлено такими разночтениями за один и тот же участок. Стоит отметить, что все виды стоимости связаны, и можно проследить, как они влияют друг на друга, хоть и рассчитываются по разным правилам.

Стоимость, определяемая государством

Нормативная стоимость - это более или менее постоянная величина, не поддающаяся влиянию рыночных изменений. Расчет стоимости производится в муниципальных управлениях и, как уже было сказано, зависит он от конкретных характеристик объекта, - целевого назначения и месторасположения. Земля имеет и категории, на назначение которых влияет факт реализации и невозможность передачи в аренду, либо другой вариант, когда земля может поступить в аренду частному лицу.

Существует и обязательная оценка стоимости земельных владений , название которой - кадастровая. Осуществлять ее могут только государственные ведомственные органы, а в расчете принимают участие важные, объективные факторы оценки, влияющие на цифру итоговой стоимости объекта.

Основными сведениями, на которых базируется кадастровая оценка, являются данные о границах владения, его площади, план территории. Эти параметры обязательны при расчете платежей по аренде. По сравнению с кадастровой стоимостью, рыночная рассчитывается с учетом факторов свободного рынка - спрос, предложение, популярность, экономические показатели и многое другое. На такие параметры, как потребительский спрос и предложение продавцов влияет комплекс факторов, которые подробно описываются в итоговом отчете.

Стоимость земли, расположенной в городе (к примеру, в Москве), считается нестабильной, т. к. на нее постоянно оказывают влияние факты, лишенные рациональности, необъективные параметры. Одно из таких условий - расположение, приближенное к главным городским улицам, либо району, где продается дорогая недвижимость. Сам район может не отличаться развитой инфраструктурой, но наличие в нем престижных старинных зданий, оценка квартир в которых показывает высокую рыночную стоимость, играет главную роль в ценообразовании.

Если существуют тенденции к будущему росту экономики, а значит и увеличению арендной стоимости, данное обстоятельство повышает итоговую цену.

Как рассчитывается стоимость аренды. Формулы

Формула, по которой производится расчет аренды от государственного органа:

Плата по аренде (налоговый сбор) = Кадастровая стоимость *Коэффициент

В свою очередь, коэффициент обладает 4-мя видами значений:

• 0,01% - для лиц, освобожденных от налогов или имеющих льготы;
• 0,6% - земли для аграрных целей, фермерства;
• 1,5% - для строительства жилых зданий, производственных комплексов, магазинов и т. д.;
• 2% - для добычи полезных ископаемых.

Формула расчета аренды, если землевладелец - частное лицо:

Аренда за год = Рыночная стоимость * Ставка рефинансирования ЦБ

В этом случае происходит расчет рыночной стоимости, величина которой может превосходить кадастровую. Стоимость аренды от частного лица нужно определить за полгода до вступления заказчика в права арендосъемщика. Сумма рефинансирования приравнивается к ставке ЦБ, актуальной на момент подписания договора. Приведем пример расчета рыночной стоимости аренды земли для предпринимателя, который решил открыть в городе бистро, для чего арендовал территорию у министерства. Кадастровая стоимость земли в данном районе - 400 000 рублей. Сумма умножается на коэффициент 1,5 %. Итог - 5500 рублей.

Независимая оценочная компания «ИНЕКС» оказывает услуги по всем видам оценки. Обращаясь к нам, вы гарантированно получаете наиболее точный результат, оперативно составленный отчет и полноценное консультирование от наших экспертов.

Анализ рынка земельных участков в Нижегородской области .

1. Анализ рынка земельных участков (по данным различных источников)

До наступления финансового кризиса высокий интерес девелоперов, инвесторов и спекулянтов к рынку земли оказывал значительное влияние на темпы роста стоимости земельных участков. Кризис заставил игроков рынка пересмотреть перспективы развития рынка земли.

Приобретение земли до наступления кризиса рассматривалось покупателями как вариант выгодной инвестиции. Земельные участки покупались с различной целью: девелоперы и инвесторы приобретали их с целью получения дохода от денежного потока будущего объекта, спекулянты – с целью дальнейшей перепродажи, что оказало влияние на увеличение рыночной стоимости земли в последние годы.

Влияние финансового кризиса. В настоящее время земля в значительной степени потеряла свою инвестиционную привлекательность. Это объясняется рядом факторов.

Земля, как и любой другой объект инвестирования, обладает такими свойствами, как ликвидность, реализуемость, доходность и подверженность рискам. На сегодня земля является низколиквидным активом, т. к. в сложившихся условиях рынка недвижимости любой земельный участок не может быть продан в короткое время.

Также одной из причин низкой ликвидности земельных участков в условиях кризиса на рынке недвижимости является тот факт, что зачастую они приобретались без анализа наилучшего использования и наличия коммуникаций. Многие участки были приобретены со спекулятивными целями, без детальной проверки физических ограничений, и как результат, такая земля является непригодной для девелопмента.

Не облегчают процесс продажи земли и риски, как политические, так и экономические, с которыми может столкнуться любой инвестор. В результате страдает реализуемость, как одна из характеристик инвестиции, поскольку в нынешних условиях крайне тяжело преобразовать земельный участок как актив в наличные средства.

Формирование стоимости земли. Рыночную стоимость земельного участка также достаточно сложно определить в момент продажи, особенно в условиях нестабильной экономической и политической ситуации. Это усложняется массой факторов, таких как отсутствие статистических данных о реальных, а не запрашиваемых ценах при продаже аналогичных участков. Если участок находится в краткосрочной аренде, а не в собственности, тяжело оценить, будет ли реализован на нем проект в течение длительности действия договора аренды . Определить рыночную стоимость земельного участка методом дисконтирования будущих потоков от реализованного объекта сегодня также сложно, поскольку в нынешних условиях при прогнозировании арендных ставок можно сделать неоднозначные выводы.

Также на формирование стоимости земли влияет ряд характеристик участка: форма участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, окружение.

Одним из наиболее важных факторов, оказывающих влияние на стоимость земельного участка, является его месторасположение, а именно район расположения участка. Даже в пределах одного города стоимость земли может быть разной: цена участка тесно связана с понятием престижности места (социально-демографическими и экономическими показателями района, планами администрации по развитию соседних территорий и дорожной сети, количеством и спецификой окружающей застройки (жилая, коммерческая недвижимость)).

Цены продажи.

Сегодня уже прослеживается тенденция падения цен на земельные участки. Пока эксперты не готовы прогнозировать, насколько изменится стоимость земли в ближайшем будущем, поскольку она зависит от множества факторов: урегулирования внутриполитической и экономической ситуации, восстановления фондовых рынков, стабилизации национальной валюты . Продавцы, со своей стороны, также заняли позицию выжидания. Собственники земельных участков, в свою очередь, не готовы в течение нескольких недель снизить свои ценовые ожидания. Поэтому четких трендов относительно ценообразования на рынке земельных участков не присутствует.

Анализируя ценообразование на рынке земельных участков, особое внимание следует обратить на соотношение и формирование спроса и предложения.

Структура предложения. Рассматривая формирование предложения, остановимся отдельно на каждом участнике рынка.

В первую очередь пострадали от кризиса спекулянты, покупавшие землю исключительно с целью перепродажи, и теперь первыми стали выставлять ее на продажу.

Собственники, купившие земельные участки с целью девелопмента, не спешат выставлять на продажу свои объекты, т. к. ожидают окончания кризиса для дальнейшего развития своих проектов. В большинстве своем это компании-профессионалы, которые приобрели участки с правильным месторасположением и готовы ждать, пока рынок стабилизируется. Однако некоторые девелоперские компании, у которых не оказалось достаточного запаса прочности, и которые не могут в условиях кризиса получить финансирование под развитие своих проектов, также выставляют свои участки на продажу.

Следует отметить, что многие компании начинают избавляться от недоходных активов, что соответственно влияет на увеличение предложения.

На сегодняшний момент на продажу предлагаются гораздо более ликвидные объекты и по более адекватной цене, которая ниже запрашиваемой на рынке, например, этим летом.

На продажу выставлены участки с различным целевым назначением, как под развитие промышленных объектов и торгово-развлекательных комплексов, так и участки, предназначенные для строительства жилых , офисных и гостиничных проектов. Увеличилось предложение участков с готовыми проектами или с предпроектными предложениями.

Структура спроса. Формирование спроса происходит следующим образом.

По словам игроков рынка, спросом на данный момент пользуются участки с целевым назначением под строительство торговых и офисных комплексов. Менее привлекательными с точки зрения инвестора являются земельные участки под строительство складских комплексов, жилых проектов и объектов гостиничной недвижимости.

В свете последних событий уровень спроса на земельные участки уже не соответствует таковому в предыдущие годы. Во-первых, с рынка исчезает такая категория покупателей как спекулянты. Во-вторых, отсутствует спрос со стороны инвесторов, поскольку с целью хеджирования рисков сегодня они предпочитают инвестировать в объекты, которые уже приносят доход от аренды, а не в высокорискованный и непрозрачный рынок земли. В период кризиса доминирует стремление инвесторов минимизировать свои риски, и они отдают предпочтение инвестициям, где у них есть максимальные гарантии быстрого возврата вложенных средств. Поэтому сейчас в целом спрос смещается с земельных участков к строящимся объектам, по которым уже подписаны договора аренды с надежными компаниями на достаточно длительный срок. Падение спроса также вызвано тем, что часть игроков ушла с рынка.

Эксперты рынка сходятся во мнении, что в ближайшее время можно ожидать спрос на земельные участки со стороны покупателей активов по низкой стоимости, которые в кризисный период можно будет приобрести по очень привлекательной цене. Эта категория покупателей земельных участков – большие международные компании, которые пережили не один кризис, и планово развиваются, используя привлекательные возможности данного периода. Основными сегментами, интересующими эти компании, являются торговая и офисная недвижимость. И лучшие земельные участки в этих сегментах остаются востребованными. Также активизируются инвесторы, ориентированные на покупку обесцененных активов в период кризиса, преимущественно готовых объектов, за счет собственных средств.

Следует отметить, что в данный момент на рынке спрос практически отсутствует, даже на участки с целевым назначением, соответствующим инвестиционным задачам потенциального покупателя. Пока со стороны покупателей наблюдается выжидательная позиция, которая определяется как общей ситуацией в стране, так и неготовностью продавцов снижать цены. В то же время участков с хорошим месторасположением очень мало, их не может быть много в силу физических ограничений. И цены на эти участки еще не снизились до тех пределов, когда инвестор готов был бы их покупать.

Тенденции рынка. В целом на рынке земельных участков существуют тенденции, характерные для всего рынка недвижимости – при срочной продаже цены снижаются, в остальных случаях – держатся на прежнем уровне, или снижаются значительно медленнее. Возможны два варианта развития рынка:

Рынок пойдет по пути продавца и цены останутся на прежнем уровне, а покупатели будут к ним приспосабливаться Рынок пойдет по пути покупателя и цены начнут снижение.

Кризисная ситуация приведет к позитивным изменениям и переходу на качественно новый уровень развития рынка. Этому будут способствовать уход с рынка непрофессионалов и уменьшение количества спекулянтов. Девелоперы, в свою очередь, будут более тщательно оценивать риски реализации проекта на земельном участке и более внимательно подходить к вопросам юридического оформления, анализу наилучшего использования, созданию концепции будущего объекта.

2. Статистический анализ рынка земельных участков в Нижегородской области на основе данных ПЦФКО.

Для проведения качественного анализа рынка земельных участков Нижегородской области Оценщик использовал данные нижегородского рынка коммерческой недвижимости за январь-август 2009 года, а также информацию, содержащуюся в базе данных по коммерческой недвижимости «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки». Оценщик проанализировал данные аренды и продажи земельных участков. Общий объем выборки на 07.10.2009 г. составил объектов аренды и 156 объектов продажи) объекта. Главной задачей Оценщика является выявление реальных цен, существующих на рынке земельных участков. При этом использовалось предположение о том, что изменение арендной ставки и ставки продажи на землю в будущем - случайная величина. При анализе данных, использовалось логнормальное распределение . Автор отказался от использования более популярного среди Оценщиков нормального распределения по следующим причинам. Во-первых, приведенные гистограммы показывают, что распределение цен (арендных ставок) имеет явно выраженную в большинстве случаев правостороннюю скошенность, что в большей степени отвечает логнормальному распределению, чем нормальному, которое симметрично относительно центральной оси. Во вторых, в соответствии с нормальным распределением случайная величина может принимать как положительные, так и отрицательные значения; что противоречит природе рассматриваемых здесь данных: цены аренды и продажи не могут быть отрицательной величиной. Наконец, в третьих, модель логнормального распределения лучше отражает характер ценообразования. Цена (арендная ставка) формируются под влиянием многочисленных факторов, каждый из которых оказывает мультипликативное действие на оценку. Теоретически доказано, что в этом случае случайная величина стремится к логнормальному распределению.

Активность рынка.

Местоположение объектов коммерческой недвижимости за пределами областного центра характеризуется двумя параметрами: районом расположения и положением внутри района. Исходя из уровня экономического развития районы Нижегородской области можно объединить в три группы. К первой группе наиболее развитых районов относятся Борский, Кстовский и Арзамасский районы, а также г. Дзержинск. Ко второй группе относятся Богородский, Городецкий, Балахнинский, Павловский и Выксунский районы. Все остальные районы области составляют третью группу.

На рынке земельных участков в силу ряда его специфичных особенностей разница в объемах предложений продажи и аренды объектов достигает наибольших значений. Действительно, права собственности на объект недвижимости данного типа представляют собой особую ценность, впрочем, в зависимости от дальнейшего предполагаемого использования земельного участка , а также от величины земельного налога в определенных случаях приобретение прав краткосрочной аренды может являться более выгодным. Различие в объемах предложения на рынках продажи и аренды земельных участков является многократным.

На момент исследования на рынке земельных участков Нижегородской области зафиксировано 8 предложений аренды и 156 предложений продажи.

Структура предложения на рынке земельных участков Нижегородской области [по данным базы данных земельных участков «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки»]

При этом в структуре предложения практически весь объем предложения приходится на продажу (95%).

В качественной структуре предложения рынка земли в Нижегородской области для рассмотрения присутствуют земельные участки трех категорий – земли промышленного назначения, земли поселений, участки под строительство объектов дорожно-транспортной инфраструктуры и земли сельскохозяйственного назначения. Последняя категория земель в своем большинстве предлагается на территориях, близлежащих ко 2ой и 3ей группам районов. Она же является наиболее дешевой: как правило, в настоящий момент, под землями сельскохозяйственного назначения понимаются давно не обрабатывавшиеся заброшенные удаленные участки большой площади, зачастую они предполагаются под дальнейший перевод в какую-либо из других категорий – промышленного или же жилого использования. В непосредственной же близости к наиболее крупным населенным центрам области расположены участки под строительство индустриальных объектов, логистических центров, автосервисов , автозаправочных станций и проч. Интересным также является достаточно малый процент земель под индивидуальное (дачное) строительство (всего несколько предложений), предлагающихся к продаже на территории Нижегородской области в текущем 2009 году.

Анализ рынка аренды.

Рынок аренды земельных участков в Нижегородской области составляет всего 8 предложений. Характеристики каждого из них имеют много общих черт: принадлежность к 1ой и 2ой группам районов, а именно, к территориям близлежащих к Нижнему Новгороду Кстовскому, Богородскому и Дзержинскому районам, промышленное использование.

Как видно из нижеприведенной Таблицы 1 диапазон ставок аренды составляет от 20 руб./кв. м./мес. до 100 руб./кв. м./мес. Средняя стоимость аренды равна 65 руб./кв. м./мес., что практически соответствует арендной ставке Нижнего Новгорода (66 руб./кв. м./мес.).

Рассматриваемые земельные участки располагаются в непосредственной близости к Нижнему Новгороду, что повышает их востребованность, а соответственно и цену.

Предложения к аренде земельных участков в Нижегородской области

Таблица 1

	Район	Населенный пункт	Описание	Площадь, кв. м.	Цена предложения, руб./кв. м. в месяц	Источник
	Дзержинский	г. Дзержинск	г. Дзержинск. Открытая площадка - участок земли с ж/д веткой. Ядрихинский Алексей,
	Кстовский	г. Кстово	Специалист ЦКН Свинцова Анастасия, Площадь общая: 2500,0 кв. м. Нижегородская обл., г. Кстово. Аренда, руб./за кв. м. в месяц: 24. Аренда, руб. всего в месяц: 60 000. Этаж: 1 этаж. Статус помещения: нежилое. Участок земли на охраняемой территории, можно снять меньшую площадь. Цена с НДС.
	Кстовский		АН «Алгоритм», Кстовский район. Ориентир: ТРЦ «МЕГА». Аренда, руб./кв. м. в месяц: 45 с НДС. Асфальтированная площадка, 0,89 га.			www. algoritm. *****
	Кстовский	с. Б. Ельня	АН «Алгоритм», Кстовский район. Ориентир: с. Б. Ельня. Общая площадь, кв. м.: 129,0. Аренда, руб./кв. м. в месяц: 50 с НДС. Асфальтированная охраняемая площадка 1 га для складирования грузов и стоянки машин на выезде из города, и офисы от 13,0 до 44,0 кв. м. по 350 руб./кв. м. с НДС. Сантехника отеч. Парковка автомашин: есть. Вода: есть. Отопление: есть. Подъезд к объекту: автодорога.			www. algoritm. *****
	Кстовский	г. Кстово	Магистральная ул. Сдается в аренду огороженная, асфальтированная площадка в г. Кстово общей площадью 2 000,0 кв. м., расположенная на трассе М7, идеально для выставки-продажи коммерческой техники и оборудования, коммунальные платежи , охрана не входят в стоимость. Ильин Михаил,
	Богородский	г. Богородск	АН «Алгоритм», Район г. Богородск. Аренда, руб./кв. м. в месяц: 100. Земельный участок 2 000,0 кв. м. под складирование металла, пиломатериалов , есть весы, погрузчики, ж/д ветка.			www. algoritm. *****
	Богородский	г. Богородск	Район г. Богородск. Аренда, руб./кв. м. в месяц: 100. Земельный участок 4 000,0 кв. м. под складирование металла, пиломатериалов, есть весы, погрузчики, ж/д ветка.			www. algoritm. *****
	Богородский	г. Богородск	Район г. Богородск. Аренда, руб./кв. м. в месяц: 100. Земельный участок 6 000,0 кв. м. под складирование металла, пиломатериалов, есть весы, погрузчики, ж/д ветка.			www. algoritm. *****

арендные ставки по области варьируются в достаточно широких диапазонах: от 20 руб./кв. м./мес. до 100 руб./кв. м./мес. Средняя цена аренды по области составляет 65 руб./кв. м./мес.

Анализ рынка продажи.

Как было отмечено выше в анализе «Активность рынка» доля предложения по продаже земельных участков составляет 95% (156 объектов из 164) от совокупного объема предложения в целом по области. При этом диапазон цен продажи представляется достаточно широким.

В нижеприведенных графиках Таблицы 2 показано, что цены продажи земельных участков варьируются в широком диапазоне от 8 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. При этом более 50% диапазона формируют участки из интервала 100 – 1 000 руб./кв. м. Средняя цена продажи в целом по области принимает значение, равное 600 руб./кв. м.

Для более детального анализа цен продажи земельных участков по Нижегородской области Оценщик считает целесообразным классифицировать область по двум группам: первую группу формируют города и районы 1 зоны, вторую – 2 – 3 зоны.

В формировании цен продажи первой зоны участвуют такие города как Бор, Дзержинск, Кстово, Арзамас, Саров. Здесь цены принадлежат интервалу от 11 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. при средней ставке продажи 1 000 руб./кв. м.

Наибольшую стоимость (от 1000 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м.) имеют земельные участки площадью менее 15 000 кв. м. В среднем это значение составляет 1 600 кв. м. Данные территории предназначены под строительство объектов придорожного автосервиса, как следствие, наиболее востребованы. Их количество составляет около 50% выборки. Для участков наибольшей площади стоимость продажи постепенно убывает от 1 000 руб./кв. м., достигая наименьшего зафиксированного значения 50 руб./кв. м.

Земли сельскохозяйственного назначения формируют диапазон от 11 руб./кв. м. до 1 000 руб./кв. м. В основном такие участки располагаются в городах Арзамас и Кстово.

Проанализируем ситуацию, присущую земельным участкам второй и третьей зоны.

Диапазон ценовых показателей продажи составляет от 8 руб./кв. м. до 5 000 руб./кв. м. При этом более 55% интервала формируют земельные участки от 40 руб./кв. м. до 350 руб./кв. м. Средняя стоимость продажи зафиксирована на уровне 400 руб./кв. м. Следует отметить, что наибольшая стоимость продажи (от 800 руб./кв. м.) характерна для земельных участков небольших площадей: от 2 000 кв. м.

Диапазону низких цен: от 8 руб./кв. м. до 200 руб./кв. м., соответствуют земельные участки сельскохозяйственного. Более дорогие ставки аренды принадлежат участкам промышленного назначения, а также под строительство АЗС, кафе, стоянок грузовых автомобилей, автосервиса, мотеля и др.

Согласно данным, представленным выше, цена продажи по области варьируются в достаточно широких диапазонах: от 8 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. При этом более 50% диапазона цен продажи принадлежит интервалу от 100 руб./кв. м. до 1 000 руб./кв. м. Средняя цена продажи по области составляет 600 руб./кв. м.

Графики, отображающий цены продажи на производственно-складскую недвижимость .

Таблица 2

Область (в целом)

1 зона

2 – 3 зоны Коэф. Вариации 1,18 Коэф. асимметрии 2,39

Плотность логнормального распределения Параметры логнормального распределения Параметры выборки (Объём выборки 91) Среднее 400,0 Медиана 200,0 Дисперсия 0 Размах 5000,0 Коэф. Вариации 1,75 Коэф. асимметрии 4,86

Выводы:

1. Диапазон ставок аренды земельных участков Нижегородской области составляет от 20 руб./кв. м./мес. до 100 руб./кв. м./мес. Средняя стоимость аренды равна 65 руб./кв. м./мес., что практически соответствует арендной ставке Нижнего Новгорода (66 руб./кв. м./мес.).

2. Цены продажи земельных участков варьируются в широком диапазоне от 8 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. При этом более 50% диапазона формируют участки из интервала 100 – 1 000 руб./кв. м., объекты до 100 руб./кв. м. предлагаются под сельскохозяйственное использование, от 1 000 руб./кв. м. предлагаются участки в Кстовском, Дзержинском районах под индивидуальное жилищное строительство, соответственно, на увеличение цены продажи оказывает влияние престижность местоположения участка. Средняя цена продажи в целом по области принимает значение, равное 600 руб./кв. м.

3. В формировании цен продажи первой зоны участвуют такие города как Бор, Дзержинск, Кстово, Арзамас, Саров. Здесь цены принадлежат интервалу от 11 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. при средней ставке продажи 1 000 руб./кв. м.

4. Диапазон ценовых показателей продажи второй и третьей зон достаточно широк, при этом более 55% интервала формируют земельные участки от 100 руб./кв. м. до 800 руб./кв. м., объекты до 200 руб./кв. м. обладают сельскохозяйственным назначением, от 600 руб./кв. м. участки предлагаются под строительство АЗС, кафе, стоянки грузовых автомобилей, автосервиса, мотеля и др. в Богородском районе. Средняя стоимость продажи зафиксирована на уровне 400 руб./кв. м. Следует отметить, что наибольшая стоимость продажи (от 800 руб./кв. м.) характерна для земельных участков небольших площадей: до 2 000 кв. м.

5. В структуре предложения земельных участков Нижегородской области практически весь объем предложения приходится на продажу (95%).

6. В качественной структуре предложения рынка земли в Нижегородской области присутствуют земельные участки трех категорий – земли промышленного назначения, земли поселений, участки под строительство объектов дорожно-транспортной инфраструктуры и земли сельскохозяйственного назначения.