В каком случае можно продать дом купленный на материнский капитал. Без выделения долей. Требования, выдвигаемые к приобретаемой жилой недвижимости

Запрета на отчуждение дома, оплаченного за счет средств семейного капитала, не установлено. Однако закон требует защиты имущественных интересов детей, поэтому новое жилье должно соответствовать установленным требованиям. Кроме того, совершение сделки одобряется органами опеки.

Продать дом, купленный на материнский капитал, сложнее, чем обычный. Закон вменяет родителям обязанность предоставить детям иное жилое помещение, не уступающее по характеристикам отчуждаемому, выделив каждому ребенку его долю в праве собственности.

Алгоритм продажи недвижимости

Продать жилье, оплаченное из средств материнского (семейного) капитала, можно. Но эта процедура более трудоемкая, чем купля-продажа, совершаемая при обычных условиях.

Покупка нового жилья предполагает совершение следующих действий:

1. выбор варианта, удовлетворяющего всем требованиям;
2. заключение с продавцом предварительного договора. Он заверяется у нотариуса и служит подтверждением того, что стороны обязуются совершить сделку в будущем;
3. получение разрешения в органах опеки и попечительства;
4. заключение . Обычно семье приходится заключать два договора: один на продажу, второй на покупку;
5. регистрация сделок в Росреестре.

Требования к новому жилью

Материнский (семейный) капитал – целевая помощь семьям, имеющим детей. Поэтому должно касаться всех членов семьи. Если первое жилье может иметь любые технические характеристики, то новое должно соответствовать определенным требованиям:

• площадь может быть больше или равной, но не меньше, чем имеющаяся;
• новое жилье должно быть не менее благоустроенным, а бытовые условия не должны ухудшаться;
• доля несовершеннолетних детей не может быть уменьшена в результате совершения сделки.

Все эти обстоятельства изучаются сотрудниками органов опеки попечительства. Если они выявят, что условия для проживания детей станут хуже, то разрешения на отчуждение дома не дадут.

Обратите внимание! В некоторых случаях допускается приобретение жилья, меньшего по площади. Например, при необходимости лечения тяжелобольного ребенка.

Взаимодействие с органами опеки и попечительства

Органы опеки и попечительства проверяют соблюдение жилищных прав детей и дают свое разрешение на совершение сделки. Для этого родители пишут заявление и представляют документы.

Таблица 1. Документы, необходимые в органах опеки и попечительства

Важно! В предварительном договоре должны быть указаны все собственники, включая детей, и размер их долей . Если этого условия нет, можно предоставить обязательство о выделении долей, заверенное нотариусом.

Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В разрешении указывается срок его действия, обычно он составляет 3 месяца. Если срок не указан, то сделку следует совершить в течение 1 месяца после получения разрешения. Если сроки вышли, но сделка не состоялась, нужно получать новое разрешение.

Сотрудники органов опеки могут просить предоставить доступ к жилым помещениям, имеющемуся и предполагаемому, чтобы оценить бытовые условия и уровень благоустройства. Кроме того, с родителями и детьми, достигшими 14-ти лет, проводится собеседование.

Следует понимать, что обращение в органы опеки не подразумевает автоматического согласия, возможен даже отказ.

Взаимодействие с органами опеки, влияет на то, ведь согласие не дается автоматически, его вообще можно не получить.

Рис. 3. Табличка на кабинете.

Вопрос о том, , может возникнуть совершенно неожиданно. Бывает, что еще совсем недавно семейный бизнес приносил постоянный стабильный доход, но в связи с непредсказуемыми обстоятельствами ситуация резко изменилась, и необходимо срочное вливание капитала для поддержания функционирования его деятельности.

Жизнь очень непредсказуема и если ещё вчера вы были уверены, что продажа дома, приобретенного с помощью материнского капитала, вам совершенно не нужна, то сегодня обстоятельства могут сложиться уже иначе. Причинами могут послужить не только проблемы с бизнесом, но и другие форс-мажорные ситуации: здоровье, необходимость помочь близкому человеку, срочный переезд и многое другое. В этой статье мы постараемся подсказать вам ответы на самые распространённые вопросы о том, как продать дом, приобретенный на материнский капитал , и что для этого необходимо.

Для того чтобы продать дом, купленный на материнский капитал, нужно знать несколько особенностей такой сделки. По большому счету, она ничем не отличается от обычной процедуры продажи недвижимости. Разница присутствует в том, что любая жилплощадь, приобретенная на материнские средства, является также и собственностью всех несовершеннолетних детей, поэтому при любой операции с такой недвижимостью должны быть учтены их интересы. Согласие на продажу части жилья, которая закреплена за несовершеннолетним человеком, могут предоставить исключительно органы опеки, так как до 18 лет ребенок не имеет права решать такие вопросы самостоятельно. Это главная особенность, с которой вы столкнетесь, продавая дом, приобретенный на материнский капитал, все остальные правила и законы идентичны тем, которыми руководствуются при стандартной процедуре продажи недвижимости.

Порядок осуществления и выполнения процедуры продажи жилплощади в таком случае выглядит следующим образом:

Статья 10 закона 256 гласит, что любое жилье, приобретенное с участием материнского капитала, не имея значения, было оно построено, куплено или реконструировано, распределяется в равных долях между всеми членами семьи. В случае рождения других наследников, они также имеют право претендовать на свою часть жилплощади, что обуславливается законом о том, что при появлении нового члена семьи, доли уже имеющихся наследников, уменьшаются. Проживая в гражданском браке с мужем и имея общих детей, он все равно не имеет прав на дом, приобретенный на материнский капитал.

Обязательно необходимо удостовериться в том, что все дети упомянуты, как собственники такого жилья, в противном случае может возникнуть ряд трудностей при попытке его дальнейшей продажи. В последнее время все больше внимания уделяется проверке всех прописанных членов семьи, в частности тех, кто имеет детей рожденных позднее, чем в 2007 году.

Также необходимо уделить внимание и тому факту, что жилищные условия детей после продажи квартиры, не должны ухудшиться. Рассмотрим некоторые условия, которые необходимо учитывать:

Жилье, предоставленное взамен должно быть идентично размером с дом, купленный на материнский капитал. Также оно может превосходить установленные размеры, но не быть меньшей территории;
Условия проживания, состояния жилья и степень благоустройства должны соответствовать тем, которые несовершеннолетние люди имели и в прежней квартире;
Нельзя нарушать долю одного из наследников – все должны получить равнозначное жилье.

Для осуществления продажи такого рода недвижимости, необходимо предоставить всю информацию о том жилье, куда переедут несовершеннолетние жильцы в органы опеки. Здесь эта информация будет тщательно проверена и, в случае соответствия всем требованиям, вы получите согласие на продажу имущества.

Если вы приобретаете для несовершеннолетних детей жилплощадь в строящемся объекте, который не был сдан в эксплуатацию, могут возникнуть проблемы с оформлением, также как и при желании оформить ипотеку. Нет гарантии в том, что банк захочет иметь дело с выдачей ипотеки человеку, который не достиг совершеннолетия. А оформить права собственности на еще не сданную недвижимость не разрешено законами. Конечно, понадобится большое количество документов для совершения сделки.

В случае если присутствуют несовершеннолетние дети, необходимо официальное разрешение органов опеки. Это требование четко указано в статьях 37 ГК Российской Федерации и 20 статье закона ФЗ. Получить такое разрешение возможно только после того, как будут предоставлены доказательства факта, что для детей предоставляется альтернативное жилье, не уступающее предыдущему. Поэтому лучше заранее присмотреть жилплощадь и проверить её соответствие требованиям.

Также необходимо иметь уже заверенный нотариусом документ, подтверждающий факт покупки жилья для детей. Договор может быть предварительным. Предоставлять и получать одобрение от ПФ уже нет необходимости в случае покупки площади на материнский капитал.

Пакет необходимых документов также включает в себя не только копии, но и подлинники перечисленных ниже бумаг:

Паспорта обоих родителей;
В случае если вы находитесь в браке, необходимо предоставить свидетельство;
Заявления родителей или бумаги, подтверждающие отсутствие таковых. Это могут быть документы, с информацией о лишении мужа родительских прав, признании его безвестно пропавшим или же свидетельство о смерти супруга;
Свидетельство о рождении детей;
После достижения 14 лет, ребенок имеет полное право на написание заявления об отказе от продажи своей доли жилплощади. Такое заявление также должно быть приложено к документам, если оно имеет место;
Документы, которые подтверждают то, что вы имеете права собственника на квартиру или дом;
Расписки, полученные от всех собственников, достигших совершеннолетия, о том, что они не имеют претензий к продаже дома;
План дома, приобретенного на материнский капитал, который выдается в БТИ;
Ряд справок, о цене жилплощади, также выдаваемый БТИ;
Справки о том, что хозяева продаваемой квартиры не имеют долгов по коммунальным платежам и налоговым выплатам;
Нотариально заверенный предварительный договор о приобретении альтернативной жилплощади;
Справки с информацией о лицевом счете данного жилого помещения.
Важно также помнить о том, что вышеперечисленные документы касаются непосредственно продаваемой жилплощади, а необходимо предоставить также бумаги о той жилплощади, которая приобретается взамен. К ним относятся:
Документы, подтверждающие собственность владельца покупаемой квартиры;
Паспорт хозяина квартиры;
Заверенное заявление продавца недвижимости о том, что собственность будет передана во владения именно этой семьи;
Справки о задолженностях, о стоимости продаваемой им квартиры и её заверенный план;
Выписка на основании лицевого счета.

Именно такой перечень документом необходимо собрать в любой случае, если вы думаете о том, как продать дом с материнским капиталом. Подаются все эти бумаги в органы опеки и попечительства и будут рассмотрены в течение одного месяца. Данный процесс не подлежит ускорению, не смотря ни на какие обстоятельства. Независимо от того, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, собрать нужно весь пакет документов, в случае проведения обмена, аренды, дарения и в др.

Если говорить о земельном наделе, который находится вокруг дома, то его приобретение возможно только за личные средства, так как участок не является жилплощадью. Дом, купленный на материнский капитал , не включает в себя никаких земельных наделов. Но вы всегда можете оформить их на несовершеннолетних, но для продажи все равно придется обратиться за разрешением в органы опеки.

Как продать жилплощадь, купленную в ипотеку под средства материнского капитала? Следуя законам всех банковских организаций, любая жилплощадь, которая была куплена в кредит, находится под банковским залогом до момента погашения всей суммы кредита, не зависимого от того проживает ли в ней кто-либо. Именно проблемы с выплатой долга чаще всего вынуждают людей продавать такую квартиру. Заключая договор, обязательно убедитесь в том, что вам предоставляется право выплатить кредит досрочно. Это единственный риск, с которым вы можете столкнуться в такой ситуации, в остальном продажа такого объекта равносильна сделке с любой другой недвижимостью. Обезопасить вас и ваших покупателей от мошенников также поможет обязательная регистрация сделки и залога в УФРС.

Однако существует несколько наиболее частых обманных операций, связанных со средствами материнского капитала и их использованием. Помните о том, что если вы будете выполнять все требования, указанные в законодательстве и действовать согласно рамкам закона, никаких проблем с продажей жилья такого типа возникнуть не должно. Но для того, чтобы минимизировать любые обманные операции, аферы и ущемления прав детей, за любое нарушение таких норм грозит уголовная ответственность. При организации фиктивной покупки жилья с целью его повторной продажи и получения наличных денег, мера пресечения составляет от штрафа до лишения свободы на два года. Такое преступление котируется, как кража средств из государственного бюджета и представлено в статье 159.2 УК. Поэтому, лучше заранее ознакомиться с тем, как продать дом, приобретенный на материнский капитал , какие законы и требования необходимо изучить, чтобы потом не возникло непредвиденных ситуаций.

Почему сложно продать дом, купленный на материнский капитал? Материнский капитал - деньги, выделенные государством после рождения ребенка, программа поддержки семьи и, в первую очередь, нового члена общества. Их можно потратить на улучшение жилищных условий. Однако если встанет вопрос о реализации такого жилья, то материнский капитал может стать серьезным препятствием для продажи.

Материнский капитал

Государственная программа выплаты материнского капитала призвана поддержать молодую семью, улучшить условия ее проживания или обеспечить обучение ребенка или матери. В случае если деньги потрачены на улучшение условий проживания, куплен дом или другая недвижимость, материнский капитал является обременением для любых юридических сделок.

Это значит, продать или купить такой дом можно только с разрешения органов опеки, которые будут наблюдать, чтобы не нарушались права детей, не достигших совершеннолетия. Их действия регламентируются законодательно (ГК РФ ст.37; ФЗ ст.20). Так как несовершеннолетние члены семьи являются полноправными долевыми владельцами недвижимости, то им необходимо:

1. Выделить равноценные доли в покупаемом жилье.
2. Обеспечить равноценные или улучшить условия проживания.
3. При определенных условиях допускается выделение детям равноценной доли жилья, принадлежащего ближайшим родственникам, например, бабушкам или дедушкам.

Покупаемое жилье должно быть эквивалентным по площади или больше продаваемого. Такое серьезное отношение государственных органов опеки к продаже дома с долевым участием несовершеннолетних детей диктует определенную последовательность совершения сделки. Прежде чем получить разрешение, родители должны предоставить полнейшую информацию о будущем жилье. В целом, порядок действий, за исключением некоторых нюансов, выглядит так:

1. Найти равноценное или большее по площади жилье, в котором детям будут предоставлены равноценные или улучшенные условия.
2. Договориться с владельцем и подписать предварительный, нотариально заверенный договор о сделке.
3. Получить справку об оценочной стоимости доли каждого ребенка.
4. Открыть именные счета на всех несовершеннолетних детей, куда переводится денежный эквивалент доли ребенка.
5. Все справки и договора, выписки из счетов предоставляются в органы опеки. Одновременно пишется заявление с просьбой о реализации недвижимости на основании права долевой собственности.

На рассмотрение такой заявки уйдет около месяца. Положительные нюансы, которые могут сыграть роль в принятии решения о продаже:

• значительное улучшение условий проживания всех детей в семье;
• наличие развитой инфраструктуры, удобство расположения, экологичность района.

• какое-либо ущемление прав ребенка, в том числе и переезд в помещение меньшей площади;
• отсутствие развитой инфраструктуры вокруг места проживания, удобств в доме;
• жилье в плохом состоянии, нуждающееся в капремонте или недостроенное.

По достижении ребенком 16 лет, при условии, что он официально работает или состоит в браке, разрешение органов опеки на продажу жилья, купленного на материнский капитал, можно не получать.

Полный список документов

Перечень документов, которые нужно предоставить в органы опеки и попечительства выглядит так:

1. Заявление, написанное родителями несовершеннолетних детей. В отсутствии родителей такое заявление пишется уполномоченным представителем детей, с предоставлением документального обоснования отсутствия родителей.
2. Свидетельство о браке, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей.
3. Каждый ребенок, достигший 14 лет, должен дать письменное согласие на продажу жилья.
4. Каждый совершеннолетний ребенок должен дать письменное согласие на заключение сделки.
5. Документы на право владения собственностью, в том числе и выписка из БТИ, номер в земельном кадастре, право собственности на землю, межевой план участка.
6. Выписка из домовой книги или из ЕГРП обо всех прописанных на жилой площади, об отсутствии или наличии обременения.
7. Выписки о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

При условии, что все дети достигли совершеннолетия (18 лет), дом, купленный на материнский капитал можно продать беспрепятственно. Кстати, земельный участок вокруг дома не является долевой собственностью, поэтому для его покупки не требуется разрешение органов опеки.

Особенности продажи

При продаже дома, купленного в ипотеку с использование материнского капитала, препятствием к продаже может стать невыплаченный долг по кредиту. В таком случае для заключения сделки требуется еще и разрешение банка, который выдал ипотечный кредит. Если покупатель все же готов купить такое жилье, сделку можно заключить несколькими способами.

1. Переоформление кредита на нового покупателя. Совершается с разрешения банка, для чего будущему плательщику ипотеки обычно требуется подтвердить платежеспособность и иметь хорошую кредитную историю. С таким же успехом банк может и отказать покупателю.
2. Погашение оставшейся части кредита на доверительной основе. В результате остаток долга погашается за счет покупателя, с недвижимости снимается обременение. Договор купли-продажи оформляется после получения разрешений из органов опеки.
3. Покупатель в течение некоторого времени вносит суммы, необходимые для погашения задолженности по ипотеке. Каждый взнос оформляется нотариально, в виде заверенных расписок. Полное погашение ипотеки служит сигналом к снятию обременения.
4. Можно реализовать ипотечное жилье через банк, но это не уменьшает количество препятствий и различных обязательных процедур.

Любые сделки с недвижимостью, обремененной ипотекой, осуществляются только с разрешения кредитной организации. Поэтому продажа дома, приобретенного на материнский капитал в ипотеку, усложняется еще одной бюрократической цепочкой. Продавцу нужно одновременно найти покупателя на обремененную недвижимость и будущее жилье для детей, которое устроит попечительский совет.

Осуществляя такую сложную сделку, нужно учитывать, что на нее уйдет не один день. Хотя покупателя найти не так сложно: недвижимость с обременением, в среднем, обходится покупателю на 10-25% дешевле рыночной стоимости. В случае если родители разводятся, они имеют право делить только ту долю недвижимости, которая принадлежит им.

Дом, купленный на материнский капитал, часто оформляется на детей полностью, поэтому в случае развода родителям не полагается ничего. При добровольном отказе от своего долевого участия в недвижимости, родителя можно освободить от выплаты алиментов на законных основаниях: дарственную оформляют на одного из детей или делят долю между всеми детьми.

Проще всего в таких процессах придерживаться добровольной договоренности, но часто все решает судебное разбирательство. Заявки на раздел имущества рассматриваются на основании участия сторон в покупке недвижимости. Для этого стороны предоставляют все документы по приобретению дома (договор купли-продажи, право собственности, документ, подтверждающий использование материнского капитала и другие). Продажа дома после развода родителей не влияет на процедуру в целом, последовательность действий остается та же.

Особенности приобретения

Сделку по приобретению дома с привлечением материнского капитала можно признать недействительной, если продавец не выделил доли для детей в покупаемом доме на момент продажи старой недвижимости. В таком случае и продавец, и покупатель могут быть привлечены к административной или даже уголовной ответственности.

При заключении сделок с недвижимостью лучше поинтересоваться, не привлекался ли для покупки материнский капитал, какое долевое участие в недвижимости имеют дети (особенно малолетние). Все сделки с недвижимостью, которая была приобретена с привлечением материнского капитала, нужно согласовывать с государственными органами опеки и попечительства.

Если встала острая необходимость продать дом, приобретенный на материнский капитал, вас ожидает долгий, трудный и тернистый путь. Все нюансы заключения подобных сделок могут быть досконально известны только специалистам. Поэтому не поленитесь предварительно обратиться к квалифицированному юристу, который подскажет, как лучше действовать в той или иной ситуации, связанной с реализацией или покупкой подобного жилья. В любом случае, если другого выхода нет, стоит запастись терпением и настойчивостью.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал? - вопрос не праздный. Ведь всё, что касается прав несовершеннолетних детей, находится под пристальным вниманием государства.

В соответствии со ст.7, 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ (далее - Закон) и п.п. 8–13 Правил № 862, материнский капитал можно, в числе прочего, использовать для улучшения жилищных условий семьи:

• купив жильё;
• построив его;
• взяв ипотеку;
• вступив в жилищный кооператив.

Жилище, полученное с привлечением средств маткапитала, в обязательном порядке должно находиться в общей собственности:

• лица, владеющего сертификатом;
• мужа (жены);
• всех детей.

Размер долей определяется по соглашению. Когда собственниками становятся исключительно дети получателя сертификата, законность приобретения подвергается сомнению (Письмо нотариальной палаты (ФНП) № 216/06-11 от 07.02.2013).

Можно ли продать приобретённые указанными способами квадратные метры? – Закон не запрещает делать этого. Но необходимо соблюдение ряда обязательных условий, направленных на защиту интересов маленьких граждан. Одним из таких условий является разрешение органов опеки. Без разрешния Органов опеки и попечительства (ООП) зарегистрировать сделку в Росреестре невозможно.

Срок, когда разрешение является действительным, законом не обозначен. Его проставляет в документе сотрудник ООП. Как правило, он равен трём месяцам.

Правовое регулирование

ООП сопровождают все операции, касающиеся объектов недвижимого имущества, когда в них участвуют дети до 18 лет, являющиеся собственниками.

В своей работе они руководствуются:

1. ГК РФ:

• ст. 28, очерчивающей дееспособность малолетних детей,
• ст. 37, посвящённой распоряжению имуществом находящихся под опекой,
• ст. 292, рассказывающей о правах членов семьи собственников жилья;

1. СК РФ: ст. 60, регулирующей права детей на имущественные ценности;
2. Законом об опеке № 48-ФЗ от 24.04.2008: ст. 21, предписывающей обязательность получения разрешений на сделки, сопряжённые с правами детей на имущество.

Как продать правильно?

Условия продажи различаются в зависимости о того, достигли дети 18 лет или нет. В первом случае разрешение на реализацию недвижимости дают все собственники в виде письменного документа. Во втором нужно идти в отдел опеки и брать разрешение.

Выдача разрешения возможна, если:

• каждый маленький ребёнок, имеющий долю, получит в новом жилище равноценную долю;
• площадь другого жилья будет не меньше, чем площадь продаваемого, или же доля ребёнка в приобретаемом доме превысит принадлежавшую ему ранее.

Получить разрешение ООП можно только тогда, когда нет ущемления детских прав: жилищные условия могут быть улучшены или сохранены на прежнем уровне.

Последовательность шагов для получения разрешения ООП

1. Подобрать жильё, соответствующее нормам закона, охраняющим права детей.
2. Внимательно ознакомиться со списком документов и начать их сбор (о том, что должно входить в пакет, рассказано ниже).
3. Подать заявление в ООП на выдачу разрешения.
4. Получить разрешение опеки.
5. Оформить предварительные договоры по реализации и покупке недвижимости.
6. Представить их в опеку не позже одного месяца со дня получения её согласия.

Для того, чтобы подтвердить выполнение необходимых условий, нужно оформить предварительные договор купли-продажи домов, указав в них, в том числе, характеристики, касающиеся детских долей и площади недвижимости.

Они представляются в ООП в продолжение одного месяца после получения разрешения. При пропуске срока придётся обращаться за санкцией опеки повторно (Письмо Минобразования № 09-М от 02.02.1995). В предварительных договорах должна быть указана одна и та же дата заключения окончательных договоров, так как дети не могут оставаться без жилья в промежутке между продажей старого дома и покупкой нового жилья.

Дом, приобретённый на средства маткапитала, можно продать в любое время, но с учётом получения разрешения и представления предварительных договоров - в течение месяца.

Необходимые документы

К заявлению, направляемому в ООП, о получении разрешения на продажу дома рассматриваемым способом, нужно приложить такую документацию, как:

1. Свидетельство о заключении брака.
2. Подтверждение стоимости объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого) - справку БТИ.
3. Предварительные договоры покупки и продажи жилья.
4. Паспорта родителей и детей, достигших 14 лет.
5. Свидетельства о рождении детей до 14 лет.
6. Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по услугам ЖКХ в доме, предназначенном к продаже.
7. Документы, подтверждающие право на недвижимость:
   • выписку из ЕГРП;
   • договор купли-продажи;
   • свидетельства о праве собственности.
8. Согласие детей после 14 лет на реализацию долей, находящихся в их собственности.

Обычно специалисты ООП требуют, как подлинники, так и копии документов.

После изучения документации сотрудниками отдела опеки проводится собеседование с участием родителей и детей старше14 лет. Нередко представители местной администрации выезжают для осмотра будущей покупки, чтобы проконтролировать соблюдение жилищных прав детей.

Дополнительные документы

Помимо указанной выше документации может понадобится и дополнительная.

1. Обязательство о выделении долей. Одним из таких случаев является покупка дома с обременением. Обременение - это ограничение, которое налагается на имущество, например, при ипотеке, когда дети не являются собственниками при её оформлении. При покупке такого дома родители должны представить в ООП обязательство о том, что детям будут выделены доли в нём в срок, не превышающий 6 месяцев с момента, когда обременения будут сняты. Оно в обязательном порядке заверяется нотариально.
2. Согласие банка. Если дом покупался с привлечением средств по ипотечному кредиту, который на момент реализации недвижимости не погасился, необходимо согласие банка на переход обязанности по его закрытию на нового собственника.

Исключения

1. Покупка дома меньшей площади. Это возможна только в ситуации, когда деньги, которые могут быть получены от реализации предыдущего жилья, планируется направить на восстановление здоровья ребёнка.
2. Покупка без предоставления долей детям. Разрешается при условии, что им будет выплачена компенсация. Её величина должна быть сопоставима со стоимостью доли, подлежащей отчуждению. Расчёт делается на дату осуществления сделки.При этом нужно выполнить следующие условия:
   • Деньги переводятся на счёт в банке на имя ребёнка - лицевой или депозитный.
   • Они находятся там до его восемнадцатилетия.
   • Мать или отец могут тратить их только в исключительных случаях с разрешения опеки.
3. Есть возможность не покупать новую недвижимость , продав старую, если родители могут наделить детей равноценными долями взамен отчуждаемых в другом доме. Он не обязательно должен находиться в собственности отца с матерью. Это могут быть прочие близкие родственники. Здесь также имеются условия:
   • Одинаковым должно быть количество предоставляемых квадратных метров, а не долей.
   • Если выделяется доля меньшая, то это должно быть уравновешено большей стоимостью одного квадратного метра.

Важные нюансы

• Продажа дома, приобретённого на материнский капитал (МК), может быть осуществлена и в том случае, когда детям ещё не выделены доли в нём.
• Дети, которые могут родиться в последующем, приобретают права на долю в жилище, приобретённом на средства МК. В связи с этим в соглашении, где определяются доли, всегда предусматривается оговорка о том, что доли каждого участника могут быть уменьшены в пользу вновь появившегося на свет ребёнка.
• При продаже нужно уплатить подоходный налог, если дом был куплен меньше, чем 3 года назад - до 01.01.2017 или меньше, чем 5 лет назад - при приобретении после этой даты . Когда приобретение и реализация дома, купленного на материнский капитал, происходят в продолжение одного календарного года, а члены семейства ещё не реализовали право на налоговый вычет при покупке жилья, они не платят НДФЛ.
• Если родители официально не оформили брачные отношения, то отец не может предъявлять претензий на долю в доме, купленном с использованием МК. При его продаже в новом жилище доля также не выделяется.

Выводы

1. Продать дом, приобретённый с использованием средств материнского капитала, возможно! Для этого нужно получить разрешение органов опеки (если есть несовершенные дети).
2. Разрешение выдаётся с учётом соблюдения жилищных прав ребёнка в продолжение двух недель с момента написания заявления. Органы опеки уделяют внимание не только количеству квадратных метров, но и степени благоустройства жилья и его техническому состоянию.
3. Основными свидетельствами соблюдения детских прав являются:
   • соответствие новых условий проживания прежним или их улучшение;
   • получение не достигшими 18 лет детьми имущественных прав или выплата им компенсации с выделением доли, соответствующей отчуждаемой;
   • представление в ООП всей необходимой документации и получения разрешения на продажу.
4. При соблюдении указанных условий сотрудники опеки не вправе дать отказ на продажу дома. Возникновение сложностей возможно, когда родители хотят приобрести строящийся дом, поучаствовать в долевом строительстве. При таких вариантах право собственности оформляется только после ввода жилья в эксплуатацию. Другим препятствием является покупка дома в ипотеку - банк неохотно заключает подобные сделки.

Как свидетельствуют статистические данные, до сих пор огромное количество семей, владеющих «материнским» сертификатом, тратят полученные по нему денежные средства на то, чтобы сделать жилищные условия лучше. Такая тенденция вполне объяснима: квартирный вопрос для россиян сегодня актуален как никогда. Но порой приходится отказываться от апартаментов, приобретенных за счет вышеуказанного сертификата: кого-то не устраивает район проживания, планировка, метраж и так далее. В этой связи многие задаются вопросом: «Можно ли продать квартиру, купленную материнским капиталом?» Ответ на него будет положительным, однако следует принимать во внимание некоторые нюансы, о которых и пойдет речь в данной статье.

Продавать или нет…

Как правило, собственники сертификата особо не задумываются над тем, каким образом можно продать квартиру, купленную под материнский капитал. Как говорится, дареному коню в зубы не смотрят.

К тому же хлопоты, связанные с юридическим оформлением недвижимого имущества, отнимают много сил и времени. И все же вариант расширения квадратных метров за счет реализации апартаментов, приобретенных посредством «материнского» сертификата сбрасывать со счетов не стоит. Справедливости ради следует подчеркнуть, что данная процедура может быть сопряжена с определенными сложностями.

Конкретные шаги

Во-первых, должны быть учтены права и интересы несовершеннолетних детей, которые имеют долю в апартаментах - это контролируют госструктуры в лице Не знаете с чего начать решение вопроса: «Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?» Совет: подготовьте пакет документов для вышеуказанной государственной структуры. Другими словами, вы должны получить «добро» на сделку с продажей квартиры со стороны государства.

Родители в обязательном порядке должны проинформировать данное ведомство об отчуждении недвижимого имущества, приобретенного за счет «материнского» сертификата. Они должны доказать, что в результате совершения сделки не произойдет ухудшение жилищных условий, а права отпрысков не будут нарушены. При этом семье не обязательно продавать «заветную» квартиру: допускается вариант обмена жилья на более просторное. Если же все-таки имеется намерение реализовать квартиру, то новые хоромы должны располагаться в более престижном районе. В противном случае процесс купли-продажи жилья может не состояться по инициативе госорганов.

О чем следует помнить еще

Существует еще один немаловажный аспект в рассмотрении вопроса о том, как продать квартиру, купленную на материнский сертификат. Речь идет о ситуации, когда семья, в которой единственный источник дохода - это имеющаяся жилплощадь, планирует сделку по отчуждению апартаментов, при этом принимается решение о передаче детей в детский дом. Здесь государственные структуры могут одобрить продажу квартиры, только если будут в письменной форме подтверждены намерения родителей.

Параллельно с этим родители должны открыть депозит в банке на имя ребенка, о котором будет заботиться государство, и «положить» на него денежную сумму, эквивалентную стоимости доли в продаваемом объекте недвижимости.

Документы

Тем папам и мамам, которые имеют весьма отдаленное представление о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, будет небезынтересно узнать о перечне документов, передаваемых в ведомство, занимающееся вопросами опеки и попечительства.

Во-первых, следует заполнить заявления от отца и ребенка. Также потребуется заявление от самого несовершеннолетнего (если он достиг возраста 14 лет).

Во-вторых, необходимо всем участникам сделки предоставить паспорта и их копии.

В-третьих, понадобятся расписки, написанные всеми собственниками жилья, в которых они не возражают против того, чтобы в сделке участвовал несовершеннолетний ребенок.

В-четвертых, следует предоставить на объект купли-продажи («розовое» свидетельство, справку из БТИ об оценочной стоимости жилья, план квартиры, справку, где отражено состояние финансовых счетов и подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам).

Интересы ребенка прежде всего…

При рассмотрении вопроса о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, необходимо учитывать следующее обстоятельство: государство даст согласие на сделку по отчуждению жилья, если будет уверено в том, что в новых апартаментах ребенку будет отведено столько же (или больше) кв. метров, что и в старых. Если площадь приобретаемых хором превышает площадь старых, то доля несовершеннолетнего отпрыска должна быть увеличена в обязательном порядке.

На что еще следует обратить внимание тем, кто не знает, как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую? Следует помнить, что сделка по приобретению и отчуждению недвижимого имущества с точки зрения временного отрезка должна быть одновременной. Другими словами, осуществлять процедуру регистрации обеих договоров необходимо параллельно.

Хотите продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала? Не забудьте про то, что сделка будет легальной только в том случае, если она будет нотариально удостоверена.

Налоги

Очень важно помнить и о том, что, совершая сделки с жильем, вам придется заплатить налоги. Если квартира оформлена в собственность менее трех лет, то размер отчислений в доход государства составит 13 % от стоимости имущества.

Еще один нюанс

Вопрос о том, как продать квартиру, купленную под материнский капитал, таит в себе еще один подводный камень.

Ведомство, курирующее сферу может «забраковать» сделку, если выяснится, что владельцы материнского сертификата после продажи старой квартиры намереваются приобретать новую в кредит. Банковское учреждение вряд ли предоставит залог на недвижимое имущество, узнав о том, что в числе «потенциальных» собственников будут находиться несовершеннолетние дети. Официально признать за ними право владения квадратными метрами можно только после того, как материальные обязательства перед кредитной организацией будут исполнены в полном объеме. Рассмотрим вопрос с ипотекой более подробно.

Риски для приобретателей квартир с использованием МСК

После того как мы выяснили, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую, нелишним будет рассмотреть ситуацию, когда семья обзаводится квадратными метрами в кредит с привлечением МСК, а спустя какое-то время после выплаты долгов решает выступить в качестве продавца данного жилья с целью приобрести более комфортное.

Как уже подчеркивалось, если апартаменты покупались в рамках ипотечного кредитования, то погасить целиком сумму задолженности сразу нельзя. Дело в том, что банк не согласится на соглашение о залоге, если установит, что к числу владельцев относятся совершеннолетние лица. Естественно, процесс выделения доли в этой ситуации «замораживается» до тех пор, пока кредитная организация не получит свои деньги обратно. При этом отец и мать недееспособных отпрысков должны представить в Пенсионный фонд нотариальные гарантии того, что в течение 6 месяцев с момента погашения всей задолженности перед банком они оформят все документы должным образом. Проблема заключается в том, что исполнение вышеуказанных гарантий юридически не регулируется, и родители нередко пренебрегают взятыми на себя обязательствами. В сложной ситуации остаются только те, кто является потенциальным приобретателем квартиры у «недобросовестного» отца или матери. Все дело в том, что, достигнув восемнадцатилетнего возраста, дети последних могут оспорить в судебном порядке такую сделку, причем не имеет значения сознательно ли родители «просрочили» момент или же по небрежности. В любом случае перед заключением подобных сделок не помешает воспользоваться услугами квалифицированного юриста.