Главная Доверенности По новым правилам никто строить не хочет. Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов — Российская газета

По новым правилам никто строить не хочет. Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов — Российская газета

В данном материале мы рассмотрим 214 ФЗ об участии в долевом строительстве в действующей редакции 2018 года. На основании судебной практики мной подобраны самые важные положения этого закона, необходимые гражданам для защиты своих прав при общении с застройщиком. Здесь собраны советы, обоснованные нормами закона, которые реально работают и применяются при возникновении споров, связанных с участием в долевом строительстве.

Содержание статьи:

При чем здесь Закон о защите прав потребителей?

Несмотря на принятие специального федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», им не регулируются все возникающие при долевом строительстве отношения.

Помимо данного закона подлежат применению Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативные акты. При участии в качестве стороны по договору долевого участия гражданина, наиболее актуальным является вопрос о применении закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

И вполне естественно возникает вопрос о том, какой закон подлежит применению в случаях, когда они по-разному регулируют один и тот же вопрос. Разграничим сферы действия федерального закона № 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей.

Общее правило звучит следующим образом. Вопросы участия в долевом строительстве регулируются федеральным законом № 214-ФЗ, поскольку его нормы являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей.

Рассмотрим один из примеров. Тем и другим законодательным актом регулируется вопрос восстановления нарушенных прав потребителя (участника долевого строительства) в случае, если купленная квартира не соответствует условиям заключенного договора, описанию и характеристикам такого объекта. Речь идет о неисполнении застройщиком обязанности предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию о квартире. В частности, о потребительских свойствах квартиры, ее характеристиках, о сроках передачи квартиры, а также общей информации о многоквартирном доме, которая гарантирует возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте ().

Согласно сложившейся судебной практике потребитель должен быть ознакомлен не только с описанием местоположения квартиры, но и со сведениями о составе и месте расположения электрического, санитарно-технического и иного оборудования, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме. В тех случаях, когда на момент заключения договора участия в долевом строительстве потребителя не ознакомили под роспись с документацией, содержащей указанное выше описание квартиры и того, что с ней связано, имеет место существенное нарушение требований закона и прав участника долевого строительства.

Ответственность застройщика, в данном случае, регулируется и включает в себя обязанность по требованию потребителя безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить потребителю расходы на устранение недостатков. Кроме того, возможно расторжение договора по Вашему требованию с возвратом в течение 10 рабочих дней уплаченной Вами суммы по договору, а также уплатой процентов за пользование указанными денежными средствами ().

При этом не допускается применение иных, не предусмотренных для данного случая, способов защиты и восстановления прав потребителя, в том числе, предусмотренных Законом о защите прав потребителей. Например, не подлежат применению нормы о замене подлежащей передаче по договору долевого строительства квартиры на равнозначную ().

Однако, в тех ситуациях, когда возникшие отношения не урегулированы федеральным законом № 214-ФЗ, применяется Закон о защите прав потребителей ().

В качестве примера приведем положения Закона о защите прав потребителей, касающиеся вопросов компенсации морального вреда и взыскания штрафа с застройщика. Поскольку в федеральном законе № 214-ФЗ не содержится норм, регулирующих возможность или порядок компенсации морального вреда, либо взыскания штрафа за неисполнение законных требований в добровольном порядке, то подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей. Однако учитывайте, что нормы закона применяются при условии, что участником долевого строительства является гражданин, приобретающий квартиру по ДДУ для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности ().

Название договора и его содержание. Что если они не совпадают?

Применение федерального закона №214-ФЗ при возникновении и разрешении споров с гражданами (потребителями) не выгодно для застройщиков. Одним из способов введения граждан в заблуждение о возможности применения данного закона при нарушении застройщиком своих обязанностей является изменение названия договора.

Широкое распространение получила практика использования такого наименования как «предварительный договор купли –продажи». И поскольку федеральный закон № 214-ФЗ не регулирует отношения, складывающиеся при заключении предварительных договоров купли-продажи, то по логике застройщика, при выбранном им названии договора к нему не смогут применить предусмотренные федеральным законом № 214-ФЗ санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.

В таких ситуациях Вы должны знать и применять очень важное правило: вид договора определяется его содержанием. Это означает, что наименование договора имеет вторичное значение – юридическое значение имеют условия и содержание заключенного договора, из которых устанавливается вид договора ().

Что касается договоров долевого строительства, в судебной практике сформировались следующие правила.

В тех случаях, когда имеет место договор, не отвечающий требованиям Закона № 214-ФЗ, но в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе, и предусмотренные в нем меры ответственности.

Следует устанавливать действительное содержание договора независимо от его наименования. Понимать условия заключенного договора следует буквально, т.е. исходя из значения содержащихся в нем слов и выражений, а также исходя из условий договора в целом, с учетом цели договора. Так, если предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и Вы, как сторона договора, оплатили стоимость квартиры, то как правило к заключенному Вами договору, независимо от его наименования, применяются нормы федерального закона № 214-ФЗ ().

Данный вывод основан на содержании : закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Переносить сроки строительства можно только с Вашего согласия!

Единственной законной формой переноса сроков передачи квартиры по договору долевого участия является заключение дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Никакие иные формы уведомлений, извещений или согласований не являются допустимыми, т.е. не влекут за собой изменения сроков строительства.

Закон № 214-ФЗ четко регламентируется порядок действий застройщика при пропуске сроков строительства. Так, согласно при невозможности завершить строительство многоквартирного дома в предусмотренные договором сроки, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства информацию о переносе сроков, а также предложение об изменении договора.

Порядок изменения договора долевого участия в связи с нарушением сроков строительства регламентируется . В частности, дополнительное соглашение об изменении сроков строительства должно быть заключено в письменной форме и обязано пройти государственную регистрацию.

При этом обратите внимание, что законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора долевого участия. Это означает, что никакие уведомления застройщика об изменении срока строительства не влекут изменений условий договора о сроках строительства многоквартирного дома. Без Вашего согласия перенести сроки строительства на более поздний срок застройщик не вправе ().

Как зарегистрировать договор без застройщика

При недобросовестном поведении застройщика, выражающемся в уклонении от регистрации договора долевого участия в строительстве, Вам не остается ничего другого, как обратится в суд с требованием о регистрации договора. Несмотря на то, что по общему правилу регистрация договора требует обоюдного присутствия сторон.

При уклонении застройщика от регистрации договора необходимо воспользоваться , в соответствии с которым суд наделен правом вынести решение о регистрации договора участия в долевом строительстве.

В суде Вы должны будете представить доказательства того, что соблюдена надлежащая форма сделки (), отсутствуют препятствия для ее государственной регистрации (), а также того, что застройщик уклоняется от прохождения указанной процедуры.

Другими словами, у Вас на руках должен быть письменный договор участия в долевом строительстве, содержание которого отвечает его названию, подписанный Вами и представителем застройщика. У Вас должны быть документы, подтверждающие выполнение условий договора со своей стороны – оплата стоимости квартиры. А также, должны быть доказательства направления застройщику предложения о государственной регистрации названного выше договора.

При соблюдении рассмотренных условий суд примет решение, в соответствии с которым будет зарегистрирован договор участия в долевом строительстве ().

Дом построен. Не расслабляться!

Особое внимание потребитель должен уделять подписанию акта приема-передачи квартиры по договору долевого участия. Поскольку при его подписании самое время указать все выявленные недостатки и потребовать их безвозмездного устранения.

При этом следует учитывать, что законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче квартиры недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).

Однако ответственность за нарушение прав потребителя предусмотрена в Законе о защите прав потребителей. Так, в соответствии с Вы вправе потребовать, в том числе, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара. По общему правилу, если срок устранения недостатков не согласован письменно, застройщик обязан устранить их незамедлительно. Если срок письменно согласован, он не может превышать 45 дней – ст.20 указанного Закона. Согласно за нарушение указанных сроков застройщик обязан выплатить в Вашу пользу за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента стоимости квартиры ().

Что касается самой процедуру принятия квартиры после завершения строительства многоквартирного дома, то она подробно регламентируется федеральным законом № 214-ФЗ. При этом, нарушение застройщиком установленного порядке означает не передачу им квартиры, и, как следствие, влечет наступление ответственности при нарушении закрепленных в договоре сроков строительства.

Порядок передачи квартиры установлен в . В соответствии с ним, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи квартиры или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия квартиры, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить потребителю сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче. Также застройщик обязан предупредить потребителя о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия потребителя.

Потребитель как участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности квартиры к передаче, обязан принять ее в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если потребитель уклоняется от приемки квартиры, застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры. И вас такой вариант явно не устраивает, поскольку при таком развитии событий усложняется порядок предъявления претензий по качеству передаваемой квартиры.

При возникновении спора о соблюдении порядка передачи застройщиком квартиры потребителю, доказать факт соблюдения рассмотренных обязанностей по уведомлению участника долевого строительства лежит на застройщике ().

Выводы

Применение федерального закона № 214-ФЗ на практике осложняется противодействием со стороны застройщика, который стремится снизить риски и ответственность в сфере строительства многоквартирных домов. И противодействовать застройщику можно только путем грамотного использования законодательных норм в своих интересах.

Поскольку законодательство в сфере долевого строительства объемно и носит специализированный характер рекомендуем при возникновении вопросов или сомнений относительно имеющихся у Вас прав обращаться к нам за профессиональной консультацией.

Покупка новой квартиры - это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Первые строки договора

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация - дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

О чем пойдет разговор?

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы - участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, - не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

Подробное описание - ключ к успеху

Участии в предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение - 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Вопрос о стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

Подробный «портрет» квартиры

Заключая договор долевого участия, покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты - оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Когда ждать исполнения обязательств?

Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт - заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.

Качество - еще один подводный камень ДДУ

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.

Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как уберечь свои деньги?

Денежная сторона сделки - самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.

Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое - в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.

Кто несет сопутствующие расходы?

Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

Как расторгнуть ДДУ?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер. Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки - это поможет вам сэкономить.

В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительств е многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК - жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

Обязанности застройщика:

В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

Обязанности дольщика:

Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года - Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:
Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
Иные случаи, предусмотренные договором.
По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Вконтакте

Правовые нормы закона контролируют аспекты долевого участия при строительстве жилого здания. Объектом недвижимости выступает не только многоквартирный дом, но и другое здание, которое строится на основании договора долевого строительства по ФЗ-214. Привлеченные в процесс строительства денежные средства и интересы граждан защищены законодательными нормами закона.

Другими словами, вступивший в силу закон способен защитить права и интересы жителей Российской Федерации, которые приобрели квартиры в строящихся зданиях. (Помните, что здания и строения должны соответствовать нормам технического регламенты 384. Подробности )

Обратите внимание: чтобы интересы дольщика были узаконены и защищены, договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Последние изменения, внесенные в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

В 2017 году действие закона под номером 214-ФЗ распространяется не только на долевое строительство многоэтажек, но и другие жилые объекты с общим количеством блоков — три и более. Договор долевого строительства необходим, если для возведения здания привлекаются денежные средства юридических и физических лиц.

Изменения претерпели следующие статьи:

Статья 4

Новая редакция ст. 4, а именно пункт 1 части 4 ФЗ-214 подробно описывает объект долевого строительства. В законе обосновывается разница между жилым и нежилым помещением. Сюда относится и вид материалов, который используется при строительстве для:

Покрытия пола на этажах;
Облицовке стен.

Также возведенное здание должно соответствовать классу сейсмостойкости и энергоэффективности.

5 статья

В ст. 5 закона 4 ФЗ-214 были внесены изменения. Речь идет о стоимости договора участника по ФЗ-214. Сюда включены:

Балконы;
Лоджии;
Террасы.

В новой редакции ФЗ-214 застройщик использует пониженные коэффициенты.

6 статья

Изменения коснулись и 3 части ст. 6 ФЗ-214. В ней говорится, что окончательный срок сдачи объекта изменяется застройщиком. Об этом он должен уведомить за два месяца до передачи объекта недвижимости физическому или юридическому лицу. Письмо должно содержать просьбу об изменениях условий договора. Если участник согласится осуществить изменения, поправки вносятся в соответствии с порядком Гражданского кодекса.

Статья 7

Статья 7 4 ФЗ-214 способствует повышению уровня качества строительного объекта. Она накладывает на застройщика ответственность, если недостатки не устраняются в срок. Также добавляется неустойка, размер которой определяется правилами Федерального закона под номером 2300-1. За каждый день просрочки начисляется один процент от суммы расходов, которая необходима для устранения нарушений.

9 статья

В ст. 9 4 ФЗ-214 был изменен пункт 15.2. Он гласит, что договор страхования действует до момента передачи квартиры участнику долевого строительства. Гражданин имеет право получить денежные средства по договору страхования в течение 24 месяцев после передачи квартиры в пользование.

Изменения в статье 19

Поправки ФЗ-214 коснулись и проектной декларации. В статье 19 пункте 1 4 ФЗ-214 говорится, что в документе содержится информация о проекте и самой строительной компании. Здесь же перечисляются законные интересы юридических и физических лиц в качестве инвесторов постройки многоэтажного здания или иного жилого помещения по ФЗ-214.
Если проектная декларация и информация о застройщике соответствуют требованиям Федерального закона №214, то в течение двух месяцев заключается договор долевого участия. Если срок был пропущен, процедуру регистрации придется пройти повторно.

Скачать ФЗ-214 в последней редакции

Чтобы возвести многоэтажное строение, застройщик должен отвечать ряду требований:

По закону сумма уставного капитала должна быть в пределах нормы;
До начала возведения строительства задолженность перед государством должна быть погашена;
Его имя должно отсутствовать в черных списках подрядчиков и поставщиков.

Если хотя бы одно из вышеописанных требований не соблюдено, получить денежные средства для долевого возведения многоквартирного дома не получится. При этом обременения не накладываются, если требования не соблюдаются после сдачи проектной декларации по ФЗ-214.

Новая редакция меняет работу долевых участников. Для того, чтобы они начали работать по новым правилам, потребуется время.

Желаете подробно ознакомиться с положениями, поправками и дополнениями Федерального закона №214? Скачайте закон по следующей .

Чтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.

Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.

Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.

Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.

Основные статьи ФЗ «О долевом участии»

Статья 22. Утратила силу
Статья 24. Утратила силу
Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.

Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.

Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.

В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Требования к дольщику

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.

После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.

Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств. Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора. Знайте об этом.

Изменения ФЗ-214 в 2017 году

Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2017 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года :

Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее:
- за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
- при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
- если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.

Александр Марущенко Старший юрист

Все свои письменные требования посылайте застройщику именно ценным письмом, в котором описью укажите наличие в письме всех своих документов, а не заказным письмом, в котором такая опись отсутствует. При этом, сам закон ошибочно указывает в части 4 статьи 9 какое – то «заказное письмо с описью вложения». Достаточно посетить сайт «Почты России», раздел «Виды отправлений» (https://www.pochta.ru/support/post-rules/sending-types ), чтобы увидеть что такого вида почтовых отправлений не существует. Также необходимо всегда брать себе второй экземпляр документа, в противном случае доказать в суде сам факт составления документа будет невозможно. Недобросовестный застройщик будет отрицать сам факт составления, наличия такого документа.

Необходимо быть готовым и к тому, что застройщик объявит все Ваши претензии к качеству строительства несущественными, и поэтому не препятствующими приемке квартиры. Важно правильно и полностью составить дефектную ведомость, и предъявить ее застройщику. Лучше, конечно же, воспользоваться услугами специалистов-строителей

Новые дополнительные требования к застройщику

Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

иметь судимости за экономические преступления;
иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
иметь наказание в виде административной дисквалификации.

Эти ограничения пресекают рецидивную преступность в сфере долевого строительства. У всех на глазах прошло большое количество преступных эпизодов, когда одни и те же лица, много раз совершали аналогичные преступления в сфере экономики.

Счета «Эксроу» в Федеральном законе

Для решения проблемы большого количества обманутых дольщиков, отдавших свои последние сбережения в руки мошенников (и даже продавшие свои квартиры для покупки новых), созданы различные механизмы страхования интересов таких лиц.

Одним из них являются счета «эксроу» , введенные новыми статьями закона №№ 15.4 и 15.5 с 1 января этого года.

Сам закон о долевом строительстве требует страхования ответственности застройщика за невыполнение своих обязанностей.

Александр Марущенко Старший юрист

Если раньше дольщик или сразу вносил свои денежные средства на счет застройщика или делал платежи в течение всего срока строительства, и на эти средства застройщик и строил объект, то сейчас денежные средства дольщика аккумулируются на специальном банковском счете «эксроу».

При прежнем порядке были две стороны в долевом строительстве: дольщик и застройщик, и первая сторона, обычно это граждане, физические лица, имела очень низкий уровень правовой защиты своих интересов. Денежные средства дольщика могли пропасть вместе с мошенниками, владельцами строительных фирм – однодневок. Сейчас, при использовании счета «эксроу», участвуют три стороны: застройщик, дольщики и банк. Денежные средства дольщиков попадают на счет банка, банк выдает целевой кредит застройщику, застройщик на эти деньги строит объект долевого строительства, после подписания АПП деньги со счета «эксроу» перечисляются банком застройщику.

Благодаря этому аудит, проверка застройщика поручена банка, который по определению имеет и соответствующие штатные структуры, и компетенцию, квалификацию таких аудиторских отделов.

Снижается риск мошенничества застройщика – юридически все денежные средства дольщиков находятся не у застройщика, а в банке. Банк обязан жестко контролировать и ход строительства, и целевое использование своего кредита, и финансовое положение застройщика.

Часть 1 ст. 15.4 закона гласит, что счета «эксроу» могут быть, но не обязаны, открыты банком при выдаче застройщику целевого кредита на долевое строительство.

Срок нахождения (депонирования) денежных средств на счетах «эксроу» равен сроку передачи объекта, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон (часть 3 ст. 15.4 закона). Это дает возможность дольщикам увеличить срок выплаты стоимости объекта.

вероятность банкротства таких банков близка к нулю, и их список ежеквартально публикуется на сайте Центробанка.

Застройщик, в свою очередь, при использовании счетов «эксроу» получает гарантию оплаты стоимости строительства и довольно низкий банковский процент.

Дольщик, таким образом, защищен и от банкротства застройщика и от банкротства банка.

Дополнительно, с 1 июля 2017 года должен начать работать единый реестр застройщиков, в котором будут представлены все сведения о строительных компаниях, соответствующих нормам закона. Новая редакция ФЗ 214 закрепляет обязанность сторон по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в гарантийный срок недостатками. Это связано с большим количеством потенциальных исков дольщиков.

Закон предоставляет право контролирующему органу направлять в МВД материалы, связанные с нарушением застройщиком требований для возбуждения уголовных дел (п. 11.1 ст. 23 закона).

Итоги изменений

Подведем небольшой итог нашему анализу изменений в законе о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 января этого года:

Стремление оградить физических лиц, заведомо не имеющих всей полноты информации и высокого уровня правовых знаний и защиты, от мошенничества застройщиков привело к созданию различных механизмов страхования риска недобросовестности в виде:
- страхования ответственности застройщика,
- специальных банковских счетов «эксроу»,
- полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
К долевому строительству допущены только крупные застройщики, с достаточной величиной уставного капитала, рассчитываемого от площади строящихся объектов;
К долевому строительству допущены только крупные банки, с достаточной величиной банковского капитала, указанные в специальном реестре Центробанка.

Каким будет реализация всех новаций, покажет судебная, арбитражная практика в ближайшие месяцы. Стремление законодателя пресечь злоупотребления в данной сфере, в случае успеха, позволит всем гражданам безопасно инвестировать свои денежные средства в решение своих жилищных проблем, что даст толчок росту в строительной сфере.

Кого защищает закон ФЗ 214?

214-ФЗ несовершенен, хотя его и дорабатывают наши законотворцы. Так, застройщик может воспользоваться пробелами и внести в ДДУ невыгодные для вас положения. Например, не все застройщики спешат исправлять дефекты и выплачивать согласно договорам. И это могут прописать в договоре! Закон на вашей стороне, но если договор подписан, то для вас это суд, деньги, силы и время.

Поэтому лучше не подписывать документы, особенно такие важные, без проверки юриста, который в этом хорошо разбирается. Вы можете потратить 15 000 руб., но будете точно спокойно спать и знать, что все документы в порядке, а застройщик надежен. Мы можем .

Если после проверки вы не согласны с любым из пунктов, то вправе потребовать от застройщика изменения договора. Правда оговоримся сразу, что застройщик может и не пойти на уступки и попросту заключить договор с другими дольщиками. Но кто от этого выиграет, неизвестно.