Главная Доверенности Общехозяйственные расходы в стоимости объекта строительства. Из чего состоит здание

Общехозяйственные расходы в стоимости объекта строительства. Из чего состоит здание

ЗАПОМНИТЕ! Списать на материальные расходы при УСН можно только стоимость мебели, приобретенной для решения задач основной деятельности. Например, холодильник для личного пользования персоналом не может быть признан обоснованной тратой, его стоимость не должна увеличивать величину расходов при выведении налогооблагаемой базы. При отнесении части мебели на МПЗ необходимо утвердить схему обеспечения сохранности таких активов. Для этого рекомендуется в бухгалтерском учете применять забалансовый счет. Так предприятие сможет отнести стоимость недорогих предметов на затраты сразу, но не забудет о существовании приобретенной и эксплуатируемой мебели, которая будет отражаться в учетных данных до момента списания ее стоимости с кредита забалансового счета. В качестве дополнительной меры контроля мебель закрепляется за материально ответственными лицами, которые следят за ее сохранностью.

Приобретаем офисную мебель (чистякова л.)

Оформление в учетных операциях перемещения мебели регулируется стандартами ПБУ 6/01 и НК РФ. Мебельные гарнитуры должны быть отнесены к основным средствам, а более дешевые элементы внутренней обстановки помещений разрешается отражать в составе МПЗ.

Внимание

Распределение мебели на разные типы активов осложняется несовпадением подходов к оценке объектов в налоговом и бухгалтерском учете. Правила организации бухгалтерского учета мебели Чтобы понять, как оприходовать приобретенную или полученную безвозмездно мебель, надо знать ее точную стоимость.

От величины этого показателя зависит необходимость заведения инвентарной карточки на актив и проведение ежемесячных амортизационных отчислений.

Как правильно вести учет мебели в бухгалтерском учете

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зданий начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или проходных втулок (включая сами втулки).

Исходя из анализа норм действующего законодательства можно сделать вывод, что следующее оборудование включается в стоимость инвентарного объекта — здания: вентиляция, лифты, сантехнические приборы, электроустановочные изделия, электрокотлы и водонагреватели (находящиеся в здании), насосное оборудование, оборудование индивидуального теплового пункта, система видеонаблюдения, телевизионная станция, телефонная станция.
Поэтому, как только в отношении объекта выполнены вышеуказанные требования, такой объект должен быть принят к учету как основное средство и переведен со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на счет 01 «Основные средств»*(2). Применительно к ситуации, изложенной в запросе, данные выводы можно интерпретировать следующим образом.
Определенный предмет мебели можно считать конструктивно обособленным предметом (комплексом сочлененных предметов), предназначенным для выполнения определенных самостоятельных функций (инвентарным объектом), и приведенным в состояние, пригодное для использования, только после его сборки. Момент завершения сборки будет соответствовать дню оформления акта выполненных работ в рамках имеющегося у организации договора со сторонней компанией по сборке и установке мебели, на который есть указания в рассматриваемом запросе.

Входит ли встраиваемая мебель в стоимость здания по бух учету

Аудит и налогообложение», N 9, 2004 Вопрос: Включается ли стоимость оборудования, используемого при строительстве гостиницы, в стоимость здания? Ответ: Порядок учета затрат на строительство регламентирован ПБУ 2/94, утвержденным Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167, Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным Письмом Минфина России от 13.12.1993 N 160 (далее — Положение по учету долгосрочных инвестиций), а также Инструкцией по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 03.10.1996 N 123 (далее — Инструкция N 123).
В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94, утвержденным Постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359, здания — это архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей, имеющие в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами.

Важно

Стандартные проводки по учету мебели При получении компанией мебели от контрагента в учете создаются записи по оприходованию новых активов и их оплате:

Д08 – К60 - в момент постановки на учет приобретенных дорогостоящих предметов;
Д19 – К60 - в сумме НДС по купленной мебели;
Д60 – К50 или 51 - при осуществлении оплаты поставщику для погашения задолженности за полученные активы.

Бухгалтер ограничивается таким набором проводок, если мебель не была введена в эксплуатацию сразу после покупки. Для начала пользования активами их надо официально в учете перенести в состав задействованных в повседневной деятельности основных средств (при условии, что мебельный комплект уже собран и установлен).

Делается это перенесением стоимости объекта с кредита 08 на дебет 01 счета. Начисляемая амортизация собирается на 02 счете.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, а именно: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование, по принадлежности также относятся к зданиям. Основные фонды отдельно стоящих котельных относят к соответствующим разделам: «Здания (кроме жилых)», «Машины и оборудование» и др.

Если имущество показано в учетных операциях как составляющая МПЗ, то оно не может амортизироваться. Его стоимость будет отнесена на расходы в полном объеме при начале эксплуатации.

В письме Минфина, датированном 10.01.2012 г. и зарегистрированном под №07-02-06/3, закреплена норма применения стоимостных порогов для определения группы актива с привязкой времени ввода в эксплуатацию объекта к дате изменения лимита признания основных средств. Если предприятие приобрело мебель по стоимости, превышающей минимальную величину для отнесения предмета к амортизируемому имуществу, актив учитывается как основное средство.

Когда на государственном уровне меняется стоимостной порог для ОС, компания для ранее введенных в эксплуатацию элементов применяет прежние нормы, а обновленные показатели используются для текущих и будущих приобретений.
Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами.В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, а именно: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование, по принадлежности также относятся к зданиям.

В случаях, когда приобретаемый мебельный набор нуждается в доработке или монтаже, все понесенные затраты, связанные с доведением его до нужного состояния, подлежат накоплению на одном счете со стоимостью актива. После ввода в эксплуатацию общая сумма признается первоначальной оценкой объекта.

Для основных средств на время сборки и установки мебель должна быть отнесена к 08 счету. Учет недорогой мебели ведется по нормам ПБУ 5/01. Для организаций, работающих по упрощенной схеме налогообложения, активы стоимостью до 100 тысяч рублей с продолжительным периодом использования признаются материальными затратами.
Это исключает возможность начисления амортизации по конкретному объекту. Списание разрешено осуществлять после ввода в действие мебели и оплаты счета за новое имущество.
ООО «Аудит-новые технологии», март 2007 г. *(1) Согласно пункту 5 ПБУ 6/01 активы, в отношении которых выполняются условия, предусмотренные в пункте 4 настоящего Положения, и стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 20000 рублей за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов. В целях обеспечения сохранности этих объектов в производстве или при эксплуатации в организации должен быть организован надлежащий контроль за их движением. *(2)

Входят ли в основные средства транспортные расходы? Как отразить транспортные издержки по доставке основных фондов в бухгалтерском и налоговом учете? Какими документами подтвердить факт доставки? Ответы на эти и другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Методология бухгалтерского учета транспортных расходов

Алгоритм учета основных средств (ОС) регламентирован 2 основными нормативными актами:

ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (приказ Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н).
Методические указания по учету ОС (приказ Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н).

Согласно данным нормативным документам, основные средства являются таковыми при единовременном выполнении 4 условий:

Срок полезного использования объектов — более 12 месяцев.
Объект приносит экономические выгоды компании.
Он приобретен с целью последующей эксплуатации, а не для перепродажи.
Объект используется в хоздеятельности фирмы: при производстве продукции, для оказания услуг, выполнения работ или управленческих нужд.

Первоначальную стоимость объекта ОС формируют фактически понесенные издержки на его приобретение. К ним относятся затраты:

на оплату стоимости объекта;
оплату работ по договору строительного подряда;
посреднические услуги: консультационные, информационные и пр.;
государственные и таможенные пошлины и сборы;
невозмещаемые налоги;
доставку, установку, монтаж, пусконаладочные работы и др.

Суммы всех вышеперечисленных издержек собираются в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». По факту введения объекта ОС в эксплуатацию счет 08 закрывается на счет 01 «Основные средства». При этом активы со стоимостной оценкой не более 40 000 руб. разрешается учитывать в составе МПЗ.

Пример

Компания ООО «Стиль» приобрела станок со стоимостной оценкой 38 576 руб. (в т. ч. НДС 5 884,47 руб.). Прямые затраты на приобретение этого актива составили:

Информационные услуги — 5 355 руб. (в т. ч. НДС 816,86 руб.).
Транспортные издержки — 12 487 руб. (в т. ч. НДС 1 904,80 руб.).

Проводки

Сумма	Расчет
32 691,53	38 576 - 5 884,47	Поступил станок
5 884,47
10 582,20	12 487 - 1 904,80	Включены затраты на доставку
1 904,80

Таким образом, первоначальная стоимость станка составила 43 273,73 руб. (32 691,53 + 10 582,20). Введение его в эксплуатацию фиксируется записью Дт 01 Кт 08 — 43 273,73 руб.

После введения в эксплуатацию стоимость актива включается в состав затрат путем исчисления амортизации. Ее можно рассчитать 4 способами:

линейным;
способом уменьшаемого остатка;
по числу лет использования;
по выпуску произведенной продукции.

Подробнее о порядке исчисления амортизации рассказано в статье .

Наиболее частым вариантом является линейный метод расчета амортизации. Для его исчисления используется формула:

А — сумма амортизации;

Пст — первоначальная стоимость;

n — срок полезного использования.

Пример (продолжение)

Предположим, что срок полезного использования станка равен 60 мес. То есть ежемесячно списываемая сумма амортизации равна 721,23 руб. (43 273,73 руб. / 60 мес.). Оформляется данная операция ежемесячно записью Дт 20 (23, 25, 26, 44) Кт 02 — 721,23 руб.

Налоговый учет транспортных издержек

В налоговом учете алгоритм учета ОС регламентирован гл. 25 НК РФ. Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ к объектам ОС относятся те, которые находятся у правообладателя на правах владения, со сроком полезного использования более 1 года и стоимостной оценкой свыше 100 000 руб. При этом актив должен использоваться как средство труда в производственных, рабочих или управленческих целях (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Объект ОС принимается к налоговому учету по первоначальной стоимости, которая формируется из сумм расходов:

на его приобретение;
сооружение;
изготовление;
доставку;
доведение до рабочего состояния и др.

После введения в эксплуатацию первоначальная стоимость объекта списывается в затраты через механизм амортизации. Таким образом, налоговый учет ОС аналогичен бухгалтерскому (за исключением граничного размера их стоимостной оценки), и транспортные затраты включаются в первоначальную стоимость объекта ОС.

Пример (продолжение)

Поскольку первоначальная стоимость нашего объекта ОС менее 100 000 руб., то в налоговом учете вся сумма издержек на закупку и доставку станка будет включена в состав затрат единовременно. При этом между бухучетом и налоговым учетом возникают налогооблагаемые временные разницы, так как в бухучете первоначальная себестоимость ОС будет списываться равными долями на протяжении 5 лет. Такие разницы регулируются нормами ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль» и формируют отложенное налоговое обязательство (ОНО). Для его отражения в бухучете используются записи Дт 68 Кт 77:

Документальное оформление транспортных затрат при покупке ОС

При подсчете прибыли все издержки должны быть экономически оправданы и подтверждены корректно составленной первичкой. Факт доставки объекта ОС подтверждается товаросопроводительными документами, к которым относятся товарная накладная по форме ТОРГ-12, товарно-транспортная накладная формы 1-Т (ТТН) и/или транспортная накладная (ТН). На практике возникают различные ситуации: объект ОС доставляется продавцом, самим покупателем или посреднической компанией-перевозчиком. Рассмотрим состав необходимых документов в каждом конкретном случае.

Доставку осуществляет продавец.

В этом случае составляются накладные ТОРГ-12 и ТТН (или ТН) с отражением сведений о продавце, покупателе, грузоотправителе, грузополучателе, машине, водителе, грузе и др.

Но если в договоре купли-продажи стоимость доставки не выделена отдельной строкой, то путевого листа и ТОРГ-12 будет вполне достаточно.

Доставку осуществляет транспортная компания.

В этом случае подтверждающими факт доставки документами также являются ТОРГ-12, ТТН или ТН.

ВАЖНО! И ТН, и ТТН при наличии договора перевозки груза могут использоваться для подтверждения транспортных расходов компании (письмо Минфина России от 17.08.2011 № 03-03-06/1/498).

Компания-покупатель забирает объект ОС собственным транспортом.

При таком варианте перевозки достаточно наличия товарной накладной ТОРГ-12. А факт доставки подтверждается путевым листом.

Итоги

Транспортные затраты включаются в первоначальную стоимость объекта ОС как в налоговом, так и в бухгалтерском учете. При этом они должны быть подтверждены корректно оформленными оправдательными документами.

Ваша компания приобрела или построила основное средство. Первоначальную стоимость основных средств важно правильно сформировать. Помимо расходов на покупку (или сооружение) туда входят и дополнительные затраты. Те, что связаны с доставкой и доведением объекта до состояния, в котором его можно использовать. Так сказано в пункте 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ. Но вот что конкретно подразумевается под этими дополнительными расходами, в кодексе не уточнено.

Перечень затрат, по поводу которых у контролеров уже есть четкое мнение, мы привели в таблице ниже. А на трех неоднозначных ситуациях, по которым чиновники высказались дополнительно, остановимся подробнее.

Какие расходы безопаснее включать в первоначальную стоимость основных средств

Вид расходов	Как безопаснее учесть	Где об этом сказано
Расходы, которые безопаснее учитывать в первоначальной стоимости основных средств
Госпошлина за госрегистрацию недвижимости или транспорта	Такие пошлины Минфин России требует включать в первоначальную стоимость. Исключение — ситуация, когда госрегистрация запоздала и объект на этот момент уже эксплуатировали. Тогда списать госпошлину можно сразу в прочих расходах	Письма Минфина России от 4 марта 2010 г. № 03-03-06/1/113 , от 11 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/89
Таможенные сборы и ввозные пошлины	Пошлины и сборы, которые компания уплачивает при ввозе основного средства в Россию, напрямую связаны с его приобретением. Не входят в первоначальную стоимость лишь НДС и акцизы	Письмо Минфина России от 8 июля 2011 г. № 03-03-06/1/413
Лицензии на программы для ЭВМ	Компания купила компьютер и к нему лицензии (неисключительные права) на программы. Без них объект работать не может. Поэтому расходы на лицензии формируют его первоначальную стоимость	Письмо ФНС России от 13 мая 2011 г. № КЕ-4-3/7756
Расходы на демонтаж старого оборудования	Вместо демонтированного оборудования установлено другое. Расходы на разборку связаны с подготовкой к эксплуатации нового основного средства	Письмо Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/806
Затраты на строительный проект	Эти затраты сотрудники ФНС причислили к капитальным, как напрямую связанные с созданием основного средства	Письмо ФНС России от 21 апреля 2011 г. № КЕ-4-3/6494
Зарплата работников-строителей и начисленные на нее страховые взносы	Компания строит объект хозяйственным способом. В первоначальную стоимость надо включить не только зарплату работников-строителей, но и страховые взносы	Письмо Минфина России от 15 марта 2010 г. № 03-03-06/1/135
Расходы на создание санитарно-защитных зон	Производственная организация сформировала санитарно-защитную зону по требованию закона. Соответствующие расходы входят в первоначальную стоимость объекта. А если их нельзя отнести к конкретному объекту, тогда учитывают как материальные затраты	Письмо Минфина России от 17 июня 2010 г. № 03-03-06/1/418
Пусконаладочные работы, связанные со строительством	Затраты на заложенные в смету работы (как «вхолостую», так и «под нагрузкой») учитывают в первоначальной стоимости объекта. При условии, что на момент их выполнения она еще не сформирована	Письмо Минфина России от 20 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/560
Расходы, которые нельзя учитывать в первоначальной стоимости основных средств
Проценты по кредиту на покупку или строительство объекта	Для процентов по долгам всех видов в статье 269 НК РФ установлен особый порядок учета. Кредиты на покупку или строительство основных средств — не исключение	Письмо Минфина России от 5 июля 2011 г. № 03-03-06/1/398
Расходы на асфальтирование и озеленение вокруг торгового центра	Объекты внешнего благоустройства амортизировать нельзя (подп. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ). Поэтому расходы на их создание при расчете налога на прибыль учитывать не нужно	Письмо Минфина России от 27 января 2012 г. № 03-03-06/1/35
Увеличение лизинговых платежей	Компания получила объект по договору лизинга, учла его на своем балансе и начала эксплуатировать. После этого лизингодатель увеличил лизинговые платежи. Сумма доплаты первоначальную стоимость не увеличивает, поскольку это не предусмотрено кодексом	Письмо Минфина России от 4 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/62

Расходы на консультантов и юристов

Предположим, вы закупаете дорогостоящее оборудование или недвижимость. Тут могут потребоваться советы специалистов. Например, по выбору технологически сложного оснащения. Или по оформлению сделки. Как вам при расчете налога на прибыль учесть расходы на консультационные и юридические услуги?

По мнению Минфина России, данные расходы напрямую связаны с покупкой. Поэтому их нужно включить в первоначальную стоимость основных средств. И соответственно, списывать через амортизационные отчисления . Об этом — письмо от 6 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/70 . Так что если хотите избежать споров с контролерами, следуйте позиции чиновников. По крайней мере в ситуации, когда обратились к экспертам до покупки имущества.

А вот если консультации ваша компания получила уже после того, как объект ввели в эксплуатацию, связанные с этим затраты можете списать сразу . В стоимость основных средств их не включают. Тут как раз действуют подпункты и пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Они причисляют расходы на консультантов и юристов к прочим. Только не забудьте обосновать подобные расходы.

Как обезопасить расходы на консультантов и юристов от придирок налоговиков

Советует Ирина Сидорова, финансовый консультант, юрист компании «Налоговик»

— Если ваша компания потратилась на услуги сторонних консультантов или юристов, будьте готовы обосновать такие расходы. Нередко налоговики заявляют, что организация заказала услуги сомнительных экспертов с целью необоснованно увеличить расходы и тем самым снизить налог на прибыль. Либо просто сомневаются в том, что подобные консультации действительно были необходимы компании. Поэтому советуем составить служебную записку. В ней назвать полезный эффект, который принесет компании полученная консультация. И объясните в этой же записке, почему на задаваемый вопрос не могут ответить штатные специалисты (если такие есть в вашей организации).

Кроме того, попросите исполнителя услуг представить подробный отчет в письменной форме. Да, и не принимайте акт об оказании услуг с общими фразами. Необходимо, чтобы в этом документе было их развернутое описание.

Впрочем, вы, конечно, можете рискнуть и сослаться на те же нормы статьи 264 кодекса и в случае с «консультационными» расходами до покупки объекта. Если дело дойдет до суда, шансы выиграть достаточно высоки. Пример тому — постановление ФАС Московского округа от 7 июня 2010 г. № КА-А40/5378-10 . Ведь если кодекс с равными основаниями позволяет отнести расходы к разным группам, компания вправе сделать свой выбор самостоятельно (п. 4 ст. 252 Налогового кодекса РФ).

Вы выкупаете основное средство, которое прежде арендовали

Теперь представим, что ваша компания долгое время арендовала здание или какую-то его часть. В помещении пришлось установить, к примеру, систему вентиляции или отопления — другими словами, вы произвели неотделимые улучшения. Согласие арендодателя на подобные капитальные вложения ваше руководство получило. Но договорились, что затраты на них он не возмещает. Поэтому до тех пор, пока действовал договор аренды, вы постепенно списывали стоимость всех этих неотделимых улучшений в составе налоговых расходов через амортизацию (п. 1 ст. 258 Налогового кодекса).

И вот через некоторое время ваша компания выкупает арендованное помещение. Но к моменту такой сделки стоимость тех самых капвложений полностью не списана. Можно ли учесть ее остаток в первоначальной стоимости перешедшего в собственность здания? К сожалению, нет. Такая возможность Налоговым кодексом РФ не предусмотрена. И об этом чиновники из Минфина России предупредили в письме от 13 февраля 2012 г. № 03-03-06/2/20 .

Специалисты финансового ведомства разъяснили, что к расходам, связанным с покупкой основного средства, недоамортизированная стоимость улучшений не относится. Нельзя ее причислить и к расходам на достройку, реконструкцию или модернизацию. То есть пункт 2 статьи 257 Налогового кодекса РФ здесь тоже неприменим.

Поспорить тут с чиновниками сложно. Арбитражной практики на эту тему пока нет. Поэтому остается только придерживаться их позиции.

Расходы на доставку и монтаж лизингового имущества

Еще одна ситуация, в которой стоит следовать разъяснениям чиновников. Допустим, ваша компания получила имущество в лизинг. По условиям договора вы учитываете такой объект у себя на балансе.

В любом случае первоначальную стоимость лизингового имущества формирует лизингодатель. Он определит ее по тем же правилам, которые действуют при покупке основного средства. Так сказано в пункте 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ. И в соответствии с тем же пунктом в первоначальную стоимость он включит затраты на доставку и монтаж.

А если сопутствующие затраты легли на плечи лизингополучателя, то есть вашей компании? Увеличивать ли вам на них ту стоимость, о которой заявил лизингодатель? Нет, не надо. В Налоговом кодексе РФ такого правила нет. Но расходы на доставку и монтаж лизингового имущества вы можете признать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. В Минфине России подтвердили это письмом от 3 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/64 .

Внимание!
Включить в первоначальную стоимость основного средства расходы на доставку и монтаж может только лизингодатель. У лизингополучателя такого права нет.

Все бы хорошо, но списывать названные расходы единовременно чиновники не разрешают. Они требуют относить их на расходы постепенно, в течение срока действия договора лизинга. Применяйте именно этот подход, если конфликты вам ни к чему.

Если же готовы спорить, в том числе и в суде, то вот вам аргумент в защиту. Прочие расходы, связанные с расчетами за выполненные работы, списываются сразу — на последнее число отчетного (налогового) периода или на дату получения расчетных документов. Это прямо предусмотрено подпунктом 3 пункта 7 статьи 272 Налогового кодекса РФ. А «принцип равномерности» упомянут в кодексе лишь по отношению к конкретной ситуации — когда по условиям договора оплата поступает в течение более чем одного отчетного периода, а поэтапной сдачи товаров (работ, услуг) нет.

Главное, о чем важно помнить:

1. Контролеры требуют включать в первоначальную стоимость даже те расходы, которые Налоговый кодекс РФ напрямую относит к прочим.

2. Расходы на подготовку объекта к работе увеличивают его первоначальную стоимость при условии, что их понесли до ввода в эксплуатацию.

" № 3/2010

Жигачев Ю. В. , главный бухгалтер организации-застройщика

Стоимость строящегося объекта формируют различные затраты. Какие расходы не должны учитываться в стоимости строительства? Какими документами руководствоваться при отнесении затрат?

ПБУ долгосрочных инвестиций применимо не всегда

В пункте 3.1.7 ПБУ* долгосрочных инвестиций приводятся затраты, не увеличивающие инвентарную стоимость основных средств.

Такие затраты списываются со счета учета капитальных вложений по мере полного производства соответствующих работ или совершения операций согласно предусмотренным источникам финансирования. Однако ПБУ долгосрочных инвестиций следует применять в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету (письмо Минфина России от 15 ноября 2002 г. № 16-00-14/445). Это, в частности, ПБУ 6/01 «Учет основных средств», в пункте 8 которого определено, что первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат на их сооружение.

Если строительство объектов осуществляется для продажи, то можно воспользоваться пунктом 7 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов». В нем указывается, что «фактическая себестоимость материально-производственных запасов при их изготовлении самой организацией определяется исходя из фактических затрат, связанных с производством данных запасов». При этом учет и формирование затрат на производство МПЗ осуществляется организацией в порядке, установленном для определения себестоимости соответствующих видов продукции.

Строительные работы могут производиться за счет целевых средств инвесторов (к которым также относятся дольщики). В этом случае, по мнению автора, применять нормы указанных выше ПБУ некорректно, так как не создается ни основное средство, ни готовая продукция. В данной ситуации в стоимость строительства следует включать все затраты, необходимые для создания объекта (разумеется, если их связь со строительством может быть обоснована и документально подтверждена). Если же с согласия инвестора за счет его целевых средств производятся расходы, не удовлетворяющие этому критерию, то их следует отнести на счет инвестора без включения в стоимость строительства.

Таким образом, по мнению автора, при решении вопроса о включении тех или иных расходов в стоимость строящегося объекта прежде всего следует руководствоваться нормативными документами, более поздними, чем ПБУ долгосрочных инвестиций.

Неучитываемые затраты

Рассмотрим некоторые виды затрат, которые могут не включаться в стоимость строительства.

СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Если организация создает основное средство или возводимый объект недвижимости предназначен для продажи, то для учета земельного участка, на котором создается объект недвижимости, можно воспользоваться пунктом 5 ПБУ 6/01. В нем говорится, что в составе основных средств учитываются также земельные участки. Зарегистрировав право собственности на земельный участок в Едином государственном реестре, организация может принять его к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств. Затраты по строительству на приобретенных земельных участках различных сооружений учитывают отдельно от стоимости этих участков, и по завершении работ по строительству сооружений они принимаются на учет по первоначальной стоимости в качестве отдельных объектов основных средств.

Если по завершении строительства жилого дома организация будет продавать объект недвижимости (например, квартиры в многоквартирном доме), то при переходе права собственности на здание к другому лицу к нему переходит и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием (ст. 35 Земельного кодекса РФ). Таким образом, по окончании строительства и после продажи готовых квартир право собственности на земельный участок подлежит переоформлению в собственность владельцев квартир (ст. 36 Жилищного кодекса РФ)*. При этом стоимость земельного участка списывается в бухгалтерском учете (а также в налоговом учете, если она не была списана ранее) в качестве расходов, связанных с доходами от продажи квартир.

* Подробнее о порядке передачи земельного оучастка застройщиком читайте в статье, опубликованной в журнале "Учет в строительстве", № 8, 2009.

Строительство может осуществляться и с привлечением средств инвесторов (к которым в том числе относятся и дольщики). В этом случае в отношении земельного участка, стоимость которого возмещается инвесторами, не выполняются все четыре условия принятия актива к учету в качестве основных средств, определенные пунктом 4 ПБУ 6/01, и его стоимость следует включать в стоимость возводимого объекта недвижимости. Аналогичная позиция приведена в письме Минфина России от 1 апреля 2008 г. № 03-03-06/1/219.

ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЕМНЫМ СРЕДСТВАМ

Проценты по заемным средствам, привлеченным для строительства, в бухгалтерском учете формируют стоимость строящегося объекта недвижимости в случае, если:

Организация создает основное средство (п. 7 ПБУ 15/2008);

Возводимый объект недвижимости предназначен для продажи (п. 6 ПБУ 5/01).

Если строительство ведется с привлечением средств инвесторов, то в первую очередь необходимо обратить внимание на условия договора. В частности, предусмотрена ли возможность использования средств целевого финансирования, и в том числе и на оплату процентов по заемным средствам, привлеченным застройщиком для строительства объекта недвижимости. Если такого условия в договоре нет, то отнесение процентов за счет целевых средств неправомерно. В данном случае проценты по заемным средствам являются расходами застройщика, связанными с получением им дохода от обычных видов деятельности.

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

В письме от 5 октября 2005 г. № 07-05-12/10 чиновники Минфина России пояснили, что суммы налога на имущество, уплаченные (подлежащие уплате) организацией, формируют ее расходы по обычным видам деятельности. Финансисты посчитали, что относится к расходам, связанным с изготовлением продукции, выполнением работ, оказанием услуг и продажей товаров. Таким образом, руководствуясь указанным письмом, организация вправе включить сумму данного налога по основным средствам, используемым при строительстве предназначенного для продажи объекта, в его стоимость, закрепив этот подход в учетной политике. При строительстве объекта основных средств организация, поступая аналогичным образом, вправе включить указанную выше сумму налога на имущество в стоимость строительства основного средства в качестве затрат, непосредственно связанных с его сооружением. Причем в налоговом учете такие суммы сразу списываются в прочие расходы и в стоимость товаров, работ или услуг не включаются.

Между тем с разъяснениями, приведенными в письме № 07-05-12/10, вполне можно не согласиться. Дело в том, что действующее законодательство не определяет, в каком порядке организации должны учитывать суммы налога на имущество в бухгалтерском учете. А потому куда относить налог, можно выбрать самостоятельно. Так поступить позволяет пункт 7 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации». Поэтому если организация определила в своей учетной политике, что суммы налога на имущество учитываются в составе прочих расходов на основании пункта 11 ПБУ 10/99, то оснований что-то менять, по мнению автора, нет. На практике обычно отражают суммы указанного налога на счете 91 «Прочие доходы и расходы» .

На настоящий момент нет разъяснений, можно ли отнести налог на имущество по основным средствам, используемым при строительстве объекта, за счет инвесторов, включив его в стоимость строительства. Учитывая это обстоятельство, поступать так, по мнению автора, достаточно рискованно.

ЗАТРАТЫ НА КОНСЕРВАЦИЮ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В ПБУ долгосрочных инвестиций сказано, что затраты на консервацию не включаются в стоимость строящегося объекта. Как правило, их не предусматривают в сводных сметных расчетах. Указанный нормативный документ предлагает вести учет таких затрат на отдельном субсчете «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств», открываемом к счету «Вложения во ».

План счетов... рекомендует отражать затраты на консервацию объекта, признавая их прочими расходами, на счете . По мнению автора, в данной ситуации лучше руководствоваться Планом счетов... Застройщик не только несет расходы по консервации объекта, но и оплачивает содержание недостроенного объекта (охрану, освещение и т. д.). Эти расходы также следует отражать на счете .

В налоговом учете затраты на консервацию и содержание незавершенного строительства учитываются в качестве внереализационных расходов на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ (см. письмо Минфина России от 11 декабря 2009 г. № 03-03-06/1/805).

ЕСЛИ УСЛОВИЕ НЕ ОГОВОРЕНО...
Нередко застройщики забывают включить в договор необходимое условие, при этом начисленные проценты относят за счет инвестора (включая их в стоимость строительства). В основном так поступают, если по условиям договора разница между взносом инвестора и фактической стоимостью строительства остается в распоряжении застройщика (например, по договорам участия в долевом строительстве). Для застройщика это может обернуться тем, что сумму процентов исключат из стоимости строительства, тем самым увеличив базу для начисления НДС.

НЕОБОСНОВАННЫЕ РАСХОДЫ

К ним относятся любые расходы, если организация не может обосновать их связь со строительством. Наибольшее количество вопросов возникает в отношении расходов по инвестиционному контракту, заключаемому между застройщиком и администрацией. В письме Минфина России от 25 мая 2007 г. № 03-03-06/1/319 определены условия, при которых указанные расходы можно рассматривать как экономически обоснованные и учитывать при исчислении налога на прибыль. В частности, такое возможно в случае, если в рамках инвестиционного контракта предусмотрены дополнительные обременения в пользу органов государственной власти или органов местного самоуправления, без несения расходов на выполнение которых у организации отсутствует возможность осуществлять строительство объекта недвижимости. Правда, при этом должны возникать и встречные обязательства со стороны администрации в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство.

Таким образом, ключевым здесь является наличие или отсутствие возможности осуществлять строительство без несения данных расходов. Так, если по условиям инвестконтракта администрация предоставляет в аренду земельный участок, то правомерность включения затрат по инвестконтракту в стоимость строительства вряд ли будет кем-то оспариваться. А если земельный участок уже принадлежит организации на праве собственности, как тогда обосновать необходимость несения затрат по инвестконтракту? Для получения разрешения на строительство необходимо выполнить соответствующие условия, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ, и «пожелания» администрации формально не имеют никакого значения.

Тем не менее на практике организации, как правило, также включают расходы по таким инвестконтрактам в стоимость строительства. В этом случае не исключено, что впоследствии организации придется доказывать необходимость несения данных затрат в судебном порядке.

МОЖНО ЛИ УЧЕСТЬ ЗАТРАТЫ НА ПОДКЛЮЧЕНИЕ К СЕТЯМ?
Немало вопросов возникает и при подключении объекта к инженерным сетям.
В частности, в случае, если в соответствии с техническими условиями организация должна осуществить расходы, не соответствующие Правилам определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83, Правилам заключения и исполнения публичных договоров о подключении к системам коммунальной инфраструктуры, утвержденным постановлением Правительства РФ от 9 июня 2007 г. № 360 и иным нормативно-правовым актам, то включение данных затрат в стоимость строительства может быть признано необоснованным.
Например, такой вывод может быть сделан, если согласно техническим условиям организация принимает долевое участие в строительстве или реконструкции каких-либо объектов, которое не является технически необходимым для подключения объекта к системам коммунальной инфраструктуры и такое участие не предусмотрено какими-либо нормативными актами.

ПУСКОНАЛАДОЧНЫЕ РАБОТЫ ПОД НАГРУЗКОЙ

Рекомендации по учету пусконаладочных работ «вхолостую» и «под нагрузкой» приведены в письме Минфина России от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/2/148. В частности, пусконаладочные работы «вхолостую» включаются в сводный сметный расчет стоимости строительства как работы капитального характера и являются составной частью первоначальной стоимости строящегося объекта основных средств.

Аналогичные затраты «под нагрузкой» не включаются в сметную документацию и как работы некапитального характера учитываются как прочие .

Такой же порядок учета указанных затрат изложен в Методике* определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004).

САНКЦИИ ЗА НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

В соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» штрафы, пени и неустойки за нарушение условий договоров являются прочими расходами. Для их учета предназначен счет .

В целях налогообложения прибыли расходы в виде сумм признанных организацией штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств включаются в состав внереализационных расходов (подп. 13 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса РФ).

СОБСТВЕННЫЕ ЗАТРАТЫ ЗАСТРОЙЩИКА

Если организация создает основное средство или объект недвижимости предназначен для продажи, то в общем случае в формировании стоимости объекта участвуют все фактические затраты, связанные с его созданием, в том числе и затраты застройщика на собственное содержание*.

* Подробнее об учете затрат на собственное содержание у застройщика читайте в статье, опубликованной в журнале "Учет в строительстве", № 7, 2008.

Если строительство ведется с привлечением средств инвесторов, то тогда в стоимость объекта строительства застройщик включает сумму вознаграждения заказчика, которая определяется договором между застройщиком и заказчиком. Стоимость услуг застройщика (которая часто определяется как разница между суммой, перечисленной инвестором, и фактической стоимостью строительства, включая вознаграждение заказчика) в стоимость строительства включает инвестор на основании подписанного акта приемки-передачи услуг застройщика. Причем фактические расходы застройщика на собственное содержание в стоимость строительства не включаются, а являются у застройщика расходами по обычным видам деятельности, связанными с получением доходов.

КАК УЧИТЫВАТЬ РАЗНИЦУ?
Следует обратить внимание на следующий момент. Предположим, застройщик возводит для инвестора объект недвижимости. В договоре между ними определена сумма инвестиционного взноса, подлежащего перечислению инвестором, и сказано, что разница между суммой этого взноса и фактической стоимостью строительства возврату инвестору не подлежит, а остается в распоряжении застройщика. В этом случае формально получается, что инвестор прощает застройщику его задолженность и должен списать данную сумму на расходы без уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Чтобы включить указанную выше разницу в стоимость строительства, в договоре между инвестором и застройщиком должно быть определено, что она является вознаграждением застройщика, например, за услуги по обеспечению прав инвестора на подлежащий передаче объект недвижимости. Тогда по окончании строительства вместе с актом реализации инвестиционного договора, в котором должна быть указана фактическая стоимость передаваемого объекта, застройщик и инвестор также подписывают акт приемки-передачи услуг застройщика.

Порядок учета затрат на строительство регламентирован ПБУ 2/94, утвержденным Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167, Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным Письмом Минфина России от 13.12.1993 N 160 (далее - Положение по учету долгосрочных инвестиций), а также Инструкцией по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 03.10.1996 N 123 (далее - Инструкция N 123).
Согласно п.2.4 Инструкции N 123 объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должны быть составлены отдельный проект и смета.
Капитальные вложения по своей технологической структуре слагаются из стоимости следующих видов работ и затрат:
- строительных работ;
- работ по монтажу оборудования;
- оборудования (требующего и не требующего монтажа), предусмотренного в сметах на строительство;
- инструмента и инвентаря, включаемых в сметы на строительство;
- машин и оборудования, не входящих в сметы на строительство;
- прочих капитальных работ и затрат.
Затраты на приобретение оборудования и машин, не входящих в сметы на строительство, не относятся к объектам строительства (п.2.7.1 Инструкции N 123).
Перечень оборудования, не входящего в сметы на строительство, приведен в п.п.4.5.2.1 - 4.5.2.14 Инструкции N 123. К нему, в частности, относятся машины и оборудование, не связанные со строительством объекта (компьютеры, кассовые аппараты и т.п.).
В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94, утвержденным Постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359, здания - это архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей, имеющие в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, а именно: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.
Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование, по принадлежности также относятся к зданиям. Основные фонды отдельно стоящих котельных относят к соответствующим разделам: "Здания (кроме жилых)", "Машины и оборудование" и др.
Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода.
Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зданий начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или проходных втулок (включая сами втулки).
Исходя из анализа норм действующего законодательства можно сделать вывод, что следующее оборудование включается в стоимость инвентарного объекта - здания: вентиляция, лифты, сантехнические приборы, электроустановочные изделия, электрокотлы и водонагреватели (находящиеся в здании), насосное оборудование, оборудование индивидуального теплового пункта, система видеонаблюдения, телевизионная станция, телефонная станция.
Данное оборудование должно быть предусмотрено в сметной документации по строительству гостиницы.
В то же время в соответствии с п.6 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", утвержденным Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, в случае наличия у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.
На основании изложенного все указанное оборудование, являющееся частью объекта основных средств и имеющее срок полезного использования меньший, чем у основных конструкций здания, может учитываться обособленно как самостоятельный инвентарный объект.
При раздельном учете оборудования их замена будет учитываться как выбытие и приобретение самостоятельного инвентарного объекта.
Отметим, что согласно общепринятой практике в стоимость здания включаются инженерные коммуникации внутри зданий, то есть вентиляция, лифты, сантехнические приборы, электроустановочные изделия, электрокотлы и водонагреватели, насосное оборудование, оборудование индивидуального теплового пункта. Что касается системы видеонаблюдения, телевизионной и телефонной станции, то они, как правило, учитываются как самостоятельные объекты основных средств.
Стоимость штор для номеров и светильников как оборудование, не связанное со строительством, можно учитывать как отдельные объекты основных средств, если они не предусмотрены в смете на строительство. Если же строительство ведется "под ключ" и стоимость мебели (штор, светильников) предусмотрена в смете, то она включается в стоимость здания гостиницы.
Учет замков зависит от их технических характеристик. Если замки связаны с системой охраны и наблюдения (электронный ключ), то их стоимость включается в первоначальную стоимость системы охраны и наблюдения. Если же замки выполняют только функции запорного устройства, то они учитываются аналогично предметам мебели (шторы и светильники).
Консультационный отдел МКПЦН
Подписано в печать
30.08.2004
"Аудит и налогообложение", 2004, N 9