Компенсационный фонд долевого строительства с года. Компенсационный фонд долевого строительства: размер, закон. Будут ли у фонда представительства в регионах? Куда обращаться дольщикам в случае проблем
Компенсационный фонд долевого строительства создан для защиты дольщиков, которые оформляют договора с застройщиками и рассчитывают на получение квартир по доступной цене. В России рынок первичного жилья, возводимого за деньги населения, регулируется Законом с 2004 года. Оформление договора долевого участия (ДДУ) позволяет семье получить доступное жилье по цене, которая ниже рыночной.
Если строительная компания выполняет обязательства, участники соглашения довольны, в том числе владельцы новых квартир. Другое дело, когда у подрядчика возникают проблемы, и он не выполняет обязательства перед дольщиками. В такой ситуации покупатели жилья не защищены. Но так было до появления компенсационного фонда в 2017 году. В чем его особенности? Какие функции он выполняет? Какие сложности могут иметь место в будущем? Эти и ряд других вопросов рассмотрим в статье.
В 2014 году государство взяло «под крыло» долевое строительства для защиты участников долевого строительства. Застройщик до регистрации ДДУ (договора долевого строительства) должен прийти к страховщику для страхования ответственности. Второй вариант - обращение в банковское учреждение для оформления поручительства.
Несмотря на появление нового закона, обманутые дольщики не могли добиться от строительных компаний-неудачников компенсации из-за отсутствия денег. По этой причине в 2017 году создан компенсационный фонд, деньги из которого берутся для покрытия вероятных убытков. Принятие такого закона гарантирует возмещение денег дольщикам и разгружает строительные компании в случае неудачи.
Процесс создания нового закона проходил по следующему алгоритму:
- В 2016 году появилась инициатива по созданию фонда, средства из которого могут использоваться для осуществления выплат обманутым дольщикам. Речь идет о ФЗ под номером 304 (статья 23.2).
- В январе 2017-го Президент РФ издал указ, согласно которого упомянутый фонд помощи начал формальное существование. Представители Государственной Думы приступили к разработке связанных с созданием фонда вопросов.
- В период с февраля по июль 2017 года велись активные обсуждения законодательного акта. За период работы над документом он претерпел множество изменений, после чего в конечном итоге утвержден парламентом 21 июля 2017 года.
Сначала вновь созданный фонд определялся с позиции некоммерческой организации, являющейся частью АИЖК. В роли учредителя был выбран Минстрой. Именно эта организация внесла основную долю поправок в отношении статуса компенсационного фонда.
На текущем этапе Думой РФ утверждено, что Фонд защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве является публично-правовой организацией, имеющей полномочия и функции, схожие с государственной властью. Компания находится в подотчетном состоянии перед Президентом РФ. При этом контроль финансовой деятельности производят представители двух палат парламента, в том числе Счетная палата. К ноябрю 2017 года организация, созданная для обеспечения договорных обязательств, начала полноценную работу.
Что такое компенсационный фонд долевого строительства?
Компенсационный фонд определяется как организация, которая создана для защиты интересов дольщиков в случае невыполнения вторым участником ДДУ (строительной компанией, застройщиком) взятых обязательств. К главным характеристикам организации стоит отнести:
- Изменился механизм защиты дольщиков (частных инвесторов). Раньше строительные компании обращались к страховщикам для страхования ответственности, или направлялись в банк для получения гарантии финансового учреждения. Старая система себя изжила, ведь страховые компании в случае банкротства застройщика не производили выплаты пострадавшим лицам.
- Функция наполнения фонда переходит к застройщикам, которые обязаны производить отчисления 1,2% от каждого оформленного ДДУ. Накопленные средства могут направляться для решения различных задач - достройку объекта или покрытие убытков второй стороны договора. По заявлению специалистов, участвующих в создании фонда, организация будет работать по принципу АСВ, гарантирующей возврат денег с депозитов в случае банкротства банка.
- Дольщики получают компенсацию за площадь жилья до 120 кв. метров, приобретенного по ДДУ. Исключения делаются для семей с большим числом детей. Деньги фонда не защищают остальную площадь недвижимости (в том числи в ситуации, если человек приобрел несколько объектов у одного застройщика). Расчет компенсации осуществляется с учетом стоимости жилья на первичном рынке для конкретного субъекта. За основу берется информация из Росстата. Вот почему владельцы недвижимости с большой площадью ратуют за использование денег для достройки дома. В случае компенсационных выплат они теряют деньги.
- Вопрос достройки или выплаты компенсации зависит от дольщиков, которые принимают коллегиальное решение. Если строительство здания не началось, и объект находится на этапе котлована, выгодно получение компенсации. Если возведение объекта подходит к завершению, проще найти новую строительную компанию и завершить проект. В любом случае решение принимается дольщиками.
- Появились ограничения, целью которых является повышение надежности строительной компании, занимающейся возведением дома. Суть требования проста. Одна фирма берется за реализацию только одного проекта. Кроме того, каждый дом находит отражение в проектной документации.
Обязательства сторон
Суть обязательств участников ДДУ сводится к следующим правилам:
- Подрядная организация (застройщик) берет обязательство построить здание, после чего сдать его вторым участникам договора (дольщикам).
- Частные инвесторы (дольщик) обязаны в полном объеме оплатить услуги подрядной компании и принять недвижимость при ее соответствии действующим требованиям.
Договор ДДУ, по сути - инвестиционная сделка, которая регулируется не ГК РФ, а специальными актами.
Кроме того, к застройщику предъявляется ряд жестких требований, что проредило рынок девелоперов и оставило только надежные компании. Предъявление таких требований стартует с момента оформления ДДУ после первого июля 2018 года.
К главным требованиям стоит отнести:
- Компании, которая занимается долевым строительствам, нельзя вести иную коммерческую деятельность, например, выпускать ценные бумаги. В наименование организации должно быть определение «специализированный застройщик».
- К привлечению денег по ДДУ допускаются фирмы, которые являются членами СРО и имеют опыт возведения жилых зданий с этажностью от трех и более, а также построившие от 10 000 «квадратов» жилья.
- На счету организации в период выполнения строительных работ должно быть от 10% средств (и более), составляющих себестоимость здания. Кроме того, у застройщика на момент начала и ведения долевого строительства не должно быть задолженностей (кроме кредитов на сооружение).
- Строительные компании получают разрешение на возведение только одного здания.
- Деньги дольщиков нельзя применять для покупки участков земли под строительство, заказ проектной документации или выполнения строительных работ. Этот пункт вызвал бурю негодования со стороны застройщиков, ведь возведение недвижимости начинается именно с этих работ.
- Все деньги подрядчика, который участвует в долевом строительстве, должны находиться в одном финансовом учреждении, осуществляющем проверку по текущим расходам.
- Лица, которые руководят подрядной организацией, не должны иметь признаков банкротства быть ими, иметь статус дисквалифицированных или судимость за преступления в экономическом секторе.
Для понимания принципов работы фонда долевого строительства, стоит знать задачи организации. Их две - помощь частным инвесторам (дольщикам) при банкротстве строительной компании, а также достраивание объекта. С учетом этих задач выделяются следующие функции:
- Ведение контроля и учета взносов, которые поступают от строительной компании.
- Покрытие убытков обманутых дольщиков.
- Арбитражное управление в случае банкротства застройщиков, сделавших свой вклад в фонд.
- Размещение денег в депозитах и активах, а именно облигациях госзайма ипотечных долговых бумагах.
- Выплата средств и выдача кредитов организации, которая приняла решение о завершении проблемного здания.
Размер взноса
Как отмечалось ранее, с начала 2017 года появился новый порядок оформления ДДУ. Выделим главные аспекты:
- Не позже, чем за 3-е суток до оформления первого ДДУ застройщик обязан перечислить взнос в компенсационный фонд. Без выполнения этого шага регистрация договора и его внесение в реестр не происходит. Если застройщик привлекает деньги дольщиков до регистрации ДДУ, он вынужден выплатить штраф в размере 0,5-1 миллиона рублей.
- Размер ставки не превышает 1,2% от цены ДДУ всего объекта.
- Допускается пересмотр тарифа, но не чаще одного раза за год и после утверждения нового процента на законодательном уровне.
Размер отчислений, равный 1,2% от размера ДДУ, не вызывает возражений специалистов. Наличие в распоряжении от 18 до 25 миллиарда долларов первые годы работы фонда достаточно, чтобы осуществить выплаты дольщикам при банкротстве одного-двух застройщиков. При этом в законе не сказано, откуда компенсировать нехватку средств.
Компенсация по договорам прошлых лет в новом закон не предусмотрена. Если возводимый объект имеет хотя бы один ДДУ, подписанный по старым принципам, он не входит в сферу ответственности компенсационного фонда.
Возможные проблемы
На современном этапе выделяется ряд проблем нового закона, одна из которых касается размеров выплат дольщикам. В частности, компенсационный фонд компенсирует стоимость жилплощади до 120 кв. метров. По мнению государства, владельцы элитного жилья достаточно состоятельны, чтобы за себя постоять. Кроме того, при расчете компенсации учитывается стоимость жилья, определенная Минстроем. Минус в том, что эти показатели на 30-40% меньше реальных. Даже при выплате компенсации по такому принципу дольщик неизбежно теряет деньги.
Наличие запретов и требований к дольщикам привело к тому, что многие строительные компании вынуждены оставить рынок. Крупным фирмам для возведения объектов приходится открывать дочерние предприятия, что приводит к дополнительным расходам. Рынок первичного жилья при таком подходе монополизируется, а цены на недвижимость значительно растут. Таким образом, компенсационный фонд частично решает проблему с дольщиками, но не решает дилеммы, сложившейся на рынке первичного жилья.
Строительные компании уверены, что появление дополнительных взносов приведет к росту стоимости жилья на первичном рынке. Это связано с тем, что застройщик вынужден платить в два фонда - СРО и долевого строительства. О проблемах заговорили и субподрядчики, которые за свои деньги возводят коммуникации и инженерные сети. Если строительная компания по какой-либо причине банкротится, деньги возмещаются в первую очередь дольщикам, а у юридических лиц шанс получения компенсации минимален. Конечно, наличие фонда необходимо для защиты покупателей жилья на рынке долевого строительства, но он не должен быть обузой и причиной роста стоимости квартир.
Застройщики, которые откроют продажи в новых домах 2 января 2017 года, будут отчислять минимум по 1% с каждого заключенного договора долевого участия (ДДУ) в государственный компенсационный фонд дольщиков, рассказал в интервью газете «Коммерсантъ» министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень.
«Планируется, что фонд начнет работу с 1 января 2017 года. Если продажи в строящемся доме начнутся с 2 января, то застройщик работает с новым фондом. Если сбор средств с дольщиков начался до 1 января и риски по ним были застрахованы, страховщик будет брать на себя обязательства и по оставшимся договорам. Минимальный взнос в новый фонд составит 1% от суммы ДДУ, то есть ни для застройщиков, ни для покупателей не появится дополнительной финансовой нагрузки», - отметил Мень.
По его словам, пока в 214-ФЗ внесена лишь база для создания фонда, все принципиальные решения по нему будут выноситься на осеннюю сессию Госдумы. Тогда будут приняты изменения, которые позволят постепенно уйти от страхования, и все риски по ДДУ будут хеджироваться в одном государственном фонде.
Концепция фонда пока разрабатывается: определяется организационно-правовая форма. Предполагается, что речь пойдет о публично-правовой компании, но, подчеркнул министр, официально с правительством вопрос пока только согласовывается.
«Представим себе ситуацию: в отдельно взятом регионе обанкротился застройщик, фонд принял решение достроить дом. Теперь может быть три алгоритма действий. Первый - возложить эту задачу на власти региона, где появилась проблемная компания, второй - создать при фонде собственную управляющую компанию, которая будет непосредственно заниматься достройкой объекта, третий вариант - совмещенный. Мне он кажется приоритетным, потому что местные власти обязательно должны быть вовлечены в эту работу: именно они выдают разрешение на строительство и ввод зданий в эксплуатацию», - пояснил Мень.
Напомним, поправки к федеральному закону о долевом строительстве №214-ФЗ, которые содержат ряд новых требований к застройщикам, привлекающим для строительства многоквартирных домов средства граждан, был принят Госдумой в весеннюю сессию 2016 года и подписан президентом России Владимиром Путиным в июле. Закон, в частности, вводит новый механизм, обеспечивающий права граждан-соинвесторов – компенсационный фонд долевого строительства, который будет обеспечивать завершение строительства многоквартирных домов в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2017 года, за исключением нормы о создании компенсационного фонда, которые вступают в силу со дня официального опубликования.
Создание официального сайта компенсационного фонда дольщиков планируется завершить к началу 2018 года. Взносы в компенсационный фонд С 1 января 2017 г. действует новый порядок заключения договора долевого участия.
- Не позднее, чем за три дня до заключения первого договора ДДУ в 2017 г., страховщику необходимо перечислить взносы в виде денежных средств в кoмпенсационный фoнд долевого строительства.
- Без перечисления денег договор государством не регистрируется.
- Вовлечение средств дольщиков в бизнес без регистрации ДДУ карается штрафом от 0,5 до 1 млн. рублей.
- Размер ставки взноса – 1,2% от стоимости ДДУ со всего объекта строительства.
- Предусмотрен пересмотр ставки, но не чаще 1 раза в год и после законодательного утверждения новой ставки в ГД.
Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1,2 % не вызывает возражений экспертов.
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков
В работу фонда входит:
- Ведение учетных данных, контролирование поступающих средств от компаний застройщиков.
- Организация арбитражного управления при банкротстве строительных фирм, делавших вклады в фонд.
- Выплата компенсаций участникам строительства.
- Инвестирование и кредитование фирм, изъявивших желание взять обязательство на завершение проблемного объекта.
- Вложение вольных финансов в имущество, банковские вклады, ипотечные ценные бумаги, облигации госзаймов.
Госструктурами, независимыми экспертами, сделан вывод о неэффективности существующего с 2014 года устройства страхования ответственности застройщиков.
Компенсационный фонд долевого строительства
Решение вопроса может затянуться на 6 месяцев.
- Решение о выплате размещается на сайте компенсационного фонда дольщиков. Там же указывается адрес, по которому будут приниматься документы и время работы сотрудников. Вся информация поступает к дольщикам в течение 2-х недель после принятия решения.
- Список документов на компенсацию: заявление; паспорт.
Чаще всего их предоставляют в банк, который сопровождал деятельность застройщика. - Деньги дольщикам выплачивают в течение 10 дней после предоставления необходимых бумаг.
- На более ранние выплаты имеют право военнослужащие срочной службы, тяжелобольные, люди, находящиеся в отъезде.
Фонд обязуется выплатить убытки дольщиков в полном размере. Нюансы Размеры выплаты дольщикам определяются умножением стоимости одного квадратного метра жилья на его площадь.
- Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м2. Государственный фонд – для тех, кто отдает свои последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели крупных квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут сами за себя постоять.
- Размеры компенсации зависят от стоимости жилья, которую определяет Минстрой – она соответствует минимальной рыночной стоимости, которая на 30-40% отличается от фактической.
Получив компенсацию по таким расценкам, дольщики теряют часть своих средств. Эксперты, анализируя закон, находят много нюансов и делают различные прогнозы. Так, ограничительные меры по отношению к бизнесу заставят небольшие компании покинуть рынок долевого строительства. Крупным компаниям, чтобы начать новое строительство, придется создавать дочерние фирмы, а это приведет к дополнительным расходам.
Фонд защиты дольщиков начал свою работу
Данный пункт вызвал дружное непонимание и строителей, и экспертов, поскольку всякое строительство начинается с этих расходов.
- Все денежные средства строительной компании долевого участия должны лежать в одном банке, который осуществляет проверку по каждой финансовой затрате.
- Лица, осуществляющие руководство строительной компанией не должны иметь:
- судимость за экономические преступления;
- быть банкротами;
- подвергаться дисквалификации.
Возмещение убытков Убытки дольщикам в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.
- Сначала арбитражным судом устанавливается факт банкротства.
- Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: оплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта.
Статья 10. обязательные отчисления (взносы) застройщиков в компенсационный фонд
Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования). А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает? Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п.
в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке. С 1 января 2017 года в отношении новых объектов строительства каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства.
Внимание
Госдума 21.07 2017 г. приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительным компаниям предъявлены жесткие требования. Но поможет ли это семьям дольщиков стать владельцами новых квартир.
В России строительство жилых объектов с помощью инвестиций населения законодательно регулируется с 2004г. Заключение договора долевого участия (ДДУ) дает семьям шанс получить жилье дешевле рыночной стоимости. Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без накоплений, в случае невыполнения строителями взятых на себя обязательств.
В 2014 г. государство впервые вмешалось в бизнес долевого строительства, чтобы защитить интересы граждан – инвесторов жилищного строительства. До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность у страховщика или взять поручительство в банке.
Фонд долевого строительства
Сумма взносов в 18-25 млрд. в первые годы существования фонда вполне достаточна на покрытие будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков. Законом не прописано, откуда брать деньги в случае нехватки средств, не исключено, что из бюджета. Компенсация же по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена.
Важно
Если строящийся объект имеет хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не войдет в сферу действия компенсационного фонда. Требования к застройщику Центральным положением нового закона о компенсационно фонде дольщиков является предъявление жестких требований к строителям, из-за чего на рынке долевого строительства может остаться совсем немного девелоперов. Предъявление данных требований начнется при заключении ДДУ с 1.07.
2018 года.
Основные функции Фонд долевого строительства имеет две главные задачи - помочь дольщикам в случае банкротства застройщиков и довести до конца проблемное строительство. С этими задачами связаны его функции.
- Вести учет и контроль взносов, поступающих от застройщиков.
- Организовать арбитражное управление при банкротстве строительных компаний, которые сделали вклады в фонд.
- Возмещение убытков дольщикам.
- Финансирование и кредитование компании, взявшей обязательство завершить проблемный объект.
- Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипoтечных ценных бумагах и облигациях госзайма.
Механизм работы компенсационного фонда Механизм страхования ответственности застройщиков, существовавший с 2014 года был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и госструктурами.
Компенсационный фонд долевого строительства сайт
Суть фонда Компенсационный фонд – это организация, которая призвана защитить граждан от возможных убытков при незавершении строительства или неисполнении застройщиком других обязательств. На фонд не возложена обязанность по решению проблем дольщиков, которые уже есть. Проще говоря, уже обманутым инвесторам не на что рассчитывать.
Инфо
Связано это с тем, что если сейчас начать решать текущие вопросы, то организация попросту обанкротится. Размеры взносов Размер взносов для застройщиков будет рассчитываться на основании цены каждой сделки с дольщиком. Внести взнос придется застройщику в момент государственной регистрации отдельно взятого договора о долевом участии.
Однако тариф для застройщика не должен превышать предельную процентную ставку цены договора участия в долевой застройке.
Государственный компенсационный фонд долевого строительства сайт
Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь). Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:
- контроль за поступлением взносов от застройщиков,
- выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
- осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.
Размер отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд, зависит от цены Договора долевого участия, и составляет, порядка 1% от цены каждого договора.
РФ. Основные функции фонда Компенсационный фонд создан в форме публично-правовой компании и призван решать несколько вопросов:
- получать взносы от застройщиков;
- контролировать своевременность поступления взносов;
- выступать в качестве арбитражного управляющего в делах о банкротстве компаний-застройщиков, но только в том случае, если эти компании вносили взносы в фонд хотя бы за одно возводимое здание;
- осуществлять возмещение нанесенного ущерба дольщикам;
- предоставлять займы (даже на беспроцентной основе);
- оказание, при необходимости финансовой помощи компаниям-застройщикам, которые возьмутся за достройку незавершенного объекта.
Свободные средства компенсационного фонда могут быть инвестированы в другие активы, которые определены в законодательстве.
