Ипотека: виды ипотечных кредитов. Основные виды ипотечных кредитов

15645

Решение проблемы обеспечения собственным жильем является первостепенным для многих людей, а получение ипотечного кредита одним из доступных способов, дающих возможность сделать это в кратчайшие сроки. Первым шагом, который предпринимают многие из нас, является либо обращение за консультацией в банк, либо самостоятельное изучения информации на их сайтах. Развитие данного вида банковских услуг с одной стороны существенно расширило возможности для выбора, с другой – затруднило процесс принятия решения заемщика о виде ипотеке, которым он хочет воспользоваться. Нередко встречаются случаи, когда обратившийся за информацией об условиях кредитования человек не имеет четкого представления о том, какая программа ему интересна и в чем их принципиальное различие между собой.

Существует множество вариантов классификации ипотечных кредитов, например, исходя из целей кредитования, наличия созаемщиков, валюты кредита, способов расчета ежемесячных платежей, вида недвижимости, которая будет приобретаться, и каждый из них имеет право на существование. Если же исходить из того что ипотека это залог недвижимости, то все ее многообразие можно разделить на две большие группы в зависимости от того, какая недвижимость будет передана в залог. Если вы обладаете собственным недвижимым имуществом и готовы использовать его в качестве обеспечения по кредиту, то банки предложат вам ипотеку под залог имеющейся недвижимости , если нет – под залог приобретаемой.

Заемщик, избравший первый вид ипотеки, имеет ряд преимуществ, которые заключаются в более привлекательной процентной ставке и в возможности использовать полученный займ на различные цели. Второй вариант, напротив, ограничивает область применения заемных денежных средств, сводя ее исключительно к приобретению заранее согласованной с кредитной организацией недвижимости. Несмотря на очевидное преимущество первого варианта, он все же имеет один существенный недостаток – если возникнут обстоятельства, в результате которых вы не сможет выплачивать долг, то можно лишиться не только вновь полученной недвижимости но и той, которая была заложена. Этот факт, а также отсутствие у большинства заемщиков собственной недвижимости, привели к тому, что ее популярность несколько ниже.

Стандартные ипотечные программы.

Конкуренция привела к тому, что почти каждый банк, работающий с ипотекой готов предложить несколько программ кредитования. Названия таких программ могут быть различны, но в большинстве своем их названия говорят либо о целях, на которые может быть использован заем, либо о способе ее получения. Последние из них носят в большинстве своем маркетинговый характер и направлены исключительно на привлечение новых клиентов. Примерами же так называемых целевых программ являются:

• Ипотека на строящееся жилье : данный вид ипотечного кредитования позволяет купить квартиру на этапе строительства, у застройщика, одобренного банком-кредитором. Данная программа является одной из наиболее затратных с точки зрения процентной ставки, но позволяет существенно сэкономить на самой приобретаемой квартире ввиду ее низкой стоимости.
• Ипотека на загородную недвижимость : в рамках такой программы можно рассчитывать на приобретение загородного дома, земли, коттеджа или таунхауса. При желании сегодня можно найти интересные предложения, разработанные банками совместно с застройщиками, позволяющие приобрести комфортное жилье по приемлемым ценам и в более благоприятной экологической обстановке.
• Ипотека под строительство дома : позволяет построить дом тем лицам, которые обладают собственным земельным участком и желают построить частный дом на его территории.
• Ипотека на вторичное жилье : является одним из наиболее распространенных сегодня видов ипотечного кредитования. Он отличается оптимальным размером процентной ставки, условиями предоставления, быстротой оформления, а также всевозможными подпрограммами, предлагающими ряд льгот для определенных категорий заемщиков.

Таким образом, для того, чтобы упростить для себя поиск ипотеки, в первую очередь необходимо решить, что вы планируете использовать в качестве залога. В дальнейшем достаточно обратится либо в банк, либо на его сайт в сети Интернет, для выбора той программы, которая наиболее полным образом соответствует поставленным вами целям, то есть тому, на что планируется использовать ипотечный кредит.

Реалии современной жизни таковы, что далеко не каждый человек иметь возможность приобрести собственную квартиру или благоустроенный частный дом. Для молодой семьи с маленьким ребенком или среднестатистического менеджера накопить сумму в несколько миллионов является трудновыполнимой задачей. Практически единственным выходом в такой ситуации остается получение банковского займа. Виды ипотечного кредитования могут зависеть от различных условий.

Преимущества ипотечного кредитования очевидны абсолютно для каждого современного человека. По сравнению с обычными кредитами ипотека выдается под гораздо меньший процент. Для сравнения средневзвешенная ставка по ипотеке составляет 9,75%, в то время как по обычным целевым кредитам она равняется 17,5%. Кроме того, банковские продукты этого типа позволяют оформить кредит на достаточно длительный срок, за счет чего возможно снижение ежемесячного взноса до вполне посильных размеров. Также следует отметить, что цели, на которые выдаются ипотечные займы, позволяют приобрести не только квартиру на вторичке или новостройке, но и собственный дом за городом, гараж или машиноместо в паркинге. Удобно, не так ли? Приобретаемая недвижимость переходит в собственность заемщика с небольшими ограничениями, прописанными условиями кредитного договора.

На современном банковском рынке различают несколько видов займов. В зависимости от условий, особенностей и основных признаков различают следующие виды ипотечных кредитов:

• в зависимости от типа приобретаемой недвижимости - квартира, дом, земля, гараж и т. д.;
• в зависимости от способа расчета и внесения ежемесячных платежей;
• в зависимости от типа залога и наличия поручителей;
• в зависимости от размера первоначального взноса и используемого залога.

В наши дни выдачей ипотечных займов занимаются многие финансовые учреждения страны. Для привлечения новых заемщиков, в условиях жесткой рыночной конкуренции, банки вынуждены разрабатывать собственные банковские продукты, позволяющие решить жилищный вопрос на максимально выгодных условиях различным категориям граждан.

Программы жилищного кредитования

Порядка половины всех ипотечных займов сегодня выдается такими банками как Сбербанк, ВТБ, Альфа Банк и СКБ Банк. Специальные банковские займы могут предполагать выдаваться как с господдержкой и участием средств государства, так и без них. В последнем случае заемщикам придется рассчитывать исключительно на себя при погашении кредита. При рассмотрении заявления на выдачу займа и определении годовой процентной ставке банк вправе использовать собственные параметры расчета. Так, например, некоторые финансовые учреждения, готовы снизить процентную ставку заемщикам, которые получают заработную плату на карту банка. Также на определенные послабления могут рассчитывать держатели вкладов и заемщики, имеющие хорошую кредитную историю.

На вторичку

Ипотека на покупку квартиры на вторичном рынке недвижимости, пожалуй, является самым распространенным во всем мире видом жилищного кредитования. И Россия не является исключением. По сравнению с любыми другими категориями банковских продуктов этот вид ипотеки является низкорискованным, так как приобретаемая квартира является залогом и в случае чего банк может потребовать ее продажу для возмещения займа. Это условия позволяет финансовым учреждениям по максимуму снизить процентную ставку.

Обязательным условием оформления ипотечного займа является проведение оценки приобретаемой квартиры независимыми оценщиками. Также банк вправе потребовать страхование права собственности на квартиру и титула. Все эти требования призваны минимизировать риски и защитить от возможных проблем не только финансовое учреждение, но и самого заемщика.

В среднем процесс оформления ипотеки на вторичном рынке занимает не более месяца.

На новостройку

Формально порядок выдачи ипотечного займа на покупку квартиры в новостройках практически ничем не отличается от обычной ипотеки. От заемщика требуется собрать определенный пакет документов, подобрать квартиру, подать заявку и дождаться ее одобрения банком. Конечно, имеются у таких банковских продуктов и свои нюансы, которые объясняются наличием определенных особенностей для сделок на рынке первичного жилья. Так, прежде всего, стоит отметить, что квартира переходит в собственность покупателя-заемщика, только после того как дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Большинство банковских учреждений, стремясь обезопасить собственные средства, в кредитном договоре вводят дополнительный пункт о повышении процентной ставки на несколько пунктов до мента официального приема квартиры в эксплуатацию.

Ставка снижается, как только в банк предоставляются необходимые для этого документы. Примечательно, что этого момента можно и не дождаться, если недобросовестный застройщик начнет затягивать сроки сдачи, а потом и вовсе переведет дом в разряд неперспективных долгостроев.

Ипотека под залог

Одной из особенностей ипотечных продуктов является обязательное наличие залога. Это условие необходимо для того, чтобы снизить возможные риски невозврата долга. В настоящее время выделяют два типа залога при оформлении жилищных кредитов. Первый из них предполагает наличие собственной недвижимости у заемщика или поручителей, которую можно было бы передать в залог банку.

Второй тип залога, предполагает передачу в залог банку приобретаемую квартиру или дом. Этот процесс продуман и отработан финансовыми учреждениями до мелочей. Передача предмета покупки в залог осуществляется при регистрации права собственности. При этом тот факт, что недвижимость находится в залоге по кредитному договору, отражается в свидетельстве на право собственности. Таким образом, заемщик ограничивается в некоторых действиях с квартирой, в частности, он не может продать или обменять ее без соответствующего согласия кредитора.

На возведение дома и землю

Строительство собственного дома на уже имеющемся земельном участке является наиболее приоритетным способом получения идеального жилья. Оформление ипотечного кредита на строительство дома и землю являются достаточно сложным и трудоемким процессом, который регламентируется жестким сводом правил и требований.

Так как будущего дома еще не существует по бумагам, использовать его в качестве залога для кредита его попросту невозможно. Поэтому для того, чтобы банк одобрил заявку на ссуду заемщику необходимо предложить финансовому учреждению в залог другие объекты собственности.

• Программы кредитования строительства собственного загородного коттеджа или частного дома предполагает наличие следующих условий:
• Земельный участок под строительство должен находиться в собственности у заемщика.
• Наличие всех необходимых разрешений на проведение строительных работ и дальнейшего проживания.
• Строительство должно производиться в строгом соответствии с нормами действующего законодательства и утвержденным контрольными органами архитектурным проектом.
• Полное документальное сопровождение займа, в том числе подтверждение официального и прозрачного дохода, который смог бы покрыть долг перед банком своевременно и в полном объеме.

Виды ипотеки с господдержкой

Отдельно следует выделить жилищные, ипотечные программы с государственной поддержкой. Наибольшего внимания среди них заслуживает социальная ипотека, которая была разработана с целью обеспечения доступным жильем граждан, чей официальный доход не позволяет не только приобрести квартиру, но и оформить обычный ипотечный займ. Также при поддержке государства сегодня оформляются кредиты для молодых семей и военных-контрактников.

Социальная ипотека в регионах

Несмотря на тот факт, что специализированные программы социального ипотечного кредитования в регионах реализуются на протяжении всего нескольких лет, с их помощью уже успели стать владельцами собственного жилья тысячи наших соотечественников. Условия социальной ипотеки рассчитаны на малоимущих граждан, которые по различным причинам не могут претендовать на выдачу стандартного жилищного займа, в связи с чем они вынуждены жить на съемных квартирах или в жилье, принадлежащем муниципалитету. Как показывает практика, муниципальный жилищный фонд находится в весьма плачевном состоянии, далеком от действующих гигиенических и санитарных норм.

Заявиться на участие в этой социальной программе может каждый россиянин, получивший статус малоимущего гражданина, и, вставший в очередь на улучшение жилищных условий.

На следующем этапе в городскую администрацию необходимо подать заявку и получить соответствующую справку, подтверждающие тот факт, что государство готово взять на себя выплату процентов по ипотеке. После получения справки гражданину необходимо обратиться в банк и пройти стандартную процедуру оформления ипотеки, при этом заемщику необходимо иметь средства на оплату первоначального взноса по кредиту. Также в рамках программы с малоимущим гражданином может быть заключен договор социального найма. В том случае, если арендатор в течение определенного времени не будет нарушать условия договора, он может претендовать на приватизацию жилья.

Воспользоваться программой социального ипотечного кредитования могут малоимущие граждане, молодые специалисты, работники бюджетной сферы, лица, проживающие в ветхом жилищном фонде, многодетные супруги и т. д.

С материнским капиталом

В последние годы все большей популярностью пользуются программы ипотечного кредитования с возможностью использования материнского капитала. Действующее законодательство разрешает направлять средства материнского капитала на оплату первоначального взноса по ипотеке или разовое внесение средств для оплаты основного долга по кредиту. В последнем случае использовать материнский капитал разрешается по уже имеющемуся ипотечному кредиту, только по достижению второго ребенка трехлетнего возраста.

Программа для молодой семьи

Ипотечные кредиты, предназначенные для улучшения жилищных условий молодой семьи, выдаются на очень выгодных условиях. Различают два основных вида таких программ:

Финансовые продукты под названием «Ипотека для молодой семьи», которые разрабатываются коммерческими банками при поддержке АИЖК. Такие займы выдаются под минимальный процент, с небольшим первоначальным взносом и на длительный срок кредитования.

Государственная программа «Молодая семья», принять участие, в которой могут супруги, чей возраст не превышает 34 лет. На каждого члена семьи выдается сертификат с номиналом, который необходим для покупки определенного количества квадратных метров. Используя сертификаты, молодая семья может погасить до 40% ипотечного займа.

Ипотека по 6% с господдержкой

С 1 января 2018 года в силу вступил закон о льготном ипотечном кредитовании со ставкой 6% годовых для тех россиян, у которых в текущем году родился второй или третий ребенок. Государство готово поддержать такие семьи, и предоставляет возможность улучшить собственные жилищные условия, при этом оплата части процентов по ипотеке будет осуществляться из бюджета.

На строительство деревянного дома

В 2019 году начала действовать еще одна интересная программа ипотечного кредитования с государственной поддержкой, позволяющая купить или построить деревянный дом на льготных условиях. Средние ставки по таким кредитам составляет от 9 до 11% годовых, размер первоначального взноса равняется 10%. Размер субсидирования из государственного бюджета равняется 5%. В текущем году на деревянное домостроение государством уже выделено 197,7 миллиарда рублей, которые позволят приобрести по ипотеке с субсидией порядка 25 тыс. деревянных домов.

Программой определяются следующие требования к деревянным домам:

• Для строительства дома должны использоваться определенные породы деревьев.
• Дом должен возводиться на капитальном фундаменте.
• Быть пригодным для круглогодичного проживания.
• Находиться в пределах населенных пунктов.

Строительство должно вестись на земельном участке, который либо принадлежит заемщику, либо взят в аренду на длительный срок, превышающий срок ипотеки.

Военная ипотека

Программа «Военная ипотека» представляет собой накопительную систему обеспечения собственным жильем военнослужащих. Особенность таких займов заключается в том, что при заключении первого контракта государство начинает ежегодно отчислять военному определенную сумму, порядка 250 тысяч в год. Воспользоваться накопленной суммой можно по истечении старого контракта и при подписании нового. Ее можно внести в качестве первоначального взноса по ипотеке, а остальную часть кредита будет выплачивать государство. Как только военный расторгает контракт, оставшуюся часть ипотеки ему придется платить самостоятельно.

Стандартные программы банков России

Несмотря на то, что рынок ипотечного кредитования России имеет сравнительно небольшую историю, которая берет свое начало в середине девяностых годов прошлого столетия, займы на приобретения недвижимости пользуются популярностью среди россиян. Стандартные предложения отечественных банков включают в себя средневзвешенную ставку, которая в текущем году составила 9,75% годовых, первоначальный взнос от 10 до 15 процентов от суммы займа и срок кредитования от 10 до 15 лет. Однако, существует целый ряд продуктов, отличающихся от привычных стандартов.

Для индивидуальных предпринимателей

Практические любые виды банковских займов, в том числе ипотечные, выдаются индивидуальным предпринимателям на достаточно жестких условиях по сравнению со ссудами, рассчитанными на физических лиц. Процентная ставка для таких заемщиков может варьироваться от 14 до 18% годовых. Минимальный первоначальный взнос для них увеличен до 20%, а срок кредитования может составлять от 10 до 30 лет.

В текущем году оформить ипотечный кредит может любой представитель малого и среднего бизнеса, который является гражданином РФ и ведущий свою деятельность на территории страны не менее 6 месяцев.

Для иностранцев

Многие российские банки готовы работать с иностранными гражданами, в том числе и в плане выдаче ипотечных займов. Большинство финансовых учреждений ставят обязательное условие, что иностранцы должны являться налоговыми резидентами РФ. То есть потенциальный заемщик – иностранный гражданин, должен отработать у российского работодателя более 6 месяцев и иметь на руках заключенный контракт на срок, превышающий 12 месяцев.

Никаких льгот для иностранных граждан не предусмотрено, при этом обязательным является страхование заложенной недвижимости, тогда как все остальные виды страхования являются добровольными. Ставка по ипотеке для иностранцев будет выше, по сравнению со стандартными программами, в остальном требования и условия по кредитам останутся такими же, как для россиян.

По двум документам

Ипотечные кредиты «По двум документам» ориентированы на тех клиентов банков, которые не имеют времени на сбор расширенного пакета документов, подтверждающих доход и занятость будущего заемщика. Однако, несмотря на удобство таких предложений, львиная доля отказов в кредитовании приходится именно на них. Также далеко не все заемщики готовы взять ипотечный займ с повышенной процентной ставкой, которая является характерной особенностью кредита, который выдается по двум документам.

Для пенсионеров

Многие банки готовы работать с пенсионерами, также как и с любыми другими категориями заемщиков. Охотнее всего кредитные учреждения выдают ипотечные займы семейным парам, работающим пенсионерам и людям пенсионного возраста, готовым привлекать созаемщиков и поручителей. Максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита составляет 75 лет. Особенности ипотеки для пенсионеров выглядят следующим образом:

• Небольшой срок кредитования.
• Небольшая сумма займа.
• Высокий ежемесячный доход.
• Наличие в собственности недвижимости имущества.
• Обязательное наличие двух-трех поручителей.

На гараж и место для автомобиля

Гаражные программы ипотечного жилищного кредитования могут предложить далеко не все банки. Это объясняется тем фактом, что оценить ликвидность такой недвижимости бывает очень сложно, кроме того, в качестве залога по кредиту необходимо предоставить собственное жилье.

Размер первоначального взноса по ипотеке на гараж или машино-место может достигать 40%, кредит выдается под 9–11% годовых, на срок от 5 до 10 лет.

Без первоначального взноса

Практически каждое банковское учреждение России имеет в своем портфеле ипотечную программу без первоначального взноса. Но как показывает практика, процесс их оформления имеет большое количество нюансов, в связи, с чем одобряются такие кредиты очень редко.

Для ремонта квартиры

Ипотека на ремонт квартиры или дома является относительно новым явлением на рынке ипотечного кредитования. Займ оформляется под залог ремонтируемого жилья, при этом в кредит можно взять от 50 до 70% его оценочной стоимости. Процентная ставка по таким программам на несколько пунктов выше по сравнению со средневзвешенными показателями по России, а срок кредитования может достигать 30 лет.

недвижимость ипотека кредит жилье

Виды ипотечного кредитования можно выделить в разрезе различных значений:

• · С точки зрения программ кредитования;
• · Экономические вида ипотек;
• · По целевому направлению
• · По видам залога.
• · Государственная поддержка.

С точки зрения программ кредитования ипотеки бывают:

1. При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при операции обналичивании, за которую многие банки берут комиссионные. За безналичные переводы некоторые банки тоже взимают комиссию, но она, как правило, меньше аналогичных сборов за операции с наличными деньгами.

В настоящее время не все российские банки работают по программам ипотеки первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки работают Сибирский Банк Сбербанка России, Банк ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Акцепт, Банк Алемар, АКБ Абсолют Банк, Хоум Кредит энд Финанс Банк, ОРГРЭСБАНК, Банк Левобережный, ТрансКредитБанк, Москоммерцбанк.

• 2. Ипотека вторичного жилья. При ипотеке вторичного жилья, после заключения договора требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей квартиры. Сложность еще и в том, что сумма ипотеки вторичного жилья редко превышает 75-80% стоимости дома. Очень важно для российских покупателей то, что ипотека вторичного жилья отличается большей доступностью. Кроме того, при вторичной ипотеке будущий владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и «серый» доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости, которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями различных ипотечных программ города.
• 3. Ипотека строящегося жилья. Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки.
• 4. Ипотека элитного жилья получает все больше распространение в России. Рост цен на рынке недвижимости составляет сегодня в среднем 15-20% годовых.
• 5. Ипотека загородной недвижимости. Сегодня ипотеку можно оформить не только на городское жилье, но и на покупку дома в кредит или строительство загородной недвижимости.
• 6. Ипотека земли и земельных участков. Главное различие между ипотекой жилых помещений и ипотекой земельных участков заключается в том, что ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом.

Экономические виды ипотек:

• 1. Первичная ипотека - предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.
• 2. Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.
• 3. Закрытая ипотека - договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.
• 4. Постоянная ипотека - договор залога, которым обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.
• 5. Принятая ипотека - подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.
• 6. «Пружинная» ипотека - это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с осуществлением каждого платежа происходит снижение суммарного платежа.
• 7. Ролловерная ипотека (от англ. - Roll over - переворачивать) - это такой договор ипотечного кредитования, который предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки (как правило 3 месяца или 6 месяцев) и для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке. Разновидностью ролл-оверного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, то есть такой договор, по которому ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.
• 8. Ипотека с обратным аннуитетом - договор, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При этом остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.
• 9. Ипотека с дифференцированными платежами - ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи, в погашение которого увеличиваются; график погашения в целом не изменяется, но выплаты постепенно возрастают.

Ипотеки по целевому направлению:

• 1. кредит на недвижимость
• 2. ипотека на дом
• 3. ипотека на жилье
• 4. ипотека на загородный дом
• 5. ипотека на квартиру
• 6. ипотека на квартиру в новостройке
• 7. ипотека на комнату
• 8. ипотека на коттедж
• 9. ипотека на новостройки
• 10. ипотека на покупку квартиры в новостройке
• 11. кредит на покупку жилья
• 12. кредит на покупку квартиры.

Ипотеки по видам залога:

• 1. кредит под залог дома
• 2. кредит под залог имущества
• 3. кредит под залог квартиры
• 4. кредит под залог коттеджа
• 5. кредит под недвижимость.

Государственная поддержка

• · социальная ипотека для молодёжи
• · государственная поддержка молодой семьи
• · социальная ипотека для военных
• · социальная ипотека в регионах.

Собственное жилье необходимо каждой семье, но уровень зарплат не позволяет подавляющему большинству населения найти огромную сумму наличными, чтобы купить его, не взяв денег в долг. Стоимость недвижимости всегда была высока. Для того чтобы жилье стало доступным практически для каждого, существует вид ипотечного кредитования. Об этом далее в статье.

Что такое ипотека?

Кредит - это заемные средства, которые банки предоставляют гражданам на определенных условиях с возвратом. Ипотечный кредит - это специфический подвид кредитования, выдаваемый на конкретную цель, то есть на покупку в собственность жилой недвижимости под залог. В последнее время он становится все более популярным, так как со временем конкуренция среди банков возрастает, они придумывают все более выгодные для жителей России программы кредитования, снижают процентные ставки. Поэтому виды ипотеки сегодня отличаются большим разнообразием условий и названий.

Залог недвижимости обеспечивает погашение обязательств по ипотеке. Что это значит? Зачастую встречается множество заблуждений о значении залога. Так заемщик может думать, что приобретаемое им жилье до окончания выплат по ипотеке принадлежит банку. На самом деле. это не так. Если заемщик не в состоянии погасить свои задолженности по ипотеке, банк не забирает недвижимость себе. Он продает залоговую недвижимость через специальные организации на основании решения суда, чтобы денежными средствами погасить образовавшиеся долговые обязательства.

Варианты залога недвижимости

Исходя из вариантов залога недвижимости, можно выделить всего два вида ипотеки:

• Под залог имеющейся недвижимости.
• Под залог приобретаемой недвижимости.

В первом случае при оформлении ипотеки заемщик предоставляет в залог имеющееся жилье, чтобы банк мог обратить на него взыскание в случае необходимости. Этот способ не является распространенным, так как владельцы собственного жилья, как правило, не часто нуждаются в ипотечном кредитовании. При залоге собственного жилья процентная ставка намного ниже, чем при залоге приобретаемого жилья. Но зато и риск потерять заложенное имущество вместе с приобретаемым намного серьезнее.

Второй случай наиболее популярен среди жителей России. Заемщик покупает недвижимость, одновременно оставляя ее в залоге у банка для обеспечения своих обязательств. Соответственно, полученный кредит он может потратить исключительно на приобретение жилья, процентная банковская ставка будет выше, чем в первом виде ипотеки. Заемщик до окончания ипотеки может только пользоваться недвижимостью, но не имеет права что-либо сделать с ней. Ему нельзя:

• дарить ипотечное жилье;
• продавать;
• менять;
• переоформлять на других лиц.

Кроме того, человек должен застраховать приобретаемое жилье до окончания ипотеки, что влечет за собой дополнительные расходы.

Классификация по объекту кредитования

Каждая кредитная организация предлагает свои целевые ипотечные программы. Виды ипотек на жилье можно классифицировать по объекту кредитования:

• на строящееся жилье;
• на загородное жилье;
• под строительство дома;
• на вторичное жилье.

Ипотека на строящееся жилье предполагает покупку квартиры на этапе строительства. Разумеется, застройщик должен быть предварительно одобрен банком-кредитором. Для этого заемщику придется собрать солидный пакет документов. Преимущество данного вида в том, что цена на строящееся жилье, как правило, ниже уже готовых площадей. Но процентная ставка, наоборот, будет выше.

Ипотека на загородное жилье предназначена для покупки дома и земли за городом в виде таунхауса или коттеджа в новых возводимых поселках. Стоимость такого жилья будет ниже по сравнению с домами в местах с давно развитой инфраструктурой, к тому же, свой дом - это дополнительный комфорт и благоприятная экологическая обстановка.

Ипотека под строительство дома используется владельцами собственных земельных участков, которые мечтают покинуть городские квартиры, чтобы переехать в собственный дом. Зачастую в таких случаях заемщики оставляют банку под залог собственное жилье, то есть упомянутые квартиры. Наличие дополнительного залога, помимо строящегося дома, обеспечивает более значительную сумму ипотечного кредита.

Кредит на вторичное жилье - наиболее востребованный среди видов ипотеки на квартиру. Вторичное жилье обладает рядом преимуществ. В отличие от строящегося жилья, в него можно сразу заселиться. Можно разведать обстановку в доме и во дворе, беседуя с потенциальными соседями. К тому же, процедура оформления вторичного жилья проще, а для заемщиков предусматриваются различные льготы наряду с более выгодной процентной банковской ставкой.

Влияют ли льготы на ипотеку?

Ответом на вопрос о том, какие виды ипотеки бывают в зависимости от льгот, будет следующим:

Коммерческая ипотека предоставляется юридическим и физическим лицам, которые не претендуют на получение каких-либо льгот. Для России это достаточно новое явление, но за рубежом оно распространено широко. Проценты по коммерческой ипотеке обычно довольно велики. К коммерческой ипотеке относятся сделки с залогом собственного жилья.

Социальная ипотека, напротив, пользуется большой популярностью среди жителей России, так как ее сущность - улучшение условий проживания незащищенных слоев населения. Социальная ипотека может быть предоставлена:

• молодым семьям;
• военным;
• малоимущим.

Главным условием социальной ипотеки является участие государства в поддержке программы. Так, молодая семья может получить от муниципалитета сертификат, который покрывает часть стоимости ипотеки. При этом семья должна вписываться в ряд условий для его получения. Право военнослужащих на жилье реализуется в виде ежегодных денежных перечислений от государства на расчетный счет. В дальнейшем эти денежные средства должны быть использованы на внесение первоначального взноса для покупки квартиры. Малоимущие слои населения, сначала доказав, что они являются таковыми, могут рассчитывать на более низкий процент по ипотеке или ссуду от государства.

Разделение по условиям получения кредита

Виды ипотеки могут также подразделяться в зависимости от условий получения кредита. Стандартная ипотека наиболее проста для понимания заемщика, так как условия типовые: заемщик получает денежные средства и ежемесячно равными долями гасит задолженность вместе с процентами. Ипотечный кредит с переменными выплатами предполагает отдельное погашение тела кредита и процентов, то есть сначала выплачивается сумма, которая была использована на покупку недвижимости, а потом уже проценты банка.

Ипотека с нарастающими платежами в первые годы выплат предусматривает более низкие платежи, чем в последующие годы. Такой вид условий обычно подходит для компенсации банковских затрат, так как с течением времени недвижимость становится дороже. Ролловерная ипотека отличается плавающей процентной ставкой в зависимости от временного периода, например, квартала. По истечении каждого из периодов банковская ставка может быть пересмотрена с учетом изменений на рынке недвижимости. Множество вариантов видов ипотек в РФ диктует свои правила.

Существует также ипотека без первоначального взноса. Она не слишком популярна в банковской среде, так как при этом увеличиваются расходы заимодателя. Такой кредит выдается под залог собственного жилья либо берется другой кредит в банке, чтобы обеспечить ипотеку.

Еще один из видов - «шаровая» ипотека, которая обязывает к периодической выплате только процентов. Основное тело долга заемщик может выплачивать по своему усмотрению, главное, чтобы к концу периода выплат размер оставшегося займа не оказался непосильным.

Ипотека в силу закона и договора

По основанию появления кредиты могут подразделяться на виды ипотеки в силу закона и по договору.

Ипотека в силу закона - кредит берется на покупку жилья собственником под залог приобретаемого жилья. Регистрация купли-продажи жилья при этом производится одновременно с регистрацией ипотеки, то есть на квартиру автоматически накладывается обременение.

Ипотека в силу договора предусматривает регистрацию купли-продажи жилья перед регистрацией кредитования. Юридически это означает отсутствие обременения на квартире. Заемщик собирает документы после покупки квартиры, чтобы получить ипотеку. Такой вариант, в основном, используется при залоге собственного жилья.

Условия ипотеки в Сбербанке

Охватить все виды ипотеки в банках тяжело, учитывая большую конкуренцию в этой сфере деятельности. Можно провести небольшой анализ в крупнейших банках России с долей государственной собственности:

• Сбербанк.
• "ВТБ 24".

Виды ипотеки в Сбербанке включают в себя участие в социальных программах. Сбербанк поддерживает программы социальной ипотеки, помогая молодым семьям, военным и малоимущим гражданам приобрести недвижимость. Также в банке можно реализовать программу материнского капитала, используя ее в качестве первоначального взноса по ипотеке либо для погашения задолженности. Интернет-банкинг позволяет подать заявку на ипотеку в электронном виде, освобождая время заемщиков, которое они потратили бы в офисе банка. Удобство мобильного сервиса расширяет клиентуру банка. Если заявка предварительно одобряется банком, то впоследствии заемщику только надо предоставить следующие документы:

• российский паспорт;
• второй документ на выбор (СНиЛС, военный билет, загранпаспорт, водительское удостоверение);
• копию трудовой книжки;
• справку 2-НДФЛ с места работы для подтверждения доходов.

Виды ипотеки в Сбербанке отличаются низкими процентными ставками от 10% годовых. Для держателей карт зарплатных проектов предусмотрена скидка 0,5% годовых. Для ипотеки под строящееся жилье процентная ставка еще ниже: 8% годовых. В Сбербанке ипотеку может получить даже неработающий пенсионер возрастом не более 75 лет. Этот момент существенно отличает политику банка от действий других кредитных организаций. Сроки ипотечного кредитования - до 30 лет.

Сбербанк - солидная финансовая организация, которая может позволить себе не обращать внимания на конкуренцию. Поэтому сотрудники банка тщательно проверяют документы на покупку жилья. Например, при покупке вторичного жилья служащие банка обращают внимание на его качество и могут отказать в ипотеке, если жилье непригодно для проживания, или если сделка купли-продажи представляется сомнительной. Первоначальный взнос под готовое или строящееся жилье составит 15%, на загородное и строительство дома 25%.

Ипотека в "ВТБ 24"

Виды ипотеки в "ВТБ 24" привлекательны для потенциальных заемщиков в силу лояльности банка к клиентам с хорошей кредитной историей. "ВТБ 24" также предоставляет систему онлайн-заявок, причем, рассматривает их очень оперативно - за 4-5 дней. На выбор и оформление жилья банк дает 122 дня. Срок ипотечного кредитования в "ВТБ 24" составляет 30 лет. Участникам зарплатных проектов допускается вносить первоначальный взнос в размере 10%, причем, им достаточно предъявить паспорт, СНиЛС и пластиковую карту. Прочие программы предусматривают первоначальный взнос от 20%. "ВТБ 24" может одобрить ипотеку всего по двум документам:

• российский паспорт;
• СНиЛС.

Но первоначальный взнос по условиям оформления подобной ипотеки составит 40%.

Виды ипотеки "ВТБ" включают в себя господдержку военных. Для них предусмотрена специальная тарифная ставка - 10,9% годовых, размер кредита может достигать 2,22 миллионов рублей, а первоначальный взнос будет 15%. Максимальный размер ссуды, которую может предоставить банк для получения ипотеки - 60 миллионов рублей.

Есть ли преимущества?

Виды ипотеки в России отличаются рядом преимуществ для граждан. Для многих людей ипотека - это единственный вариант получить собственное жилье. Заемщику не надо долгие годы накапливать денежные средства, чтобы к старости, наконец, приобрести свой дом или квартиру. Ипотечное кредитование предусматривает даже приобретение комнат и долей жилья, хоть они и не пользуются большой популярностью.

Любые виды ипотеки подразумевают передачу жилья в собственность заемщику сразу после приобретения. Он тут же может зарегистрировать в квартире себя и членов своей семьи. Длительный срок кредитования позволяет безболезненно рассчитывать свой финансовый бюджет.

Неприятные моменты

Конечно, ипотечное кредитование не лишено недостатков. Главным и самым болезненным из них является большая переплата стоимости недвижимости за счет процентов по кредиту. В некоторых программах сумма банковских процентов может превысить стоимость приобретаемого жилья. К тому же, в процессе кредитования заемщику придется нести ряд дополнительных расходов по следующим операциям:

Кроме того, накладываются ограничения на действия владельца недвижимости до окончания ипотеки, не говоря уже о риске потерять жилье в связи с финансовыми трудностями.