Главная Доверенности Безналичные способы приема арендной платы, документы. Арендуем имущество у физического лица: налоговые аспекты и бухучет (Вайтман Е.)

Безналичные способы приема арендной платы, документы. Арендуем имущество у физического лица: налоговые аспекты и бухучет (Вайтман Е.)

По законодательству нет никаких ограничений на то, кто может снять нежилое помещение.

Это может быть юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или обычный гражданин.

Важно только, чтобы физическое лицо было совершеннолетним.

Для снятия нежилого объекта в аренду оформление статуса ИП не требуется.

Как снять нежилое помещение у юридического лица?

Снять нежилое помещение можно у юридического лица.

Для этого стоит ознакомиться с документами, которые должны быть предоставлены данной организацией.

Необходимые документы:

свидетельство о регистрации юридического лица;
документ о постановке на учет в налоговую службу;
сертификат о праве собственности на сдаваемую в аренду нежилую недвижимость;
при наличии устава предприятия следует потребовать копию этого документа;
доверенность на гражданина, который заключает договор: у него обязательно должны быть оформлены полномочия на подписания подобных документов. Отдельно стоит обратить внимание на срок действия этих полномочий. Если лицо, подписавшее сделку по аренде не имело таких полномочий, то данная операция согласно статье 174 ГК будет считаться недействительной.

Пошаговая инструкция

1 шаг. Подбор объекта аренды. Ознакомление с необходимой документацией юридического лица.

2 шаг. Оформление арендного договора – самый важный этап заключения сделки. В документ должны быть включены все существенные стороны операции. Только при согласии по этим условиям договор будет считаться заключенным согласно статье 432 ГК.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

К существенным требованиям относятся:

В договор включаются разделы по ответственности сторон, условия по досрочному его расторжению. Данный документ должен быть составлен в письменной форме в трех экземплярах. Нотариального заверения не требуется, если только одна из сторон не настаивает на этом.

Документ может быть составлен самостоятельно. Можно привлечь к этому делу юристов.

3 шаг. Подписание договора аренды. Передача нежилой недвижимости по акту приема-передачи. Данный документ не является обязательным, но лучше его составить. В нем должно быть зафиксировано фактическое состояние арендуемого помещения.

4 шаг. Сбор документов для регистрации договора в ЕГРН. Для постановки на учет потребуются следующие документы:

заявление с просьбой о регистрации;
договор аренды в 3 экземплярах;
кадастровый паспорт нежилого имущества;
паспорт арендатора;
учредительные документы организации (арендодателя): свидетельство о государственной регистрации, приказ о назначении директором;
квитанция об оплате госпошлины.

Если в ЕГРН обращается только одна сторона сделки, то для физического лица размер выплат составит 2000 рублей, для организации – 22000 рублей. Если обращение в ЕГРН будет совместным, то каждая сторона должна внести половину госпошлины: арендатор – 1000 рублей, арендодатель -11000 рублей, так как он является юридическим лицом.

5 шаг. Передача документов в ЕГРН. Проверка правильности и подлинности бумаг государственной службой.

6 шаг. Выдача документов о постановке на учет в ЕГРН. Каждой стороне будет выдан договор аренды с записью о государственной регистрации.

Как арендовать помещение у физического лица?

Взять в аренду нежилую недвижимость можно у физ лица. Для этого требуется ознакомление с определенной документацией.

Необходимые документы:

паспорт собственника недвижимого имущества;
свидетельство о праве владения;
кадастровый паспорт.

Алгоритм действий

Для аренды имущества у физического лица следует пройти все те же шаги, что и для оформления арендных отношений с организацией.

1 шаг. Знакомство с документацией на недвижимость.

2 шаг. Составление договора. Он также должен быть составлен с включением в него всех существенных условий. Только в качестве арендодателя будет выступать физическое лицо.

3 шаг. Визирование договора. Составление и подписания акта приема-передачи нежилого помещения.

4 шаг. Документы для постановки на учет в ЕГРН:

заявление о постановке на учет;
паспорт арендатора;
паспорт арендодателя;
согласие супруга/супруги на сдачу в аренду имущества (если арендодатель состоит в браке);
свидетельство о собственности;
кадастровый паспорт;
арендный договор;
акт приема-передачи;
платежка с госпошлиной: если документы подает одна сторона, то она оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Если обе стороны, то каждая оплачивает по 1000 рублей.

5 шаг. Сдача документации в ЕГРН. Срок регистрации составляет 10 рабочих дней.

6 шаг. Получение документов о подтверждении государственной регистрации.

База арендаторов коммерческой недвижимости

Для того, чтобы найти подходящее помещение для снятия его в аренду, следует изучить предложения, предоставленные на специальных сайтах в интернете. Многие из них оснащены удобным поисковым сервисом.

Достаточно ввести такие данные как:

город;
район или округ: большинство сайтов предлагают сделать уточнение станции метро (если это крупный город), можно также ввести название улицы (если имеется конкретное предпочтение);
тип недвижимости позволяет определить для каких целей происходит сдача данного помещения: офис, склад, торговля, гараж, производство, бытовой сервис;
стоимость: следует также ввести ограничения по цене сделки;
площадь.

Подобную информацию можно найти на таких сайтах недвижимости, как Базаметров.ру , Comrent.ru , Arendator.ru и другие.

Достаточно в строчке поисковика набрать База арендаторов коммерческую недвижимость. Выбор только за вами.

Арендовать коммерческую недвижимость физическое лицо может как у организации, так и у такого же гражданина, который имеет в собственности нежилое помещение.

Для этого потребуется собрать документы, заключить арендный договор, подписать акт о приеме-передаче, затем зарегистрировать сделку в ЕГРН, оплатив госпошлину.

1. Как оформить договор аренды имущества с работником или другим физлицом.

2. Что выгоднее: компенсация за использование личного автомобиля сотрудника или оплата по договору аренды.

3. Налогообложение и бухгалтерский учет арендных платежей в пользу физического лица.

Сложно представить себе организацию или предпринимателя, которые обходятся в своей деятельности без использования хотя бы минимального количества имущественных ресурсов. К «стандартному» имуществу, без которого ведение бизнеса в настоящее время практически невозможно, относится, например, офисная техника, компьютеры, телефоны. Однако в большинстве случаев для ведения хозяйственной деятельности требуется еще офис, автомобиль, оборудование и т.д. Список используемого имущества может быть самым разнообразным в зависимости от масштабов и специфики бизнеса. При этом далеко не все организации могут позволить себе приобретать все необходимое в собственность, а многие просто не видят в этом смысла (лишние затраты на содержание, налог на имущество и т.д.). Гораздо удобнее воспользоваться чужим имуществом, например, взять в аренду. Если арендодатель – юридическое лицо или ИП, то сложностей с оформлением договора и учетом арендных расходов, как правило, не возникает. А вот если арендодателем выступает ваш сотрудник или другое физическое лицо , нужно быть готовым к определенным нюансам в оформлении сделки, налогообложении и учетном отражении, о которых пойдет речь в этой статье.

Документальное оформление аренды имущества физического лица

Если Вы арендуете имущество у физического лица, то порядок документального оформления такой сделки, а также налогообложения по ней не зависит от того, является это физлицо сотрудником или нет . Аренда имущества физлица оформляется договором, согласно которому арендодатель (физлицо) обязуется предоставить арендатору (организации или ИП) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При составлении договора аренды необходимо учитывать следующие особенности:

Форма договора аренды – письменная, поскольку одной из сторон является юридическое лицо (ИП) (ст. 609 ГК РФ).

Срок аренды – устанавливается договором по соглашению сторон. Если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

! Обратите внимание: Если договор аренды здания или сооружения заключается на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому, чтобы избежать данной процедуры, в договоре необходимо четко прописать срок аренды, не превышающий года.

Объект аренды – в обязательном порядке должен быть установлен в договоре.

Кроме того, в договоре необходимо прописать все основные характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. В противном случае договор аренды признается недействительным (ст. 607 ГК РФ). Например, если объектом аренды является автомобиль, необходимо указать все его основные характеристики: марку, модель, год выпуска, регистрационный номер, номер ПТС и т.д. Если передаче подлежит помещение – его адрес, площадь, состав, приложить схему.

! Обратите внимание: при составлении договора аренды у арендодателя необходимо запросить документы, подтверждающие его право собственности на передаваемое имущество. Если арендодатель не является собственником имущества, он должен предоставить документы, дающие ему право совершать сделки по передаче в аренду имущества от имени собственника.

Арендная плата – размер, порядок и сроки уплаты арендных платежей устанавливаются в договоре по соглашению сторон. Если порядок и сроки внесения арендной платы в договоре не определены, они принимаются как порядок и сроки, действующие в отношении аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Обязанности сторон – определяются договором. По умолчанию (если другое не установлено в договоре) капитальный ремонт имущества, являющегося объектом аренды, осуществляет арендодатель, а текущий ремонт – арендатор.

Аренда автомобиля – в договоре необходимо прописать характер аренды: с экипажем или без экипажа.

Аренда автомобиля с экипажем предполагает, что арендодатель не только предоставляет свое транспортное средство во временное владение и пользование, но еще и оказывает услуги по управлению им и по технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Аренда без экипажа, соответственно, предполагает только предоставление транспортного средства во временное владение и пользование (ст. 642 ГК РФ). В соответствии с Гражданским кодексом, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность по проведению капитального и текущего ремонта возлагается на арендодателя, а по договору аренды без экипажа – на арендатора (ст. 634, 644 ГК РФ). В договоре аренды транспортного средства с экипажем лучше отдельно указать сумму арендной платы, а также сумму, причитающуюся арендодателю за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации. Такое разграничение в дальнейшем позволит избежать проблем с начислением НДФЛ и страховых взносов.

При составлении договора аренды имущества с работником или другим физическим лицом предлагаю Вам воспользоваться готовыми образцами договоров :

Передача имущества по договору аренды оформляется актом приема-передачи. В акте нужно перечислить все основные характеристики объекта аренды, его недостатки, повреждения и т.д., поскольку после заключения договора ответственность за содержание арендованного имущества в надлежащем состоянии ложится на арендатора. Возврат имущества из аренды оформляется актом возврата.

НДФЛ с доходов физического лица от сдачи имущества в аренду

Доходы физического лица от сдачи в аренду имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов) или 30% () (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Независимо от того, состоит арендодатель в трудовых отношениях с арендатором или нет, организация-арендатор является налоговым агентом. Поэтому именно арендатор должен исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с арендной платы при ее фактической выплате физлицу (п. п. 1 и 4 ст. 226 НК РФ). Кроме того, организация-арендатор обязана предоставить в налоговую инспекцию по итогам года сведения по форме 2-НДФЛ в отношении доходов арендодателя.

В справке 2-НДФЛ доходы физлица от сдачи в аренду имущества отражаются с кодом «2400». В том случае, если заключен договор аренды транспортного средства с экипажем, в справке отражаются отдельно: арендная плата с кодом «2400», а также плата за услуги по управлению и технической эксплуатации с кодом «2010» (Приложение 3 к Приказу ФНС России от 17.11.2010 № ММВ-7-3/611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников»).

! Обратите внимание: включение в договор аренды имущества с физическим лицом условия о том, что арендатор не является налоговым агентом и арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ с арендной платы в бюджет, противоречит налоговому законодательству РФ. Поэтому независимо от наличия такого условия, организация-арендатор признается налоговым агентом по отношению к арендодателю-физлицу , то есть ответственность за полноту и своевременность уплаты НДФЛ с арендной платы полностью лежит на организации. В случае неисполнения своих обязанностей как налогового агента организация может быть привлечена к ответственности по ст. 123 НК РФ (штраф в размере 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет). Такой позиции придерживается Минфин РФ в письмах от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148.

Страховые взносы с арендной платы физическому лицу

Арендная плата, выплачиваемая сотруднику или другому физическому лицу по договору аренды имущества, не облагается страховыми взносами на обязательное пенсионное, медицинское, социальное страхование (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ), а также взносами на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний (ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).

Однако если Вы заключили с физлицом договор аренды транспортного средства с экипажем, то помимо арендной платы по нему предусматривается плата физлицу за услуги по управлению. Вторая составляющая оплаты (за услуги) с правовой точки зрения относится к выплатам физическому лицу по договору гражданско-правового характера, предметом которого является оказание услуг. Поэтому с суммы оплаты физлицу за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации организация должна начислить страховые взносы в ПФР, ФОМС, ФСС (на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством) (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ). Страховые взносы в ФСС в части страхования от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний уплачиваются в том случае, если это предусмотрено в самом договоре аренды транспортного средства с экипажем.

Налог на прибыль, УСН

Организации, применяющие общую систему налогообложения имеют право учесть арендные платежи за арендуемое имущество в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом такие расходы должны быть экономически обоснованы и подтверждены документально. Для документального подтверждения расходов достаточно договора аренды и акта приема-передачи. То есть составлять ежемесячные акты об оказанных услугах не требуется, если их составление прямо не предусмотрено договором аренды (Письма Минфина России от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 24.03.2014 № 03-03-06/1/12764).

! Обратите внимание: Налогоплательщики, использующие метод начисления, учитывают арендную плату в расходах на последнее число отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Кроме самой арендной платы арендатор может уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по ремонту арендованного имущества (текущему и капитальному), если обязанность по такому ремонту возложена на него по договору аренды (пп. 1 и 2 ст. 260 НК РФ, Письмо Минфина России от 29.05.2008 № 03-03-06/1/339). Помимо этого к налоговому учету могут быть приняты и расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества, например, используемого по договору аренды: на ГСМ, стоянку, страхование (если договором аренды обязанность по страхованию возложена на арендатора).

Плательщики УСН также могут учитывать в составе расходов арендные платежи за пользование имуществом (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). При этом датой принятия к налоговому учету таких расходов будет являться дата их фактической оплаты, то есть дата выплаты арендной платы за истекшие периоды.

Который возникает в подобной ситуации: если арендодатель - физическое лицо, должен ли он, аренды с компанией, получать статус индивидуального предпринимателя?

Как правило, в этом нет необходимости. Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Законодательство не ставит право гражданина распоряжаться своим имуществом в зависимость от наличия у него статуса предпринимателя (п. 1 ст. 209, ст. 608 ГК РФ).

Факт заключения возмездной сделки (договора аренды) сам по себе еще не свидетельствует о том, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность. Подтверждают этот вывод и налоговики (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30 марта 2007 г. № 28-10/28916). Определить, что гражданин занялся предпринимательством, можно, как считают налоговики, по нескольким признакам: имущество изначально приобреталось для извлечения дохода, у гражданина существуют устойчивые связи с контрагентами, все совершаемые сделки взаимосвязаны и по ним ведется учет хозяйственных операций. Только тогда арендодатель должен зарегистрироваться как предприниматель и платить налоги в этом качестве.

Если же, к примеру, помещение гражданин приобрел для личных нужд, но временно сдает его в аренду и получает от этого доход, регистрироваться в качестве не нужно. Это подтверждает и пункт 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 23.

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

6500 руб. (50 000 руб. × 13%) - удержан НДФЛ с суммы арендной платы;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 50

43 500 руб. (50 000 - 6500) - выплачена сумма аренды за минусом удержанного налога.

Арендодатель является индивидуальным предпринимателем. По общему правилу, если арендодателем является индивидуальный предприниматель, организация не является налоговым агентом по НДФЛ (п. 2 ст. 226 НК РФ). В подобной ситуации с полученного вознаграждения арендодатель сам исчисляет и уплачивает НДФЛ в соответствии с нормами статьи 227 Налогового кодекса РФ.

Однако на практике налоговики разрешают так поступать только в том случае, если сдача имущества в аренду является одним из видов деятельности индивидуального предпринимателя. Поэтому, чтобы избежать споров при налоговой проверке, действовать нужно так.

У арендодателя нужно запросить копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и копию выписки из Здесь также возможны две ситуации:

в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду как вид деятельности индивидуального предпринимателя не указана;
в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду указана как один видов деятельности индивидуального предпринимателя, например 70.20 «Сдача в наем собственного недвижимого имущества».

В первом случае отношения с арендодателем должны строиться в том же порядке, как описано выше для ситуации, когда арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован (при выплате арендной платы нужно удерживать НДФЛ, а по окончании года подать сведения в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ).

Во втором случае арендодатель уплачивает налог с полученных доходов самостоятельно. Компания, оплачивая аренду, налог удерживать не должна. Также не нужно подавать сведения в налоговую инспекцию.

Пример

ООО «Мобильная связь» арендовала у В. Г. Петрова помещение под торговый зал для продажи сотовых телефонов. В. Г. Петров предъявил бухгалтерии ООО «Мобильная связь» следующие документы:

Копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

Копию выписки из ЕГРИП, где один видов деятельности индивидуального предпринимателя имеет код по ОКВЭД 70.20 «Сдача в наем собственного недвижимого имущества».

Согласно договору, ежемесячная сумма арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц. Аренда выплачивается ежемесячно, стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельно не компенсируется. Сумма арендной платы выплачивается Петрову из кассы ООО «Мобильная связь» на основании расходного кассового ордера. Рассмотрим учет расходов при аренде недвижимости у физических лиц. Так, ежемесячно бухгалтерия ООО «Мобильная связь» будет делать в учете такие проводки:

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»

50 000 руб. - начислена арендная плата согласно договору аренды;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 50

50 000 руб. - выплачена сумма аренды из кассы торговой организации на основании расходного кассового ордера.

Аренда у физического лица жилого помещения

Зачастую компании размещают офисы, склады и прочие подразделения в арендованных жилых помещениях (квартирах). По мнению Минфина России (см., например, письмо Минфина России от 5 мая 2004 г. № 04-02-05/2/18), компания может включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, арендную плату лишь по тем жилым помещениям, которые используются для проживания граждан.

Свою позицию чиновники объясняют следующим образом. Арендные платежи включаются в прочие доходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. Однако, прежде чем воспользоваться данной нормой и исключить арендный платеж из налогооблагаемой прибыли, нужно удостовериться в том, что данные затраты отвечают критериям, приведенным в статье 252 Налогового кодекса РФ. А именно, как и любой другой вид расходов, арендная плата должна быть экономически оправданна и документально подтверждена. Причем подтверждающие документы (договор, акты, счета) не должны противоречить законодательству Российской Федерации.

Между тем, согласно пункту 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ, жилые помещения можно сдавать только для проживания граждан. Размещать же в жилых домах производственные или административные подразделения организаций можно, только если помещение переведено из жилого фонда в нежилой. А организация в жилых домах промышленных производств вообще запрещена (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Таким образом, договор аренды жилого помещения, предусматривающий его эксплуатацию в каких-либо иных, кроме проживания граждан, целях, противоречит Гражданскому кодексу РФ. А следовательно, арендные платежи по такому договору нельзя списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль.

Пример

АО «Московская типография» арендовало у И. С. Кондратьева двухкомнатную квартиру, расположенную на первом этаже многоэтажного жилого дома. Арендная плата, согласно заключенному договору, составляет 10 000 руб. в месяц. В договоре аренды указано, что ОАО «Московская типография» разместит в арендованной квартире склад товаров.

Поскольку в данной ситуации договор аренды противоречит статье 288 Гражданского кодекса РФ, АО «Московская типография» не сможет списать арендную плату на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль компании.

Между тем Гражданский кодекс РФ отнюдь не обязывает компанию указывать в договоре, как именно будет использоваться арендованное имущество. Значит, для того чтобы привести договор в соответствие с законодательством, достаточно исключить из него любые упоминания о том, что в арендованном помещении будет открыт офис компании или устроен склад. Тогда арендные платежи будут отвечать всем условиям для признания расходов, перечисленным в статье 252 Налогового кодекса РФ. Тем же, что на деле арендатор использует помещение не для проживания граждан, он правила учета расходов при расчете налогооблагаемой прибыли не нарушает. Ведь Налоговый кодекс РФ не требует, чтобы действия направленные на получение дохода, соответствовали нормам гражданского или, скажем, жилищного законодательства.

Выходит, что чиновники не смогут привлечь к налоговой компанию, которая расположила офис или склад в жилом помещении, не указав на это в договоре аренды. При этом арендатору все же имеет смысл устно согласовать свои действия с собственником квартиры. Дело в том, что последний вправе расторгнуть договор, узнав, что арендатор использует квартиру не по ее прямому назначению (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Не исключено, что в подобной ситуации налоговики все же попытаются уличить компанию в нарушении налогового законодательства. И дело может дойти до суда. Но обычно в подобных спорах победа остается за налогоплательщиками. Примером тому служит постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 июля 2001 г. № А56-4699/01. В нем судьи указали, что налоговое законодательство не требует, чтобы компания осуществляла свою предпринимательскую деятельность исключительно в нежилых помещениях.

Пример

АО «Московская типография» арендовало у М. Н. четырехкомнатную квартиру за 120 000 руб. в месяц. В договоре аренды не указано, каким образом АО «Московская типография» собирается использовать жилое помещение. Однако по устной договоренности с Подольской фирма разместила в квартире свой офис.

Бухгалтерия АО «Московская типография» сделала в учете такие проводки:

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 76

120 000 руб. - начислена арендная плата;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на доходы физических лиц»

15 600 руб. (120 000 руб. × 13%) - удержан НДФЛ из суммы арендной платы;

ДЕБЕТ 50 КРЕДИТ 51

104 400 руб. (120 000 - 15 600) - получены в деньги для оплаты аренды;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 50

104 400 руб. - выдана Подольской арендная плата через кассу компании;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на доходы физических лиц» КРЕДИТ 51

15 600 руб. - уплачен в бюджет НДФЛ, удержанный из арендной платы.

Квартира арендована для управленческих нужд компании, а расходы по арендной плате подтверждены договором, составленным в соответствии с российским законодательством. Поэтому бухгалтерия АО «Московская типография» включила арендный платеж 120 000 руб. в состав прочих расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль компании.

Александр Елин,

Компании "АКАДЕМИЯ АУДИТА

Организация, заключившая договор аренды помещения с физическим лицом, выполняет обязательства налогового агента – при перечислении арендных платежей удерживает НДФЛ и выплачивает налог в бюджет. В статье разберем, как документально оформляется аренда помещений у физического лица, а также выясним особенности налогообложения при выплате арендных платежей и компенсации эксплуатационных расходов

Договор аренды с физлицом: оформляем правильно

Сотрудничество организации с физлицом-арендодателем начинается с оформления договора аренды.

При составлении арендного соглашения сторонам необходимо соблюдать нормы, установленные ГК РФ. В частности, договор должен содержать следующие обязательные реквизиты:

наименование документа, место, дата составления;
наименование сторон в преамбуле (полное наименование организации, ФИО физлица);
ФИО, должность подписанта со стороны арендатора (как правило, директор), основание для представления интересов организации при заключении договора (устав, доверенность);
юридический адрес организации, адрес прописки физлица;
банковские реквизиты сторон.

Читайте также статью ⇒

Текст соглашения следует оформить следующими разделами:

№ п/п	Наименование раздела	Описание
1	Предмет договора	Договор аренды должен содержать следующую информацию о предмете договора – помещении, которое передается в аренду: адрес помещения; целевое назначение (жилое/нежилое); месторасположение (кирпичный/панельный дом, этаж); площадь, количество комнат.
2	Порядок расчетов	Данный раздел договора содержит следующие условия: сумма арендных платежей; порядок оплаты аренды; перечень расходов, возмещаемых арендатором (коммунальные, эксплуатационные услуги, услуги связи, т.п.); сумма гарантийного платежа, порядок его внесения и зачета; порядок пересмотра стоимости аренды (например, в связи с индексацией или изменением рыночной стоимости).
3	Права и обязанности сторон	При заключении договора аренды сторонам необходимо предусмотреть: возможность передачи помещения в субаренду; ответственность сторон за невыполнения условий договора (например, пеня за несвоевременную уплату арендных платежей); обязанность арендатора использовать помещение в соответствие с целевым назначением; контроль арендодателя за техническим состоянием помещения; прочие условия соблюдения сторонами установленных прав и обязанностей в рамках заключенного договора.
4	Срок действия договора	Период действия арендного соглашения стороны устанавливают самостоятельно. Кроме того, условиями договора предусматривается порядок досрочного расторжения соглашения (в одностороннем порядке, путем предварительного уведомления одной из сторон, т.п.).

Арендатор принимает право пользование помещением после подписанияакта приема-передачи ⇒ .

Процедура возврата помещения по окончанию срока действия аренды либо в связи с досрочным расторжением договора сопровождается подписанием акта возврата ⇒ .

Госрегистрация договора аренды с физлицом

Договор аренды, заключенный между организацией и физлицом, которое не является ИП, обязательному нотариальному заверению не подлежит. При этом на основании п. 2 с. 609 ГК РФ, арендное соглашение (в том числе, с арендодателем-физлицом) сроком действия более 1-го года должно пройти процедуру государственной регистрации.

Госрегистрацию договоров аренды осуществляют территориальные органы Росреестра. Согласно ГК РФ, арендное соглашение признается действительным и вступает в силу только при условии его государственной регистрации.

Аренда помещений у физического лица: налогообложение, страховые взносы

Арендуя помещение у гражданина, который не является самозанятым лицом, организация, выполняя обязанности налогового агента, обязана удерживать и выплачивать в бюджет НДФЛ, рассчитанный от суммы арендных платежей по действующей налоговой ставке. Данное требование установлено п. 2 ст. 226 НК РФ.

Арендатор – налоговый агент по НДФЛ

Организация-арендатор рассчитывает НДФЛ, удерживает сумму из дохода физлица-арендодателя и выплачивает налог в бюджет в каждом случае перечисления арендных платежей . Арендодатель же получает сумму арендной платы за минусом удержанного налога:

АрендПлатеж факт = АрендПлатеж договор – НДФЛ,

где АрендПлатеж факт – сумма арендного платежа, фактически перечисляемого арендодателю;
АрендПлатеж договор – размер арендного платежа согласно договору;
НДФЛ – сумма удержанного налога, рассчитанного по установленной ставке (в общем порядке – 13% от размера арендного платежа).

При аренде помещения у физлица, НДФЛ подлежит удержанию как в случае, когда сумма налога указана в договоре аренды, так и при условии, что данное положение договором не предусмотрено (см. письмо Минфина № 03-04-05/49369 от 27.08.2015 года).

Срок уплаты НДФЛ юрлицом-налоговым агентом – не позже дня, следующего за днем перечисления арендного платежа физлицу-арендодателю.

Рассмотрим пример . Между ООО «Призма» и гражданином Барсуковым заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендная плата составляет 7.303 руб./мес.

«Призма» уплачивает арендные платежи Барсукову ежемесячно до 20-го числа текущего месяца.

18.10.2018 года бухгалтер «Призмы» перечислил Барсукову арендную плату за октябрь 2018 года (за минусом НДФЛ):

7.303 руб. – (7.303 руб. * 13%) = 6.353,61 руб.

«Призма» обязана перечислить НДФЛ в бюджет не позже 19.10.2018 года.

Страховые взносы

Арендные платежи, уплачиваемые юрлицом-арендаторов в пользу физлица, не являются объектом налогообложения страховыми взносами. В соответствие с п.4 ст. 420 НК РФ, организация, арендующая помещение у физлица, взносы по обязательному пенсионному, медицинскому, социальному страхованию уплачивать не обязана.

НДФЛ и страховые взносы при выплате возмещения коммунальных услуг

Достаточно часто договора аренды содержат положения, согласно которым арендатор обязан компенсировать собственнику расходы, связанные с эксплуатацией помещения. Арендные соглашения, заключенные между организациями и физлицами, в данном случае не исключение.

В ответ на многочисленные запросы налогоплательщиков относительно взыскания НДФЛ при оплате возмещения по договорам аренды, Минфин выпустил письмо с разъяснениями. Согласно письму № 03-04-06/12985 от 17.04.2013 года, выплаты возмещения коммунальных, эксплуатационных услуг, услуг связи, т.п. в рамках договора аренды признаются компенсацией, в связи с чем налогообложению НДФЛ не подлежат.

Рассмотрим пример . Между ООО «Златоуст» и гражданином Федотовым заключен договор аренды помещения под склад, согласно которому:

сумма ежемесячных арендных платежей составляет 6.120 руб.;
арендатор компенсирует собственнику расходы на отопление и электроэнергию согласно квитанциям и платежным документам коммунальных служб.

Срок оплаты аренды и компенсации коммунальных расходов – до 10-го числа месяца, следующего за отчетными.

02.11.2018 года Федотов предоставил бухгалтеру «Златоуста» квитанции об оплате коммунальных услуг по арендуемому помещению в общей сумме 1.005 руб.

Бухгалтер рассчитал сумму аренды и компенсации:

арендный платеж за октябрь 2018 года (за вычетом НДФЛ):
120 руб. – (6.120 руб. * 13%) = 5.324,40 руб.;
компенсация коммунальных услуг – 1.005 руб.;
общая сумма к оплате:
324,40 руб. + 1.005 руб. = 6.329,40 руб.

Арендный платеж и компенсация коммунальных услуг перечислена Федотову 05.11.2018 года. В тот же день бухгалтер перечислил в бюджет НДФЛ в сумме 795,60 руб. (6.120 руб. * 13%).

Налогообложение выплат арендодателям-нерезидентам

При заключении договора с физлицом-нерезидентом РФ организация-арендатор соблюдает общий порядок налогообложения выплат в пользу арендодателя. При расчете НДФЛ, удерживаемого из суммы арендных платежей в пользу нерезидента, организация применяет налоговую ставку 30%.

При определении срока перечисления НДФЛ, удержанного из дохода нерезидента, организации следует руководствоваться п. 6 ст. 226 НК РФ (не позже дня, следующего за днем выплаты дохода).

Выплаты нерезиденту в виде компенсации эксплуатационных услуг за пользование помещением НДФЛ не облагаются.

На доход, выплачиваемый арендодателю-нерезиденту согласно договору аренды, страховые взносы не начисляются.

заявление о регистрации;
подписанный договор со всеми приложениями;
кадастровый паспорт помещения;
подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ.

Может ли юрлицо арендовать у физлица коттедж под офис?

НДФЛ по аренде: 4.880 руб. * 13% = 244,40 руб.;

страховые взносы к начислению:
в ПФР: 18.360 руб. * 22% = 4.039,20 руб.;
в ФСС: 18.360 руб. * 2,9% = 532,44 руб.;
в ФОМС: 18.360 руб. * 2,2% = 403,92 руб.

04.08.17 на карту Иволгина поступила сумма 20.608,80 руб., в том числе:

заработная плата за август 2017: 18.360 руб. – 2.386,80 руб. = 15.973,20 руб.;
плата за пользование объектом аренды за август 2017: 4.880 руб. – 244,40 руб. = 4.635,60 руб.

Сумма удержанного НДФЛ (2.386,80 руб. + 244,40 руб. = 2.631,20 руб. (перечислена в бюджет в день выплаты зарплаты и арендной платы. Страховые взносы, начисленные на зарплату Иволгина, перечислены во внебюджетные фонды в срок до 15 сентября. Аренда личного автомобиля Один из наиболее популярных видов имущества, арендуемого у физлиц – транспортные средства.

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Данный формат гражданско-правовых взаимоотношений предполагает следующее:

компания получает в платное пользование транспортное средство, принадлежащее физлицу на правах собственности;
физлицо – собственник автомобиля оказывает арендодателю услуги по управлению транспортным средством.

Подобный вид аренды популярен среди тех организаций, в которых отсутствует штат водителей. В целях производственной необходимости фирма может арендовать автомобиль с водителем как временно, так и на постоянной основе. В данном случае к начислению страховых взносов применяется двойной подход:

Сумма арендной платы за пользование автомобилей взносами не облагается.

Prednalog.ru

Важно

Как правило, компании арендуют у сотрудников личные автомобили в целях их производственного использования. Основной фактор, влияющий на начисление страховых взнос на сумму арендных платежей – порядок предоставления автомобиля в пользование, а именно арендуется ли транспортное средство с экипажем или без. Каждый из вариантов рассмотрим более подробно ниже. Читайте также статью: → «Бухгалтерский учет аренды автомобиля у физических, юридических лиц и в иных случаях».

Внимание

Общий порядок аренды Первый вариант передачи автомобиля в платное пользования – оформление аренды только на автомобиль, без экипажа. Данный вариант распространен в случаях, когда собственником транспорта выступает сотрудник компании. Например, торговый представитель фирмы имеет собственный автомобиль, который использует в производственных целях.

Аренда у физического лица: ндфл

ГК РФ). Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

характеристика сдаваемого помещения;
реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
сумма выплат за арендование;
нюансы пользования помещением и его ремонта;
подписи обеих сторон;
при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос.

Расчет страховых взносов при аренде имущества у физического лица

Чем грозит «опасная» запись в ЕГРЮЛ Недавно налоговики начали исключать из ЕГРЮЛ организации, в отношении которых в реестр внесены записи о недостоверности сведений. Такое право есть у регистрирующего органа, если запись о недостоверности содержится в ЕГРЮЛ более 6 месяцев. При этом исключить могут даже реально работающую компанию.< < …
Фото для пропуска работодатель должен просить у работника письменно Чтобы разместить на рабочем пропуске фото сотрудника, организация должна запросить его согласие на обработку персональных данных. < … Налоговая нагрузка и рентабельность: ФНС обновила межотраслевые показатели Налоговая служба опубликовала обновленные сведения, при помощи которых организации и ИП могут оценить свои налоговые риски. < … Главная → Бухгалтерские консультации → НДФЛ Актуально на: 22 января 2018 г.

Из-за чего ПФР может «выкинуть» стаж при оформлении пенсии Аноним, Вы писали:Всё правильно. Банку нужны от вас документы, которыми вы можете подтвердить сво… «Ночной бухгалтер». Если вы в списке 550-П, то, в общем, все. Почему банки и Яндекс.Деньги никому ничего не объясняют Устарело, уже можно раньше срока.
И давно переписали главу 23 Налогового кодекса?)) Как бухгалтеры считают аванс. Спойлер: кто во что горазд Аноним, Вы писали:Закон Яровой», которые должен вступить в силу с 1 июля этого года. Соглас… Кому раньше 70 лет пенсия не светит да пошли они со своим выводом из тени…………….все хотят что то поиметь, а когда государств…
Минфин не ждет больших денег от самозанятых Проведено межевание в 2014 г. На кадастровой карте участок не отображается — пишут что меже…

Ликвидация организации: что делать с налоговой переплатой Собственники ликвидируемой компании не могут претендовать на то, чтобы сумму излишне уплаченных фирмой налогов или взносов вернули им. < … Что нужно сделать с 28 мая по 1 июня Бывают периоды, когда количество новых срочных дел превышает все мыслимые пределы. В такие моменты легко забыть о не менее важных, но рутинных задачах.

Чтобы вы не пропустили сроки перечисления регулярных платежей в бюджет и сдачи отчетности, мы подготовили для вас наши еженедельные напоминания.< < … Неточный адрес – повод для отказа в регистрации юрлица Если в заявлении на регистрацию организации не указан номер офиса, налоговики вправе отказаться регистрировать компанию. < … Платить налоги стало проще Для уплаты личных налогов гражданам больше не обязательно заполнять платежное поручение «от и до».
Достаточно ввести всего один номер. < …

2018 год аренда помещения у физического лица юридическим лицом под офис

Организация может перечислить платежи за аренду со своего расчетного счета на счет арендодателя, если у него открыт какой-нибудь счет в банке (например, сберкнижка или карта оплаты). Этот способ расчетов более удобен для организации, поэтому имеет смысл убедить физлицо открыть расчетный счет. Но при этом обязательно нужно узнать, какова будет комиссия за открытие счета и снятие денег. Во многих банках она может быть значительна. Можно ли учесть в расходах на аренду помещения у физического лица коммунальные услуги? Если вы хотите учесть коммунальные услуги в расходах, необходимо их стоимость включить в арендную плату. Эту операцию можно оформить следующим образом: 1. Коммунальные платежи включаются в аренду в виде фиксированной суммы и отдельно не выделяются.
Нужно ли начислять НДФЛ при оплате аренды физическому лицу? Поскольку юридическое лицо платит арендную плату физическому, то для физического лица эта выплата является доходом, а юридическое лицо в этом случае считается налоговым агентом. Поэтому с арендных платежей физическому лицу взимается НДФЛ 13%, причем начислять, удерживать и выплачивать налог обязана организация (ст. 226 пп. 1, 2 и ст. 230 НК РФ). Она предоставляет в налоговую справку по форме 2-НДФЛ.
Организация не может переложить обязанность уплаты по НДФЛ на самого гражданина (п. 5 ст. 3 НК РФ). Конечно, вы можете заключить дополнительное соглашение с арендодателем об исполнении права на начисление и уплату НДФЛ на него самого, но этот пункт договора (дополнительное соглашение) будет считаться ничтожным (Письмо Минфина N 03-04-05/3-314от 29.04.2011).

ИП. В каких случаях необходимо получение статуса ИП Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ). Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст.
2 ч. 1 ГК РФ);
ведение учётности по операциям и сделкам;
наличие устойчивых связей со съёмщиками;
приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
регулярное совершение сделок в конкретный период;
покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ.
Содержание:

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом
- Требуется ли физ. лицам регистрация ИП
- В каких случаях необходимо получение статуса ИП
- Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности
- Правила заключения арендных договоров
- Налогообложение арендодателя
Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом
- Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами
- Аренда нежилого помещения у физического лица

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.