Срок справки разрешения с опеки. Справка или разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства: условия для согласия и причины отказа. Сколько рассматривается дело

По российскому законодательству, гражданам, имеющим несовершеннолетних детей, для осуществления продажи квартиры требуется получить разрешение от органов опеки. Далее в материале будет описано, каким образом возможно получить разрешение, предоставление каких бумаг для этого потребуется, а также будут описаны ситуации, при наличии которых заявителям может быть отказано в выдаче разрешения.

Как в органах опеки получить разрешение на продажу квартиры?

Продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства возможно будет признана незаконной. Если начнется судебное разбирательство в отношении сделки по купле-продаже, то органы опеки вправе потребовать аннулирования соглашения о продаже, в связи с чем стороны обязаны будут вернуть друг другу деньги и жилье. Поэтому получить разрешение органов опеки на продажу квартиры важно.

Для получения разрешения, гражданам необходимо обратиться в специализированное государственное учреждение — УСЗН (управление социальной защиты населения).

Процедура обращения в социальное учреждение выглядит следующим образом:

• 1-ый шаг — составление извещения, в котором будет указано, что гражданин собирается продать квартиру. Данная бумага направляется в местную организацию по опеке;
• 2-ой шаг — заключается в сборе пакета конкретных бумаг;
• 3-ий шаг — представляет собой собеседование с уполномоченным лицом учреждения по опеке. В случае, когда ребенку-собственнику жилого помещения более 14 лет, он должен присутствовать на собеседовании;
• 4-ый шаг — ожидание от сотрудников органов опеки разрешения на продажу квартиры.

Если по рассмотрению заявки работники опекунского учреждения выдают разрешение на проведение сделки о продаже, то владельцам недвижимости, имеющих несовершеннолетних детей, нужно предоставить документацию, что одновременно с продажей одного жилья, они приобретают другое. Социальные органы защиты всегда действуют в интересах несовершеннолетних, поэтому они должны быть уверены, что в приобретенной квартире несовершеннолетнему будет присуждена доля жилья.

Если родители ребенка, вместе с продажей квартиры желают прописать малыша в жилье у родственников, то социальными органами им будет отказано в продаже жилой собственности. Разрешение выдается только тем лицам, которые взамен старого жилья сразу приобретают новое.

Список документов

Чтобы получить разрешение на продажу квартиры от лиц, работающих в компетентном государственном учреждении, следует подать определенный перечень бумаг.

Для выдачи разрешения на продажу квартиры, в УСЗН требуется предоставить следующие акты:

• российские паспорта заявителей, желающих продать квартиру (мамы и папы или опекунов, признанных по закону);
• документ, подтверждающий согласие ребенка на продажу жилья. Письменный акт необходим для предоставления, если собственнику исполнилось более 14 лет;
• удостоверение личности ребенка — акт о появлении на свет, если его возраст от 0-14 лет или паспорт, если его возраст больше 14 лет;
• документ о семейном положении собственников жилого недвижимого имущества. В качестве данного документа могут быть свидетельства о брачном союзе или о его расторжении;
• технические бумаги на продаваемую квартиру;
• справка из реестра;
• лицевой счет;
• домовая книжка;
• бумаги, подтверждающие, что все коммунальные платежи оплачены вовремя и по ним нет задолженности;
• акты, свидетельствующие, что заявители приватизировали квартиру;
• правоустанавливающие бумаги на жилье.

Вышеупомянутые бумаги подлежат к предъявлению в канцелярию органов опеки и попечительства в полном объеме. Заявитель должен предоставить копии всех актов и оригиналы. Если на копиях будет отсутствовать официальное удостоверение нотариальной конторы, то компетентные лица их не примут к рассмотрению.

Образец и бланк заявления

Получение разрешения на продажу квартиры от государственных органов по опеке зависит от полного предоставленного пакета актов, а также от корректно оформленного заявления. В нем следует писать только правдивые сведения, в случае предоставления ложных сведений — разрешение не будет выдано. Также не допускается наличие ошибок и исправлений.

Бланк заявления отражает содержание:

• наименование инстанции, в которую оно подается;
• личные сведения о заявителе:
  • Ф.И.О.;
  • сведения из удостоверения личности;
  • адрес;
  • телефон.
• предмет обращения — инициатива продать квартиру. Здесь также важно указать, что в определенный период времени, в это же учреждение будет предоставлена документация о новом месте проживания несовершеннолетнего. Требуется укать адрес новой жилплощади;
• список актов, прилагаемых к заявлению;
• подпись заявителя или его представителя;
• дата составления заявки на получение специального разрешения.

Образец заявления в органы опеки для продажи квартиры доступен для скачивания по

Когда бумаги подаются представителем, то надо предъявить доверенность. На доверительном акте, по закону, должна быть проставлена отметка специалиста нотариальной конторы.

В соответствии с установленными правилами, срок рассмотрения заявки на получение разрешения занимает 10 дней. Период рассмотрения поданного прошения не может быть уменьшен по запросу родителей, желающих продать квартиру. Даже если собранные ими документы вскоре потеряют юридическую силу или с потенциальным покупателем уже заключен контракт купли-продажи.

Как оформить согласие на продажу недвижимости?

Не рекомендуется предварительно заключать какие-либо договоренности с покупателями о продаже им квартиры, так как в оформлении постановления о разрешении сделки купли-продажи может быть отказано или время получения согласия понадобится больше, чем хотелось бы.

Приказ о разрешении продавать квартиру выдается в руки только заявителю по предъявлению удостоверения личности. Получить его можно в том же отделении, где и подавались бумаги.

Когда уже получено согласие органов опеки на продажу жилья, где среди собственников имеются несовершеннолетние лица, можно заняться составлением договора купли-продажи. Главное, после приобретения нового жилища, не забыть предоставить в органы опекунства и попечительства бумаги, свидетельствующие, что у детей есть место проживания.

Отказ органов опеки в получении разрешения

Не всем заявителям сообщается положительное решение, дающее право на продажу квартиры. Компетентные органы опеки в интересах несовершеннолетнего ребенка могут отказать в выдаче разрешения.

Отказ возможно получить в следующих случаях:

• заявителей (родителей или официальных опекунов) лишили родительских прав;
• 14-летний несовершеннолетний отказывается от заключения сделки купли-продажи жилья;
• при осуществлении сделки по продаже квартиры будут не полностью учтены интересы несовершеннолетнего дитя.

Затруднения при получении разрешения могут быть связаны с предоставлением не полного пакета бумаг, с ненадлежащим оформлением заявки или с тем, что приобретаемое жилье не будет полностью соответствовать установленным нормам. Сотрудники органов опеки также могут отказать в продаже квартиры по иным обстоятельствам. Решение принимается в зависимости от обстоятельств.

Продажа квартиры, если в числе собственников недвижимости есть не достигший совершеннолетия, сопряжена с рядом трудностей, основная из которых - получение разрешения на проведение сделки в Органах опеки и попечительства. При отсутствии такого документа провести сделку невозможно или же она будет признана юридически ничтожной, поскольку ущемляются права несовершеннолетнего.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

• сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
• соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) - при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

• ст. 20 ГК РФ;
• п. 4 ст. 292 ГК РФ;
• ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

• № 51 (ГК);
• № 188 (ЖК);
• № 223 (СК);
• № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
• № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний - владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

• до 6 лет он считается недееспособным;
• с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
• с 14 до 18 - ограниченно дееспособным;
• после достижения 18 лет - полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак - единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Какие документы нужны

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
2. Паспорта родителей.
3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
8. Экспликация (кадастровый паспорт).
9. Справка о количестве прописанных в помещении.
10. Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
11. Выписка из домовой книги.
12. Справка о стоимости недвижимости.
13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

• полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
• данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
• информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
• обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
• причины продажи недвижимости;
• подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

• требуется отправка запроса в другой регион - такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
• неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

1. Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
2. Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

1. Ухудшение условий проживания - например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
2. Ущемление прав несовершеннолетнего - например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова - органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Разрешение органов опеки на проведение рефинансирования

Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).

Получать разрешение надо, если:

• ребенок - собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал;
• семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье;
• материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.

В соответствии с законодательством доли в жилье должны быть выделены первому, второму, третьему и последующим детям, рожденным (усыновленным) в период действия ипотечного договора с использованием материнского капитала.

Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:

• заявление;
• паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки;
• нотариальный запрос в письменной форме;
• документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию);
• справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
• документы о рефинансировании (договор с банком).

Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.

Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.

Время чтения: 6 минут

Российское законодательство, определяя правовой режим имущества граждан, находящихся под опекой, признает за опекунами как законными представителями опекаемых распорядительные права в отношении такого имущества. Однако для совершения сделок по отчуждению, а также иных сделок, которые приведут к уменьшению имущественной массы и входящей в нее недвижимости, требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры в 2019 году. Указанное разрешение выдается лишь в исключительных ситуациях и в особом порядке.

Законодательная база

Общие правила, касающиеся установления опеки и правового статуса имущества опекаемых, определены Гражданским кодексом и ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В частности, необходимость в получении предварительного разрешения органов опеки при совершении сделок с имуществом подопечного определена положениями ч. 2 ст. 37 ГК. Право органов опеки на выдачу указанных разрешений уточнено в статьях 8 и 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Более того, в положениях ст. 21 ФЗ конкретизированы случаи, когда такое согласие является обязательным, условия его выдачи, а также действия компетентных лиц в случае игнорирования требований закона о получении такого разрешения. Порядок выдачи такого разрешения, порядок подготовки его проекта и иные значимые правила выдачи данного документа, которые должен учитывать конкретный попечительский совет, определяются законодательством субъектов федерации.

Права опекуна на имущество подопечного

Согласно ч. 1 ст. 37 ГК, распоряжение имуществом подопечного, включая недвижимость, ценные бумаги, а также полученные от всего этого доходы, осуществляется опекуном, но исключительно в интересах подопечного. Как установлено ст. 18 ФЗ «Об опеке и попечительстве», он принимает под свою ответственность все имущество, принадлежащее опекаемому, по описи, заботится о нем как о своем собственном, не допускает его обесценивания и способствует извлечению из него прибыли.

Реализуя свои распорядительные права по отношению к имуществу опекаемого, опекун не вправе совершать сделки, которые приведут к уменьшению имущественной массы.

Более того, опекунам запрещено заключать кредитные и заемные договоры, договоры о передаче имущества в длительное пользование, договоры залога в отношении имущества подопечного.

Продажа квартиры подопечного

В отношении распоряжения недвижимостью подопечных законодатель установил особые правила. Так, в соответствии со ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», недвижимость лиц, находящихся под опекой не может быть отчуждена. Исключения составляют случаи, когда:

• это обусловлено принудительным взысканием средств в рамках исполнительного производства;
• отчуждение осуществляется по договору ренты или мены и это выгодно для опекаемого;
• отчуждается жилая недвижимость, что вызвано сменой места жительства;
• отчуждение осуществляется в исключительных случаях, например, при необходимости оплатить дорогостоящее лечение.

Чтобы избежать злоупотреблений со стороны опекуна, для совершения каждой из указанных сделок, согласно ч. 2 ст. 20 ФЗ, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры или иной недвижимости.

Если оно не будет получено, а недвижимость все равно будет тем или иным образом отчуждена, при обнаружении данного факта органы опеки, руководствуясь ч. 4 ст. 21 ФЗ, обязаны обратиться в суд с целью расторжения такого договора, кроме случаев, когда такой договор выгоден опекаемому. По результатам такого расторжения происходит двусторонняя реституция, а все понесенные сторонами убытки покрываются опекуном.

Порядок получения разрешения

В силу всего вышесказанного, продажа любой жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности подопечному, возможна лишь в исключительных случаях и только по предварительному разрешению компетентных органов. Как мы уже выяснили, порядок выдачи такого согласия, его формат, необходимые документы и все иные согласительные процедуры регламентируются внутренним законодательством каждого субъекта федерации. Рассмотрим стандартный порядок действий и необходимые документы, требуемые в типичных случаях.

Куда обращаться

Чтобы получить постановление органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в первую очередь необходимо обратиться в орган опеки по месту жительства опекаемого. Соответствующие полномочия органов закреплены в пп. 6 п. 1 ст. 8 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Обращение в компетентные органы оформляется в виде письменного заявления на имя начальника учреждения непосредственно от опекуна.

В большинстве случаев органы опеки требуют от опекунов личной подачи такого заявления, хотя в некоторых регионах допускается подача нотариально заверенной бумаги по почте. Если опекунов несколько, заявление подписывается всеми ими или должно быть получено их согласие на отчуждение.

Обратим внимание, что помимо личной подачи органы опеки часто требуют присутствия при оформлении заявления и самого опекаемого. Визит в органы опеки не ограничивается лишь подачей заявления – как правило, специалисты также проводят опрос-собеседование, выясняя все нюансы, касающиеся в том числе приобретения для подопечного нового жилья.


Пакет необходимых документов

Процесс получения согласия начинается с подачи заявления. В нем указываются:

• просьба выдать соответствующее разрешение на продажу;
• конкретный отчуждаемый объект недвижимости;
• отсылка на правоустанавливающие документы с указанием доли опекаемого в объекте недвижимости;
• мотивы, в силу которых было принято решение на отчуждение;
• обязательство приобрести в собственность опекаемого иную недвижимость;
• объем связанных с этим дополнительных расходов.

Вместе с заявлением подаются документы для опеки при продаже квартиры. Их перечень определяется региональным законодательством, но, как правило, в него входят:

• копия паспорта опекуна;
• копия паспорта или иного документа удостоверяющего личность подопечного;
• проект договора купли-продажи при необходимости;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• запрос нотариуса на разрешение на совершение сделки по месту нахождения недвижимости;
• справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
• выписки со счетов подопечного при необходимости;
• документальное подтверждение мотивов, которыми вызвана необходимость отчуждения;
• другие документы по требованию органов опеки.

Все копии документов предоставляются заявителями при предъявлении подлинников.

Сроки рассмотрения

Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», рассмотрение поданных заявителем документов осуществляется на протяжении 15 дней с момента подачи заявления, до истечения которых органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче.

На протяжении указанного времени попечительский совет и входящий в него инспектор обязаны изучить заявление и предоставленные документы, выяснить, соответствует ли отчуждение интересам опекаемого, после чего вынести соответствующее решение. Как согласие органа опеки, так и отказ в нем должны быть мотивированы и могут быть оспорены в суде заинтересованными субъектами.

Разрешение на продажу

Как правило, подготовка проекта разрешения на продажу осуществляется тем отделом опеки органа местного самоуправления, в пределах действия полномочий которого проживает опекаемый. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта федерации. Например, в Крыму, согласно приказу местного Минобразования от 03.08.15 № 767, документ будет действителен на протяжении 3 месяцев.

Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до момента его востребования. Однако стоит отметить, что если опекаемым является несовершеннолетний ребенок, в соответствии с рекомендациями письма Минобразования РФ от 20.02.1995 N 09-М, копии договоров об отчуждении недвижимости должны быть предоставлены в органы опеки в течение месяца после выдачи разрешения.

Таким образом, если конкретный срок не установлен, желательно использовать разрешение в течение месячного срока. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести на протяжении срока, сколько действует разрешение опеки. Если в течение него продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру получения разрешения придется пройти заново.

Разрешение выдается на совершение конкретных действий опекуна по продаже, с обязательным указанием на то, что все совершаемые действия соответствуют интересам опекаемого. Более того, документ должен содержать обязательство опекуна подтвердить соблюдение условий, на которых согласие было получено.


Как правило, подготовка к продаже квартиры подопечного начинается задолго до получения разрешения от отдела опеки. Поскольку закон не допускает уменьшения имущественной массы опекаемого, параллельно с отчуждением недвижимости (кроме исключительных случаев) должны быть предприняты меры, направленные на приобретение в собственность подопечного нового равнозначного жилого помещения. На это обязательно указывается в разрешении, выдаваемом органами опеки. На момент его получения все документы для проведения сделки должны быть подготовлены.

Как уже было сказано, продать квартиру опекаемого и провести перерегистрацию прав собственности желательно в месячный срок с момента выдачи разрешения.

Сделки продажи и покупки нового жилья должны проводиться одновременно.

Кроме того, в месячный срок органам опеки обязательно должен быть предоставлен договор купли-продажи ранее принадлежащей опекаемому недвижимости.

Разрешение на покупку

Необходимость получать разрешение органов опеки и попечительства на покупку жилья обусловлена положениями ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Согласно ей, предварительное согласие со стороны попечительского совета необходимо не только при отчуждении недвижимости или иного имущества, но и в любых других случаях, если распорядительные действия опекуна повлекут за собой удешевление или уменьшение имущественной массы.

Следуя этой логике, расходование средств опекаемого даже на приобретение недвижимости таким же образом потребует получения согласия от должностных лиц. Порядок его получения также потребует обращения в органы опеки с соответствующим заявлением, подготовки необходимых бумаг, обоснования наличия средств, аргументации мотивов, которыми обусловлена покупка. Срок выдачи такого разрешения также составит 15 дней.

Получить согласие органов опеки на продажу квартиры необходимо во всех случаях, когда в сделке участвуют несовершеннолетние граждане. Процедура получения такого разрешения может представлять проблему, так как защита интересов ребенка всегда является приоритетной задачей при распоряжении недвижимостью.

Что нужно сделать для получения согласия органов опеки

Если объект недвижимого имущества или доля в нем принадлежат несовершеннолетнему ребенку, распоряжение жильем будут осуществлять его законные представители (родители). Вне зависимости от условий сделки для продажи квартиры будет необходимо получить предварительное разрешение органов опеки.

Указанные органы призваны обеспечивать защиту интересов ребенка при распоряжении его имуществом. С этой целью органы опеки имеют право:

1. проверять условия совершения сделок по отчуждению квартиры, принадлежащей детям;
2. контролировать сделки, в результате которых происходит уменьшение имущественных активов ребенка;
3. выдавать заключение по результатам проверки документов о нецелесообразности продажи имущества либо об условиях, которые должны выполнить родители;
4. выдавать согласие на продажу жилья.

Основным требованием, которое позволит родителям получить согласие органа опеки на продажу квартиру, является одновременное приобретение в собственность ребенка жилого помещения, схожего по характеристикам, уровню благоустроенности и стоимости.

Именно указанные обстоятельства будут предметом проверки по заявлению родителей-продавцов. Отсутствие разрешительного документа будет являться основанием для признания сделки недействительной по иску органов опеки.

Порядок получения согласия органов опеки

Оформление разрешительного документа и соблюдение условий о защите прав несовершеннолетних граждан происходит в несколько этапов. Первоначальной стадией будет являться уведомление органов опеки о предстоящей продаже квартиры, права на которую имеет ребенок.

Указанное заявление подается в орган опеки по месту постоянного проживания семьи. Помимо указания условий продажи в тексте заявления, необходимо в обязательном порядке представить следующие документы:

• общегражданские паспорта обоих родителей;
• документы, удостоверяющие личность ребенка (свидетельство или паспорт);
• согласие на продажу жилья от самого ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
• документы, подтверждающие семейный статус родителей (свидетельство о браке или о разводе);
• документы по сделке (в отношении продаваемой и приобретаемой квартир).

На стадии подачи заявления родители выступают представителями ребенка, не достигшего возраста 14 лет. Если он достиг такого возраста, он имеет право участвовать в совершении сделки наравне с родителями, однако будет действовать только с их согласия.

При обращении с заявлением органы опеки и попечительства обязаны выполнить следующие обязательные мероприятия:

1. провести проверку представленных документов на предмет соблюдения интересов ребенка;
2. при необходимости установить фактическое состояние приобретаемого жилья провести выездную проверку и составить акт;
3. провести личную беседу не только с родителями, но и ребенком в возрасте старше 14 лет, чтобы установить отсутствие фактов нарушения прав.

На стадии проверки представленных документов органами опеки изучаются правоустанавливающая и техническая документация на жилые помещения по сделкам продажи и покупки. В состав документов входят:

• выписки из ЕГРН или свидетельства о праве;
• кадастровые паспорта на жилые помещения и иная техническая документация;
• инвентаризационные справки из органов БТИ, в том числе о стоимости объектов;
• техническая документация на жилой дом;
• справки об отсутствии долгов по услугам ЖКХ;
• поквартирные карточки или выписки из домой книги.

При проверке указанных документов будет проверяться не только соответствие характеристик обоих квартир, но и благоустройство приобретаемого жилого помещения. Это необходимо, чтобы не допустить замену одной неблагоустроенной квартиры на аналогичный по характеристикам объект.

Оформление согласия на продажу квартиры

Если органами опеки будет установлена равноценность продаваемой и приобретаемой квартир, будет оформляться разрешительная документация. Предварительное согласие органа опеки будет направлено главе муниципального образования, который должен вынести постановление о разрешении сделки с имуществом ребенка. В данном постановлении указывается:

• согласие на продажу квартиры на условиях, изложенных в договорах;
• перечень требований, которые должны выполнить родители в установленный срок (например, не позднее месяца после выдачи согласия на продажу оформить право собственности ребенка);
• открытие банковского счета на имя ребенка для перечисления денежных средств от продажи квартиры (допускается в исключительных случаях);
• обязанность родителей уведомить органы опеки о проведенной сделке и оформлении права собственности на детей.

Данное постановление будет являться законным основанием для продажи квартиры, родители обязаны его предъявить в органах Росреестра при проведении регистрационных действий.

После продажи квартиры и приобретения на имя ребенка нового жилого помещения необходимо уведомить о данном факте орган опеки, выдавший согласие. Для этого должны быть представлены правоустанавливающие документы на объект недвижимости, в которых ребенок будет указан в качестве собственника помещения.

Неисполнение указанной обязанности может повлечь ответственность в виде обращения органа опеки в суд с иском о признании сделки недействительной, либо о понуждении родителей к регистрации права собственности на ребенка. На стадии судебного рассмотрения дела в суде у родителей есть право устранить допущенное нарушение и выполнить условия согласия на продажу квартиры, т.е. зарегистрировать право собственности несовершеннолетнего ребенка.

При продаже квартиры обязательно требуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки, поскольку права детей защищаются законом «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ», а также семейным кодексом государства. Без соответствующего разрешения продать квартиру не удастся, даже при составлении договора задатка нотариус предварительно потребует все необходимые документы.

Получение разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Самое сложное – это личный разговор с государственной структурой. Необходимо приложить все усилия, чтобы получить соответствующее разрешение. В ход могут пойти все аргументы, помните, ваша задача – в документе, который должен быть у вас на руках.

Постарайтесь словесно убедить служащих в необходимости приобретения нового жилья и продажи старой квартиры . Можете сделать акцент на том, что в новом месте у ребенка появиться возможность ходит в элитную школу, что там проживают ваши родственники или акцентируйте факт, что в том районе более развита инфраструктура. В любом случае вам понадобится привести веские аргументы в пользу своей позиции.

Почему необходимо убеждать сотрудников в разрешении? Дело в том, что исходя из положений выше означенного закона, ребенок ни в коем случае не должен пострадать от переезда в новый дом. Его доля должна остаться, как минимум, в том же размере, в котором она была до сделки.

Например , если вы проживаете в двухкомнатной квартире и часть квартиры записана на несовершеннолетнего, то при переезде в однокомнатную квартиру та же часть в квадратных метрах должна остаться за ним. По сути, ребенок станет собственником новой квартиры.

Какие документы нужны органу опеке для продажи квартиры

Сроки получения распорядительных документов

Юристы, которые ведут свою деятельность в сфере семейного законодательства, прекрасно осведомлены, что большинство сделок по купле-продаже квартир затягиваются из-за сроков ожидания решения опекунского совета.

По правилам, установленным нормативными инструкциями – срок решения составляет 1 месяц . В случае, если есть какие-либо уважительные причины – разрешение могут выдать немного раньше. Однако меньше, чем 2 недели, ждать не приходится.

Наше законодательство переполнено всевозможными тонкостями, которые не обошли стороной и семейный кодекс. К сожалению, после месяца ожиданий опекунский совет имеет право отказать в сделке, следовательно, можно потерять время .

Многие поступают по-другому – покупают квартиру, приписывают детей и после этого отчитываются перед опекунским советом. Однако такой ход сопряжен с огромными рисками – если органы сочтут условия, в которые перебрался ребенок, неподходящими, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.

Одномоментная сделка купли-продажи квартиры

Согласно ст. 7 ФЗ «Об опеке и попечительстве» при продаже квартиры с долей несовершеннолетних сделка должна быть только одномоментной . Так защищаются права детей. То есть фактически вы должны явиться в органы вместе с продавцом квартиры, которую вы будете приобретать и засвидетельствовать документы.

Чтобы изначально приобрести квартиру, многие вынуждены брать ипотечный кредит в банке. Такое решение иногда необходимо, поскольку у продавцов попросту не может быть огромной суммы на руках для покупки новой квартиры. Одномоментная сделка здесь невозможна и такая ситуация перерастает в 3 этапа.

• Сбор документов для приобретения квартиры в ипотеку;
• Продажа собственного жилья и сбор документов в органы опеки;
• Покупка квартиры и получение разрешения от госструктуры.

Часто на последнем этапе от органов опеки следует отказ. В итоге все старания – коту под хвост, сделка попросту считается ничтожной. Следовательно, чтобы проводить подобные операции, необходимо заранее подготовиться и проконсультироваться со всевозможными специалистами в области семейного законодательства.

Когда одномоментная сделка не обязательна

Договор можно не проводить только в двух случаях:

• При переезде в другой город;
• При открытии банковского счета, на который ложатся деньги от продажи имущества несовершеннолетнего.

На эти 2 процедуры необходимо разрешение ООП, также при снятии денег со счета следует иметь на руках согласие от госслужащих.

Видео: как получить разрешение опеки на продажу квартиры