Решение суда инициатор собрания участников долевого строительства. Собрания участников строительства. Уклонение от ввода построенного объекта в эксплуатацию

Волею обстоятельств втянутые в банкротство застройщика дольщики не успевают разобраться в тонкостях этой процедуры должным образом, и поэтому порой совершают необдуманные поступки, которые могут нанести вред и им, и другим дольщикам.

Важнейшим мероприятием, обязательным для посещения дольщиками, является собрание участников строительства. К нему нужно готовиться, чтобы занять максимально активную позицию и успешно отстаивать свои интересы. В этой связи следует обратить внимание на несколько нюансов.

Здесь хочется использовать формулировку «нельзя пропускать ни в коем случае», но не будем столь категоричными. Каждый дольщик волен сам избрать тактику поведения в случае банкротства застройщика. Но пропускать собрание участников строительства не рекомендует ни один эксперт.

Во-первых, потому, что проводить отдельное от других кредиторов собрание могут только дольщики. Такая прерогатива дает им возможность своими же голосами влиять на ход процедуры банкротства в целом. Во-вторых, правом голоса на таком мероприятии обладают исключительно участники строительства (это обусловлено его спецификой). Пример: вы пропустили собрание участников строительства, а на нем без вас решили судьбу дома (это может быть и передача другому застройщику, созданному ЖСК и т.д).

И если присутствовать на собрании дольщик не может по объективным причинам, то следует отправить на него своего представителя. Желательно, с юридическим образованием.

Порядок назначения и проведения собрания строго регламентирован

Собрание участников строительства не бывает неожиданным. Порядок его назначения прописан в законе, который претворяет в жизнь арбитражный управляющий. Дольщики уведомляются о предстоящем собрании заблаговременно, но не позднее, чем за 14 дней до даты проведения (если речь идет о почтовых уведомлениях) и не менее, чем за 5 рабочих дней, если речь идет об иных способах. Кроме того, сведения о банкротстве публикуются в СМИ.

Обязательность созыва собрания

Дольщикам следует знать, что некоторые вопросы не могут быть решены без проведения собрания участников строительства. К ним относятся следующие моменты:

Вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК;

Вопрос о создании ЖСК подлежит разрешению только на собрании участников строительства;

Банкротство застройщика - процедура тонкая

Вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи жилых помещений в собственность принимается также на собрании участников строительства.

Для принятия решения установлен кворум - 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании.

Что взять на собрание

Безусловно, с собой необходимо иметь любой документ, удостоверяющий личность. Напомним, что на собрании вправе голосовать только дольщики. В этой связи будет не лишним захватить с собой копию определения суда о включении требований в реестр требований кредиторов.

Будьте тактичны

Стрессовая ситуация может легко выбить дольщика из равновесия, но собрание участников строительства - не лучшее место для выяснения отношений и высказывания недовольств. Главная цель мероприятия - решить поставленные вопросы с наименьшими затратами. На этом собрании ваше оружие - факты. На них и нужно основывать свою позицию. И не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы, вести диктофонную запись мероприятия для дальнейшего анализа юридических последствий. Помните, что на собрание вы пришли, чтобы решать общую проблему, а не создавать новые.

Которые в том числе касаются облегчения процедуры проведения общего собрания собственников многоквартирных домов. Однако важный пробел, касающейся проведения общих собраний в новостройках, до сих пор не заполнен.

В настоящее время подавляющее большинство квартир в новостройках приобретается по договорам долевого участия (ДДУ). При этом участники строительство с момента подписания передаточного акта de facto становятся собственниками вновь созданного жилого помещения и несут бремя его содержания. Но гласит, что "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации".

Т.е. право собственности de jure возникает с момента получения такой бумаги:

Но не секрет, что иногда между моментом подписания передаточного акта и моментом оформления может пройти достаточно длительное время, которое в отдельных случаях исчисляется годами. Например, застройщик «А101 девелопмент» (бывш. «Авгур-Эстейт») до сих по не может полностью исполнить свои обязательства по оформлению прав собственности (с клиентами при покупке квартиры добровольно-принудительно заключались агентские договоры на данную услугу) домов 3-й очереди ЖК «Квартал А101» в поселке Коммунарка.

Кроме этого, регистрация права собственности является именно правом, но не обязанностью.

Однако, если мы обратимся к Жилищному кодексу части порядка проведения общего собрание, то увидим, что речь там идет именно о собственниках помещений. В частности, статья 44 гласит, что "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование ". А статья 45 говорит, что "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов".

Т.е. согласно смыслу Жилищного кодекса, принимать участие в общем собрании собственников (а также созывать такое собрание) имеют права участники долевого строительства, которые прошли процедуру государственной регистрации права собственности. Более того, согласно п.5.1. ст. 48 ЖК РФ "при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме".

К счастью, по сложившейся практике, органы государственной и местной власти при осуществлении своей деятельности, как правило не делают разницы между собственником, зарегистрировавшим свое право и участником долевого строительства, имеющего акт передачи объекта долевого строительства. Например, отсутствие зарегистрированного права не будет препятствием при обращении в Государственную жилищную инспекцию. Подобную же позицию можно найти и в судебной практике. Например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013 гласит, что "участие в голосовании лиц, являющихся владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи помещений во исполнение указанных договоров, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений собрания, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли у участников долевого строительства с момента передачи имущества. Соответственно, вопросы по содержанию общего имущества, поставленные на голосование на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников".

Однако, в Российской Федерации действует не прецедентная система права. Поэтому в каждом отдельном случае инициаторы собрания вынуждены полагаться на то, какую позицию займет тот или иной судья в случае, если решение общего собрание будет оспариваться.

При всем при этом, вопрос возникновения права собственности по договорам долевого участия в юридической науке остается дискуссионным, а наделение участников долевого строительства в полной мере правами собственников требует внесения серьезных изменений не только в жилищное, но и гражданское законодательство.

Своего рода «законодательной заплаткой» могут стать внесения лишь в отдельные статьи Жилищного кодекса. Так, статья 44 может быть дополнена положением, что участники долевого строительства обладающие и передаточным актом или иным документом о передаче объекта долевого строительства имеют право принимать участие и созывать общее собрание собственников многоквартирного дома на равне с другими собсвтенниками. При этом их доля в праве на общее имущества будет пропорциональный фактической площади квартиры, указанной в акте, а не в ДДУ. Пункт 5.1. ст. 48 дополнить прямым допущением, что в бланке голосование в качестве сведений о собственности могут быть указаны реквизиты ДДУ и акта передачи объекта долевого строительства.

Данное решение не является идеальный и также порождает много спорных последствий, но тем не менее предлагает определенную защиту для инициаторов общих собраний в новостройках, например, в случаях, когда жильцы пытаются сменить управляющую компанию навязанную застройщиком.

Специально для

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ «НИЖНИЙ, 47» (ЖСК «Нижний, 47»)

Томская область, г.Томск

Согласно разрешению на строительство от 28.08.2007 г. ООО «Демос» начато строительство 10-этажного жилого здания со встроенными помещениями общественного и административного назначения по пер. Нижний в г. Томске. Запланированный срок ввода в эксплуатацию - до 28.03.2010 г.

Как следует из материалов дела A67-6230/2011, определением Арбитражного суда Томской области от 24.02.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Демос» введена процедура банкротства - наблюдение, с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Томской области от 07.12.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Демос» введена процедура банкротства -внешнее управление сроком на 12 месяцев.

Определением арбитражного суда от 24.01.2014 срок внешнего управления продлен на 12 месяцев, т.е. до 07.12.2014. Собранием кредиторов ООО «Демос» был утвержден план внешнего управления, согласно которому было принято решение завершить строительство многоквартирного дома по адресу: г. Томск, пер. Нижний, д. 47. В период реализации плана внешнего управления, который был представлен арбитражным управляющим общему собранию на утверждение, и как выяснилось позже, был основан либо на неверной оценке степени готовности объекта, его состоянии, размере имеющихся активов и размере средств, необходимых на его завершение (в силу некомпетентности арбитражного управляющего в вопросах строительства), либо на намеренно искаженных самим арбитражным управляющим сведениях, становилось очевидным, что завершение строительства объекта в процедуребанкротства и под руководством арбитражного управляющего невозможно. Данные выводыудалось сделать благодаря работе инициативной группы дольщиков, которые в свою очередь пытались, насколько это было возможно, контролировать расходование денежных средств, дополнительно вносимых участниками строительства помимо средств, уплаченных ранее по договорам долевого участия, а также работу арбитражного управляющего по заключению договоров подряда, приемке выполненных объемов работ, и качество принимаемых работ. 07.03.2015 состоялось собрание участников строительства ООО «Демос», на котором участниками принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Томск, пер. Нижний, 47, созданному участниками строительства жилищно- строительному кооперативу. ЖСК «Нижний, 47» учрежден инициативной группой дольщиков (кредиторов) и зарегистрирован 26.03.2015 года Межрайонной инспекцией ФНС № 7 по Томской области.Избран состав правления кооператива в составе 7-ми человек, в том числе председатель правления, ревизионная комиссия. На основании решения собрания участников строительства конкурсный управляющий ООО «Демос» обратился в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства. Арбитражным судом Томской области было вынесено определение по делу А67-6230/2011 от 04.06.2015 о погашении требований участников строительства ООО «Демос» путем передачи прав застройщика (ООО «Демос» ИНН 7019032785, ОГРН 1027000905425) на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, пер. Нижний, д. 47. Со дня вынесения Арбитражным судом Томской области определения о передаче объекта в ЖСК началась работа по истребованию у арбитражного управляющего правоустанавливающих документов на земельный участок, объект незавершенного строительства, проектной и исполнительной документации, а также иных документов. В свою очередь арбитражный управляющий долгое время уклонялся от передачи документов в ЖСК. Параллельно велась работа по разработке сайта кооператива для объединения всех дольщиков - членов кооператива на единой информационной площадке. 14.07.2015 произведена регистрация права собственности на объект незавершенного строительства (свидетельство № 70-АВ 741649). 29.07.2015 года первый председатель правления кооператива (Южакова Е.Н.) отстранена от должности общим собранием членов ЖСК ввиду ее некомпетентности в вопросах управления кооперативом и строительства. Председателем правления избран Архипов А.Б., проживавший на тот момент по месту работы в г. Краснодаре. На время переезда из г. Краснодара в г. Томск вновь избранного председателя правления член правления - Логинова А.В. назначена исполняющей обязанности председателя правления кооператива. По состоянию на 01.10.2015 Архипов А.Б. приступил к возложенным на него обязанностям. В соответствии с решениями Протокола № 4 общего собрания членов жилищно- строительного кооператива «Нижний, 47» от 20.12.2015 состав членов правления кооператива уменьшен до 5-и человек. Правление покинули члены кооператива, не разделяющие новой концепции завершения строительства объекта, основанной на всестороннем и полном обследовании объекта, расчете стоимости завершения строительства, последующей подготовке мероприятий по завершению строительства и полномасштабной реализации мероприятий. Таким образом, предварительно собираемые средства были направлены на сохранение объекта (устройство кровли, закрытие контура и пр.) и строительно-техническую экспертизу объекта (обследование), без которой в условиях отсутствия большей части рабочей и исполнительной документации, не представлялось возможным завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию в рамках действующего законодательства.

С целью определения состояния объекта незавершенного строительства, возможности возобновления его строительства, а также объемов работ, подлежащих выполнению для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию ЖСК «Нижний, 47» 30.11.2015 заключен договор со специализированной организацией на проведение строительно-технической экспертизы объекта. 14.03.2016 от экспертной организации получена ведомость объемов работ, а 23.03.2016 расчет сметной стоимости данных работ. Экспертное заключение передано для ознакомления в Главную инспекцию государственного строительного надзора Томской области.

Председателем правления начата работа по получению кооперативом прав на земельный участок, разрешения на строительство и технических условий. 15.01.2016 года органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена регистрация прав ЖСК «Нижний, 47» на земельный участок.

Подано заявление 25.03.2016 в Комиссию по вопросам завершения долевого строительства многоквартирных домов на территории муниципального образования «Город Томск» об освобождении ЖСК от арендной платы за земельный участок. По итогам рассмотрения заявления, кооператив освобожден от арендной платы за земельный участок.

По состоянию на 31.03.2016 председателем правления поданы заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о снятии ограничений в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства на объекты долевого строительства в количестве 25 помещений. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области было отказано кооперативу ввиду отсутствия оснований, указанных в законе, а именно - отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

22.04.2016 кооперативом получены разрешения на строительство объекта: № 70301000-120 С/14 от 15.04.2016 (блок «Д»), № 70301000-434 С/07 от 15.04.2016 (блоки «В» и «С»).

В течение следующих четырех месяцев от балансодержателей сетей (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение, радиофикация) получены необходимые технические условия.

По факту получения от экспертной организации расчета сметной стоимости завершения строительства проведены переговоры с 16-ю строительными организациями г. Томска по вопросу рассмотрения данного расчета, получения коммерческих предложений в отношении указанных видов работ, выбора генерального подрядчика, заключения договора генерального подряда на завершение строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию. Произведен выбор генерального подрядчика, заключен договор генерального подряда.

Для выполнения специальных работ по монтажу лифтового оборудования, а также пожарной сигнализации и автоматизации дымоудаления с учетом специфики указанных работ, заключены прямые договоры со специализированными подрядными организациями.

Для осуществления строительного контроля также заключен договор со специализированной организацией. Ввиду необходимости корректировки отдельных разделов имеющейся проектной и рабочей документации, а также необходимости разработки раздела по благоустройству придомовой территории, проекта узла учета тепловой энергии (УУТЭ), а также восстановления других разделов, необходимых для предъявления к приемке объекта, кооперативом заключен договор с проектной организацией.

Для определения прогнозируемой стоимости активов кооператива (условно-свободных жилых и нежилых помещений) с целью планирования их дальнейшей реализации и использования вырученных денежных средств на завершение строительства объекта, кооперативом заключен договор со специализированной организацией.

Проведя анализ указанных выше исходных данных, произведен расчет необходимых дополнительных взносов членов кооператива. Определены необходимые сроки внесения денежных средств.

Впоследствии, ввиду лишения кооператива отдельных активов (нежилых помещений) по факту признания на них вопреки закону о банкротстве прав участниками строительства в судах общей юрисдикции, правление было вынуждено вынести на рассмотрение общего собрания вопрос об увеличении дополнительных взносов, размер которых в совокупности составил 10 200,00 руб./кв. м вместо 8 000,00 руб./кв. м.

Далее сформирован и подан в Администрацию г. Томска необходимый пакет документов для получения разрешенного использования на дополнительный земельный участок под парковки. По результатам рассмотрения документов вынесено положительное решение по данному вопросу, подготовлен проект благоустройства придомовой территории, включающий дополнительный земельный участок. Работа правления кооператива в данном направлении позволила обеспечить выделение дополнительного земельного участка и разместить на нем парковочные места.

С апреля 2016 года по май 2017 года выполнены работы по завершению строительства двух блок-секций из трех и получено разрешение на ввод данных подъездов в эксплуатацию, что составляет 57% от площади квартир всего дома. При участии Администрации Томской области (путем выделения субсидий) реализованы мероприятия по приведению централизованных сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации в нормативное состояние, строительству трансформаторной подстанции и прокладке наружных сетей электроснабжения, что позволило подключить объект к инженерным сетям и получить справки о выполнении ТУ. Выполнен комплекс работ по благоустройству придомовой территории. С фотографиями построенного объекта можно ознакомиться на сайте кооператива по ссылке: http://nizhniy47.ru/photo.

Завершение строительства последнего подъезда (блока Д) в настоящее время продолжается. Разрешение на строительство продлено до 30.04.2018 г. Работу кооператива усложняют, а также ведут к значительным издержкам многочисленные судебные процессы по установлению прав на некоторые помещения, по искам бывших контрагентов застройщика - банкрота и прочие судебные процессы как в качестве истца, так и ответчика. Ввиду того, что ЖСК «Нижний, 47» был создан в результате банкротства Застройщика (ООО «Демос») и не является классическим жилищно-строительным кооперативом, при организации которых граждане находятся в сравнительно равных условиях (нулевая стадия готовности объекта, одинаковые (пропорциональные) паевые и иные взносы и пр.), существовали и до сих пор существуют реальные риски банкротства ЖСК «Нижний, 47».

Указанные риски обусловлены добровольным выходом ряда участников строительства из состава членов ЖСК и истребованием некоторыми из них в судебном порядке выплаты паенакоплений. В данном случае такие участники строительства рассматривают кооператив как единственно возможный источник получения переданных Застройщику - банкроту денежных средств, которые было не возможно получить в период банкротства Застройщика (ООО Демос«), не смотря на то, что денежные средства данными участниками в кооператив не вносились, а были переданы лишь права требований помещений, строительство которых, как и всего дома в целом, производится на дополнительные взносы самих участников строительства.

Устав ЖСК «Нижний, 47» регламентирует выплату паенакоплений лишь по факту реализации помещений вышедших из ЖСК граждан другим лицам. Тем не менее, существующая судебная практика, в том числе по трем делам с участием ЖСК «Нижний, 47», свидетельствует о том, что суды выносят решения о понуждении выплаты паенакоплений руководствуясь ст. 132 ЖК РФ, которая подразумевает выплату паенакоплений в срок - не превышающий двух месяцев с момента исключения члена кооператива. Таким образом, в условиях отсутствия денежных средств кооператив становится заложником некоторых из своих членов, при этом производится взыскание и неустойки, и государственной пошлины и иных судебных издержек. Помещения, добровольно вышедших из состава членов ЖСК участников строительства, в незавершенном строительством доме невозможно реализовать за стоимость полноценных готовых квартир, которую необходимо вернуть данным участником строительства, тем более в течение всего 2-х месяцев, так как строительство объекта не завершено и на его завершение требуется также вносить дополнительные средства, тем самым данные помещения остаются не востребованными. Помимо этого, указанные помещения обременены также и договорами участия в долевом строительстве, заключенными между вышедшими из кооператива гражданами и застройщиком - банкротом (ООО «Демос»), который в настоящее время ликвидирован. Данные граждане отказываются от добровольного обращения в органы Росреестра за прекращением записи государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, что делает реализацию данных помещений невозможной для ЖСК.

За период своего существования ЖСК «Нижний, 47» чудом пережил ряд исполнительных производств в виде арестов имущества кооператива на общую сумму более 9,5 млн. руб. (в том числе банковских счетов) по причине чего ЖСК не имел возможности вести нормальную хозяйственную деятельность около восьми месяцев. И только благодаря нестандартным подходам правления кооператива к решению поставленных задач, и убеждению членов кооператива не поддаваться панике, до настоящего времени удалось избежать банкротства и сохранить кооператив.

По состоянию на 28.04.2016 в Департаменте архитектуры и строительства Томской области состоялась рабочая встреча, по результатам которой принято решение официально обратиться в Рабочую группу Президиума Генерального совета Партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков по вопросу внесения изменений в ст. 132 ЖК РФ в части увеличения срока возврата средств добровольно вышедшим или исключенным из кооперативов (созданных в процедуре банкротства) членам. К сожалению, указанное выше обращение до настоящего времени результата не дало.

Во избежание многочисленных судебных процессов, связанных с взысканием у кооператива паевых взносов, правлением внесено предложение заинтересованным в деньгах членам кооператива, заключать соглашения о реализации кооперативом их квартир с целью возврата членам кооператива средств. При этом данные члены остаются в составе кооператива до момента продажи их квартир, но не платят ни каких взносов и не рискуют своими деньгами. В настоящее время кооперативом заключено несколько таких соглашений с договороспособными членами кооператива, что, конечно же, не является панацеей в силу их добровольности. Реализация помещений по-прежнему затруднена наличием обременений на объекте незавершенного строительства, а значит и затруднено строительство ввиду отсутствия средств, запланированных к получению от реализации тех самых активов.

Подведя итог, можно сделать вывод, что завершение строительства подобных объектов силами дольщиков в составе жилищно-строительных кооперативов возможно при достаточной степени первоначальной готовности, но наиболее проблемными являются вопросы не самого строительства, а правоприменительной практики и пробелов в законодательстве. Дольщикам приходится большую часть всего времени тратить не на ведение строительства объекта, а на получение права свободно строить и распоряжаться переданным ранее согласно определению Арбитражного суда имуществом. Необходимо в оперативном порядке на законодательном уровне решать возникшие коллизии.

Выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания "ПроМен" уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой "Континент", - последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд . Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с "Континентом" недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве . Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик "ТехноСтройОлимп" должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости "ТехноСтройОлимп" дольщику не вернула и не уплатила неустойку - более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд , но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд . ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности . Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к "Честр-Инвест": в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку - получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей "Ваше право" в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО "Центр-Актив" неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей "Консул", действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены "строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство", это - договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же "предварительному" договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что "предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество". Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, "с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон". Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214 ).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. ). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, "о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования". Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры - нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47 ).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться .