Главная Кадровый учет Отражением стоимости в обмене являются. Что такое стоимость в пользовании? Риэлтер - это

Отражением стоимости в обмене являются. Что такое стоимость в пользовании? Риэлтер - это

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

2. ОБЩАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ.

3. СВОЙСТВА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Полезность

3.2 Долговечность

3.4 Ликвидность

3.5 Доходность

3.6.1 Понятие стоимости

3.6.2 Стоимость в пользовании

3.6.3 Стоимость в обмене

3.6.3 Стоимость и цена

3.6.4 Стоимость и затраты

3.6.5 Рыночная стоимость

4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Статья 130 Гражданского кодекса РФ дает нам следующее понятие недвижимости:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Недвижимость - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как над поверхностью, так и под поверхностью земли, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные недвижимостью.

Из комментариев к статье 130:

«<>В ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин "имущество".

2. В пункте 1 различаются два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Деление вещей, недвижимых по их природе, на указанные две категории не проведено с достаточной последовательностью. Так, непонятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй. С точки зрения возможности (или невозможности) перемещения, они находятся в одинаковом положении. Кроме того, критерий "невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению" неприменим к зданиям и сооружениям. Основанием для отнесения зданий и сооружений к числу недвижимых вещей является то, что они в состоянии служить своему функциональному назначению только в соединении с каким-либо земельным участком. При этом фактор возможного перемещения большинства зданий и сооружений вообще не имеет решающего значения. Было бы более правильным считать вещами, недвижимыми по своей природе, землю и все то, что прочно с ней связано, в том числе здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы.

О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п. 1 ст. 132 и п. 2 ст. 334. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст. 134), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.<>

3. Движимыми признаются вещи, не относящиеся к недвижимости. Ни в ГК, ни в каком-либо другом законе не дается их определения. Движимые вещи, как правило, способны самостоятельно (животные) или с помощью человека перемещаться без какого-либо ущерба их основному назначению. Местонахождение и использование движимых вещей, как правило, не связывается с каким-либо земельным участком. Однако если движимые вещи включаются в качестве составной части в имущественный комплекс, относящийся к недвижимости, то они автоматически на период подобного включения утрачивают качество движимого имущества».

Таким образом, мы можем сформулировать основные признаки недвижимости:

1. Абсолютная неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению;

2. Натурально-вещественная и стоимостная форма недвижимости;

3. Сохранение натуральной формы в течение срока эксплуатации;

4. Многократное использование недвижимости и бесконечное использование земли;

5. Перенос стоимости по мере износа.

Однако не всегда то или иное имущество можно охарактеризовать как однозначно движимое или недвижимое. В частности, возникают спорные ситуации, которые разрешаются в судебном порядке, например:

«В ходе проведения инвентаризации в краевом государственном казенном учреждения выявлены объекты: асфальтовое покрытие (земельный участок в собственности), тротуарная плитка (земельный участок в бессрочном пользовании), металлическое ограждение. К движимому или недвижимому имуществу относятся данные объекты благоустройства?»

Вопрос отнесения указанных вами объектов к движимому или недвижимому имуществу заведомо спорный. Судебная практика противоречива. Ответ во многом зависит от того, для каких целей служит данное имущество.

Твердое покрытие земельного участка не создает отдельного объекта недвижимости, оно только улучшает свойства земельного участка и является элементом его благоустройства (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 июля 2012 г. № А65-5399/2011, ФАС Дальневосточного округа от 26 ноября 2012 г. № Ф03-5054/2012). Вместе с тем существуют и противоположные решения (Определение ВАС РФ от 6 июня 2012 г. № ВАС-6598/12).

Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, к амортизируемому имуществу относятся: ограды (заборы) металлические (код ОКОФ 12 3697050, восьмая группа), ограды (заборы), кроме металлических (код по ОКОФ 12 4540000)».

2. ОБЩАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Ниже приведена краткая таблица общей классификации недвижимости.

Тип классификации	Виды недвижимости
По целям владения	§ Для ведения бизнеса § Для проживания владельца § В качестве инвестиций
По степени готовности к эксплуатации	§ Введенные в эксплуатацию § Требующие реконструкции или капитального ремонта § Незавершенное строительство
По степени воспроизводимости в натуральной форме	§ Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых § Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения
По функциональному назначению	§ нежилые (производственные (предприятия, склады, мастерские, АЗС и др.), коммерческие (офисы, магазины, гостиницы, автостоянки и др.) и социальные (школы, детсады, больницы и др.)
По форме собственности	§ государственная § частная § коллективно-совместная и долевая § недвижимость общественных организаций
По возможности приватизации	§ свободно приватизируемые § приватизируемые по решению суда § запрещенные к приватизации

3. СВОЙСТВА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Полезность

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости - это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

3.2 Долговечность

В зависимости от строительного материала основных конструкций (стен, фундаментов, перекрытий) объекты недвижимости разделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Так как предприятия являются имущественными комплексами, то они обычно всегда создаются на бессрочный период.

По сравнению с большинством товаров объекты недвижимости относительно долговечны. Это свойство позволяет выделить, помимо права собственности на объекты недвижимости, другие имущественные права, например аренду, безвозмездное пользование и т. д. Такой подход дает возможность удовлетворения ряда различных интересов в одном и том же объекте. Еще одним преимуществом долговечности объектов недвижимого имущества является возможность капиталовложений в них, так как стоимость недвижимости с течением времени может возрастать.

3.3 Износ

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика - разные процессы.

В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) применяют также методы убывающего остатка, кумулятивный и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при оценке на базе доходного подхода.

Виды износа приведены на рис.1

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям: ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Моральный износ - это снижение потребительской привлекательности объекта недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением.

Внешний (экономический) - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

3.4 Ликвидность

Ликвидность - легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств. На рынке недвижимости низкая ликвидность товара способствует высокому уровню издержек у продавца и покупателя, формирующихся в условиях осуществления сделки.

Это понятие подразумевает, прежде всего, возможность его продажи в наиболее сжатые сроки, востребованность данного вида товара на рынке недвижимости и соответствие заявленной стоимости реального состояния этого объекта.

Вложение инвестиций в процесс создания объектов недвижимости, их поддержание и реализацию обуславливает высокую стоимость этих объектов. Высокая стоимость позволяет использовать недвижимость в качестве средства сбережения и инвестиций.

Конечно же, в первую очередь, ликвидность объекта недвижимости зависит от ее оптимально заявленной стоимости. Явно завышенная цена будет очень сильно тормозить скорость продажи.

Основным моментом в данном случае служит правильная оценка стоимости. Одним из легких методов определения стоимости недвижимости является сравнение со стоимостью недвижимости аналогичного плана и в этом же районе. Если разница между двумя объектами в результате небольшая, то можно говорить о правильности заявленной стоимости. Сюда также нужно прибавлять стоимость, к примеру, ремонта или других дополнительных удобств. Очень важно при оценке стоимости недвижимости учитывать находящуюся рядом инфраструктуру.

3.5 Доходность

Доходность объектов недвижимости производственного назначения прямо связана с возможностью получения прибыли от хозяйственной деятельности, а объектов непроизводственного назначения от спроса и предложения на земельные участки, жилые и служебные помещения. Чем выше уровень доходов населения, инфраструктурная обустроенность и экономическая активность территории, тем дороже там ценится недвижимость.

Динамика и емкость рынка недвижимости в регионах зависят от воздействия экономической ситуации и перспектив экономического роста в городах, от структуры и возможности изменения доходности объектов недвижимости. В силу этого рынок недвижимости косвенно включает в себя и оценку:

Ресурсной базы (количество и качество земельных, лесных, водных минерально-сырьевых ресурсов);

Экономического потенциала (структура и качество основных фондов);

Инфраструктурного потенциала (обеспеченность мощностями инфраструктуры - железными и автомобильными дорогами, электрическими сетями и линиями связи, авиационным транспортом и т. п.);

Кадрового потенциала (наличие и качество трудовых ресурсов);

Уровень экономического развития;

Уровня и качества жизни населения;

Инвестиционной привлекательности и предпринимательского риска.

3.6 Стоимость в обмене и пользовании

3.6.1 Понятие стоимости

Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения.

Стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.

Также она связывается с относительной редкостью вещей: для того чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т.е. потребность в таких вещах должна превышать их наличие (предложение).

Стоимость недвижимости зависит от многих факторов (рис.2):

Вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость, рассматриваемая как категория обмена, характеризует привлекательность вещи как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.

В оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменение ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.

3.6.2 Стоимость в пользовании

Стоимость вещи с точки зрения конкретного человека, использующего или собирающего использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей, называют стоимостью в пользовании. Стоимость вещи в пользовании для конкретного человека определяется его индивидуальными вкусами, взглядами, пристрастиями, симпатиями и антипатиями. Разные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные планы и ожидания относительно ее будущего использования. Существует множество других обстоятельств, в силу которых стоимости в пользовании одной и той же вещи для разных вещей могут существенно различаться.

3.6.3 Стоимость в обмене

С тоимость, рассматриваемую в связи с отчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги, называют стоимостью в обмене или меновой стоимостью. Поскольку в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, в дальнейшем мы будем говорить об обмене вещи на деньги, т.е. о продаже.

Отличие стоимости в обмене от стоимости в пользовании заключается в том, что стоимость в пользовании есть характеристика вещи с точки зрения ее конкретного обладателя (реального или потенциального) и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, объективируется только при продаже вещи и тем самым основывается на суждениях, по крайней мере, двух сторон, участвующих в сделке. Более того, стоимость в обмене обычно рассматривается не только в рамках некоторой конкретной сделки между конкретными лицами, но как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Поэтому термины «стоимость в обмене» и «рыночная стоимость» часто используются как синонимы.

Даже если вещь имеет самую высокую стоимость в пользовании для некоторого конкретного лица, это само по себе не означает, что стоимость этой вещи в обмене будет столь же высока: стоимость в обмене зависит от того, насколько высоко оценивается полезность вещи рынком.

3.6.3 Стоимость и цена

Термин «цена» часто используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. В дальнейшем будем понимать цену как определенную денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой реальной или предполагаемой сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещи в пользовании для конкретных покупателя и продавца.

Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то стоимость в обмене - это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

недвижимость износ доходность собственник

3.6.4 Стоимость и затраты

Понятия «стоимость» и «затраты» также не совпадают. Для того чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости - огромна. Стоимость, безусловно, связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода в оценке.

3.6.5 Рыночная стоимость

Она относится к числу конкретных определений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется в качестве законодательно установленного стандарта не только в оценке недвижимости, но и в других сферах оценки.

Согласно распространенному определению рыночная стоимость - это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести.

Тем самым рыночная стоимость определяется как результата своего рода «мысленного эксперимента», проводимого оценщиком, - гипотетической чистой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:

* Открытость рынка, на котором совершается сделка

* Конкурентность рынка

* Типичная мотивация сторон

* Разумная информированность сторон

* Достаточное время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи

* Использование типичных средств платежа

* Отсутствие необычных финансовых условий сделки.

3.6.6 Инвестиционная стоимость

Она в отличие от рыночной есть стоимость имущества с точки зрения конкретного реального или потенциального собственника (инвестора), определяющаяся его индивидуальными инвестиционными требованиями, склонностями и предпочтениями и являющаяся поэтому проявлением стоимости в пользовании.

Так, инвестиционная стоимость коммерческого здания, расположенного на оживленной улице в центре города, определяется исходя из того, кто и каким образом использует (либо собирается использовать) это здание, и может быть соотнесена прежде всего с теми доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже (или приобрел при покупке).

Если здание принадлежит преуспевающему врачу, занимающемуся частной практикой и имеющему постоянных богатых клиентов, привыкших из года в год приходить в одно и то же место, инвестиционная стоимость здания для него, вероятно, будет иной, чем для рядового торговца, для которого потери в доходе, вызванные переменной места торговли, будут, скорее всего, незначительны либо их не будет вовсе. По тем же причинам инвестиционная стоимость имущества для конкретного инвестора может отличаться от его рыночной стоимости как в большую, так и в меньшую сторону, хотя ничто не мешает им совпадать.

4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Нами были рассмотрены понятие, классификация и основные свойства недвижимости. Недвижимость представляет собой особый вид товара со сложной структурой, знание которой необходимо для эффективного управления объектами недвижимого имущества.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013) - Ст. 130. Недвижимые и движимые вещи - Режим доступа: [КонсультантПлюс]

2. Авторский коллектив под руководством О.Н. Садикова (в соавторстве с В.А. Рахмиловичем) Комментарии к ст. 128-130 ГК РФ [Электронный ресурс] : Проект Юридической тематики - Электрон. дан - Режим доступа: http://www.labex.ru/page/kom_gk_130.html

3. Асаул А. Н., Иванов С. Н., Старовойтов М. К. Экономика недвижимости [Текст] Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

4. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие [Электронный ресурс] : Административно-управленческий портал AUP.Ru М.: МИКХиС, 2001 - Электрон. дан - Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m76/5_2.htm

5. Слугин О.В., Еберзина Н.Л. Стоимость в обмене и пользовании. Оценка недвижимости [Электронный ресурс] Сайт цифровых учебно-методических материалов ВГУЭС // abc.vvsu.ru, методическое обеспечение учебного процесса - под ред.: Касаткина М.А. - Электрон. дан - Режим доступа: http://abc.vvsu.ru/Books/up_oczenkanedvish/page0002.asp

6. Федотова Н.Э. Движимое или недвижимое имущество [Электронный ресурс] : Информационно-аналитическое электронное издание «Бухгалтерия.ru» 2001--2013 - Электрон. дан - Режим доступа: http://www.buhgalteria.ru/faq/n117687

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.

реферат , добавлен 21.10.2013

Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.

курсовая работа , добавлен 14.12.2012

Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.

курсовая работа , добавлен 13.05.2015

Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).

курсовая работа , добавлен 13.04.2010

Понятие и характеристика недвижимого имущества как товара. Неподвижность, связь с землей, полезность, долговечность как частные признаки недвижимости. История становления оценочной деятельности в России. Содержание доходного подхода оценки недвижимости.

контрольная работа , добавлен 19.06.2013

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости производственного назначения затратным методом, методами прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков. Физический износ элементов здания, основные данные для расчета стоимости.

контрольная работа , добавлен 14.01.2011

Понятие права аренды в Российском законодательстве. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости ОАО "НЗХК". Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на стоимость арендных прав на недвижимость.

дипломная работа , добавлен 27.03.2013

Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.

дипломная работа , добавлен 15.04.2011

Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.

дипломная работа , добавлен 14.12.2010

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости производственного предприятия с применением затратного и доходного подхода. Краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости. Влияние различных факторов на рыночную стоимость объектов.

Стоимость. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения.

Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью – способностью вещей содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение – и выступает как мера ее полезности.

Во-вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.

В-третьих, стоимость связывается также с относительной редкостью вещей: для того чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т.е. потребность в таких вещах должна превышать их наличие (предложение).

В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость, рассматриваемая как категория обмена, характеризует привлекательность вещи как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых, существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменение ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.

Стоимость в пользовании. Стоимость вещи с точки зрения конкретного человека, использующего или собирающего использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей, называют стоимостью в пользовании. Стоимость вещи в пользовании для конкретного человека определяется его индивидуальными вкусами, взглядами, пристрастиями, симпатиями и антипатиями. Разные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные планы и ожидания относительно ее будущего использования. Существует множество других обстоятельств, в силу которых стоимости в пользовании одной и той же вещи для разных вещей могут существенно различаться.

Стоимость в обмене. Стоимость, рассматриваемую в связи с отчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги, называют стоимостью в обмене или меновой стоимостью. Поскольку в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, в дальнейшем мы будем говорить об обмене вещи на деньги, т.е. о продаже.

Стоимость и цена. Термин «цена» часто используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. В дальнейшем будем понимать цену как определенную денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой реальной или предполагаемой сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещи в пользовании для конкретных покупателя и продавца.

Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то стоимость в обмене – это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Стоимость и затраты. Понятия «стоимость» и «затраты» также не совпадают. Для того чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости – огромна.

Стоимость, безусловно, связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода в оценке.

Рыночная стоимость. Она относится к числу конкретных определений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется в качестве законодательно установленного стандарта не только в оценке недвижимости, но и в других сферах оценки.

Согласно распространенному определению рыночная стоимость – это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести.

Открытость рынка, на котором совершается сделка

Конкурентность рынка

Типичная мотивация сторон

Разумная информированность сторон

Достаточное время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи

Использование типичных средств платежа

Отсутствие необычных финансовых условий сделки.

Инвестиционная стоимость. Она в отличие от рыночной есть стоимость имущества с точки зрения конкретного реального или потенциального собственника (инвестора), определяющаяся его индивидуальными инвестиционными требованиями, склонностями и предпочтениями и являющаяся поэтому проявлением стоимости в пользовании.

Оценка ликвидационной стоимости машин и оборудования чаще всего требуется при процедурах ликвидации и банкротства предприятий, в целях обоснования залоговой массы, при реорганизации предприятий (процедуры слияния, поглощения, присоединения), при реструктуризации и реорганизации (когда возникает необходимость продажи части активов предприятия), а также для принятия различных управленческих решений, например, для формирования корпоративной стратегии управления имуществом. Дискуссии о проблемах расчета ликвидационной стоимости имущества идут достаточно давно, однако, данные дискуссии в большей степени, посвящены вопросам расчета ликвидационной скидки на активы всего имущественного комплекса, а вопросы оценки ликвидационной стоимости оборудования для различных целей до сих пор остаются непроработанными.

В стандартах оценки, обязательных к применению на территории РФ (Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» , утвержден приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 №255) сказано следующее: «При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.»

Из определения ликвидационной стоимости мы можем сделать выводы о трех факторах, уменьшающих рыночную стоимость до ликвидационной:

Ограниченное время продажи активов;
Ограниченные ресурсы на продажу активов;
Фактор вынужденности продажи.

Время, мес.

Комментарий

Подача искового заявления

1-3 месяца

Расчет задолженности, оплата государственной пошлины, составление иска. Направление документов в суд по месту нахождения заложенного имущества

Судебные заседания

2-6 месяцев

Прием судом искового заявления, назначение даты предварительного заседания (беседы со сторонами), назначение даты основного заседания. Проведение судебных заседаний. Вынесение решения или утверждение мирового соглашения. Производство оценки стоимости имущества

Решение суда

1-2 месяца

Изготовление судом решения по делу, вступление решения в законную силу. Направление судом кредитору решения суда и исполнительных листов.

Возбуждение исполнительного производства

6-14 месяцев

Направление заявления судебному приставу с приложением исполнительных листов. Возбуждение судебным приставом исполнительного производства и наложение ареста на заложенное имущество. Получение постановления о возбуждении исполнительного производства.

Реализация имущества

1-2 месяца

Взаимодействие судебного пристава со специализированной организаией по проведению торгов. Публикация в прессе извещения о торгах, сбор заявок, проведение торгов.

Окончание исполнительного производства

1-2 месяца

Поступление денежных средств в размере задолженности на счет банка или

Итого, общий срок судебного производства и исполнительного производства

12-28 месяцев

Рынок оборудования существенно отличается от рынка недвижимости. Рассмотрим некоторые особенности определения ликвидационной стоимости оборудования:

Рынок оборудования гораздо многообразнее, чем рынок недвижимости (на одном предприятии может существовать как высоколиквидное оборудование, так и оборудование, которое невозможно продать;
У оборудования нет четкой привязки к местоположению;
Оборудование можно использовать только по своему прямому назначению. Альтернативное использование чаще всего исключено;
Оборудование, как правило, обладает низкой ценовой эластичностью;
Существенное влияние на стоимость реализации установленного оборудования оказывает стоимость демонтажа;
Оборудование может быть «неликвидным» в виде отдельной единицы и обладать высокой ликвидностью в составе имущественного комплекса.

Про оборудование мы можем говорить, что оно либо обладает ликвидностью, либо не обладает. Из-за низкой ценовой эластичности, увеличение срока экспозиции или существенное снижение цены часто не дает результата. Поэтому, к определению ликвидационной стоимости оборудования оценщик должен идти не от рыночной стоимости (которая есть суждение оценщика, а не итоговая цена), а от стоимости возможной реализации.

Вид рыночной стоимости. Стоимость «в пользовании» и стоимость «в обмене»

Оцениваемое оборудование может быть готово либо к «функционированию», либо к продаже, либо к утилизации. Чаще всего к оценке ликвидационной стоимости представлено оборудование, которое установлено, подключено к коммуникациям и подготовлено к эксплуатации в определенном месте предприятия. В состоянии «готовое к производству» стоимость оборудования несколько выше, чем в состоянии, когда оно подготовлено к продаже. Некоторое оборудование может иметь стоимость, когда оно установлено, но при демонтаже его стоимость становится равной утилизационной стоимости. Примером может стать оборудование котельной, емкостное оборудование, теплообменники, оборудование для очистки воздуха, промышленное холодильное оборудование, оборудование мукомольных, спиртовых и крахмало-паточных предприятий.

Оценщику нужно обговорить с заказчиком оценки уже на стадии подписания договора об оценке вид рыночной стоимости, которую он будет определять – рыночную стоимость при текущем использовании или стоимости оборудования в составе имущественного комплекса. Рассмотрим возможность определения вида рыночной стоимости при различных целях оценки:

Таблица 2 Вид стоимости и цели оценки движимого имущества

Цель оценки	Стоимость при текущем использовании	Стоимость «в обмене»
Определение стоимости для процедуры банкротства	Оборудование в составе имущественного комплекса впервые выставляется на торги	В случае, если невозможна совместная продажа недвижимости и оборудования. В случае банкротства, оборудование выставляется отдельно (но только по прошествии 1,5 лет после начала конкурсного производства)
Определение стоимости для передачи имущества в залог	В залог передается оборудование в составе имущественного комплекса	В залог передаются некоторые отдельные единицы имущественного комплекса, перемещение которых возможно. В случае, если перемещение невозможно, стоимость реализации равна стоимости продажи в качестве лома или по отдельным узлам
Определение стоимости для принятия управленческих решений	Если ликвидационная стоимость определяется для реорганизации имущества (недвижимости и оборудования) филиала, имущества, находящегося в отдельно стоящем здании.	Если ликвидационная стоимость определяется для целей ликвидации или быстрой продажи некоторых отдельных активов

Стоимость в пользовании - стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении, что он не будет продаваться на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке, а будет использоваться в тех же целях, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки. Большие объемы основных средств, как правило, неликвидны при их реализации «россыпью». Кроме того, такие виды имущества, как сооружения, передаточные устройства, специализированные объекты не могут быть реализованы в отрыве от остальных основных средств.

Стоимость «в пользовании» является более предпочтительной для оцениваемого предприятия, так как за счет учета стоимости монтажа, пуско-наладочных работ на оборудование, учета эффекта синнергии, получаемая итоговая сумма оборудования несколько выше, чем сумма при определении стоимости отдельных единиц. Если при оценке залоговой стоимости вид определяемой стоимости оговаривается в техническом задании на оценку, согласуется между банком, предприятием и оценщиком, то при определении стоимости предприятия- банкрота могут возникнуть некоторые трудности. Как правило, конкурсный управляющий настаивает на определение стоимости в «обмене», ссылаясь на то, что предприятие является банкротом и работать как целый имущественный комплекс не в состоянии. Однако, изучение ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» , в частности, ст. 110, п1 «Продажа предприятия должника», позволяет сделать вывод, что на первом этапе конкурсного производства оценщик должен определять именно стоимость «в пользовании». Приведем выдержку из этой статьи «Для целей настоящего Федерального закона под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (далее - предприятие). Объектом продажи могут также служить филиалы и иные структурные подразделения должника - юридического лица.».

Ликвидационная стоимость при продаже оборудования «в пользовании» определяется исходя из возможности реализации всего имущественного комплекса. Анализ и определение величины ликвидационной скидки могут быть построены на определении стоимости имущества с позиции продавца, покупателя, инвестора, иначе говоря, на основе определения стоимости имущественного комплекса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Нужно помнить, что данный анализ даст объективные результаты, только при одинаковой достоверности всех подходов. Если доходный подход больше, чем сравнительный и затратный подходы, значит, у данного имущественного комплекса есть шанс быть реализованным. Возможно, стоимость реализации не потребует существенных ликвидационных скидок. В случае, если доходный подход намного ниже, чем сравнительный и затратный, значит, у продавца, возможно, возникнут трудности с реализацией имущества «в пользовании».

Стоимость в обмене - стоимость оцениваемого оборудования, определяемая в предположении его возможной продажи на свободном, открытом и конкурентоспособном рынке в условиях равновесия, устанавливаемых условиями спроса и предложения (для любых, в том числе и альтернативных существующему способов использования). Стоимость «в обмене» определяется, в случае, если закладной явились отдельные единицы оборудования, либо предприятие больше не может рассматриваться рынком как действующий единый организационно-технологический комплекс, способный производить продукцию или создавать реальную стоимость.

И в случае определения «стоимости при текущем использовании» и в случае определения «стоимости в обмене» у оценщика возникает необходимость определения дополнительных затрат, связанных с монтажом «демонтажем» объектов оценки.

Если оборудование оценивается в составе отдельных объектов в случае обращения предмета залога в собственность банка или реализация конкурсным управляющим, у продавца могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с хранением оборудования, его охраной, демонтажом. Поэтому широко распространена практика, когда оборудование оставляют на ответственное хранение на предприятии, а покупатель своими силами проводит демонтаж и вывоз. В этом случае стоимость реализуемого оборудования ниже стоимости аналогичного оборудования, представленного на вторичном рынке на величину затрат на демонтаж и гарантийных обязательств, которые предоставляют фирмы, продающие вторичное оборудование и часто на величину стоимости текущего ремонта. Величина ликвидационной скидки в данном случае равна вознаграждению продавца на маркетинг. О скидке на укороченное время экспозиции, в современных условиях, можно говорить только для отдельных видов оборудования. Если еще 10 лет назад поиск возможного покупателя был связан с существенными затратами на маркетинг, то сейчас на рынке действует большое количество фирм-посредников, имеющие на вооружении базы данных по вторичному оборудованию и следящие за предложениями, появляющиеся у банков или конкурсных управляющих. Такие фирмы занимаются закупкой оборудования, его ремонтом, модернизацией и последующей перепродажей. В данном случае, оценщик должен ответить на вопрос, есть ли спрос на данное оборудование, есть ли потребность рынка в данном оборудовании? Если потребность есть, то оборудование будет реализовано в минимальные сроки, если потребности нет, то не реализовано никогда, по крайней мере, в существующем виде.

Таким образом, мы видим, что важным является определение состояния отрасти и рынка, количество возможных продавцов и покупателей, наличие спроса на оцениваемое оборудование. Данные факторы во многом зависят от типа оборудования, его назначения, характера производства. Условно оцениваемое оборудование может быть разбито на три группы: 1) Стандартное оборудование; 2) Специализированное оборудование. 3) Нестандартное оборудование. Деление оборудование на группы в зависимости от степени ликвидности представлено в таблице 3.

Таблица 3 Деление оборудование на группы в зависимости от степени ликвидности

Стандартное

оборудование (тип I)

Специализированное

оборудование (тип II)

Нестандартное

оборудование (тип III)

Серийное (крупносерийное, среднесерийное, универсальное) оборудование, выпускающееся на нескольких предприятиях крупными партиями на протяжении нескольких лет;

Предназначено для широкого круга потребителей;

Имеет широкое распространение на различных предприятиях как одной отрасли, так и в нскольких отраслях;

Рынок развит:

Большое число покупателей и продавцов;

Предложения о покупке как б/у оборудования, так и нового, есть прайс-листы;

Мелкосерийное оборудование, выпускающееся в настоящее время или в прошлом для предприятий одной крупной отрасли или нескольких отраслей;

Может изготовляться одним или несколькими заводами;

Предназначено для предприятий определенной отрасли и не может быть использовано в других отраслях;

Не имеет аналогов по техническим или полезностным характеристикам;

Распространяется через официальных дилеров или заводом-изготовителем;

Цены могут быть открыты и закрыты и устанавливаться только после консультации с изготовителем или дилером;

Изготавливается единичным (индивидуальным) производством, либо на заказ;

Количество изготовителей ограничено;

Жесткая привязка к технологическому циклу предприятия-заказчика;

Сложный монтаж, а после демонтажа может иметь только стоимость, равную стоимости лома;

Пример: автотранспортные средства, дорожно-строительная техника, металлорежущее оборудование (выпускающееся крупными партиями), пищевое оборудование, торговое оборудование, насосы, компьютерная и офисная техника, мебель.

Пример: подъемно-транспортные средства, емкостное оборудование, оборудование мукомольной и спиртовой промышленности, текстильное оборудование, узкоспециализированное полиграфическое оборудование, оборудование кинотеатров, промышленное холодильное оборудование, оборудование котельных.

Пример: испытательные стенды, доменные печи, крупногабаритное емкостное оборудование, специализированное подъемное оборудование (краны-штабелеры, доковые краны), оборудование атомных электростанций.

П р и м е ч а н и е: Приведенное в таблице 3 деление оборудования является условным. При определении возможности реализации того или иного актива необходимо более тщательное изучение рынка.

Стандартное оборудование является ликвидным и может быть реализовано «россыпью» достаточно быстро без существенных скидок. Рыночная стоимость данного оборудования примерно равна ликвидационной стоимости. Нестандартное оборудования является абсолютно неликвидным. Его реализация «россыпью» при сохранении выполняемых функций и полезности невозможна. Ликвидационная стоимость такого оборудования равна стоимости лома (или отдельные узлы, которые можно продать). Стоимость лома во много раз ниже, чем стоимость в «текущем использовании». Ликвидность специализированного оборудования определяется для каждого случая индивидуально. Некоторые единицы данной группы могут иметь только «стоимость в пользовании». Их продажа после демонтажа при сохранении выполняемых функций часто бывает невозможной, либо сумма, вырученная после демонтажа существенно ниже стоимости самого демонтажа. Некоторое оборудование может вполне быть использовано другими предприятиями, однако выявление возможности реализации требует проведения серьезного анализа рынка, изучения спроса в оборудовании аналогичных предприятий. Примером может стать специализированное полиграфическое оборудование. Полиграфические машины отдельных моделей могут пользоваться спросом, другие же оказаться абсолютно неликвидными, например, по причине значительного морального износа.

Каким образом оценщику ориентироваться во всем многообразии оборудования имущественного комплекса? Прежде всего, необходимо провести анализ самого предприятия и определить тип в зависимости от количества и номенклатуры выпускаемых предприятием изделий: 1) массовое производство, 2) серийное производство, 3) индивидуальное (единичное) производство.

Для массового производства характерно применение специальных станков, станков-полуавтоматов и автоматов, а также автоматических линий. Основное оборудование данного предприятия, скорее всего будет отнесено ко II или III типу. Выпуск продукции на предприятиях серийного типа производится применительно к изделиям сериями, а по отношению к деталям - партиями. Изготовление серий изделий одного типоразмера обычно повторяется через регулярные промежутки времени. В серийном производстве применяют универсальное, специальное и специализированное оборудование (Тип I и II). Индивидуальное (единичное производство) - тип производства, характеризующийся единичным (штучным) изготовлением продукции разнообразной и непостоянной номенклатуры. К индивидуальному производству относятся предприятия, производящие крупные турбины, прокатные станы, суда, уникальные станки, металлургическое и горное оборудование, а также ремонтные и опытные заводы. Рабочие места, как правило, оснащены универсальным оборудованием. Оборудование, в основном, относится к типу I.

Аналогично можно проанализировать предприятия и других отраслей. Если продукция выпускается малыми партиями, есть возможность перепрофилирования производства, существует несколько заводов, выпускающих аналогичную продукцию, то основное оборудование может быть реализовано на рынке. Однако большая часть оборудования ряда отраслей (например, химической, горнодобывающей) строго привязано к текущему местоположению, а демонтаж и реализация «поштучно» невозможны. Кроме общего анализа предприятия необходимо провести классификацию по цехам и производственным участкам. Если на главных производственных участках может стоять специализированное оборудование, то во вспомогательных цехах оборудование, как правило, широкоуниверсальное.

При реализации активов возникает необходимость правильного юридического оформления сделок, продажи и постановки на баланс в новой организации. Правильная реализация возможна только при наличии документов. Ни Федеральный Закон об оценочной деятельности, ни стандарты оценки не обязывают оценщика проверять право собственности на оцениваемое имущество, однако выявление наличия данных документов оценщику важно, чтобы сделать заключение о ликвидности. В наибольшей степени от наличия документов зависит ликвидность на оборудование, связанное с повышенной опасностью. Например, если на эксплуатацию котлов и сосудов, работающих под давлением нет разрешения Котлонадзора, то это оборудование считается неликвидным и оценивается как лом.

Мы провели анализ существующей практики определения ликвидационной стоимости для различных целей. Движимое имущество, по большей части, имеет неэластичный спрос, поэтому гораздо большее значение имеет определение ликвидационной стоимости прямым методом, основанном на определение возможной стоимости реализации. Ликвидационная скидка будет зависеть, по большей части, от затрат, связанных с реализацией имущества и в меньшей степени, чем недвижимое имущество, от скидок на недостаточный срок экспозиции и недостаточный маркетинг.

Библиографический список:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г., № 135-ФЗ

2. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г., № 127-ФЗ

3. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 №255

4. М.А.Федотова, В.Ю.Рослов, О.Н.Щербакова, А.И.Мышанов. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации –М.: Финансы и статистика, 2008. -384 с.:

5. А.П. Ковалев. Теория управления корпоративным имуществом: Монография. –М.: ФГНУ «Росинформагротех», 2008. -312 с

6. Ю.В.Козырь. Методика определения ликвидационной стоимости // Вопросы оценки. 2000. №4 –с.49-50

7. Галасюк Валерий, Галасюк Виктор. Оценка объектов по ликвидационной стоимости: причины, особенности, ситуации // Дальневосточный оценщик. -2004 №3, с-11-16

1. Federal law on appraisal activity in the Rrussian Federation. 29.07.1998, №135-FZ

2. Federal law on insolvency (bankruptcy) of credit institutions 26.10.2002, №127-FZ

3. Order of the Ministry for Economic Development No. 255 dated July 20, 2007 on Approval of Federal Appraisal Standard “Aim of Appraisal and Types of Value (FSO-2)

4. M.A. Fedotova, V.U.Roslov, О.N. Sherbakova, A.I.Mishanov «Appraising for the pledge: theory, practice, recommendations», Moscow, Finansy i Statistika, 2008, 384 р.

5. A.P. Kovalev «Theory of the corporative assets management» monograph, Moscow, «Rosinformagrotech», 2008, 312 p.

6. U.V.Kozyr «Metodology of the recovery value appraising» // Voprosy ocenki, 2000, №4, 49-50 р.

7. Valery Galasyuk, Viktor Galasyuk «Recovery value appraising: reasons, featurings, situations» // Dalnevostochny ocenshik, 2004 №3, с-11-16

Важно различать понятия “стоимость”, “затраты” и “цена”.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Известны 4 условия, приводящие к появлению стоимости:

спрос (увеличение спроса в большинстве случаев влечет за собой рост цен);

полезность(чем больше полезность, тем больше спрос, рост полезности обычно сопровождается ростом цены);

ограниченное предложение (несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока участники рынка имеют к нему неограниченный и безвозмездный доступ);

возможность передачи прав (любая вещь только тогда становится товаром и собственно приобретает стоимость, когда существует возможность передачи прав собственности на нее).

В современной экономике существует множество различных видов стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, балансовая стоимость и др. Но, в общем, они могут быть разделены на две категории: стоимость в пользовании и стоимость в обмене.

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Обычной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

а) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

в) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

г) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чъей-либо стороны не было;

д) платеж за объект сделки выражен в денежной форме.

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Одним из наиболее часто упоминаемых видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Она связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, последствия подоходного налогообложения.

Восстановительная стоимость (воспроизводства) - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Стоимость замещения - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта аналогичного объекту оценки.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся а рынке товаров.

Стоимость объекта при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налогооблагаемой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная в случае, если объект должен выть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость – стоимость, ля определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах. 1

Важно различать понятия “стоимость”, “затраты” и “цена”.

Известны 4 условия, приводящие к появлению стоимости:

· спрос (увеличение спроса в большинстве случаев влечет за собой рост цен);

· полезность(чем больше полезность, тем больше спрос, рост полезности обычно сопровождается ростом цены);

· ограниченное предложение (несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока участники рынка имеют к нему неограниченный и безвозмездный доступ);

· возможность передачи прав (любая вещь только тогда становится товаром и собственно приобретает стоимость, когда существует возможность передачи прав собственности на нее).

б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

в) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

д) платеж за объект сделки выражен в денежной форме.

Принципы оценки

Определение стоимости недвижимости - сложный аналитический процесс, охватывающий весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки. Для работы с огромным потоком информации на основе практического опыта разработан системный подход, позволяющий проводить анализ в виде серии последовательных шагов. Теоретической основой системного подхода к оценке являются принципы, формулирующие наиболее важные внешние и внутренние взаимосвязи.

При оценке стоимости необходимо соблюдать принципы, систематизированные в три группы, связанные с:

· представлением владельца об имуществе (пользователя);

· рыночной средой;

· эксплуатацией имущества

В основе позиции, отражающей точку зрения владельца (пользователя ) лежат следующие принципы:

· принцип полезности . Полезность - это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Объект собственности имеет стоимость только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику для реализации его потребностей - экономических, личных и др.

· принцип замещения - максимальная стоимость собственности определяется минимальной ценой или стоимостью, за которую может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке или больше суммы затрат на его восстановление. Этот принцип дает возможность установить верхний предел стоимости имущества.

· принцип ожидания Ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от него получения доходов в будущем.

Принципы, связанные с рыночной средой :

· принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности (ситус - экономическое местоположение недвижимости) и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения;

· принцип соответствия - мах. стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка;

· принцип предложения и спроса - цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии на рынке по определенным ценам; спрос -количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цена стабильна тогда, когда между предложением и спросом устанавливается равновесие. Хотя из-за несовершенности рынка недвижимости цены на нее не всегда определяются только спросом и предложением. Этот принцип имеет некоторую инерционность на рынке недвижимости;

· принцип конкуренции - когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Прибыль порождает конкуренцию, а избыточная прибыль стимулирует разрушительную конкуренцию.

· принцип изменения - отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости (физ. и функц. износ, реконструкция), так и в результате изменения внешних условий. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки - фиксировать конкретную дату оценки.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества :

· принцип остаточной продуктивности , которая определяется как чистый доход относящийся к земельному участку, после оплаты затрат на труд, капитал и управление. Любой вид экономической деятельности требует наличия четырех факторов производства (труд, капитал, менеджмент и земля). Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то тру, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

· принцип вклада. В клад это сумма, на которую изменяется стоимость собственности вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента факторов производства, а не фактические затраты на сам этот фактор.

Нпр.: Затраты на строительство бассейна - 15 000 д.е.

При наличии бассейна стоимость ОН - 1 160 000

Без бассейна - 1 140 000 д.е.

Таким образом бассейн добавляет к общей стоимости 20 000 д.е., а затраты на него составляют 15 000 д.е., поэтому расчетливый застройщик должен построить бассейн.

· принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы;

· принцип сбалансированности состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость собственности. При нарушении этого принципа (переулучшенная или недоулучшенная собственность) земля теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по сделкам с такой собственностью растет;

· принцип экономического размера - на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Нпр: отсутствие места для парковки может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода;

· принцип экономического разделения - имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение может происходить различными путями. Нпр:

· физическое разделение - разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение массива земли на отдельные участки.

· разделение по времени владения - различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права

· разделение по праву пользования - ограниченное право на пользование чужим имуществом, лицензии, ограничение на использование имущества

· разделение по видам имущественных прав - совместная аренда, товарищества, трасты, корпорации, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи

· разделение по залоговым правам - первые закладные, “младшие” закладные, судебные залоги, участие в капитале.

Принцип наиболее эффективного использования собственности- это синтез всех трех групп принципов, которые были рассмотрены. Он основывается на том, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному ее использованию, которое в свою очередь определяется текущим состоянием рынка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное и юридически разрешенное использование собственности, которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к его наивысшей стоимости.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.